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1 mediazione per immobiliare notarili specializzato ICOSTI DELLA COMPRAVENDITA La parcella del notaio più cara a Parigi e InSpagna e Francia pesano le tasse di trasferimento In Italia per l agenzia si paga dall i al 3%% dipaola Dezza Lascelta o meno di comprare una abitazione o cambiare la casa dove si vive deve necessariamente fare i conti con i costi accessori della transazione, dalla l agenzia alla parcella del notaio, dalle imposte sulla compravendita alle tasse relative al mutuo laddove ci sono. E in un momento di crisi economica e, quando lo sforzo per acquistare un abitazione è più impegnativo, anche questi esborsi hanno un loro peso sulla cifra complessiva. Una ricerca di Nomisma ha paragonato la spesa per il notaio e il ruolo del professionista in cinque Paesi europei ( Italia, Francia, Spagna, Germania e Regno Unito ), con un occhio al costo dell attività notarile sia nei Paesi di " civil law " ( dove esiste la figura del notaio, 86 Nazioni nel mondo ) sia in quelli di " common law " ( dove tale figura è Inmolti Paesi la mediazione è a carico soltanto della parte venditrice e pu? sfiorare anche il 6%% della transazione sostituita da avvocati specializzati in real estate ).«Lanostra ricerca - dice Marco Marcatili, analista di Nomisma e coordinatore del report - mostra come nel prossimo futuro un notaio debba porsi sempre più come consulente per non essere vissuto solo come voce di costo». Il Comitato regionale dei consigli dell Emilia-Romagna ha poi elaborato delle tabelle di confronto dei costi complessivi di una transazione immobiliare relativa a una abitazione da 25omila euro con mutuo ipotecario da 15omila euro ( in Italia circa il 60%% delle compravendite viene realizzato con un mutuo, dato Nomisma ). Alle quali Casa24 ha aggiunto la spesa per l agenzia immobiliare. «I costi vanno dai euro ( più Iva del 21%% ) in Spagna ai euro complessivi in Italia ( di cui euro più Iva per l atto del mutuo ) fino ai circa euro in Francia e Regno Unito» spiega il notaio del distretto di Bologna Rita Merone. Sul costo complessivo pesano diverse imposte : in Italia 5o euro per ciascuna l imposta ipotecaria e catastale e il 2%% del valore catastale dell immobile come imposta di registro per la prima casa ( 9%% per la seconda ), oppure l imposta di trasferimento in Francia ( nel caso in esame euro circa ) o in Spagna (6-10%% del valore dell abitazione ) Analizzando. un atto di compravendita con mutuo si vede come Regno Unito e Stati Uniti ( Paesi nei quali è in vigore il sistema di common law ) spicchino sia per le transazioni senza mutuo sia per quelle effettuate con mutuo per i livelli più alti del compenso corretto. In Germania - dove esiste una tariffa vincolante per tutta la Nazione - il notaio non esegue il pagamento dell imposta relativa alla compravendita e non è responsabile della sua liquidazione e percezione. Non solo :la pubblicità immobiliare degli atti non viene eseguita direttamente dal notaio, ma attraverso un magistrato che opera in preture di zona e sovrintende ai registri tavolari. Il compenso aggiuntivo per gli adempimenti tavolari è percepito direttamente dagli uffici preposti. In Spagna registrazione dell atto e pubblicità immobiliare vengono eseguiti dai Registradores, funzionari pubblici pagati dal cittadino. Nel Regno Unito solo in teoria si potrebbe acquistare un immobile senza rivolgersi ad un avvocato ( solicitor ), ma in realtà è praticamente impossibile ottenere un finanziamento bancario senza l intervento dell avvocato nel segmento del real estate. Gli avvocati devono essere due : uno per il venditore e uno per l acquirente. «Esiste in Inghilterra il Land Registry, simile al nostro Catasto, i cui dati possono per? non contemplare taluni diritti di terzi sugli immobili» dice Meroni., dell istituzione e della tenuta dei Registri o Archivi immobiliari, con dati sicuri e affidabili per la certezza dei trasferimenti immobiliari e anche per un risparmio economico nell acquisto. Si segnala su tale argomento anche un importante Forum previsto in Vietnam per i112 e 13 dicembre / 5

