NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE Napoli Evoluzione delle compravendite. Settore residenziale Settore non residenziale (1)

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 NAPOLI NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE 2 1 Evoluzione delle compravendite Figura 1 Settore residenziale Settore non residenziale Numero di compravendite II sem. I sem. Numero di compravendite 1. 2 II sem. I sem II sem I sem Var.% ann. 1,5 1,7,,2,,2 3,7, II sem I sem Var.% ann. 2,1 19, 7, 1,5,2 1, 1,5 19,5 Terziario + Commerciale + Produttivo Nota: il secondo semestre 2 è un preconsuntivo, così come la variazione % annua. Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate Lo scenario del mercato immobiliare napoletano appare ancora non ben delineato. In linea con le osservazioni di carattere generale che si raccolgono nelle altre grandi città, emerge un quadro fatto di segnali non univoci. Da un lato sembra essersi arrestato in maniera definitiva lo scivolamento verso il basso delle compravendite. Dall altro, valori e canoni sono ancora in fase discendente e la ripresa della domanda non appare sufficientemente solida per ridare slancio alla ripresa in tempi brevi. Nel settore residenziale si registra una domanda di acquisto e locazione che tende a stabilizzarsi, a fronte di un offerta che continua ad essere leggermente crescente. Questo trend si riflette nell andamento delle compravendite, che per l anno 2 dovrebbero risultare stabili (oltre 5.3) e confermare il livello dell anno scorso, nonché nella dinamica dei prezzi e canoni, ancora in calo. Nel settore non residenziale il maggiore dinamismo delle compravendite, previste in crescita di quasi il 2% rispetto all anno precedente, non è sufficiente a creare i presupposti per un inversione di tendenza dei valori di vendita, che diminuiscono ancora, sia nel comparto direzionale sia in quello commerciale. Tale trend deriva, anche in questo caso, dalla dinamica ancora divergente tra un offerta che continua a crescere e una domanda che, invece, tende a stabilizzarsi senza eccessivi slanci. Tale processo di repricing investe il mercato napoletano in maniera più marcata di quanto si registri nella media delle grandi città italiane. Dal momento di picco 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica.

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 massimo, infatti, il calo dei prezzi e canoni a è stato superiore a quello medio relativo alle 13 grandi città monitorate, a sottolineare quanto la crisi del settore abbia particolarmente pesato in questo contesto. Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 25 = 1) N.I. 25 = N.I. 25 = Abitazioni Uffici Negozi Abitazioni Uffici Negozi Le previsioni per i prossimi mesi non consentono in questo senso di immaginare scenari di ripresa confortanti. Non si attendono, infatti, grandi slanci né dal lato delle transazioni, che rimarranno stabili o in debole crescita in tutti i comparti, né da quello dei valori, che rimarranno in territorio negativo pur con intensità decrescente. Al di là dell evidente correlazione tra processi di ripresa del mercato immobiliare e fattori macroeconomici e creditizi, per il mercato napoletano pesa, in maniera anche più rilevante rispetto ad altre città, la questione della riconversione dell industria immobiliare e della capacità di accelerare i processi di riqualificazione e rigenerazione urbana che potrebbero portare nuovo respiro e dinamismo allo sviluppo della città. Da troppo tempo alcuni cantieri che dovevano avviare un opera di profonda trasformazione della città di risultano bloccati (è il caso ad esempio della rigenerazione di Est, o di Bagnoli). Il lancio di un tavolo permanente tra Regione e Comune per sbloccare alcune di queste impasse sembra, in questo senso, un elemento confortante per gli sviluppi dei prossimi mesi. Allo stesso modo, è possibile guardare con nuova speranza al rilancio del processo di valorizzazione di Bagnoli, che dovrebbe essere rilanciato da Invitalia a partire dai primi mesi del 21. In questo senso, il periodo appare particolarmente delicato perché con il lancio della nuova programmazione europea potrebbero essere avviati alcuni cantieri potenzialmente in grado di ridisegnare il volto della città. Un azione corale in tal senso appare sempre più urgente anche perché diventerebbe una delle leve del rilancio dell industria immobiliare: ad oggi, oltre il % del patrimonio abitativo a versa in uno stato pessimo o mediocre, a fronte di una media italiana del 1% (fonte Istat). Già da solo questo dato è sufficiente a far immaginare quanto rilevante potrebbe essere un piano di rigenerazione, efficientamento e valorizzazione di scala metropolitana. 1

