Alienazione di terreni agricoli e boschivi pervenuti dal disciolto Conservatorio delle Montalve. LOTTO N. 5 Località Castellina SESTO FIORENTINO

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Benedetto Perini
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U N I V E R S I T A' D E G L I S T U D I D I F I R E N Z E AREA SERVIZI TECNICI AMBIENTE E SICUREZZA Ufficio Patrimonio Immobiliare Alienazione di terreni agricoli e boschivi pervenuti dal disciolto

1 U N I V E R S I T A' D E G L I S T U D I D I F I R E N Z E AREA SERVIZI TECNICI AMBIENTE E SICUREZZA Ufficio Patrimonio Immobiliare Alienazione di terreni agricoli e boschivi pervenuti dal disciolto Conservatorio delle Montalve. LOTTO N. 5 Località Castellina SESTO FIORENTINO VALUTAZIONI TECNICO-ESTIMATIVE Determinazione dei valori venali presunti. IL TECNICO IL DIRIGENTE Arch. Luciano Antonio D AGOSTINO Arch. Vito CARRIERO Via Cavour FIRENZE Via Cavour FIRENZE ( Tel. 055/ ) ( Tel. 055/ ) ( C.F. DGSLNN56L19L214K ) Ordine Architetti Firenze N ( Firma) ( Firma) Terreni ex Montalve LOTTO N. 5 Località Castellina SESTO FIORENTINO (FI)

2 1. Premessa e scopo della stima In tale contesto, quindi, lo scopo della presente stima è quello di stabilire il valore venale di un appezzamento di terreno boschivo ubicato nel Comune di Sesto Fiorentino (FI) Località La Castellina, individuato dal LOTTO n Oggetto della valutazione 2.1. Ambientazione e caratteristiche della zona Il bene oggetto della presente relazione è rappresentato, come già detto, da un appezzamento di terreno in parte boschivo ed in parte agricolo, ubicato in località La Castellina del Comune di Sesto Fiorentino (FI), a margine della strada vicinale di Tassinaia. Il terreno in esame è posto nella zona pedecollinare a est del centro abitato di Sesto Fiorentino, caratterizzata dalla presenza di terreni coltivati e macchia boschiva. Si tratta di una zona qualificata, che si distingue per gli insediamenti residenziali di lusso a scarsa densità fondiaria (villette e coloniche ristrutturate) e da organismi architettonici di pregio e di notevole interesse storico-artistico, posta alle falde della collina che degrada verso il centro abitato (molto vicino si trovano la Villa di Castello e della Petraia). Infatti, le favorevoli condizioni morfologiche e posizionali del terreno, hanno favorito nell ambito territoriale di che trattasi, la formazione del tipico paesaggio collinare dei dintorni di Firenze, con presenza di insediamenti edilizi fin dal secolo XI. In definitiva, la zona gode di suggestive caratteristiche ambientali: immersa nel verde, in posizione panoramica, in luogo silenzioso ma vicina al centro abitato cittadino: in linea d aria dista qualche centinaio di metri da via Gramsci, il più importante asse viario di attraversamento del centro cittadino Descrizione del terreno Le particelle di terreno oggetto di vendita costituiscono un unico appezzamento misto di bosco e terreno coltivato di forma irregolare, a quota di circa 200 metri s.l.m., in zona compresa tra la strada vicinale di Tassinaia, una strada di 1

3 penetrazione che si dirama dalla strada vicinale di Carmignanello, ed il Torrente Zambra. Si tratta di un appezzamento di terreno con giacitura in decisa pendenza verso il suddetto corso d acqua. La maggior parte del terreno è caratterizzato da bosco ceduo o improduttivo mentre una porzione delle particelle 83 e 85 risultano coltivate ad uliveti o seminativo. A tal proposito si deve far rilevare che si tratta di una coltivazione effettuata abusivamente da parte di persona che non è stato possibile identificare nel corso del sopralluogo. 3. Titolo di proprietà Il bene, già di proprietà del Conservatorio delle Montalve alla Quiete di Firenze, a seguito della dichiarazione di estinzione dell Ente di cui alla Legge 5 febbraio 1992 n. 176, venne trasferito all Università degli Studi di Firenze (Decreto Ministero della Pubblica Istruzione registrato alla Corte dei Conti il ). Dalla stessa data, L Università degli Studi di Firenze subentrava in tutti i rapporti attivi e passivi del Conservatorio. 4. Dati catastali Il terreno, oggetto di vendita, risulta intestato al C.T. del Comune di Sesto Fiorentino all Università degli Studi di Firenze (proprietà 100/100), a seguito della seguente voltura: n /2006 del in atti dal (Prot. FI ) L immobile in vendita ha i seguenti identificativi catastali: Foglio di mappa 35 Particella 83 Qualità Bosco ceduo Classe 3 Superficie mq. R.D. Euro 1,64 R.A. Euro 1,64 2

4 Foglio di mappa 35 Particella 84 Qualità Incolto produt. Classe U Superficie mq. R.D. Euro 0,22 R.A. Euro o,11 Foglio di mappa 35 Particella 85 Qualità Uliveto Classe 4 Superficie mq. R.D. Euro 3,33 R.A. Euro 2,49 Foglio di mappa 35 Particella 86 Qualità Bosco ceduo Classe 2 Superficie mq. R.D. Euro 2,92 R.A. Euro 1,75 Foglio di mappa 35 Particella 87 Qualità Pascolo cesp. Classe U Superficie mq. R.D. Euro 6,32 R.A. Euro 5,42 Foglio di mappa 35 Particella 88 Qualità Pascolo arbor. Classe 2 Superficie mq. R.D. Euro 0,46 R.A. Euro 0,76 Totale superficie catastale = ( )= 3

