La domanda di abitazione e le mutate condizioni economiche e finanziarie delle famiglie
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- Aureliano Tonelli
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1 La domanda di abitazione e le mutate condizioni economiche e finanziarie delle famiglie Milano, 15 settembre 2015
2 Condizioni abitative delle famiglie italiane Milano, 15 settembre
3 L Italia è, insieme alla Spagna, l unico grande Paese europeo ad avere un comparto dell affitto fortemente minoritario. Al Censimento 2011 le famiglie in affitto erano 4,4 milioni, mediamente pari ad appena il 18% del totale. Marginalità dell affitto in Italia: condizione abitativa delle famiglie in Europa Fonte: Eurostat Milano, 15 settembre
4 Edilizia popolare. Valore per la città In realtà tale dato è frutto di una dinamica tutto sommato recente. Infatti, sino al 1961, le famiglie in affitto rappresentavano una quota superiore a quelle in proprietà. Condizione abitativa in Italia in base al titolo di godimento dell alloggio, dal Censimento 1951 a quello del 2011 (val.%) 11,3 7,5 5,0 5,6 6,7 8,6 10,1 48,7 46,6 44,2 35,5 58,9 25,3 20,0 18,0 68,0 71,4 71,9 40,0 45,9 50,8 Fonte: Istat Proprietà Affitto Altro Milano, 15 settembre
5 La corrispondenza tra affitto e bassi redditi in Italia è aumentata negli ultimi venti anni. Tra le famiglie a basso reddito (primo quintile) quelle in affitto pesano sempre di più (dal 33% nel 1991 al 40% di oggi). Famiglie in affitto in Italia nel 2013 per quinto di reddito equivalente (val.%) 40,1 23,0 13,9 9,1 6,2 18,5 Primo Secondo Terzo Quarto Quinto Totale Fonte: Istat Milano, 15 settembre
6 Condizioni economiche e finanziarie delle famiglie italiane Milano, 15 settembre
7 1999Q3 2000Q3 2001Q3 2002Q3 2003Q3 2004Q3 2005Q3 2006Q3 2007Q3 2008Q3 2009Q3 2010Q3 2011Q3 2012Q3 2013Q3 2014Q3 Edilizia popolare. Valore per la città La contenuta ripresa dei consumi osservata nel 2014 fa seguito al periodo di marcato ridimensionamento che si era registrato tra il 2007 e il Una caduta che, associandosi alla più forte flessione del reddito disponibile, aveva dato luogo alla significativa riduzione della propensione al risparmio (dall 11,4% del 2007 all attuale 8,5%). Potere d'acquisto, spesa per consumi pro-capite e propensione al risparmio (medie mobili a 3 termini) 1,08 1,03 0,98 0,93 0, Propensione al risparmio, asse destro Spesa per consumi pro capite (1999=1) Fonte: Nomisma su dati Istat Milano, 15 settembre
8 gen-82 mag-83 set-84 gen-86 mag-87 set-88 gen-90 mag-91 set-92 gen-94 mag-95 set-96 gen-98 mag-99 set-00 gen-02 mag-03 set-04 gen-06 mag-07 set-08 gen-10 mag-11 set-12 gen-14 mag-15 % % Edilizia popolare. Valore per la città La recente risalita della fiducia delle famiglie italiane è la nota principale della ripresa italiana. Tra i consumatori vi è stato un balzo nella fiducia, MA le valutazioni sulla situazione personale (di cui famiglie hanno conoscenza diretta) sono ancora prudenti Famiglie che riescono e non riescono a risparmiare (valori %) Riescono a risparmiare abbastanza o qualcosa Intaccano i risparmi e fanno debiti, asse dx Fonte: Istat Milano, 15 settembre
9 Numero indice (2010 = 100) Edilizia popolare. Valore per la città. inoltre si manifesta un gap marcato tra fiducia e andamenti effettivi sul lato della spesa delle famiglie. Il rialzo del clima di opinione dei consumatori in atto dal 2013 si è accompagnato a dinamiche positive, ma estremamente contenute della spesa. 130 Spesa per consumi e clima di fiducia delle famiglie (NI 2010=100) 120 Spesa per consumi Fiducia famiglie II 07 IV 07 II 08 IV 08 II 09 IV 09 II 10 IV 10 II 11 IV 11 II 12 IV 12 II 13 IV 13 II 14 IV 14 II 15 Trimestri Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Istat Milano, 15 settembre
