Immagine 1: Inquadramento generale delle aree oggetto di variante
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- Dorotea Graziani
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1 Inquadramento La zona interessata dalla presente variante è situata nel comune di Mondolfo in frazione di Marotta, trattasi di aree ricomprese all interno del Piano Particolareggiato della Zona di Ristrutturazione Viaria ed Edilizia (Viale Giosuè Carducci). Immagine 1: Inquadramento generale delle aree oggetto di variante Oggetto della variante al Piano Particolareggiato sono in particolare quattro aree: - la prima (Area 1) riguarda la cortina edilizia lato ferrovia della quinta sud della Piazza Kennedy; - la seconda (Area 2) riguarda il fabbricato sito all angolo tra la Piazza Kennedy e l inizio di Viale Carducci; - la terza area (Area 3) interessa l ambito dell Hotel Holiday tra Viale Carducci e Via Cristoforo Colombo; - la quarta area (Area 4) riguarda un lotto lungo via Torquato Tasso. Immagine 2: vista delle AREE oggetto di variante 1
2 Modifiche progettuali al P. P. Viale Carducci Immagine 3: vista dell AREA 4 oggetto di variante L ambito generale del Piano Particolareggiato riguarda il territorio sul quale si è costituito dell antico nucleo del paese. Piazza Kennedy, nasce come piazzale di fronte all ottocentesca stazione di posta della Vecchia Osteria, di fronte allo slargo naturale che la separava dalla spiaggia. Ai giorni d oggi la piazza, grazie allo svolgimento del mercato, alla presenza lungo tutto il perimetro sud est di alcuni bar e numerosi esercizi e ad un ricco calendario di manifestazioni estive, che animano la piazza durante l estate, continua a rappresentare il fulcro di tutto il territorio costiero mantenendo l antica funzione di spazio d incontro, di commerci e di socializzazione. Area 2 Area 1 Immagine 4: Vista generale della quinta sud di Piazza Kennedy con le facciate degli edifici interessati delle AREE 1 e 2 oggetto di variante Immagine 5: Vista dell AREA 1 lato ferrovia Vista dell AREA 2 su Viale Carducci 2
3 Modifiche progettuali al P. P. Viale Carducci Immagine 6: Viste dell Hotel Holiday, AREA 3. A sinistra prospetto su Viale Carducci. A destra prospetto su lungomare C. Colombo. Negli anni 60 a seguito dell accrescimento dell importanza della località di Marotta come stazione balneare è stato realizzato lungo il Viale Carducci l albergo Holiday con affaccio sul mare. Si tratta di uno dei primi alberghi realizzati a seguito dell espansione del turismo di massa che ha avuto inizio ancor prima del cosiddetto boom economico. La struttura attuale dell edificio deriva da una serie di ampliamenti e sopraelevazioni avvenuti in fasi successive a partire da un iniziale circolo bar. L albergo Holiday, che al momento della chiusura disponeva di n. 49 camere da letto, quasi tutte prive di servizi igienici diretti, è ormai chiuso da molte stagioni, versando in stato d abbandono e rappresentando per il viale Carducci uno dei tanti punti dolenti di degrado. Il resto del lungomare, verso sud, è stato progressivamente occupato da edifici originariamente isolati su lotto. Nel corso degli anni, parallelamente alla trasformazione dei fabbricati, in seguito alla moltiplicazione di pertinenze, annessi e piccoli manufatti, la densificazione degli isolati ha contribuito alla frammentazione dei lotti in diverse unità abitative. L area 4 riguarda uno di questi lotti residenziali di forma rettangolare sito all incrocio tra Via T.Tasso, Viale G. Carducci e Viale C. Colombo. Immagine 7: Vista della AREA 4 fronte su Via Tasso 3
