T R I B U N A L E D I C H I E T I

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1 T R I B U N A L E D I C H I E T I Procedimento di espropriazione immobiliare n 40/2012 Promosso da BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A. Contro ************* G.E.: Dott. Nicola Valletta RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Il sottoscritto geom. Massimo Palumbo, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Chieti al n ed all albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Chieti, è stato nominato esperto per la redazione della relazione di stima ed incaricato di rispondere ai quesiti di seguito riportati. PREMESSA Il 05/07/2012, iniziavano le operazioni peritali senza effettuare l accesso poiché il debitore non era presente. Il 25/07/2012, a seguito di nuova comunicazione alle parti, si procedeva all accesso forzoso autorizzato dal Giudice, si effettuavano le operazioni peritali con rilievo metrico e fotografico degli interni nonché di accertamento dello stato dei luoghi, completando le stesse, e si redigeva il verbale di sopralluogo. Lo stesso giorno, si verbalizzava in cancelleria la consegna delle chiavi. QUESITI ********* 1) prima di ogni attività controlli la completezza dei documenti prodotti ai sensi dell art. 567, 2 comma c.p.c., segnalando immediatamente non solo quelli mancanti, ma anche quelli non idonei. Tutta la documentazione (certificazione ipocatastale), da produrre ai sensi dell art. 567, 2 comma del c.p.c., allegata al fascicolo d ufficio (depositata in data 07/05/2012) risulta completa e conforme. 2) identifichi e descriva il bene pignorato con i confini ed i dati catastali e l indicazione dell atto di provenienza e della relativa trascrizione e verifichi 1

2 la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento. - IDENTIFICAZIONE BENE fabbricato ad uso di civile abitazione composto da piano terra e primo ubicato in Tollo (Ch) alla Via Strada del Colle. Identificato in catasto fabbricati al foglio n. 9, particella 120, subalterno 2, categoria A/4, classe 1, consistenza 3,5 vani, rendita. 115,68. Il fabbricato confina con *****, strada comunale ed eredi *****, salvo altri più recenti ed esatti. - ATTO DI PROVENIENZA Atto di compravendita a rogito del Notaio Giovanni De Matteis, in data 03/07/2007, trascritto a Chieti il 04/07/2007 R.P. 9619, con il quale la sig.ra ***** vendeva al sig. ***** il fabbricato di cui alla presente relazione. - ATTO DI PIGNORAMENTO dell'avv. Valerio Mariani, trascritto a Chieti il 01/03/2012 al R.P. n e R.G. n. 4218, a favore di Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. e contro ******. Tale atto grava sull intera quota di proprietà del fabbricato di seguito riportata: piena proprietà di fabbricato ad uso civile abitazione in Comune di Tollo, di vani 3,5 catastali ai piani terra e primo, censito in N.C.E.U., di detto Comune al foglio 9 con la particella n. 120 sub. 2, zc. U, Cat. A/4, cl. 1, vani 3,5, r.c.. 115,68. 3) indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato. Nulla si può riferire sul regime patrimoniale dell esecutato in quanto mai presente ai sopralluoghi. 4) ricostruisca, attraverso la documentazione di cui all art. 567, 2 comma c.p.c., le vicende giuridiche degli immobili per la durata del ventennio precedente alla data di trascrizione dell'atto di pignoramento, identificando, quindi, tutti i proprietari per il detto periodo e precisando se sussista continuità delle trascrizioni e quali siano i diritti della parte esecutati. Atto di donazione a rogito del Notaio Saverio Messina, in data 24/11/1987, trascritto a Chieti il 18/12/1987 R.P , con il quale la 2

