MERCATO IMMOBILIARE LAZIO II SEM 2012 MERCATO IMMOBILIARE ROMA

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1 MERCATO IMMOBILIARE LAZIO II SEM 2012 A Roma le quotazioni immobiliari si sono contratte del 4,8% nel secondo semestre del Frosinone è il capoluogo laziale che ha registrato la performance peggiore con una contrazione dei valori del 16,7%. A Viterbo la diminuzione dei prezzi immobiliari è stata del 13,2%. Stabili i prezzi delle case a Rieti. MERCATO IMMOBILIARE ROMA Nel secondo semestre del 2012 le quotazioni delle abitazioni a Roma hanno registrato una diminuzione del 4,8%. Andamento dei prezzi nel tempo ,9% 5,8% 3,6% +0,5% 2,4% 10,1% Nelle zone centrali di Roma le quotazioni degli immobili sono in ribasso del 3,4% nella seconda parte del Gli immobili si vendono dopo trattative che possono durare fino a 5 mesi. Tra gli acquirenti si segnalano famiglie che ricercano la prima casa su cui impiegare cifre che possono arrivare anche al milione di : sono preferite soluzioni di taglio medio (80 90 mq), preferibilmente situate ai piani alti. Chi cerca con questa finalità si orienta prevalentemente nella zona di via XX Settembre, Porta Pia e via Piave. Le quotazioni di una abitazione in buono stato oscillano da 6000 a 7500 al mq. La zona più centrale di Roma, invece, è interessante per coloro che desiderano realizzare un acquisto ad uso investimento. Tra le soluzioni più apprezzate si segnalano quelle signorili del XVIII XX secolo posizionate in piazza di Spagna le cui quotazioni oscillano da 9000 a mila al mq. Palazzi storici sono presenti anche nell area di piazza Barberini Fontana di Trevi, dove l usato si compravende tra 6000 e 7000 al mq, mentre per il nuovo (o recentemente ristrutturato) si devono spendere circa 1000 al mq in più. Molto richiesta è anche l area di piazza Navona, che presenta quotazioni di 8000 al mq per l usato e comprese tra 8000 e 9000 al mq per il nuovo. Il numero di affitti è aumentato, mentre l importo del canone è sceso. A cercare casa in affitto sono soprattutto lavoratori trasfertisti, imprenditori o dipendenti degli istituti di credito. Il mercato immobiliare nella zona di Trastevere, Gregorio VII e Porta Cavalleggeri ha segnalato una leggera ripresa dovuta alla facilità di incontro tra domanda ed offerta: i proprietari infatti hanno cominciato a ribassare i prezzi richiesti e di conseguenza è stato più facile collocare gli immobili sul mercato. Nel quartiere di Trastevere si apprezza la zona intorno a via Fabrizi per la tranquillità e la mancanza della movida serale. La domanda si orienta su tagli grandi (a partire da 100 mq) costruiti tra gli anni 30 e gli anni 50. Per un buon usato si spendono mediamente 6000 al mq. Nella zona di Gregorio VII è la parte di via Piccolomini ad essere maggiormente apprezzata, ma l offerta di immobili è molto bassa. Nella zona si registra una buona domanda di immobili da destinare a B&B. Sul mercato delle locazioni si registra una diminuzione dei canoni a fronte di una domanda comunque sostenuta.

