Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2015 NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO

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1 Erogazioni (milioni ) Compravendite (media mobile) Erogazioni (milioni ) Compravendite (media mobile) Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 P A L E R M O NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO Provincia di Erogazioni di prestiti per l acquisto di immobili e numero di compravendite (dati semestrali) Settore residenziale Settore non residenziale Terziario + Commerciale + Produttivo Fonte: elaborazioni su dati Banca d Italia e Agenzia delle Entrate Figura 1 Nella prima parte del 2, anche se il quadro risulta ancora piuttosto incerto e particolarmente influenzato dalle dinamiche congiunturali, è possibile intravedere i primi segnali di stabilizzazione del mercato immobiliare palermitano che, dopo un forte ridimensionamento in termini di volumi e valori, sembra aver raggiunto la sua soglia minima, oltre la quale non si dovrebbero registrare ulteriori flessioni. Tale tendenza riguarda soprattutto il mercato residenziale, che vive già nel corso del 2 un graduale recupero delle compravendite dell ordine del 2% a livello provinciale, probabilmente anche per effetto dell incremento delle erogazioni di prestiti per l acquisto di immobili. Degna di nota è la ripresa delle transazioni nel comune capoluogo, pari al % nel corso del 2, in controtendenza rispetto al 2, recuperando seppur marginalmente il ruolo attrattivo rispetto agli altri comuni della provincia, che segnano invece una flessione di -,2%. Anche gli operatori restituiscono la percezione di un iniziale convergenza del mercato residenziale del capoluogo nella prima parte del 2, prevedendo una stabilizzazione dell offerta e una ripresa della domanda che può beneficiare anche di un bacino potenziale che proviene dalla provincia (1,% della domanda di abitazioni di ). Di riflesso si assiste a un attenuazione del calo dei prezzi delle abitazioni, contestualmente a una diminuzione dello sconto applicato in fase di compravendita. Ciò può dipendere anche da una minore rigidità dell offerta rispetto alle aspettative iniziali di prezzo, frutto di una graduale consapevolezza delle difficoltà di collocare gli immobili sul mercato. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica Erogazioni (asse sx) Compravendite (asse dx) Quota di domanda di abitazioni proveniente da un altro comune della provincia (%) 1, Media grandi città 2, Erogazioni (asse sx) Compravendite (asse dx) 11

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 25 = 1) N.I = 1 N.I = Abitazioni 9 1 Uffici Negozi 5 Abitazioni 9 1 Uffici Negozi Var. % Nonostante questo quadro piuttosto complesso, si rileva un recupero del total return che si conferma per il terzo semestre consecutivo positivo (+2,9%) per effetto del progressivo miglioramento dei prezzi e dei rendimenti medi lordi da locazione. I comparti non residenziali, invece, Figura 3 continuano a vivere una fase di Determinanti della variazione dei contrazione del mercato, già prezzi degli immobili (primo semestre 2) fortemente ridimensionato rispetto ai Effetto trattativa Effetto aspettative Variaz. % effettiva 2, volumi pre-crisi, anche a causa 1, dell offerta in eccesso e di una domanda, sempre più selettiva che stenta a -1, riprendersi. -2, Seppur in un contesto di flessione dei -3, prezzi e dei canoni, si segnala -, comunque una tenuta dei rendimenti Abitaz. Abitaz. Uffici Negozi nuove usate medi da locazione, sia per quanto riguarda gli uffici che i negozi, anche rispetto al benchmark delle città. Le attese degli operatori per la seconda parte del 2 evidenziano alcuni segnali di miglioramento del mercato, soprattutto relativamente al comparto residenziale e degli uffici, mentre si mantengono più prudenti sul segmento dei negozi. Il consolidamento di tali segnali dipenderà però Quota di domanda che ha dovuto rinunciare all acquisto di un abitazione perché non ha anche dalle dinamiche congiunturali e in ottenuto il mutuo dalla propria banca (%) particolare da quelle creditizie, che continuano 3,7 a influenzare in modo rilevante la propensione Media grandi città 2,3 ad acquistare una casa. A conferma di ciò, si rileva che negli ultimi sei mesi un terzo della domanda ha dovuto rinunciare all acquisto di un abitazione proprio per non aver ottenuto il mutuo dalla propria banca. 12

