POSTA E RISPOSTA. Aggiornato al 28 dicembre quesiti. Potete rivolgere le vostre domande all avvocato Germano Palmieri, nostro esperto,

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1 POSTA E RISPOSTA Aggiornato al 28 dicembre quesiti Potete rivolgere le vostre domande all avvocato Germano Palmieri, nostro esperto, scrivendo (e firmando con nome e cognome) a sapere@giuffre.it (senza accludere allegati: le mail con allegati vengono cestinate automaticamente). In futuro sarà data risposta, fra quelli pervenuti, solo ai quesiti di maggior interesse generale e non più lunghi di 5 righe. Il lettore potrà trovare le risposte dell'avvocato Palmieri solo su questa pagina internet nel successivo aggiornamento di questa rubrica: non si forniscono in alcun caso risposte private. Le lettere anonime o contenenti quesiti che esulano dal diritto condominiale verranno cestinate. Sommario: LASTRICO SOLARE E DANNI - RISARCIMENTO DANNI - RISARCIMENTO DEL DANNO E PRESCRIZIONE - RIPARTIZIONE SPESA RIFACIMENTO MURO - LOCAZIONE E DISTACCO DALL IMPIANTO DI RISCALDAMENTO - AFFITTUARIO INVADENTE - LOCAZIONE, MUFFA E CANONE - DISTACCO RISCALDAMENTO E SISTEMAZIONE BOMBOLA GAS - RISCALDAMENTO E CONDOMINO MOROSO - FURTO BICICLETTA E CANCELLO - SPOSTAMENTO CONTATORI - SOSTITUZIONE CANCELLO - RISARCIMENTO DANNI - LOCAZIONE E SANZIONE - BALCONE E PERMESSO DI COSTRUIRE - ESECUZIONE IMMOBILIARE - LOCAZIONE PORTINERIA - PULIZIA TETTOIA - SPOSTAMENTO TUBATURA GAS - TURNAZIONE POSTI AUTO - SPOSTAMENTO ANTENNA - IMPERMEABILIZZAZIONE CAVEDIO - SMALTIMENTO CANNA FUMARIA IN

2 ETERNIT - RETTIFICA TABELLA MILLESIMALE - MODIFICA TABELLA MILLESIMALE - TELO FRANGIVISTA E SPESA CONSUMO ACQUA - RECINZIONE E CANCELLO - RINUNCIA ALL USO DELL ASCENSORE - USO E LOCAZIONE POSTO AUTO - LOCAZIONE E SPESE - LOCAZIONE E SFRATTO - RIMOZIONE CONDIZIONATORE - SPESA RIPARAZIONE PLUVIALI LASTRICO SOLARE - CONTRATTO PRELIMINARE E IMMISSIONI - SPESA RACCOLTA FOGLIE - RIFACIMENTO CANNA FUMARIA E PASSAGGIO - INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO - CHIAVE ASCENSORE - DANNI DA UMIDITA E LOCAZIONE - SPESA RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE - DANNI DA LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - FACCIATA FATISCENTE - LOCAZIONE SPAZIO COMUNE - COSTRUZIONE SCALA - FRAZIONAMENTO APPARTAMENTO E ALLACCIO UTENZE - LAVORI CONDOMINIALI E DANNI - CESSAZIONE UTENZE - SPESE PULIZIA E IMBIANCATURA SCALE - ORARIO DI LAVORO E QUIETE - SPESA SOSTITUZIONE PANNELLI - SPESA SOSTITUZIONE CALDAIA - SPESA RIPRISTINO MANTO STRADALE - SOSTITUZIONE IMPIANTO DI RISCALDAMENTO - INDENNITA DI SOPRAELEVAZIONE - RIPRISTINO TETTOIA - CONDIZIONATORE RUMOROSO - SPESA RIFACIMENTO LASTRICO SOLARE - LASTRICO SOLARE E IMPIANTO D IRRIGAZIONE - INSTALLAZIONE TUBI GAS - FACCIATA E INSEGNA - COOPERATIVA EDILIZIA E SPESE CONDOMINIALI - SERVITU DI PASSAGGIO - CAMBIO DI DESTINAZIONE - SPESA CAPPOTTO TERMICO - LOCAZIONE E BONIFICA SERBATOIO - MOROSITA E UTENZE - RIMOZIONE PALO - LOCAZIONE E USO DELLE PARTI COMUNI - MANUTENZIONE ANTENNA TELEVISIVA - NOMINA AMMINISTRATORE - SPESA SOSTITUZIONE GRONDAIA - SARACINESCA RUMOROSA - BARRIERE ARCHITETTONICHE -

3 INNALZAMENTO IDRANTE - RIDUZIONE ORARIO PORTIERE - CANCELLI E IMMISSIONI - REVISIONE MILLESIMI - APPROPRIAZIONE DI SUOLO PUBBLICO - PARCHEGGIO - IMMISSIONI E REGOLAMENTO - CONTATORE - LOCAZIONE E RIPARAZIONI - IMPIANTO IDRICO E DANNI - PULIZIA CANNA FUMARIA - SUPERCONDOMINIO E APERTURA FINESTRA - CANCELLETTO BALLATOIO - RIMOZIONE TETTOIA - GARAGE E TUBATURA - AMPLIAMENTO UNITA IMMOBILIARE E SPESE - MANCATO PAGAMENTO SPESE CONDOMINIALI - SOSTITUZIONE PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE - USO VIETATO DELLA STRADA PRIVATA - BOX CHIUSO - FACCIATA E DECORI DEI BALCONI - PIANO TERRA E UMIDITA - ISPEZIONE CONTATORE - RIMOZIONE AMIANTO - CONTO CORRENTE CONDOMINIALE - LOCAZIONE E CONTENITORI RIFIUTI - BALCONE PERICOLANTE - ACCREDITO AFFITTO - RIPARTIZIONE SPESE PISCINA - SUPERCONDOMINIO E REGISTRO DI ANAGRAFE CONDOMINIALE - PARCHEGGIO SELVAGGIO - ILLUMINAZIONE ESTERNA - LOCAZIONE E FEDINA PENALE - PRIVACY - CONDENSA CONDIZIONATORE - DANNI E VICINO INDISPONIBILE - MANUTENZIONE LASTRICO SOLARE - SPESA SMALTIMENTO SERBATOIO - BARACCHE PERICOLANTI - LOCAZIONE E RIFACIMENTO LASTRICO SOLARE - LESIONE PERSONALE - SPESA RIPARAZIONE TETTO - PARCHEGGIO PROLUNGATO - TABELLE MILLESIMALI E LASTRICO SOLARE - LAVORI E UTENZE - ELIMINAZIONE INFILTRAZIONI DI UMIDITA - NUOVO REGOLAMENTO - LOCAZIONE E OCCUPAZIONE SPAZIO COMUNE - RIPARAZIONE CITOFONO - TAMPONATURA PIANO IN PILOTIS - CHIUSURA RADIATORI - USO IMPROPRIO DEL GARAGE CONDOMINIALE - GATTI E PLUVIALI - RIFACIMENTO TUBATURA E DISAGI - RACCOLTA DIFFERENZIATA -

