PROCEDURE E CALCOLI IMMOBILIARI...

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1 1 PROCEDURE E CALCOLI IMMOBILIARI 1 PROCEDURE E CALCOLI IMMOBILIARI Spese registrazione Preliminare Imposte agevolate Imposte agevolate 1 A casa Imposte agevolate 1 A casa costruttore Imposte ordinarie Imposte ordinarie 2 A casa Imposte ordinarie 2 A casa costruttore Plusvalenza immobiliare Registrare un contratto di locazione o affitto...5 Procedure e calcoli Immobiliari rev. 1 Pagina 1 di 5

2 1.1 Spese registrazione Preliminare Le spese di registrazione del Preliminare, indipendentemente se trattasi di acquisto prima casa o seconda casa, sono le medesime: Imposta su caparra 0,50 % della caparra Imposta su acconto 3 % sull'acconto Tributi Speciali (fissi) 3,72 Bolli (almeno 2) 14,62 cad. La registrazione del preliminare presso l Ufficio del Registro è obbligatoria dal 1986; in caso di mancata registrazione, la sanzione dell'evasione dell'imposta può arrivare fino al 240 % del dovuto. Esempio di registrazione preliminare o compromesso: Costo dell'immobile ,00 preliminare con una somma di ,00 di cui ,00 a titolo di caparra ed ,00 a titolo di acconto prezzo. Calcoli: Descrizione Imposta Calcolo Imposta Valore Imposta Imposta su caparra 0,50 % della caparra 50,00 Imposta su acconto 3 % sull'acconto 300,00 168,00 Tributi Speciali (fissi) 3,72 3,72 Bolli (almeno 2) 14,62 cad. 29,24 TOTALE / 550,96 Le imposte sono versate tramite mod. F24 ed ad ogni imposta corrisponde un codice: Imposta su caparra (codice agenzia delle entrate 104T) Imposta su acconto prezzo (codice agenzia delle entrate 104T) Imposta di registro (codice 109T) Tributi speciali (codice 964T). Le imposte su caparra e su acconto prezzo, sono detratte dalle imposte dell'atto definitivo. Le due marche da bollo vanno attaccate sulle copie del preliminare, almeno due devono essere le copie originali del preliminare, perché una rimane all'agenzia delle Entrate e l'altra è l'originale che può essere detenuta sia dall'acquirente che dal venditore, se invece ognuna delle parti (acquirente e venditore) volesse la sua copia registrata, allora per ogni copia originale va applicato una marca da bollo. Un bollo per ogni copia originale composta da non più di quattro facciate per un massimo di 100 righe totali. Ad ogni eccedenza un bollo in più. In caso di acquisto dal costruttore, vanno pagate solo le imposte fisse, in quanto le somme versate come anticipo o come caparra sono già soggette ad IVA. Procedure e calcoli Immobiliari rev. 1 Pagina 2 di 5

3 In caso di acquisto tramite Agenzia Immobiliare, le spese dovute per la registrazione del preliminare vanno consegnate all'agente che le inserirà in fattura. Ovviamente tali spese sono esenti da IVA in quanto anticipazioni del cliente, ai sensi dell'art. 15 del DPR 633/ Imposte agevolate Imposte agevolate 1 A casa Le imposte dovute dall'acquirente in caso di acquisto 1 casa (tassazione agevolata) acquisto da privato: Descrizione imposta Valore imposta Registro 3 % Contrariamente a quanto succede per la registrazione dei preliminari, gli atti definitivi o rogiti, non tengono conto, ai fini della tassazione, del reale prezzo di acquisto ma del valore catastale o se vogliamo del valore fiscale del bene (meccanismo prezzo-valore). Supponiamo di avere acquistato l'immobile dell'esempio precedente per il valore di ,00, ma che ha una rendita catastale di 550,00. Ai fini dell'imposta, la rendita catastale viene aggiornata e moltiplicata per un coefficiente di 115,50 (se prima casa), il valore che esce fuori dalla moltiplicazione non è altro che il valore fiscale dell'immobile, che diventa base imponibile di calcolo. Esempio calcolo delle imposte: R. C. 550,00 x 115,50 = ,00 il Notaio arrotonderà per eccesso ad ,00 quindi: ,00 x 3 % = 1.920,00 (imposta di registro) a questa vanno sommate le due imposte fisse (ipotecaria e catastale) di 168,00 e sottratte le due imposte proporzionali della registrazione del preliminare quindi: 1.920, , ,00 = 2.256,00-300,00-50,00 = 1.906,00 (imposte per l'acquisto della casa) Imposte agevolate 1 A casa costruttore Le imposte dovute dall'acquirente in caso di acquisto 1 casa (imposte agevolate) acquisto da costruttore: I.V.A. 4 % Nel caso di acquisto dal costruttore il prezzo dichiarato in atto non può, per ovvie ragioni, essere diverso dal reale prezzo pagato, quindi le imposte, IVA in questo caso, vanno pagate al costruttore che provvederà all'emissione della regolare fattura. Quindi si avrà: prezzo acquisto ,00 x 4% = 4.000,00 come IVA + le tre imposte da 168,00 per un totale di 3.496,00. Procedure e calcoli Immobiliari rev. 1 Pagina 3 di 5

