OSSERVATORIO REGIONALE

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1 Assessorato Attività produttive, piano energetico, sviluppo sostenibile. Economia verde, autorizzazione unica integrata Direzione Generale Programmazione territoriale e negoziata, intese. Relazioni europee e relazioni internazionali Servizio Politiche Abitative. Amministrazione Provinciale di Forlì-Cesena OSSERVATORIO REGIONALE DEL SISTEMA ABITATIVO Rapporto Provinciale 2012/2013 a cura di:

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3 PROGETTO O.R.S.A. (OSSERVATORIO REGIONALE DEL SISTEMA ABITATIVO) Promosso da: e Amministrazione Provinciale di Forlì-Cesena Assessorato: Welfare. Sviluppo economico e Innovazione Politiche sociali; Volontariato; Sanità; Solidarietà Internazionale; Pace e Diritti Umani; Protezione civile; Politiche per lo sviluppo e la competitività del territorio; Società Partecipate; Sistema informativo; Sistema telematico territoriale; Tematiche Istituzionali delegate dal Presidente.

4 Committente: Amministrazione Provinciale di Forlì-Cesena Assessorato Ufficio Welfare, Sviluppo economico e Innovazione Politiche sociali; Volontariato; Sanità; Solidarietà Internazionale; Pace e Diritti Umani; Protezione civile; Politiche per lo sviluppo e la competitività del territorio; Società Partecipate; Sistema informativo; Sistema telematico territoriale; Tematiche Istituzionali delegate dal Presidente. Gestione di politiche di welfare e sanitarie Unità di Ricerca O.R.S.A.: Luciano Bigi Anna Baldisserri Elena Bortolotti Sara Brondelli Daniele Ganapini Responsabile Ufficio di Gestione di politiche di welfare e sanitarie NuovaQuasco ricercatrice (coordinamento rilevazioni socio-economiche) NuovaQuasco ricercatrice (coordinamento rilevazioni tecnico edilizie) NuovaQuasco rilevatrice NuovaQuasco - Responsabile Area Qualificazione e Sviluppo del Costruire Responsabile del Progetto ORSA per NuovaQuasco Si ringraziano per il loro contributo: l Agenzia delle Entrate; le Amministrazioni Regionale, Provinciali, Municipali e le ACER dell Emilia-Romagna e, in particolare, gli enti e le sedi della provincia di Forlì-Cesena, gli Istituti Guglielmo Tagliacarne e ISTAT; l Unioncamere Emilia-Romagna e la Camera di Commercio di Forlì- Cesena, nonché tutte le persone direttamente contattate nel corso della ricerca. Versione del mese di luglio 2013

5 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo dell Emilia-Romagna Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013 INDICE I. POPOLAZIONE E DOMANDA RESIDENZIALE... 9 I.1. L EVOLUZIONE DELLA POPOLAZIONE... 9 I.2. ANDAMENTO DELLA POPOLAZIONE PROVINCIALE I.3. LA POPOLAZIONE CAMBIA: GLI STRANIERI I.4. LA POPOLAZIONE CAMBIA: LA STRUTTURA PER ETÀ I.5. LA POPOLAZIONE CAMBIA: LE FAMIGLIE I.6. LE TENDENZE DEMOGRAFICHE II. CONDIZIONE DELLE FAMIGLIE E FENOMENO ABITATIVO II.1. PATRIMONIO E REDDITI DELLE FAMIGLIE II.2. LA SPESA PER L ABITAZIONE II.3. I PRESTITI PER L ABITAZIONE II.4. LE SOFFERENZE BANCARIE III. LOCAZIONI, SFRATTI E MISURE DI SOSTEGNO ALL AFFITTO III.1. I CANONI DI LOCAZIONE III.2. GLI SFRATTI III.3. L EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA III.4. MODALITÀ DI ASSEGNAZIONE DEGLI ALLOGGI ERP IV. PARCO ALLOGGI E ATTIVITA EDILIZIA IV.1. L ATTIVITÀ EDILIZIA SECONDO I DATI ISTAT SULLA PROGETTAZIONE IV.2. GLI ONERI DELL ATTIVITÀ EDILIZIA QUALE INDICATORE DI SCENARIO IV.3. IL PATRIMONIO IMMOBILIARE RESIDENZIALE IV.4. IL PARCO ALLOGGI ALLA DATA DEI CENSIMENTI V. MERCATO IMMOBILIARE E ASPETTI COLLEGATI V.1. L ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE V.2. GLI ACQUISTI CON MUTUO IPOTECARIO V.3. ANDAMENTO E LIVELLI DEI PREZZI DEL MERCATO IMMOBILIARE VI. CONTESTO SOCIO-ECONOMICO E QUADRO RIASSUNTIVO VI.1. LO SCENARIO REGIONALE VI.2. CONTESTO SOCIO-ECONOMICO PROVINCIALE VI.3. RIEPILOGO E RIFLESSIONI pag. 5

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7 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo dell Emilia-Romagna Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013 Introduzione Il rapporto ORSA 2012/2013 è articolato in sei capitoli che trattano dei seguenti aspetti: Popolazione e domanda residenziale. Dove, come e quanto cresce la popolazione portatrice di domanda abitativa. Quali cambiamenti e tendenze si riscontrino in questo inizio secolo. Il capitolo contiene inoltre i primi dati provvisori del Censimento Condizioni delle famiglie e fenomeno abitativo. Dati patrimoniali e reddituali forniscono una contestualizzazione delle situazioni di disagio o povertà, dell andamento delle spese per l abitazione e del ricorso all indebitamento delle famiglie per l acquisto dell alloggio, contribuendo a delineare le condizioni di vita delle famiglie. Locazione, sfratti e misure di sostegno all affitto Livelli dei canoni di locazione e dinamiche dei provvedimenti di sfratto introducono informazioni sulle politiche pubbliche in materia ERP, con dati sulla domanda e l offerta di servizi residenziali e una scheda relativa ai regolamenti municipali per l accesso agli alloggi ERP. Parco alloggi e attività edilizia. Il capitolo propone una analisi delle serie statistiche sugli interventi edilizi ma soprattutto una analisi delle trasformazioni del patrimonio immobiliare a destinazione residenziale esistente in regione, evidenziando le consistenti modifiche intervenute. Mercato immobiliare e aspetti collegati. Il testo riprende informazioni sull andamento delle compravendite, dei prezzi e del fatturato del settore, con alcune considerazioni sulla complessa situazione in divenire, riportando ulteriori spunti rispetto all edizione dell anno precedente. Contesto socio-economico e quadro riassuntivo L ultimo capitolo offre un riepilogo e quadri sintetici utili ad assumere una visione d insieme delle problematiche prima citate, con attenzione specifica al tema dell abitazione ma anche proponendo nella sua parte finale una rielaborazione statistica di dati finalizzati ad una miglior comprensione delle condizioni abitative in essere sul territorio. pag. 7