5 mq pari ad Ha Destinazione di Piano Regolatore Generale Il Comune di Sesto Fiorentino è attualmente dotato dei seguenti strumenti urbanistici, che disciplinano la pianificazione territoriale urbana: - Il Piano Regolatore Generale di cui alla Variante Generale Revisione 1995, adottato con Delibera C.C. n. 7 del 29/01/1996 ed approvato dalla Regione Toscana con delibera del Consiglio Regionale n. 217 del 20 luglio 1999 e n. 357 del Il Piano Strutturale adottato con Delibera del Consiglio Comunale n. 46 del ed approvato sempre dal C.C. con Delibera n. 18 del , pubblicato sul Bollettino Ufficiale della Regione Toscana n. 16 del Il Regolamento Urbanistico approvato con deliberazione del C.C. n. 71 del Nel Piano Strutturale, le particelle di terreno oggetto di stima ricadono all interno dei seguenti ambiti territoriali: - Aree forestali a prevalente naturalità (Art. 40 N.G. - Aree collinari a prevalente naturalità (Artt.6 N.G. - Aree di protezione paesaggistica (Art.7 N.G. Nelle Aree forestali a prevalente naturalità, sono ammessi esclusivamente gli interventi previsti dalle vigenti normative in materia di boschi e dai piani di assestamento forestale, nonché i lavori di sistemazione idraulica. Detti interventi dovranno uniformarsi alle prescrizioni della polizia forestale e dovranno tener conto dell elevato valore naturale dei boschi. Anche gli interventi di sistemazione idraulica dei corsi d acqua e quelli sulla viabilità esistente devono tener conto degli elementi di naturalità presenti per i quali deve esserne prevista la conservazione. Nelle Aree collinari a prevalente naturalità all interno di aree di protezione paesaggistica è fatto divieto di nuove costruzioni stabili o provvisorie, salva la 4

6 possibilità di realizzare impianti tecnologici per pubblica utilità. In dette aree non è ammessa nuova edificazione ma solo interventi di manutenzione, restauro e risanamento conservativo di edifici esistenti. Sono ammessi interventi finalizzati alla riduzione del rischio idraulico, alla manutenzione della viabilità esistente ed allo svolgimento dell attività agricola e selvicolturale. 5. Valutazione 5.1. Aspetti economici e criteri di stima 5.2. Procedimento diretto o sintetico 5.3. Ricerca valori di mercato 5.4. Valutazione del terreno Caratteristiche della zona La zona in cui è ubicato il terreno risulta apprezzata in quanto abbastanza vicina al centro abitato e confinante anche se limitatamente con una strada vicinale. Inoltre, la vicinanza con insediamenti residenziali di notevole livello, ne vede aumentare la sua appetibilità. Si deve inoltre evidenziare la particolare qualità dell ambito territoriale di che trattasi, molto qualificato e caratterizzato da insediamenti residenziali a scarsa densità fondiaria. Caratteristiche del terreno Come già riferito, si tratta di un appezzamento di terreno a valle della pubblica via vicinale di Tassinaia, in forte declivio verso il torrente Zambra, con buona esposizione ma caratterizzata da accessi poco agevoli. Come già detto una piccola porzione di terreno risulta catastalmente classificato come uliveto ed è effettivamente coltivato sia pur abusivamente ad ulivi e seminativo, mentre la rimanente parte è di fatto boschiva. Si ritiene, pertanto, di adottare valore unitari diversi per le due tipologie di terreno in quanto il valore di seminativo collinare con presenza di ulivi non può certamente assimilarsi ad un terreno boschivo. 5

7 DETERMINAZIONE VALORE DI MERCATO Sulle base di tutte le considerazioni esposte nei paragrafi precedenti ed effettuati gli opportuni confronti tra il terreno in oggetto e quelli similari, considerate le caratteristiche del terreno stesso, espresse attraverso il FATTORE POSIZIONALE, cioè il parametro rappresentativo dei caratteri della microzona nonché dello stato e della qualità dei luoghi circostanti ed attraverso le sue CARATTERISTICHE AGRICOLE INTRINSECHE, si ritiene di determinare i seguenti valori venali: valore unitario dell uliveto ( p.lla 85) /mq 3,00. valore unitario del bosco (rimanente parte) /ha 4.000,00 Si tratta a questo punto di applicare alla superficie catastale dell immobile, i dati sintetici che esprimono il valore venale unitario e determinarne il valore complessivo. Particella Valore unitario Superficie Valore totale Qualità catastale ( /mq) catastale (mq.) ( ) 85 Uliveto 3, , Bosco 0, ,00 TOTALE ,00 Pertanto, il valore di mercato dell immobile, ritenuto il più probabile nelle attuali condizioni di mercato, si arrotonda a: ,00= (Euro Ventisettemilacinquecento/00). Si ribadisce, a tal proposito, che il valore esposto considera il bene libero anche se 6

8 parte dello stesso risulta di fatto occupato abusivamente senza alcun titolo, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, esente da canoni, censi, livelli, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli e pesi in genere che ne possano diminuire la commerciabilità, il pregio e la disponibilità. Firenze, 26 settembre 2007 IL TECNICO (arch. Luciano D Agostino) IL DIRIGENTE ( arch. Vito Carriero ) 7

9 ELENCO ALLEGATI Allegato 1: Estratto del foglio di mappa n.35 del Comune di Sesto Fiorentino Allegato 2: Visure catastali C.T. Allegato 3: Estratto di P.R.G. Allegato 4: Documentazione fotografica 8

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