TRIBUNALE DI TREVISO. Esecuzione Immobiliare N. 775/2010 G.E. Dott. A. V. CAMBI RIZZARDO CARLO O=O=O=O=O=O=O=O=O=O=O=O RELAZIONE DEL PERITO D UFFICIO

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1 Studio Tecnico ZUSSA GEOM. DIEGO Via Indipendenza, n ARCADE (TV) TRIBUNALE DI TREVISO Esecuzione Immobiliare N. 775/2010 G.E. Dott. A. V. CAMBI Esecuzione immobiliare a carico: RIZZARDO CARLO O=O=O=O=O=O=O=O=O=O=O=O RELAZIONE DEL PERITO D UFFICIO Treviso, li

2 TRIBUNALE DI TREVISO Esecuzione immobiliare a carico: RIZZARDO CARLO = = = = = = = = = ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 775/2010 RELAZIONE DI STIMA DEI BENI IMMOBILI DI PROPRIETA DELLA DITTA ESECUTATA = = = = = = = = = A seguito dell incarico ricevuto dall Ill.mo Signor Giudice del Tribunale di Treviso dott. Andrea Valerio Cambi, nell udienza di incarico del , di valutare i beni immobili della esecutata, il sottoscritto Geom. Diego Zussa, con sede in Arcade (TV) in Via Indipendenza, 89, ha eseguito le necessarie verifiche ed accertamenti riferiti agli immobili esecutati ed ubicati nel Comune di Povegliano, fraz. Camalò (TV), Via Marmolada, civ. 2. Successivamente sono state eseguiti visure ed accessi presso : - Agenzia delle Entrate - Catasto Fabbricati per recupero documentazione catastale; - Ufficio Tecnico del Comune di Povegliano per accesso agli atti e verifica conformità urbanistica; - Accesso presso notaio F. Giopato di Treviso per recupero atti originali di proprietà. Il sopralluogo peritale congiunto con il custode giudiziario Avv. Simone Voltarel è avvenuto in data Era presente al sopralluogo l esecutato sig. Rizzardo Carlo, residente all attualità nell immobile. Sulla base degli accertamenti, rilievi e sopralluoghi svolti lo scrivente espone la seguente relazione. = = = = = = = = = RELAZIONE DI PERIZIA = = = = = = = = = LOTTO UNICO Verificare la completezza della documentazione. Si è esaminata la documentazione di cui all art. 567, 2 comma c.p.c. prodotta con documentazione ipocatastale dallo studio legale Barel Malvestio & Associati in data , accertandone la completezza alla data. 2

3 Predisporre l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli. Si è provveduto in data ad effettuare ispezione ipotecaria di aggiornamento. Si sono accertate sui beni in oggetto le seguenti iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli : ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI CONTRO - Ipoteca volontaria iscritta nei RR.II. di Treviso in data ai nn. RP e RG 53732, giusto contratto di mutuo fondiario in data al rep /22247 del notaio Maurizio Bianconi di Treviso - di ,00, a garanzia di ,00, tasso annuo 5,4%, durata anni 15, a favore di Banca di Credito Cooperativo delle Prealpi Sc con sede in Tarzo (TV), c.f , per la quota dell intero (1/1) relativamente all unità negoziale 1, contro Rizzardo Carlo nato in Svizzera il Unità negoziale 1: Comune di Povegliano (TV) G944 Via M. Fiore - Catasto Fabbricati Fg B/4, MN 165 sub 5, MN 165 sub 4, MN 165 sub 7. - Ipoteca giudiziale iscritta nei RR.II. di Treviso in data ai nn. RP 4939 e RG 22534, giusto decreto ingiuntivo del Tribunale di Treviso al Rep. 9766/2009 del a favore di Banca di Credito Cooperativo delle Prealpi Sc con sede in Tarzo (TV), c.f , per la quota dell intero (1/1) relativamente all unità negoziale 1, contro Rizzardo Carlo nato in Svizzera il Unità negoziale 1: Comune di Povegliano (TV) G944 Via M. Fiore - Catasto Fabbricati Fg B/4, MN 165 sub 5, MN 165 sub 4, MN 165 sub 7. TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI CONTRO - Convenzione edilizia trascritta nei RR.II. di Treviso in data ai nn. RP 8533 e RG 10871; - Atto unilaterale d obbligo edilizio iscritto nei RR.II. di Treviso in data ai nn. RP 7877 e RG 10647, giusto atto in data al rep del notaio Francesco Giopato; - A favore e contro Costituzione di diritti reali a titolo gratuito iscritto nei RR.II. di Treviso in data ai nn. RP e RG 33673, giusto atto in data al rep del notaio Francesco Giopato (costituzione di servitù reciproca di costruzione a confine od a meno della distanza di PRG); 3