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9 Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo dell Emilia-Romagna Rapporto Provinciale di Forlì-Cesena 2012/2013 I. POPOLAZIONE E DOMANDA RESIDENZIALE I.1. L evoluzione della popolazione Al 1 gennaio 2013 secondo i dati anagrafici provvisori i residenti in Emilia- Romagna ammontano a persone, in più rispetto alla medesima data dell anno precedente, con un modesto incremento dello 0,3%. In provincia di Forlì-Cesena il totale provvisorio dei residenti è di unità, registrando una sostanziale stabilità con una lieve diminuzione, dell ordine dello 0,04% (170 persone) rispetto al Elemento comune a tutte le province è una crescita diffusa a partire dal 2002 fino al 2012, riconducibile prevalentemente ai flussi riguardanti la popolazione straniera. Si tratta di una tendenza dalle proporzioni inusuali, rapida ed intensa come mai verificato in precedenza, correlata a un insieme di fenomeni demografici e sociali dei quali si parlerà nei prossimi paragrafi: si pensi per esempio al consistente ingresso di persone in età lavorativa, comportante concrete criticità inerenti l integrazione sociale, ma soprattutto all aumento della quota rappresentata dai giovani in età scolare, con significativi effetti di attenuazione sulle dinamiche di invecchiamento della popolazione. Si evidenzia che i dati provvisori al 2013 rispetto al 2012 rilevano invece dei lievi decrementi della popolazione in provincia di Piacenza, Ferrara e Forlì-Cesena, ma è il complesso della regione a caratterizzarsi per un minor afflusso di stranieri. Analizzando l andamento dei capoluoghi si osservano trasformazioni che meritano una breve riflessione. In un contesto generalizzato di crescita demografica, fino a tutti gli anni Settanta si assiste ad un accentramento della popolazione. In questo periodo infatti i restanti comuni perdono popolazione a favore delle città o, più in generale, i capoluoghi crescono in termini relativi più delle rispettive province. A partire dai primi anni 80 si assiste ad un inversione della tendenza: sono i comuni non capoluogo a crescere più delle città. Va tuttavia sottolineato come in questo caso il fenomeno non sia generalizzato a tutto il territorio: i comuni della montagna, infatti, continuano a perdere residenti e a crescere sono in particolare le cinture dei capoluoghi e aree quali i distretti industriali. Nell ultimo decennio, quello maggiormente interessato dai flussi migratori, crescono invece sia i capoluoghi che i comuni di minori dimensioni, ad esclusione di quelli dell Appennino, dove persiste lo spopolamento. Si ricorda che, per effetto della Legge 3 agosto 2009 n. 117, i comuni dell Alta Valmarecchia (ovvero Casteldelci, Maiolo, Novafeltria, Pennabilli, San Leo, Sant Agata Feltria e Talamello) sono stati distaccati dalla Regione Marche, aggregati alla Regione Emilia-Romagna e attribuiti alla provincia di Rimini: un evento che ha contribuito in modo assolutamente non ordinario sia alla crescita della popolazione residente sia a quella territoriale, portando a una lieve riduzione della densità media di abitanti per km quadrato. In virtù di questa aggregazione, la superficie dell Emilia-Romagna risulta oggi pari a ,29 Kmq, essendo il territorio dei sette comuni circa l 1,4 del totale regionale (328,2 Kmq). Data la limitata dimensione demografica di tali comuni, solo in alcune tabelle relative alla popolazione residente si è provveduto a inserire due serie distinte di valori (rispettivamente inclusive e esclusive dei comuni dell Alta Valmarecchia, sia per la provincia di Rimini che per il totale della regione Emilia-Romagna) e a scopi puramente comparativi. pag. 9

10 Tabella I.1. Serie storica della popolazione residente in Emilia-Romagna, comuni capoluogo e province Provincia Cens 1971 Cens 1981 Cens 1991 Cens 2001 Cens Piacenza Parma Reggio Emilia Modena Bologna Ferrara Ravenna Forlì-Cesena Rimini senza AV Rimini con AV Regione senza AV totale capoluogo totale capoluogo totale capoluogo totale capoluogo totale capoluogo totale capoluogo totale capoluogo totale capoluogo totale capoluogo totale capoluogo totale capoluoghi totale Regione con AV capoluoghi Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT (censimenti , per il censimento 2011 è riportata la popolazione legale); dati Regione Emilia-Romagna statistica self service: popolazione anagrafica; su dati ISTAT popolazione dell Alta Valmarecchia dal 2001 al 2009; dati al 1 gennaio 2013 provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso pag. 10

11 Nella tabella I.1. è rappresentata la popolazione residente nelle province e nei capoluoghi della regione nel periodo compreso tra il censimento 1971 ed i giorni nostri. Sia nel caso della provincia di Rimini che del totale regionale appunto sono fornite due serie: la prima senza i comuni dell alta Valmarecchia, la seconda che invece li include. Quest ultima area di recente annessione vale complessivamente abitanti ai dati provvisori del 2013, mentre al censimento 2011 la popolazione legale dei sette comuni era Prima di procedere ad un aggiornamento dei dati e del commento alle tabelle e ai grafici relativi all analisi delle dinamiche demografiche, occorre segnalare come in data 9 ottobre 2011 si sia tenuto il XV Censimento generale della popolazione e delle abitazioni dei quali si è ancora in attesa del dato definitivo. Tra le informazioni disponibili in forma definitiva figura la popolazione legale. Si tratta di un importante elemento conoscitivo: secondo tali dati la popolazione dell Emilia-Romagna al censimento ammontava a abitanti (una entità di persone inferiore ai dati anagrafici all 1 gennaio 2011) mentre le famiglie censite sarebbero ( unità in meno rispetto a quelle anagraficamente residenti ancora all 1 gennaio 2011). Fatte queste precisazioni, la tabella I.2 presenta i principali dati sulla popolazione, con indicazione del totale dei residenti, delle famiglie, dei componenti delle famiglie e degli altri residenti in convivenza, così come risultati all ultimo censimento. Tabella I.2. Popolazione legale, famiglie e numero medio dei componenti, popolazione in convivenza per provincia. Censimento 2011, dati provvisori Provincia Popolazione legale Numero di famiglie Popolazione residente in famiglia Numero medio di componenti in famiglia Popolazione residente in convivenza Piacenza , Parma , Reggio Emilia , Modena , Bologna , Ferrara , Ravenna , Forlì-Cesena , Rimini senza AV , Alta Valmarecchia ,3 87 Regione , Regione senza AV , Italia , Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT I.2. Andamento della popolazione provinciale Facendo seguito al quadro generale dei dati regionali al censimento 2011, si introducono a seguito i dati definitivi della popolazione legale e alcuni dati provvisori per i comuni della provincia di Forlì-Cesena (tabella I.3). Un confronto con i dati anagrafici al 1 gennaio 2011 evidenzia come il censimento fornisca in via provvisoria una quantificazione della popolazione e delle famiglie inferiore dell 1,2% e dell 1,6% mentre il dato regionale risulta più basso del 2% e del 2,7 % rispettivamente. Considerata la natura ancora non definitiva di alcuni dati censuari, destinati a correzioni ed assestamenti, l analisi demografica viene effettuata sui dati anagrafici, i quali al 2013 risultano anch essi provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso. pag. 11

