FOGLIO INFORMATIVO MUTUO IPOTECARIO A STATI DI AVANZAMENTO LAVORI

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1 FOGLIO INFORMATIVO relativo al MUTUO IPOTECARIO A STATI DI AVANZAMENTO LAVORI INFORMAZIONI SULLA BANCA Banca di Credito Cooperativo di Sassano SOCIETA COOPERATIVA Sede Legale: Sassano (SA) - Via Provinciale del Corticato Tel: /2 -Fax: Sede Amministrativa: Sala Consilina (SA) - Via Santa Maria della Misericordia Tel: segreteria@sassano.bcc.it / Web: Registro delle Imprese della CCIAA di Salerno - C.F Iscritta all'albo delle banche tenuto dalla Banca d'italia al n Cod. ABI 8039 Iscritta all'albo delle Società Cooperative n. A Iscritta al Registro Unico degli Intermediari Assicurativi e Riassicurativi tenuto dall IVASS al n. D Aderente al Fondo di Garanzia dei Depositanti del Credito Cooperativo Aderente al Fondo di Garanzia degli Obbligazionisti del Credito Cooperativo Aderente al Fondo Nazionale di Garanzia ex d.lgs. n 415/1996 CHE COS È IL MUTUO IPOTECARIO Il mutuo ipotecario a stati di avanzamento lavori è un finanziamento a medio e lungo termine, il cui rimborso viene garantito da ipoteca su immobili. Il finanziamento è per una parte erogato immediatamente al momento della stipula del contratto, mentre le altre somme sono rese disponibili nel corso dell avanzamento dei lavori, con atti di erogazione e quietanza da stipularsi per atto pubblico o per scrittura privata autenticata e da annotare a margine dell ipoteca, rilasciata a garanzia del finanziamento. L iscrizione ipotecaria viene effettuata al momento della stipula del contratto di mutuo, e successivamente, al momento del rilascio della quietanza da parte del beneficiario del finanziamento, va eseguita l annotazione delle ulteriori erogazioni a margine dell iscrizione ipotecaria già presa, che conserva sempre il suo grado. La durata medio lunga del prestito permette di beneficiare di un regime fiscale agevolato (imposta sostitutiva ai sensi del D.P.R. 29/9/1973, n. 601). Se il mutuo è concesso a persone fisiche, può ricorrere una polizza assicurativa a copertura del rimborso del credito in caso di morte, invalidità o disoccupazione del cliente. I TIPI DI MUTUO E I LORO RISCHI Mutuo a tasso fisso Rimangono fissi per tutta la durata del mutuo sia il tasso di interesse sia l importo delle singole rate. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato. Il tasso fisso è consigliabile a chi vuole essere certo, sin dal momento della firma del contratto, della misura del tasso, degli importi delle singole rate e dell ammontare complessivo del debito da restituire, indipendentemente dalle variazioni delle condizioni di mercato. Aggiornato al 10 Settembre 2014 Pagina 1 di 8

2 Mutuo a tasso variabile Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite, secondo l andamento di uno o più parametri di indicizzazione fissati nel contratto. Il rischio principale è l aumento imprevedibile e consistente dell importo o del numero delle rate. Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell importo delle rate. Rischi specifici legati alla tipologia di contratto Nei mutui che prevedono un tasso variabile può essere stabilito un tasso minimo (floor) o massimo (cap). In questi casi, indipendentemente dalle variazioni del parametro di indicizzazione, il tasso di interesse non può scendere al di sotto del minimo o salire al di sopra del massimo. Il contratto inoltre può prevedere che la banca, in presenza di una giusta causa, possa modificare nel corso del rapporto e anche in senso sfavorevole al cliente, le condizioni contrattuali ed economiche ad eccezione del tasso di interesse, osservando le prescrizioni contenute nell art.118 del d.lgs.385/93. Il mutuo ipotecario a stati di avanzamento lavori può avere ad oggetto l erogazione di somme in valuta estera, per cui il rimborso deve essere effettuato nella stessa valuta. In tal caso può verificarsi nel corso del rapporto un aumento del valore della valuta estera prescelta rispetto all euro, con un conseguente aggravio di oneri (rischio di cambio) per il cliente. La mancata realizzazione delle opere secondo il progetto approvato impedisce l erogazione delle ulteriori somme. Per saperne di più: La guida pratica al mutuo, che aiuta a orientarsi nella scelta, è disponibile sul sito presso tutte le filiali e sul sito della Banca. ONI SULLA BANCA CONDIZIONI ECONOMICHE QUANTO PUÒ COSTARE IL MUTUO IPOTECARIO A STATI DI AVANZAMENTO LAVORI Tasso annuo effettivo globale (TAEG) riferito ad un mutuo ipotecario di euro ,00 della durata di 10 anni, con rata mensile di 1.187,02, al tasso nominale fisso del 7,50% 8,104% Tasso annuo effettivo globale (TAEG) riferito ad un mutuo ipotecario di euro ,00 della durata di 10 anni, con rata mensile di 1.087,74 al tasso variabile inizialmente del 5,55% pari al TUR (parametro) + 5,50 punti (spread) 6,031% In caso di mutui che prevedono un tasso variabile, il TAEG ha valore puramente esemplificativo, essendo calcolato sulla base del valore iniziale del tasso e ipotizzando che questo resti immutato per tutta la durata del contratto. Oltre al TAEG vanno considerati altri costi, ad esempio le spese notarili, gli oneri fiscali diversi dall imposta sostitutiva (che è già inclusa nel TAEG) e le spese di assicurazione dell immobile ipotecato. Aggiornato al 10 Settembre 2014 Pagina 2 di 8