4 - A favore e contro Divisione iscritto nei RR.II. di Treviso in data ai nn. RP e RG 21296, giusto atto di divisione in data al rep /38578 del notaio Francesco Giopato (divisione con il fratello Rizzardo Augusto); - A favore Costituzione di diritti reali a titolo gratuito iscritto nei RR.II. di Treviso in data ai nn. RP e RG 21297, giusto atto in data al rep /38578 del notaio Francesco Giopato (costituzione di servitù di passaggio a nord di accesso ai garages); - Verbale di pignoramento immobili trascritto nei RR.II. di Treviso in data ai nn. RP e RG da UNEP Ufficiali Giudiziari di Treviso in data Rep. 6113/2010 a favore di Banca di Credito Cooperativo delle Prealpi Sc con sede in Tarzo (TV), c.f , per la quota dell intero (1/1) relativamente all unità negoziale 1, contro Rizzardo Carlo nato in Svizzera il Unità negoziale 1: Comune di Povegliano (TV) G944 Via M. Fiore - Catasto Fabbricati Fg B/4, MN 165 sub 5, MN 165 sub 4, MN 165 sub 7. Acquisire le mappe censuarie. La mappa catastale Catasto Terreni scala 1:2000 è posta in Allegato 01) alla presente. Acquisire il certificato di destinazione urbanistica (terreni). Non necessario in quanto trattasi di immobili censiti al Catasto Fabbricati. Acquisire la certificazione relativa all atto di provenienza. Con accesso allo studio notarile sono stati acquisiti l atto notarile di provenienza compravendita al rep /12123 in data del Notaio Francesco Giopato in Treviso, registrato a Treviso il al n. 396 e successivo atto di divisione di cui al rep /38578 del dello stesso Notaio Francesco Giopato in Treviso, registrato a Treviso il al n. 5973, posti in copia in Allegato 02) alla presente relazione. Descrizione degli immobili pignorati. I beni oggetto di pignoramento sono costituiti da : - abitazione (binata) a un piano interrato ed uno fuori terra con relativa area scoperta. L immobile, sito in Comune di Povegliano, frazione Camalò, Via Marmolada, civ. 2, costituisce porzione est di un fabbricato del tipo binata, destinato a casa di civile abitazione. L altra porzione di binata (lato ovest) è in proprietà al fratello Rizzardo Augusto. 4

5 L immobile, residenza dell esecutato Rizzardo Carlo, ricade all interno del lotto di pertinenza complessivo del mappale 165 del Foglio B/4 (Fg 10) del Comune di Povegliano, della superficie catastale di mq 942. Lo stesso fa parte di una lottizzazione residenziale e ricade inoltre in centro urbano edificato. L agibilità dell immobile è stata rilasciata in data dal Comune di Povegliano. Nella recinzione, ad est e sul lotto interessato, area scoperta sub 7, vi è un cancello pedonale per l accesso ad un piccolo parcheggio pubblico, che risulta di utilità all immobile esecutato. L immobile è inoltre dotato di impianto fotovoltaico in copertura, per una superficie in pannelli fotovoltaici di mq 36 circa, per n. 4 KW di potenza circa, installato nel 2005, con servizio con il GSE per lo scambio sul posto dell energia prodotta. All atto del sopralluogo del l esecutato sig. Rizzardo Carlo dichiara che l impianto fotovoltaico rimarrà installato sul posto e che non ha intenzione di rimuoverlo. L immobile esecutato, costruito su piani sfalsati, è costituito da : Abitazione - piano interrato : H 3,00 con garage, wc e lavanderia; - piano interrato : H 2,50 con magazzino, ripostiglio e cantina; - piano terra reparto giorno : H 2,75 con ingresso-soggiorno e cucina; - piano terra reparto notte : H 2,75 con bagno e n. 3 camere. Le piante e prospetti degli immobili, scala 1:100, sono poste in Allegato 03) alla presente relazione. Dati catastali. Ditta intestata - RIZZARDO CARLO - n. Svizzera il Proprietà 1/1 in regime di separazione dei beni Quindi immobile in esecuzione per l intero Comune di Povegliano Cod. Comune : G944 Catasto Fabbricati Sez Fg. Mapp. Sub Ubicazione Categ. Cl. Cons. Rendita B Via M. Fiore C/6 U 31 88,06 B Via M. Fiore A/2 2 7,5 697,22 B Via M. Fiore BCNC - Area scoperta di mq 336 5

