Construction Contracts IAS 11. UNIVERSITA BERGAMO International Financial Reporting

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1 Construction Contracts IAS 11 1 International Financial Reporting

2 Introduzione Obiettivi ü Identificare le parti coinvolte nel progetto ü Elencare e descrivere le tipologie di contraenti coinvolte ü Definire le principali attività svolte dal Contractor nella realizzazione della commessa di costruzione 2

3 Introduzione Obiettivi (continua) ü Identificare le tre fasi cruciali nel ciclo di vita di una commessa ü Definire la modalità di gestione delle modifiche in corso d opera ü Descrivere i cambiamenti nel mercato tradizionale delle commesse di costruzione 3

4 Introduzione Obiettivi (continua) ü Descrivere i principi contabili IAS IFRS ü Analizzare le principali problematiche e le caratteristiche del sistema di controllo interno 4

5 1. Il settore delle costruzioni 2. Le tipologie contrattuali 3. Trattamento contabile IAS IFRS 4. Esercitazione 5. Il sistema di controllo - Cenni 5

6 Ambito del settore Le fasi di una commessa ü Progettazione e architettura ü Servizi di costruzione ü Project management 6

7 Ambito del settore Progettazione e Architettura ü Studi di fattibilità ü Disegni concettuali e dettagliati ü Progettazione Elettrica, Meccanica e Strutturale ü Analisi del sito 7

8 Ambito del settore Servizi di costruzione ü General Construction ü Specialty Construction ü Preparazione del sito ü Progetti di infrastruttura ü Costruzione dell impianto e dell edificio ü Installazione dell attrezzatura elettrica e meccanica 8

9 Ambito del settore Project Management ü Pianificazione del progetto ü Gestione della costruzione ü Approvvigionamento ü Controllo di qualità ü Controllo delle variazioni 9

10 Segmenti del settore delle commesse di costruzione Privato Pubblico Residenziale Abitazioni Private Abitazioni Sovvenzionate Commerciale Uffici Parchi Hotel/Motel Scuole Pubbliche Strutture Militari Civile Ferrovie Ponti e Strade sull acqua (Conservazione e sviluppo) Industriale Centrali Energetiche Raffinerie Impianti chimici Altre Strutture Manifatturiere Stabilimenti Pubblici (Militari) 10

11 La realizzazione della commessa I Contractors ü General Contractor ü Prime Contractor - Capofila ü Società di costruzioni ü Società di ingegneria - progettazione ü Subcontractor 11

12 Le tipologie Contrattuali 1. Chiavi in mano ( Full Turnkey ) ü ü ü Ingegneria Costruzione Gestione e controllo 2. Chiavi in mano parziale ( Partial Turnkey ) ü Gestione della fase di ingegneria da parte del committente (in tutto o in parte) ü General contractor per la costruzione 12

13 Le tipologie Contrattuali 3. Il contratto tradizionale ü Committente - costruttore ü Costruzione e ingegneria gestite direttamente dal committente. ü Subappalto di parti della costruzione ü Construction Manager Contratto spacchettato 13

14 Il contratto chiavi in mano ( Full Turnkey ) Contratto chiavi in mano Committente General contractor Ingegneria Costruzione Subappaltatori 14

15 Il contratto chiavi in mano parziale ( Partial Turnkey ) Chiavi in mano parziale Partial Turnkey Committente Società di ingegneria Processo principale o piano di produzione Ingegneria del committente Funzioni di supporto Ingegneria General Contractor Subappaltatori ingegneria Subappaltatori Costruzione 15

16 Contratti Tradizionali Committente - Costruttore Committente Funzione ingegneria Funzione costruzione Subappaltatori Società costruzione 16

17 Contratti Tradizionali Construction Manager Contratto spacchettato Committente Società di ingegneria Subappaltatori Construction manager Capocantiere 17

18 Ambito del settore Le fasi di una commessa ü Pianificazione preliminare ü Ingegneria e progettazione ü Gestione dei materiali, costruzione e start-up 18