3 VOCI Importo massimo finanziabile Durata minima Durata massima Modalità di calcolo degli interessi COSTI L importo del finanziamento non può essere superiore alle seguenti percentuali del valore di stima del bene immobile su cui iscrivere ipoteca: 80%, nel caso in cui il finanziamento sia finalizzato all acquisto di immobili residenziali destinati a prima casa di abitazione del richiedente o di componenti il proprio nucleo familiare; 75%, nel caso in cui il finanziamento sia destinato all acquisto di immobili residenziali o alla loro ristrutturazione; 50% in tutti gli altri casi o destinati all acquisto di immobili non residenziali. Mesi 18 Mesi 360 Gli interessi sono calcolati con riferimento all anno civile (365 giorni). Se il tasso è indicizzato, gli interessi possono essere calcolati osservando il criterio dell anno commerciale (360 giorni). MUTUI A TASSO FISSO Tasso di interesse nominale annuo 7,50% Parametro di riferimento Non Previsto Spread Non Previsto Tasso di interesse di preammortamento Pari al tasso di ammortamento Tasso di mora 1 punto in più del tasso contrattuale in vigore al momento della mora MUTUI A TASSO VARIABILE INDICIZZATO AL TUR TASSI MASSIMI Parametro di indicizzazione TUR (Tasso Ufficiale di Riferimento per le operazioni di rifinanziamento, rilevato dalla Banca Centrale Europea- Fonte informativa Il Sole 24 ore ) Il TUR verrà aggiornato ed avrà effetto dalla data indicata dalla stessa Banca Centrale Europea Ultima rilevazione al 10/09/2014 Spread Tasso minimo Tasso massimo Tasso di interesse di preammortamento Tasso di mora 0,05% 5,50 punti 4,50% Non stabilito Pari al tasso di ammortamento 1 punto in più del tasso contrattuale in vigore al momento della mora Aggiornato al 10 Settembre 2014 Pagina 3 di 8

4 SPESE MASSIME PIANO DI AMMORTAMENT O Spese per la stipula del contratto Spese per la gestione del rapporto Istruttoria 0,25% sull importo erogato con un minimo di Euro 200,00 ed un massimo di Euro 1.000,00 Perizia tecnica Euro 300,00 Spese notarili Assicurazione immobile Gestione Pratica Incasso rata con addebito automatico in conto corrente con addebito RID con pagamento per cassa Secondo la Tariffa notarile Assicurazione contro i danni di incendio e scoppio dell immobile ipotecato per tutta la durata del finanziamento con vincolo a favore della Banca. Il costo dell assicurazione viene determinato in base alle tariffe applicate dalla compagnia di assicurazione di norma determinate secondo il valore del bene assicurato Euro Zero Euro 1,75 Euro 5,00 Euro 5,00 Spese per comunicazioni periodiche in forma cartacea Euro 1,50 Spese per altre comunicazioni, ad eccezione di quelle concernenti variazioni unilaterali Euro 1,50 Spese per informazioni o comunicazioni ulteriori o più frequenti rispetto a quelle previste ai sensi di legge, richieste dal cliente, ovvero trasmesse, su richiesta del cliente con strumenti diversi da quelli previsti nel contratto Euro 1,50 Variazione/restrizione di ipoteca Euro Zero Accollo mutuo Euro Zero Sospensione pagamento rate Euro Zero Cancellazione di Ipoteca A carico della Banca Rilascio elaborazioni e conteggi Euro 10,00 Rilascio Certificazione Interessi Passivi Euro 10,00 Tipo di ammortamento Francese Tipologia di rata Costante Periodicità delle rate Mensile/bimestrale/trimestrale/semestrale/ annuale ULTIME RILEVAZIONI DEL PARAMETRO DI RIFERIMENTO (PER I MUTUI A TASSO FISSO) Parametro di riferimento Data Valore Non Previsto Aggiornato al 10 Settembre 2014 Pagina 4 di 8

