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1 TRIBUNALE DI GENOVA SEZIONE VII CIVILE R.G.E. 487 / 2013 G.E. DOTT. DANIELE BIANCHI COND. VIA DEI BOSSARI 15-19, GENOVA Parte Procedente CONTRO ORSI ADRIA Parte Esecutata Debitrice RELAZIONE DEL PERITO GEOM. LORENZO CICALA Pagina 1 di 9

2 RELAZIONE DEL PERITO GEOM. LORENZO CICALA Premessa. Il sottoscritto Geom. Lorenzo Cicala, libero professionista iscritto all Albo dei Geometri della Provincia di Genova al numero 2238, iscritto all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Genova, con studio in Piazza De Marini 3/71, Genova, Telefono , è stato nominato Perito per l Esecuzione Immobiliare in oggetto ed ha prestato il Giuramento di rito in data 5 Febbraio 2014, al fine di rispondere al Quesito di cui all allegato Verbale di Udienza (ALL/1). Operazioni Peritali. Il sottoscritto Perito ha provveduto ad esperire tutte le operazioni necessarie alla risposta al Quesito, con effettuazione di ispezione e rilievo dell immobile oggetto di Esecuzione Immobiliare, nonché indagini e ricerche presso i PP.UU.. In particolare, il sottoscritto si è recato in data 20 Febbraio 2014 presso l immobile oggetto della presente procedura previo invio di lettera raccomandata con avviso di ricevimento a tutti i soggetti interessati e, alla presenza della Parte Esecutata Sig.ra Orsi Adria, si è proceduto con l accesso per l esperimento dell incarico (vedi Verbale ALL/2). Il contenuto delle Operazioni Peritali, in conclusione, è altresì dettagliatamente esplicato nel Verbale ALL/2, al quale si rimanda l attenzione del lettore per ogni particolare, onde evitare di incorrere in non esaustive ed imprecise sintesi. Risposta al Quesito. Il sottoscritto Perito provvederà ad esprimere la risposta al Quesito suddividendolo ed analizzandolo nelle singole parti che lo compongono. Risposta al punto a) del Quesito. La documentazione prodotta dalla Parte Procedente è da ritenersi solo parzialmente completa ai sensi dell Art. 567 c.p.c., essendo presenti i Certificati delle Ispezioni Ipotecarie e delle Note di Trascrizione, mancando le Visure Catastali e la relativa planimetria. La Visura Catastale e la Pianta Catastale dell alloggio, quindi, vengono prodotte dal sottoscritto Perito rispettivamente sub ALL/3-4 della presente Relazione, in quanto mancanti dal predetto fascicolo. Pagina 2 di 9

3 Risposta al punto b) del Quesito. Descrizione dell immobile. L immobile oggetto di estimo sorge in Comune di Genova, in zona residenziale del levante cittadino, nel quartiere di Quarto, ed è composto da un appartamento a destinazione abitativa distinto con l interno 2 del civico numero 19 di Via Inferiore dei Bossari, piano terreno rialzato (senza ascensore). Ai fini dell inquadramento carto-fotografico generale si vedano i seguenti elaborati: Il Perito, come già esposto alla pagina 2 della presente in ordine allo svolgimento delle Operazioni Peritali, ha eseguito in data 20 Febbraio 2014 il rilievo dimensionale dell immobile in oggetto, con esame delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Ai fini della redazione della stima dell alloggio, il Perito procede con una descrizione dello stesso, con esplicito riferimento anche alla pianta ALL/5 e alle fotografie ALL/6. L app. int. 2 sorge al piano terreno del fabbricato. Trattasi di un alloggio a destinazione abitativa composto da un vano di ingresso con annesso soggiorno, cucina, servizio igienico, corridoio e due stanze da letto. Pagina 3 di 9

