Oggetto: stima dei fabbricati siti in via Petrarca n. 44, di proprietà regionale, al fine della determinazione del valore di mercato.

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1 Direzione Risorse Finanziarie Patrimonio Settore Tecnico e Sicurezza Ambienti di Lavoro Comune di: Torino Oggetto: stima dei fabbricati siti in via Petrarca n. 44, di proprietà regionale, al fine della determinazione del valore di mercato. Data: 28 novembre 2016 STIMA TECNICA

2 Indice 1 OGGETTO E SCOPO DELLA VALUTAZIONE UBICAZIONE DESCRIZIONE PROPRIETÀ INQUADRAMENTO URBANISTICO DATI CATASTALI CONSISTENZA STATO DI MANUTENZIONE SITUAZIONE LOCATIVA VALUTAZIONE DELL IMMOBILE NOTE CONCLUSIONI...11 ALLEGATI...11 Pagina 2

3 1 OGGETTO E SCOPO DELLA VALUTAZIONE La presente valutazione relativa all immobile, denominato Villa Javelli, sito in Torino, Via Petrarca n. 44 di proprietà della Regione Piemonte, ha per scopo la determinazione del valore di mercato per la futura vendita. Lo stato di fatto e la consistenza sono stati verificati attraverso la documentazione presente presso il Settore scrivente ed a seguito di opportuni sopralluoghi in loco effettuati da personale del Settore. 2 UBICAZIONE Villa Javelli è stata progettata dall architetto Raimondo D Aronco nel 1903 e si trova in Via Petrarca, 44 a Torino. 3 DESCRIZIONE Descrizione architettonica Si tratta di un complesso inserito nel contesto urbano, ma indipendente da altri edifici, si contano due fabbricati principali collegati da un passaggio coperto ai quali si aggiunge un terzo piccolo corpo di fabbrica ad uso box. Il primo corpo di fabbrica è composto da una palazzina individuata con la sigla A e da un piccolo fabbricato indicato con la sigla C (ex alloggio custode). La struttura verticale delle palazzine è costituita da muratura portante in laterizio. La struttura orizzontale è costituita in parte da solai piani in struttura mista e in parte da solai a volta in laterizio. La copertura è a falde multiple con manto in laterizio. Pagina 3

4 Questo corpo di fabbrica si caratterizza inoltre per le numerose decorazioni in stile liberty, in particolare i balconi hanno ringhiere in ferro battuto ad andamento curvilineo con festoni a fiori e foglie, sulla facciata si individuano figure ornamentali in gesso oltre ad ornamenti in legno, ferro, ottone e rame. Il secondo corpo di fabbrica indicato come palazzina B ha la struttura verticale realizzata con muratura portante in laterizio. Gli orizzontamenti sono costituiti da solai piani in struttura mista. La copertura è a falde multiple con manto in laterizio. Il terzo corpo di fabbrica (box auto) ha struttura verticale costituita da elementi puntuali (pilastri) in c.a. La copertura è piana, con struttura in c.a. Le facciate di tutti i corpi di fabbrica hanno rivestimento ad intonaco con finitura a pittura e una zoccolatura inferiore in pietra. Le finestre presentano differenti tipologie: telaio in legno e pannelli in vetrocamera, telaio e pannelli in ferro, telaio in ferro e pannelli in vetrocamera. Anche le porte interne hanno diverse tipologie: telaio e pannelli in legno, telaio in alluminio e pannelli in vetro normale, telaio e pannelli in ferro. La pensilina ha la struttura costituita da elementi in acciaio e la copertura costituita da lastre di policarbonato. Questo elemento parte dall atrio del primo corpo di fabbrica e conduce al disimpegno ubicato nel secondo corpo di fabbrica. L atrio posto in corrispondenza dell ingresso principale, in via Petrarca, ha pavimento in pietra naturale, rivestimento pareti e soffitto ad intonaco con finitura a pittura e solaio piano ad uso terrazza praticabile. Si tratta di un corpo esterno, al quale si accede tramite un ampio cancello a due battenti, con una porta inserita nel battente destro, per garantire il passaggio senza dover aprire completamente il cancello. Dall atrio si accede alla pensilina ubicata nel cortile interno tramite un cancello metallico. Esiste un secondo accesso da via Chiabrera. Descrizione storica Questo villino è uno degli esempi migliori del liberty torinese. L architettura di D Aronco contrappone ai prototipi dell Art Nouveau francese un gusto Sezession, ma arricchito di particolari apporti. Quasi spoglio di ornamenti floreali, è tutto giocato sul nitore delle superfici, degli incastri di volume che ne rompono la simmetria, sulle corrispondenze tra eleganza del disegno di prospetto e modellazione degli spazi interni, sul libero taglio delle finestre. Oltre ad essere un importante documento dell attività di Raimondo D Aronco, questo villino è anche l unica opera torinese a noi pervenuta. Architetto geniale, egli era stato il progettista della maggior parte dei padiglioni, demoliti, all Esposizione Internazionale di Arte Decorativa Moderna tenutasi al Valentino nel 1902 che segnò il trionfo italiano dell Art Nouveau. 4 PROPRIETÀ L immobile è in proprietà alla Regione Piemonte (Legge Regionale 23 febbraio 1995 n. 18 scioglimento dell Ente di Sviluppo Agricolo del Piemonte dal quale è pervenuto il bene). Pagina 4