19 Fasi della commessa Pianificazione preliminare ü Business Plan ü Piano tecnico di prodotto ü Piano di esecuzione di Progetto ü Strategia di contratto 19

20 Fasi della commessa Ingegneria e progettazione ü Stima dettagliata dei costi ü Pianificazione di dettaglio ü Disegno dettagliato ü Preparazione dei piani di lavoro 20

21 Fasi della commessa Gestione dei materiali ü Prodotti di massa ü Componenti prefabbricate ü Attrezzature di ingegneria standard ü Attrezzature di ingegneria specializzate ü Gestione sul campo ü Servizi (GC/Subcontractors) ü Gestione dell attrezzatura sul campo Start-Up ü Piano di Start-Up ü Commissioning ü Project Close-Out Costruzione ü Pre- work ü Realizzazione ü Smobilitazione 21

22 Reporting e Attività di controllo Le attività di controllo ü Project Management Reporting ü Registrazione dei dati finanziari ü Analisi delle Operazioni ü Gestione dei Subcontractor 22

23 Misurazione della Performance nella fase di Costruzione La misurazione delle performance ü Controllo dell approvvigionamento e dell immagazzinaggio ü Pianificazione del lavoro e controllo ü Gestione delle attrezzature e delle facilities ü Reporting ü Controllo 23

24 I megaprogetti I mega progetti ü Autostrade ü Gallerie ü Ponti ü Centrali elettriche ü Piattaforme petrolifere off-shore CIO-16 24

25 Le tendenze del Settore ü Cambiamento del ruolo dei Costruttori ü Aumento generale nella velocità di costruzione ü Completamento puntuale delle opere ü Costruzione veloce (Fast track construction) ü Project financing 25

26 Indicatori di settore Le tendenze del mercato ü ü ü ü ü ü ü ü ü Sovra capacità in molti settori Richiesta di fonti di finanziamento Ciclicità Economica Innovazione Tecnologica Anzianità delle infrastrutture e delle facilities Regolamentazione Ambientale Budget di investimento pubblico e problemi Finanziari Trend Demografico Mercati internazionali e concorrenza 26

27 1. Il settore delle costruzioni 2. Le tipologie contrattuali 3. Trattamento contabile IAS IFRS 4. Esercitazione 5. Il sistema di controllo - Cenni 27

28 Commesse a lungo termine In base alla modalità di determinazione del prezzo complessivo dell opera vengono individuati due tipi di contratti : ü Contratti a prezzi predeterminati ü Contratti basati sul costo (c.d. Cost plus ) 28

29 Commesse a lungo termine Contratti a prezzi predeterminati L impresa si impegna a realizzare l oggetto del contratto in cambio di un corrispettivo predeterminato, generalmente attraverso una gara di appalto. Il principio del prezzo predeterminato può essere temperato da clausole che riducono i rischi dell impegno assunto quali: ü revisione prezzi ü incentivi legati alle prestazioni (qualità, tempi, ecc.) Altre variazioni di prezzo possono essere prodotte da lavori supplementari (varianti) concordati con il committente. 29

30 Strategie di prezzo e rischi Contratti a prezzi determinati ü Lump sum Ambito definito con chiarezza e condiviso Il Committente conosce in anticipo il costo totale Il Contractor assume il rischio del progetto che viene gestito tramite un costante controllo dei costi e il confronto con il dettaglio del progetto ü Piano tariffario (Prezzo unitario) Ambito del progetto definito con minore chiarezza Il Committente assume il rischio dovuto all incertezza sull accuratezza delle stime quantitative Il Contractor assume il rischio di realizzare la commessa al prezzo concordato contrattualmente 30

31 Commesse a lungo termine Contratti basati sul costo ( Cost plus ) Il corrispettivo dell opera è fondato sui costi sostenuti, maggiorati di un certo importo a titolo di profitto, determinato contrattualmente. Generalmente tali contratti vengono accuratamente definiti nelle loro componenti di costo per evitare controversie (es. allocazione dei costi generali, consulenze, manutenzioni, ecc.) 31

