ESECUZIONE IMMOBILIARE N 64/ 2012 PROMOSSA DA

Transcript

1 MORENO POLLEGGIONI GEOMETRA & ARCHITETTO IUNIOR Via Monte Peglia, Orvieto TR Tel p.e.c. TRIBUNALE ORDINARIO DI ORVIETO ESECUZIONE IMMOBILIARE N 64/ 2012 PROMOSSA DA UNICREDIT CREDIT MANAGEMENT BANK S.p.A. CONTRO (omissis) G.E. DOTT. FEDERICO BONATO CONSULENZA TECNICA D UFFICIO 1. Introduzione. Con provvedimento del 7 febbraio 2013, il G.E., Dott. Federico Bonato, ha nominato lo scrivente quale Consulente Tecnico d Ufficio nel procedimento in epigrafe, convocandolo per l udienza del 25 marzo 2013, poi rinviata al 27 maggio, per il giuramento di rito e la formulazione dei seguenti quesiti: 1) descriva, previo esame della documentazione in atti e dello stato dei luoghi, l immobile pignorato (comune, località, via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne) con relativa superficie in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze ed accessori, eventuali millesimi di parti comuni, accertando la completezza della documentazione prodotta e la corrispondenza delle risultanze della documentazione con lo stato dei luoghi; 2) accerti la conformità tra i dati riportati nel pignoramento e quelli risultanti dalla documentazione, riportando l elenco delle iscrizioni e trascrizioni di pignoramenti gravanti sull immobile e, a parte, della trascrizione delle domande giudiziali, 3) se l immobile non risulta accatastato, proceda all accatastamento, ovvero esegua le variazioni necessarie per l aggiornamento del catasto, provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione, 4) indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale, 5) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e, in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico edilizia vigente, descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi degli art. 17 comma 5 o 40 comma 6 della legge n. 47/85 ed indichi il presumibile costo della sanatoria, 6) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, in quest ultimo caso formando i singoli lotti e, previa autorizzazione del giudice, identificando i nuovi confini e provvedendo alla redazione del frazionamento, ed allegando, in tal caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Agenzia del Territorio, 7) indichi se l immobile è libero o occupato, con contratto avente data certa anteriore alla notifica del pignoramento, indicando l eventuale data di registrazione del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale rilascio o comunicando l esistenza di un giudizio in corso per il rilascio, 8) indichi l esistenza di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri, di vincoli di inalienabilità o indivisibilità, nonché l eventuale esistenza di diritti demaniali Pagina 1 di 14

2 (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici e l assegnazione dell abitazione al coniuge, 9) determini il valore dell immobile con l indicazione del criterio di stima usato, 10) prepari la relazione catastale per la vendita riproducendola in un foglio a parte rispetto al corpo della relazione affinché possa essere autonomamente utilizzata per i successivi atti della procedura, 11) solo nel caso in cui il debitore sia una società: accerti, compiuta ogni indagine ritenuta utile, se necessario anche presso i competenti Uffici Iva e del Registro, se i beni oggetto della procedura siano o meno soggetti ad IVA e/o ad imposta di registro, indicando in caso affermativo le generalità fiscali dell esecutato e l aliquota delle imposte predette. Per il deposito dell elaborato peritale, il Giudice concedeva il termine di 60 giorni, successivamente prorogato fino al 30 settembre 2013 anche per ragioni legate sia all assenza di uno dei debitori in occasione del primo sopralluogo, che all attesa del rilascio della certificazione richiesta all Ufficio Territoriale di Orvieto della Agenzia delle Entrate. Le attività peritali hanno comportato tre trasferte in Ficulle, due delle quali per la richiesta ed il ritiro del certificato di destinazione urbanistica, ed una per il sopralluogo dei beni pignorati al Signor (omissis), e tre trasferte in Parrano, una delle quali per la richiesta ed il prelievo delle copie dei titoli abilitativi relativi ai fabbricati pignorati al Signor (omissis), e due per il sopralluogo degli immobili. 2. Premessa. In applicazione dell articolo 173 bis sopra richiamato ( l esperto, prima di ogni attività, controlla la completezza dei documenti di cui all articolo 567, secondo comma, del codice ), nell effettuare la verifica dei documenti prodotti dal creditore, esperita attraverso l accesso alla banca dati catastale, è stato accertato che due delle particelle pignorate al Signor (omissis), ed individuate al Catasto Fabbricati del Comune di Ficulle al foglio 11 con i numeri 608 e 610, con la destinazione di opificio, e di fatto costituente una sola unità immobiliare perché i due mappali risultano graffati, cioè uniti, non è di proprietà del debitore, ma della Amministrazione Comunale di Ficulle, titolare del diritto di superficie, e costituisce un serbatoio di riserva dell acquedotto cittadino. Dalla lettura della certificazione notarile predisposta per conto del creditore emerge chiaramente che il Signor (omissis) ha acquistato, tra gli altri beni, con atto di compravendita del 1 marzo 2005, le particelle 608 e 610 con la natura di terreno, che il quadro D della trascrizione dello stesso titolo specifica come la proprietà del fabbricato sia del Comune di Ficulle (proprietà superficiaria), e che la sua dante causa, già prima della vendita, deteneva soltanto la proprietà del terreno (cfr allegato n 1). Peraltro, ed in ogni caso, la sola destinazione dell opera a bene di pubblica utilità, a norma dell articolo 826 del Codice Civile, lo esclude da qualsiasi possibilità di alienazione, poiché facente parte del patrimonio indisponibile del Comune. Circostanza che, comunicata allo Studio legale (omissis) con p.e.c. del 29 maggio e del 3 luglio 2013 (cfr allegato n 2), è stata confermata anche dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Ficulle in data 24 giugno 2013 (cfr allegato n 3). Conseguentemente, le unità immobiliari elencate ai numeri 2 e 3 del punto B, a pagina 3 dell atto di pignoramento, vengono stralciate dalla consulenza, e per le stesse non si procederà alla risposta dei quesiti. Si sarebbe potuto procedere all esame, ed alla stima, della solo suolo, qualora il creditore avesse specificato nell atto pignoramento non la piena ed esclusiva proprietà degli immobili, ma la sola proprietà del terreno. Pagina 2 di 14