4 Altri accessori dell alloggio sono un balcone sul lato sud-est e un piccolo giardino con balcone di accesso sul lato sud-ovet, oltre ad un ampia cantina al piano seminterrato (vedi Pianta ALL/5). L immobile nel suo complesso presenta normale stato di conservazione, seppure i serramenti e le finiture dei balconi risultino in cattivo stato d uso. I vani d abitazione presentano pavimentazione in marmette di pietra naturale nei vani utili, in piastrelle nei vani cucina e bagno oltre che nei balconi. Le porte interne e il portoncino caposcala sono in legno (di tipo originario dalla costruzione); le finestre sono in legno con avvolgibili dello stesso materiale (in cattivo stato d uso). L alloggio è dotato di impianto termico centralizzato con corpi scaldanti in ferro e di impianto elettrico attivo, seppure non di recente tipologia. Il fabbricato entro il quale ricade l alloggio presenta le seguenti caratteristiche: Atrio: pavimento in pietra naturale, pareti rivestite, soffitto in tinta, portone in alluminio, citofono. Vano scala: pareti in tinta, rampali aventi pedate in pietra naturale e ringhiera in metallo. Il caseggiato non è dotato di impianto ascensore. I prospetti di facciata risultano in usato stato di conservazione; la copertura è di tipo piano a terrazzo non praticabile. Il caseggiato è composto da box auto e cantine al piano seminterrato e unità abitative ai piani superiori. Le suddette caratteristiche sono rappresentate nella documentazione fotografica ALL/6. La zona in cui ricade l immobile in oggetto è di tipo semiperiferico rispetto al centro cittadino, ma sorge in zona residenziale del levante cittadino di Genova. Stima dell immobile. Il Perito, considerata la consistenza di cui alla pianta ALL/5, ha computato per l immobile di cui trattasi (alloggio + balconi + giardino + cantina) la seguente superficie commerciale sulla scorta dei criteri delle vigente Norma UNI 10750: 127 m 2. Esperite le necessarie ricerche di mercato per beni immobili aventi simili caratteristiche, assunti i valori unitari di cui alle Quotazioni Immobiliari OMI dell Agenzia del Territorio a titolo di comparazione, considerate le caratteristiche dell alloggio oggetti di stima (fatiscente stato interno e classe energetica), esperite le necessarie verifiche in ulteriore Pagina 4 di 9

5 comparazione in funzione del sistema di stima per la capitalizzazione dei redditi (sulla base del reddito annuo da locazione capitalizzato con idoneo saggio), il sottoscritto CTU espone in sintesi la stima del più probabile valore di mercato alla data attuale sulla scorta dei seguenti parametri, considerato libero da vincoli: Valore Unitario (mediocre stato d uso e libero da vincoli locatizi): Euro/m 2 Superficie Commerciale: 127 m 2 Valore App. Int. 2 = Euro/m 2 X 127 m 2 = Euro Tuttavia il suddetto valore di stima non può essere assunto quale importo base d asta in quanto dovranno essere operate detrazioni per sussistenza di vincoli, come di seguito illustrato. Risposta al punto c) del Quesito. Il sottoscritto perito ha provveduto ad incaricare il Geom. Alessandro Bordo della redazione della Certificazione Energetica dell immobile di cui trattasi, che viene acquisita e prodotta in originale sub documento ALL/7. Risposta al punto d) del Quesito. Il Perito precisa che non è possibile operare la suddivisione dell immobile in lotti autonomi, in considerazione delle caratteristiche sopra esposte e documentate, per cui si procede con le risposte ai singoli punti della presente risposta al Quesito. Punto 1 Identificazione del bene immobile. Il bene immobile oggetto di Esecuzione Immobiliare è l appartamento a destinazione abitativa distinto con l interno 2 del civico numero 19 di Via Inferiore dei Bossari, piano Terreno, Genova-Quarto, composto da un alloggio abitativo con due balconi, un piccolo giardino e una cantina. L immobile confina (vedi Pianta ALL/5): a nord-est: con accesso condominiale, vano scale e app. int. 1 a sud-est: con distacco condominiale a sud-ovest: con distacco condominiale su rampa accesso boxes a nord-ovest: con passaggio condominiale sopra: con app. int. 4 sotto: con boxes e cantine. L appartamento interno 2 è censito al Catasto Fabbricati per il Comune di Genova con i seguenti dati: Sezione Urbana QUA, Foglio 5, Particella 561, Subalterno 12, Categoria A/2, Classe 3, Vani 7, Rendita Catastale Euro 1.518,38. Si allegano visura storica catastale (ALL/3) e pianta catastale (ALL/4). Pagina 5 di 9

