Circolare informativa 23/2015. ( a cura di Sara Razzi)

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Caterina Micheli
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1 Roma, 23 novembre 2015 Circolare informativa 23/2015 ( a cura di Sara Razzi) METRI QUADRI IN VISURA CASTALE Con il comunicato stampa n. 172 del 9 novembre 2015, l Agenzia delle Entrate ha reso noto di aver modificato le visure catastali così da rendere evidenti dati di superficie delle unità immobiliari censite nelle categorie A (abitazioni e uffici), B (edifici pubblici) e C (negozi, laboratori, box). Con questo dato, visibile finora soltanto nelle applicazioni degli uffici, dovrebbe essere semplificata la vita ai proprietari di ben 57 milioni di immobili. Nella visura aggiornata, alla voce Superficie Catastale dei Dati di classamento appaiono ora il totale dei metri quadrati ed il totale dei metri quadrati con l esclusione delle aree scoperte. Il riferimento normativo è il Provvedimento dell Agenzia delle Entrate del 29 marzo 2013 n , recante Modalità

2 di interscambio tra l Agenzia delle Entrate e i Comuni dei dati inerenti la superficie delle unità immobiliari a destinazione ordinaria iscritte nel catasto edilizio urbano, ai sensi dell articolo 14, comma 9, del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, che dispone che ai fini dell attività di accertamento di cui all art. 14 comma 9 del DL 201/2011, l Agenzia delle Entrate rende disponibili ai Comuni i dati relativi alla superficie determinata scorporando, per le sole destinazioni abitative, le superfici di balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, comunicanti o non comunicanti. Quest ultimo valore in mq dovrebbe consentire ai cittadini di verificare la base imponibile utilizzata per il calcolo della tassa rifiuti (TARI). In caso di incoerenza tra la planimetria e la superficie calcolata, inoltre, i contribuenti potranno inviare le proprie osservazioni, attraverso il sito dell Agenzia, e contribuire quindi a migliorare la qualità delle banche dati condivise tra Fisco ed enti locali. Quanto agli immobili non dotati di planimetria, che risalgono per lo più alla prima fase di censimento del Catasto edilizio urbano, e sono di conseguenza privi anche del dato relativo alla superficie, i proprietari possono presentare una dichiarazione di aggiornamento catastale, con procedura Docfa, per l inserimento in atti della piantina catastale. Ai fini delle altre imposte la variazione non ha, apparentemente al momento, nessun impatto. Circolare informativa 23/2015 Pagina 2 di 2

3 Infatti sia le imposte sui redditi, sia le imposte indirette, oltre che i tributi locali, utilizzano ancora la rendita catastale come parametro su cui determinare, con l applicazione di differenti moltiplicatori, la base imponibile su cui calcolare le singole imposte dovute. Tuttavia, da un punto di vista pratico, in un settore come quello immobiliare in cui l unità di misura rimane, per molte città di Italia, il metro quadro (e non solo i vani) potrebbe essere vantaggiosoper contribuente attivarsi per rettificare il dato in Catasto al fine di ottenere un vantaggio economico in una futura trattativa commerciale: affittare un appartamento di 2,5 vani il è diverso rispetto che affittare un appartamento di 40 mq.; il riferimento delle quotazioni immobiliari OMI, pubblicate con cadenza semestrale e disponibili gratuitamente in rete, viene sempre preso come parametro di riferimento dai professionisti, almeno per precostituire quell elemento di prova da mostrare all Ufficio dell Agenzia delle Entrate qualora dovesse procedere ad un accertamento sulla quotazione del canone di affitto. L allineamento della Banca Dati del Catasto porterebbe comunque un vantaggio anche alla controparte in sede di negoziazione del contratto di affitto poiché si troverebbe un dato oggettivo riportato in visura catastale sui cui l inquilino potrebbe far leva in sede di determinazione del canone. Peraltro, la superficie rimane un parametro più corrispondente alla realtà rispetto a quello dei vani. Per esempio per ogni singolo Comune viene definita una misura minima e massima dei vani: i saloni, i soggiorni, le camere e le cucine contano ognuna per un vano; i bagni, i Circolare informativa 23/2015 Pagina 3 di 3

4 corridoi e i disimpegni vengono considerati per 1/3 di vano, mentre le soffitte e le cantine valgono per 1/4. Una volta sommato il tutto, si arrotonda al mezzo vano (ad esempio 3,33 vani diventano 3 vani; 2,86 diventano 3 vani). quadri. Risulta del tutto evidente che un sistema di questo tipo porta ad iniquità, se confrontato con un sistema di misura basato sui metri Se prendiamo ad esempio due case, ognuna con un bagno ma con superfici differenti, la prima con il doppio dei metri quadri della seconda, è chiaro che secondo il sistema dei vani per entrambe il bagno è considerato 1/3 di vano, anche se la differenza in mq è notevole. Il problema dell utilizzo dei vani è ovviamente rilevante ai fini tasi e imu, dove la base imponibile viene trovata proprio in relazione a tale unità di misura anziché sui metri quadri. Comunque sia, solo la riforma del catasto potrà sistemare queste incongruenze prevedendo la determinazione della base imponibile fiscale di tutti gli immobili non sui vani catastali (come avviene attualmente per quelli di categoria A) ma sulla misurazione in base alla superficie. Non esitate a contattarci per qualsiasi approfondimento. Circolare informativa 23/2015 Pagina 4 di 4

5 Cordiali saluti, SARA RAZZI Circolare informativa 23/2015 Pagina 5 di 5

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