4 MANUTENZIONE GIARDINO - RIMBORSO SPESE - INSTALLAZIONE RETI ANTI VOLATILI - RILASCIO APPARTAMENTO LOCATO - SPESE RIFACIMENTO FACCIATA - CAMBIO DI SERRATURA - ALCUNI ASPETTI DELLA RIFORMA - PASSEGGINO E INCENDIO - INSTALLAZIONE RETI ANTI VOLATILI - POZZETTO MALEODORANTE - RISTRUTTURAZIONE BALCONE - SPESA RIFACIMENTO LASTRICO SOLARE - BOX E RISCALDAMENTO - SPESE DI CORRISPONDENZA - CANNA FUMARIA E SCALA - MILLESIMI ERRATI - PARCHEGGIO ESTRANEI - CAVI PERICOLOSI - SPOSTAMENTO CONTATORE - RITIRO E SOTTRAZIONE DI CORRISPONDENZA - LOCAZIONE E SPESE DI CONDOMINIO - PAVIMENTAZIONE GIARDINO - QUADRIFAMILIARE E DECORO ARCHITETTONICO - MODIFICA A SCALE E ASCENSORE - INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO - PASSAGGIO COATTIVO - INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO (2) - LAVORI URGENTI - RIPRISTINO SOLAIO - SPESE RIFACIMENTO TETTO - COSTRUTTORE E REGOLAMENTO - PROBLEMI MOLTEPLICI - SERVITU - RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE - SPESA RIFACIMENTO FACCIATA - SPESE SCALE - SPESE COMUNI - SPESA RIFACIMENTO FACCIATA - IMMISSIONI DA STRUMENTO MUSICALE - UTILIZZO CANNA FUMARIA DISMESSA - CAPPOTTO TERMICO - DIFETTO DI COSTRUZIONE - LOCAZIONE E CONTRIBUTI CONDOMINIALI - PIZZERIA E SCALA CONDOMINIALE - ACCETTAZIONE INDENNITA PROVVISORIA DI ESPROPRIO - LOCAZIONE E SPESE GIARDINO - INSTALLAZIONE CISTERNA - INSTALLAZIONE GIOCHI PER BAMBINI - ASCENSORE E LOCAZIONE - CHIUSURA SARACINESCA ACQUA - PROLUNGAMENTO TETTO - DISSOCIARSI DALLA LITE - DANNI DA STILLICIDIO - INNESTO CANNA FUMARIA - PROLUNGAMENTO TETTO - SPESE ASCENSORE E

5 LOCALE ESTERNO - USO LUCE CONDOMINIALE - IMMISSIONI RUMOROSE DA LAVATRICE - DANNI DA INFILTRAZIONI DI ACQUA - INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO - PARCHEGGIO - INSTALLAZIONE SBARRA - SPESE ASCENSORE E PIANO TERRA - SPESA CONTO CORRENTE - SOSTITUZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA - ASSEMBLEA CONDOMINIO PARZIALE - CONDUTTORE INVADENTE - SPESA RIFACIMENTO BALCONI - CADUTA E ASSICURAZIONE - STILLICIDIO CONDIZIONATORE - AMMINISTRATORE INADEMPIENTE - SPESE STRAORDINARIE PER RIFACIMENTO TETTO - IMMISSIONI RUMOROSE - LASTRICO SOLARE E RENDITA CATASTALE - CUSTODIA BENI PIGNORATI - LAVORI MALE ESEGUITI - REVOCA AMMINISTRATORE - RIFACIMENTO MANTO STRADALE - INSTALLAZIONE CANNA FUMARIA - ASSEMBLEA E DELEGHE - SPESA RIFACIMENTO TETTO - RIPARTIZIONE SPESE SUPERCONDOMINIO - APPROVAZIONE RENDICONTO - REGOLAMENTAZIONE PARCHEGGIO - LAVORI STRAORDINARI - CONTATORE INACCESSIBILE - SOSTITUZIONE CASSETTA BAGNO - MODALITA PAGAMENTO CONTRIBUTI CONDOMINIALI - DOCUMENTAZIONE SPESE CONDOMINIALI - SOFFITTA TRASFORMATA IN ABITAZIONE - LAVORI E MANCANZA DI DENARO - LOCAZIONE E SPESE STRAORDINARIE - SPESA FOSSA BIOLOGICA - LOCAZIONE E ORARIO LAVORI - INSTALLAZIONE CASSETTE POSTALI - SPESE E MILLESIMI - LAVORI DELIBERATI MA NON ESEGUITI - ANIMALE INVADENTE APERTURA CANCELLO - AMPLIAMENTO BALCONE - RIPARAZIONE TETTO - INSTALLAZIONE INFERRIATA - SPESA CONTATORE - SPESE PULIZIA ANDRONE - INSTALLAZIONE CONTATORE CONDOMINIALE - COSTRUZIONE GRADINO - INADEMPIMENTO CONTRATTUALE - LAVORI

6 STRADALI - DIVISIONE CORTILE - SPESE NOMINA AMMINISTRATORE GIUDIZIARIO - RISCALDAMENTO SPENTO - RAMPA AUTORIMESSA E DANNI - RIPARTIZIONE SPESE LEGALI - PROTEZIONE CONTATORI - DISTANZA LEGALE FRA COSTRUZIONI - COOPERATIVA E CONTRIBUTI CONDOMINIALI - RIPRISTINO LUOGHI - REVISIONE MILLESIMI - PORTIERE E SMISTAMENTO CORRISPONDENZA - CONDIZIONATORE RUMOROSO - CONTATORE ACQUA E DISTANZA LEGALE - LE SPESE PER LA CONSERVAZIONE DELLA SERVITU - SERRANDA DEL GARAGE PERENNEMENTE APERTA - RIPARAZIONE MURO ALTRUI - LOCAZIONE E ADDIZIONI Segnaliamo, di Germano Palmieri, il Dizionario pratico del condominio, 1232 pagine, Giuffrè Editore: Che la vita di condominio sia fonte di problemi, discussioni e, spesso, anche di liti giudiziarie è cosa risaputa. A volte basta poco, come l uso improprio dell ascensore o di un elettrodomestico, la cattiva custodia di un cane o di un gatto, o le marachelle di un figlio per creare le premesse per una lite. È importante quindi sapere come muoversi in un ambiente che può rivelarsi invivibile o almeno fonte di disagio e preoccupazione. Il volume nasce dalla pluriennale esperienza dell avvocato Germano Palmieri e dal suo costante e intenso dialogo con i lettori del Corriere Economia e Il diritto di tutti. Il sottotitolo - Con repertorio di oltre casi concreti risolti dalla legge e dalla giurisprudenza - enfatizza l approccio pratico con cui l autore ha affrontato la materia e il desiderio di fornire indicazioni concrete su come prevenire, per quanto possibile, l insorgere di situazioni conflittuali nei rapporti condominiali. La materia è stata ordinata in ordine alfabetico e suddivisa in voci. Per ciascuna voce sono stati individuati gli interrogativi più frequenti accompagnati dalle relative risposte e completati dalle massime più incisive della Corte di Cassazione e dei giudici di merito. Non mancano accenni ad alcuni reati che possono turbare la