2 Nella seconda parte del 2012 le quotazioni delle abitazioni del quartiere di San Lorenzo hanno segnalato un ribasso. La domanda immobiliare è sempre molto elevata e si indirizza verso monolocali e bilocali acquistati principalmente da genitori di studenti universitari. Gli investitori che acquistano per mettere a reddito l immobile e coloro che comprano per i figli si orientano nella zona meno costosa del quartiere San Lorenzo (via dei Sabelli, via Volsci, via dei Sardi) dove si acquistano piccoli tagli da ristrutturare della prima metà del 1900 che si scambiano a prezzi medi di al mq. La ricerca della prima casa e della casa migliorativa invece interessa l area di via Dauni, via dei Marrucini, via dei Ramni dove ci sono appartamenti di dimensione più grande (oltre 70 mq) che hanno valutazioni medie di al mq. La contrazione più forte dei prezzi ( 7,6%) si è registrata nella macroarea Cassia Torrevecchia. Il mercato immobiliare dei quartieri di Pineta Sacchetti e Trionfale è stato caratterizzato da una notevole indecisione da parte dei potenziali acquirenti. La conseguenza è stata un aumento dei tempi di vendita. La zona vanta la presenza del Policlinico Universitario Agostino Gemelli e di conseguenza molti acquisti sono realizzati da genitori di studenti universitari provenienti dal sud Italia. La domanda degli acquirenti si orienta su trilocali e su bilocali quanto più possibile posizionati vicino al Policlinico dove sono presenti molti comprensori con portineria. Sul versante delle locazioni si registra una diminuzione del budget medio dei potenziali affittuari. Anche la macroarea di Monteverde Aurelio ha segnalato prezzi in ribasso ( 6,1%) nella seconda parte del Le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Aurelia Gregorio VII hanno registrato un ribasso. Il budget dei potenziali acquirenti è diminuito. La zona presenta sia immobili signorili acquistati da famiglie che vogliono migliorare la situazione abitativa sia immobili più popolari, dal prezzo più contenuto, che sono acquistati soprattutto da investitori (tra cui genitori per i figli) e da giovani coppie. Le abitazioni più signorili si concentrano su via San Pio V e su via Zucchi dove si trovano immobili progettati dell architetto Lorenzini, con ingresso in marmo e portineria le cui quotazioni si aggirano intorno a 6000 al mq, per toccare punte di 6500 al mq se l appartamento gode di vista sulla Basilica di San Pietro. Anche sul mercato delle locazioni si ha una contrazione dei valori e del numero delle compravendite. I prezzi delle abitazioni di Monteverde Vecchio hanno registrato un ribasso contenuto. Da settembre il mercato è apparso più dinamico ed il target medio che acquista in zona è spesso costituito da professionisti che hanno già l intero capitale a disposizione o una buona parte di esso per realizzare l acquisto. La maggior parte delle compravendite ha interessato acquisti di tipo migliorativo oppure la prima casa. Ad acquistare sono quasi sempre abitanti del quartiere. Si registrano richieste anche da quartieri limitrofi quali Trastevere, Casaletto e Monteverde Nuovo. La sottozona più signorile è quella di piazza San Pancrazio che si affaccia su Villa Pamphili dove ci sono soluzioni dei primi anni del 1900 ed altre degli anni 60. Hanno balconi abitabili o terrazzi che, in alcuni casi, consentono la vista sul parco. Le quotazioni degli attici arrivano anche a 8000 al mq, la media della zona oscilla intorno a al mq. Ben quotate anche le abitazioni posizionate su via Vitellia verso piazza S. Pancrazio, dove si hanno palazzi d epoca e palazzi degli anni 60 costituiti da poche unità abitative. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da lavoratori fuori sede (lavorano in centro o all Eur). Si stipulano soprattutto contratti concordati. Sul mercato dei box e dei posti auto si registra una buona domanda ma c è anche offerta dal momento che in passato hanno ricavato dei box da garage pubblici. Una soluzione singola costa intorno a 90 mila. La macroarea di Roma Sud ha registrato una diminuzione dei valori del 5,8%. Continua il ribasso dei prezzi nel quartiere della Garbatella dove si ha un aumento delle tempistiche di vendita che sono arrivate a 4 5 mesi: i proprietari chiedono prezzi ancora elevati e distanti dall attuale