3 3. Risposta ai quesiti. 3.1 Risposta al quesito 1. Il compendio immobiliare sottoposto ad esecuzione è composto da due aliquote nettamente distinte, per natura e collocazione, ubicate l una in agro nella località Pocialone del Comune di Ficulle, a nord dell abitato del capoluogo, e poco più a valle della zona di nuova espansione residenziale della frazione di San Cristoforo, e l altra in Contrada Casali, vocabolo Fornaci, del Comune di Parrano, in prossimità dell incrocio tra la strada che da Parrano conduce a Cantone, e quella che porta a Frattaguida. Si accede alla proprietà in Ficulle percorrendo Via Longo, che ha origine dalla ex Strada Statale n 71, Umbro Casentinese, e Via Pietro Nenni, fino all imbocco di una strada privata di servitù dalla quale accedono anche altre proprietà limitrofe. Per quanto già esposto nella premessa, è costituita unicamente da terreni, a vocazione agricola, che si estendono approssimativamente dal margine sinistro della servitù summenzionata fino al piede di un profondo dirupo, che separa la collina dalla piccola valle sottostante. Sono caratterizzati da una esposizione prevalentemente compresa tra nord est e sud, e da un andamento altimetrico vario ma, per la maggior parte, a gradoni o in declivio, difficilmente accessibili anche con mezzi agricoli di dimensioni medio - piccole, a causa della ridotta larghezza disponibile tra il serbatoio comunale interrato e la recinzione della proprietà limitrofa (cfr allegato n 12). I terreni coltivabili, individuati con le particelle 380, 441, 444, , all origine coltivati a seminativo, e solo in minima parte occupati da un limitato numero di piante di olivi, sono attualmente in stato di pressoché totale abbandono. Il terreno è ricoperto da erbe spontanee ed infestanti, mentre le piante, laddove ancora in vegetazione, non sono in grado di produrre i frutti e, con estrema probabilità, non lo saranno per alcuni anni, anche nella ipotesi di trattamenti di potatura e di concimazione mirati. Panoramica del serbatoio interrato e delle infrastrutture di servizio Tratto iniziale della proprietà di accesso al fondo Parte della particella 380 Pagina 3 di 14