7 vita del condominio. Infine, un completo sistema di rimandi interni permette di passare da una voce all altra e di cogliere le indispensabili correlazioni tra un tema e l altro. LASTRICO SOLARE E DANNI In un condominio il proprietario dell'ultimo piano ha allargato il suo terrazzo utilizzando una stanza dell'appartamento. Ci sono state delle infiltrazioni di acqua provocando danni all'inquilino sottostante. Chi paga i danni? La parte della terrazza che copre l'appartamento la devo considerare lastrico solare? Oppure deve essere tutto risarcito dall'inquilino dell'ultimo piano visto che inizialmente si trattava di una stanza dell'appartamento? E. C. Se le infiltrazioni sono conseguenza dei lavori fatti eseguire dal proprietario esclusivo del lastrico solare per aumentarne la superficie, sarà soltanto lui a doversi far carico del risarcimento del danno. RISARCIMENTO DANNI

8 La tubatura del termosifone che porta l'acqua a tutto il palazzo per il riscaldamento centralizzato ha una perdita che ha danneggiato una parete del mio appartamento, in corrispondenza di un mobile. Lo smontaggio e montaggio del mobile per eseguire la riparazione alla tubatura è a mio carico o devo essere rimborsata anche per il danno del mobile e del disagio? I. E. Smontaggio e montaggio del mobile danneggiato sono a carico del condominio, in quanto conseguenza del guasto di un impianto comune. Il disagio derivante dall esecuzione della riparazione non è risarcibile (Cass. SS.UU. 11/11/2008, n ). RISARCIMENTO DEL DANNO E PRESCRIZIONE Volevo sapere chi mi tutela nei confronti della ditta che nel febbraio 2011 ha installato sul mio tetto dei pannelli fotovoltaici e che da questa estate piove copiosamente nel mio appartamento. Faccio presente di aver richiesto l intervento per ripararlo ma che la Ditta mi ha risposto che dopo due anni non sono piu in garanzia. Aggiungo di aver l attestazione da parte di un'altra ditta che certifica che il danno è dovuto all errata effettuazione dei fori di fissaggio ed al loro errato isolamento.

9 F. M. Se con l installatore è intervenuto - com è presumibile - un contratto d opera, il diritto al risarcimento del danno si prescrive decorso un anno dalla consegna dell opera (secondo comma art c.c.). RIPARTIZIONE SPESA RIFACIMENTO MURO Sono proprietario di un box interrato ed a seguito del rifacimento del muro perimetrale della rampa di accesso ai box ci è stato chiesto di ripartire le spese tra i soli proprietari dei box interrati? Su detta rampa insiste anche un locale di proprietà comune in quanto precedentemente occupato dalla caldaia a gasolio del riscldamento centralizzato. E' giusto che paghiamo solo noi considerando che nel vano sotterraneo c'è anche un locale con i contatori dell'acqua di tutti gli appartamenti? L. C. Poiché la rampa porta anche a un locale condominiale e ad altro locale in cui sono alloggiati i contatori, alla spesa richiesta dal rifacimento del muro devono contribuire anche i condomini non proprietari di box. I proprietari di queste pertinenze devono a loro volta contribuire alla spesa anche in veste di comproprietrari dei suddetti locali.

10 LOCAZIONE E DISTACCO DALL IMPIANTO DI RISCALDAMENTO Io sono un inquilino e vorrei distaccarmi dal riscaldamento centralizzato condominiale passando all'autonomo. In questo caso chi è che deve affrontare le spese di modifica impianto? Io oppure il mio proprietario? S. L. Il conduttore non può distaccare dall impianto di riscaldamento centralizzato l unità immobiliare oggetto del contratto di locazione senza il consenso del locatore. AFFITTUARIO INVADENTE L'affittuaria di un negozio occupa con le sue sedie un muro condominiale impedendo talvolta anche l'accesso dei condomini al passetto che porta al portone d'ingresso. L'amministratore l'ha avvisata, ma lei ha continuato. E' stata mandata una raccomandata al padrone delle mura che non ha risposto facendo finta di niente. L'assemblea non ha mai deliberato un regolamento condominiale, quindi anche un'eventuale sanzione inciderebbe pochissimo, in quanto esigua. Che fare? Far deliberare al condominio un regolamento vero e proprio o rivolgersi al giudice di pace?

11 M. M. L assemblea del condominio può, ai sensi dell art. 70 disp. att. c.c., approvare un regolamento che preveda l irrogazione, al trasgressore, di una sanzione fino a 200 euro, elevabile fino a 800 in caso di recidiva. LOCAZIONE, MUFFA E CANONE Un appartamento in un sottotetto costruito nel 2001 abitato da mio suocero sino al 2005, affittato poi nel 2009, e non ho mai avuto problemi di muffa. Il tetto del condominio non ha la guaina tra le tegole e il tetto stesso. Gli inqulini hanno avuto un bambino nell'aprile del A gennaio di quest'anno c'è stata un'infiltrazione dal tetto causa tegole rotte è stato sistemato tutto. In più ha iniziato a formarsi la muffa in camera e in bagno (queste stanze sono rivolte ad est-sud), hanno risolto il problema con pulizia con candeggina. Ora la muffa si è ripresentata anche nella stanza dove da agosto dorme il bambino. Mi chiedono la riduzione del canone d affitto altrimenti chiamano la ASL e dichiarano inagibile l'appartamento. Non è possibile che la causa della muffa sia anche loro? E' così semplice dichiarare inagibile un appartamento? E. L.