12 Tabella I.3. Popolazione legale, famiglie e numero medio di componenti, popolazione in convivenza per comune. Censimento 2011, dati provvisori Comune Popolazione legale Numero di famiglie Popolazione residente in famiglia Numero medio di componenti in famiglia Popolazione residente in convivenza Bagno di Romagna ,4 41 Bertinoro ,4 75 Borghi ,5 2 Castrocaro e T ,3 33 Cesena ,4 570 Cesenatico ,3 68 Civitella di Romagna ,4 3 Dovadola ,3 42 Forli' ,3 855 Forlimpopoli ,3 49 Galeata ,4 5 Gambettola ,6 5 Gatteo ,6 24 Longiano ,6 38 Meldola ,4 138 Mercato Saraceno ,4 49 Modigliana ,3 54 Montiano ,6 2 Portico e San Benedetto ,0 3 Predappio ,4 83 Premilcuore ,9 7 Rocca San Casciano ,2 35 Roncofreddo ,5 37 San Mauro Pascoli ,6 71 Santa Sofia ,3 44 Sarsina ,4 36 Savignano sul Rubicone ,6 57 Sogliano al Rubicone ,4 30 Tredozio ,1 14 Verghereto ,3 1 Provincia , Comprensorio di Forlì Comprensorio di Cesena Regione , Italia , Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT Nota: il Comprensorio di Forlì comprende i Comuni di: Bertinoro, Castrocaro Terme e Terra del Sole, Civitella di Romagna, Dovadola, Forlì, Forlimpopoli, Galeata, Meldola, Modigliana, Portico e San Benedetto, Predappio, Premilcuore, Rocca San Casciano, Santa Sofia e Tredozio; il Comprensorio di Cesena comprende i Comuni di: Bagno di Romagna, Borghi, Cesena, Cesenatico, Gambettola, Gatteo, Longiano, Mercato Saraceno, Montiano, Roncofreddo, San Mauro Pascoli, Sarsina, Savignano sul Rubicone, Sogliano al Rubicone e Verghereto. Per la provincia di Forlì-Cesena i dati provvisori al 1 gennaio 2013 registrano, rispetto ad un anno prima, una sostanziale stabilità con una lieve diminuzione di 170 persone (0,04%), passando da a residenti. Tale diminuzione di popolazione riporta nella maggior parte dei casi valori assoluti ininfluenti e coinvolge 13 dei 30 comuni appartenenti alla provincia, in regione si registra un modesto incremento pari allo 0,27%. Tra i comuni in crescita demografica, Longiano e Portico e San Benedetto superano il punto percentuale e nessun altro comune registra crescite superiori. Fra quelli con la popolazione in decrescita, Borghi supera i due punti percentuali e Sarsina registra una flessione di poco inferiore ai due punti. Cesena, ove vive quasi un quarto della popolazione, accoglie 119 nuovi cittadini con lo 0,12% di crescita. Il comune capoluogo, che raccoglie da solo quasi un terzo dell intera popolazione provinciale, si presenta sostanzialmente stabile con una leggera contrazione e in linea con l andamento provinciale. Evidenziamo nuovamente che tali dati sono provvisori. pag. 12

13 Tabella I.4. Popolazione residente al 1 gennaio 2012 e 2013 per comune, differenze in valore assoluto e percentuale, incidenza sul totale Comune Popolazione al Popolazione al Differenza Differenza Incidenza sul 01/01/ /01/2013 v.a % totale Bagno di Romagna ,08 1,54 Bertinoro ,19 2,82 Borghi ,52 0,69 Castrocaro e T ,92 1,64 Cesena ,12 24,51 Cesenatico ,35 6,54 Civitella di Romagna ,60 0,96 Dovadola ,59 0,43 Forli' ,27 29,80 Forlimpopoli ,81 3,32 Galeata ,27 0,64 Gambettola ,58 2,69 Gatteo ,59 2,30 Longiano ,28 1,78 Meldola ,84 2,59 Mercato Saraceno ,10 1,76 Modigliana ,48 1,19 Montiano ,88 0,43 Portico e San Benedetto ,41 0,20 Predappio ,73 1,64 Premilcuore ,62 0,20 Rocca San Casciano ,55 0,50 Roncofreddo ,50 0,85 San Mauro Pascoli ,28 2,89 Santa Sofia ,38 1,06 Sarsina ,94 0,90 Savignano sul Rubicone ,21 4,49 Sogliano al Rubicone ,08 0,83 Tredozio ,41 0,32 Verghereto ,56 0,49 Provincia ,04 su regione 8,91 Comprensorio di Forlì ,19 47,31 Comprensorio di Cesena ,09 52,69 Regione ,27 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia Romagna statistica self-service: popolazione anagrafica, dati al 1 gennaio 2013 provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso. Nota: il Comprensorio di Forlì comprende i Comuni di: Bertinoro, Castrocaro Terme e Terra del Sole, Civitella di Romagna, Dovadola, Forlì, Forlimpopoli, Galeata, Meldola, Modigliana, Portico e San Benedetto, Predappio, Premilcuore, Rocca San Casciano, Santa Sofia e Tredozio; il Comprensorio di Cesena comprende i Comuni di: Bagno di Romagna, Borghi, Cesena, Cesenatico, Gambettola, Gatteo, Longiano, Mercato Saraceno, Montiano, Roncofreddo, San Mauro Pascoli, Sarsina, Savignano sul Rubicone, Sogliano al Rubicone e Verghereto. Per avere una visione di più ampio respiro, è opportuno considerare la serie storica della popolazione riportata nella tabella I.5, ed in particolare l ultimo decennio. Osservando la Figura I.1, in verde chiaro sono indicati territori in crescita demografica nel periodo ed in verde più scuro quelli con incrementi superiori al valore medio provinciale, il territorio rivela la zona appenninica a sud ben distinta, ove la popolazione decresce, e l area ovest della pianura di espansione demografica più sostenuta. In questi territori, dove la crescita nel decennio è spesso superiore al quindici per cento, si distinguono i comuni di Borghi e di Gatteo, che crescono con continuità e rispettivamente del 31,4% e del 31,9%. Premilicuore e Portico e San Benedetto hanno perso dal 2003 rispettivamente il 9,1% ed il 6,3% proseguendo lo spopolamento in atto dagli anni 50. Nell area appenninica si distinguono i comuni di Bagno di Romagna, che incrementa leggermente la popolazione dopo una continua e consistente pag. 13

14 decrescita da inizio periodo a fine secolo e, soprattutto, di Galeata che è in crescita dagli anni 90 ed aumenta la popolazione del 9,4% nell ultimo decennio. Il capoluogo risulta in crescita dal 2003, ed in questo periodo vede incrementare i propri abitanti di quasi un quinto, dopo avere perso popolazione nel ventennio precedente. Cesena mostra un andamento simile, con dinamiche più blande ed una crescita costante dal 2003 che porta ad un incremento degli abitanti del 6,6% negli ultimi dieci anni. Il comune più popoloso dopo il capoluogo e Cesena, ovvero Cesenatico con oltre abitanti, è cresciuto dal 2003 al 2013 del 17%. Figura I.1. Intensità della variazione demografica Colore scuro: incrementi superiori alla media provinciale Colore chiaro incrementi inferiori alla media provinciale Colore bianco: decrementi assoluti pag. 14

15 Tabella I.5. Serie storica della popolazione residente nella provincia di Forlì-Cesena Comune cens. cens. cens. cens. cens Bagno di R Bertinoro Borghi Castrocaro e T Cesena Cesenatico Civitella di R Dovadola Forli' Forlimpopoli Galeata Gambettola Gatteo Longiano Meldola Mercato S Modigliana Montiano Portico e San B Predappio Premilcuore Rocca S. C Roncofreddo San Mauro P Santa Sofia Sarsina Savignano sul R Sogliano al R Tredozio Verghereto Provincia Regione Variazioni in percentuale di ogni anno sul precedente Provincia - 4,37-0,13 2,84 8,98 0,24 0,79 1,18 1,30 0,92 0,89 1,34 1,30 1,11 0,80 0,72-0,04 Regione - 2,88-1,21 1,89 9,24 1,35 0,55 1,03 1,22 0,87 0,86 1,24 1,45 1,33 0,84 0,60 0,27 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT (censimenti , per il censimento 2011 è riportata la popolazione legale); Regione Emilia Romagna statistica self-service: popolazione anagrafica dati al 1 gennaio 2013 provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso. pag. 15

16 Nel confronto tra la provincia di Forlì-Cesena e la regione si può constatare come la popolazione risulti in aumento per tutto il periodo e con ritmi molto simili. La figura I.2 visualizza quest ultima considerazione riportando anche i dati censuari al 2001 e al Figura I.2. Andamento della popolazione residente in provincia di Forlì-Cesena e in Emilia-Romagna cens cens.2011 Provincia di Forlì-Cesena Emilia-Romagna /10 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT (censimenti , per il censimento 2011 è riportata la popolazione legale); Regione Emilia Romagna statistica self-service: popolazione anagrafica dati al 1 gennaio 2013 provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso. Il parallelismo nella dinamica della popolazione trova conferma anche osservando le diverse componenti dei saldi demografici riportati nella tabella I.6. Il saldo naturale della popolazione risulta sempre negativo sia in regione che in provincia di Forlì-Cesena ed anche il saldo migratorio che, per contro, è sempre positivo e molto elevato in entrambi i territori, incide percentualmente sulla popolazione in misura simile. Se si considerano le due componenti, il saldo migratorio da Italia e il saldo migratorio da estero, sia il territorio provinciale, sia quello regionale, sono stati più permeabili alla migrazione dal resto d Italia che non dall estero fino a tempi abbastanza recenti e l immigrazione straniera ha superato annualmente quella nazionale solo dal pag. 16