5 5 INQUADRAMENTO URBANISTICO Il complesso ricade in parte in: ZONA NORMATIVA - Zona Urbana Consolidata Residenziale Mista (art. 12 N.U.E.A); AREA NORMATIVA Servizi pubblici S, altre attrezzature di interesse generale (artt N.U.E.A); INDICE DI EDIFICABILITÀ FONDIARIA 0.60 mq SLP/mq SF, e per una minor parte in : ZONA NORMATIVA - Zona Urbana Consolidata Residenziale Mista (art. 12 N.U.E.A); AREA NORMATIVA Residenza R1 Ville (art. 8 N.U.E.A); INDICE DI EDIFICABILITÀ FONDIARIA 0.60 mq SLP/mq SF Nell area normative descritta, contraddistinta dalla lettera Z le destinazioni d uso ammesse dalle N.U.E.A. del PRG sono: attività di interesse pubblico generale e sono compatibili tutte le attività incluse nei seguenti gruppi f (uffici pubblici) e z (attrezzature di interesse generale). Pagina 5

6 6 DATI CATASTALI Il complesso risulta così accatastato: DENOMINAZIONE GRAFFATO TIPOLOGIA F PART SUB VILLA JAVELLI T VILLA JAVELLI (VILLA) F VILLA JAVELLI (TERRAZZO DI COPERTURA E COLLEGAMENTO TRA GLI EDIFICI VILLA E CASA CUSTODE) G F VILLA JAVELLI (AREA VERDE; SPAZI DI MANOVRA/PARCHEGGIO SCOPERTO;SPAZIO PER ACCESSO AL SEMINTERRATO DELLA VILLA E INGRESSO PEDONALE SU STRADA)(TERRENO PROSPICIENTE CASA DEGLI OSPITI ) F VILLA JAVELLI (AREA VERDE; SPAZI DI MANOVRA/PARCHEGGIO SCOPERTO;SPAZIO PER ACCESSO AL SEMINTERRATO DELLA VILLA E INGRESSO PEDONALE SU STRADA)(TERRENO PROSPICIENTE CASA DEGLI OSPITI ) G F VILLA JAVELLI (PORTICATO DI INGRESSO / PASSAGGI PEDONALI COPERTI IN CORTILE )(PASSAGGIO PEDONALE PROSPICIENTE CASA DEGLI OSPITI ) F VILLA JAVELLI (PORTICATO DI INGRESSO / PASSAGGI PEDONALI COPERTI IN CORTILE )(PASSAGGIO PEDONALE PROSPICIENTE CASA DEGLI OSPITI ) VILLA JAVELLI (VILLA - CENTRALE TERMICA AL PIANO SEMINTERRATO) G F VILLA JAVELLI (CASA CUSTODE) F VILLA JAVELLI (CASA CUSTODE) F VILLA JAVELLI T VILLA JAVELLI (AUTORIMESSA) F VILLA JAVELLI T VILLA JAVELLI (CASA DEGLI OSPITI) F VILLA JAVELLI (CASA DEGLI OSPITI PASSAGGIO CARRAIO VERSO VIA CHIABRERA) F CONSISTENZA Le superfici lorde sono state ricavate dagli elaborati grafici in possesso del Settore Tecnico e Sicurezza Ambienti di Lavoro. Superficie pertinenze esterne: 1504,6 mq posti auto: 10 Edificio mq lordi A 1338,2 B 152,86 C 119,6 D 43,18 Totali 1653,84 Pagina 6

