INVESTIETICO FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO RESOCONTO INTERMEDIO DI GESTIONE AL 31 MARZO 2015

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1 INVESTIETICO FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO RESOCONTO INTERMEDIO DI GESTIONE AL 31 MARZO 2015 AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A. Sede legale: Bastioni di Porta Nuova, Milano Capitale Sociale Euro i.v. Reg. Imprese di Milano CF e P.IVA Iscritta al n. 27 della sezione gestori di FIA dell albo delle SGR tenuto dalla Banca d Italia Società soggetta all attività di direzione e coordinamento di Aedes S.p.A.

2 Indice 1. Premessa Dati identificativi del Fondo Investietico Eventi di particolare importanza verificatisi nel trimestre di riferimento Andamento del mercato immobiliare Andamento del valore della quota nel mercato di riferimento Eventi rilevanti verificatisi successivamente alla chiusura del trimestre

3 1. Premessa Il presente documento, redatto ai sensi dell articolo 154-ter, comma 5, del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 (TUF), persegue lo scopo di illustrare, conformemente alle previsioni dell articolo 103, comma 3, del Regolamento Consob n del 1999 (Regolamento Emittenti) gli eventi di particolare importanza per il Fondo quotato Investietico, verificatisi nel trimestre di riferimento. Il documento è disponibile al pubblico presso la sede della Società di Gestione AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A., della Banca Depositaria, di Borsa Italiana e sul sito Internet 2. Dati identificativi del Fondo Investietico Il Fondo Investietico è un Fondo Comune di Investimento Immobiliare Chiuso istituito mediante raccolta di sottoscrizioni in danaro. L attività di gestione ha avuto inizio il 1 marzo Dal 1 novembre 2004 il Fondo è quotato sul segmento Fondi Chiusi del Mercato Telematico degli Investment Vehicles (MIV) organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A.. Il Fondo Investietico è caratterizzato da investimenti in immobili e/o diritti reali di godimento su beni immobili, destinati o da destinarsi ad attività ad alto contenuto sociale ed è gestito da AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A. Dati identificativi del Fondo Investietico Tipologia Fondo comune di investimento immobiliare chiuso istituito mediante raccolta di sottoscrizioni in denaro Data avvio 1 marzo 2002 Durata (*) fino al 31 dicembre 2018 Durata residua Banca depositaria Società di revisione 3 anni e 9 mesi BNP Paribas Securities Services SA Reconta Ernst & Young S.p.a. Valore nominale della quota NAV al 31 dicembre n. quote NAV per quota al 31 dicembre ,456 (*) La durata considera la proroga di 3 anni come approvata da Banca d'italia con provvedimento dell'8 marzo 2012 e la proroga di 3 anni (c.d. Periodo di Grazia) deliberata dal Consiglio di Amministrazione della SGR in data 24 marzo

4 3. Eventi di particolare importanza verificatisi nel trimestre di riferimento In relazione alla gestione del Fondo, nel primo trimestre del 2015, non si sono verificati eventi di particolare importanza, che hanno prodotto effetti rilevanti sulla composizione degli investimenti e sul risultato economico ad eccezione di quanto sotto riportato. In data 24 marzo 2015 il Consiglio di Amministrazione di AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A., ha deliberato contestualmente all approvazione del Rendiconto di Gestione del Fondo al 31 dicembre 2014, di procedere al rimborso parziale pro-quota, a fronte della vendita dell immobile sito in Roma Via P. di Dono, 223 perfezionata in data 11 dicembre L importo deliberato a titolo di rimborso delle quote in circolazione è stato, in valore assoluto, pari ad Euro (i.e. circa il 99,77% del costo sostenuto per l acquisizione pari a Euro ) ed attribuito in ragione di Euro 345 per ogni quota di partecipazione al Fondo, pari al 14,10% del Valore Complessivo Netto (NAV) al 31 dicembre In pari data il Consiglio di Amministrazione ha deliberato, inoltre, di avvalersi della facoltà, prevista dal regolamento di gestione del Fondo, di prorogare di tre anni la durata del Fondo per il completamento dello smobilizzo degli investimenti in portafoglio (c.d. Periodo di Grazia). Il valore complessivo netto (NAV) del fondo al 31 dicembre 2014 ammonta a circa Euro 150,5 milioni (Euro 160,4 milioni al 31 dicembre 2013). Il totale delle attività gestite era pari a circa Euro 191,5 milioni (Euro 225,6 milioni al 31 dicembre 2013). Al 31 dicembre 2014 il valore della quota del Fondo era pari a Euro 2.447,456 (Euro 2.608,701 al 31 dicembre 2013). Il patrimonio immobiliare del Fondo, sulla base delle stime effettuate dagli esperti indipendenti, K2 Real S.r.l., si attesta, al 31 dicembre 2014, al valore di Euro 154,95 milioni (pari all 80,92% dell attivo), registrando una riduzione, al netto dell operazione di vendita dell immobile sito in Roma, via P. di Dono 223, del 3,5% rispetto al dato riferito al 31 dicembre 2013 (pari a Euro 197,1 milioni). Al 31 marzo 2015, la liquidità sul conto corrente del Fondo Investietico è pari a circa Euro 37,3 milioni, le altre attività sono pari a circa Euro 1 milione (rispetto a Euro 1,6 milioni al 31 dicembre 2014) e il finanziamento in essere è pari ad Euro 40 milioni (valore invariato rispetto al 31 dicembre 2014). Con efficacia a far data dal 30 marzo 2015 il Presidente del Consiglio di Amministrazione della SGR, dott. Luca Savino, ha rassegnato le proprie dimissioni dalla carica di Consigliere Indipendente e Presidente del Consiglio di Amministrazione per cumulo di cariche professionali. 4

