SCENARI IMMOBILIARI ISTITUTO INDIPENDENTE DI STUDI E RICERCHE

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Giuseppina Ranieri
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1 Parere di congruità sull offerta di acquisto relativa alle 6 unità immobiliari del Fondo OLINDA FONDO SHOPS, situate a Milano, Corso Buenos Aires, 64 Via Spontini, 1 Settembre 2011

2 Spettabile Prelios Società di Gestione del Risparmio S.p.A. Via Piero e Alberto Pirelli, Milano 1. Premessa Milano, 26 settembre 2011 Obiettivo della presente Relazione è fornire il Parere di congruità sull offerta di acquisto delle 6 unità immobiliari del Fondo Immobiliare Olinda Fondo Shops situate nel comune di Milano, corso Buenos Aires, 64 via Spontini 1. Con incarico conferitole da PRELIOS SOCIETÀ DI GESTIONE DEL RISPARMIO SPA, Scenari Immobiliari è stata chiamata ad esprimere un parere di congruità relativo al prezzo indicato in Euro ,00 (trentanovemilioni/00) 2. Definizione di immobile (o complesso immobiliare ) e di valore di mercato Per immobile (o complesso immobiliare) si intende l insieme di beni immobili (terreni, fabbricati, impianti fissi e opere edili esterne) oggetto della valutazione, con espressa esclusione di ogni altro e diverso bene, compresi beni mobili e beni immateriali. Per valore di mercato si intende il prezzo al quale il bene immobiliare può essere venduto al momento della valutazione con un contratto privato tra un venditore ed un compratore assumendo che la vendita avvenga in condizioni normali, cioè tali che: - entrambe le parti agiscano in condizioni di uguaglianza, liberamente, prudentemente ed in modo informato - sia disponibile un ragionevole lasso di tempo, tenuto conto della natura del bene, per espletare le pratiche per commercializzare l immobile, condurre le trattative, definire il prezzo e le condizioni e per la stipula dell atto - le condizioni di mercato ne consentano una vendita regolare - il bene formi oggetto di un offerta sul mercato per un ragionevole lasso di tempo - il venditore non sia indotto da circostanze attinenti alla sua situazione economico-finanziaria a dover necessariamente realizzare l operazione - l acquirente non abbia un interesse particolare nell immobile legato a fattori economicamente non rilevanti per il mercato. 1

3 3. Criterio metodologico Per esprimere il Giudizio di Congruità Scenari Immobiliari ha adottato metodi e principi di generale accettazione, utilizzando in particolare il metodo dei Flussi di Cassa Attualizzati (Discounted Cash Flow) come criterio principale e quello comparativo come criterio di controllo. Metodo del Discounted Cash Flow (Flussi di Cassa Attualizzati) Il Discounted Cash Flow, o DCF, è il criterio di calcolo del valore immobiliare basato sull analisi dei flussi di cassa, positivi e negativi, generabili dall immobile in un periodo medio o medio-lungo. Il valore di mercato (che rappresenta il nostro obiettivo come valutatori) è costituito dalla somma dei flussi di cassa attesi attualizzati e del valore attualizzato del bene al termine dell arco temporale. Alla fine del periodo, si simula la vendita dell immobile stimandolo per capitalizzazione del reddito netto di allora (valore di uscita). 4. Caratteristiche dell incarico Nell esprimere il presente Giudizio di Congruità, Scenari Immobiliari agisce in qualità di Esperto Indipendente del Fondo Immobiliare Olinda Fondo Shops, in conformità a quanto contenuto nel contratto sottoscritto con PRELIOS GESTIONE DEL RISPARMIO SPA, e con la normativa vigente, e in considerazione dei seguenti limiti: a) il computo delle superfici e la determinazione dei canoni di locazione in essere sono stati effettuati sulla base della documentazione fornitaci dalla SGR; b) le certificazioni urbanistiche, catastali, di provenienza e tutte le altre documentazioni fornite dalla proprietà sono state assunte come veritiere. 2

4 5. Localizzazione e descrizione del bene immobiliare Le unità immobiliari oggetto della presente valutazione sono localizzate al piano terra e primo interrato di un edificio situato a Milano in corso Buenos Aires 64, ad angolo con via Spontini. Corso Buenos Aires è il principale asse commerciale della città, sul quale si affacciano le vetrine di numerosi negozi, in particolare le principali marche internazionali e italiane di abbigliamento, librerie, bar e gelaterie. Il contesto è caratterizzato da un tessuto urbano ad alta densità abitativa, contraddistinto anche dalla presenza di numerose strutture ricettive. L accessibilità è ottima sia con mezzi privati che con i mezzi pubblici. Corso Buenos Aires rappresenta anche uno dei principali assi di penetrazione in città provenendo da nord. A circa 400 metri si trova l importante snodo di piazzale Loreto, dove transita la circonvallazione esterna, mentre circa 700 metri più verso il centro si trova Porta Venezia e la circonvallazione dei bastioni. La disponibilità di parcheggio su strada è scarsa e a pagamento durante le ore diurne. I mezzi di trasporto pubblico assicurano un facile accesso alla zona, in particolare grazie alle fermate Lima e Loreto della linea 1 della metropolitana, che distano rispettivamente circa 200 e 400 metri. Numerose sono anche le linee di superficie, sia automobilistiche che tranviarie. Le unità immobiliari oggetto di stima costituiscono parte della piastra commerciale posta al piede di un immobile situato ad angolo tra corso Buenos Aires e via Spontini, a destinazione mista residenziale uffici nei piani superiori. Le unità affacciano per la maggior parte su corso Buenos Aires, fattore che ne accresce il pregio e il valore data l importanza dell asse commerciale. Le attività commerciali presenti hanno tutte almeno un affaccio sul corso. Si tratta di sei unità che ospitano attività di tipo diverso, in particolare, in ordine a partire da via Spontini: abbigliamento (Conbipel), occhiali da sole (Solaris), abbigliamento sportivo (Foot Locker), telefonia (Vodafone), orologi (Swatch) ed elettronica (Euronics). Le tre unità più ampie, Euronics, Foot Locker e Conbipel, si sviluppano sia al piano terra che al piano interrato, dove si trovano sia superficie di vendita che parte del magazzino. Nel complesso delle sei unità la superficie è di circa mq, dei quali circa al piano interrato. Le condizioni di manutenzione dell immobile e delle unità oggetto di stima sono ottime. 3

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6 6. Giudizio di congruità In questa sede ci si avvale delle informazioni e delle elaborazioni tecnico-statistiche e finanziarie contenute nelle valutazioni semestrali effettuate nell espletamento dell incarico di Esperti Indipendenti, (i) (ii) avendo riguardo del valore di mercato ( ,00) attribuito nell ultima relazione di stima al 30 giugno 2011 oltre che del processo valutativo e dei parametri utilizzati che hanno permesso di determinare il valore stesso; considerando che da quella data sul bene immobiliare non sono intervenute modifiche sostanziali dello stato di fatto e di diritto. Sulla base delle considerazioni ed elaborazioni di cui sopra, è opinione di Scenari Immobiliari che, alla data odierna, il prezzo di vendita, sottopostici da PRELIOS SOCIETÀ DI GESTIONE DEL RISPARMIO SPA, relativo alle 6 unità immobiliari situate in Milano, corso Buenos Aires, 64 via Spontini 1, pari a Euro ,00 (trentanovemilioni/00) nell ipotesi di vendita nell attuale stato di fatto sia da ritenere CONGRUO. Maurizio Sinigagliesi (Consigliere delegato) 5

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