2 pesano per? altre voci di costo significative. Per esempio in Francia l imposta di trasferimento per una casa da 25omila euro è di quasi 15mila euro e in Spagna è compresa tra il 6 e il 10%% del valore dell abitazione ( nel nostro caso 15mila-25mila euro ). In Italia l imposta di registro è contenuta per le prime case ( da quest anno al 2%% ), mentre per le seconde abitazioni è del 9 per cento. E i costi di mediazione? Non sempre sono a carico di chi acquista casa. In Italia i costi di agenzia vanno dall i a13%%, ma sempre più si stabilizzano nella parte bassa della forchetta ( in tempi di crisi si contratta quasi sempre ) e sono a carico sia del venditore sia dell acquirente. In Inghilterra Quanto costa acquistare un abitazione Tasse e costo del notaio in euro per un abitazione da Euro con mutuo da Euro CIMS.il. =jm ME I I i E?MME II FRANCIA Euro 111 Compenso totale del notaio con Iva 1? Imposta di trasferimento i vanno dallo 0,5%% fino al 4%% del valore dell immobile e sono a carico del venditore. Imposta di pubblicazione Normalmente la percentuale va dal 2%% al 4%%. In Francia la provvigione massima è del 6%% ed è pagata in genere dal venditore.in Germaniala commissione d agenzia per Tasse relative al mutuo 125 cifre superiori a 55mila euro oscilla tra il 3%% e il 6%%, in Spagna dal z5%% a13%% e anche qui è a carico del venditore. ITALIA?RIPRODUZIONE RISERVATA 7.609Euro Compenso totale del notaio + Iva ( 22%% ) Imposta ipotecaria e catastale Imposta di registro ( 2%% prima casa ) Tasse relative al mutuo di cui per il mutuo Ipotizzato un valore catastale di 200 mila euro 2 / 5

3 Compenso totale del notaio +Iva ( 21%% ) REGNO UNITO 5.800E / 8.700Euro i GERMANIA E / Euro Compenso avvocati compravendita e mutuo / Compenso del notaio con Iva Iva sul compenso ( 20%% ) E 502 / Tassa di registrazione i prezzi a Londra sono più alti che nel resto del Regno Unito t Tassa di acquisto ( Grunderwerbsteuer ) Tassa di registrazione catastale ( 0,6-1%% ) / Spese di registrazione libro fondiario,50 : dell Emilia-Romagna SPAGNA E / Euro mar i gei Imposta di trasferimento ( 6-10%% ) / Compenso del registrador sulla compravendita 136,20 Compenso del registrador sul mutuo,44 Tasse relative al mutuo ( 0,75-1,5%% ) P / / 5

4 Quali completamente la mediamente più pienamente In LE SUCCESSIONI InFrancia l eredepaga di Dario Aquaro Prezzi competitivi, redditività, imposte vantaggiose, qualità della vita. che siano i motivi che guidano i cittadini residenti in Italia a investire negli immobili all estero, al momento della scelta è bene avere chiare anche le conseguenze successorie e l eventuale trattamento fiscale a cui sarebbero sottoposti gli eredi, che possono trovarsi a dover pagare aliquote elevate, con franchigie ( quote di patrimonio esenti da tasse ) e agevolazioni ben lontane da quelle italiane. Basti pensare alla Francia, spiegano i notai, dove le aliquote vanno dal 5 al 40%% per i parenti in linea retta, in base al valore del bene ( per un appartamento di «criterio scissionista, lasciando al solo Paese straniero la tassazione dei beni che si trovano sul suo territorio - spiega Ugo Friedmann del Consiglio notarile di Milano - in molti altri, tra cui l Italia, esiste per i residenti un principio di worldwide taxation : l imposta si applica in relazione a tutti i beni ovunque situati». A livello europeo si sta studiando una soluzione per arginare i fenomeni di doppia imposizione al di là di quanto previsto nei trattati fiscali bilaterali ( che spesso non eliminano del tutto il problema ). L Italia ha firmato convenzioni con Usa, Svezia, Regno Unito, Danimarca, Israele, Grecia e Francia ( ma non ad esempio con la Germania e la Spagna che invece prevedono regole penalizzanti per i non residenti ). In assenza di convenzione si applica comunque il credito d imposta : l articolo 26 del Dlgs 436 / 90 prevede che dal tributo successorio si detraggano le imposte pagate all estero in dipendenza della stessa successione e in relazione ai beni lì presenti, «fino a concorrenza della parte dell imposta di successione proporzionale al valore dei beni stessi». Un meccanismo che, in ragione delle diverse regole su soggetti passivi, aliquote, franchigie eccetera, pu? comunque non sterilizzare tassazione. Italia, lo ricordiamo, ci sono tre aliquote : 4%%, con franchigia di un milione, per coniuge o parenti in linea retta ; 6%%, con franchigia di loomila euro, per fratelli o sorelle ; 8%% per altri soggetti Si tratta di aliquote basse rispetto ad altri Paesi ; quindi, anche se grazie al credito d imposta la tassa in Italia si azzera, non si recupera quanto in più pagato all estero.in caso si sia pagato invece meno, sarà dovuta la sola differenza. Oltre il fisco, c è poi l aspetto civilistico, cioè le regole che ogni Stato prevede in caso di successione. Ad