Cosa succede quando il conduttore non paga?

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1 Cosa succede quando il conduttore non paga? Il rischio per un locatore di imbattersi in un inquilino moroso è oggi molto più elevato che in passato. Ma cosa accade nel momento in cui un inquilino diventa un problema perché non versa il canone? Non sono molte le persone, soprattutto tra i non addetti ai lavori, che possono vantare una visione complessiva del complesso procedimento di sfratto per morosità, sia nella sua fase processuale, sia nella sua fase esecutiva. Confidiamo che questa nostra sintetica guida possa risultare uno strumento utile sia ai locatore che al conduttore. Prima di raccontare la storia dello sfratto cominciamo col dire cosa si intende per contratto di locazione ad uso abitativo e quali sono gli obblighi delle parti contraenti. Il contratto di locazione costituisce la fonte primaria delle obbligazioni reciproche del locatore e del conduttore. La legge l.431/98 prevede la forma scritta per la stipula di validi contratti di locazione. I principali obblighi del locatore sono: 1. consegnare l immobile al conduttore in buono stato di manutenzione con tutte le pertinenze ad esso relative; 2. mantenere la cosa locata in stato da servire all uso convenuto. Gli obblighi principali del conduttore sono: 1. prendere in consegna la cosa ed osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l uso determinato nel contratto; 2. dare il corrispettivo nei termini convenuti. Il punto b ci porta nel cuore del nostro problema: cosa accade se il conduttore smette di pagare il canone? 1 / 9

2 Il mancato pagamento del canone di locazione, comprensivo degli aggiornamenti e delle maggiorazioni consensualmente pattuite, ed il mancato rimborso delle spese condominiali e degli oneri accessori legittimano il locatore a chiedere al Giudice la risoluzione del contratto ed il rilascio dell immobile da parte dell inquilino. Il legislatore con l art. 5 della L. 392/78 ha introdotto un criterio certo di gravità dell inadempimento prevedendo che quest ultimo sia grave quando: 1. il mancato pagamento del canone si protragga per oltre venti giorni dalla scadenza contrattuale; 2. il conduttore non abbia rimborsato oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone di locazione. Laddove si verifichi uno dei due presupposti menzionati il locatore potrà introdurre nei confronti dell inquilino inadempiente un procedimento di sfratto per morosità finalizzato ad ottenere dal Giudice un ordinanza di rilascio dell immobile. Contestualmente allo sfratto il locatore potrà richiedere che il Giudice emetta nei confronti del conduttore moroso un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni scaduti e di quelli che scadranno sino all esecuzione dello sfratto e delle spese di procedura. Sfratto: (non) basta la parola 2 / 9

3 Analizziamo ora le tappe che il locatore deve percorrere per liberare l appartamento dell inquilino insolvente. Si tratta di un percorso lungo e tortuoso che può durare anche molti mesi. Armiamoci di pazienza.. Diffida stragiudiziale In caso di mancato pagamento del canone è consigliabile, prima di rivolgersi ad un legale, diffidare l inquilino mediante una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno con la quale si chiede il pagamento dei canoni e degli eventuali oneri accessori arretrati con concessione di un breve termine per provvedere all incombenza. In difetto di riscontro il locatore dovrà rivolgersi, facendo riferimento alle sedi ASPPI provinciali, ad un avvocato specializzato in materia di locazioni che dia corso al procedimento di sfratto per morosità nei confronti dell inquilino moroso. Il procedimento di convalida Il procedimento per convalida di sfratto, che andiamo ad illustrare, è un procedimento speciale volto ad ottenere dal Giudice, in tempi più brevi rispetto a quello ordinario, la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento (morosità) ed il rilascio dell immobile da parte del conduttore. Come si svolge e cosa può accadere nel corso di questa complessa procedura? L intimazione di sfratto Il giudizio di convalida viene introdotto mediante un atto di citazione predisposto dal legale del locatore con il quale il conduttore viene chiamato a comparire davanti al Giudice entro il termine di venti giorni liberi (non si computa né il giorno iniziale, né quello finale) dalla notifica dell atto stesso. Notificazione dell atto di intimazione di sfratto Consapevole delle gravi conseguenze derivanti dalla mancata comparizione del conduttore moroso in giudizio il nostro legislatore ha previsto particolari e peculiari formalità di notificazione dell atto di intimazione. 3 / 9

