CENTRO REGIONALE STUDI URBANISTICI FRIULI VENEZIA GIULIA. La prima stagione della rigenerazione: le aree industriali dismesse

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1 CENTRO REGIONALE STUDI URBANISTICI FRIULI VENEZIA GIULIA Convegno Le sfide della pianificazione urbanistica: consumo di suolo e rigenerazione urbana Pordenone 27 febbraio 2014 Dionisio Vianello AUDIS - CeNSU Ricostituire le condizioni per la rigenerazione urbana Titolo pomposo ed altisonante, l ho chiesto io a Flavio, vediamo cosa si riesce a fare in un quarto d ora. Ogni tanto cambierò cappello: ora parlo come AUDIS, ma poi anche come CeNSU e come CRSUV. Soprattutto tratterò l argomento non sul piano teorico ma su quello pratico, con riferimento alla riconversione degli immobili di proprietà dello stato IRI ora Fintecna manifatture tabacchi, ma anche caserme, colonie, centri terziari, e così via. Le stagioni della rigenerazione urbana Adesso la rigenerazione è al centro di tutto, eppure non è stato sempre così, basta tornare a vent anni fa, anno 1994 La prima stagione della rigenerazione: le aree industriali dismesse AUDIS è nata nel 1995 a Torino. Grandi aree industriali dismesse Decreto Fontana (dotazione 800 mld di vecchie lire) PRU Non c erano promotori in Italia, solo Milano Centrale Bisogna inventarsi un mestiere nuovo: detto fatto, proprietari (il caso IRI) e grandi imprese decidono di autoproclamarsi developers. Allora il mercato edilizio tirava Bastava arrivare all approvazione del PRU, avere tanti metri cubi, destinazione pregiate soprattutto il commerciale grande distribuzione, i comuni erano molto disponibili, in tempi brevi si arrivava all approvazione, si parte con le preurbanizzazioni ed urbanizzazioni, si mettono in vendita le aree, privati ed imprese comprano e realizzano. Non occorrevano neanche gli incentivi per le bonifiche: avevamo fatti i conti, ad esempio per un meccanico od un siderurgico leggero con ½ mc in più si fanno, per una siderurgica pesante bastava 1 mc. Le città italiane cambiano volto A Torino FINT aveva mq SLP, 10 anni dopo solo La seconda stagione: gli immobili pubblici 1

2 Nei primi anni del 2000, in fase avanzata la riqualificazione delle aree industriali, il mercato comincia a saturarsi. Vengono immessi sul mercato gli immobili pubblici. I promotori improvvisati si buttano a pesce, e per paura di rimanere fuori dalla torta comprano gli immobili a qualsiasi prezzo. FINTECNA nel 2003 compra le manifatture tabacchi, gli immobili dismessi delle ASL della Liguria Tutto a prezzi altissimi, tanto poi i costi si scaricheranno sui poveri utenti. Si fanno nuovi progetti, riprendono i contatti con le amministrazioni per arrivare agli accordi di programma 2007, la crisi 2007, la crisi Crisi economica, sociale, cadono i redditi e quindi scompare la domanda, le banche non finanziano più niente, caduta verticale degli investimenti Situazione alla fine del 2013 Tutto fermo; a nche i progetti avviati vengono fermati (vedi Milano), quelli approvati non vengono nemmeno ritirati, quelli nuovi tornano nei cassetti in attesa di tempi migliori I promotori, che sono fuori con le banche fino al collo, saltano uno dopo l altro. Caso Fintecna. MT Milano, Milano Centrale-Prelios-Pirelli RE si ritira; MT Firenze, Baldassini Tognozzi falliti; Roma Torre Spaccata, Ligresti in galera. Gli investitori (Fondi, enti istituzionali, ecc.) si guardano bene dall investire in progetti di sviluppo. Investono solo in immobili a reddito, già affittati, solo a Roma e Milano E adesso cosa facciamo? Non sapendo cosa fare facciamo convegni. Difficile seguirli tutti. Tutti rigorosamente separati, gli urbanisti da una parte, gli investitori e gli immobiliaristi dall altra, gli avvocati nel chiuso di qualche studio legale, guai a mescolarsi perché ognuno ha la sua ricetta magica per risolvere il problema, è convinto che quelle degli altri siano tutte sbagliate. Tutti parlano delle stesse cose. Quando passerà la crisi, siamo fuori dal tunnel o no, la lucetta che si vede da lontano è l uscita