5 ULTIME RILEVAZIONI DEL PARAMETRO DI INDICIZZAZIONE (PER I MUTUI A TASSO VARIABILE) (Fonte informativa Il Sole 24 ore ) Parametro di indicizzazione Data Valore TUR (Tasso Ufficiale di Riferimento per le operazioni di ,05% rifinanziamento, rilevato dalla Banca Centrale Europea) Il tasso applicato al singolo contratto può essere diverso, a seconda del valore del parametro al momento della stipula. Prima della conclusione del contratto è consigliabile prendere visione del piano di ammortamento personalizzato allegato al documento di sintesi. CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA PER MUTUI A TASSO FISSO Tasso di interesse applicato Durata del finanziamento (mesi) Importo della rata mensile per ,00 di Se il tasso di interesse aumenta del 2% Se il tasso di interesse diminuisce del 2% dopo 12 mesi capitale dopo 12 mesi 7,50 % ,79 Non previsto Non previsto 7,50 % ,02 Non previsto Non previsto 7,50 % ,01 Non previsto Non previsto 7,50 % ,59 Non previsto Non previsto 7,50 % ,22 Non previsto Non previsto (*) Solo per i mutui che hanno una componente variabile al momento della stipula. CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA PER MUTUI A TASSO VARIABILE - PARAMETRO TUR - Tasso di interesse applicato Durata del finanziamento (mesi) Importo della rata mensile per Euro ,00 di capitale Se il tasso di interesse aumenta del 2% dopo 12 mesi (*) Se il tasso di interesse diminuisce del 2% dopo 12 mesi (*) 5,55% , , ,34 5,55% , , ,96 5,55% ,74 923,46 768,05 5,55% ,71 803,86 634,92 5,55% ,93 699,65 508,12 (*) Solo per i mutui che hanno una componente variabile al momento della stipula. (**) fermo restando il tasso floor del 4,50% Il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) previsto dall art. 2 della legge sull usura (legge numero 108/1996), relativo ai mutui con garanzia ipotecaria, può essere consultato in filiale e sul sito internet SERVIZI ACCESSORI Polizza assicurativa a copertura del rimborso del credito in caso di morte accidentale del cliente Non Prevista ALTRE SPESE DA SOSTENERE Al momento della stipula del mutuo il cliente deve sostenere costi relativi a servizi prestati da oggetti terzi: Imposta sostitutiva 0,25% oppure 2% della somma erogata Aggiornato al 10 Settembre 2014 Pagina 5 di 8

6 Tassa ipotecaria Ove prevista tempo per tempo dall Amministrazione finanziaria TEMPI DI EROGAZIONE Durata dell istruttoria: 30 giorni lavorativi, dalla presentazione della documentazione completa, per le richieste riguardanti posizioni con un rischio complessivo fino a euro ; 40 giorni lavorativi, dalla presentazione della documentazione completa, per le richieste riguardanti posizioni con un rischio complessivo superiori a euro e fino a euro ; 45 giorni lavorativi, dalla presentazione della documentazione completa, per le richieste riguardanti posizioni con un rischio complessivo superiori a euro Disponibilità dell importo: entro un massimo di 30 giorni dalla stipula del contratto. ESTINZIONE ANTICIPATA, PORTABILITA E RECLAMI Estinzione anticipata Il cliente può estinguere anticipatamente in tutto o in parte il mutuo con un preavviso di almeno 15 giorni senza pagare alcuna penale, compenso o onere aggiuntivo. L estinzione totale comporta la chiusura del rapporto contrattuale con la restituzione del capitale ancora dovuto tutto insieme prima della scadenza del mutuo. Risoluzione del contratto e decadenza dal beneficio del termine In determinate ipotesi (ad es.: mancato pagamento della rata; vicende riguardanti il cliente o gli eventuali garanti che incidendo sulla loro situazione patrimoniale, finanziaria o economica pongono in pericolo la restituzione delle somme alla banca), il contratto si scioglie a richiesta della banca, che, conseguentemente, ha diritto di ottenere l immediato pagamento di quanto dovutole. Portabilità del mutuo Nel caso in cui, per rimborsare il mutuo, il cliente ottenga un nuovo finanziamento da un altra banca/intermediario, il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio commissioni, spese, oneri e penali). Il nuovo contratto mantiene i diritti e le garanzie del vecchio. Tempi massimi di chiusura del rapporto La banca conclude gli adempimenti connessi alla richiesta del mutuatario entro 30 giorni decorrenti dalla data dell integrale pagamento di quanto dovutole a seguito del recesso. Reclami I reclami vanno inviati all Ufficio Reclami della banca (indirizzo Sassano, Via Provinciale del Corticato, CAP o all indirizzo segreteria@sassano.bcc.it), che risponde entro 30 giorni dal ricevimento. Se il cliente non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta entro i 30 giorni,può rivolgersi a: Arbitro Bancario Finanziario (ABF). Per sapere come rivolgersi all Arbitro si può consultare il sito chiedere presso le Filiali della Banca d'italia, oppure chiedere alla banca Conciliatore BancarioFinanziario. Se sorge una controversia con la banca, il cliente può attivare una procedura di mediazione finalizzata alla conciliazione, che consiste nel tentativo di raggiungere un accordo con la banca, grazie all assistenza di un conciliatore indipendente. Per questo servizio è possibile rivolgersi al Conciliatore BancarioFinanziario (Organismo iscritto nel Registro tenuto dal Ministero della Giustizia), con sede a Roma, Via delle Botteghe Oscure 54, tel , sito internet Aggiornato al 10 Settembre 2014 Pagina 6 di 8