12 Visti i precedenti, è presumibile che la formazione di muffa sia dovuta alle cattive condizioni del tetto: circostanza, questa, accertabile attraverso una perizia. Per quanto attiene alla fruibilità della camera, si tratta di verificare se le dimensioni del fenomeno sono tali da indurre l ASL a dichiararla inagibile. DISTACCO RISCALDAMENTO E SISTEMAZIONE BOMBOLA GAS Abito al piano terra di una palazzina di 2 piani (piano terra, primo piano e secondo piano). Posso staccarmi dal riscaldamento centralizzato? Per non tenere la bombola del gas gpl all'interno, vorrei fare una nicchia nel mio balcone e lì sistemarla. Poichè tra il balcone e la cucina c'è il bagno, ho pensato di utilizzare un tubo per gas in rame con guaina e farlo passare con una canalina all'esterno per circa 2 metri esattamente sotto il davanzale della finestra del mio bagno (comunque non nella facciata principale,ma verso il cortile interno): sarei in regola? Tengo a precisare che all'esterno del palazzo molti condomini hanno rifatto l'impianto idraulico sistemando esternamente i tubi, così come molti condizionatori e relative tubazioni sono posizionati all'esterno. M. A. Il condomino può distaccare la propria unità immobiliare dall impianto centralizzato di

13 riscaldamento, a condizione che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, e che continui a contribuire alle spese per la manutenzione straordinaria dell impianto e per la sua conservazione e messa a norma (quarto comma art c.c.). Per quanto riguarda l installazione della canalina sul muro perimetrale e il collocamento della bombola sul balcone, è opportuno parlarne prima con l amministratore: sia per ragioni di sicurezza, sia perché potrebbe porsi un problema di alterazione del decoro dell edificio. RISCALDAMENTO E CONDOMINO MOROSO Sono un'inquilina che abita in una palazzina di 9 appartamenti. C'è un proprietario moroso da anni al quale adesso hanno fatto ingiunzione. Il punto è che da due anni non accendono più il riscaldamento perchè i soldi non bastano e non vogliono far riscaldare anche il moroso. La domanda è: cosa posso fare? Su chi mi posso rifare? A. T. Se la lettrice è proprietaria dell unità immobiliare può distaccarla dall impianto centralizzato di riscaldamento, a condizione che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, e che continui a contribuire alle spese per la manutenzione straordinaria dell impianto e per la sua conservazione e messa a norma (quarto comma art c.c.).

14 FURTO BICICLETTA E CANCELLO Vorrei un parere circa il furto della mia bicicletta nel cortile condominiale tutelato da cancello elettrico la cui apertura e chiusura è comandata da fotocellula. Essendo in corso lavori di rifacimento della facciata interna del condominio è stato installato un ponteggio che arriva all'ottavo piano (peraltro assicurato contro i furti) e i dipendenti dell'impresa appaltatrice dei lavori per poter accedere facilmente ad un garage del cortile stesso contenente materiale e attrezzi di loro proprietà hanno messo dall'inizio dei lavori un attrezzo sulla fotocellula in modo che il cancello resti aperto tutto il giorno fino alla fine della loro giornata lavorativa. Ed è perciò che la mia bicicletta, peraltro chiusa con lucchetto e quasi nuova, è stata rubata. Ho telefonato all'amministratore che ha provveduto ad ordinare la chiusura del cancello suddetto, ma ritengo di avere diritto ad un risarcimento per il danno subito. E' così? M. C. Provando che il furto della bicicletta è stato consumato durante il periodo in cui il cancello è stato lasciato aperto dall impresa, questa può essere chiamata a risarcire il danno. SPOSTAMENTO CONTATORI

15 Sono proprietario di un appartamento sito al piano terra e vorrei spostare il contatore enel e acqua dall'ingresso condominiale al mio cortile privato. Devo chiedere l'autorizzazione al condominio con tanto di assemblea e votazione o è un mio diritto? S. E. E sufficiente preavvisare l amministratore e farsi carico della spesa occorrente al ripristino dei luoghi. Lo spostamento dei contatori di luce e acqua dev essere curato, rispettivamente, da personale Enel e dell azienda erogatrice dell acqua, sempre che non vi ostino esigenze di lettura. SOSTITUZIONE CANCELLO Per la sostituzione di un cancello automatico già esistente per accesso ai box, in seconda convocazione, qual è il quorum per la validità della deliberazione? C. M.

16 La sostituzione del cancello con altro avente le stesse caratteristiche può essere deliberata in seconda convocazione con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea, in rappresentanza di almeno 334/ RISARCIMENTO DANNI Ho avuto un danno causato da fuoriuscita di biologica dal sifone del lavandino della cucina che ha comportato danni al parquet, ai muri e ai mobili della cucina. Vorrei cortesemente capire se le spese di pulizia dei mobili e di sostituzione di un componente della cucina che si è annerito a causa dell umidità sono coperti in questo caso oppure no. Inoltre per il parquet vogliono liquidarmi solo la parte danneggiata senza tenere in considerazione che la lamatura del parquet di una sola zona potrà comportare una differenza fra il parquet di quella zona e il resto del parquet della casa. Posso far valere delle ragioni oppure diversamente accettare quanto proposto che copre solo le spese di imbiancatura e della parte di parquet danneggiata? L. F. Il risarcimento del danno comprende anche il ristoro delle spese occorse alla pulizia e, se necessaria, alla sostituzione del mobile. Per quanto riguarda il parquet, è consigliabile cercare di ottenere un miglioramento dell offerta piuttosto che avventurarsi in una causa.

17 LOCAZIONE E SANZIONE Sono proprietario di un appartamento dato in fitto. Il mio inquilino ha commesso spesso infrazioni segnalate dall'amministratore relative ad escrementi del suo cane. Adesso mi è stata recapitata una lettera di quest'ultimo che mi diffida per il comportamento dei miei inquilini avvalendosi si comminare una sanzione pecuniaria nel miei confronti. E' legale tutto questo? Che responsabilità ha il proprietario in merito al comportamento dei suoi locatori? A. S. Se il regolamento stabilisce che a chi non rispetta il regolamento possa essere irrogata una sanzione pecuniaria, questa, in caso di trasgressione posta in essere dall inquilino, va applicato al locatore; l inquilino, infatti, pur godendo delle parti comuni dell'edificio, è estraneo all'organizzazione condominiale (Cass. 17/10/1995, n ). BALCONE E PERMESSO DI COSTRUIRE Vorrei realizzare un balcone al primo piano in aggetto su un cortile privato, ho già parlato con il proprietario che mi ha rilasciato autorizzazione scritta. Ora il comune vuole anche

18 l'autorizzazione del resto dei condomini. Possono opporsi? Mi può suggerire delle sentenze da addurre in mio favore? G. G. Trattandosi d innestare la soletta del balcone sul muro perimetrale (parte comune dell edificio), il Comune non può rilasciare al condomino un permesso di costruire in assenza di una delibera dell'assemblea condominiale (TAR Lombardia 11/7/2013, n. 1820). Inoltre questo tipo d intervento potrebbe alterare il decoro architettonico dell edificio, eccepibile anche da un solo condomino. ESECUZIONE IMMOBILIARE Avevo un debito per problemi economici di 2000 euro con il condominio; ero già rientrata di 1800 euro con rate di 200. Mi è stato fatto un decreto ingiuntivo (si era accumulato altro debito di 1500 euro): non potendo pagare i 1700 euro rimasti, è arrivata lettera di pignoramento, non solo della casa nel condominio e garage, ma anche di casa in un altro comune ereditate entrambe dai genitori. A. B.