6 Punto 2 Sommaria descrizione del bene. Il Perito rimanda l attenzione del lettore a quanto già espresso alle pagine 3 e 4 della presente, nella risposta al punto b) del Quesito. Punto 3 Stato di possesso del bene. L alloggio oggetto della presente procedura è occupato dalla Parte Esecutata Sig.ra Adria Orsi, come dalla stessa dichiarato alla pagina 1 dei Verbali OO.PP. ALL/2. Punto 4 Esistenza di formalità, vincoli, oneri a carico dell acquirente. L alloggio in parola è oggetto della presente Procedura Esecutiva per esistenza di debiti per spese condominiali gravanti sull immobile, come già quantificati negli Atti della presente Procedura e fatte salve le ulteriori maturazioni di debiti condominiali e relative spese accessorie. L analisi della documentazione prodotta in Atti dalla Parte Procedente e gli accertamenti esperiti dal sottoscritto Perito pongono in evidenza che sussistono le seguenti formalità e vincoli che resteranno a carico dell acquirente oltre alla Trascrizione del pignoramento per il quale è attivata la presente procedura. Infine, si pone in evidenza che a carico dell acquirente oltre alla Trascrizione del pignoramento per il quale è attivata la presente procedura, l alloggio è gravato anche da formalità che resteranno a carico dell acquirente per la regolarizzazione edilizia delle rilevate difformità, come meglio specificato al seguente punto 6 della presente Relazione. Punto 5 Esistenza di formalità, vincoli, oneri che saranno cancellati. La documentazione prodotta e le ricerche effettuate per il nominativo della Parte Esecutata dimostrano che, alla data del 02/05/2014, risultavano esistenti le seguenti formalità in cui è presente il soggetto debitore, stante che il Condominio Procedente ha depositato Avviso ai Creditori in data 8 Gennaio 2014: TRASCRIZIONE A FAVORE del 05/05/ Registro Particolare 7434 Registro Generale Pubblico ufficiale FUSARO ANDREA Repertorio 8724 del 27/04/1995. ATTO TRA VIVI COMPRAVENDITA. ISCRIZIONE CONTRO del 05/05/ Registro Particolare 1747 Registro Generale Pubblico ufficiale ANDREA FUSARO Repertorio 8725 del 27/04/1995. IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO (Banca Carige SpA, capitale originario Lire ). ISCRIZIONE CONTRO del 31/12/ Registro Particolare 5905 Registro Generale Pubblico ufficiale FUSARO ANDREA Repertorio del 30/12/1997. Pagina 6 di 9

7 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO (Banca Carige SpA, capitale originario Lire ). ISCRIZIONE CONTRO del 27/07/ Registro Particolare 8819 Registro Generale Pubblico ufficiale GEST LINE S.P.A. Repertorio /48 del 19/07/2005. IPOTECA LEGALE derivante da IPOTECA ESATTORIALE. Documenti successivi correlati: Annotazione n del 12/04/2006 (CANCELLAZIONE TOTALE). TRASCRIZIONE A FAVORE del 30/03/ Registro Particolare 7723 Registro Generale Pubblico ufficiale CASTELLO LUIGI Repertorio 39658/18856 del 20/03/2007. ATTO TRA VIVI COMPRAVENDITA. ISCRIZIONE CONTRO del 20/06/ Registro Particolare 7676 Registro Generale Pubblico ufficiale GEST LINE S.P.A. Repertorio /48 del 14/06/2007. IPOTECA LEGALE derivante da IPOTECA ESATTORIALE. Annotazione n del 11/03/2013 (CANCELLAZIONE TOTALE). ISCRIZIONE CONTRO del 31/10/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale CASTELLO ANDREA Repertorio 89655/32782 del 29/10/2007. IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO (Banca Carige SpA, capitale originario Euro ). ISCRIZIONE CONTRO del 05/04/ Registro Particolare 2051 Registro Generale Pubblico ufficiale BIGLIA DI SARONNO PIERO Repertorio 34410/24381 del 11/03/2011. IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO (Banca Popolare di Lodi, capitale originario Euro ). TRASCRIZIONE CONTRO del 22/07/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 6428 del 14/06/2013. ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI. Punto 6 Regolarità del bene immobile. Regolarità Catastale: L analisi comparativa della pianta dello stato attuale dell immobile (ALL/5) e della planimetria catastale ufficiale depositata in Atti (ALL/3) pone in evidenza la sostanziale conformità catastale, fatta salva una lieve difformità consistente nella non corretta rappresentazione della finestra del vano soggiorno. Regolarità Edilizia: L app. int. 2 fa parte di un caseggiato edificato in forza del progetto di costruzione 684/1960 e dei Provvedimenti di Autorizzazione N del 12/12/1960, N del 11/12/ N del 12/12/1962 (Proroghe), di cui al documento ALL/8. Pagina 7 di 9