dal tunnel o è un treno che ci viene addosso? cosa succederà dopo la crisi? Si riprenderà come già è successo altre volte? Magari fosse così, ma tutti i guru giurano che il cambiamento sarà epocale, niente sarà più come prima. Anche se non sappiamo niente di che cosa succederà, ci siamo accorti che il modello tradizionale non funziona più, il mito della crescita continua si è fermato, il giocattolo si è rotto, bisogna cambiare strada Vengono alla luce i tanti problemi irrisolti. Abbiamo consumato troppo territorio, costruito dove non si poteva costruire creando danni irreparabili all ambiente, abbiamo rovinato il paesaggio. Abbiamo riempito il territorio esterno di centri commerciali e i centri delle città stanno morendo. Allora bisogna cambiare rotta: no all occupazione di nuovo territorio agricolo, ma siccome se vogliamo superare la crisi bisogna pur far ripartire l edilizia, puntiamo tutto sulla rigenerazione urbana 2

3 Tutti finalmente si svegliano, stato, regioni, comuni, ci inondano di leggi contro il consumo di suolo e per la rigenerazione. Passiamo da una riunione all altra, stiliamo documenti sempre più ultimativi, la massa di carta aumenta in misura esponenziale. NO al consumo di suolo Un diluvio di proposte - Proposta nazionale (cosa succederà?) Regione Veneto-CRSUV-FOIV Regione Lombardia Legge Toscana La CE punta ad azzerare il consumo di suolo entro il 2050 Governo centrale (testo 2 dicembre 2013) - Art.3, comma 2 Conferma l obiettivo europeo; in sede di Conferenza unificata Stato-Regioni si stabiliscono i criteri. Comma 4: ntro un anno si chiude PDL Lombardia (Febbraio 2013) Art. 2, comma 3 Il consumo di suolo è consentito entro la soglia massima stabilita dai PGT, e comunque solo se non ci sono alternative nel campo della rigenerazione. Toscana nuova LUR Art. 4 Si costruisce solo all interno del territorio urbanizzato che comprende i centri storici, le aree edificate con continuità dei lotti, gli spazi interclusi dotati di opere di urbanizzazione primaria, servizi e parchi. Niente residenza fuori dal territorio urbanizzato. Il produttivo è soggetto all approvazione della conferenza di copianificazione (regione + provincia + comune) che verifica le alternative. PDL Veneto 390/ Rinvia tutto ad atti della GR, chissà quando mai verranno fatti. Parere FOIV-CRSUV su PDL 390 Veneto. Per conto nostro la legge deve prevedere un impegno-obiettivo, come hanno fatto la CE e la Germania. Il limite previsto dalla Lombardia, di confermare le previsioni dei piani vigenti, vuol dire lavarsene le mani. Nel Veneto i piani vigenti attualmente prevedono espansioni per circa il 15/20% in più della superficie già edificata, ma ci sono anche piani a crescita zero (Cortina). Come FOIV abbiamo proposto come massimo un limite del 10% oltre all edificato esistente, da applicarsi alla prima variante (PAT o PI) e comunque al massimo entro 5 anni. Cosa vuol dire questo?, tranne qualche virtuosa eccezione, ciò vuol dire ridurre (di almeno la metà) le previsioni di sviluppo dei piani vigenti. La stessa legge ci dice come si fa, eliminando le aree di espansione che non vengono attivate entro tre anni. In tal modo la regione intende dare risposta alle molte richieste che soprattutto nei centri più piccoli provengono dai proprietari, che sono stufi di pagare l IMU non avendo alcuna prospettiva di avviare le lottizzazioni e vendere i lotti, che non troverebbero collocazione sul mercato. Per cui chiedono al sindaco di riclassificare le aree come agricole. Accontentiamoli subito! Ed infatti così dice la legge. SI alla rigenerazione urbana 3