17 Tabella I.6. Serie storica dei componenti dei saldi demografici in provincia di Forlì-Cesena e in Emilia-Romagna Provincia di Forlì-Cesena Regione Emilia-Romagna Anno Naturale Migratorio Migratorio da Italia Migratorio da estero Saldo totale Naturale Migratorio Migratorio da Italia Migratorio da estero Saldo totale Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia Romagna statistica self-service: bilancio demografico Nota: il dato 2011 non è disponibile presumibilmente a seguito di alcune verifichcorrelate ai dati censuari I.3. La popolazione cambia: gli stranieri Pur avendo osservato l importanza dei flussi migratori da altre regioni italiane nel passato, i flussi dall estero sono i veri protagonisti della crescita recente e negli ultimi dieci anni rappresentano l origine più frequente dei nuovi residenti in provincia di Forlì-Cesena. Al 1 gennaio del 2013 i dati provvisori contano cittadini stranieri residenti, 709 in più rispetto alla medesima data del Il raffronto con la popolazione complessiva definisce una incidenza media della popolazione straniera pari all 11,3%, un valore di poco inferiore a quello medio regionale che invece risulta pari al 12,3%. D altra parte, se la popolazione complessiva rappresenta l 8,9% di quella regionale, i cittadini stranieri residenti in provincia di Forlì-Cesena rappresentano l 8,2% di quelli residenti in Emilia-Romagna. Il diagramma della figura I.3 mostra la decisa crescita della popolazione straniera nel decennio, con andamenti paralleli in provincia ed in regione, sono anche riportati i dati censuari al 2001 e al Nell andamento conparato tra le provincie dell Emilia-Romagna Forlì-Cesena mostra (al pari delle altre) una presenza degli stranieri che cresce rapidamente. Gli istogrammi della figura I.4 ben visualizzano queste dinamiche demografiche e si può constatare come Forlì-Cesena sia sesta in regione per quantità di cittadini stranieri presenti. pag. 17

18 Figura I.3. Andamento della popolazione straniera in provincia di Forlì-Cesena e in Emilia-Romagna cens cens.2011 Provincia di Forlì-Cesena Emilia-Romagna /10 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT (censimenti , per il censimento 2011 è riportata la popolazione legale); Demo Istat; Regione Emilia Romagna statistica self-service: popolazione anagrafica dati al 1 gennaio 2013 provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso. Figura I.4. Andamento della popolazione straniera in Emilia-Romagna per provincia Piacenza Parma Reggio Emilia Modena Bologna Ferrara Ravenna Forlì- Cesena Rimini Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati: Regione Emilia-Romagna statistica self service - popolazione straniera: popolazione anagrafica dati al 1 gennaio 2013 provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso. pag. 18

19 Quasi un terzo della popolazione straniera provinciale si concentra nel comune capoluogo, con una incidenza sul totale della popolazione che si attesta al 12,09%, quasi pari alla media regionale (12,25%). Cesena accoglie oltre un quinto degli stranieri della provincia, che risultano essere il 10,02% degli abitanti del comune. La località ove la presenza straniera è maggiore rispetto alla popolazione complessiva risulta Galeata, con quasi il 24%, e questo dato è in stratta correlazione con l andamento in crescita della popolazione. Il dettaglio della distribuzione degli stranieri nei singoli comuni è riportato nella tabella seguente. Tabella I.7. Popolazione straniera residente al 1 gennaio 2012 e 2013 per comune, variazioni percentuali sull anno precedente, incidenza sul totale della popolazione residente e ripartizione territoriale Comune Popolazione Popolazione Differenza Incidenza sulla Incidenza 01/01/ /01/2013 % popolazione (%) territoriale (%) Bagno di Romagna ,60 7,14 0,98 Bertinoro ,08 8,36 2,09 Borghi ,60 6,38 0,39 Castrocaro e T ,82 10,96 1,60 Cesena ,91 10,02 21,80 Cesenatico ,30 9,89 5,74 Civitella di Romagna ,25 16,95 1,44 Dovadola ,70 11,24 0,43 Forli' ,69 12,09 31,97 Forlimpopoli ,98 10,23 3,01 Galeata ,35 23,43 1,34 Gambettola ,25 13,96 3,33 Gatteo ,61 12,64 2,58 Longiano ,33 8,09 1,28 Meldola ,57 14,62 3,36 Mercato Saraceno ,16 11,23 1,75 Modigliana ,44 9,64 1,02 Montiano ,68 8,56 0,33 Portico e San Benedetto ,87 7,94 0,14 Predappio ,47 10,24 1,49 Premilcuore ,02 16,40 0,30 Rocca San Casciano ,92 5,39 0,24 Roncofreddo ,79 10,26 0,78 San Mauro Pascoli ,99 13,04 3,34 Santa Sofia ,98 12,03 1,13 Sarsina ,77 7,37 0,59 Savignano sul Rubicone ,18 16,06 6,39 Sogliano al Rubicone ,87 10,55 0,77 Tredozio ,69 4,60 0,13 Verghereto ,71 6,33 0,28 Provincia ,61 11,27 su regione 8,20 Comprensorio di Forlì ,25 11,84 49,68 Comprensorio di Cesena ,95 10,76 50,32 Regione ,31 12,25 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia Romagna statistica self-service: popolazione anagrafica, dati al 1 gennaio 2013 provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso. Nota: il Comprensorio di Forlì comprende i Comuni di: Bertinoro, Castrocaro Terme e Terra del Sole, Civitella di Romagna, Dovadola, Forlì, Forlimpopoli, Galeata, Meldola, Modigliana, Portico e San Benedetto, Predappio, Premilcuore, Rocca San Casciano, Santa Sofia e Tredozio; il Comprensorio di Cesena comprende i Comuni di: Bagno di Romagna, Borghi, Cesena, Cesenatico, Gambettola, Gatteo, Longiano, Mercato Saraceno, Montiano, Roncofreddo, San Mauro Pascoli, Sarsina, Savignano sul Rubicone, Sogliano al Rubicone e Verghereto. Se si classificano i comuni della regione per fasce di incidenza della popolazione straniera e si confrontano fra loro a livello provinciale, si conferma la consistente penetrazione degli immigrati provenienti dall estero in provincia di Forlì-Cesena. pag. 19

