TRIBUNALE CIVILE DI REGGIO EMILIA

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1 TRIBUNALE CIVILE DI REGGIO EMILIA Sezione Fallimentare G.F. Dott. Luciano Varotti RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA INTEGRATIVA Concordato preventivo n. 1/09 esperto designato: geom. Massimiliano Masia

2 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO DATI GENERALI E SCOPO DELLA PERIZIA LOTTI LOTTO LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1:FOTOGRAFIE E PIANTE LOTTO 1: VALORE DEL BENE... 7 VALORE LOTTO LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI LOTTO LOTTO 2: DATI CATASTALI LOTTO 2: DESCRIZIONE LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 2:FOTOGRAFIE E PIANTE LOTTO 2: VALORE DEL BENE VALORE LOTTO LOTTO 2: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI LOTTO LOTTO 3: DATI CATASTALI LOTTO 3: DESCRIZIONE LOTTO 3: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 3: FOTOGRAFIE E PIANTE LOTTO 3: VALORE DEL BENE VALORE LOTTO LOTTO 3: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI QUADRO RIASSUNTIVO NOTE ALLEGATI MAPPA CATASTALE VISURE CATASTALI STORICHE ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI MAPPE CATASTALI VISURE CATASTALI STORICHE MAPPA CATASTALE VISURE CATASTALI STORICHE ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URNANISTICA CD ROM CONTENETE COPIA DELLA PERIZIA E DEGLI ALLEGATI Pagina 2 di 15

3 1- DATI GENERALI E SCOPO DELLA PERIZIA CONCORDATO PREVENTIVO N. 1/09 Soggetto: La perizia è stata redatta su richiesta del commissario per la determinazione dei valori base d asta per la vendita forzosa degli immobili. 2-LOTTI Data la diversa collocazione dei beni da stimare si ritiene utile, per maggiore chiarezza espositiva, suddividere i vari immobili oggetto di stima in tre diversi lotti così determinati: 1. LOTTO 1: terreni agricoli ubicati in strada vicinale Fontane (laterale di via Don Minzoni) comune di Gualtieri 2. LOTTO 2: terreni agricoli ubicati in Pieve Saliceto, comune di Gualtieri. 3. LOTTO 3: terreni agricoli ubicati in comune di Gualtieri con accesso dalla carraia a Nord del lotto che svuota sulla Provinciale SS 63 e su Via San Giovanni. Figura 1: vista aerea della zona Sud di Gualtieri con indicazione dell'ubicazione dei lotti. Lotto 2 Lotto 1 Lotto 3 Pagina 3 di 15

4 2.1-LOTTO LOTTO 1: DATI CATASTALI BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (N.C.T.) INTESTATI:, proprietario 1/1 Tipologia del bene Ubicazione Dati catastali Fg. Mappale Qualità e classe Superficie Reddito Terreno Comune di Gualtieri Seminativo irriguo di 1^ cl mq 62,24 dominicale 77,79 agrario Terreno Comune di Gualtieri Seminativo irriguo di 1^ cl mq 33,33 dominicale 41,66 agrario LOTTO 1: DESCRIZIONE I beni oggetto di stima sono costituiti da terreni agricoli catastalmente suddivisi in due mappali (rispettivamente 174 e 168 del foglio 18) per una superficie catastale complessiva di mq. I terreni sono raggiungibili percorrendo la strada vicinale Fontane laterale di via Don Minzoni (strada parzialmente asfaltata nel primo tratto e bianca nel tratto prospiciente i mappali in esame) che si diparte dalla SS 63 nei pressi dell incrocio di quest ultima con la variante della SS 62. Essi sono destinati dal PRG vigente nel comune di Gualtieri a zona agricola posta in fossa di pianura e/o facilmente allagabile in caso di piogge critiche disciplinati dall art delle relative norme N.T.A. A seguito dell approvazione del piano di zonizzazione acustica i terreni sono destinati ad Area di classe III disciplinati dalle relative N.T.A. A seguito dell approvazione del Piano Stralcio delle Fasce Fluviali del Bacino del PO, gli stessi sono interessati dalla fascia C disciplinati dalle relative N.T.A. CONFINI: a Nord mappale 140, a Est mappali 141 e 176, a Sud mappali 175 e 176, a Ovest strada vicinale Fontane LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Al momento i terreni sono utilizzati dalla proprietà, le indagini esperite presso l ufficio del registro di Reggio Emilia non hanno evidenziato contratti d affitto riguardanti i beni oggetto di stima aventi quali locatori i proprietari degli immobili. Pagina 4 di 15

5 2.1.4-LOTTO 1:FOTOGRAFIE E PIANTE Figura 2: vista aerea della zona dove si trovano i beni immobili 1. Figura 3: Estratto di mappa catastale con indicazione dei mappali interessati ( ). 1 L individuazione dell area d interesse è da intendersi meramente indicativa. Pagina 5 di 15