4 Modifiche progettuali al P. P. Viale Carducci Inquadramento urbanistico Il Piano Regolatore Generale vigente ricomprende le quattro aree in oggetto, comprese tra il lungomare e la ferrovia, in area di ristrutturazione viaria ed edilizia con piano attuativo B3a redatto dall Amministrazione comunale di cui all art. 19 delle N.T.A. Immagine 8: Stralcio di P.R.G. Il Piano Particolareggiato della zona di ristrutturazione viaria ed edilizia (Viale Giosuè Carducci) è stato approvato con deliberazione n. 101 del In data il Consiglio Comunale con deliberazione n. 18 ha approvato la variante al Piano Particolareggiato della zona di ristrutturazione viaria ed edilizia (Viale Giosuè Carducci). Immagine 9: Stralcio del Piano Particolareggiato della zona di ristrutturazione viaria ed edilizia (Viale Giosuè Carducci) vigente, in evidenza le AREE oggetto di modifica; 4
5 Immagine 10: Stralcio del Piano Particolareggiato della zona di ristrutturazione viaria ed edilizia (Viale Giosuè Carducci) vigente, in evidenza l AREA 4 oggetto di modifica; Per ciò che attiene l AREA 1 a seguito della variante del 2007, il comparto di ristrutturazione urbanistica prospettante su Piazza Kennedy risulta suddiviso in due sub-comparti unitari, l altezza massima consentita è stata modificata con l aumento fino a ml 10,50 mentre la cubatura complessiva già presente nel P.P. originario è stata conservata ma diversamente distribuita in funzione della superficie fondiaria dei due sub-comparti. L AREA 3 riguarda il sedime dell ex Hotel Holiday ed è ricompresa anche nel Piano Particolareggiato delle Strutture recettive, redatto dall Amministrazione comunale ai sensi della Legge Regionale n. 33 Interventi e riqualificazione dell offerta turistico regionale e approvato con deliberazione di Consiglio Comunale n. 36 del Il P.P. "Strutture ricettive" della L.R n. 33 è stato aggiornato con deliberazione di Consiglio Comunale n. 1 del in attuazione ai disposti dell'art. 2 della l.r. n. 36 del Il suddetto Piano, tra le sue specifiche previsioni inerenti i vari esercizi alberghieri che trovano sedime nell'ambito di Viale Carducci, in base alla scheda di intervento relativa all hotel Holiday contenuta nel P.P. "Strutture ricettive" di cui sopra, ha previsto una volumetria del fabbricato pari a mc ,10. La Soc. Holiday S.r.l., in data con nota Prot. n. 1531, ha presentato al SUAP istanza per la realizzazione (previa demolizione del fabbricato esistente) di un nuovo complesso turistico, con l'attivazione delle procedure di cui all'art. 5 del D.P.R. n 447/1998 come modificato ed integrato dal D.P.R. n. 440/2000. Il Consiglio Comunale con deliberazione n. 12 del , ai sensi dell art. 5 del D.P.R. 447/1998 e ss.mm.ii, ha controdedotto le osservazioni e approvato con prescrizioni il progetto di realizzazione del suddetto complesso turistico alberghiero. Il progetto di cui sopra prevedeva la demolizione della struttura esistente, avente una volumetria pari a mc 6.067,76, e la costruzione di una nuova struttura ricettiva di volumetria pari a mc ,10 in osservanza alla scheda individuata nel vigente P.P. delle strutture ricettive come sopra citato. Le prescrizioni di cui alla suddetta deliberazione di Consiglio Comunale n. 12 del , hanno stabilito di sottoporre al Consiglio Comunale stesso, prima del rilascio del titolo unico, la presa d atto della modifica progettuale conseguente all accoglimento delle osservazioni e dell emendamento di cui sopra, in particolare per quanto concerne il rispetto della distanza minima di m. 10 (art. 9 del D.M. n. 1444/ ) tra le pareti finestrate di edifici antistanti ed il numero minimo delle camere dell albergo, che dovrà essere non inferiore a 21 unità, a garanzia del mantenimento nel tempo della struttura alberghiera stessa. 5
6 In data il Consiglio Comunale con deliberazione n. 2 ha preso atto delle modifiche apportate al progetto riguardante l intervento proposto dalla Soc. Holiday S.r.l., corrente in Marotta, Viale Carducci 19, finalizzato alla realizzazione del complesso turistico alberghiero (previa demolizione del fabbricato esistente) in ottemperanza delle suddette, in Variante al Piano Particolareggiato delle Strutture Ricettive redatto in attuazione della L.R n