7 8 STATO DI MANUTENZIONE Recentemente sono state effettuate alcune opere di manutenzione ordinaria consistenti nella verifica della stabilità dei cornicioni, pulizia delle gronde, parziale impermeabilizzazione della pensilina di collegamento tra gli edifici e pulizia dei fregi decorativi. 9 SITUAZIONE LOCATIVA Attualmente il bene risulta libero e non locato. 10 VALUTAZIONE DELL IMMOBILE Si ritiene di scegliere il criterio valutativo del valore di mercato per comparazione diretta Valore di mercato per comparazione diretta Questo criterio valutativo è, come riportato in tutta la letteratura estimale, il criterio principe e si basa sulla comparazione diretta del bene oggetto di stima con beni ad esso similari, venduti nel recente passato, nel medesimo mercato immobiliare ed in regime di libero mercato. Elementi principali: 1. epoca di riferimento 2. consistenza ragguagliata (virtualizzata) 3. mercato omogeneo di riferimento 4. beni affini 5. prezzo unitario rilevato dal mercato Procedimento di stima: Vm b = v 0 * S p Dove: Vm b = valore di mercato di vendita del bene oggetto di stima v 0 = valore unitario di mercato preso a riferimento S p = superficie ragguagliata del bene oggetto di stima 10.2.a Epoca di riferimento di redazione perizia La perizia è stata redatta nel periodo settembre-novembre b Consistenza ragguagliata (virtualizzata). Per permettere di avere una lettura omogenea dei dati è necessario riferirsi a dei parametri di misura che tengano conto dell utilizzo delle superfici rispetto all utilizzo principale e di ogni altro fattore che si ritenga rilevante. Ciò si ottiene, come da prassi, applicando dei coefficienti di virtualizzazione alle Pagina 7

8 superfici lorde precedentemente indicate. Tali coefficienti possono riferirsi a quelli dettati dal D.P.R. 23 marzo 1998 n.138, ad altra fonte di settore riconosciuta (ad esempio Appendice per le stime del Consulente immobiliare) ovvero alla prassi dettata dalla peculiarità del mercato immobiliare di riferimento. È fondamentale tuttavia evidenziare, piano per piano, diversificando anche la destinazione d uso e il parametro di virtualizzazione utilizzato. CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE E COMMERCIALE PONDERATA EDIFICIO A Piano Destinazione Sup lorda Sup comm.le Coeff. di omogen. Sup comm.le ponderata Connettivo Verticale 19,8 0 Cavedi Tecnici 43,3 0 Locali Tecnici 40,7 0 0 Piano seminterrato Archivi 102,6 30% 30,78 Servizi igienici 10,3 100% 10,3 169,3 Depositi 2,9 30% 0,87 Connettivo Orizzontale 53,5 100% 53,5 Piano rialzato Totale piano seminterrato 273,1 169,3 95,45 Connettivo Verticale Uffici 167,31 100% 167, Connettivo Orizzontale 34,69 100% 34,69 Totale piano rialzato Connettivo Verticale 14,8 0 0 Piano ammezzato locali a servizio di uffici 25,9 25,9 100% 25,9 Totale piano ammezzato 40,7 25,9 25,9 Piano primo Piano secondo Piano terzo Connettivo Verticale 34,4 34,4 100% 34,4 Uffici 188,6 100% 188,6 Connettivo orizzontale ,4 100% 45 Balconi e Terazze 46,8 10% 4,68 Totale piano primo 314,8 314,8 242,96 Connettivo Verticale 30,5 0 0 Uffici 131,6 100% 131,6 180 Connettivo orizzontale 48,4 100% 48,4 Totale piano secondo 210, Connettivo Verticale 20,5 0 0 Uffici 170,3 100% 170,3 Connettivo orizzontale 17,1 189,6 100% 17,1 Balconi e Terrazze 2,2 10% 0,22 Totale piano terzo 210,1 189,6 187,62 Piano quarto Balconi e Terrazze % 27 Totale piano quarto Totale edificio A 1338,2 1108,6 960,93 Pagina 8