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita Sconti (%) di pregio 2.1 -,1-2,, 17, ,5-2,9, 1, ,1-3,1,9 19, 93-2,2 7,9 19, ,3-2, 7, 1,5 Media città , -3,2,1,9 Mercato della locazione ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) di pregio 1 -,3 3, 5, 91 -, -2,1 3,7 5,2 73 -,1-1, 3,5 5,5 57,1 3,7, 9 -,2-1, 3,7 5, Media città 9 -,5-1,7 3,9 5,1 Media semplice Figura Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione Figura 5 Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) % Mesi Tempo di vendita 5 Tempo di locazione 9 1 In un contesto di forte ridimensionamento del mercato residenziale (-5% delle compravendite rispetto al 25), nella prima parte del 2 si intravedono i primi segnali positivi, che riguardano soprattutto il comune capoluogo (già nel 2 le compravendite in città sono aumentate del %, recuperando seppur marginalmente il ruolo attrattivo rispetto agli altri comuni della provincia, che segnano una flessione di -,2%). 13

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Di riflesso, si assiste a un attenuazione del calo dei prezzi delle abitazioni, dell ordine di -1,3% sul semestre precedente e -2,% su base annua per le abitazioni usate, in linea con il benchmark delle città, contestualmente a una diminuzione dello sconto applicato in fase di compravendita che si attesta al 1,5% (seppur ancora piuttosto distante dalla media delle città monitorate). Tavola 2 Il rallentamento di questo trend Abitazioni nuove Recenti tendenze negativo lascia presumere dei prezzi (primo semestre 2) l approssimarsi del mercato alla sua soglia minima, oltre la quale non si ( /mq) sem. (%) ann. (%) dovrebbero registrare ulteriori flessioni di pregio 2.525, -1,7 del valore degli immobili. Ciò può 2.,1-2,1 dipendere anche da una minore rigidità , -2,3 dell offerta rispetto alle aspettative ,3-2, iniziali di prezzo, frutto di una graduale ,1-2,1 consapevolezza delle difficoltà di Media città 2.9-1, -2, collocare gli immobili sul mercato. Anche gli operatori restituiscono la percezione di un iniziale convergenza del mercato residenziale, prevedendo una graduale stabilizzazione dell offerta a fronte di un progressivo aumento della domanda. Ciò si riflette anche sul numero delle compravendite che, secondo il % degli operatori, sono aumentate rispetto al precedente semestre. Per quanto riguarda il mercato della locazione, si rileva un attenuazione della flessione dei canoni nel primo semestre 2 (pari a -,2% sul semestre precedente e -1,% su base annua), riflettendosi in un lieve aumento dei rendimenti medi di locazione che si riportano ai livelli del 2 (+5,%). Contestualmente, si rileva un recupero del total return che si conferma per il terzo semestre consecutivo positivo (+2,9%), per effetto del graduale miglioramento dell andamento dei prezzi e dei rendimenti medi lordi da locazione. Per il secondo semestre 2 i sentiment degli operatori tendono a confermare i segnali positivi del mercato, percependo un ulteriore aumento dell attività transattiva (9% degli operatori). Mercato dei box e garage Tavola 3 Box e garage Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( ) Tempi di vendita Sconti (%) 3.3-3,5,5, 2.2-3,, 1, ,2 7, , 7,,5 Media città , 7,3, 1,5

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Mercato della locazione ( x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) ,2 3,7, ,5 3,, ,1,, 1.5-1,,, Media città 1.9-2,,7 5, Media semplice Figura 7 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo (%) 1 % Mesi Figura Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione Tempo di vendita 5 Tempo di locazione 9 1 Il segmento dei box e garage vive ancora una fase di contrazione del mercato, che si riflette in un ulteriore riduzione dei prezzi del 2,% annuale. Gli operatori, pur percependo una lenta convergenza del mercato, non evidenziano un impatto significativo sul numero delle compravendite e sull andamento dei prezzi (in entrambi i casi, in calo secondo la metà degli operatori intervistati). Per quanto riguarda il mercato della locazione si assiste a una flessione dei canoni meno marcata rispetto all andamento dei prezzi, traducendosi in un rendimento da locazione del,%, superiore alla media delle città analizzate (5,%). 15