6 La trasversale di Via M.Fiore è stata successivamente rinominata Via Marmolada. Comune di Povegliano Catasto Terreni Fg Mappale Superficie Qualità Cl. Redd. Dom. Redd. Agr Ente urbano Le visure catastali, Catasto Fabbricati e Catasto Terreni, della proprietà sono poste in Allegato 04) alla presente relazione. L elaborato planimetrico e le planimetrie catastali dell immobile ad uso abitazione, conformi allo stato di fatto, sono poste in Allegato 05) alla presente relazione. Parti comuni. Nessuna. Confini. L intero mn 165 confina da nord con mn 838, 506, strada, 350, via Marmolada. Superfici lorde. Abitazione - piano interrato : H 3,00 garage ed accessori abitazione per mq 72,64 circa; - piano interrato : H 2,50 accessori abitazione per mq 62,89 circa; - piano terra : H 2,75 abitazione per mq 136,90 circa; Area scoperta a giardino per mq 336 circa. Caratteristiche e finiture del fabbricato. - muratura interrata in cemento armato - muratura fuori terra in laterizio spess. cm 25 + controparete interna isolante con lana di vetro, intonaci - solai in laterocemento - manto di copertura in tegole di cemento e lattonerie in lamiera di acciaio inox - scale interne in ceramica - pavimenti : interrato e zona giorno al piano terra in piastrelle di ceramica; zona notte al piano terra in parquet di legno - rivestimenti in piastrelle di ceramica - intonaci al civile e tinteggiatura - finestre interrato in metallo - finestre ai piani in legno e vetrocamera, zanzariere e scuri in legno 6

7 - porte interne in legno e portoncino d ingresso in legno e vetro - impianto elettrico - impianto idrico - sanitario - impianto di riscaldamento autonomo, caldaia a gas metano, radiatori a piastra di alluminio - impianto allarme volumetrico interno - telefono e citofono Si segnala la presenza di un impianto a pannelli fotovoltaici in copertura, superficie pannelli di mq 36 circa, potenza 4 KW circa, con scambio con il GSE. Le finiture e gli impianti dell alloggio sono normali ed in buone condizioni di manutenzione. Accertare la conformità della descrizione del bene. La descrizione dei dati catastali ed identificativi del bene citati nell atto di pignoramento immobiliare del è corretta. Procedere ad eseguire le variazioni per l aggiornamento catastale. Non necessario. Indicare l utilizzazione urbanistica prevista dallo strumento urbanistico comunale. La destinazione di zona territoriale omogenea ZTO prevista dallo strumento urbanistico Piano degli Interventi P.I. - vigente nel Comune di Povegliano è la seguente : - Piano degli Interventi zona C1/99 come da estratto posto in Allegato 06) alla presente relazione. Indicare la conformità o meno alle autorizzazioni edilizie. Accertamento di irregolarità urbanistiche. Gli immobili in oggetto risultano esser stati costruiti in forza dei seguenti atti del Comune di Povegliano : - Concessione edilizia n. 140/88 del rilasciata a nome Rizzardo Augusto e Rizzardo Carlo Costruzione fabbricato residenziale a due piani ; - Autorizzazione di Variante in corso d opera n. 140/88A del alla Concessione edilizia n. 140/88; - Concessione edilizia n. 140/88 del per Proroga del termine di ultimazione dei lavori ; - Autorizzazione n. 91/011 del per Costruzione di nuova recinzione ; - Denuncia Inizio Attività depositata il prot per Installazione di impianto 7

8 fotovoltaico. Il Comune di Povegliano ha rilasciato il Certificato di Abitabilità n. 18/95 in data con allegata Autorizzazione allo scarico n. 180, entrambi posti in Allegato 07) alla presente relazione. Abusi edilizi All atto del sopralluogo peritale del non si sono riscontrati abusi edilizi e gli immobili risultano conformi alle planimetrie catastali poste in Allegato 05). Sanabilità dell abuso Non necessaria. Vendita dei beni pignorati in uno o più lotti. Gli immobili di cui trattasi costituiscono un unico lotto. Se immobile pignorato solo pro quota. L immobile non è divisibile in natura ed è pignorato per l intero. Acquisire il titolo legittimante il possesso e la detenzione del bene. La proprietà del bene risulta in capo all esecutato a seguito atto di compravendita al rep /12123 in data del Notaio Francesco Giopato in Treviso e successivo atto di divisione di cui al rep /38578 del dello stesso Notaio Francesco Giopato in Treviso, registrato a Treviso il al n. 5973, vedi Allegato 02). Accertare se l immobile è libero o occupato. L immobile è occupato dall esecutato sig. Rizzardo Carlo, separato dalla moglie. Acquisire il provvedimento assegnazione casa coniugale. L esecutato sig. Rizzardo Carlo risulta, all attualità, alla data del sopralluogo peritale , separato dalla moglie. Questa con l unico figlio vive in altra abitazione. Mi conferma l esecutato, sempre alla stessa data del sopralluogo, che non vi sono in corso procedure legali per l assegnazione del diritto di abitazione alla moglie. Dalla visura ipo-catastale non risultano registrati diritti di abitazione a favore della moglie. Contratti di locazione. Non vi sono contratti di locazione sul bene in questione a carico dell esecutato, in quanto residenza dello stesso. Spese condominiali. L immobile non ha spese condominiali. 8