4 L altra faccia della medaglia è la rigenerazione urbana. Vediamo le ricette degli urbanisti per far ripartire la rigenerazione urbana. I piani della rigenerazione Dopo 50 anni di piani orientati a governare lo sviluppo tocca ora ai piani della rigenerazione. Allora, è pensabile che il sistema di pianificazione sia assolutamente neutrale, cioè vada bene per tutte le stagioni? Certamente no. Anche l apparato strumentale va cambiato orientandolo sui nuovi obiettivi. Non entro nell argomento, porterebbe via troppo tempo. Accenno solamente ad alcune proposte in discussione presso AUDIS e presso il CeNSU. Alcune sono mie personali, sono abbastanza di rottura e può darsi che molti non siano d accordo, ma io sono convinto che si possano fare. Le proposte CeNSU Basta con le pianificazioni separate, l unità territorio, ambiente, paesaggio. Sopra il comune un solo livello di pianificazione, quello regionale. Un piano-programma semplificato con proiezioni territoriali, e piani di area vasta solo dove necessario. A livello comunale abbandoniamo senza rimpianti il doppio sistema di pianificazione, un documento programmatico al posto del piano strutturale, e piani d intervento di area e/o settore. Piani diversi per i piccoli comuni: tornare al programma di fabbricazione rivisitato. Perequazione sì ma con juicio, meglio la fiscalità urbana. La rigenerazione come interesse pubblico Il principio è già presente nei PDL Lombardia e Veneto, ma più a livello di sentiment che di concept, e va quindi irrobustito in maniera decisa. I proprietari delle aree dismesse spesso sono assenti o assenteisti, quasi sempre perché le hanno pagate troppo e preferiscono tenerle ferme aspettando tempi migliori. Peggio ancora, nel caso di aree pesantemente inquinate i proprietari non ci sono più, sono spariti, le aree sono diventate les sites orphelins, i siti orfanelli come dicono i francesi. Vedi il caso di Napoli Est. Occorre rimettere in circolazione le aree, eliminando o riducendo il peso della rendita fondiaria. La procedura che consigliamo è questa: nelle varie leggi (statale e regionali) si stabilisce che gli interventi di rigenerazione possono essere classificati di pubblico interesse; i comuni individuano gli ambiti di rigenerazione considerati strategici e li classificano di pubblico interesse, con la previsione di servizi pubblici, quote parti di social housing, ecc:; 4

5 il comune mette in gara gli interventi più significativi indicando parametri urbanistici e dotazioni pubbliche e sollecitando il mercato ad intervenire; i soggetti interessati presentano un progetto di trasformazione indicando anche l indennità di esproprio dell area, i costi di demolizione e bonifica, per l adeguamento infrastrutturale, la dotazione di servizi pubblici e social housing, oneri di preurbanizzazione ed urbanizzazione, extra-oneri; i progetti vengono selezionati con procedura di evidenza pubblica, ed approvati attraverso accordo di programma; al vecchio proprietario rimane comunque il diritto di prelazione. Procedure di approvazione semplificate Tutti gli interventi di rigenerazione, anche non strategici, vanno agevolati semplificando ed abbreviando le procedure di approvazione, eliminando le lunghe e complesse trattative tra pubblico e privato e garantendo agli operatori la certezza dei risultati. Con AUDIS, in quasi 20 anni di sperimentazione, abbiamo monitorato le buone pratiche già realizzate (ma anche quelle non buone), un lavoro che consente di individuare procedure, modalità e parametri standardizzati. Si fa così. Le regioni emanano un atto amministrativo dove definiscono modalità e parametri per gli interventi. Quali sono questi parametri? Mantenimento del volume esistente per l edilizia civile, salvo gli edifici industriali (i grandi capannoni dove non si può mantenere lo stesso volume) per i quali non va considerato il volume ma la SLP al massimo raddoppiata, liberalizzazione delle destinazione d uso compreso il commerciale e grandi strutture di vendita perché siamo in zone centrali e bisogna contrastare il trasferimento di queste funzioni pregiate fuori città, standard urbanistici di tipo prestazionale, quote minime di social housing. Progetto urbanistico-edilizio sviluppato mediante concorso Rispetto di protocolli di qualità e di sostenibilità energetica ed ambientale: vedi Protocollo AUDIS per Roma capitale, oppure ITACA, od altri. Tutto questo è necessario ma non sufficiente. Bisogna abbattere i costi della rigenerazione per