19 Purtroppo, se la lettrice vuole evitare la vendita degli immobili pignorati, deve provvedere al pagamento del dovuto e delle non indifferenti spese legali. Prima che queste ultime lievitino ulteriormente è consigliabile proporre al condominio un pagamento rateizzato del debito. LOCAZIONE PORTINERIA Sono condomino proprietario di un appartamento sito in un palazzo dove, non essendovi più il portiere, si è deciso da diversi anni di affittare l appartamento ad esso riservato. Il mio quesito è: la rendita condominiale derivante dalla locazione va ripartita tra i condòmini o no? Può l amministratore, dopo esplicita richiesta da parte di un condòmino di avere l accredito della quota spettante, rifiutarsi di farlo? Deve dare una motivazione, certificandola, al suo eventuale rifiuto? C. S. L amministratore, dopo l approvazione del bilancio annuale da parte dell assemblea, è tenuto a distribuire ai condomini che ne facciano richiesta la quota dei proventi della locazione dell ex portineria, quota rapportata ai millesimi di proprietà. PULIZIA TETTOIA

20 Ho un appartamento con una balconata all ultimo piano. A causa dell eccesso di acqua piovana che non veniva sufficientemente scaricata dal condotto di scarico del balcone stesso, anni fa è mi è stata autorizzata dal condominio e poi condonata dal comune una tettoia in plexiglass con regolare canalina di scolo. Il proprietario della terrazza dell appartamento soprastante (non sporgente), ha piante grasse che col tempo sono cadute nella canalina di scolo e vi sono cresciute rigogliose. A chi spetta la pulizia della tettoia e della canalina? A. R. La spesa richiesta dall estirpazione delle piante fa carico al loro proprietario, e se provocano un danno questi è tenuto a risarcirlo ai sensi dell art c.c. SPOSTAMENTO TUBATURA GAS La fornitura al mio palazzo di gas da rete pubblica è data da due tubi di adduzione collocati: il primo su una delle facciate esterne (che serve una metà degli appartamenti condominiali); il secondo incassato nella muratura del vano scale (che serve l'altra metà degli appartamenti). Poichè occorre procedere al rifacimento della tubazioni di adduzione (offerto gratuitamente dalla compagna fornitrice), l'assemblea condominiale, per ragioni di sicurezza, vuole spostare il secondo tubo, incassato nelle murature della cassa scala,

21 sulla facciata esterna del palazzo. Poichè, a parere di alcuni, questo spostamento potrebbe configurare una nuova servitù a favore della compagnia fornitrice, si chiede se l'assemblea di condominio debba deliberare detto spostamento a maggioranza o all'unanimità. E. De C. Premesso che la servitù preesisteva allo spostamento del tubo, essendo questo inserito nel muro del vano scale, il trasferimento del condotto può essere deliberato con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000 (secondo comma, n. 1), art c.c.). TURNAZIONE POSTI AUTO Sono proprietario di un box e una cantinola; nel condominio hanno deciso di effettuare la rotazione annuale per i posti auto nel cortile condominiale. Le mie proprietò, escluso l'appartamento, non sono state inserite nel sorteggio perche dicono che ha gia il posto per la casa. Premesso che chi possiede due appartamenti ha due posti auto e chi possiede un locale ha avuto il posto auto, perche io non dovrei avere i posti per le mie proprietà? L. I.

22 L uso dei posti auto va ripartito tenendo conto dei millesimi di proprietà di cui è titolare ciascun condomino (compresi, quindi, box e cantina) e indipendentemente dal possesso di autovetture. SPOSTAMENTO ANTENNA Anni fa ho acquistato un appartamento situato al primo piano di una palazzina. Ho trovato un'antenna situata sul muro esterno del terrazzo dell' appartamento sopra il mio. I vecchi proprietari dei signori inglesi con i quali ho avuto un buonissimo rapporto hanno venduto il loro appartamento. Ora il nuovo proprietario mi ha chiesto di spostare l antenna dietro il loro terrazzo. Io ho detto di no perche' non voglio avere una cosa mia su un terrazzo non di mia proprieta'. S. C. Se l antenna è stata installata sul muro comune da meno di venti anni ed è al servizio dell appartamento acquistato dalla lettrice, il proprietario del sovrastante terrazzo non può pretenderne lo spostamento, a meno che non provi l esistenza di un danno riconducibile alla presenza dell impianto. IMPERMEABILIZZAZIONE CAVEDIO

23 Sono proprietario di un cortile che fa da cavedio da affaccio e stenditoio per i condomini dei piani superiori sono tenuto ad impermeabilizzare a mie spese il pavimento del cortile per lo scorrimento delle acque? G. C. Poiché sul cavedio, oltre all acqua piovana, cade anche quella dei panni messi a sciorinare dai piani superiori, alle spese d impermeabilizzazione devono contribuire sia il proprietario del cavedio che i proprietari delle unità immobiliari che vi affacciano, ai sensi del secondo comma dell art c.c. SMALTIMENTO CANNA FUMARIA IN ETERNIT Abito in un condominio di 12 famiglie la nostra canna fumaria e ancora in eternit esterna. Per farla sostituire a chi tocca pagare? A tutti i condomini o solo a 2 proprietari dell'appartamento? S. B.

24 Se la canna fumaria è al servizio esclusivo di un appartamento, la spesa richiesta dal suo smaltimento fa carico ai proprietari di questo. RETTIFICA TABELLA MILLESIMALE Ho acquistato un appartamento in un condominio composto da sei appartamenti di cui tre hanno un sottotetto denunciato al catasto come soffitta. In effetti, si tratta di civile abitazione ove sono presenti bagni cucine e camere. La ripartizione spese condominiali fa riferimento a ciò che è stato denunciato al catasto; ho richiesto la revisione all amministratore dei millesimi che mi è stata negata. Domanda: è giusto ciò che ho richiesto? In caso affermativo, cosa posso fare per salvaguardare il mio diritto? E. Adducendo l errore nella messa a punto della tabella millesimale di proprietà (unità immobiliare considerata soffitta anziché abitazione), si è nel diritto di pretenderne la rettifica ai sensi del primo comma dell art. 69, n. 1), disp. att. c.c., se del caso ricorrendo al giudice. MODIFICA TABELLA MILLESIMALE