7 Caratteristiche della variante AREA 1. La prima area (AREA 1) riguarda la cortina edilizia lato ferrovia della quinta sud della Piazza Kennedy. La modifica al Piano Particolareggiato della zona di ristrutturazione viaria ed edilizia (Viale Giosuè Carducci) interviene nell AREA 1 con le seguenti modalità: - modifica del Comparto Piazza Kennedy mediante : - inserimento all interno del Sub-Comparto A, già previsto nel Piano Particolareggiato della zona di ristrutturazione viaria ed edilizia (Viale Giosuè Carducci), dell area di proprietà del sig. Marco Seri, per una capacità edificatoria pari a 464 mq; - riallineamento della sagoma di massimo ingombro del Sub-Comparto B lungo Via Manzoni, - creazione di un nuovo Sub comparto edificatorio, localizzato su area di proprietà pubblica denominato Sub-Comparto C, che a seguito della cessione onerosa di una capacità edificatoria, quantificata in mc 1.900, consenta l attuazione della previsione urbanistica e la realizzazione dell intervento di riqualificazione della Quinta Sud della Piazza Kennedy; - modifica dell altezza massima. - creazione di un nuovo Comparto edificatorio, localizzato sull area della vecchia caserma della finanza ora dismessa di proprietà statale denominato Comparto Via Manzoni ; La proposta per il nuovo comparto edificatorio di Piazza Kennedy, in conformità con le previsioni urbanistiche del Piano Particolareggiato vigente, prevede l inserimento al piano terra di attività commerciali e porticati sui lati fronteggianti gli spazi pubblici, su Viale Carducci, Piazza Kennedy e Via Manzoni, per consentire una piena fruizione pedonale di uso pubblico dell attacco a terra aprendosi allo spazio pedonale della piazza. Tali destinazioni sono in continuità storica con la vocazione turistico e commerciale che la Piazza Kennedy ha sempre avuto, e che continua a mantenere a tutt oggi nella parte della Quinta Nord e nel lato mare. I parametri urbanistici previsti dal Piano Particolareggiato della zona di ristrutturazione viaria ed edilizia (Viale Giosuè Carducci) vigente per l AREA 1, di cui ai già previsti Sub-Comparti A e B, dell area di proprietà del sig. Marco Seri, e dell area pubblica relativa all ex caserma della finanza, sono i seguenti: VIGENTE Area A sub-comparto Dest. uso Sf Volume N. Piani Sub-Comparto A B3a mq 310 mc Area proprietà Seri B3a mq 108 mc Sub-Comparto B B3a. mq. 480 mc Area ex carserma finanza B3a mq 490 mc Tot. mq mc I parametri urbanistici previsti dalla presente variante per l AREA 1, di cui ai già previsti Sub - Comparti A e B, al nuovo Sub Comparto C e al Comparto Via Manzoni del Piano Particolareggiato della zona di ristrutturazione viaria ed edilizia (Viale Giosuè Carducci), sono i seguenti: 7
8 VARIANTE AREA 1 sub-comparto Comparto Piazza Kennedy - Sub-Comparto A Comparto Piazza Kennedy - Sub-Comparto B Comparto Piazza Kennedy - Sub-Comparto C Comparto Via Manzoni Dest. uso Sf Volume N. Piani B3a mq 418 mc B3a mq. 480 mc B3a mq 415 mc B3a mq 595 mc Tot. mq mc Successivamente all acquisizione al patrimonio del Comune dell immobile interessato dal Comparto via Manzoni sarà possibile la sua cessione anche mediante un corrispettivo da pagarsi in spazi costruiti a destinazione di pubblico servizio e pubblica utilità in continuità con gli spazi di uso pubblico (portici e galleria) che saranno contenuti nel fabbricato da erigersi nel sub-comparti A e B del comparto Piazza Kennedy. AREA 2 La seconda area (AREA 2) riguarda il fabbricato sito all angolo tra la Piazza Kennedy e l inizio di Viale Carducci lato mare; La modifica consiste nella variazione della sagoma di massimo ingombro del disegno del Piano Particolareggiato della zona di ristrutturazione viaria ed edilizia (Viale Giosuè Carducci), con l inserimento, nell area oggetto della richiesta di cui sopra, di un volume presente e regolarizzato con pratica di condono n. 319/1985 di proprietà del sig. Franco