4 L art. 660 c.p.c. prevede, infatti, che se l atto con il quale si intima lo sfratto non è ricevuto a mani proprie dal conduttore l Ufficiale Giudiziario deve spedire allo stesso l avviso dell effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata. Il mancato rispetto delle menzionate formalità comporta la nullità della notificazione e la conseguente nullità di tutta l attività processuale ed esecutiva successivamente svolta. L udienza di convalida All udienza di convalida il conduttore può comparire anche personalmente qualora non intenda opporsi allo sfratto. Se il conduttore, nonostante la regolare notificazione dell atto introduttivo, non compare o comparendo non si oppone, il Giudice emette il provvedimento di convalida (ordinanza) disponendo che il cancelliere apponga sull originale dell atto di intimazione la formula esecutiva (art. 663 c.p.c.). Le spese legali del procedimento sono, in tal caso, poste dal Giudice a carico del conduttore. L emissione dell ordinanza di convalida è subordinata all attestazione in udienza da parte del legale del locatore che la morosità del conduttore persiste. Nel provvedimento di convalida di sfratto per morosità il Giudice deve fissare un termine entro il quale il conduttore può rilasciare spontaneamente l immobile - massimo sei mesi ed in casi eccezionali dodici dalla data del provvedimento stesso. Se il conduttore si oppone L atto di intimazione recante l ordinanza di convalida e con apposta la formula esecutiva costituisce il titolo in forza del quale il locatore potrà intraprendere, in caso di mancato rilascio spontaneo dell immobile da parte del conduttore nel termine indicato dal Giudice, la procedura esecutiva per il rilascio. Ma non sempre tutto procede secondo i desideri del locatore e del suo legale. Cosa succede nel caso in cui il conduttore comparendo all udienza di convalida si 4 / 9

5 opponga allo sfratto sulla base di prove scritte? In questo caso il Giudice non può convalidare lo sfratto ed il procedimento proseguirà secondo il rito ordinario delle locazioni. Se, viceversa, l opposizione del conduttore non risulti fondata su prova scritta il Giudice su richiesta del legale del locatore può pronunciare ordinanza provvisoria di rilascio nei confronti del conduttore fermo restando che il giudizio proseguirà con il rito ordinario delle locazioni. In tal caso è opportuno precisare che in forza della menzionata ordinanza provvisoria il locatore potrà ottenere il rilascio dell immobile nel corso della causa. In caso di soccombenza, il locatore sarà, però, tenuto a reintegrare il locatore nella detenzione dell immobile, a pagare le spese legali di giudizio ed all eventuale risarcimento del danno subito dal conduttore. Il termine di grazia Nel caso in cui il conduttore compaia in giudizio, non contesti la morosità e manifesti comprovate difficoltà è legittimato a chiedere al Giudice una dilazione (c.d. termine di grazia) per il pagamento delle somme dovute al locatore. Il Giudice se ritiene che sussistano i menzionati presupposti concede con ordinanza al conduttore un termine massimo di novanta giorni (in casi eccezionali centoventi) per pagare l importo dovuto al locatore per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati maggiorato degli interessi legali e dalle spese di procedura liquidate dal Giudice stesso all udienza. Contestualmente al provvedimento di concessione del termine di grazia il Giudice fissa una nuova udienza non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato al fine di verificare l effettivo pagamento da parte del conduttore delle somme liquidate. In caso di pagamento di tutte le somme indicate dal Giudice entro il termine assegnato il giudizio si estingue ed il contratto di locazione resta in vita. 5 / 9