32 Strategie di prezzo e di rischio Contratti basati sul costo ( Cost plus ) ü Costo più una percentuale del costo ü Costo più un compenso fisso Il Committente rimborsa al Contractor tutti i costi concordati più un compenso fisso contrattuale Il Committente assume la maggior parte dei rischi, ma nega al Contractor la possibilità di ottenere margini potenzialmente superiori connessi all incertezza della realizzazione (tipici dei contratti a prezzo fisso) 32

33 Strategie di prezzo e di rischio Costo Rimborsabile (segue) ü Prezzo Massimo Garantito Ambito non definibile in modo chiaro come nei contratti a prezzo fisso Se i costi sono inferiori al Prezzo Massimo Garantito, il Committente e il Contractor condividono i risparmi basati su alcuni indicatori concordati Se i costi superano il Prezzo Massimo Garantito senza cambiamenti nell ambito del progetto, il Contractor deve sopportare le spese addizionali ü Costo più incentivi 33

34 Strategie di prezzo e di rischio Rischi Committente ü Prezzo Fisso: Lump-Sum ü Prezzo Fisso: Piano Tariffario ü Prezzo Massimo Garantito Rischi Contractor ü Costo più compenso Fisso 34

35 Schema Costi-Rischi per i contratti di costruzione Prezzo Fisso Prezzo Unitario Costo più percentuale di costo Costo più Compenso fisso Massimo Garantito Costo più Incentivi Coefficiente di Rischio Basso Medio Alto Committente Contractor 35

36 Documenti Contrattuali ü Offerta ü Contratto ü Condizioni Generali ü Clausole contrattuali ü Piano di Progetto ü Addendum contrattuali 36

37 Stima del Prezzo ü Offerta originaria ü Change orders varianti formalizzate ü Claims richiesta di corrispettivi aggiuntivi ü Revisione prezzi ü Bonus 37

38 Claims Variazioni di costo per: ü Ritardi causati dal cliente ü Errori di disegno e progettazione ü Clausole di rescissione ü Cambiamenti di ordine non approvati o contestati ü Altri costi non preventivati 38

39 1. Il settore delle costruzioni 2. Le tipologie contrattuali 3. Trattamento contabile IAS IFRS 4. Esercitazione 5. Il sistema di controllo - Cenni 39

40 Finalità ed ambito di applicazione Commesse la cui esecuzione ricade, di solito, tra due o più esercizi Stabilisce criteri per l appaltatore di attribuzione dei ricavi e dei costi E basato sui criteri di rilevazione del Framework Fornisce linee guida pratiche Il principio IAS 11 sia applica sia alle commesse ultrannuali (durata > ai 12 mesi) che a quelle infrannuali (durata < ai 12 mesi) 40 40

41 Definizione di commessa a lungo termine Contratto stipulato specificatamente per la costruzione di un bene o di una combinazione di beni strettamente connessi o interdipendenti in termini di: progettazione tecnologia e funzione o la loro utilizzazione finale 41 41

42 Tipi di commesse Commesse a prezzo fisso stabilisce un prezzo fisso, o una quota fissa per unità di prodotto (più clausole di revisione del prezzo) Commesse a costo più margine l appaltatore è rimborsato a costi definiti, più una percentuale su tali costi o un margine fisso Combinazione Ad esempio commesse a costo più margine con un prezzo massimo 42 42

43 Combinazioni di commesse a lungo termine Gruppo di commesse negoziate come un pacchetto unico Commesse strettamente connesse ad un singolo progetto con un margine di profitto globale Commesse realizzate simultaneamente o in sequenza continua 43 43

44 Suddivisione di commesse a lungo termine Sono presentate offerte separate per ciascun bene I beni sono oggetto di negoziazioni separate, con la possibilità di accettare o rifiutare la parte della commessa relativa a ciascun bene Si possono identificare costi e ricavi di ciascun bene 44 44