25 Sono proprietario di un appartamento posto al secondo piano di un condominio. Nel 2010 ho effettuato il cambio di destinazione d uso dell appartamento di mia proprietà in studio dentistico ( attuale professione) visto che il regolamento edilizio lo permetteva, con autorizzazione di delibera assembleare (inoltre era previsto anche nel regolamento condominiale). Dopo tre anni in una assemblea di condominio, un condomino ha proposto all assemblea che io debba cambiare le tabelle millesimali del condominio a mie spese, visto che avevo fatto il cambio di destinazione. Porgo le seguenti domande: 1) Dato che all interno dell appartamento non ho modificato niente e non ho alterato niente devo modificare le tabelle? 2) Può un solo condomino imporre la modifica delle tabelle? 3) La modifica delle tabelle deve essere approvata dall assemblea? 4) La modifica delle tabelle è a carico mio o di tutti i condomini? G. P. Poiché non vi è stato incremento di superficie, non ricorre il presupposto affinché si faccia luogo alla modifica della tabella millesimale di proprietà. In caso contrario la spesa sarebbe stata ad esclusivo carico del proprietario e la modifica avrebbe potuto essere invocata anche da un solo condomino, come stabilito dal primo comma dell art. 69 disp. att. c.c. Ricorrendone i presupposti l assemblea delibera la modifica dei millesimi con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/ TELO FRANGIVISTA E SPESA CONSUMO ACQUA

26 Le scrivo perché avrei bisogno di un suo parere per quanto riguarda la ripartizione delle spese condominiali. Vivo in affitto in una palazzina familiare composta da sei appartamenti. Al piano rialzato ci sono due appartamenti con un enorme giardino abitati da due nuclei familiari distinti entrambi proprietari del palazzo. Nella ripartizione delle spese pulizia scale, luce ecc. ho notato che vengono divise per 5 anziché per 6 (anche la bolletta di acconto acqua nonostante l'enorme giardino). Poi il conguaglio viene diviso in millesimi. Il giardino non viene conteggiato. Ho fatto notare questa cosa e mi è stato detto che i due appartamenti sono un'unica unità immobiliare. È giusto sia così? Inoltre mi hanno costretta a togliere una siepe finta che avevo all'interno del mio balcone per tutelare la mia privacy dicendo che rovinava il prospetto dicendomi che io sono un'inquilina e non ho il diritto di mettere neanche le piante (che ho comunque lasciato sul mio balcone perche abbellivano e non sporgono). M. D. Premesso che nei confronti del condominio l inquilino ha gli stessi diritti del condominolocatore, non si può impedire al confinante d installare lungo la rete che divide le proprietà un telo frangivista a tutela della privacy, ancorché abbia funzione integrativa di una preesistente siepe; infatti, anche se il telo, per le sue caratteristiche, non protegge del tutto dagli sguardi, non può essere considerato privo di utilità per il proprietario, e quindi in contrasto con l art. 833 c.c. che vieta gli atti di emulazione (Cass. ordinanza n del

27 28/3/2013). Trattandosi, però, di balcone facente parte di un edificio in condominio, occorre verificare se il telo altera o meno il decoro architettonico della facciata. Per quanto riguarda il consumo di acqua, se i condomini non trovano un accordo sulla ripartizione della spesa ci si può rifare al secondo comma del paragrafo dell allegato 1/8 al D.P.C.M. 4/3/1996. Questa norma stabilisce che, se la consegna e la misurazione dell acqua avviene per utenze raggruppate, la ripartizione interna dei consumi dev essere organizzata, a cura e spese dell utente, tramite l installazione di singoli contatori per ciascuna unità immobiliare. Si è pertanto nel diritto di pretendere l applicazione della suddetta disposizione, se del caso ricorrendo al Giudice di pace. RECINZIONE E CANCELLO Viviamo accanto ad un condominio con un piazzale con recinzione alta poco più di un metro; la recinzione suddetta è tassellata, non cementata ed è quindi traballante e c è un cancelletto per accedere al piazzale con chiusura chiavistello che i condomini, durante il week-end, chiudono con il lucchetto per impedire ai bambini di entrare per prendere la palla quando accidentalmente vi cade. Possono i condomini chiudere il cancelletto durante il week-end e tenerlo aperto durante i giorni lavorativi per gli uffici, visto che l ingresso principale è situato in un altra via? Se un bimbo scavalcando la recinzione per prendere la palla tentasse di scavalcarla e cadesse, il condominio ne sarebbe responsabile? A. M.

28 Se la recinzione, a causa delle precarie condizioni di stabilità che la caratterizzano, dovesse rovinare su un adolescente che provasse a scavalcarla, il condominio risponderebbe del danno ai sensi dell art c.c., in quanto custode di essa, in concorso con i genitori del minore, responsabili, questi, a titolo di culpa in vigilando (primo comma art c.c.). RINUNCIA ALL USO DELL ASCENSORE Il condominio ha recentemente approvato la costruzione di un ascensore, non esistente in precedenza, anche col mio assenso. E' stato precisato il diritto del condomino a partecipare in futuro alla spesa occorsa per tale innovazione, non dettagliando altro. Ora, a costruzione realizzata, intendo concorrere alla spesa del nuovo ascensore, diventandone comproprietario. E questo è pacificamente un mio diritto, che non richiede consenso alcuno da parte della assemblea, ma solo l'adempimento dell obbligazione pecuniaria da parte mia del pagamento della quota di spesa a mio carico. Quanto alle spese di funzionamento, non intendendo io usufruire del nuovo ascensore, ed essendo predisposta una chiave di accesso all'ascensore consegnata solo ai condomini che ne usufruiscono, chiedo che tale chiave non mi venga consegnata e pertanto, non potendo usufruire in alcun modo del nuovo ascensore, nemmeno potenzialmente, ritengo sia mio diritto che tali spese di funzionamento non siano poste pro quota a mio carico. E ciò, senza deliberazione alcuna da parte dell'assemblea. E' legittima la mia posizione? F. M.

29 Se il condomino, come scrive, ha contribuito ad approvare l installazione dell ascensore, non può pretendere di chiamarsi fuori dal contribuire alle spese richieste dal funzionamento dell impianto, adducendo la rinuncia ad usufruire della chiave (terzo comma art c.c.); la rinuncia, infatti, dev essere accettata da tutti gli altri condomini. USO E LOCAZIONE POSTO AUTO Nel condominio dove abito c'è un cortile con area verde e 10 posti auto, oltre ai garage. Ogni posto auto è di proprietà di ogni condomino. Una mia vicina ha chiesto ad alcuni condomini se poteva mettere una terza auto in un posto non contrassegnato che non viene utilizzato da alcuno e senza specificare per quanto tempo avrebbe dovuto lasciarla. Io non mi sono preoccupato pensando che la richiesta fosse per un uso momentaneo, a giudicare da come si era espressa. La domanda è stata posta frettolosamente nel momento in cui l'assemblea si scioglieva e senza che fosse stato verbalizzato alcunché. Ormai è passato quasi un anno e la signora non pensa di togliere l'auto (non è sua ma della società per cui lavora). L'amministratore le ha mandato una raccomandata ma lei non ha risposto. Che diritto ha? Se qualora dovesse chiedere l'uso del posto auto che maggioranza millesimale occorre? C' è una norma giurisprudenziale che regoli un caso del genere? Si può eventualmente chiederle di pagare un affitto? A. A.