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (secondo semestre 2) Mercato della compravendita Tempi di vendita Sconti (%) di pregio.77 1, 7,2 1, 2.27,2 1,9 7,2 17, 1.97, 1,,3 1, 1.1 3,3 5, 9,5 19, ,5 2,, 17, ,2 7,, Mercato della locazione ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) di pregio 19,,5,,1 13,3,3 3,, 9 1,7 5,1,9 71,2,2,1, 9,,5,7 5,1 97, 3,9 5,1 Media semplice Il mercato delle abitazioni napoletano segue una dinamica per così dire lineare: a fronte di un aumento dell offerta, il debole incremento della sem. (%) ann. (%) domanda non è sufficiente a di pregio 5.,5 1, contrastare il trend negativo dei prezzi. 3.57,3 1, Tuttavia, le dinamiche relative alle 2.3 1,2 2, diverse zone della città mostrano ,2,5 andamenti non uniformi. Le zone di , 2,7 pregio, centrali e semicentrali registrano, infatti, una riduzione dei ,1 valori decisamente più contenuta rispetto alle zone periferiche della città. Il discorso è quasi opposto per quanto riguarda il mercato della locazione: nelle zone centrali e semicentrali i canoni si riducono maggiormente rispetto alla periferia, dove stazionari o in leggera crescita. Queste dinamiche avvalorano quanto si è registrato nel corso degli anni di crisi del mercato immobiliare, durante i quali si è assistito a un progressivo spostamento di parte della domanda dall acquisto verso la locazione. Questo spostamento, indotto dalla riduzione del potere d acquisto e dall indisponibilità dell offerta creditizia, non mostra tuttavia caratteri strutturali. Tavola 2 Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (secondo semestre 2) 17

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 Sono sufficienti un pur precario miglioramento delle condizioni economiche e una ripresa dell offerta di credito per spostare nuovamente l asticella delle preferenze verso l acquisto. In particolare, nel mercato napoletano, sembra emergere un evidente spaccatura tra chi ha migliorato la propria condizione economica e si orienta ad acquistare preferendo però le zone centrali, e chi invece, permanendo in una situazione di difficoltà economica, si orienta verso l affitto, privilegiando per questo motivo le zone più convenienti. Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione Tempo di vendita Tempo di locazione Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) % Per il secondo anno di fila si riducono sia i tempi medi di vendita sia lo sconto medio praticato sul prezzo, a sottolineare proprio come la leggera ripresa del mercato residenziale sia concentrata sulle compravendite più che sul mercato locativo. In quest ultimo segmento, infatti, la leggera dilatazione dei tempi di locazione è certamente il segnale di un mercato non particolarmente dinamico. Senza dubbio contribuisce alla ripresa delle compravendite anche una maggiore offerta creditizia. Nel 2, infatti, la componente di compravendite sostenute da mutuo cresce in maniera rilevante, passando dal 5% al 1%. Focus sul mercato residenziale (secondo semestre 2) Domanda per acquisto e locazione Ricorso al mutuo da parte degli acquirenti 5,3% 3,1%,% 51,5% Domanda per locazione,1% 7,% 5,3% 3,5% Compravendite senza mutuo 3,7% 3,9% 3,%,5% Domanda per acquisto 39,9% 52,2% 5,7% 1,5% Compravendite con mutuo