6 In difetto di pagamento integrale delle somme di cui sopra (anche solo degli interessi legali) il Giudice convaliderà lo sfratto per morosità fissando il termine per il rilascio dell immobile non oltre a sessanta giorni dalla scadenza di quello concesso per il pagamento. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, dopo anni di contrasti giurisprudenziali, hanno statuito che per i contratti ad uso diverso dall abitativo il conduttore non è legittimato a chiedere al Giudice il termine di grazia per sanare la morosità Sanatoria della morosità All udienza di convalida il conduttore può chiedere di pagare le somme dovute al locatore nella misura richiestagli dal locatore e le spese legali nella misura liquidata dal Giudice direttamente in udienza. In tale caso il giudizio di convalida si estingue. La sanatoria giudiziale della morosità è concessa dalla legge per tre volte nel corso del quadriennio antecedente l udienza di convalida. Il decreto ingiuntivo contestuale alla convalida Nell intimazione di sfratto per morosità il locatore ha facoltà di chiedere al Giudice di emettere un decreto ingiuntivo a carico del conduttore moroso. Tale provvedimento può essere emesso solo in caso di convalida dello sfratto ed ha per oggetto i canoni di locazione scaduti e quelli che scadranno sino all esecuzione dello sfratto. 6 / 9

7 Il decreto è esecutivo anche in pendenza del termine di opposizione da parte del conduttore. Inutile dire che la possibilità per il locatore di recuperare gli importi che gli sono dovuti è direttamente proporzionale all entità del patrimonio mobiliare od immobiliare di cui il conduttore dispone. L esecuzione di rilascio dell immobile La procedura di esecuzione forzata che consente al proprietario di riprendere possesso dell immobile può essere intrapresa solo dopo la data fissata per l esecuzione dal Giudice. Anche questa procedura si svolge per tappe. L atto di precetto Il precetto è l atto prodromico ad ogni forma di esecuzione forzata e, quindi, anche a quella per il rilascio d immobile. Il precetto per il rilascio deve essere notificato al conduttore e deve contenere: - l intimazione al conduttore a rilasciare l immobile entro dieci giorni dalla notifica del precetto stesso; - l avvertimento che in difetto di rilascio entro il termine di dieci giorni si procederà ad esecuzione forzata; - le parti e la data di notificazione del titolo esecutivo - l elezione di domicilio della parte istante nel comune ove ha sede il Giudice competente E importante, affinché non sorgano incertezze sull oggetto dell esecuzione, che il precetto contenga la sommaria descrizione dell immobile. 7 / 9

8 Il preavviso di rilascio Su istanza del locatore l Ufficiale Giudiziario notifica al conduttore un atto con cui preavvisa il conduttore del giorno e dell ora in cui si procederà per liberare l immobile da cose e persone ivi presenti. L atto in parola deve essere notificato al conduttore almeno dieci giorni prima della data fissata per lo sfratto. La fissazione della data d accesso è rimessa alla mera discrezionalità dell Ufficiale Giudiziario. L esecuzione dello sfratto L Ufficiale Giudiziario, nel giorno e nell ora stabiliti, sempre su istanza del locatore, munito del titolo esecutivo, del precetto e del preavviso di sfratto si reca presso l immobile da liberare ed immette il proprietario nel possesso dello stesso, redigendo verbale dell attività svolta. L Ufficiale Giudiziario può richiedere l intervento della Forza Pubblica in caso di pericolo o resistenza del conduttore. Spesso accade che per l assenza del conduttore, la mancanza di idonei mezzi, ad esempio di un fabbro per l apertura della porta ed il cambio della serratura dell unità immobiliare per cui si procede e, soprattutto per la mancata assistenza della forza pubblica, lo sfratto debba subire uno o più rinvii. 8 / 9

9 L indennità di occupazione Il locatore nelle more dell esecuzione (che può durare circa un anno) ha diritto di percepire dal conduttore l indennità di occupazione corrispondente all importo del canone già pagato, nonché il rimborso degli oneri accessori. E diritto del locatore chiedere all inquilino il risarcimento del danno che il ritardo nella riconsegna gli ha provocato. SEO by Artio 9 / 9

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