30 Se il regolamento del condominio vieta il parcheggio al di fuori degli spazi consentiti, l amministratore, come stabilito dall'art. 1130, n. 1), c.c., deve curarne l'osservanza da parte di proprietari e inquilini, se occorre ricorrendo al giudice. Se l assemblea non ritiene di deliberare l uso turnario dello spazio, può concederlo in locazione a un condomino con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/ LOCAZIONE E SPESE Sto per prendere in affitto un locale che originariamente è di 320 metri ma che io prenderò per soli 170 metri. Il locale complessivamente è già fornito di tutti i servizi quali enel,bagni,acqua impianto luce ecc ed è predisposto a forma di U dal lato della vetrina destra apribile attualmente adibita ad ingresso c è il contatore della luce mentre dal lato della vetrina sinistra (attualmente vetrina sinistra fissa senza ingresso quella da me scelta) ci sono i bagni e immagino il contatore dell acqua. E assodato che la divisione e il frazzionamento del locale con l'alzata dei muri sarà a carico del locatore. Volevo sapere per quanto riguarda il lato del locale da me scelto sprovvisto di contatore luce e con vetrina fissa che rende il locale inaccessibile a carico di chi sono tutte le spese di installazione di contatore enel e del eventuale lavoro per rendere la vetrina accessibile? R. G.

31 La spesa richiesta dall installazione del contatore Enel e dall apertura dell acceso al locale fa carico al locatore, ai sensi del combinato disposto degli artt e 1575 c.c., salvo diverso accordo con il conduttore. LOCAZIONE E SFRATTO Ho un appartamento ereditato da mio nonno che nel 1990 aveva affittato a un signore con specifica indicazione nel contratto di affitto solo a lui e sua moglie. Il contratto è stato sempre rinnovato. Ho inviato lettera di disdetta del contratto con naturale scadenza dicembre La ricevuta di ritorno è firmata da una terza persona che dalle mie indagini è risultata familiare convivente con coniugi in divieto di quanto indicato nel contratto. Sono stata nell'appartamento a colloquio con i conduttori per esprimere la volontà di riavere la casa alla scadenza. Di tutta risposta: non andiamo via, siamo malati! Durante il colloquio era presente la terza persona che sicuramente assiste gli anziani. L'appartamento versa in condizioni disastrose e oltretutto mi trovo nella necessità di riavere la casa per esigenze di studio. Posso agire per lo sfratto immediato per utilizzo personale e vista la situazione disastrosa dell'appartamento (lesioni alle pareti, bagno insalubre) o aspettare e agire per lo sfratto alla scadenza naturale? S. R.

32 Premesso che il conduttore risponde del deterioramento della cosa locata che non sia dovuto al suo uso normale (art c.c.), il locatore può, prima della scadenza del contratto, intimargli licenza per finita locazione; la relativa sentenza, però, potrà essere eseguita solo una volta scaduto il contratto, sempre che il conduttore non liberi spontaneamente l appartamento. RIMOZIONE CONDIZIONATORE Abito in un condominio costituito da 4 unità abitative e 2 fondi commerciali siti piano terra: il cortile sul retro è di sola proprietà degli appartamenti. Il proprietario dei fondi commerciali ha fatto mettere un condizionatore di grosse dimensioni nel cortile interno dove non ha diritti. Ho informato l'amministratore di ciò e sollecitando un suo intervento. In assemblea dopo lunga discussione, non riportata a verbale, ho dato il mio consenso. L'assenso era ed è subordinato alla presentazione di una scrittura privata che regoli le condizioni e i limiti per tollerare l'impianto, oltre che ad altre promesse che il proprietario dei negozi non ha ottemperato e di cui non vi è traccia nel verbale. Ho scritto una raccomandata all'amministratore, richiamando quanto detto in assemblea (ripeto che nel verbale cose importanti sono state omesse) e revocando il consenso all'allocamento del condizionatore in discussione. Come posso agire per far togliere il blocco motore? L. B.

33 Se il condizionatore è stato posizionato in un area non appartenente al proprietario dell impianto, senza che il consenso dei comproprietari di detta area sia stato formalizzato, si è nel diritto di pretenderne la rimozione, se del caso rivolgendosi al giudice. SPESA RIPARAZIONE PLUVIALI LASTRICO SOLARE In un terrazzo di copertura in uso esclusivo, come vanno ripartite le spese dovute ad un cattivo funzionamento delle pluviali tra i condomini? Chi è il proprietario delle pluviali? G. A. L elencazione delle parti comuni dell edificio fatta dall art c.c. non è tassativa, (Cass. 14/3/1977, n. 1030), per cui rientrano nel novero anche le parti che, pur appartenendo a un condomino, siano comprese nell'edificio condominiale e siano adibite all'uso comune di tutti i partecipanti al condominio (Cass. 22/12/1958, n. 3944), a meno che non risulti il contrario da un titolo, o la cosa, per obiettive caratteristiche strutturali, serva in modo esclusivo all uso o al godimento di una parte dell immobile (Cass. 9/6/2000, n. 7889). Alla luce di ciò i pluviali, in quanto destinati a smaltire le acque meteoriche del lastrico solare di proprietà di un condomino, ma destinato alla copertura delle sottostanti unità immobiliari, possono essere considerati parti comuni dell edificio; di conseguenza la spesa richiesta dalla loro riparazione grava sui condomini in proporzione ai millesimi di proprietà (primo comma art c.c.).

34 CONTRATTO PRELIMINARE E IMMISSIONI Ho da pochissimo firmato un contratto preliminare, registrato tramite un notaio, per l'acquisto di una villetta a schiera derivante da edilizia economica e popolare (la sua costruzione fu richiesta dallo IACP - Istituto Autonomo per le Case Popolari). Il contratto preliminare stipulato ha una durata di 12 mesi a partire da maggio 2013 ed entro tale scadenza dovrà essere stipulato il rogito. Il complesso delle villette non è dotato di condominio.la firma del preliminare mi ha permesso di occupare la casa come mia abitazione. Da subito mi sono resa conto che il passaggio delle tubazioni principali (acqua, gas, fecale) era posto lungo il muro confinante con un'altra villetta (praticamente ho la loro cucina posta a ridosso di un muro confinante con il mio soggiorno). I muri non sono molto spessi (non credo che superino i 20 cm). I rumori sono insopportabili e decisamente anomali (non si tratta di normali rumori derivanti da vicini). Da premettere che la villetta in questione si sviluppa su tre piani ed i rumori si ripercuotono lungo tutta la sua altezza in entrambi i lati confinanti. Cosa posso fare per avere l'annullamento del contratto preliminare (se non firmassi il rogito entro 12 mesi perderei la caparra e potrei essere denunciata per danni) oppure, in alternativa, per costringere i vicini ed il proprietario ad un adeguato e risolutivo isolamento acustico? K. P.