4 Condizione generale dello stato del fondo Condizione dello stato vegetativo delle piante di olivi La restante parte della superficie, invece, più prossima al ciglio della scarpata, e che può essere identificata nelle particelle 381, è occupata da bosco misto, di difficile accesso per le ragioni già esposte in precedenza. Il compendio ha una superficie catastale, nominale complessiva di ha , escludendo l area delle particelle occupate dal serbatoio comunale, o dalle infrastrutture esterne di servizio, e confina nell insieme con: (omissis), salvo altri. Gli immobili in Comune di Parrano, ai quali si accede dalla Strada Provinciale per Cantone, percorrendo una strada privata, ed attraversando la corte della particella 88, sono costituiti da due unità immobiliari urbane: un magazzino al piano terra, ed un abitazione al primo piano, inserite in una palazzina, comprendente anche un altra proprietà, con struttura portante in muratura, finitura esterna con intonaco grezzo in malta cementizia, in mediocre stato conservativo, allacciato sia alla fognatura pubblica, che all acquedotto comunale, almeno per quanto riscontrato nell ultima pratica edilizia rilasciata dal Comune di Parrano. Il diritto di proprietà pignorato comprende anche i proporzionali diritti di comproprietà sulle parti comuni, individuate, oltre che dal Codice Civile, anche nel subalterno 1 e nella caldaia al piano terra (cfr allegati n 8 e n 10). Panoramica del fronte di accesso al magazzino, e della corte antistante Il magazzino, della superficie utile complessiva di circa 29,00 metri quadrati, ottenuta dalle dimensioni riportate nei grafici allegati all ultima pratica edilizia riscontrata presso il Comune di Parrano, è composto da due locali, tra loro separati da un fondello, ognuno dei quali con ingresso diretto dalla corte esterna antistante. Il piano di calpestio, posto ad una quota inferiore a quella del piano di campagna di circa 15 centimetri, è pavimentato con piastrelle di diversa natura e qualità per i due locali, così come diverse tra loro sono le finiture delle pareti interne: Pagina 4 di 14

5 quello di maggiore consistenza è pavimentato con piastrelle in ceramica di diversi colori, e le sue pareti sono tinteggiate a tempera, mentre l altro, pavimentato con piastrelle in graniglia, o simili, ha le pareti solo intonacate con malta cementizia grezza. Il sottoscala ha invece le pareti grezze, con la muratura in blocchi di tufo a vista. Per il contatto con il terreno in alcuni tratti delle pareti perimetrali sono visibili le tracce degli effetti prodotti dall umidità di risalita per capillarità. Le altezze utili interne sono di 2,50 metri circa, all intradosso del solaio, e di circa 2,35 metri all intradosso dei travetti dell orditura. Diversamente da quanto rappresentato nella planimetria agli atti del catasto, il locale di maggiori dimensioni è dotato di una finestra sul lato nord, ed è esclusa dalla superficie della unità immobiliare la centrale termica, comune anche ad altra proprietà, estranea alla procedura. Perimetro u.i. Finestra Non rappresentata - Planimetria non in scala - Pagina 5 di 14

6 Il magazzino è ubicato in vocabolo Fornaci della contrada Casali del Comune di Parrano, al numero civico 23/c, e confina nell insieme con: corte e scala comuni per più lati, (omissis) Camilla, salvo altri. Finestra autorizzata ma non rappresentata nella planimetria catastale, finiture ed effetti dell umidità Interno del vano di accesso al sottoscala L abitazione, della superficie utile complessiva di circa 49,00 metri quadrati, anch essa ottenuta dalle dimensioni riportate nei grafici allegati all ultima pratica edilizia riscontrata presso il Comune di Parrano, si compone di ingresso soggiorno, con angolo cottura, piccolo disimpegno, camera da letto e bagno, dotato di vasca idromassaggio. Vi si accede direttamente dalla corte esterna, posta ad una quota maggiore rispetto a quella antistante il magazzino, dalla quale è separata da una scala esterna compresa tra la proprietà pignorata ed altra estranea alla esecuzione. Panoramica del fronte di accesso all abitazione, e della corte antistante L interno è rifinito con pavimenti in piastrelle di cotto, posate a spina di pesce, e tinteggiatura con idropittura bianca; il bagno è pavimentato e rivestito con piastrelle in ceramica, o gres porcellanato, di vari colori; gli infissi esterni, in legno naturale, sono muniti di scuri interni, dello stesso materiale, e di sportelloni esterni, anch essi in legno, ma di altra essenza, ed in mediocre stato manutentivo. Il riscaldamento avviene, oltre che con il caminetto del soggiorno, anche per mezzo di termoconvettori, mentre, per la climatizzazione estiva, è stato installato un impianto con split ad aria, alimentati da un motore esterno. Pagina 6 di 14