5 4. Andamento del mercato immobiliare 1 Quadro macroeconomico italiano Nel 2014, come evidenziato nell ultimo bollettino economico di Banca d Italia, l espansione dell attività economica continua a riflettere differenti andamenti tra i diversi paesi, infatti a fronte dall espansione economica degli Stati Uniti si riscontra un rallentamento dell economia dei paesi emergenti che si unisce alle difficoltà dell area euro e della Russia. Tale situazione continua a mantenere elevato il livello di volatilità e di incertezza dei mercati e le prospettive di crescita dell economia globale a medio termine. L andamento dell economia nell area Euro rimane debole, il Pil dell Eurozona ha avuto una crescita moderata dello 0,3% nel quarto trimestre del 2014 mentre si attesta allo 0,9% su base annua. Uno dei principali fattori di tale debolezza deriva dalla continua variazione negativa dei prezzi al consumo che a dicembre si è attestata su valori negativi, entrando così in una fase deflattiva, inoltre le incertezze sulla politica della Grecia e la debolezza delle economie dell Italia e della Spagna hanno contribuito a generare un quadro economico ancora incerto. Si rilevano comunque, nell ultimo trimestre dell anno, alcuni fattori favorevoli per l andamento dell economia globale e per la sua crescita; quali la diminuzione del costo del petrolio, la svalutazione dell Euro e la continua discesa dei tassi di interesse, con un Euribor da tempo ai minimi storici (negativo a marzo 2015 quello ad 1M e praticamente pari a zero quello a 3M). Secondo i dati BCE, le attese per il 2015 e per gli anni successivi, in funzione della politica monetaria espansiva adottata dalla stessa BCE con l avvio delle manovre di rifinanziamento a lungo termine e acquisti di titoli di stato dei vari paesi per fronteggiare la bassa inflazione e le riforme economico politiche dei paesi più deboli dell area, fanno prevedere un miglioramento delle stime iniziali, basso livello di inflazione, con un 0% per quest'anno, 1,5% per il prossimo e 1,8% per il 2017 e una stima di crescita del PIL dell'eurozona, con un +1,5% per quest'anno, +1,9% per il prossimo e +2,1% per il In Italia, nonostante le aspettative di crescita previste all inizio del 2014, durante l anno sono state riviste più volte le stime del Pil che nel quarto trimestre si è ridotto rispetto al periodo precedente di circa il -0,3%. I dati Istat evidenziano come anche il 2014, per il terzo anno consecutivo, il Pil italiano ha evidenziato un calo dello 0,4% e segue il crollo del 2,3% del 2012 e il -1,9% del La caduta si è così arrestata, come già nel primo trimestre dello scorso anno, ma comunque manca ancora un'inversione di tendenza. L'Italia non cresce di fatto da 3 anni e mezzo, con una perdita in valore di circa 73 miliardi di euro. Dagli oltre miliardi del 2011 si è infatti passati a miliardi nel Dal lato della domanda, il contributo negativo della componente nazionale è compensato da un apporto positivo della componente estera netta. Nello stesso periodo, ricorda l'istituto di statistica, 1 Elaborazione AEDES BPM RE SGR su dati: Banca d Italia, Nomisma, Agenzia del Territorio, ISTAT, Eurostat, Ance (Associazione Nazionale Costruttori Edili) ed altre fonti. 5