9 CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE E COMMERCIALE PONDERATA EDIFICIO B Piano Destinazione Sup lorda Sup comm.le Coeff. di omogen. Sup comm.le ponderata Connettivo Verticale 3,6 0 Piano interrato Archivi 31 30% 9,3 49 Deposito 18 25% 4,5 Totale piano interrato 52, ,8 Connettivo Verticale 8,3 8,3 100% 8,3 Piano terreno Uffici 33,14 100% 33,14 41,34 Connettivo orizzontale 8,2 100% 8,2 Totale piano terreno 49,64 49,64 49,64 Connettivo Verticale 6,75 0 Piano primo Uffici 40,67 100% 40,67 43,87 Connettivo Orizzontale 3,2 100% 3,2 Totale piano primo 50,62 43,87 43,87 Totale edificio B 152,86 142,51 107,31 CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE E COMMERCIALE PONDERATA EDIFICIO C Piano Destinazione Sup lorda Sup comm.le Coeff. di omogen. Sup comm.le ponderata Connettivo Verticale 2,4 0 Piano interrato Archivi 33,4 33,4 30% 23,38 Totale piano interrato 35,8 33,4 23,38 Connettivo Verticale 4,9 4,9 100% 4,9 Uffici 67,7 100% 67,7 Piano terreno Connettivo orizzontale 8,1 78,9 100% 8,1 Balconi e terrazze 3,1 10% 0,31 Totale piano terreno 83,8 83,8 81,01 Totale edificio C 119,6 117,2 104,39 CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE E COMMERCIALE PONDERATA EDIFICIO D Piano Destinazione Sup lorda Sup comm.le Coeff. di omogen. Sup comm.le ponderata Piano terreno box 43,18 43,18 100% 43,18 Totale edificio D 43,18 43,18 Pagina 9

10 Riepilogo superfici: Edificio Sup lorda (mq) Sup comm.le ponderata (mq) (Edifici A+B+C) A 1338,2 960,93 B 152,86 107,31 C 119,6 104,39 D 43,18 43,18 (1172,63) Totali 1653, , c Mercato omogeneo di riferimento La zona di riferimento delle fonti prese in considerazione è: Fascia/zona: Semicentrale/VALENTINO Codice di zona: C1 Microzona catastale n.: 9 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Terziaria 10.2.d Beni affini a quello da valutare sia per le caratteristiche sia per l apprezzamento all interno del mercato di riferimento Sono stati presi in considerazione beni a destinazione terziaria e Prezzo unitario rilevato dal mercato Fondamentale è la determinazione del prezzo unitario da porre alla base del procedimento sinteticocomparativo. Si dovrebbe giungere al prezzo unitario che più si avvicina al valore di mercato del bene oggetto della valutazione. Nella tabella sotto rappresentata si sintetizzano i valori di riferimento dei beni presi dalle offerte immobiliari. Inoltre vengono riportati i valori dell Osservatorio del Mercato Immobiliare, del Borsino immobiliare e dell Osservatorio FIAIP per la zona in cui ricade l immobile oggetto di valutazione. Fonte O.M.I. Osservatorio del Mercato Immobiliare Fonte Il borsino immobiliare Fonte Osservatorio F.I.A.P. Fonte Ricerca di mercato Destinazione Periodo di riferimento: secondo semestre 2015 Periodo di riferimento: settembre 2016 Periodo di riferimento: settembre 2016 Periodo di riferimento: settembre 2016 uffici 2000, , , ,00 box ,00 Pagina 10

11 I valori derivano dal periodo più recente disponibile per le varie fonti rispetto al momento di redazione della perizia. Come prezzo unitario per la presente stima si è considerato il valore pari a 2101,00 /mq per la parte uffici e 1800,00 /mq per la parte adibita a box. La ricerca di mercato è stata svolta sui siti immobiliare.it, casa.it e idealista.it analizzando vari beni per il periodo settembre Per i box si è svolta ricerca di mercato su vari siti internet e si stabilisce un valore medio pari a 1800,00 /mq. Sono stati considerati, rispetto all area cortile, n.10 posti auto e sulla base delle fonti O.M.I. Osservatorio del Mercato Immobiliare e Il borsino immobiliare si è stabilito un valore medio pari a 1400,00 /mq. Si considera una dimensione standard di uno stallo pari a 2,5mx5m=12,5mq che moltiplicato per il valore medio riscontrato si ottiene un totale di 17500,00 euro per posto auto. V = ( /mq uffici x mq)+ ( /mq box x mq)+(valore posto auto x n. posti auto) -5% per vincolo storico = (2101,00x1172,61)+(1800,00x43,18)+(17500,00x10) = ,00-5%= ,00 11 NOTE Considerato che il bene è soggetto a vincolo storico si è ritenuto congruo stimare un abbattimento, rispetto ai valori suddetti, pari al 5% per gli edifici oggetto di stima (fonte: Fattori eccezionali di differenziazione dell Appendice del Consulente Immobiliare autunno 2014). Come previsto dal D.P.R. 138/98 allegato C, l'area scoperta non è stata considerata in quanto non eccede il quintuplo della superficie catastale. 12 CONCLUSIONI Alla luce di quanto emerso dal processo valutativo sopra descritto è possibile indicare il più probabile valore di mercato ordinario dell immobile in esame, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, pari a: ,00 (euro all anno duemilionicinquecentottantamila/00) I Funzionari Arch. Elso Busca Arch Monica Donetto Firmato digitalmente ai sensi dell art. 21 d.lgs. 82/2005 Torino Lì, 28 novembre 2016 ALLEGATI Allegato 1 reportage fotografico Allegato 2 planimetrie catastali Pagina 11