8 L analisi del predetto progetto, tuttavia, pone in evidenza che sussistono difformità tra la rappresentazione attuale dell alloggio e la pianta del progetto approvato. Più precisamente, per l alloggio in parola le attuali sistemazioni esterne (particolarmente per i balconi) ed interne sono state realizzate differentemente dal progetto approvato: a livello esterno erano state rilevate difformità inerenti la maggiore profondità dei balconi lato sud (vedi Verbale ALL/9); a livello interno gli alloggi sono stati realizzati differentemente dal progetto approvato (ALL/10) e nel caso di specie con un solo bagno e un salone, mentre al piano fondi (a progetto indiviso) erano state realizzate cantine e un box auto. Le suddette difformità edilizie, comunque, sarebbero state realizzate in epoca anteriore al 1/9/1967, per cui sarebbe possibile procedere con una regolarizzazione edilizia delle stesse ai sensi dell Art. 48 della L.R. 16/2008 e s.m.i., anche in ragione del fatto che l immobile è stato realizzato tra il 18/2/1964 e il 10/8/1965 ed è dotato di Abitabilità, come di seguito meglio illustrato. Tuttavia per detta operazione di regolarizzazione si rende opportuno prevedere un onere amministrativo e professionale che resterà a carico dell acquirente e che viene forfettariamente stimato in Euro Agibilità: si pone in evidenza che nonostante le suddette difformità edilizie, anche a fronte dell allegato Verbali di accertamento (ALL/9), è stato rilasciato Provvedimento di Abitabilità N. 353 del 5/2/1968 (ALL/11) per l immobile in cui ricade l alloggio oggetto della presente Procedura. Detto Provvedimento di Abitabilità, inoltre, è particolarmente preciso in quanto, oltre a sancire la regolarità abitativa degli appartamenti (ivi compreso l alloggio di Parte Debitrice Esecutata), specifica anche l usabilità del piano fondi con parziale destinazione a cantine (ivi compresa la cantina dell app. int. 2 in parola). Inquadramento Urbanistico: L immobile in oggetto fa parte di un fabbricato ricadente in zona BB-CE del vigente Piano Urbanistico Comunale del Comune di Genova (PUC2000) e zona AC-IU del PUC adottato (anno 2011), zona con funzione residenziale, satura nel suo complesso e destinata conservazione dell impianto urbanistico (vedi Inquadramento Urbanistico ALL/12). Il fabbricato in cui ricade l immobile, infine, non è soggetto al vincolo urbanistico storicoartistico di cui al D. Lgs. 42/04, ma a quello paesaggistico. Risposta al punto e) del Quesito. L immobile oggetto di estimo non è comodamente divisibile, per cui si riconferma il valore stimato del lotto intero, fatti salvi gli oneri e diminuzioni di valore per formalità, vincoli e spese che resteranno a carico dell acquirente. Pagina 8 di 9

9 Conclusioni Determinazione importo base d asta. Il sottoscritto Perito, stimato il valore dell alloggio app. int. 2 oggetto di Esecuzione Immobiliare in Euro , operata la detrazione per costi di regolarizzazione edilizia di Euro 4.000, effettuato il relativo deprezzamento cautelativo in ragione della tipologia della presente Procedura esecutiva, espone la seguente determinazione dell importo base d asta: EURO (Euro Duecentotrentacinquemila). ***** Il sottoscritto Perito rimette la presente alla cortese attenzione, certo di avere adempiuto con correttezza ed obiettività all incarico affidato. Il sottoscritto Esperto deposita presso la competente Cancelleria del Tribunale di Genova la presente Relazione in originale (completa degli Allegati) per il Preg.mo Magistrato e la scheda riassuntiva della presente Relazione. Il CTU, altresì, deposita in restituzione presso la competente Cancelleria del Tribunale di Genova anche il Fascicolo della Documentazione Art. 567 c.p.c.. Il Perito sottoscritto, infine, contestualmente al deposito della presente Relazione provvede ad inviare il testo della stessa alla Parte Procedente, alla Parte Debitrice Esecutata e ai Creditori Intervenuti. In fede, Genova, 21 Maggio 2014 ALLEGATI. ALL/1 Quesito ALL/2 Verbale Operazioni Peritali ALL/3 Visura Storica Catasto Fabbricati ALL/4 Pianta Catasto Fabbricati ALL/5 Pianta Stato Attuale App. Int. 2 ALL/6 Documentazione Fotografica ALL/7 Attestato Certificazione Energetica ALL/8 Autorizzazioni Edilizie ALL/9 Verbale accertamento difformità ALL/10 Estratto Progetto Approvato ALL/11 Abitabilità ALL/12 Inquadramento Urbanistico Geom. Lorenzo Cicala Pagina 9 di 9