20 Nessun comune rientra nella fascia con presenza di stranieri fino al 3% e solo uno rientra nella fascia 3-5%. Circa la metà dei comuni provinciali sono compresi tra il 10 e il 15%, inclusi il capoluogo e Cesena. Tabella I.8. Ripartizione dei comuni per provincia e fasce di incidenza della popolazione straniera. Anno 2013 Provincia 3% >3% - 5% >5% - 10% >10 %- 15% > 15% Totale Piacenza Parma Reggio Emilia Modena Bologna Ferrara Ravenna Forlì-Cesena Rimini Regione Tredozio Bagno di Romagna Bertinoro Borghi Cesenatico Longiano Modigliana Montiano Portico e San B. Rocca San C. Sarsina Verghereto Castrocaro T. e Terra S. Cesena Dovadola Forli' Forlimpopoli Gambettola Gatteo Meldola Mercato Saraceno Predappio Roncofreddo San Mauro Pascoli Santa Sofia Sogliano al Rubicone Civitella di R. Galeata Premilcuore Savignano sul R. Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna statistica self service: popolazione straniera, dati al 1 gennaio 2013 provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso. Nella Figura I.5. sono rappresentati graficamente i confronti tra le serie storiche della popolazione straniera e della popolazione non straniera per la provincia di Forlì-Cesena e per l intera regione. In questo grafico non si osserva una differenza sostanziale: mentre la popolazione straniera cresce in tutto il periodo, il numero dei cittadini non stranieri cresce debolmente in Emilia-Romagna mentre in provincia di Forlì- Cesena resta sostanzialmente stabile e l incremento della popolazione è affidato esclusivamente all immigrazione dall esterno del paese. Figura I.5. Andamento demografico in provincia di Forlì-Cesena e in Emilia-Romagna: confronto tra italiani e stranieri Provincia di Forlì-Cesena Emilia-Romagna Non Stranieri Stranieri Non Stranieri Stranieri Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia Romagna statistica self-service: popolazione anagrafica, Demo Istat pag. 20

21 I.4. La popolazione cambia: la struttura per età Le caratteristiche del movimento della popolazione e dei flussi migratori descritte nelle pagine precedenti trovano evidenza anche in aspetti demografici, primo fra tutti l età della popolazione. Partendo proprio dall età media, nella Figura I.6. sono poste a confronto quelle dei residenti in provincia di Forlì-Cesena con quelle dei residenti in Emilia-Romagna nel periodo Le due curve evidenziano chiaramente l invecchiamento subito dalla popolazione nel corso del tempo: nel 1988 l età media era di poco inferiore ai 42 anni per la regione e di diciotto mesi in meno per la provincia, nel 2013 risulta 45 anni per entrambe. Ad una lettura più attenta, oltre al parallelismo del divario d età, si può rilevare che l età media in Emilia-Romagna, dopo una forte crescita per tutti gli anni 90, dal 2003 è sostanzialmente stabile e torna ad aumentare negli ultimi anni. Per quanto concerne la provincia di Forlì- Cesena, l età media, oltre a crescere con maggiore intensità fino ai primi anni 2000, continua in seguito un lento innalzamento fino ad avvicinarsi alla sovrapposizione con la media regionale. Figura I.6. Andamento dell età media della popolazione in provincia di Forlì-Cesena e in Emilia-Romagna 46,00 45,00 44,00 45,20 45,00 43,00 42,00 41,00 40,00 39,00 41,91 40,42 38, Cens Emilia-Romagna Provincia di Forlì-Cesena Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna statistica self service: indici di stato, dati al 1 gennaio 2013 provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso. Nelle successive tabelle I.9 e I.10 troviamo la ripartizione per alcune fasce d età (lavorativa e non lavorativa) della popolazione. Osservando la prima e riferendoci al totale provinciale posto a confronto con i dati regionali, si rileva immediatamente una incidenza simile per quanto concerne le diverse classi d età: in entrambi i casi a netto svantaggio di quelle più giovani. Sebbene in provincia la situazione si presenti, per qualche frazione di punto percentuale, più spostata verso le prime due classi, la differenza non risulta significativa. In particolare si osservino i differenziali tra le incidenze delle due fasce estreme, quella dei minori di 15 anni e quella degli over 65 anni. pag. 21

22 Si può rilevare nel dettaglio dei singoli comuni che per quelli dell appennino il dato è maggiormente penalizzante ed anche il comune capoluogo e Cesena risultano più anziani della media provinciale. La seconda tabella mostra la dinamica del cambiamento della composizione dei residenti per età negli ultimi venti anni e i dati provvisori al 1 gennaio La fascia più giovane manifesta una crescita nel periodo numericamente rilevante e gli over 65 hanno fortemente aumentato la loro crescita nell ultimo decennio: due importanti segnali di attenuazione del fenomeno dell invecchiamento. Tabella I.9. Popolazione residente per classi di età al 1 gennaio 2013 per comune e incidenza sulla popolazione totale 0-14 anni anni anni 65 e oltre Comune Incidenza Incidenza Incidenza Incidenza Totale v.a. v.a. v.a. v.a. (%) (%) (%) (%) Bagno di Romagna , , , , Bertinoro , , , , Borghi , , , , Castrocaro e T , , , , Cesena , , , , Cesenatico , , , , Civitella di Romagna , , , , Dovadola , , , , Forli' , , , , Forlimpopoli , , , , Galeata , , , , Gambettola , , , , Gatteo , , , , Longiano , , , , Meldola , , , , Mercato Saraceno , , , , Modigliana , , , , Montiano , , , , Portico e San Benedetto 84 10, , , , Predappio , , , , Premilcuore 78 9, , , , Rocca San Casciano , , , , Roncofreddo , , , , San Mauro Pascoli , , , , Santa Sofia , , , , Sarsina , , , , Savignano sul Rubicone , , , , Sogliano al Rubicone , , , , Tredozio , , , , Verghereto , , , , Provincia , , , , Comprensorio di Forlì , , , , Comprensorio di Cesena , , , , Regione , , , , Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia Romagna statistica self-service: popolazione anagrafica, dati al 1 gennaio 2013 provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso. Nota: il Comprensorio di Forlì comprende i Comuni di: Bertinoro, Castrocaro Terme e Terra del Sole, Civitella di Romagna, Dovadola, Forlì, Forlimpopoli, Galeata, Meldola, Modigliana, Portico e San Benedetto, Predappio, Premilcuore, Rocca San Casciano, Santa Sofia e Tredozio; il Comprensorio di Cesena comprende i Comuni di: Bagno di Romagna, Borghi, Cesena, Cesenatico, Gambettola, Gatteo, Longiano, Mercato Saraceno, Montiano, Roncofreddo, San Mauro Pascoli, Sarsina, Savignano sul Rubicone, Sogliano al Rubicone e Verghereto. pag. 22

23 Tabella I.10. Popolazione residente per classi di età, incidenza sulla popolazione totale in provincia di Forlì-Cesena Anni 0-14 anni Incidenza sulla popolazione (%) anni Incidenza sulla popolazione (%) anni Incidenza sulla popolazione (%) 65 e oltre Incidenza sulla popolazione (%) 01/01/ , , , , /01/ , , , , /01/ , , , , Cens , , , , Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia Romagna statistica self-service: popolazione anagrafica, dati al 1 gennaio 2013 provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso. Totale In effetti, osservando gli indici riportati nella tabella I.11, si registra un passo in avanti sul fronte dell invecchiamento, ma si assiste anche ad un problematico rafforzamento dei livelli di dipendenza economica, e questa tendenza deriva proprio dall erosione della classe dei anni. In particolare l indice di struttura della popolazione attiva segna un considerevole incremento. Tabella I.11. Età media ed alcuni indici di stato della popolazione in provincia di Forlì-Cesena Anni età media indice di vecchiaia indice di dip totale indice di dip giovanile indice di dip senile indice di struttura 01/01/13 45,00 166,80 56,90 21,30 35,50 129,20 01/01/11 44,74 165,65 55,06 20,73 34,33 121,89 01/01/01 44,22 183,93 49,24 17,34 31,90 99,64 Censi ,81 142,90 45,08 18,56 26,52 92,79 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna Statistica self service indici di stato, dati al 1 gennaio 2013 provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso. Nota: dip = dipendenza economica. Considerando la sola popolazione straniera, riportata in tabella I.12, la situazione appare completamente rovesciata: la quota in età lavorativa, tra i 15 ed i 64 anni, è prossima all 80% del totale. Si osservi inoltre la quota veramente modesta di cittadini con 65 anni o più, pari al solo 2% del totale. Nel caso dei cittadini stranieri si rileva facilmente come la distribuzione per fasce d età sia sostanzialmente indipendente dal territorio: seppur con qualche lieve variazione in particolare per alcuni comuni dell appennino, l elevata frequenza di giovani appare come una caratteristica comune ovunque, giustificata dalle ragioni dell immigrazione in Italia. pag. 23