avvicinarla ai costi del nuovo. Ad esempio le bonifiche possono rientrare negli oneri primari, come costo di preurbanizzazione. Vedi PRG Firenze. Rimane la questione degli extra-oneri per l adeguamento della rete infrastrutturale. Questione complessa e difficile, faremo un convegno anche su questo, impossibile da risolvere se si segue la strada dell incameramento del plus valore generato dal cambio d uso (legge 122/2010 e PRG di Roma); anche perché al momento per quanto riguarda il valore dell area non c è plusvalore ma minusvalore- Meglio ancorarlo a dati certi come gli oneri di urbanizzazione, in questa fase come massimo raddoppiati. 5

6 Una task force regionale per assistere i comuni nelle trattative con i privati su queste problematiche così complesse, con presenza degli Ordini professionali, associazioni culturali come INU, AUDIS. Vedi nuova LUR Toscana. Chi non intende rispettare questi criteri continua a passare per le procedure tradizionali. In tal modo si riducono i tempi di approvazione dei progetti e si da certezza all imprenditore. Investitori e developers Una volta che fossimo riusciti a far passare questi provvedimenti come urbanisti potremmo ritenerci soddisfatti, abbiamo fatto tutto quello che si poteva fare, e possiamo pensare che la rigenerazione ripartirà alla grande. Ma siamo proprio sicuri? Sarà poi vero che sia sufficiente semplificare alcune norme, ridurre peso e tempi delle procedure, perché gli operatori riprendano lavorare su nuovi modelli di business? Forse sarà meglio interpellarli, sentire almeno cosa ne pensano. Consiglio a tutti di seguire il Quotidiano Immobiliare (QI) e gli editoriali che scrive ogni mattina con lodevole impegno il direttore Guglielmo Pelliccioli. Una persona esperta, di buon senso e decisamente impegnata su due direttrici. La prima, rinnovare un settore che in Italia enormemente arretrato rispetto agli altri paesi europei: il passaggio dall immobiliare al real estate non è solo uno slogan ma una esigenza imprescindibile. Secondo, cercansi promotori, in Italia non ci sono più developers, mancano professionalità adeguate sia tra gli operatori che tra i tecnici. Non per niente uno dei prossimi seminari AUDIS verrà dedicato a promotori ed immobiliaristi (il real estate) per verificare quali condizioni ritengono necessarie per riprendere a lavorare ed investire nel campo della rigenerazione. Far crescere i developers. La crisi ha distrutto qualche grande albero (Milano Centrale, poi Prelios ora Pirelli RE) sono sparite tante imprese di costruzione che si erano candidate a fare i developers senza averne la competenze, ma anche le esili piantine che stavano crescendo all ombra delle più grandi. Così al giorno d oggi le grandi società e fondi immobiliari si guardano bene dall investire in progetti di sviluppo, preferiscono investimenti più tranquilli e sicuri in immobili a reddito con affitto garantito, solo a Roma, Milano, Firenze, Venezia. Gli interventi di rigenerazione sono complessi e non si costruiscono se non ci sono professionalità adeguate. Costruire queste professionalità all interno dell ANCE, delle società immobiliari e dei fondi di investimento, ma perché no? anche dei professionisti. Sempre più spesso capita di vedere nelle riviste specializzate gruppi di professionisti associati che propongono progetti di rigenerazione e social housing in collaborazione con imprese avanzate. Ecco una specializzazione da consigliare caldamente ai nostri giovani colleghi. Maurizio De Caro ed il LAB a Milano. Ma in questa situazione cosa altro si può fare per far partire un intervento di rigenerazione? Accenno solo a qualche punto che può rivelarsi utile. Come riferimento il caso della Manifattura 6