6 Figura 4: vista panoramica dei terreni; la carraia visibile è la strada vicinale Fontane. Figura 5: vista della carraia tra i due mappali Pagina 6 di 15

7 2.1.5-LOTTO 1: VALORE DEL BENE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore base d asta per la vendita forzata dei beni. Per risolvere il quesito estimativo proposto si è tenuto conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni e sulla scorta della situazione urbanistica rilevata (così come descritte in precedenza) determinando così il più probabile valore di mercato dei beni e abbattendolo quindi del 10%. VALORE LOTTO 1 Descrizione Sup. Prezzo unitario a mq Prezzo totale (sup. comm. X prezzo unit.) Terreno agricolo , ,60 Abbattimento 10% ,96 TOTALE ,64 Il più probabile valore di mercato per i beni oggetto di stima abbattuto per la determinazione del valore base d asta viene pertanto indicato, arrotondato, in ,00 (trentasettemila/00 euro) LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I terreni oggetto di stima hanno la seguente provenienza: Il mappale 168 è stato acquistato da... dal... con atto dott. Federico Grasselli del 27/12/2002 Rep trascritto il 13/01/2003 ai nn. 952 RG e 666 RP 2. Il mappale 174 è pervenuto a...per ricongiungimento d usufrutto n /2000 prot di... 2 Vedi allegato 5.3 Pagina 7 di 15

8 2.2-LOTTO LOTTO 2: DATI CATASTALI BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (N.C.F.) INTESTATI:..., proprietario 1/1 Tipologia del bene Ubicazione Dati catastali Fg. Mappale Qualità e classe Superficie Reddito Terreno Comune di Gualtieri Seminativo irriguo di 1^ cl mq 49,19 dominicale 57,14 agrario Terreno Comune di Gualtieri Seminativo irriguo di 1^ cl mq 54,00 dominicale 62,72 agrario LOTTO 2: DESCRIZIONE I beni oggetto di stima sono costituiti da terreni catastalmente suddivisi in due mappali (rispettivamente 40 e 41 del foglio 16) per una superficie catastale complessiva di mq e sono raggiungibili da una carraia che si diparte dal centro di Pieve Saliceto di fronte a via Pedrolina. Al momento i terreni sono lavorati dalla proprietà. La zona è destinata dal vigente P.R.G. nella parte a Nord per una profondità di circa 50 metri, a zona agricola di rispetto all abitato disciplinata dall art delle relative N.T.A.; mentre la restante parte dei mappali 40 e 41 è destinata a zona agricola normale disciplinata dall art delle relative N.T.A. A seguito dell approvazione del piano di zonizzazione acustica i terreni sono destinati ad Area di classe III disciplinati dalle relative N.T.A. A seguito dell approvazione del Piano Stralcio delle Fasce Fluviali del Bacino del PO, gli stessi sono interessati dalla fascia C disciplinati dalle relative N.T.A. CONFINI: a Nord mappali 28 e 29, a Est strada vicinale Raimondo, a Sud mappale 47, a Ovest mappale LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Al momento i terreni sono utilizzati dalla proprietà, le indagini esperite presso l ufficio del registro di Reggio Emilia non hanno evidenziato contratti d affitto riguardanti i beni oggetto di stima aventi quali locatori i proprietari degli immobili. Pagina 8 di 15

9 2.2.4-LOTTO 2:FOTOGRAFIE E PIANTE Figura 6: vista aerea della zona dove si trovano i beni immobili 3. Figura 7: Estratto di mappa catastale con indicazione dei mappali (40, 41). 3 L individuazione dell area d interesse è da intendersi meramente indicativa. Pagina 9 di 15

10 Figura 8: vista panoramica dei terreni LOTTO 2: VALORE DEL BENE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore base d asta per la vendita forzata dei beni. Per risolvere il quesito estimativo proposto si è tenuto conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni e sulla scorta della situazione urbanistica rilevata (così come descritte in precedenza) determinando così il più probabile valore di mercato dei beni e abbattendolo quindi del 10%. VALORE LOTTO 2 Descrizione Sup. Prezzo unitario a mq Prezzo totale (sup. comm. X prezzo unit.) Terreno agricolo , ,00 Abbattimento 10% ,50 TOTALE ,50 Il più probabile valore di mercato per i beni oggetto di stima abbattuto per la determinazione del valore base d asta viene pertanto indicato, arrotondato, in ,00 (quarantamila/00 euro) LOTTO 2: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al lotto 2 hanno la seguente provenienza: I mappali 40 e 41 sono pervenuti a...per denuncia di successione per causa di morte n /2000 prot di... Pagina 10 di 15

