OFFICE MARKET OVERVIEW

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1 OFFICE MARKET OVERVIEW MILANO E ROMA Q4 2015

2 Il Mercato L andamento del mercato ad uso uffici a Milano e Roma nel 2015 ha rilevato un aumento del take up rispetto al A Milano e Roma è inoltre positiva la variazione del numero di compravendite registrate nel 2015 rispetto al Di seguito, un focus sui due principali mercati italiani, con riferimento a NTN, canoni, rendimenti, take up e stock. 2

3 Andamento delle Transazioni Le transazioni registrate nel 2015 sono state 1.325, in crescita del 17% rispetto a quelle rilevate durante il 2014, pari a Nel Q le transazioni sono state 484. In termini di variazione tendenziale annua, dopo un III trimestre positivo (+11,6%) nel 2014, la variazione è scesa a +0,9% nel Q4. Nel Q si è osservata una nuova consistente crescita (+23,1%), mentre nel Q2 la variazione è stata negativa (-7,1%). Nel Q3 si è registrata una nuova crescita (+19,3%) che si è confermata nel Q4, dove si è raggiunto il picco massimo per il periodo analizzato (+30,8%). Canoni Dall analisi dei contratti di locazione ed attraverso l esperienza degli agenti Gabetti, è possibile estrarre alcuni dati significativi riguardo ai canoni di locazione medi e prime, ripartiti per zona. Il prime rent medio registrato al Q è di 325 /mq/anno*, dato lievemente inferiore rispetto a quello rilevato nello stesso trimestre dell anno precedente, pari a 335 /mq/anno. Si precisa che i canoni prime a regime subirebbero RENT /mq/a - Q MILANO PRIME RENT A AVERAGE RENT REGIME CBD Centro Semicentro Periferia Hinterland MEDIA variazioni al ribasso in considerazione di eventuali incentivi (es. free rent, step-up ecc.). *La macrozona CBD combina i valori del CBD del centro storico e quelli del nuovo CBD di Garibaldi Porta Nuova. 3

4 Rendimenti Rispetto al trimestre precedente i rendimenti (lordi) sono lievemente calati; il Prime Yield della zona centrale di Milano si attesta intorno al 5,60% e arriva fino al 7,70% nell hinterland. MILANO YIELDS (%) Q PRIME CBD-Centro 5,60% Semicentro 6,70% Periferia 7,20% Hinterland 7,70% MEDIA 6,80% Take Up Il take up stimato nel 2015 è stato di circa mq (considerando i principali operatori ed una quota frammentata tra operatori minori), di cui mq nel Q4. In termini di numero di contratti chiusi, la quota maggiore si è registrata nei due CBD (42%); seguono la periferia (28%) e l hinterland (14%). In termini di superficie i CBD (33%) e la periferia (30%) rappresentano le quote più sostanziose. Vacancy La vacancy complessiva stimata nell area milanese è di circa mq. L analisi disaggregata del territorio mostra una prevalenza dello sfitto, in termini di superficie, nella zona periferica della città, con il 43%, seguita dall hinterland con il 27% della vacancy totale. 4

5 Take Up per Macrozona Il grafico mostra la serie storica degli ultimi 12 mesi relativa al take up declinato per macro zone. Nel corso dell ultimo trimestre in esame, il 39,3% del take up è stato registrato nel semicentro; seguono il CBD Porta Nuova con il 27,1%, la periferia (19,6%), il CBD Historical Center (7,5%) e l hinterland (4%). Lievemente più statico l andamento nel resto del centro dove si è rilevato il 2,5% del take up totale. Mappa degli immobili locati La presente mappa tematica è stata costruita sulla base di alcuni dei principali contratti di locazione stipulati negli ultimi 12 mesi nel comune di Milano e nei paesi dell hinterland. La mappa distingue le zone in relazione al canone medio. Zona Dati Totale CBD Conteggio di Indirizzo 42 Somma di Superficie Media di Superficie 990 Media di Canone 396 CBD PN Conteggio di Indirizzo 34 Somma di Superficie Media di Superficie Media di Canone 329 Centro Conteggio di Indirizzo 12 Somma di Superficie Media di Superficie 710 Media di Canone 334 Semi-centro Conteggio di Indirizzo 17 Somma di Superficie Media di Superficie Media di Canone 226 Periferia Conteggio di Indirizzo 52 Somma di Superficie Media di Superficie Media di Canone 189 Hinterland Conteggio di Indirizzo 26 Somma di Superficie Media di Superficie Media di Canone 151 Conteggio di Indirizzo totale 183 Somma di Superficie totale Media di Superficie totale Media di Canone totale 270 5