3 capacità di spesa degli acquirenti della zona. Quest ultima confina con il quartiere Ostiense da tempo oggetto di importanti interventi di riqualificazione e che al momento ha visto l insediamento di Eataly nell ex air terminal, la rimozione della struttura dei mercati generali e la costruzione del ponte che collega la circonvallazione Ostiense con via Ostiense e che ha portato una notevole riduzione del traffico in zona. Una buona domanda interessa il mercato delle locazioni anche se si tratta spesso di studenti interessati ad un posto letto. E di 5,3% la diminuzione dei valori delle abitazioni nella macroarea di San Giovanni Roma Est. Si contraggono le quotazioni delle abitazioni nel quartiere Alessandrino dove c è una forte diminuzione della domanda e un aumento delle tempistiche di vendita. Sul mercato delle locazioni si registra una domanda molto elevata ma altrettanta offerta in grado di assorbirla. Per una tipologia di 50 mq si chiedono canoni medi di 750 al mese. Tra chi cerca in affitto ci sono giovani coppie, immigrati e la tipologia di contratto più richiesto è quello a canone libero. Da segnalare che la fine dei lavori per il completamento della metropolitana da Pantano a San Giovanni che prevede una fermata in zona è stata rimandata. Nella zona di San Giovanni Re di Roma le quotazioni delle abitazioni hanno registrato un ribasso del 12,2% in seguito alla diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. Questi ultimi spesso provengono da altri quartieri limitrofi come Cinecittà (zona più popolare) e Pontelungo oppure sono studenti e lavoratori fuori sede che apprezzano in particolare la centralità della zona. Le costruzioni più recenti, degli anni 60 70, si trovano in maggiore quantità nella parte del quartiere a ridosso della tangenziale. Il mercato delle locazioni è molto dinamico ed è alimentato da studenti e da lavoratori fuori sede. Si stipulano soprattutto contratti a canone libero. Gli studenti fuori sede cercano immobili ben arredati e ben tenuti possibilmente con connessione ad internet e aria condizionata. Nella seconda parte del 2012 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Prenestino Pigneto sono in diminuzione. Si tratta di un area popolare, non lontana dal centro dove la difficoltà di ottenimento dei mutui e l introduzione dell Imu hanno determinato una contrazione del mercato. Il mercato degli affitti ha tenuto. Si chiedono soprattutto monolocali (i canoni di locazione sono di 600 al mese) e bilocali (800 al mese). A cercarli sono studenti che richiedono in genere appartamenti arredati. La macroarea di Policlinico Pietralata ha segnato una diminuzione dei valori del 4,8%. Nella zona che si sviluppa intorno a piazza Bologna si registra una leggera diminuzione delle quotazioni abitative. Da settembre poi si registra una contrazione delle compravendite ad uso investimento. L offerta abitativa della zona vede prevalere le soluzioni più signorili in via Livorno e via Lorenzo il Magnifico dove ci sono condomini costruiti tra gli anni 40 e 50 che in buono stato possono costare intorno a 5500 al mq. La presenza di tagli piccoli all interno di questi immobili ha determinato in passato una buona domanda ad uso investimento e molti appartamenti sono ora affittati a studenti. Infatti sono proprio questi ultimi ad alimentare la domanda di immobili in affitto insieme a i lavoratori fuori sede. Cercano appartamenti in buono stato e ben arredati. I canoni di locazione sono in diminuzione e si sono portati a 900 al mese. Si stipulano soprattutto contratti transitori. Anche nella macroarea di Prati Francia si segnala un ribasso dei prezzi del 3,5%. Le quotazioni delle abitazioni nella zona di Prati Cipro hanno segnalato una contrazione. Si parla di una zona con un offerta immobiliare intermedia tra quella più signorile di Prati e quelle più popolare di Monte Mario e Boccea. La zona più quotata è quella che si estende da piazzale degli Eroi fino a via Giuliana dove si concentrano palazzi prestigiosi costruiti nella prima metà degli anni 30 e che in buone condizioni si acquistano a prezzi medi di al mq. Più bassi i valori delle abitazioni situate tra piazzale degli Eroi, via degli Ammiragli e via Emo dove si concentrano le abitazioni costruite nella seconda parte degli anni 50.

