Il rischio degli investimenti immobiliari: il modello RER. Prof. Claudio Cacciamani

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1 Il rischio degli investimenti immobiliari: il modello RER Prof. Claudio Cacciamani

2 Il rischio immobiliare Gli operatori del mercato immobiliare ancora non dispongono di specifiche metodologie di misurazione del rischio, come invece è ormai consolidato in altri settori di investimento di tipo finanziario; Tale circostanza non è dovuta alla mancanza di interesse degli operatori, ma alle difficoltà di implementazione di strumenti adeguati alle specificità del real estate market.

3 Il rischio immobiliare Per la determinazione del coefficiente di rischio globale di un unità immobiliare occorre valutare il grado di rischio attribuibile a: Le caratteristiche del conduttore del fabbricato; Le caratteristiche di contesto; I fattori endogeni dell unità immobiliare. Total risk = (Tenant specific risk) + (Context specific risk) + (Property specific risk)

4 Il conduttore La misurazione del grado di rischiosità del conduttore del bene deriva dall assegnazione di un rating a quattro diversi fattori: Ciclicità del settore cui appartiene il locatario; Caratteristiche merceologiche dell attività esercitata; Grado di solvibilità attribuibile all azienda; Numerosità relativa di conduttori.

5 I fattori di contesto Per la misurazione del rischio relativo al contesto (caratteristiche esogene del bene) occorre valutare: Il rango della città in cui l immobile è ubicato; La posizione dello stesso all interno del contesto urbano; Le caratteristiche intrinseche del mercato immobiliare della zona.

6 Le variabili endogene Le caratteristiche endogene dell unità immobiliare, infine, comprendono nel dettaglio: La dimensione del fabbricato; I caratteri tipologici e qualitativi dello stesso; Le caratteristiche di fungibilità del bene.

7 Obiettivi dell analisi di rischio Gli obiettivi dell analisi risultano: La determinazione del coefficiente di rischio complessivo dell immobile; L individuazione delle singole dimensioni di rischio a cui l investimento risulta maggiormente esposto. Uno degli ostacoli più evidenti nel calcolo del coefficiente di rischio di un immobile risulta la ponderazione delle componenti considerate.

8 Il rischio di un immobile: alcune applicazioni Immobile adibito a uffici situato nella provincia di Roma Ris chio conduttore Rischio massimo Rischio immobile Ris chio endogeno 1 0 Rischio contesto

9 Il rischio di un immobile: alcune applicazioni Immobile adibito a uso commerciale sito in Milano Rischio conduttore Rischio massimo Rischio immobile Rischio endogeno 10 Rischio contesto

10 Il rischio di un portafoglio immobiliare Il modello RER si presta non solo alla valutazione del rischio di un singolo investimento immobiliare ma, con le opportune cautele metodologiche, anche all apprezzamento del rischio di un portafoglio di attività reali; I dati di partenza risultano quelli relativi ai singoli immobili presenti nel portafoglio. 10

11 Il rischio di un portafoglio immobiliare Una prima valutazione può essere fatta inserendo i risultati ottenuti per i singoli asset nel grafico a diamante, confrontando i rating assegnati e verificando le dimensioni di rischio cui i singoli immobili risultano maggiormente sbilanciati; Questa prima analisi deve tuttavia essere approfondita, al fine di considerare la rilevanza relativa dei singoli beni e le correlazioni reciproche. 11

12 Il rischio di un portafoglio immobiliare I criteri mediante i quali stabilire la ponderazione dei diversi immobili all interno del portafoglio possono risultare diversi: La redditività del bene; Il costo storico dell immobile; Una combinazione dei criteri precedenti. 12

13 Il rischio di un portafoglio immobiliare Il confronto dei valori di rischio ponderati per ciascun immobile in portafoglio consente di determinare la varianza tra i gruppi e la varianza nei gruppi; Oltre alla comparazione degli asset è poi possibile realizzare il confronto rispetto alle tre variabili di rischio: rischio-conduttore, rischio bene-esogeno, rischio bene-endogeno. 13

14 La diversificazione di portafoglio Occorre infine valutare le correlazioni dei beni all interno del portafoglio. Il rischio complessivo di un portafoglio reale può essere infatti in parte eliminato attraverso un adeguata diversificazione; Le correlazioni possono dipendere da: Destinazione d uso dell asset; Ubicazione geografica; Obiettivo di investimento (immobili a reddito / capital gains). Considerando il livello di correlazione è possibile incidere sulla componente di rischio sistemico, in ottica di riduzione del rischio di portafoglio.

15 La diversificazione di portafoglio L applicazione dei modelli finanziari di portafoglio risulta tuttavia complessa; In assenza di indicatori storici del comportamento delle variabili del modello, infatti, non è possibile effettuare un indagine puntuale di quelle che possono essere non solo le eventuali correlazioni tra le variabili del modello, ma anche la loro intensità; Questo risulta anche funzione delle caratteristiche del mercato e dei beni immobiliari. 15

16 Le peculiarità del mercato immobiliare Caratteristiche del mercato immobiliare Fortemente frazionato, segmentato a livello geografico; Assenza di un soggetto giuridico proprietario e responsabile della gestione del mercato; Presenza di operatori di natura eterogenea e caratterizzati da professionalità differenziate;

17 Le peculiarità del mercato immobiliare Caratteristiche del mercato immobiliare Assenza di beni standardizzati e dotati di specifici requisiti di ammissibilità; Presenza di elevati costi, quali commissioni agli intermediari, oneri notarili, spese pubblicitarie e imposte; Scarsa liquidità.

18 Le peculiarità dei beni immobiliari Caratteristiche dei beni immobiliari Sono oggetto di rilevante negoziazione tra le parti. Il prezzo finale, di conseguenza, spesso non rispecchia il prezzo di mercato o quello medio normale; Sono in genere caratterizzati da un elevato valore unitario. Per un singolo investitore tale condizione vincola spesso la possibilità di costruire portafogli correttamente diversificati;

19 Le peculiarità dei beni immobiliari Caratteristiche dei beni immobiliari Presentano spesso un elevata complessità di natura gestionale, richiedendo all investitore un impegno diretto nella gestione del bene; Presentano elevati costi di transazione, che limitano il numero di scambi sul mercato; Non risultano in genere liquidabili in tempi brevi, vincolando l operatività dell investitore sul mercato.

20 Le peculiarità dei beni e dei mercati immobiliari Le caratteristiche suddette implicano Inefficienza dei mercati; Difficoltà nella costruzione di un indice generale dei prezzi; Limitazioni nella disponibilità di dati per effettuare adeguate indagini statistiche. Di conseguenza Risulta arduo applicare i modelli quantitativi impiegati nella gestione dei portafogli mobiliari.

21 Una possibile soluzione L attuale limitata diffusione di altre tecniche di riduzione del rischio immobiliare, quali gli strumenti derivati sui beni real estate, indica tuttavia la diversificazione, settoriale e geografica, come la modalità più efficace per l attenuazione del rischio complessivo delle attività reali; Risulta a tal fine fondamentale lo sviluppo di Borse immobiliari in tutte le regioni nazionali, in grado di realizzare affidabili rilevazioni di lungo periodo sull andamento dei beni immobiliari di singoli centri urbani e aree metropolitane.

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