6 il Pil è aumentato in termini congiunturali dello 0,7% negli Stati Uniti e dello 0,5% nel Regno Unito. In termini tendenziali, si è registrato un aumento del 2,5% negli Stati Uniti e del 2,7% nel Regno Unito. Secondo la Banca d Italia nel 2014 il livello degli investimenti è rimasto piuttosto debole e i prezzi al consumo, in linea con quanto accade nell area Euro, risultano in diminuzione. Secondo i dati Euristat l inflazione è rimasta su valori molto bassi e a dicembre l indice dei prezzi al consumo ha fatto registrare una ulteriore variazione negativa del -0,1%. A fronte di quanto evidenziato un dato positivo è rappresentato però da un recupero, seppur contenuto, del livello dei consumi delle famiglie. Permane elevato il livello di disoccupazione nazionale, il 2014 ha fatto registrare un tasso di disoccupazione del 12,7%, mentre il reddito medio pro-capite continua ad essere eroso dalla costante pressione fiscale e da un non adeguato aumento dei redditi da lavoro dipendente. Le previsioni per il 2015 e il 2016, secondo le stime di Banca d Italia e Confindustria, evidenziano un ritorno moderato alla crescita, più lieve per il 2015 e maggiormente marcata per il Pur permanendo una previsione di bassa inflazione, la crescita economica dovrebbe essere sostenuta sia dalle riforme politiche in atto nel paese a partire dalla legge di stabilità, sia dall influenza positiva delle politiche monetarie espansive della BCE. Nel 2015 anche le condizioni del credito risultano in fase di miglioramento, con una diminuzione media del costo dei finanziamenti alle imprese e un aumento dei prestiti per l acquisto delle case già avviatosi nel corso del Pur in un clima di sostanziale positività per le stime di crescita evidenziate dai principali istituti nazionali e internazionali, il consolidamento della ripresa in Italia e nell area Euro, presenta ancora dei margini di incertezza e di fragilità, derivanti dall instabilità politica di alcuni paesi e dalla volatilità dei mercati finanziari, oltre che dall effettiva attuazione delle riforme economico politiche necessarie alla ripresa economica. Andamento del mercato immobiliare Secondo gli ultimi dati dell OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare/Agenzia delle Entrate, quarto trimestre 2014 e sintesi annua), il mercato immobiliare italiano risulta ancora in crescita nel IV trimestre 2014 consolidando il rialzo già osservato nel precedente trimestre, con un tasso tendenziale del volume complessivo degli investimenti rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, di circa il 5,5%. Dopo sette anni di calo, nel 2014 il mercato immobiliare ha ripreso a crescere, l anno 2014 si chiude con una variazione complessiva rispetto al 2013 pari a +1,8%, con tutti i settori in crescita, ad eccezione del settore terziario che chiude l anno con una flessione del 4,6%, mentre l andamento dei valori di compravendita continua, seppur con un rallentamento, ad avere un andamento decrescente. Dall analisi dell osservatorio emerge che l andamento degli investimenti si differenzia a seconda delle differenti destinazioni d uso; analizzando il settore residenziale per macro aree geografiche, si osserva che in tutte le aree le compravendite di abitazioni sono in rialzo, consolidando la 6