24 Tabella I.12. Popolazione straniera residente per classi di età al 1 gennaio 2013 per comune incidenza sul totale della popolazione residente 0-14 anni anni anni 65 e oltre Comune Incidenza Incidenza Incidenza Incidenza Totale v.a. v.a. v.a. v.a. (%) (%) (%) (%) Bagno di Romagna 77 17, , , , Bertinoro , , , , Borghi 41 23, , ,57 6 3, Castrocaro e T , , , , Cesena , , , , Cesenatico , , , , Civitella di Romagna , , , , Dovadola 38 19, , , , Forli' , , , , Forlimpopoli , , , , Galeata , , , , Gambettola , , , , Gatteo , , , , Longiano , , , , Meldola , , , , Mercato Saraceno , , , , Modigliana , , , , Montiano 38 25, , ,11 1 0, Portico e San Benedetto 8 12, , ,10 1 1,59 63 Predappio , , , , Premilcuore 18 13, , ,34 4 3, Rocca San Casciano 20 18, , ,63 1 0, Roncofreddo 61 17, , , , San Mauro Pascoli , , , , Santa Sofia , , ,46 6 1, Sarsina 42 15, , ,75 6 2, Savignano sul Rubicone , , , , Sogliano al Rubicone 76 21, , , , Tredozio 10 17, , ,93 1 1,72 58 Verghereto 21 16, , ,74 1 0, Provincia , , , , Comprensorio di Forlì , , , , Comprensorio di Cesena , , , , Regione , , , , Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia Romagna statistica self-service: popolazione anagrafica, dati al 1 gennaio 2013 provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso. Nota: il Comprensorio di Forlì comprende i Comuni di: Bertinoro, Castrocaro Terme e Terra del Sole, Civitella di Romagna, Dovadola, Forlì, Forlimpopoli, Galeata, Meldola, Modigliana, Portico e San Benedetto, Predappio, Premilcuore, Rocca San Casciano, Santa Sofia e Tredozio; il Comprensorio di Cesena comprende i Comuni di: Bagno di Romagna, Borghi, Cesena, Cesenatico, Gambettola, Gatteo, Longiano, Mercato Saraceno, Montiano, Roncofreddo, San Mauro Pascoli, Sarsina, Savignano sul Rubicone, Sogliano al Rubicone e Verghereto. Nella Figura I.7 troviamo una rappresentazione grafica delle due distribuzioni che ne evidenzia con immediatezza le differenze: la concentrazione dei cittadini stranieri appare spostata verso le fasce d età più giovani e quelli della popolazione non straniera, al contrario, verso le età più elevate, con differenze quantitative che oltre i 65 anni sono di assoluta rilevanza. pag. 24

25 Figura I.7. Popolazione per classi di età: confronto tra italiani e stranieri in provincia di Forlì-Cesena al % 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 47,28% 35,94% 27,81% 30,66% 22,66% 19,61% 13,58% 2,45% 0-14 anni anni anni 65 e oltre Italiani Stranieri Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia Romagna statistica self-service: popolazione anagrafica, dati al 1 gennaio 2013 provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso. I.5. La popolazione cambia: le famiglie Il numero e la distribuzione delle famiglie assumono un importanza fondamentale per l analisi della condizione abitativa e si caratterizzano sovente per dinamiche ancora più intense di quelle della popolazione complessiva. Le trasformazioni demografiche, sociali ed economiche degli ultimi anni hanno peraltro registrato un profondo cambiamento dell articolazione con la quale le persone organizzano le proprie modalità di residenza sul territorio. Uno di questi fenomeni è la progressiva frammentazione delle famiglie, evidenziata dalla riduzione della quantità media dei componenti che è attualmente in provincia di 2,33 componenti. La differenza di dinamica fra famiglie e popolazione è ben visibile nel diagramma di figura I.8 (anno 2001=100). La frammentazione, che determina una pressione della domanda residenziale sia relativamente più intensa, sia assai diversa per articolazione dei bisogni di spazi abitativi da parte delle singole famiglie, appare relativamente stabile dal Tuttavia si registra un considerevole aumento percentuale delle famiglie formate da una sola persona: queste ultime sono infatti passate dal Censimento 2001 al 1 gennaio 2013 dal 24,67% al 32,72% del totale delle famiglie: una su tre. pag. 25

26 Figura I.8. Andamento della popolazione e delle famiglie in provincia di Forlì-Cesena (Censimento 2001=100) Cens 1981 Cens 1991 Cens Popolazione Famiglie Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Censimenti , popolazione dati anagrafici al 1 gennaio Regione Emilia Romagna statistica self service, famiglie Demo Istat, Regione Emilia Romagna statistica self service. Dati al 1 gennaio 2013 provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso. Nella tabella I.13. troviamo il numero delle famiglie e la dimensione media per tutti i comuni della provincia a partire dal 2008 al 2013, con indicazione della situazione al Considerando il totale provinciale si può constatare come nel tempo il numero delle famiglie aumenti costantemente mentre le dimensioni continuano tendenzialmente alla riduzione. In soli cinque anni esse aumentano del 6,8%, un incremento rilevante, di poco superiore al valore medio regionale che, nello stesso periodo, è pari al 6,4%. In ambito comunale l aumento del numero di famiglie, in genere parallelo alla crescita della popolazione interessa praticamente tutti i territori ma con variazioni che si differenziano in modo sensibile. I comuni in cui, nel periodo , si registrano gli incrementi percentuali più elevati sono nell ordine: Borghi (+ 24,8%), Bagno di Romagna (+ 15%), San Mauro Pascoli (+13,1%), Longiano (+ 12,8%), Gambettola e Gatteo (+ 12,7%), Savignano sul Rubicone (+ 11%) mentre, al contrario, in quattro comuni si rileva una contrazione: Rocca San Casciano (-3,9%), Portico e San Benedetto (-3,2%), Tredozio (-2,45%) e Modigliana (1,7%). Per quanto riguarda il capoluogo, Forlì anch esso registra nel periodo un lieve decremento del numero delle famiglie pari allo 0,5%, mentre a Cesena aumentano del 6,6%. Nel 2013 i comuni che presentano il più basso numero medio di componenti della famiglie, meno di due, sono Portico e San Benedetto e Premilcuore; entrambi in territorio montano. Come si è detto in apertura del paragrafo, le famiglie monocomponenti sono attualmente quasi una su tre, distribuite con una certa omogeneità sul territorio, e con una presenza fortemente più significativa ancora una volta nei comuni di Portico e San Benedetto, Premilcuore e Tredozio, 47, 48,7 e 40%. I residenti in convivenza rappresentano una quota abbastanza modesta della popolazione, lo 0,6%. pag. 26

27 Tabella I.13. Famiglie residenti e numero componenti medi per comune al 1 gennaio di ogni anno Comune Fam. Comp. Fam. Comp. Fam. Comp. Fam. Comp. Fam. Comp. Fam. Comp. Fam. Comp. Bagno di R , , , , , , ,29 Bertinoro , , , , , , ,34 Borghi 769 2, , , , , , ,43 Castrocaro e T , , , , , , ,24 Cesena , , , , , , ,31 Cesenatico , , , , , , ,26 Civitella di R , , , , , , ,38 Dovadola 684 2, , , , , , ,32 Forli' , , , , , , ,26 Forlimpopoli , , , , , , ,36 Galeata , , , , , , ,42 Gambettola , , , , , , ,50 Gatteo , , , , , , ,56 Longiano , , , , , , ,58 Meldola , , , , , , ,37 Mercato Saraceno , , , , , , ,37 Modigliana , , , , , , ,27 Montiano 554 2, , , , , , ,62 Portico e San B , , , , , ,98 Predappio , , , , , , ,33 Premilcuore 428 2, , , , , , ,92 Rocca S. Casciano 910 2, , , , , , ,19 Roncofreddo , , , , , , ,43 San Mauro Pascoli , , , , , , ,52 Santa Sofia , , , , , , ,31 Sarsina , , , , , , ,35 Savignano sul R , , , , , , ,58 Sogliano al R , , , , , , ,47 Tredozio 615 2, , , , , , ,05 Verghereto 828 2, , , , , , ,27 Provincia , , , , , , ,33 Regione , , , , , , ,22 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati 2003 Demo Istat riferiti al 31 dicembre, Regione Emilia-Romagna statistica self service, dati al 1 gennaio 2013 provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso. pag. 27