7 Interno del soggiorno Interno del bagno - Planimetria non in scala - Pagina 7 di 14

8 Poiché l edificio è privo del solaio plafone, la copertura dell alloggio è a tetto, e le altezze interne variano da un minimo di 2,34 metri, lungo i lati esterni del soggiorno e della camera da letto, ad un massimo di 3,00 metri al colmo, mentre nel bagno, ricavato in un appendice del fabbricato, l altezza utile minima è di 1,83 metri. L abitazione è ubicata in vocabolo Fornaci della contrada Casali del Comune di Parrano, senza numero civico, e confina nell insieme con: corte e scala comuni per più lati, (omissis) Camilla, salvo altri. I beni sopra descritti sono censiti: a) quanto ai terreni agricoli in Ficulle, al foglio 11 del Nuovo Catasto Terreni di detto Comune con le particelle 380, qualità seminativo, classe 3, superficie ha , reddito dominicale.39,14, reddito agrario.39,14, 381, qualità bosco misto, classe 2, superficie ha , reddito dominicale.20,03, reddito agrario.4,01, 441, qualità uliveto, classe 4, superficie ha , reddito dominicale.1,03, reddito agrario.0,37, 444, qualità area rurale, superficie ha , priva di redditi, 447, seminativo, classe 4, superficie ha , reddito dominicale.0,37, reddito agrario.0,33, e 676, qualità uliveto, classe 4, superficie ha , reddito dominicale.2,70, reddito agrario.0,97, b) quanto ai fabbricati in Comune di Parrano, al Foglio 16 con le particelle 111, subalterno 3, categoria C/2, classe 2, consistenza mq 38, rendita.58,88, per il magazzino, ed al foglio 16, con il mappale 111, subalterno 5, categoria A/3, classe 3, consistenza vani 2,5, rendita.126,53, per l abitazione. 3.2 Risposta al quesito 2. Dal fascicolo ipotecario prodotto dal creditore, agli atti della procedura, e dall aggiornamento effettuato tramite il servizio telematico lo scorso 22 settembre (cfr allegato n 11), è stato possibile accertare che i beni sottoposti a pignoramento ed individuati: al Nuovo Catasto Terreni del Comune di Ficulle al foglio 11 con le particelle 380, 381, 441, 444, 447 e 676, nonché al Catasto Fabbricati dello stesso Comune, al foglio 11 con i mappali 608 e 610, senza subalterni e tra loro graffati, questi ultimi esclusi dalla c.t.u. per i motivi già esposti in premessa, ed al Catasto Fabbricati di Parrano al foglio 16 con la particella 111, subalterno 3 e subalterno 5, risultano essere gravati dalle seguenti trascrizioni pregiudizievoli: 1) formalità n 1887 del 26/10/2011, per decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale Ordinario di Roma, con il repertorio del 19/08/2010, a favore di Unicredit Banca di Roma S.p.A., per l intera proprietà di tutte le unità negoziali, ed a carico: a) del Signor (omissis), per l unità negoziale costituita dai fabbricati censiti al Catasto Fabbricati di Parrano al foglio 16, particella 111, subalterno 3 e subalterno 5, b) del Signor (omissis), per l unità negoziale composta dai terreni distinti al N.C.T. di Ficulle, al foglio 11, con i numeri 380, 381, 441, 444, 447 e 676, ed al C.F. dello stesso Comune al Foglio 11 con i mappali 608/- e 610/-, 2) formalità n 8332 del 02/11/2012, per verbale di pignoramento immobili emesso dal Tribunale Ordinario di Orvieto, con il numero di repertorio 454 del 21/08/2012, a favore di Unicredit S.p.A. per l intera proprietà di tutte le unità negoziali, ed a carico: a) del Signor (omissis), per l unità negoziale costituita dai fabbricati censiti al Catasto Fabbricati di Parrano al foglio 16, particella 111, subalterno 3 e subalterno 5, b) del Signor (omissis), per l unità negoziale composta dai terreni distinti al N.C.T. di Ficulle, al foglio 11, con i numeri 380, 381, 441, 444, 447 e 676, ed al C.F. dello stesso Comune al Foglio 11 con i mappali 608/- e 610/-, graffati, Pagina 8 di 14