7 Se il cliente intende rivolgersi al giudice, egli - se non si è già avvalso della facoltà di ricorrere ad uno degli strumenti alternativi al giudizio sopra indicati - deve preventivamente, pena l improcedibilità della relativa domanda, rivolgersi all ABF oppure attivare una procedura di mediazione finalizzata alla conciliazione presso il Conciliatore BancarioFinanziario. Le parti possono concordare, anche successivamente alla conclusione del contratto, di rivolgersi ad un organismo di mediazione diverso dal Conciliatore BancarioFinanziario purché iscritto nell apposito registro ministeriale. LEGENDA Accollo Imposta sostitutiva Istruttoria Contratto tra un debitore e una terza persona che si impegna a pagare il debito al creditore. Imposta pari allo 0,25% della somma erogata, ad eccezione dei mutui richiesti da persone fisiche e destinati all acquisito/costruzione/ristrutturazione di immobili ad uso abitativo diversi dalla prima casa, per i quali l imposta sostitutiva è pari al 2% della somma erogata. Pratiche e formalità necessarie alla erogazione del mutuo. Parametro di indicizzazione (per i mutui a tasso variabile)/ Parametro di riferimento (per i mutui a tasso fisso) TUR (Tasso Ufficiale di Riferimento per le operazioni di rifinanziamento, rilevato dalla Banca Centrale Europea- Fonte informativa Il Sole 24 ore ) Parametro di mercato o di politica monetaria preso a riferimento per determinare il tasso di interesse. E il tasso applicato alle operazioni attraverso le quali le banche si procurano liquidità dalla Banca Centrale Europea. E più stabile rispetto all Euribor, in quanto viene determinato in base a decisioni di politica monetaria e modificato con periodicità minore. Piano di ammortamento Piano di rimborso del mutuo con l indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi), calcolato al tasso definito nel contratto. Piano di ammortamento francese Quota capitale Quota interessi Rata costante Rata crescente Rata decrescente Rimborso in un unica soluzione Spread Il piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta. Quota della rata costituita dall importo del finanziamento restituito. Quota della rata costituita dagli interessi maturati. La somma tra quota capitale e quota interessi rimane uguale per tutta la durata del mutuo. La somma tra quota capitale e quota interessi aumenta al crescere del numero delle rate pagate. La somma tra quota capitale e quota interessi diminuisce al crescere del numero delle rate pagate. L intero capitale viene restituito tutto insieme alla scadenza del contratto. Durante il rapporto le rate sono costituite dai soli interessi. Maggiorazione applicata ai parametri di riferimento o di indicizzazione. Aggiornato al 10 Settembre 2014 Pagina 7 di 8

8 Tasso annuo effettivo globale (TAEG) Tasso di interesse di preammortamento Tasso di interesse nominale annuo Tasso di mora Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull'ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata. Il tasso degli interessi dovuti sulla somma finanziata per il periodo che va dalla data di stipula del finanziamento alla data di scadenza della prima rata. Rapporto percentuale, calcolato su base annua, tra l interesse (quale compenso del capitale prestato) e il capitale prestato. Maggiorazione del tasso di interesse applicata in caso di ritardo nel pagamento delle rate. Tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell Economia e delle Finanze come previsto dalla legge sull usura. Per verificare se un tasso di interesse è usurario, quindi vietato, bisogna individuare, tra tutti quelli pubblicati, il TEGM dei mutui con garanzia ipotecaria, aumentarlo di un quarto, aggiungere quattro punti percentuali, verificare che la differenza tra il tasso così ottenuto e il TEGM non sia superiore a otto punti percentuali (se la differenza è superiore bisogna ridurre il tasso in misura tale che la differenza con il TEGM non superi gli otto punti) e accertare che quanto richiesto dalla banca non sia superiore. Aggiornato al 10 Settembre 2014 Pagina 8 di 8