28 Tabella I.14. Famiglie, residenti in famiglia e popolazione residente totale: numero residenti medi per famiglia, componenti medi delle famiglie, percentuale delle famiglie monocomponente. 1 gennaio gennaio 2013 Comune Famiglie totali anagrafe 1/1/2011 anagrafe 1/1/2013 Incidenza Popolazione Popolazione Popolazione Popolazione Componenti Residenti in Famiglie Residenti in residente residente per fam. per fam. medi fam. famiglia totali famiglia totale totale Componenti medi fam % Fam. monopersona 2011 % Fam. monopersona 2013 Bagno di Romagna ,37 2,30 2,35 2,29 32,98 34,86 Bertinoro ,40 2,35 2,38 2,34 30,53 32,38 Borghi ,58 2,43 2,58 2,43 27,15 30,50 Castrocaro Terme e T.S ,29 2,25 2,27 2,24 34,18 35,75 Cesena ,36 2,33 2,35 2,31 32,07 33,12 Cesenatico ,31 2,27 2,30 2,26 34,86 36,24 Civitella di Romagna ,41 2,38 2,41 2,38 31,88 32,42 Dovadola ,39 2,37 2,33 2,32 35,10 36,03 Forli' ,30 2,28 2,28 2,26 33,01 33,94 Forlimpopoli ,22 2,37 2,21 2,36 40,63 31,30 Galeata ,42 2,42 2,41 2,42 31,26 31,88 Gambettola ,60 2,50 2,60 2,50 24,00 26,58 Gatteo ,61 2,57 2,60 2,56 25,27 26,93 Longiano ,64 2,60 2,62 2,58 23,96 24,91 Meldola ,41 2,41 2,38 2,37 29,31 30,06 Mercato Saraceno ,43 2,39 2,41 2,37 31,11 31,68 Modigliana ,32 2,30 2,29 2,27 34,59 34,48 Montiano ,64 2,62 2,64 2,62 24,07 24,13 Portico e San Benedetto ,98 2,00 1,98 1,98 47,41 47,10 Predappio ,39 2,36 2,36 2,33 29,71 30,89 Premilcuore ,97 1,95 1,94 1,92 48,21 48,67 Rocca San Casciano ,20 2,23 2,18 2,19 35,71 35,67 Roncofreddo ,51 2,45 2,50 2,43 27,44 30,69 San Mauro Pascoli ,55 2,53 2,54 2,52 29,25 29,77 Santa Sofia ,37 2,33 2,34 2,31 33,50 34,70 Sarsina ,40 2,37 2,38 2,35 32,48 33,82 Savignano sul Rubicone ,63 2,59 2,62 2,58 25,39 26,46 Sogliano al Rubicone ,44 2,49 2,42 2,47 31,45 30,58 Tredozio ,10 2,08 2,07 2,05 39,71 40,10 Verghereto ,27 2,27 2,27 2,27 36,64 36,50 Provincia ,37 2,34 2,35 2,33 32,03 32,72 Regione ,25 2,24 2,24 2,22 35,65 36,41 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna statistica self service, dati al 1 gennaio 2013 provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso. pag. 28

29 In tabella I.15 sono riassunti i principali dati sulla popolazione provinciale all 1 gennaio 2013 dettagliati per comune ed un ultima elaborazione, la tabella I.16, concerne la popolazione residente in provincia al 1 gennaio 2013 per genere e stato civile. Tabella I.15. Indicatori delle famiglie in provincia di Forlì-Cesena e in Emilia-Romagna al 1 gennaio 2013 Comune N di N medio dei % famiglie N residenti in N residenti in famiglie componenti unipersonali convivenza famiglia Bagno di Romagna ,29 34, Bertinoro ,34 32, Borghi ,43 30, Castrocaro e T ,24 35, Cesena ,31 33, Cesenatico ,26 36, Civitella di Romagna ,38 32, Dovadola 716 2,32 36, Forli' ,26 33, Forlimpopoli ,36 31, Galeata ,42 31, Gambettola ,50 26, Gatteo ,56 26, Longiano ,58 24, Meldola ,37 30, Mercato Saraceno ,37 31, Modigliana ,27 34, Montiano 659 2,62 24, Portico e San Benedetto 397 1,98 47, Predappio ,33 30, Premilcuore 415 1,92 48, Rocca San Casciano 897 2,19 35, Roncofreddo ,43 30, San Mauro Pascoli ,52 29, Santa Sofia ,31 34, Sarsina ,35 33, Savignano sul Rubicone ,58 26, Sogliano al Rubicone ,47 30, Tredozio 606 2,05 40, Verghereto 863 2,27 36, Provincia ,33 32, Regione ,22 36, Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna statistica self service, dati al 1 gennaio 2013 provvisori e suscettibili di variazioni, anche considerevoli, a seguito delle revisioni post-censuarie in corso. Tabella I.16. Popolazione residente all 1 gennaio 2013 per genere e stato civile in provincia di Forlì-Cesena Genere Stato civile Celibi/Nubili Coniugati/e Divorziati/e Vedovi/e Totale Valori assoluti Maschi Femmine Totale Valori percentuali Maschi 46,83 48,31 2,15 2, Femmine 38,47 46,06 2,89 12, Totale 42,53 47,15 2,53 7, Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Demo-ISTAT pag. 29

30 I.6. Le tendenze demografiche Nella Figura I.9. sono rappresentati gli scenari demografici della provincia di Forlì-Cesena al 2050 elaborati da Demo-Istat secondo tre differenti ipotesi: gli scenari alto e medio prevedono un incremento demografico rispettivamente del 28,1% e del 14,7% nel 2050 rispetto al 2010, quello basso prospetta un incremento della popolazione al 2050 del 1,4% ma con una curva che inverte la tendenza a partire dal Figura I.9. Scenari di previsione demografica in provincia di Forlì-Cesena Scenario basso Senario centrale Scenario alto Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Demo-ISTAT Tabella I.17. Popolazione residente per provincia in Emilia-Romagna. Dati 2004 e proiezioni al 2014 e al 2024 nei tre scenari Provincia Basso Intermedio Alto Basso Intermedio Alto Piacenza Parma Reggio Emilia Modena Bologna Ferrara Ravenna Forlì-Cesena Rimini Regione Fonte: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna, Le famiglie emiliano-romagnole tra passato e futuro I dati illustrati nelle tabelle I.17 e I.18, relativi alle proiezioni dei tre scenari su popolazione e famiglie, individuano per la provincia dimensioni medie in calo dai 2,45 componenti del 2004 ai 2,32, 2,34 e 2,35 del 2014 ed ai 2,24, 2,28 e 2,31 al 2024, rispettivamente per gli scenari basso, medio e alto. pag. 30