12 Allegato 1 Fotografie palazzina A palazzina A

13 palazzina A palazzina A

14 palazzina B palazzina B

15 palazzina C palazzina C

16 palazzina D (box) palazzina D (box)

17 Allegato 2 Planimetrie catasto fabbricati

18 Data: 12/02/ n. T Richiedente: BLDCNZ74T48L219F Catasto dei Fabbricati - Situazione al 12/02/ Comune di TORINO (L219) - < Foglio: Particella: 85 - Subalterno: 5 > VIA PETRARCA FRANCESCO n. 44 piano: S1-T ; TO /12/2012 Ultima planimetria in atti Data: 12/02/ n. T Richiedente: BLDCNZ74T48L219F Totale schede: 3 - Formato di acquisizione: A3(297x420) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri

19 Data: 12/02/ n. T Richiedente: BLDCNZ74T48L219F Catasto dei Fabbricati - Situazione al 12/02/ Comune di TORINO (L219) - < Foglio: Particella: 85 - Subalterno: 5 > VIA PETRARCA FRANCESCO n. 44 piano: S1-T ; TO /12/2012 Ultima planimetria in atti Data: 12/02/ n. T Richiedente: BLDCNZ74T48L219F Totale schede: 3 - Formato di acquisizione: A3(297x420) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri

20 Data: 12/02/ n. T Richiedente: BLDCNZ74T48L219F TO /12/2012 Catasto dei Fabbricati - Situazione al 12/02/ Comune di TORINO (L219) - < Foglio: Particella: 85 - Subalterno: 5 > VIA PETRARCA FRANCESCO n. 44 piano: S1-T ; Ultima planimetria in atti Data: 12/02/ n. T Richiedente: BLDCNZ74T48L219F Totale schede: 3 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri

21 Data: 12/02/ n. T Richiedente: BLDCNZ74T48L219F Catasto dei Fabbricati - Situazione al 12/02/ Comune di TORINO (L219) - < Foglio: Particella: 85 - Subalterno: 10 > VIA PETRARCA FRANCESCO n. 44 piano: S1-T-1; TO /12/2012 Ultima planimetria in atti Data: 12/02/ n. T Richiedente: BLDCNZ74T48L219F Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A3(297x420) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri

22 Data presentazione:27/02/ Data: 12/02/ n. T Richiedente: BLDCNZ74T48L219F Catasto dei Fabbricati - Situazione al 12/02/ Comune di TORINO (L219) - < Foglio: Particella: 85 - Subalterno: 11 > VIA PETRARCA FRANCESCO n. 44 piano: S1; Ultima planimetria in atti Data presentazione:27/02/ Data: 12/02/ n. T Richiedente: BLDCNZ74T48L219F Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A3(297x420) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri

23 Data: 12/02/ n. T Richiedente: BLDCNZ74T48L219F Catasto dei Fabbricati - Situazione al 12/02/ Comune di TORINO (L219) - < Foglio: Particella: 88 - Subalterno: 101 > VIA PETRARCA FRANCESCO n. 44 piano: S1-T; TO /01/2013 Ultima planimetria in atti Data: 12/02/ n. T Richiedente: BLDCNZ74T48L219F Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A3(297x420) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri

24 Data: 12/02/ n. T Richiedente: BLDCNZ74T48L219F TO /12/2012 Catasto dei Fabbricati - Situazione al 12/02/ Comune di TORINO (L219) - < Foglio: Particella: 86 - Subalterno: 0 > VIA PETRARCA FRANCESCO n. 44 piano: T; Ultima planimetria in atti Data: 12/02/ n. T Richiedente: BLDCNZ74T48L219F Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297) 10 metri