4 Completamente diverso il mercato del vicino quartiere Clodio dove la riduzione dei prezzi ha restituito dinamismo al mercato. Villa Ada Montesacro è la macroarea che ha registrato il ribasso dei prezzi più contenuto ( 2,3%). Le quotazioni delle abitazioni nei quartieri di Castro Pretorio, Villa Torlonia, Porta Pia e Pinciano hanno registrato una diminuzione. A partire dall estate si registra una contrazione delle compravendite ma anche della disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti che fanno proposte a prezzi sempre più bassi. Dinamica l area che si sviluppa intorno a Porta Pia (piazza Alessandria e limitrofe) dove è stato più facile trovare tagli medio piccoli: la zona offre palazzi costruiti tra la fine del 1800 ed i primi anni del 1900, le tipologie abitative sono spesso da ristrutturare e per un buon usato si spendono intorno a 6500 al mq. Apprezzati anche gli immobili situati nel quartiere Pinciano al confine con i Parioli: della zona piace la vicinanza a quest ultimo combinata con la presenza dei servizi in zona. Sul mercato delle locazioni si registra un calo dei canoni in seguito alla diminuzione della richiesta da parte di ambasciatori, dipendenti di società e studenti della Luiss. In diminuzione i prezzi delle abitazioni nella zona della Bufalotta, quartiere alla periferia di Roma. A partire da ottobre si è registrato un rallentamento del mercato. La domanda in zona va dagli appartamenti fino ad arrivare alle ville. Si registrano difficoltà per la vendita di immobili dal valore superiore a 400 mila. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda di abitazioni alimentata da coloro che non riescono ad acquistare e cioè liberi professionisti ed impiegati di aziende private. Per un bilocale si spendono al mese. I proprietari sono diventati più esigenti e spesso chiedono anche la fidejussione bancaria. Le abitazioni sono state ultimate due anni fa e al momento si registrano ancora delle soluzioni invendute. Un bilocale costa intorno a 230 mila, mentre il trilocale oscilla da 320 a 340 mila. La zona più popolare è quella che si sviluppa tra via Perth e via Melbourne, dove ci sono condomini costruiti intorno al 1975 e le cui quotazioni al momento sono di al mq. In via Deledda e limitrofe si concentrano le case costruite nella seconda parte degli anni 90, in condomini in cortina e dotati di giardino. Nel quartiere si possono trovare delle ville singole, bifamiliari, trifamiliari e quadrifamiliari dal valore comunque inferiore al milione di euro. Si tratta di abitazioni che, in questo momento, non sono molto compravendute necessitando di un ingente capitale a disposizione da parte dei potenziali acquirenti. Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio ,3% 41,5% 35,6% 12,5% 3,1% Luglio ,2% 41,8% 35,5% 12,5% 3,0% Da Luglio 2012 a Gennaio 2013 si registra una diminuzione della concentrazione della domanda sui bilocali ( 0,3%), stabilità sui quattro locali e un aumento della concentrazione sulle altre tipologie. Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio ,3% 29,6% 37,1% 16,2% 10,8% Luglio ,5% 27,6% 36,6% 20,0% 10,3% Dal lato dell offerta si registra un aumento della concentrazione su tutte le tipologie immobiliari ad eccezione dei quattro locali e dei cinque locali.

5 ANALISI SOCIO DEMOGRAFICA Nella seconda parte del 2012, a Roma, sul totale delle compravendite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa l 83,4% ha interessato l abitazione principale, intesa sia come primo acquisto assoluto che come acquisto migliorativo. Il 16,6% ha acquistato con l intenzione di mettere a reddito l immobile. Il 35,8% di coloro che hanno realizzato un acquisto nella capitale ha un età compresa tra 35 e 44 anni. Il 28,7% sono persone rientranti nella fascia di età anni ed il 21,9% ha tra 45 e 54 anni. Questo è un risultato abbastanza in linea con quello che è l attuale momento di mercato. I professionisti del Gruppo Tecnocasa presenti sul territorio dicono infatti che è più facile che ad ottenere un mutuo ed acquistare siano persone con un lavoro stabile, redditi consolidati e risparmi, a volte ricavati dalla vendita di un altra casa. Se si incrociano i dati relativi all età degli acquirenti e al motivo dell acquisto si nota che la prima casa prevale nettamente nella fascia di età tra 18 e 54 anni, età in cui si realizza il primo acquisto in assoluto

6 oppure si acquista la casa migliorativa. La domanda ad uso investimento è più elevata nella fascia di età oltre i 55 anni. Per quanto riguarda l analisi dello stato civile degli acquirenti si registra una predominanza di coppie sposate (51,2%). I single rappresentano il 40,3%, mentre i separati /divorziati e vedovi rappresentano l 8,5%. L analisi sul ricorso al finanziamento dice che il 41% acquista senza ricorso al mutuo, la restante parte invece fa ricorso al finanziamento.

7 Quali sono i motivi per cui si è venduta l abitazione nella seconda parte del 2012? Il 32,7 % dei venditori ha voluto migliorare la qualità abitativa, a seguire il 26,5% cha ha cambiato la struttura familiare a pari merito (26,3%) con chi si è trasferito. Il 14,5% ha venduto per reperire liquidità. I venditori si concentrano prevalentemnte nelle fascia si età che va da 35 e 54 anni (52,9%).

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