9 Diritti demaniali - Vincoli e servitù. Con l atto di divisione di cui al rep /38578 del del Notaio F. Giopato, all art. 7 viene costituita la seguente servitù : Viene costituita servitù di passaggio per pedoni e veicoli di qualsiasi specie sulla rampa di accesso ai garages posta lungo il confine nord del mappale 165 sub 6, a carico di detto mappale ed a favore delle unità mappale 165 sub 4-5 e 7. Documentazione fotografica. Durante il sopralluogo peritale del è stata eseguita la documentazione fotografica all immobile che costituita da n. 8 foto si pone in Allegato 08) alla presente relazione. Attestato di Prestazione Energetica. Si allega alla presente, in Allegato 09), l APE Attestato di Prestazione Energetica, redatto dallo scrivente perito in data , dal quale si evince che l immobile in oggetto che ricade in classe D. Stima degli immobili. Il criterio di stima adottato è stato quello di assegnare il valore in funzione dell ubicazione dell immobile, delle sue caratteristiche costruttive, consistenza, vetustà e stato manutentivo, servitù di passaggio, degli impianti (vedi impianto fotovoltaico esistente), considerata la zona in cui è inserito, la tipologia di edifici ed il contesto residenziale della zona. Il fabbricato ricade infatti in zona di centro residenziale edificato del Comune di Povegliano, frazione Camalò, in zona servita da servizi pubblici. Si sono quindi considerati i valori di mercato di immobili similari nella zona, l attuale andamento del mercato immobiliare e quant altro influente sul valore. Ai fini della determinazione del valore di stima, si è tenuta particolarmente in considerazione l attuale difficoltà di vendita di beni immobili in generale e della numerosa offerta di immobili nel mercato immobiliare. Considerato che l OMI Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate che per tale zona suburbana, fraz. Camalò, destinazione residenziale, stato di conservazione ottimo, prevede valori tra i 890,00 e 1.200,00 /mq. La valutazione stimata tiene conto inoltre di una ulteriore detrazione, sul valore base di mercato, valutata nel 20% per vetustà e vendita forzosa, tenendo conto dei seguenti 9

10 elementi : - difficoltà di visionare l immobile prima dell acquisto; - l impossibilità di assumere a base imponibile il valore catastale del bene e quindi il pagamento dell imposta sul valore di assegnazione; - il tempo necessario per ottenere il decreto di trasferimento ed entrare nel pieno possesso degli immobili; - mancanza di garanzie per eventuali vizi sul bene. Sulla base delle considerazioni sopra espresse, il sottoscritto valuta e stima gli immobili come segue. Superficie commerciale. Abitazione Coeffic. Superf. Commerc. Accessori - p. int n. 1 mq 72,64 0,60 mq 43,58 Accessori - p. int n. 1 mq 62,89 0,60 mq 37,73 Abitazione p.t. n. 1 mq 136,90 1,00 mq 136,90 Poggiolo p.t. n. 1 mq 3,24 0,30 mq 0,97 Area scoperta n. 1 mq 336 0,07 mq 23,52 totale mq 242,70 Valutazione Mq /mq Importo Abitazione 242, , ,00 Detrazione per vendita forzosa - 20 % ,00 TOTALE FABBRICATI (arrotond.) ,00 (diconsi Euro centonovantaquattromila/00) Trasmissione della perizia ai sensi art. 569 c.p.c. L elaborato peritale è stato inviato in data antecedente ai 45 giorni prima dell udienza fissata al creditore procedente intervenuto, al debitore anche se non costituito, al custode nominato. Deposito dell elaborato almeno 45 prima dell udienza Copia del presente elaborato peritale è stato inviato alle parti procedenti ed intervenute in data antecedente a 45 giorni prima dell udienza. Treviso, lì

11 Il Perito (geom. Diego Zussa) ALLEGATI: - All. 01) Estratto di mappa catastale Catasto Terreni - All. 02) Atti notarili di compravendita e divisione - All. 03) Piante e prospetti di progetto - All. 04) Visure catastali - All. 05) Elaborato planimetrico e planimetrie catastali dell abitazione - All. 06) Stralcio Piano Interventi - All. 07) Certificato di Agibilità e autorizzazione allo scarico - All. 08) Documentazione fotografica - All. 09) APE Attestato di Prestazione Energetica - All. 10) Ispezione ipotecaria 11