esempio la cosiddetta legittima in Italia è molto " " restrittiva e non permette di disporre del proprio patrimonio, mentre in altri Stati si è più liberi. «11 regolamento Ue 650 / 2012 che entrerà in vigore 1117 agosto 2015, ma di cui si pu? già tener conto se si fa testamento - aggiunge Friedmann - introduce il certificato successorio europeo e semplifica le procedure : il criterio di individuazione della legge applicabile sarà quello della residenza abituale del defunto al momento della morte, salvo la possibilità di scegliere la legge dello Stato in cui si ha la cittadinanza al momento della scelta o della morte».?riproduzione RISERVATA 3oomila euro, si paga ad esempio il 20%% ) : vero che il coniuge è esente, ma il figlio gode di una franchigia di " soli " loomila euro e non è così favorito come in Italia ( limite a un milione ). Per gli altri eredi, a seconda del legame con il de cuius, le aliquote vanno poi dal 35 al 60%% In. Inghilterra, invece, la franchigia è di 325mi1a sterline, indipendentemente dalla parentela : quanto eccede è soggetto ad aliquota de140%% e il trasferimento in favore del, coniuge è esente da imposta. In Germania, in virtù del valore del bene, le aliquote variano dal7 a130%% per parenti in linea retta, dal 15 al 43%% per fratelli, sorelle, nipoti, e da130 al 50%% per altri soggetti ; ma c è una franchigia individuale da ioomila a 5oomila euro per i trasferimenti in linea retta o fra coniugi. 4 / 5

5 A Perchè comunale La ILPRELIEVO FISCALE Dalla property tax alle imposte comunali Possedereuna casa all estero è un investimento che va denunciato al Fisco italiano, compilando il quadro RW nella dichiarazione dei redditi. su quell immobile si paga l Ivie, l imposta sugli immobili all estero introdotta dal governo Monti e pari allo 0,76%% del valore dell immobile catastale nei Paesi europei, ma se manca si usa il valore d acquisto ), e si pagano le imposte sul reddito da locazione, che concorre a formare reddito imponibile. Quanto costa allora avere una seconda casa a Parigi, a Berlino o Londra, ma anche negli Stati Uniti? Tenuto conto che dall Ivie è possibile dedurre l eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui è situato l immobile, in Germania si paga una tassa di proprietà ( chiamata Grundsteuer, l equivalente dell Imu ). «? la principale tassa e si paga a prescindere dall uso dell immobile ( uso proprio o locazione ) - dicono da Optimum asset management -.Questa tassa, sebbene stabilita nella sua genericità dal governo centrale tedesco, è di fatto federale in quanto le aliquote sono decise su base federale e locale». Berlino ( ma anche a Francoforte ) bisogna moltiplicare il valore dell immobile determinato dal competente ufficio locale per l aliquota imponibile federale pari allo 0,35%%. «L ammontare pagato in termini di Grundsteuer in Germania è detraibile dall Ivie in Italia e l Ivie non si paga qualora immobiliari al 28%% per case oltre i due milioni comperate da acquirenti esteri che non hanno qui la residenza principale. Bisogna aggiungere poi la counciltax ( tassa ) 0,5-3 :,5%% del valore dell immobile. In Francia le tasse sulla proprietà sono : taxe foncière, la quale è dovuta dal proprietario, varia a seconda delle regione e viene scomputata dall Ivie, e l imposta patrimoniale che si applica solo se il patrimonio è superiore ai.,3 milioni l : aliquota è Calo 0,5%% e 1 1,5%%. «In Spagna si paga una imposta sugli immobili con aliquote che variano tra 0,4%% e 1,1%% sul valore catastale ( generalmente inferiore rispetto al valore di mercato ), sia che si tratti di prima che di seconda casa» dicono dallo studio legale Dla Piper. Local property tax in Irlanda è stata introdotta nel 2013 e va da 90 euro per una casa sotto loomila euro a euro. - P. De.?RIPRODUZIONE RISERVATA nelsuo complesso non superi zoo curo» dicono ancora da Optimum. Se non si è residenti e non si percepiscono altri redditi, l aliquota base è de115%% che deve essere applicata al reddito da locazione ( qualore questo non sia sufficientemente alto da far scattare un aliquotamaggiore ). Datale importo possono essere dedotti alcuni costi come l ammortamento dell immobile che di solito è pari al 2%% all anno. A New York sulla proprietà immobiliare si pagano property taxes ammali dell a del valore di mercato dell asset. A Londra, dove in genere si acquista un diritto di proprietà per 99 anni ( leasehold ), dal 2015 entra in vigore la tassa sul capital gain nelle compravendite 5 / 5