4 1.3 Imposte ordinarie Imposte ordinarie 2 A casa Le imposte dovute per l'acquisto di una 2 casa o imposte ordinarie acquisto da privato: Registro 7 % Ipotecaria 2 % Catastale 1 % Supponiamo sempre di avere acquistato l'immobile per il valore di ,00, ma che ha una rendita catastale di 550,00. Ai fini dell'imposta, la rendita catastale viene aggiornata e moltiplicata per un coefficiente di 126,00, il valore che esce fuori dalla moltiplicazione non è altro che il valore fiscale dell'immobile, che diventa base imponibile di calcolo. Esempio; R. C. 550,00 x 126,00 = ,00 il Notaio arrotonderà per eccesso ad ,00 quindi: ,00 x 10 % (che è la somma delle tre imposte) = 7.000,00 a questa vanno sottratte le due imposte proporzionali della registrazione del preliminare quindi: 7.000,00-300,00-50,00 = 6.650,00 (imposte per l'acquisto della casa) Imposte ordinarie 2 A casa costruttore Le imposte 2 casa o imposte ordinarie acquisto da costruttore: IVA 10 % Nel caso di acquisto dal costruttore vale tutto come l'acquisto della prima casa, con differenza sostanziale nell'aliquota dell'imposta (10%), e cioè, il prezzo dichiarato in atto non può, per ovvie ragioni, essere diverso dl reale prezzo pagato, quindi le imposte, IVA in questo caso, vanno pagate al costruttore che provvederà all'emissione della regolare fattura. Quindi si avrà: prezzo acquisto ,00 x 10% = ,00 come IVA + le tre imposte da 168,00 per un totale di , Plusvalenza immobiliare Dal primo gennaio 2006 è stato introdotto un nuovo regime di tassazione, la plusvalenza immobiliare, imposta che colpisce i venditori. Lo scopo di questa imposta è di contrastare le speculazioni immobiliari, infatti colpisce tutte quelle vendite effettuate nei cinque anni dall'acquisto, di immobili acquistati o ricevuti per donazione, sempre che il donante abbia acquistato tale immobile da meno di 5 anni. Invece la plusvalenza non diventa rilevante ai fini della tassazione se l'immobile è stato adibito ad abitazione principale del proprietario o di un suo familiare. La plusvalenza non è altro che la differenza tra il valore di vendita e quello di acquisto, il risultato è da moltiplicare per il valore dell'imposta che ammonta al 20%. Procedure e calcoli Immobiliari rev. 1 Pagina 4 di 5

5 Quindi se ho acquistato l'immobile nel 2003 al prezzo di ,00 ed oggi 2007 vendo il mio immobile al prezzo di ,00 dovrò pagare la plusvalenza che vado a calcolare come segue: Prezzo di vendita ,00 - prezzo di acquisto ,00 = ,00 (plusvalenza) valore della plusvalenza ,00 x aliquota di imposta 20% = , Registrare un contratto di locazione o affitto Registrare un contratto di locazione o affitto: Descrizione imposta Valore imposta Registro 2% canone annuo Tributi speciali (fissi) 3,72 Bolli almeno 2 14,62 Per registrare un contratto di locazione o affitto, basta presentarsi, entro 30 giorni dalla data di sottoscrizione, all'agenzia delle Entrate della propria provincia ed esibire il contratto locazione, un impiegato calcolerà le imposte da versare tramite mod. F/23. In effetti il calcolo è semplicissimo, basta solo moltiplicare il canone di locazione mensile per i 12 mesi ed il risultato usarlo come base imponibile per l'imposta. Un piccolo esempio: locazione mensile pari ad 500,00 per un contratto classico 4 + 4; determiniamo il canone annuo moltiplicando 500,00 x 12 sarà uguale ad 6.000,00 (base imponibile). Ora dobbiamo moltiplicare la base imponibile per il valore dell'imposta quindi 6.000,00 x 2 % sarà uguale ad 120,00, adesso possiamo adoperare due scelte, la prima, che è quella di registrare il contratto per un anno, ma poi dobbiamo ricordarci che ogni anno deve essere registrato entro e non oltre il 30 giorno della data di sottoscrizione, oppure registrare il contratto per l'intero periodo cioè dei primi 4 anni. A seconda della nostra scelta andremo a compilare il modello F/23, perché cambieranno i "Codice Tributo", che per l'intero periodo assumerà il valore di 107T, e l'importo da pagare sarà 120,00 x 4 + 3,72 (tributi speciali). Se invece vogliamo registrare il contratto annualmente dovremo far attenzione a differenziare il codice tributo, per la prima annualità il codice sarà 115T, mentre, per le annualità successive, sarà 112T, ovviamente i tributi speciali vanno pagati solo la prima volta, e ogni anno andranno pagate sempre 120,00. Attenzione: I bolli vengono apposti sulla facciata del contratto, 1 bollo ogni quattro facciate per non più di 100 righe, ad ogni eccedenza un bollo in più. I bolli ne sono due perché almeno due devono essere le copie da esibire all'agenzia delle Entrate. Ostuni, luglio 2013 Raffaele Calabrese Consulente Immobiliare I dati e le informazioni contenuti sono aggiornati alla data di emissione del presente documento. L autore è esonerato da qualsivoglia responsabilità per errore e/o omissione. Procedure e calcoli Immobiliari rev. 1 Pagina 5 di 5