9 3) formalità n 9672 del 24/12/2012, per verbale di pignoramento immobili emesso dal Tribunale Ordinario di Orvieto, con il numero di repertorio 709 del 12/12/2012, a favore di Crediumbria Banca di Credito Cooperativo S.c.a.r.l., per l intera proprietà dell unità negoziale composta dai terreni distinti al N.C.T. di Ficulle, al foglio 11, con i numeri 380, 381, 441, 444, 447 e 676, ed al C.F. dello stesso Comune al Foglio 11 con i mappali 608/- e 610/-, nonché dalle seguenti iscrizioni: 1) ipoteca volontaria iscritta al n 968 del 10/05/2010, per l importo complessivo di ,00, di cui ,00 per capitale ed ,00 per interessi, per effetto della concessione di mutuo alla A.&C. Costruzioni S.r.l. da parte di Crediumbria Banca di Credito Cooperativo S.c.a.r.l., con rogito del Notaio Alberta Canape di Città della Pieve, repertorio n 1970/1512 del 29/04/2010, a favore di Crediumbria Banca di Credito Cooperativo S.c.a.r.l., ed a carico del Signor (omissis), quale terzo datore di ipoteca, per l intera proprietà dell unità negoziale costituita dai fabbricati censiti al Catasto Fabbricati di Parrano al foglio 16, particella 111, subalterno 3 e subalterno 5, 2) ipoteca giudiziale iscritta al n 1049 del 25/09/2012, per effetto della sentenza di condanna del Tribunale Ordinario di Orvieto n 761 del 23/04/2012, per il recupero della somma complessiva di ,00, a favore di Crediumbria Banca di Credito Cooperativo S.c.a.r.l., ed a carico del Signor (omissis), per l intera proprietà dell unità negoziale composta dai terreni distinti al N.C.T. di Ficulle, al foglio 11, con i numeri 380, 381, 441, 444, 447, 676, 608 e 610, ed al C.F. dello stesso Comune al Foglio 11 con i mappali 608/- e 610/-, graffati. Gli immobili di proprietà del Signor (omissis), già oggetto di iscrizione ipotecaria n 10916/2051 del 07/09/2009, sono stati oggetto di due restrizioni, per mezzo di due scritture private autenticate dal Notaio Alberta Canape di Città della Pieve, iscritte alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Terni ai numeri di registro particolare: 2465 del 22/10/2010, e 1314 del 29/10/2012, per effetto del pagamento della somma complessiva di ,00 del debito inizialmente contratto, dell importo di ,00, con la Signora (omissis), nata a Parrano il 06/07/1957, C.F.(omissis). 3.3 Risposta al quesito 3. I terreni in Comune di Ficulle risultano censiti, anche se, in parte, con qualità non del tutto corrispondenti all effettivo uso del suolo, e correttamente intestati al debitore, ad eccezione delle particelle 608 e 610, ancora formalmente intestate alla dante causa dell odierno esecutato (cfr allegato n 1), forse per errata volturazione dell atto di compravendita, o per la sua mancata evasione da parte dell Agenzia del Territorio. In ogni caso, poiché la proprietà è correttamente pervenuta al Signor (omissis) con l atto di compravendita del 2005, e considerato che la variazione colturale può essere avanzata dall eventuale aggiudicatario, ad un costo trascurabile, anche successivamente al trasferimento, la circostanza, non preclude né la prosecuzione della procedura, né l eventuale successiva vendita. Gli immobili urbani in Comune di Parrano sono correttamente intestati, censiti e rappresentati, ad eccezione del subalterno 3, la cui planimetria non riporta la finestra sul lato nord, autorizzata con la Concessione Edilizia in sanatoria del 27/11/2000. Anche in questo caso la regolarizzazione, che non pregiudica il proseguimento della procedura, può essere effettuata anche successivamente all eventuale trasferimento a terzi. Pagina 9 di 14

10 3.4 Risposta al quesito 4. Sulla base del certificato di destinazione urbanistica prodotto in data 24 giugno 2013 (cfr allegato 3), i terreni in Comune di Ficulle ricadono:. tra le aree boscate per l intera superficie della particella 381, soggetta al vincolo idrogeologico, e ricompresa tra le aree di interesse faunistico,. in zona agricola marginale ordinaria Em, per l intera consistenza delle particelle 380, 441 e 676, sottoposta al vincolo idrogeologico e ricompresa tra le aree di interesse faunistico,. in zona agricola marginale ordinaria Em, per l intera estensione dei mappali 444 e 447, ricompresa tra le aree di interesse faunistico. Per quanto invece accertato presso l Ufficio tecnico del Comune di Parrano, gli immobili ricompresi in detto Comune ricadono:. in zona agricola RE.1 del Piano Regolatore Generale vigente,. in zona agricola RP.2 dello strumento urbanistico in variante, adottato. Al riguardo è da precisare che l unità immobiliare attualmente ad uso residenziale è stata edificata, senza titolo, nel mese di 1983 e sanata con provvedimento dell anno 2000 (cfr elaborati allegati alla C.E. in sanatoria n 11 del 27/11/2000) con la destinazione d uso direzionale, e successivamente variata nella attuale con C.E. n 5/01 del 12/03/2001. È escluso, pertanto, che per la stessa sia ammesso l ampliamento attualmente disciplinato dall articolo 35, comma 1, della L.R. 22/02/2005, n 11, poiché, alla data del 13/11/1997, non possedeva il requisito della destinazione prescritto dalla legge. 3.5 Risposta al quesito 5. Da ricerche esperite presso l Ufficio Urbanistica del Comune di Parrano è emerso che: 1) il magazzino è stato realizzato senza titolo nel 1976, e sanato con C.E. n 11 del 27/11/2000, 2) l unità immobiliare al primo piano è stata ottenuta dall ampliamento, abusivo, realizzato nel 1983, e sanato con lo stesso titolo abilitativo del 27/11/2000. Il magazzino non è stato successivamente oggetto di interventi edilizi per i quali fosse necessaria la preventiva autorizzazione, ed è conforme all ultimo titolo abilitativo rilasciato. L abitazione è stata autorizzata con C.E. n 05 del 12/03/2001, alla quale è conforme, per variazione della destinazione d uso, da direzionale a residenziale, senza opere. Copia di entrambe le concessioni edilizie sono allegate alla consulenza in un fascicolo separato (cfr allegati n 16 e n 17). Agli atti dell Ufficio Tecnico del Comune di Parrano non è stato riscontrato il certificato di agibilità/abitabilità del magazzino e dell abitazione. 3.6 Risposta al quesito 6. Gli immobili pignorati vengono suddivisi in 3 lotti distinti: Lotto n 1: piena proprietà dei terreni agricoli ubicati in agro nel Comune di Ficulle, della superficie catastale nominale complessiva di ha , attualmente in stato di abbandono, distinti al Foglio 11 del Nuovo Catasto Terreni di detto Comune con le particelle 380, 381, 441, 444, 447 e 676, Lotto n 2: piena proprietà del magazzino in Parrano, vocabolo Fornaci, località Casali, 23/c, della superficie utile di circa 29,00 metri quadrati, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Parrano al foglio 16 con la particella 111, subalterno 3, Lotto n 3: piena proprietà dell abitazione in Parrano, vocabolo Fornaci, località Casali, snc, della superficie utile di circa 49,00 metri quadrati, distinto al Pagina 10 di 14