3 sig.ra ***** cedeva e trasferiva alla sig.ra ***** la nuda proprietà di vari immobilii, tra i quali il fabbricato pignorato, censito al comune di Tollo foglio 9 particella 120/2 (porzione di fabbricato rurale) e particella 1088 di are 1,00 (vigneto). Atto di compravendita a rogito del Notaio Giovanni De Matteis, in data 03/07/2007, trascritto a Chieti il 04/07/2007 R.P. 9619, con il quale la sig.ra ***** vendeva al sig. ***** il fabbricato di cui alla presente relazione. Esiste continuità negli atti di compravendita. Il diritto dell esecutato è la piena proprietà. 5) in caso di immobili urbani non ancora accatastati o con accatastamento non aggiornato, produca, in opportuna riduzione grafica, i disegni per il perfezionamento della pratica presso l'u.t.e. e specifichi l'esistenza di tale condizione in calce alla descrizione del bene predisposta per l'avviso d'asta. L appartamento è identificato al catasto fabbricati di Tollo al foglio di mappa n. 9, particella n. 120, subalterno n. 2, categoria A/4 (abitazione di tipo popolare), Classe 1, consistenza 3,5 vani, rendita. 115,69. Intestato a *****, nato a ***** il ***** (proprietà 1/1). L accatastamento è conforme con lo stato di fatto dell immobile. 6) accerti la regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. Da indagini condotte presso l Ufficio Tecnico del Comune di Tollo, in data 05/07/2012, il fabbricato da stimare ricade secondo il vigente PRG nella zona B2 completamento urbano con bassa densità, dalla consultazione degli archivi comunale nulla è emerso in relazione alla costruzione del fabbricato, molto probabilmente edificato prima dell 01/09/ ) in caso di immobili urbani, accerti la conformità o meno degli stessi alla normativa urbanistica alla luce della legge 47/85 e successive norme. 3

4 Per quello che è stato possibile accertare il fabbricato è conforme alle piantine catastali in visura. 8) accerti la situazione di possesso, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti di locazione o affitto registrati in data antecedente al pignoramento. Il fabbricato, ad oggi, è disabitato. 9) accerti l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storicoartistico. Il fabbricato non è un condominio. Non sono emersi vincoli sulla edificabilità del lotto (tranne quelle previste dal PRG). Il fabbricato non ha caratteristiche storiche-artistiche. 10) accerti l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente. IPOTECA VOLONTARIA iscritta a Chieti il 04/07/2007 ai n. R.P e R.G a favore della Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A.; VERBALE DI PIGNORAMENTO immobiliare trascritto a Chieti il 01/03/2012 ai n. R.P e R.G a favore della Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. 10) determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro. DESCRIZIONE DEL BENE PIGNORATO Il fabbricato oggetto della presente relazione è ubicato nelle vicinanze del centro storico di Tollo, si compone di un piano terra ed un piano primo, oltre a corti esclusive come si evince dalle piantine catastali. 4

5 L accesso al piano terra avviene sia dall adiacente strada comunale Via del Colle (senza uscita) che dalla corte esclusiva posta sul lato posteriore del fabbricato, da quest ultimo si accede, attraverso una scala esterna ad una rampa al piano primo. Descrizione e caratteristiche costruttive dell immobile pignorato (foglio n. 9 particella n. 120 sub. n. 2) Piano terra: costituito da una stanza (pranzo) con caminetto e una piccola cucina, oltre ad un piccolo ripostiglio sottoscala (di altezza limitata), la pavimentazione è in marmette, le pareti intonacate e tinteggiate, gli infissi sono in alluminio preverniciato, privo di servizio igienico. Piano primo: costituito da un pianerottolo fine scala di accesso al servizio igienico ed una camera (letto), la pavimentazione in marmette ad esclusione del servizio igienico pavimentato e rivestito in piastrelle di ceramica (vaso, bidet, doccia e lavabo), le pareti intonacate e tinteggiate, gli infissi in alluminio preverniciato. Il fabbricato, da una visione generale, è provvisto di impianto idrico ed elettrico, ed il solo piano terra predisposto per impianto di riscaldamento (tubazioni in rame). Apprezzamenti: l immobile versa in uno stato di abbandono, risultando inesistente anche la manutenzione ordinaria. Il piano primo presenta evidenti segni di infiltrazioni idrica (cfr. foto). Cattivo stato di manutenzione e conservazione. CRITERIO DI VALUTAZIONE Tenuto conto dello scopo per cui detto incarico è stato conferito, effettuato i dovuti accertamenti ed espletate le necessarie indagini, ha determinato il più probabile valore di mercato del fabbricato pignorato, attraverso informazioni raccolte, analizzate ed interpretate che sono state utilizzate al fine di poter stimate il valore dei beni alla data odierna. A tale scopo si sono assunte indagini condotte in zona e comparate con i dati espressi sulle pubblicazioni del settore, la valutazione è stata condotta 5