45 Ricavi di commessa Ricavo Prezzo = ± concordato Variazioni ± Revisioni richieste ± Pagamento Incentivi Fair Value del corrispettivo della commessa (stima) Nella misura in cui è probabile che essi rappresentino ricavi veri e propri e Se è possibile determinarli in modo attendibile 45 45

46 Costi di commessa Costi diretti Costi indiretti Lavoro e materiali Ammortamento impianti e macchinari Spostamento e locazione impianti e macchinari Assicurazione Progettazione generica Spese generali di commessa [Oneri finanziari] Progettazione Rettifiche e garanzie Reclami Costi specificatamente addebitabili Costi di sviluppo e costi generali di amministrazione previsti nelle clausole contrattuali 46 46

47 Costi di commessa... Costi non addebitabili costi generali amministrativi (salvo siano rimborsati) costi di vendita costi di ricerca e sviluppo (salvo siano rimborsati) ammortamento di impianti e macchinari non utilizzati in una particolare commessa Cut-off costi dalla data di stipulazione del contratto alla data di completamento della commessa costi precedenti alla stipula del contratto? 47 47

48 Rilevazioni dei ricavi ricavi totali di commessa costi di completamento stadio di avanzamento Possono essere misurati con attendibilità e É probabile che i benefici economici affluiranno all impresa? SI RISULATO ATTENDIBILE Metodo della percentuale di completamento NO RISULTATO NON ATTENDIBILE Costi contabilizzati a C/E Ricavi = costi recuperabili 48 48

49 Metodo della percentuale di completamento Ricavi e costi devono riflettere la percentuale di lavoro completato (matching) Lo stato di avanzamento può essere misurato come: costi sostenuti/ costi totali di commessa ispezione del lavoro svolto completamento di una quantità fisica del lavoro di commessa Attività future escluse dai costi sostenuti alla data di riferimento 49 49

50 Stima non attendibile Quando non c è alcuna stima attendibile i ricavi devono essere rilevati solo nei limiti dei costi di commessa sostenuti che è probabile recuperare i costi di commessa devono essere rilevati come costi nell esercizio nel quale sono sostenuti Perdita attesa rilevazione immediata Quando le incertezze vengono meno utilizzo del metodo della percentuale di completamento 50 50

51 Perdite attese La perdita attesa deve essere rilevata immediatamente come costo senza tenere conto: se il lavoro della commessa è iniziato dello stato di avanzamento dei proventi da altre commesse 51 51

52 Cambiamenti nelle stime Il risultato è basato sulle stime correnti dei ricavi e dei costi di commessa L effetto del cambiamento deve essere rilevato nel conto economico dell esercizio corrente e negli esercizi successivi (IAS 8) 52 52

53 Rilevazioni nello Stato Patrimoniale Costi sostenuti alla data X Più: Proventi rilevati X X meno: Perdite rilevate X Fatturazione ad avanzamento dei lavori X (X) Ammontare dovuto dal/(al) committente X 53 53

54 Informativa integrativa Informativa integrativa generale l ammontare dei ricavi di commessa rilevati come ricavo nell esercizio; i criteri utilizzati per determinare i ricavi di commessa rilevati nell esercizio; e i criteri utilizzati per determinare lo stato di avanzamento delle commesse in corso Per ogni commessa in corso l ammontare complessivo dei costi sostenuti e degli utili rilevati (meno le perdite rilevate) a quella data l ammontare degli anticipi ricevuti l ammontare degli importi trattenuti 54 54

55 1. Il settore delle costruzioni 2. Le tipologie contrattuali 3. Trattamento contabile IAS IFRS 4. Esercitazione 5. Il sistema di controllo - Cenni 55

56 Caso pratico Metodo della percentuale di completamento 56 56

57 Esercitazione STIMA INIZIALE (Milioni di Lire) Ricavo totale contrattuale Costi totali previsti Profitto lordo stimato (16%) 57