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Mercato degli uffici Tavola Uffici Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita Sconti (%) , -,2,5 1, , -3,7 9,2 19,5 terziaria 1. -,7 9,3 1, ,2 -,,1 19, , 9,5 19, Media città , -3,5 1, 1,9 Mercato della locazione ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) 1-1,7 -,2 5,3, -2, -3, 5,,9 terziaria 72 -,3-2,,1 5,1 5-2,3-3, 7,3 5,1 7-1,7-3,5, 5, Media città 97-2,9, 5, Media semplice Figura Figura 9 Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) % Mesi Uffici Tempi medi di vendita e di locazione Tempo di vendita 5 Tempo di locazione 9 1 Per quanto riguarda il settore degli uffici, anche la città di sconta un forte disallineamento del mercato che sconta un offerta in eccesso e spesso inadeguata rispetto alle reali esigenze e una domanda sempre più selettiva e non sufficiente ad assorbire lo stock presente. Secondo l Agenzia dell Entrate, infatti, il mercato degli uffici registra un marcato ridimensionamento delle compravendite, nell ordine del -% rispetto al 25. 1

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Di fronte a tale scenario i prezzi non possono che seguire un trend al ribasso: % è la variazione su base semestrale e -,% quella annuale, seppur con proporzioni minori rispetto al semestre precedente. A livello localizzativo si rileva una maggiore tenuta dei prezzi degli uffici localizzati nel centro e nel semicentro di, che si presume rispondano maggiormente ai desiderata della domanda, rispetto agli immobili ad uso ufficio presenti nella periferia e in quella terziaria. Il divario tra il prezzo richiesto e il prezzo effettivo risulta pari al 19% e, sebbene in diminuzione rispetto ai semestri precedenti, risulta ancora piuttosto elevato. Sul fronte locativo si continua a segnalare nella prima parte del 2 la carenza della domanda rispetto a un eccesso di offerta, con il conseguente ampliamento dello sfitto e una diminuzione dei canoni (-1,7%), particolarmente evidente nella periferia (-2,3%) e nel semicentro (-2,%). Come per gli altri comparti, le previsioni degli operatori per il secondo semestre 2 evidenziano un graduale miglioramento del mercato, che si dovrebbe tradurre in un aumento del numero delle compravendite (9% degli intervistati). Mercato dei negozi Tavola 5 Negozi Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita Sconti (%) ,5-2,5,3 1, , -2,, 19,5 1. -,7-2, 9,9 19, 2. -, -2, 9, 19, Media città ,2-2,9 9,7 1,3 Mercato della locazione ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) 29-1, -2,, 7, 1-1, -, 5,3 7,3-1, -,,,9 1-1, -, 5,5 7, Media città 193-1,2-2,,3 7,3 Media semplice Per quanto riguarda il comparto dei negozi, gli operatori restituiscono la percezione di un mercato ancora poco reattivo nella prima parte del 2, condizionato da una domanda debole, a fronte di un offerta in progressiva crescita. 17

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Ciò si riflette sull andamento delle compravendite, che per il % degli operatori è in calo, confermando la flessione registrata dall Agenzia delle Entrate nel corso del 2 (-,2% annuale e -51,% rispetto al 25). I prezzi di mercato nella prima parte del 2 evidenziano un attenuazione della flessione rispetto ai semestri precedenti (-,%), inferiore alla media delle grandi città (-1,2%). È possibile, quindi, che il mercato stia raggiungendo la sua soglia minima, oltre la quale non si dovrebbero registrare ulteriori cali del valore dei negozi. Si conferma in diminuzione lo sconto praticato in sede di trattativa, che si attesta al 19%. Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) % Mesi Figura 1 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione Tempo di vendita 5 Tempo di locazione 9 1 Per quanto riguarda la locazione, si intravedono i primi segnali di stabilizzazione del mercato, con un rallentamento dell offerta a fronte di un graduale aumento della domanda. La variazione dei canoni è dell ordine dell 1% semestrale. I tempi medi per la locazione sono in leggero calo rispetto a fine 2, e si confermano tra i più bassi all interno delle grandi città monitorate. Rispetto alle previsioni per il secondo semestre 2, gli operatori sembrano essere più ottimisti rispetto a una ripresa del mercato locativo, mentre si mantengono particolarmente prudenti sul fronte delle compravendite. 1