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 Mercato degli uffici Tavola 3 Uffici Principali indicatori di mercato (secondo semestre 2) Mercato della compravendita Tempi di vendita Sconti (%) ,3 2,7 1, 1, ,2,2 1, 1, terziaria 1.9 1, 3,9 1, 1, ,, 11,5 22, ,2 3, 1,5 1, ,2 1, 17, Mercato della locazione ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) 177 2,1 1, 5,,7 7 2, 2,,1,9 terziaria 13 1, 3,, 5, 7, 7,7, 9 1, 2,7,5 5, 9 1,, 5, Media semplice Figura 5 Figura Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) % Uffici Tempi medi di vendita e di locazione Tempo di vendita Tempo di locazione Sebbene il mercato non residenziale nel suo complesso abbia avuto una performance nel 2 in deciso miglioramento rispetto all anno precedente, con una crescita delle compravendite prevista pari al 19%, il comparto direzionale permane in continua difficoltà. In particolare, mentre si registra un incremento dal lato dell offerta in vendita, la domanda rimane debole, risultando in una diminuzione semestrale dei prezzi degli uffici che è quasi doppia rispetto alla media delle grandi città. 19

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 Sul versante locativo i segnali non sono migliori: le dinamiche di domanda e offerta sono le medesime, risultando in un ennesima contrazione dei canoni. Ulteriori segnali di stallo del mercato direzionale vengono anche dai tempi medi di vendita e dallo sconto medio praticato sul prezzo. Mentre, infatti, nel 21 si era registrato un primo, timido, miglioramento di questi due indicatori, per il 2 si segnala un incremento di entrambi. Mercato dei negozi Tavola Negozi Principali indicatori di mercato (secondo semestre 2) Mercato della compravendita Tempi di vendita Sconti (%) , 7,1, ,9,, ,1 3,7 11,5 21,5 2. 1,7 9, 1, ,3 9,7 1, Mercato della locazione ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) 39, 1,2 3, 7,1 23,1,2 5,,7 13 2, 3,3,7 7, 199,9 1,,, , 2,2,2 7,3 Media semplice Figura 7 Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) Negozi Tempi medi di vendita e di locazione % Tempo di vendita Tempo di locazione

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2 Pur non potendo parlare di vera e propria ripresa, certamente il comparto commerciale è l ambito di minore criticità all interno della componente non residenziale del mercato immobiliare napoletano. Rispetto al mercato direzionale, infatti, il trend della domanda sia di acquisto che di locazione non è completamente negativo, in particolare nelle zone centrali. Le compravendite del 2 sono previste in crescita del 25% rispetto allo scorso anno. Questa dinamica non è sufficiente a portare in terreno positivo l andamento dei prezzi e canoni, che tuttavia diminuiscono con un intensità simile a quella delle altre grandi città. A testimonianza che il mercato dei negozi a stia continuando su una strada di faticosa ripresa, i tempi medi di vendita e locazione si riducono per il secondo anno consecutivo, così come lo sconto medio praticato sul prezzo continua lungo una curva discendente. Mercato dei capannoni industriali Figura 9 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (secondo semestre 2) Capannoni nuovi Prezzo medio Media urbana 93 Media 13 città 1. 9 Variazione annuale (%) 2,9 2, Rendimento da locaz. (%) 7,,9 3 Capannoni usati Prezzo medio Variazione annuale (%) 3, 3,5 Rendimento da locaz. (%) 7,7 7, Tempo di vendita Tempo di locazione Il mercato degli immobili ad uso produttivo a non è ancora uscito dalla fase di forte contrazione. La domanda, sia per l acquisto che per la locazione, rimane molto bassa e non ci sono segnali di una ripresa a breve termine, mentre l offerta, non trovando acquirenti e locatari, permane stabile o in leggero aumento. A, per concludere un contratto di vendita di un capannone servono oltre 1 mesi, e per concludere una locazione ci vogliono mediamente 1 mesi. Sono i numeri di un comparto ancora in crisi profonda, in cui l unico elemento positivo da segnalare è la riduzione dell intensità della variazione negativa dei prezzi, a segnalare che forse si sta per raggiungere un livello dei prezzi di equilibrio. 1