35 Il promissario acquirente della villetta, se le immissioni rumorose superano la normale tollerabilità di cui all art. 844 c.c., può rivolgersi al Giudice di pace chiedendo che vengano ricondotte nella norma dal proprietario dell adiacente costruzione. Quanto alla vendita, se il vizio è tale da rendere la cosa inidonea all uso cui è destinata, o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore, il compratore, ai sensi del combinato disposto degli artt e 1492 c.c. può, se non era a conoscenza del vizio, domandare a sua scelta la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, salvo che, per il vizio in oggetto, gli usi escludano la risoluzione. SPESA RACCOLTA FOGLIE Nel nostro condominio c'è un appartamento con giardino con alberi a confine che invadono l'area condominiale. Il proprietario chiede che i condomini puliscano le foglie che producono questi alberi. Chi deve pulire? R. C. Se gli alberi sono funzionali al decoro dell intero edificio, la spesa grava sui condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà. In caso contrario grava sul proprietario esclusivo del giardino. L accertamento se si versi nell una o nell altra ipotesi va condotto in relazione allo stato dei luoghi.

36 RIFACIMENTO CANNA FUMARIA E PASSAGGIO In attesa dell'assemblea straordinaria, in accordo con l'amministratore e i vicini di casa, abbiamo scelto la ditta che, si occuperà del rifacimento delle canne fumarie; la mia è singola e dalla video ispezione risulta essere stata fatta in eternit (una ditta specializzata si occuperà di smaltirlo). Ci siamo inoltre accordati affinchè i lavori vengano fatti per tutti nello stesso momento ma, il proprietario dell'appartamento all'ultimo piano, ci ha fatto sapere che concederà il passaggio solo ai vicini e non a noi. Può farlo? Considerando che, le spese per il noleggio della "gru" e la pulizia delle grondaie (dell'appartamento all'ultimo piano) vengono ripartite fra tutti i condomini mi sembrerebbe di averne diritto anch'io. M. R. T. Il lettore può rivolgersi al Tribunale con richiesta di provvedimento d urgenza ai sensi dell art. 700 c.p.c., trattandosi fra l altro d intervento finalizzato alla tutela della salute. INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO Vivo al terzo piano in un condominio di 5 piani e due scale. Vorrei far installare un impianto fotovoltaico, a servizio del mio appartamento, sul lastrico solare del palazzo in cui

37 abito. Per poterlo fare è sufficiente richiedere autorizzazione in assemblea e quindi a maggioranza (e quanti millesimi?) oppure bisogna avere autorizzazione da parte di ognuno degli abitanti? Il condominio è composto da due scale e quindi a me servirebbero eventualmente, le autorizzazioni solo degli abitanti del mio portone o quelle di tutti quanti? Naturalmente il tutto rispettando i diritti di tutti gli altri ed accollandomi gli oneri di eventuali danni. M. L. Se, per installare l impianto, si rendono necessarie modifiche delle parti comuni, l'interessato ne deve dare comunicazione all'amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 667/1.000, prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e provvedere, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. Con la stessa maggioranza l assemblea può subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per eventuali danni. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative. (2, 3 e 4 comma art bis c.c.). CHIAVE ASCENSORE

38 Abito in un condominio di tre piani con l'ascensore, con dei garage comuni a delle unità abitative esterne alla palazzina centrale. Siccome ci sono condomini che rifiutano di pagare le spese dell'ascensore in quanto dicono che loro non lo utilizzano, é possibile per legge applicare una chiave di azionamento all'ascensore che viene data solo ai condomini che partecipano alle spese? M. Quello che rileva è l uso potenziale e non l uso effettivo, per cui se i condomini hanno accesso all ascensore sono comunque tenuti a contribuire alle spese di mantenimento e sostituzione (art c.c.). Per introdurre la chiave ed escludere uno o più condomini dall uso dell impianto, e quindi dalla spesa, è necessario il consenso di tutti i condomini. DANNI DA UMIDITA E LOCAZIONE Ho affittato un appartamento a 700 chilometri di distanza. Nella cameretta, secondo le foto che l'inquilino mi ha mandato foto, ci sono macchie giallastre di umidità sulle pareti. Ho mandato una persona di fiducia a vedere e mi ha detto che c'è bisogno di un trattamento termico. Spesa prevista 400 euro. A chi spetta il pagamento? A me o all'inquilino?

39 S. D'A. La spesa richiesta dall eliminazione delle macchie di umidità fa carico al locatore, in quanto tenuto a mantenere la cosa locata in condizioni tali da servire all uso convenuto, ai sensi dell art. 1575, n. 2), c.c. SPESA RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE Vivo in un condominio di tre piani con 2 appartamenti a piano, 4 negozi e 3 box. Abbiamo fatto dei rattoppi sul lastrico solaio (parte comune, in quanto non acquistato da alcuno) con asfalto impermeabile a causa infiltrazione in appartamento terzo piano. Sul lastrico ci sono solo antenne di tutti (alcuni proprietari e alcuni inquilini). La spesa, divisibile secondo tabelle millesimali, va affrontata dai soli proprietari o anche dagli inquilini? Pagano tutti, anche gli inquilini dei negozi senza antenna? Trovo pareri troppo discordanti che parlano di manutenzione ordinaria e straordinaria ma sebbene è la prima volta in 11 anni che affrontiamo questa spesa è considerabile ordinaria? Perchè alcuni parlano di conservazione del bene perciò di competenza dei soli proprietari? Gli inquilini usano il lastrico per tenere loro antenne anche se non ci passano tutti i giorni! L. C.

40 La spesa occorrente alla riparazione del lastrico solare condominiale fa carico ai soli proprietari (non anche agli inquilini) delle unità immobiliari coperte da questa parte comune, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123, primo comma, e 1576, primo comma, c.c. DANNI DA LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO Sono proprietario di un appartamento con terrazzo soprastante di mia proprietà in un condominio; in seguito ad infiltrazioni si è danneggiato il soffitto dell'appartamento. Chiedo se debbo pagare un terzo delle spese anche per i danni del soffitto dell'appartamento equiparati alle spese del rifacimento del terrazzo. M. Il criterio di ripartizione della spesa di cui all art c.c. è estensibile al risarcimento dei danni derivanti dal lastrico solare di uso esclusivo: un terzo a carico del proprietario esclusivo ed i restanti due terzi, in proporzione ai millesimi di proprietà, a carico dei proprietari delle unità immobiliari coperte dal lastrico (Cass. 13/3/2007, n. 5848), sempre che il danno non sia dovuto a fatto e colpa di chi ha l'uso esclusivo del lastrico, perché in tal caso sarà soltanto questi a doversi far carico del risarcimento. Nel caso di specie il

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