11 Catasto Fabbricati del Comune di Parrano al foglio 16 con la particella 111, subalterno Risposta al quesito 7. Per quanto appreso direttamente dal Signor (omissis), presente al sopralluogo, i terreni agricoli ad esso intestati, e sottoposti alla procedura esecutiva, sono nella sua piena disponibilità, come peraltro confermato dalla nota, protocollo n del 23 luglio 2013, dell Ufficio Territoriale di Orvieto della Agenzia delle Entrate (cfr allegato n 4). Il medesimo accertamento ha permesso di verificare che anche gli immobili pignorati al Signor (omissis) sono nella sua piena disponibilità, non risultando agli atti della Pubblica Amministrazione cessioni a terzi di alcun tipo (cfr nota U.T. di Orvieto della Agenzia delle Entrate, prot. n del 23/07/2013, allegato al n 5). 3.8 Risposta al quesito 8. Dei beni pignorati, come già esposto nella premessa, gli immobili elencati ai numeri 2 e 3 della lettera B, a pagina 3 dell atto di pignoramento, nel quale sono riportati con la generica destinazione di opificio, individuano un serbatoio dell acquedotto comunale, appartenente al patrimonio indisponibile del Comune di Ficulle e, come tale, gravato dal vincolo di inalienabilità. Ad ulteriore conferma, nel certificato di destinazione urbanistica del terreno sul quale ricade (cfr allegato n 3) è precisato che tale immobile è inserito nell inventario [del Comune] dei beni immobili d uso pubblico per natura. 3.9 Risposta al quesito Premessa introduttiva. Lo scopo della stima è costituito dall attribuzione del valore con cui possono essere compravenduti, secondo una logica di libera concorrenza, pur se in un procedimento d autorità, i beni oggetto d esecuzione, realizzando, di fatto, il miglior risultato economico possibile sia per il creditore che per il debitore e, pertanto, la valutazione viene eseguita secondo l aspetto economico del più probabile valore di mercato per la totalità dei beni. Nel rispetto del criterio economico dell ordinarietà, la valutazione tiene conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni, ritenute mediamente ordinarie per altri simili nell ambito rurale marginale all abitato di Ficulle, nei dintorni della frazione di San Cristoforo, e per quello periferico del Comune di Parrano, in prossimità del bivio per Frattaguida. Ad esso verranno sommate le aggiunte e tolte le detrazioni eventuali per le quali la proprietà non possa rientrare nella media ordinaria. L arco temporale di riferimento dei valori tipici è limitato a sei mesi antecedenti la stima. Il procedimento adottato è quello sintetico parametrico con l applicazione dell unità di superficie quale parametro tecnico di confronto, intendendo per superficie: a) quanto ai fabbricati, quella al lordo delle mura perimetrali ed interne, siano esse portanti o divisorie, misurata graficamente dalle planimetrie agli atti del Catasto Fabbricati, b) quanto ai terreni, quella nominale riportata nei dati censuari del Nuovo Catasto Terreni. Terreni in Ficulle. L ambito territoriale in cui i beni sono inseriti è costituito dal contesto rurale, di tutela delle visuali del centro storico, compreso tra il capoluogo di Ficulle, l abitato di nuova espansione della frazione di San Cristoforo, ed il margine della ex Strada Statale n 71, Umbro Casentinese. Pagina 11 di 14