11 2.3-LOTTO LOTTO 3: DATI CATASTALI BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (N.C.T.) INTESTATI:..., proprietaria per 1/1 Tipologia del bene Ubicazione Dati catastali Fg. Mappale Qualità e classe Superficie Reddito terreno Comune di Gualtieri Seminativo irriguo di 1^ cl mq 35,88 dominicale 65,41 agrario LOTTO 3: DESCRIZIONE I beni oggetto di stima sono costituiti da un terreno censito al catasto terreni al mappale 161 del foglio 23 per una superficie catastale complessiva di mq raggiungibile da una carraia a Nord del lotto che svuota sulla Provinciale SS 63 e su Via San Giovanni. Al momento i terreni sono lavorati dalla proprietà. Come dall allegato Certificato di destinazione urbanistica del comune di Gualtieri il terreno, a seguito dell approvazione della variante del Piano Territoriale di coordinamento Provinciale, è destinato a Zone di tutela dei caratteri ambientali di laghi, invasi e corsi d acqua zone di tutela ordinaria disciplinato dall art. 40 delle relative N.T.A. A seguito dell approvazione del piano di zonizzazione acustica il terreno è destinato ad Area di classe III disciplinato dalle relative N.T.A. A seguito dell approvazione del Piano Stralcio delle Fasce Fluviali del Bacino del PO, lo stesso è interessato dalla fascia C disciplinato dalle relative N.T.A. CONFINI: a Nord mappali , a Est mappale 164, a Sud mappali , a Ovest mappale LOTTO 3: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Al momento i terreni sono utilizzati dalla proprietà, le indagini esperite presso l ufficio del registro di Reggio Emilia non hanno evidenziato contratti d affitto riguardanti i beni oggetto di stima aventi quali locatori i proprietari degli immobili. Pagina 11 di 15

12 2.3.4-LOTTO 3: FOTOGRAFIE E PIANTE Figura: vista aerea dei beni oggetto di stima 4 Figura: Estratto di mappa catastale con indicazione dei mappali. 4 L individuazione dell area d interesse è da intendersi meramente indicativa. Pagina 12 di 15

13 Figura: vista panoramica dei terreni LOTTO 3: VALORE DEL BENE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore base d asta per la vendita forzata dei beni. Per risolvere il quesito estimativo proposto si è tenuto conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni e sulla scorta della situazione urbanistica rilevata (così come descritte in precedenza) determinando così il più probabile valore di mercato dei beni e abbattendolo quindi del 10%. VALORE LOTTO 3 Descrizione Sup. Prezzo unitario a mq Prezzo totale (sup. comm. X prezzo unit.) Terreno agricolo , ,00 Abbattimento 10% ,50 TOTALE ,50 Il più probabile valore di mercato per i beni oggetto di stima abbattuto per la determinazione del valore base d asta viene pertanto indicato, arrotondato, in ,00 (ventottomila/00 euro). Pagina 13 di 15

14 2.3.6-LOTTO 3: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI Il terreno di cui al lotto 3 ha la seguente provenienza: Il mappale 161 è stato acquistato da... dal... con atto dott. Federico Grasselli del 29/12/2007 Rep Raccolta trascritto il ai nn. RG e RP 5. 3-QUADRO RIASSUNTIVO Il valori base d asta degli immobili oggetto di stima vengono riassunti come segue: 1. LOTTO 1: terreni agricoli ubicati in strada vicinale Fontane laterale di via Don Minzoni comune di Gualtieri. 2. LOTTO 2: terreni agricoli ubicati in Pieve Saliceto,comune di Gualtieri. 3. LOTTO 3: terreni agricoli ubicati in comune di Gualieri con accesso dalla carraia a Nord del lotto che svuota sulla Provinciale SS 63 e su Via San Giovanni. Descrizione Valore LOTTO ,00 LOTTO ,00 LOTTO ,00 TOTALE ,00 5 Vedi allegato 5.8. Pagina 14 di 15

15 4-NOTE La presente perizia è stata redatta per gli scopi meglio descritti nella perizia stessa. Le valorizzazioni in essa contenute sono pertanto funzionali a tali scopi e i valori riportati non possono pertanto essere estrapolati ed utilizzati per motivi differenti. La riproduzione parziale o totale del documento è vietata senza apposita autorizzazione dello scrivente salvo che per gli scopi per i quali la perizia è stata redatta. Gli allegati alla relazione sono da intendersi parti sostanziali ed inscindibili della relazione stessa. Tutti i valori finali indicati, pure calcolati sulla scorta di parametri tecnici e di raffronto, vanno intesi a corpo e non a misura. 5 ALLEGATI 6 LOTTO 1: TERRENO AGRICOLO 5.1 MAPPA CATASTALE 5.2 VISURE CATASTALI STORICHE 5.3 ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI LOTTO 2: TERRENO AGRICOLO 5.4 MAPPE CATASTALI 5.5 VISURE CATASTALI STORICHE LOTTO 3: TERRENO AGRICOLO 5.6 MAPPA CATASTALE 5.7 VISURE CATASTALI STORICHE 5.8 ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI 5.9 CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URNANISTICA 5.10 CD ROM CONTENETE COPIA DELLA PERIZIA E DEGLI ALLEGATI Reggio Emilia, 11/01/ Per la normativa urbanistica si veda la precedente perizia riguardante gli altri immobili. Pagina 15 di 15