6 prendendo come riferimento i valori indicati dalle Agenzia Immobiliari e dall Osservatorio Immobiliare. Sulla base di quanto fin qui detto, si può oggettivamente affermare che i prezzi unitari attualmente correnti nella zona in esame sono: - abitazioni di tipo economico /mq 800,00 / 1.000,00 Premesso quanto sopra, si stima il più probabile valore dell immobile pignorato nel seguente modo: LOTTO UNICO fabbricato in Tollo, Via Strada del Colle, identificato in Catasto Fabbricati al foglio n. 9 particella n. 120 sub. 2 (piano terra e primo). mq. 30,00 x 900,00 /mq= ,00 Valore che và ridotto di un aliquota per vetustà ed obsolescenza, trattandosi di immobile in cattivo stato di manutenzione conservazione, che lo scrivente reputa pari al 20%, ovvero: TOTALE VALORE ATTUALE: ,00 x 80%= ,00 Il diritto dell esecutato sull immobile è quello della piena proprietà. L appartamento viene venduto come lotto unico, per la sua descrizione, il relativo prezzo base e l offerta minima degli aumenti, da riportare nell avviso d asta, si rimanda alla lettura dello schema avviso d asta. 11) dica se il compendio pignorato debba essere posto in vendita in uno o più lotti, precisando, per ogni ipotesi, la descrizione esatta da riportare nella emananda ordinanza di vendita (ubicazione, consistenza, confini e dati catastali) ed il relativo prezzo d asta. Il fabbricato dovrà essere venduto come lotto unico. Descrizione da riportare nella emananda ordinanza di vendita: LOTTO UNICO Piena proprietà di un fabbricato in Tollo (Ch) alla Via Strada del Colle, composto da un piano terra e primo, oltre a corti esclusive come si evince dalle pianti catastali. L accesso al piano terra avviene sia dall adiacente strada comunale Via del Colle (senza uscita) che dalla corte esclusiva posta sul lato posteriore del 6

7 fabbricato, da quest ultimo si accede, attraverso una scala esterna ad una rampa al piano primo. Piano terra: costituito da una stanza (pranzo) con caminetto e una piccola cucina, oltre ad un piccolo ripostiglio sottoscala (di altezza limitata), la pavimentazione è in marmette, le pareti intonacate e tinteggiate, gli infissi sono in alluminio preverniciato, privo di servizio igienico. Piano primo: costituito da un pianerottolo fine scala di accesso al servizio igienico ed una camera (letto), la pavimentazione in marmette ad esclusione del servizio igienico pvimentato e rivestito in piastrelle di ceramica (vaso, bidet, doccia e lavabo), le pareti intonacate e tinteggiate, gli infissi in alluminio preverniciato. Il fabbricato, da una visione generale, è provvisto di impianto idrico ed elettrico, ed il solo piano terra predisposto per impianto di riscaldamento (tubazioni in rame). Apprezzamenti: l immobile versa in uno stato di abbandono, risultando inesistente anche la manutenzione ordinaria. Il piano primo presenta evidenti segni di infiltrazioni idrica (cfr. foto). Cattivo stato di manutenzione e conservazione. Coerenze: *****, strada comunale ed eredi *****, salvo altri più recenti ed esatti. Il fabbricato è censito al Catasto Fabbricati di Tollo al foglio di mappa n. 9, particella n. 120 subalterno n. 2, categoria A/4, Classe 1, consistenza 3,5 vani. Prezzo d asta lotto unico ,00 12) descriva analiticamente tutte le formalità pregiudizievoli che dovranno essere cancellate con l emanando decreto di trasferimento. IPOTECA VOLONTARIA iscritta a Chieti il 04/07/2007 ai n. R.P e R.G a favore della Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A.; VERBALE DI PIGNORAMENTO immobiliare trascritto a Chieti il 01/03/2012 ai n. R.P e R.G a favore della Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. 7

8 13) riferisca il tutto con relazione scritta anche su supporto informatico (floppy-disk), corredata dei relativi elaborati (disegni, eventuali foto, descrizione per avviso d asta e questionario riassuntivo dei dati essenziali). Confronta allegati alla presente relazione di stima. 14) verifichi le certificazioni ex art. 6 D.Lgs. n. 311/06. Il fabbricato, di remota costruzione, non è dotato di attestato di certificazione energetica. Quanto sopra ho l onore di riferire con serena coscienza di avere bene operato al solo scopo di far conoscere al Giudice la verità. Allegati alla presente relazione: 1) verbale di sopralluogo del 25/07/2012; 2) piantina catastale (foglio 9 particella 120 sub. 2) ed elaborato planimetrico; 3) stralcio foglio di mappa n. 9 (wegis) e visura storica dell immobile; 4) n. 8 fotografice. 5) descrizione per avviso d asta; 6) questionario riassuntivo dei dati essenziali; 7) verbale di sopralluogo del 25/07/2012; 8) compact disc. Chieti, 01/08/2012 Il Tecnico geom. Massimo Palumbo 8