6 Andamento delle Transazioni Le transazioni registrate nei primi nove mesi del 2015 sono state 634, +13,2% rispetto a quelle rilevate durante il corso del 2014, pari a 559. In termini di variazione tendenziale annua, dopo un III trimestre positivo nel 2014 (+37,9%), la variazione ha subito una consistente flessione nel Q4 (-26,2%). Nel Q si è rilevata una crescita (+7,3%), che si è confermata anche nel Q2 (+13,8). Nel III trimestre le transazioni hanno subito un sensibile calo (-39,3%), mentre nel Q4, grazie alle 249 transazioni realizzate, la tendenza si è nuovamente invertita e la variazione ha raggiunto il picco massimo di +80,8. Canoni Dall analisi dei contratti di locazione ed attraverso l esperienza degli agenti Gabetti, è possibile estrarre alcuni dati significativi riguardo ai canoni di locazioni medi e prime ripartiti per zona. In particolare, data la distribuzione degli immobili ad uso direzionale nella città di Roma, sono state individuate 4 macroaree quali, il centro, il semicentro, la zona Eur e la zona periferica, che racchiude anche i sottomercati Fiumicino Corridor, East Inner Gra e South-East Inner Gra. Il prime rent medio delle locazioni avvenute al Q è di 295 /mq/anno, dato lievemente superiore rispetto a quello rilevato nello stesso trimestre dell anno precedente, pari a 285 /mq/anno. Si precisa che i canoni prime a regime subirebbero variazioni al ribasso in considerazione di eventuali incentivi (es. free rent, step-up ecc.). RENT /mq/a - Q ROMA PRIME RENT A AVERAGE RENT REGIME CBD Centro Semicentro Eur Periferia MEDIA

7 Rendimenti Ufficio Studi I valori dei rendimenti prime (lordi) rispetto al trimestre precedente sono stati stimati stabili. In centro il rendimento si attesta sul 5,90%. Take Up Il take up stimato nel corso del 2015 è stato di circa mq (considerando i principali operatori ed una quota frammentata tra operatori minori), di cui mq nel Q4. E necessario, tuttavia, sottolineare che per la città di Roma la quota di mercato attribuita ad operatori non istituzionali può essere considerata maggiore rispetto al mercato di Milano. ROMA YIELDS (%) Q PRIME CBD-Centro 5,90% Semicentro 6,50% Eur 6,70% Periferia 7,90% MEDIA 6,75% Take Up per Macrozone Il grafico mostra la serie storica degli ultimi 12 mesi relativa al take up declinato per macro zone. Nel corso dell ultimo trimestre in esame, l EUR risulta essere la macrozona di preferenza facendo registrare il 62,4% del take up totale. Segue il centro con il 19,1% e il CBD con l 11,8%. Più staticità per quanto riguarda la periferia (6,7%), che include anche le zone di Fiumicino Corridor, East Inner Gra e South-East Inner Gra, e il semicentro (0%). 7

8 Mappa degli Immobili Locati La presente mappa tematica è stata costruita sulla base di alcuni dei principali contratti di locazione stipulati negli ultimi 12 mesi nel comune di Roma. La mappa distingue le zone in relazione al canone medio. Zona Dati Totale CBD Conteggio di Indirizzo 32 Somma di Superficie Media di Superficie Media di Canone 286 Centro Conteggio di Indirizzo 17 Somma di Superficie Media di Superficie Media di Canone 283 Semicentro Conteggio di Indirizzo 11 Somma di Superficie Media di Superficie Media di Canone 277 EUR Conteggio di Indirizzo 33 Somma di Superficie Media di Superficie Media di Canone 228 Fiumicino Corridor Conteggio di Indirizzo 1 Somma di Superficie Media di Superficie Media di Canone 216 East Inner Gra Conteggio di Indirizzo 5 Somma di Superficie Media di Superficie Media di Canone 120 Periferia Conteggio di Indirizzo 1 Somma di Superficie Media di Superficie Media di Canone 200 Conteggio di Indirizzo totale 100 Somma di Superficie totale Media di Superficie totale Media di Canone totale 254 *si precisa che i canoni medi risultanti nella tabella in alto si riferiscono solo ai contratti analizzati e non rappresentano necessariamente i valori medi dei canoni di zona. Il presente report non deve costituire la base per negoziazioni o transazioni senza una specifica e qualificata assistenza professionale. Malgrado i fatti e i dati ivi contenuti siano stati controllati, Gabetti Property Solutions S.p.A. non fornisce alcuna garanzia di accuratezza e veridicità e non assume alcuna responsabilità in ordine ad eventuali danni, diretti o indiretti, di qualsiasi natura, patiti da terzi in relazione al contenuto del presente report. Le informazioni e i dati contenuti nel report possono essere pubblicati a condizione che se ne citi la fonte. A parte quanto precede, non devono essere in alcun modo riprodotti, in tutto o in parte, né ad essi si può fare riferimento alcuno senza la preventiva autorizzazione di Gabetti Property Solutions S.p.A. - Gabetti Property Solutions S.p.A

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