10 Il potere d acquisto familiare per abitante ha subito una caduta complessiva del 13,5% rispetto ai valori pre-crisi del Potere d acquisto delle famiglie consumatrici (NI 2007=100) 82 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Fonte: Istat Milano, 15 settembre
11 % Edilizia popolare. Valore per la città Da una recente indagine realizzata da Nomisma (maggio 2015) risulta che nell ultimo biennio si è ridotta la quota di famiglie che ha difficoltà di risparmio e l inadeguatezza del reddito viene percepita, in misura maggiore che in passato, per le spese per la casa e il mantenimento del livello di vita. Quota famiglie che ha difficoltà a risparmiare Motivo alla base della difficoltà a risparmiare ,4 18,4 20,5 22,1 31,9 29,2 16,2 21, Situazione lavorativa Il reddito familiare non e' adeguato a sostenere le spese legate alla casa Il reddito familiare non e' adeguato a sostenere le altre spese familiari Mantenimento o aumento del tenore di vita 1,5 4,7 Presenza di persone non autosufficienti (anziani, malati, ecc.) Fonte: Nomisma, Indagine alle famiglie anno 2015 Milano, 15 settembre
12 Il ciclo immobiliare in corso e previsioni al 2017 Milano, 15 settembre
13 La ripresa del settore immobiliare stenta a decollare. L evidente miglioramento del clima di fiducia fatica a tradursi in una dinamica inequivocabilmente espansiva delle compravendite. Italia Numero di compravendite residenziali annuali * 16* 17* Fonte: Nomisma su dati Agenzia delle Entrate Milano, 15 settembre
14 Edilizia popolare. Valore per la città Ad ostacolare la capacità di ripresa del comparto immobiliare ha senz altro contribuito la rigidità dei valori rispetto al cambiamento delle condizioni di contesto. 12,0% 10,0% 8,0% Evoluzione dei prezzi delle abitazioni nel periodo (var. % annue) 6,0% 4,0% + 75% 2,0% 0,0% -2,0% -20,6% -4,0% -6,0% Fonte: Nomisma Milano, 15 settembre
15 Più che di vera e propria ripresa è opportuno parlare di inversione del ciclo e di lenta risalita verso un punto di equilibrio decisamente più basso rispetto alle evidenze dello scorso decennio, sia sul fronte delle quantità che Fonte: Nomisma su dati Agenzia delle Entrate * 16* 17* * Previsioni Nomisma Italia Numero di compravendite residenziali annuali e previsioni al Milano, 15 settembre
16 Variazioni % annue Edilizia popolare. Valore per la città dei valori. Evoluzione dei prezzi delle abitazioni nel periodo e previsioni al 2017 (var. % annue) 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 0,9 3,0-2,0-4,0-6,0-4,4-2,9 Fonte: Nomisma Milano, 15 settembre
17 La domanda di abitazioni Milano, 15 settembre
18 in % Edilizia popolare. Valore per la città Si assiste ad una ripresa della domanda residenziale anche se con modalità e caratteristiche diverse rispetto a quanto avvenuto nel periodo pre-crisi. Intenzioni di acquisto di un abitazione da parte delle famiglie nei prossimi 12 mesi , ,2 ( ) ,2 ( ) 8,0 ( ) 20,7 0 Sì, ci stiamo già muovendo Sì, ci attiveremo nei prossimi mesi Probabilmente no Sicuramente no Fonte: Indagine Nomisma 2015 Milano, 15 settembre
19 % Edilizia popolare. Valore per la città L intenzione di affitto di un abitazione rimane minoritaria, ma in crescita rispetto al recente passato. Intenzioni di affitto di un abitazione da parte delle famiglie nei prossimi 12 mesi , ,5 ( ) ,5 ( ) Sì, ci stiamo già muovendo 4,9 ( ) Sì, ci attiveremo nei prossimi mesi 20,6 Probabilmente no Sicuramente no Fonte: Indagine Nomisma 2015 Milano, 15 settembre