7 tabacchi o degli ex Uffici Finanziari di Trieste, oppure del Centro Servizi Finanziari di Scandicci. Piani città e cani da tartufi Stabilizzare i Piani città che devono diventare il recapito finale di tutte le forme di finanziamento dai programmi europei (QCS 2014/2020, programmi Jessica, ecc.) alle invenzioni estemporanee dei tanti ministri in-competenti (smart city, campanile, ecc.). Regioni e comuni si trasformano in cani da tartufo alla ricerca di finanziamenti. Imparare da Torino, l esperienza Fintecna. I fattori trainanti La cosa più importante è trovare un asset che faccia da traino a tutto il progetto. La Manifattura tabacchi di Milano e il centro sperimentale per la cinematografia e la televisione: in sei mesi chiuso l accordo di programma. Firenze, grande occasione perduta (polo del restauro). Napoli tre anni persi per le indecisioni dell AC. (Cittadella della Polizia). Il mix cultura, divertimento, gastronomia è vincente. Se non si trova all interno dell area cercarlo anche fuori, e mettere insieme un pacchetto vincente. Il caso della Manifattura di Trieste. La gestione degli immobili e dei servizi Qualche parola sui piani finanziari, tema che affronto sempre con profondo scetticismo. Al giorno d oggi nessun business plan sta in piedi se si chiude col collocamento degli edifici sul mercato. Il macigno della rendita fondiaria connessa al valore dell area, ma soprattutto l aleatorietà di troppi fattori determinanti (tempi e ricavi delle vendite) sono condizionamenti pesanti, tali da far saltare qualsiasi operazione. L unico asset che può riequilibrare il piano finanziario è la gestione dei complessi in regime di global service; solo in questo modo, introducendo una nuova fase con tempi lunghi e ricavi sicuri, si riesce a bilanciare i probabili deficit delle fasi precedenti. Ma anche qui mancano le professionalità. Qualcosa si sta movendo: vedi le proposte di Romeo per Napoli, riprese da Gualtiero Tamburini e Federimmobiliare. La fiscalità immobiliare Non è il mio tema, e con questo chiudo. Ma non senza aver ricordato che uno dei pallini degli ingegneri italiani è stata da sempre la proposta di utilizzare l IMU (una volta era l ICI) a fini perequativi, per disincentivare certi interventi (leggi consumo di suolo) e favorirne altri (rigenerazione). Argomento sul quale il compianto e carissimo amico Guido Colombo aveva prodotto proposte illuminanti ed ancora pienamente valide. Tanto che ogni volta che le esponevamo alle Commissioni parlamentari tutti rimanevano stupefatti ma questo è l uovo di Colombo! 7

8 Questo risolve tutti i problemi! lo mettiamo nella prossima riforma urbanistica! - Ma sappiamo tutti come finiscono queste cose: dopo un mese la legislatura decadeva ed arrivederci alla prossima puntata. Quale nuova LUR per il Friuli-Venezia Giulia? Conosco bene la vostra regione, per aver fatto nel passato qualche piano importante, per aver lavorato per tanti anni in veste di consulente della Regione Veneto in costante contatto con vostri dirigenti regionali di grande passione e competenza, come Luciano Venier ed Enzo Spagna, negli ultimi anni perchè seguo la trasformazione di immobili importanti di proprietà dello stato, in primis la Manifattura tabacchi e gli ex Uffici Finanziari di Trieste. Il ricordo più coinvolgente è quando nella primavera-estate del 1976 ho coordinato un nutrito gruppo di ingegneri veneti che lavorava in quel di Artegna, un esperienza che è stata formativa nella mia attività professionale ma soprattutto per i legami di amicizia che ho intessuti con tanta gente del posto. Due cose mi hanno sempre colpito: la serietà della gente e la cultura diffusa. Gente seria ed amministrazioni capaci, spesso trattate ingiustamente come bambini capricciosi da una burocrazia regionale seria ma arcigna, di forte impronta austroungarico. Gorizia e Torino. Così mi sento di poter dire alla regione FVG: nel darvi una nuova legge non abbiate timore di lasciare ampia autonomia alle amministrazioni locali e spazio alla partecipazione della gente, perchè il rispetto della cosa pubblica è scritto nel vostro DNA. Attribuire una maggiore responsabilità non può che aumentare la coscienza morale. Nel contempo bisogna anche liberare le energie giovani e latenti, cosa non sempre facile in persone di poche parole ma di profondo sentire. Pordenone, 27/02/2014 Vianello-Pordenone