Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale

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1 Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale N Come revocare l'opzione della cedolare secca A cura di Micaela Chiruzzi Categoria: Contratti Sottocategoria: Locazione È possibile revocare l opzione cedolare secca oppure il locatore è vincolato per l intera durata del contratto? A chi non è capitato di porsi questa domanda, ebbene il locatore ha sempre diritto alla revoca dell opzione che può effettuare in una qualsiasi delle annualità successive, modificando così il tipo di tassazione (da imposta sostitutiva a IRPEF) entro il termine fissato per il versamento dell imposta di registro (30 gg.). Per esercitare validamente la revoca dell opzione è necessario presentare all Agenzia delle Entrate il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) istituito con Provvedimento del Direttore dell Agenzia del 10/01/2014. In tale approfondimento in merito all'esercizio della revoca vedremo numerosi esempi pratici, la compilazione del quadro RLI e un esempio di comunicazione all'inquilino. Premessa Il sistema della cedolare secca, introdotto dal D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, consiste nell applicare al canone annuo di locazione un imposta fissa, in sostituzione dell Irpef, dell addizionale regionale e comunale, oltre che dell imposta di registro e di bollo dovuta sui contratti di locazione ad uso abitativo. L imposta dovuta nella forma di cedolare secca è determinata con l applicazione di un aliquota del 21%. Per i soli contratti di locazione a canone concordato l aliquota è ridotta al 10% (aliquota così ridotta per il quadriennio ) mentre dal 01/01/2018 l aliquota tornerà al 15%). Con l opzione al regime della cedolare il locatore contestualmente rinuncia alla facoltà di richiedere l aggiornamento del canone a qualsiasi titolo (incluso l adeguamento Istat) anche se previsto espressamente nel contratto. 1

2 Contenuto La facoltà di applicare il nuovo regime è riservata al locatore persona fisica titolare del diritto di proprietà (o altro diritto reale di godimento) sull immobile oggetto della locazione. La cedolare è applicabile ai soli contratti di locazione aventi ad oggetto immobili censiti nel catasto fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A escluso A10) e locati per finalità abitative. Il regime trova applicazione anche per le sue pertinenze (non emergono limitazioni in ordine al numero delle pertinenze). In via generale l opzione vincola il locatore al regime della cedolare secca per l intero periodo di durata del contratto con possibilità di revoca prima della scadenza. REVOCA OPZIONE CEDOLARE SECCA Può essere effettuata in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella di opzione, entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro relativa all annualità di riferimento (cioè entro 30 giorni dalla scadenza dell annualità). 1. inviare comunicazione all inquilino per informarlo della revoca dell opzione (si ritiene opportuno a mezzo raccomandata). ADEMPIMENTI 2. presentare il modello RLI all Agenzia delle Entrate in cui dovrà essere compilata anche la Sezione II, riservata agli adempimenti successivi che riguardano il contratto, tra cui la revoca della cedolare secca. Per le annualità successive alla revoca dell opzione dovrà essere versata l imposta annuale di registro nella misura del 2%. Si evidenza, inoltre, che la Circolare dell Agenzia delle Entrate n. 20/2012 ha precisato che: Pur non essendo formalmente prevista alcuna forma di comunicazione della revoca dell opzione già esercitata è comunque opportuno che il locatore comunichi la revoca esercitata al conduttore. 2

3 Comunicazione al conduttore La necessità della comunicazione al conduttore è determinata dal sorgere dell obbligazione solidale al pagamento dell imposta di registro annualmente dovuta in seguito alla revoca dell opzione. PROPRIETARIO DELL IMMOBILE.. Raccomandata A.R. CONDUTTORE Oggetto: revoca dell opzione per il regime fiscale della cedolare secca In riferimento al contratto ad uso abitativo dell immobile sito a.. in via stipulato in data tra il/la sottoscritto/a (parte locatrice) ed il sig./ra (parte conduttrice), in ottemperanza a quanto prescritto dal punto 2.2 del Provv. Agenzia delle Entrate 7 aprile, 2011, il/la sottoscritto/a dichiara ad ogni conseguente effetto di legge, di revocare l opzione in oggetto per l annualità contrattuale A tal fine, l aggiornamento del canone, in base alla variazione accertata dall ISTAT, diverrà, di conseguenza, nuovamente operativo a partire dal A disposizione per ogni eventuale chiarimento porgo cordiali saluti. Il locatore Quesito Agenzia Entrate Ho affittato un appartamento con cedolare secca. Tra un mese scade la seconda annualità contrattuale; vorrei revocare la cedolare: è possibile? In caso positivo, a che adempimento sono tenuta? È possibile revocare l opzione per la cedolare secca alla scadenza di ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata la scelta; la revoca va espressa 3