58 Esercitazione Al termine degli esercizi 1, 2 e 3 lo stato avanzamento lavori è il seguente (milioni di Lire): Anno 1 Anno 2 Anno 3 Totale Importo fatturato (1) Costi sostenuti: - lavoro materiale e subappalti variazione rimanenze (500) costi indiretti (1) di cui Lire milioni fatturati ed incassati a titolo di anticipazione contrattuale e recuperati in ciascun esercizio per Lire milioni a seguito della fatturazione dei lavori (per semplicità si è ipotizzato un avanzamento dei lavori costante) 58

59 Esercitazione Nel corso dell esercizio 2 è stata infatti apportata una modifica al contratto originario che comporta un incremento del ricavo contrattuale di Lire milioni e dei costi stimati per Lire milioni. Nel corso dell esercizio 4 viene effettuato il collaudo dell opera da parte del committente. 59

60 Esercitazione Valutare la commessa con il metodo della percentuale di completamento alla fine di ciascuno dei quattro esercizi. Predisporre le scritture contabili per la rilevazione di quanto sopra indicato e presentazione (schematica) del bilancio per ciascuno dei quattro esercizi. 60

61 Esercitazione Anno 1 Anno 2 Anno 3 Totale Ricavi previsti Costi sostenuti nell esercizio Costi accumulati alla data Costi totali stimati % completamento 32,86 62, Ricavo di competenza Profitto lordo % profitto 16,0 16,9 16,5 16,5 61

62 1. Il settore delle costruzioni 2. Le tipologie contrattuali 3. Trattamento contabile IAS IFRS 4. Esercitazione 5. Il sistema di controllo - Cenni 62

63 Fattori da considerare Le tipologie di costo caricate sull analitico di commessa Materiali Arrivo del materiale sul cantiere Approvazione da parte capo commessa Comunicazione mensile materiale ricevuto in termini di % su ordine originale Stanziamento extracontabile Fattura Mensilmente Carico a commessa COGE Chiusura annuale Commessa in valutazione Carico a commessa COAN Stanziamento civilistico Servizi Opere Stato Avanzamento Lavori SI Approvazione capo commessa Carico a commessa COGE Commessa in valutazione NO Rapporto mensile capo commessa Determinaz. % avanzamento Stanziamento extracontabile Carico a commessa COAN Stanziamento civilistico Consulenze Fattura Verifica conformità ordine Commessa in valutazione Ingegneria Rapporti orari mensili (time sheet) Approvazione capocommessa Commessa in valutazione Tariffa Il caso di un general contractor di medie dimensioni Sistema di contabilità non integrato 63

64 Fattori da considerare Le tipologie di costo caricate sull analitico di commessa Costi per materiali e servizi Il caso di un general contractor di grandi dimensioni Sistema di contabilità integrato 64

65 Fattori da considerare Le tipologie di costo caricate sull analitico di commessa Costi di ingegneria (tariffa interna) Il caso di un general contractor di grandi dimensioni Sistema di contabilità integrato 65

66 Fattori da considerare Le tipologie di costo caricate sull analitico di commessa Costi di ingegneria (tariffa interna) Il caso di un general contractor di grandi dimensioni Sistema di contabilità integrato 66

67 Fattori da considerare ü Analisi e discussione dell andamento economico e finanziario della commessa - descrizione generale della commessa - Il confronto storico dei budget di commessa - L effetto catch-up 67

68 Fattori da considerare L effetto catch-up L'aggiornamento delle stime può comportare una variazione dei costi e dei ricavi e, quindi, del margine operativo di commessa. L'effetto delle variazioni del margine di commessa stimato, relativamente ai lavori eseguiti, è di competenza dell'esercizio in cui l'aggiornamento si verifica (metodo della rideterminazione o del "catch up"). La variazione del margine di commessa stimato incide positivamente o negativamente nella valutazione a fine esercizio dei lavori eseguiti a tale data e, fermo rimanendo il valore dei lavori all'inizio dell'esercizio, i suoi effetti si riflettono interamente sul valore della produzione dell'esercizio. L effetto catch up è determinato da: Variazione percentuale della marginalità di commessa dell anno n+1 rispetto all anno n (Kappa) X costi cumulati totali su commessa nell anno n 68