12 L intera zona in esame, in cui la funzione largamente prevalente è quella agricola, è caratterizzata, se si escludono le nuove espansioni sviluppatesi a partire dai primi anni ottanta, da insediamenti sparsi, con una densità territoriale molto estensiva. Le colture prevalenti, individuate attraverso le immagini satellitari, sono costituite essenzialmente da vigneto, seminativo, uliveto e bosco. Nell ambito del contesto territoriale descritto, attraverso indagini effettuate presso Professionisti del settore agricolo, confermate dalle valutazioni della Agenzia del Territorio, pubblicate anche dalla Regione dell Umbria, sono stati accertati i seguenti valori di mercato medi unitari, per ettaro, delle colture effettive riscontrate con il sopralluogo: 1) seminativo ,00, 2) bosco ,00. Non si tiene conto dell apporto delle piante di olivo poiché, considerato il tempo e le spese necessarie per riportarle in produzione, sempre che ciò sia tecnicamente possibile, il loro valore attuale può essere ritenuto pressoché nullo. Immobili urbani in Parrano. Il territorio in cui sono collocati i beni in stima è costituito dal contesto rurale, periferico del Comune, nel quale, come nel caso già analizzato, l uso preminente del suolo è quello agricolo, seppure punteggiato da un limitato numero di insediamenti urbani, prevalentemente costituito da residenze, spesso di vecchia o antica datazione, e da un limitato numero di locali adibiti a destinazioni accessorie, o impiegati per lo svolgimento di piccole attività produttive/artigianali (magazzini, laboratori, ecc..). Congrua con l utilizzazione del territorio l assenza delle opere di urbanizzazione, quali le strade di quartiere, i parcheggi, i marciapiedi, e la mancanza dei principali servizi di pubblico interesse, come le scuole, i negozi di prima necessità, le banche, le farmacie, l ufficio postale, per raggiungere i quali, a diversi chilometri di distanza, si deve ricorrere al trasporto pubblico extraurbano, o ai mezzi privati. Nell ambito del contesto territoriale descritto, per mezzo delle verifiche che è stato possibile effettuare attraverso le banche dati ad accesso pubblico, non sono stati accertati trasferimenti recenti di immobili simili, ai quali attingere per la ricerca dei prezzi effettivamente praticati. Pertanto, pur nella consapevolezza che sia il prezzo il fondamento della stima, le indagini sono state estese alla raccolta delle pubblicazioni di richieste avanzate da privati o da agenzie immobiliari, universalmente ritenute valide nei casi di assenza di dati reali, riscontrando, per immobili consimili, sia per ambito di collocazione, che per tipologia edilizia e stato conservativo, due soli immobili, a conferma della ridotta dinamicità del mercato locale. Richiesta di vendita TABELLA 1 - Determinazione del prezzo unitario medio di vendita richiesto per gli immobili di confronto Stato conserv. da ristrutt. abitabile ristrutturato Abitazione Sup. comm. 100% Accessori Sup. comm. 50% Sup. comm. utile totale Prezzo richiesto Prezzo unitario richiesto (mq) (mq) (mq) (.) (./mq) 1 83,00 21,00 104, , ,00 2 Media 50,00 50, , , ,00 Nella tabella 1, per le diverse richieste riscontrate (cfr allegati n 6 e n 7), sono riportati, nell ordine: lo stato conservativo descritto nelle richieste, la superficie commerciale utile, eventualmente ragguagliata, suddivisa nelle diverse funzioni, il Pagina 12 di 14