Edoardo Berluti, pari all esistente che identifica la situazione di fatto senza aumentare complessivamente il volume di Piano mantenendo pertanto inalterati gli indici. I parametri urbanistici previsti dagli strumenti urbanistici vigenti per l AREA 2 distinta al catasto al Foglio 1 part. 75 sono i seguenti: VIGENTE AREA 2 Dest. uso Volume N. Piani distinta al catasto al Foglio 1 part. 75 B3a. mc I parametri urbanistici previsti dagli strumenti urbanistici in variante per l AREA 2 distinta al catasto al Foglio 1 part. 75 sono i seguenti: VARIANTE AREA 2 Dest. uso Volume N. Piani distinta al catasto al Foglio 1 part. 75 B3a. mc AREA 3 La terza area (AREA 3) interessa l ambito dell ex Hotel Holiday tra Viale Carducci e Lungomare Cristoforo Colombo; La modifica consiste: - nello stralcio dell area dell ex Hotel Holiday dal Piano Particolareggiato delle Strutture 8
9 ricettive"; - nella modifica della relativa area di sedime contenuta all'interno del Piano Particolareggiato della zona di ristrutturazione viaria ed edilizia (Viale Giosuè Carducci) consentendo la demolizione con ricostruzione secondo previsioni planivolumetriche; - nella modifica dell altezza massima dell edificio; La proposta per il nuovo edificio da realizzare in luogo dell ex hotel Holiday prevede inoltre la modifica del sedime previsto all interno del Piano Particolareggiato della zona di ristrutturazione viaria ed edilizia di Viale Carducci vigente e la realizzazione di una galleria di attività commerciali e servizi da realizzare al piano terra, per consentire la piena fruizione pedonale in continuità con gli spazi pedonali pubblici esistenti garantendo la permeabilità tra Viale Carducci e Lungomare C. Colombo. Le suddette destinazioni sono da considerarsi conformi con quanto previsto dalle N.T.A. del Piano Particolareggiato della zona di ristrutturazione viaria ed edilizia di Viale Carducci vigente ed in continuità storica con la vocazione turistico e commerciale che Viale Carducci ha sempre avuto e che continua a mantenere a tutt oggi nei piani terra della parte pedonalizzata. La soluzione proposta relativamente all ex Hotel Holiday ridisegna il lotto, nel rispetto delle distanze minime di cui all art. 9 del D.M. n. 1444/68, senza aumentare le quantità volumetriche del fabbricato esistente, peraltro già verificate in sede di approvazione del Piano Particolareggiato delle Strutture ricettive, sanando un mero errore di trascrizione all interno del vigente Piano Particolareggiato della zona di ristrutturazione viaria ed edilizia (Viale Giosuè Carducci). Il piano terra del nuovo edificio, al fine di garantire la qualità architettonica dell intervento e la funzione pubblica della galleria avrà un altezza netta di 4,5 metri, senza che il maggior volume eccedente i 3,00 metri venga conteggiato ai fini del calcolo della cubatura massima concessa all intervento. Per quanto sopra l altezza massima dell edificio sarà adeguata a 17,40 metri. I parametri urbanistici previsti dagli strumenti urbanistici vigenti per l AREA 3, relativa all Hotel Holiday, sono i seguenti: VIGENTE Strumento Urbanistico Dest. uso Intevento Sf Volume P.P. "Strutture ricettive" P.P. Viale Giosuè Carducci B3a/R.T.A. B3a/R.T.A. Ristrutturazione edifici soggetti alla L.R. n. 33/91 Ristrutturazione edifici soggetti alla L.R. n. 33/91 mq ,47 mq ,47 mc ,10 (=mc ,76 + mc 9.675,34 L.R. n. 33/91) mc ,76 (+ mc L.R. n. 33/91) I parametri urbanistici previsti dalla presente variante al PRG in per l AREA 3, relativa all Hotel Holiday, sono i seguenti: VARIANTE Dest. uso Intervento Sf Volume Variante P.P. Viale Giosuè Carducci B3a/ R.T.A./residenziale /commerciale Demolizione e ricostruzione con previsioni planivolumentriche mq ,47 mc ,76 AREA 4 La quarta area (AREA 4) interessa l ambito un lotto residenziale tra Viale Carducci, Via Tasso e 9