7 ripresa registrata nel precedente trimestre +3,6% su base annua, rispetto al 2013, mentre per quanto riguarda i settori non residenziali, la destinazione commerciale presenta il miglior dato di crescita con un tasso tendenziale positivo di circa il 5,7%, la destinazione produttiva presenta in lieve incremento di circa il 3,6%, mentre continua a soffrire il settore terziario ad uffici con un tasso negativo di circa il 4,6%. In relazione ai prezzi di compravendita, secondo i dati di Nomisma, il trend decrescente è proseguito anche per tutto il 2014 seppur in fase di rallentamento ed è previsto anche per il 2015 mediamente dell ordine dei tre punti percentuali: -2,9% per le abitazioni, -3,1% per gli uffici e - 2,6% per i negozi. Una flessione più accentuata rispetto alle previsioni elaborate nel novembre 2014 a causa, in particolare, della deflazione. Per l istituto bolognese il 2016 sarà l anno di conclusione della fase di flessione dei prezzi degli immobili, con una sostanziale invarianza rispetto ad oggi, mentre nel 2017 si avrà l attesa inversione dei prezzi con una risalita tra il 2,5% e il 3% a seconda dei comparti. Gli investimenti in costruzioni, che concorrono alla formulazione delle previsioni sul numero di compravendite, si presentano ancora in contrazione, con un intensità negativa superiore rispetto a quella prevista nel novembre 2014 (-1,2%, rispetto al -0,3% stimato in precedenza). Solo nel 2016 il settore edilizio potrà cogliere un segno +, con un tasso di variazione annuale di +1,6% grazie al miglioramento della domanda interna ed un contestuale indebolimento delle restrizioni bancarie. Nei 13 grandi mercati gli sconti medi sui prezzi richiesti, pur rimanendo elevati, nel corso del 2014 si sono leggermente abbassati. Ciò non si può dire per i 13 mercati di provincia, che hanno invece registrato un ulteriore incremento. Valutando i tempi necessari per la vendita di un immobile, anche in questo caso sono i mercati di provincia a far registrare i dati peggiori, con sequenze temporali straordinariamente alte. Per il 2015 l attesa stimata di aumento dell attività transattiva è di circa 50 mila unità abitative, per un totale che si dovrebbe attestare nell ordine di 468 mila transazioni (forte dei segnali di irrobustimento offerti dai primi tre mesi dell anno). L istituto bolognese evidenzia la centralità dei comuni capoluogo (di grande e media dimensione), che condizionano l inversione del ciclo registrato nel Per il biennio Nomisma stima un aumento delle compravendite che porterà a oltrepassare la soglia delle , nulla a che vedere con i dati del periodo 2004/2007, quando le transazioni annue si attestavano oltre le unità. Per l istituto bolognese la prospettiva, superata l ascesa, è quella di una stabilizzazione delle compravendite su livelli più bassi rispetto a quelli pre-crisi. Il mercato relativo al settore non residenziale di tipo corporate, destinato prevalentemente ad investitori qualificati, continua ad essere trainato principalmente da investitori internazionali, che mostrano un crescente interesse per il mercato immobiliare italiano che presenta buone opportunità rispetto ai mercati più maturi dell area euro (in particolare nel Regno Unito, Germania e Francia), ma anche in funzione del repricing dei valori immobiliari e di una facilitazione nell approvvigionamento del credito. Durante tutto il 2014, soprattutto nel secondo semestre, è 7

8 proseguito il trend positivo in termini di operazioni concluse soprattutto su grandi portafogli immobiliari. L interesse degli investitori, infatti, continua ad essere focalizzato su portafogli immobiliari e/o complessi immobiliari di grandi dimensioni e capaci di generare o un elevata redditività da locazione, con rendimenti lordi compresi tra il 9% l 11%, a seconda del profilo di rischio dell operazione, o da valorizzazione degli immobili. La tipologia e la strategia degli investitori difatti continua ad essere ancora di tipo opportunistico proprio in relazione ai rendimenti interessanti e alla elevata disponibilità di capitale. Questo tipo di mercato è evidentemente alimentato dall interesse di questa tipologia di investitori, maggiormente propensi al rischio, ad investire nel mercato italiano approfittando della situazione di debolezza del quadro congiunturale e del repricing sui grandi portafogli immobiliari. Resta invece ancora debole il mercato degli investimenti dei singoli asset. Il driver principale dell investimento e dell interesse degli investitori continua a rimanere il livello qualitativo degli immobili sia dal punto di vista della location sia in termini di livello qualitativo edilizio/impiantistico. 5. Andamento del valore della quota nel mercato di riferimento Il Fondo Investietico è quotato sul segmento Fondi Chiusi del Mercato Telematico degli Investment Vehicles (MIV) organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A. Di seguito si riporta il grafico con l andamento dei prezzi dal 1 gennaio al 31 marzo La quotazione di Borsa del Fondo Investietico del 31 marzo 2015 è pari a Euro per quota. 8

9 6. Eventi rilevanti verificatisi successivamente alla chiusura del trimestre In data 9 aprile 2015, sono stati locati alla Società CFP Unione Artigiani delle Province di Milano e della Lombardia, già conduttore di una porzione dell immobile ad uso Terziario, ubicato in Milano, via G. Antonini 26, gli ulteriori spazi liberi per circa 610 mq.. Il nuovo contratto prevede un periodo iniziale di 7 anni e 9 mesi, rinnovabile di ulteriori sei anni, senza possibilità di uscita anticipata da parte del conduttore nel primo periodo di durata contrattuale. Il contratto prevede un canone di locazione ridotto per i primi 9 mesi di durata contrattuale, mentre, a partire dal 1 gennaio 2016 un canone annuo pari ad Euro 185 mila. La sottoscrizione del suddetto contratto ha consentito al Fondo di completare la locazione dell immobile che risulta pertanto interamente affittato, consolidare il rapporto con l attuale conduttore e di stabilizzare la redditività dell immobile a lungo periodo eliminando i rischi di liberazione degli spazi, contribuendo inoltre a promuovere la futura vendita dell immobile. Con valuta 22 aprile 2015 è stato effettuato il rimborso parziale pro quota, per un controvalore complessivo di Euro , mediante le banche aderenti, anche indirettamente, al sistema di deposito accentrato in Monte Titoli. 9