4 entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro relativa all'annualità di riferimento, ovvero entro 30 giorni dalla fine dell'annualità precedente. La comunicazione all Agenzia delle Entrate va effettuata utilizzando il modello Rli. Pur non essendo formalmente prevista alcuna forma di comunicazione della revoca dell opzione già esercitata, è comunque opportuno che il locatore ne metta al corrente il conduttore, responsabile solidale del pagamento dell'imposta di registro (circolare 20/2012). Fonte Agenzia Entrate: pubblicato Martedì 19 Luglio 2016 Il sig. Rossi ha un appartamento in comproprietà al 50% con la moglie, affittato con l opzione per la cedolare secca, al 28/02/2017 scade l annualità successiva e vorrebbero revocare la cedolare secca, quali sono gli adempimenti da osservare? La revoca dell opzione per la cedolare secca può essere effettuata in ciascuna annualità contrattuale, successiva a quella di opzione, entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro relativa all annualità di riferimento (cioè entro 30 giorni dalla scadenza dell annualità). Dalla scadenza dell annualità contrattuale (28/02) decorrono i 30 giorni per la comunicazione all Agenzia delle Entrate della revoca al regime della cedolare secca. Nella comunicazione da presentare all Agenzia delle Entrate (Modello RLI) dovranno essere indicati distintamente tutti i comproprietari che hanno revocato la cedolare secca. Nel nostro esempio devono essere indicati il sig. Rossi e la figlia. Pur in assenza di uno specifico obbligo normativo, anche al fine di evitare eventuali contestazioni, è opportuno che ciascun comproprietario invii la raccomandata all inquilino per comunicare che, a seguito di revoca del regime della cedolare secca da parte di tutti i comproprietari, per l anno 2017 sarà dovuta l imposta di registro annuale. In tema di cambio regime fiscale, lo stesso direttore dell Agenzia delle Entrate, al punto 2.3 della Circolare n 26/E/2011, precisava che nel caso in cui l opzione esercitata in sede di registrazione del contratto e, quindi, all inizio della prima annualità, sia revocata a valere dalla seconda annualità, resta comunque valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone per un periodo corrispondente a quello della prima annualità per il quale il locatore si è avvalso di tale regime. In altre parole, chi, a partire dalla seconda annualità, volesse sottoporre il reddito da locazione a tassazione ordinaria, non può immediatamente modificare l importo del canone che rimane il medesimo dell anno precedente: il primo aggiornamento di canone opera a partire dalla terza annualità di contratto. 4

5 Effetti sul canone Resta ora da vedere se tale principio vada applicato anche qualora la revoca intervenga nelle annualità successive alla prima, per intenderci qualora il locatore revochi l opzione alla fine della seconda annualità. Alcuni interpreti ritengono che il locatore possa applicare l aggiornamento già dall inizio della terza annualità. Altri ne dubitano, sulla base del fatto che, operata la revoca dell opzione, il locatore non può richiedere immediatamente gli aggiornamenti del canone relativi ad annualità rientranti nel periodo ISTAT per il quale lo stesso si era avvalso del regime sostitutivo. Registrazione di un contratto 4+4 che prevede l'aggiornamento ISTAT e contemporaneamente avviene la scelta della cedolare secca: chiaramente il canone di locazione resta bloccato. Dopo tre anni viene revocata la cedolare secca, quindi diventa esigibile l'aggiornamento ISTAT previsto nel contratto. QUESITO SI CALCOLA SULL'ULTIMA ANNUALITÀ? AGGIORNAMENTO OPPURE ISTAT DALL'ULTIMA VOLTA CHE È STATO RICHIESTO OVVERO DALLA DECORRENZA DEL CONTRATTO? Una volta revocata l opzione, i dubbi sono due, vale a dire se è possibile aggiornare il canone e da quando si deve calcolare l aggiornamento. Sul primo aspetto, si ritiene che l aggiornamento del canone possa essere effettuato, dato che vige il divieto solo per il periodo corrispondente al periodo dell opzione e non per quello senza scelta del regime agevolato. Sul secondo dubbio, si è del parere che l aggiornamento del canone, compresa la variazione Istat, decorre dall annualità in cui è revocata l opzione. Modello RLI Quadro "D" Anche per esercitare la revoca dell opzione alla cedolare secca, si utilizza il modello RLI. In particolare nel modello RLI, il quadro dedicato all eventuale revoca alla cedolare secca è il quadro D- Locazione a uso abitativo e opzione/revoca cedolare secca. In esso vanno indicati: il numero d ordine dell immobile; il numero dei locatori con la relativa percentuale di possesso. 5

6 Va poi compilata la casella dedicata alla scelta dell opzione per la cedolare secca, barrando: NO: in caso di non adesione o revoca. Per ogni immobile va compilato un numero di righi pari al numero dei proprietari che figurano come locatori. Se il numero dei righi non dovesse essere sufficiente, si devono usare più modelli RLI. Dichiarazione dei locatori Dopo il quadro D è presente un altra sezione intitolata Dichiarazione dei locatori che deve essere compilata sempre anche quando viene revocata l opzione per la cedolare secca. Il locatore o tutti quando sono presenti più proprietari per lo stesso immobile, devono indicare il proprio codice fiscale e apporre la firma. In seguito alla revoca cedolare secca è possibile esercitare nuovamente l opzione nelle annualità successive, rientrando nel regime agevolato. Le imposte di registro e di bollo già versate non potranno però essere rimborsate. - Riproduzione riservata - 6