10 Lungomare Cristoforo Colombo; La modifica consiste nella realizzazione di un fabbricato previa demolizione dell edificio esistente con modifica del sedime attuale ed incremento della volumetria pari a quello delle zone limitrofe; I parametri urbanistici previsti dal Piano Particolareggiato della zona di ristrutturazione viaria ed edilizia (Viale Giosuè Carducci), vigente per l AREA 4, sono i seguenti: VIGENTE AREA 4 Dest. uso Volume N. Piani distinta al catasto al Foglio 1 particella 189 B3a. mc. 700,00 2 I parametri urbanistici previsti dagli strumenti urbanistici in variante per l Area D sono i seguenti: VARIANTE AREA 4 Dest. uso Volume N. Piani distinta al catasto al Foglio 1 part. 189 B3a. mc ,00 3 La presente modifica progettuale al Piano Particolareggiato della zona di ristrutturazione viaria ed edilizia (Viale Giosuè Carducci) pertanto prevede complessivamente le seguenti volumetrie: AREE Volume P.P. vigente Volume proposta di variante AREA 1 mc 5.053,00 mc ,00 AREA 2 mc ,00 mc ,00 AREA 3 mc ,10 mc ,76 AREA 4 mc 700,00 mc 1.620,00 Tot. mc ,10 mc ,76 Le aree interessate dalla variante corrispondono inoltre sostanzialmente a superfici già previste dal PRG all interno del Piano Particolareggiato della zona di ristrutturazione viaria ed edilizia (Viale Giosuè Carducci) senza comportare nuovo consumo di suolo. 10
11 Modifiche progettuali al P. P. Viale Carducci Immagine 11: AREE Stralcio del Piano Particolareggiato della zona di ristrutturazione viaria ed edilizia (Viale Giosuè Carducci), Variante; Immagine 12: AREA 4 Stralcio del Piano Particolareggiato della zona di ristrutturazione viaria ed edilizia (Viale Giosuè Carducci), Variante; Gli aumenti volumetrici da apportare nell AREA 1, tali da consentire la realizzazione delle scale chiuse e di parte del nuovo fabbricato costituente la Quinta Sud della Piazza lato ferrovia, mediante l alienazione onerosa della potenzialità edificatoria di proprietà del Comune, secondo modalità da stabilire con successivo atto da parte del Consiglio Comunale, e l incremento volumetrico dell AREA 4 sono compensate dalla rinuncia alla corposa volumetria concessa all intervento di ristrutturazione dell ex hotel Holiday nell AREA 3 a seguito dello stralcio dal P.P. "Strutture ricettive" vigente ai sensi della L.R. 33/91. 11
12 Attraverso la presente modifica progettuale l Amministrazione comunale si prefigge pertanto una serie di obiettivi, che sono anche gli obiettivi degli attuali strumenti urbanistici attuativi, ed in particolare: - riqualificare la Quinta Sud della Piazza Kennedy mediante l'attuazione di un intervento di importante qualità architettonica ed urbanistica; - rafforzare la continuità pedonale del nucleo storico della località di Marotta attraverso l intervento in aree strategiche che insistono su Piazza Kennedy e lungo Viale Carducci; - sanare di fatto alcune incongruenze riscontrate nel Piano Particolareggiato della zona di ristrutturazione viaria ed edilizia (Viale Giosuè Carducci) ; - aumentare la qualità architettonica ed urbanistica complessiva dell area del viale, attraverso la previsione di spazi porticati e di ampie superfici destinate all'uso pubblico apportando evidenti elementi di miglioramento degli spazi e della fruibilità pubblica. La suddetta modifica può essere adottata ai sensi dell art.30 della Legge Regionale n.34/92 e successive modifiche ed integrazioni, in quanto non incide sul dimensionamento globale del P.R.G., non comporta modificazioni alle destinazioni d uso principali delle aree di cui al Piano Particolareggiato della zona di ristrutturazione viaria ed edilizia (Viale Giosuè Carducci), in coerenza con lo strumento urbanistico generale e con l ambito territoriale in cui è inserita, né alle norme tecniche di attuazione del Piano e non prevede diminuzioni nella dotazione di spazi pubblici o di uso pubblico. 12
- Comparto D2.7 A - Comparto D2.7 B - Piano Particolareggiato 4
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