13 prezzo complessivo richiesto, e quello unitario ottenuto dal rapporto del primo con la consistenza. Nonostante le attuali criticità del mercato immobiliare, nessuna considerazione particolare può essere espressa in merito ai dati accertati, poiché se ne ignora l epoca in cui è stata formalizzata la pubblicazione. Il più probabile prezzo unitario, medio, dedotto dalle richieste è pari a circa.1.177,00/mq di superficie utile, ma poiché la metodologia applicata prevede l inserimento del fabbricato in stima all interno di una scala di merito, i cui parametri di confronto, nel caso di specie, possono essere individuati soltanto nella collocazione territoriale, nella superficie commerciale e nello stato conservativo, mancando altri elementi oggettivi di paragone, l unità immobiliare in esame può essere verosimilmente assimilata, per consistenza, finiture e stato manutentivo, a quella della richiesta n 2, attribuendole, conseguentemente, un valore medio ordinario di circa.1.200,00/mq di superficie utile, ovvero di.970,00/mq di superficie lorda. Conseguentemente, è ragionevole ritenere che, per i locali accessori al piano terra, per i quali non è ipotizzabile, nella attuale configurazione, un uso diverso da quello in essere, e tenuto conto delle finiture e dello stato conservativo, in particolare del sottoscala, il più probabile valore unitario, medio ordinario di mercato sia pari a non oltre.500,00 di superficie utile, ovvero a non oltre.360,00 circa di superficie lorda Giudizio di valore reale, attuale dei terreni agricoli in Ficulle, Lotto n 1. Per quanto esposto al paragrafo precedente, il più probabile valore reale, attuale di mercato dei terreni componenti il lotto n 1 viene determinato in: 1) seminativo, o terreno occupato da rade piante di olivo, prive di valore: ha x ,00 = ,50 detrazione per stato vegetativo e difficoltà di accesso con mezzi agricoli di dimensioni medio grandi: ha x = ,50 + 2) bosco misto: ha x.4.800, ,20 detrazione per difficoltà di accesso con mezzi agricoli di dimensioni medio grandi: ha x.500,00 = ,50 = valore reale, attuale del lotto n ,70 ovvero, in c.t.: ,00 (euroventiseimilavirgolazerocentesimi) Giudizio di valore reale, attuale degli immobili urbani in Parrano. Lotti n 2 e n 3. Poiché, in applicazione dei consueti metodi di calcolo introdotti dalla norma UNI 10750:2005, la superficie convenzionale vendibile dell alloggio, misurata graficamente dalla planimetria catastale in atti (cfr allegato n 9), è di 60,00 metri quadrati, mentre quella dei locali accessori al piano terra, computata con il medesimo criterio, è di 40,00 mq (cfr allegato n 8), ottenuta come somma di 37,00 mq dei due vani principali, e di il 3,00 mq del sottoscala, computato per la metà della sua superficie effettiva, il più probabile valore reale, attuale, di mercato dei due immobili è pari a: quanto al lotto n 2 (magazzino): mq 40,00 x.360,00/mq = ,00 - spese tecniche per rettifica della planimetria catastale, comprensive degli oneri fiscali e previdenziali, non inferiori ad ,00 = Valore reale, attuale del lotto n ,00... ovvero, in c.t. in ,00 (euroquattordicimilavirgolazerocentesimi). quanto al lotto n 3 (abitazione): mq 60,0 x.970,00/mq = ,00, Pagina 13 di 14

14 ovvero, in c.t. in ,00 (eurocinquantottomilavirgolazerocentesimi), 3.10 Risposta al quesito 11. Poiché i debitori non sono costituiti da società, per effetto di quanto richiesto dal quesito la risposta non è dovuta. Orvieto, 23 settembre Allegati al corpo della relazione peritale: 1) visura storica al Catasto Fabbricati della particella 608 del foglio 11 del Comune di Ficulle, 2) stampa delle p.e.c. inviate allo Studio Legale Janari in data 29 maggio e 3 luglio 2013, 3) certificato di destinazione urbanistica dei terreni pignorati in Comune di Ficulle, 4) nota protocollo n del 23 giugno 2013 dell Ufficio territoriale di Orvieto della Agenzia delle Entrate, 5) nota protocollo n del 23 giugno 2013 dell Ufficio territoriale di Orvieto della Agenzia delle Entrate, 6) stampa pubblicazione richiesta immobile di confronto n 1, 7) stampa pubblicazione richiesta immobile di confronto n 2, 8) planimetria catastale in atti del lotto n 2, 9) planimetria catastale in atti del lotto n 3, 10) elaborato planimetrico della particella 111 del foglio 16 del Comune di Parrano, 11) ispezioni ipotecarie di aggiornamento del 22 settembre 2013, 12) estratto di mappa degli immobili in Ficulle, evidenziati in colore celeste, 13) estratto di mappa degli immobili in Parrano, evidenziati in colore giallo, 14) visura catastale attuale della proprietà intestata al Signor (omissis), 15) visura catastale attuale della proprietà intestata al Signor (omissis), allegati in fascicolo separato: 16) copia della Concessione Edilizia n 11 del 27/11/2000, rilasciata dal Comune di Parrano, e dei documenti ad essa allegati, 17) copia della Concessione Edilizia n 05 del 12/03/2001. IL C.T.U. GEOM. MORENO POLLEGGIONI Pagina 14 di 14