20 Ad alimentare la domanda di abitazioni in particolare in direzione dell affitto c è senza dubbio, oltre alla congiuntura economica, il mutamento della struttura sociale. Le famiglie continuano a crescere in numero (ormai superati i 25milioni) riducendo la loro dimensione, con una forte diversificazione dei format (anche in relazione ad una crescente instabilità). Frammentazione e diversificazione dei format familiari (v.a. in migliaia) Tipologie v.a. % v.a. % v.a. % Famiglie senza nuclei , , ,2 di cui: una sola persona , , ,1 Famiglie con un nucleo , , ,2 di cui: coppie senza figli , , ,6 coppie con figli , , ,5 un solo genitore con figli , , ,2 Famiglie con due o più nuclei 285 1, , ,6 Totale famiglie , , ,0 Fonte: Istat Milano, 15 settembre
21 Altro fattore di mutamento è legato all immigrazione, tema centrale anche perché tra le figure sociali protagoniste del mercato dell affitto vi sono proprio gli stranieri. Sebbene in calo rispetto agli anni pre-crisi, l Italia rimane meta di consistenti flussi migratori dall estero. La crescita della presenza straniera in Italia Nord Centro Sud e isole Italia Fonte: Istat Milano, 15 settembre
22 Il disagio in Italia Milano, 15 settembre
23 Articolazione del disagio abitativo in Italia una prima approssimazione (Studio Nomisma per Federcasa, in corso) Nuclei familiari in affitto al netto delle famiglie residenti in alloggi ERP: 4,06 milioni 60,8% DISAGIO ABITATIVO ECONOMICO POTENZIALE 2,47 milioni Nuclei familiari che non riuscirebbero a sostenere un canone di mercato pari a 450 /mese. 43,5% DISAGIO ABITATIVO ECONOMICO EFFETTIVO 1,77 milioni Nuclei familiari in affitto che dichiarano canoni annuali superiori al 30% del proprio reddito. * Per il calcolo del canone è stata considerata un'abitazione media di 70 mq e un canone medio ponderato a livello nazionale. Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Banca d'italia -"I bilanci delle famiglie italiane" Milano, 15 settembre
24 Tipologie contrattuali dei 2,47 milioni di famiglie in disagio abitativo potenziale famiglie Canone concordato 24% Canone libero 53% 1,3 milioni famiglie Altre tipologie 23% La differenza tra disagio potenziale e disagio effettivo è spiegata dalla presenza di nuclei familiari con forme contrattuali datate o atipiche. In particolare, una quota rilevante di contratti è di tipo informale/amichevole, a testimonianza dell esistenza di una rete di protezione allargata alla quale i nuclei familiari ricorrono per ridurre l incidenza dei canoni di locazione sul reddito famiglie Le tipologie includono: uso foresteria (0,5%), informale/amichevole (12,3%), canone sociale (2,3%), ad uso transitorio (0,5%), vecchie forme contrattuali (2,9%) e altre (4,9%). Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Banca d'italia -"I bilanci delle famiglie italiane" Milano, 15 settembre
25 La risposta al fabbisogno di abitazioni a basso costo Considerando l intera gamma dei programmi di alloggi a prezzi accessibili sviluppati in Europa si possono approssimativamente individuare tre diversi approcci: 1. Produzione di edilizia abitativa pubblica a basso costo d affitto; 2. Programmi a livello di quartiere, finanziati principalmente mediante risorse statali o europee, finalizzati alla riqualificazione urbana delle aree più depresse e alla creazione di dotazione ERP; 3. Programmi che prevedono partnership pubblico-private finalizzate a sostenere la produzione privata di abitazioni a basso costo d affitto o ad incentivare un mercato degli affitti a basso costo. In Italia siamo partiti da 1 (sottodotazione) siamo passati a 2 (inadeguatezza delle risorse) e ora si investe sul 3 (lentezza) Milano, 15 settembre
26 Elena Molignoni ricercatrice Nomisma e coordinatrice Osservatorio Immobiliare elena.molignoni@nomisma.it Milano, 15 settembre 2015
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