31 Tabella I.18. Famiglie residenti per provincia in Emilia-Romagna. Dati 2004 e proiezioni al 2014 e al 2024 nei tre scenari Provincia Basso Intermedio Alto Basso Intermedio Alto Piacenza Parma Reggio Emilia Modena Bologna Ferrara Ravenna Forlì-Cesena Rimini Regione Fonte: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna, Le famiglie emiliano-romagnole tra passato e futuro Gli aumenti previsti in provincia riguardano tutti gli scenari e impongono certamente delle riflessioni sulla possibilità di localizzazione della nuova popolazione residente sul territorio provinciale. In particolare va attentamente considerata la previsione sul numero di famiglie residenti per le quali, nel decennio , è pronosticato un aumento variabile dal 7,5% al 13,2%: tali incrementi porterebbero a dover individuare un significativo numero di nuove possibili abitazioni sul territorio provinciale. In chiusura, si propone nella figura successiva il grafico derivante dagli scenari previsionali demo-istat elaborati su base 2007 per l Emilia-Romagna. La popolazione regionale è prevista in crescita fino al 2045 per tutti gli scenari, ma per la previsione basa, dopo quella data, se ne prevede un declino: una ipotesi molto simile a quella formulata per la provincia di Forlì-Cesena. Figura I.10. Scenari demografici in Emilia-Romagna. Anni Scenario basso Scenario centrale Scenario alto Popolazione Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati demo-istat pag. 31

32 pag. 32

33 II. CONDIZIONE DELLE FAMIGLIE E FENOMENO ABITATIVO In questo secondo capitolo vengono trattati alcuni dati statistici sulle condizioni economiche delle famiglie, quali patrimonio, redditi, capacità di spesa, e gli stessi sono posti in relazione al costo dell abitare. Si tratta solamente di alcuni temi la cui trattazione non mira certo all esaustività, ma che consentono di comprendere la natura delle problematiche e delle dinamiche degli aspetti economici legati all abitazione. Occorre ricordare che nel 2012 la fase di crisi che ha investito la nostra economia ha avuto effetti negativi sulle famiglie che hanno visto un calo significativo del loro patrimonio ed una contrazione del reddito disponibile. La significativa diminuzione dei redditi si è riflessa in un forte calo della spesa per consumi, molto più elevata di quella del In questo contesto si è inserita una crisi occupazionale che si è concentrata soprattutto tra i più giovani. Questo quadro recessivo si è coniugato a un inflazione che nel 2013 è stata pari al +1,2%, in netto calo rispetto al +3% registrato nel 2012, collocandosi ai minimi dal Il rischio di questa situazione è una spirale deflattiva che potrebbe avere conseguenze peggiori rischiando di deprimere ulteriormente i consumi e contraendo ulteriormente l economia. In questo contesto i mutui concessi dalle banche alle famiglie hanno subito una contrazione anche per effetto di un irrigidimento nel comportamento degli istituti di credito dovuto da un lato all aumento delle sofferenze bancarie dall altro all applicazione dello schema internazionale di regolamentazione approvato dal Comitato di Basilea. II.1. Patrimonio e redditi delle famiglie Nella tabella II.1 vengono presentate le entità del valore patrimoniale delle famiglie in termini nominali e la loro composizione, elaborate dall Istituto Guglielmo Tagliacarne, ponendo a confronto i dati relativi alla provincia di Forlì-Cesena con quelli dell Emilia-Romagna e dell intero Paese. Nel 2011 il patrimonio complessivo di una famiglia della provincia ammonta a euro, un valore inferiore del 2,7% rispetto a quello medio regionale, ma superiore del 17,9% a quello medio nazionale ( euro). La composizione del valore patrimoniale per tipologia dei beni mostra come, in provincia di Forlì-Cesena, la quota rappresentata dalle abitazioni abbia una minore incidenza sul patrimonio familiare complessivo, sia rispetto all Emilia-Romagna, sia rispetto all Italia. Nel 2011 in provincia il patrimonio stimato in terreni ammonta a circa euro a famiglia e rappresenta il 4,7%, del patrimonio complessivo, in regione ammonta a circa euro e rappresenta il 4,6% del patrimonio totale, infine in Italia è pari a soli euro circa e rappresenta il 2,6% del patrimonio totale. La serie storica dei dati in tabella, dal 2004 al 2011, offre la possibilità di esaminare l evoluzione del patrimonio nel corso degli ultimi otto anni: il suo valore è cresciuto in misura minore in provincia di Forlì- Cesena sia nei confronti della regione, il 16,5% contro il 21,3%, sia rispetto all Italia dove si registra il 24,4% di incremento. Relativamente al patrimonio pro-capite, si osserva che il suo valore in provincia nel 2011 è stato circa il 19% in più rispetto all omologo nazionale e dell 8,1% inferiore a quello regionale; va inoltre segnalato che in provincia il valore del patrimonio pro-capite dopo il periodo di contrazione che si è protratto dal 2008 al 2010, mostra un incremento del 2,1%, superiore ai segnali di ripresa registrati a livello nazionale e regionale che si attestano all 1%. Per quanto concerne la composizione del patrimonio, il peso delle attività reali oscilla con andamento altalenante fino al 2008 e cresce negli ultimi quattro anni della serie per raggiungere la quota percentuale massima nel 2011, a scapito delle attività finanziarie. pag. 33

34 Il reddito delle famiglie, disponibile o lordo, costituisce uno degli elementi essenziali per la definizione dei fabbisogni, non solamente abitativi, e per la valutazione della sostenibilità del costo dell abitare intesa come soglia massima tollerabile dell incidenza dell abitazione rispetto al reddito complessivo del nucleo familiare che vi abita. Generalmente gli istituti di credito valutano che qualora la rata di un mutuo superi la quota di un terzo del reddito del nucleo familiare, quel mutuo sia difficilmente sostenibile. Tabella II.1. Serie storica del valore del patrimonio delle famiglie produttrici e consumatrici in provincia di Forlì- Cesena, Emilia-Romagna e Italia (dati in milioni di salvo diversa indicazione) Anno Attività reali Abitazioni Terreni Totale Depositi Attività finanziarie Valori mobiliari Riserve Totale Totale generale Totale generale per abitante ( ) Forlì-Cesena composizione ,51 4,71 60,22 9,48 23,77 6,53 39, Regione composizione ,47 4,64 61,11 9,12 22,36 7,41 38, Italia composizione ,04 2,58 64,62 10,41 17,73 7,24 35, Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco Banca Dati Unioncamere Emilia-Romagna Istituto Tagliacarne La tabella II.2 indica le stime del reddito disponibile delle famiglie consumatrici per gli anni compresi tra il 2004 ed il 2011, con le relative variazioni medie di periodo. L incremento del reddito nei sette anni è leggermente superiore in Italia rispetto all Emilia-Romagna. In regione i maggiori incrementi si registrano nelle province della Romagna oltre a Parma e Piacenza, mentre Reggio Emilia, Bologna, Ferrara e, soprattutto Modena, registrano incrementi più bassi della media. Forlì-Cesena, dopo la flessione del 2009, comune a tutte le province, nel 2011 registra incrementi che la collocano prima nella dinamica di crescita in regione. pag. 34

35 Tabella II.2. Serie storica del reddito disponibile delle famiglie consumatrici (milioni di ) Area Variaz. 2004/2011 Piacenza ,6 Parma ,2 Reggio Emilia ,7 Modena ,4 Bologna ,8 Ferrara ,7 Ravenna ,7 Forlì-Cesena ,6 Rimini ,3 Regione ,1 Nord-Est ,5 Italia ,3 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Unioncamere Emilia-Romagna Istituto Tagliacarne Nella tabella II.3 è indicato il reddito medio disponibile delle famiglie consumatrici pro-capite che dal 2007, in provincia, risulta tra i più elevati in regione e secondo solo a Bologna. Nel 2011 il reddito pro-capite è stato pari a circa euro, importo del 24,6% superiore rispetto a quello medio nazionale e del 3,1% rispetto a quello medio della regione. Tabella II.3. Serie storica del reddito medio disponibile delle famiglie consumatrici pro-capite ( ) Area Variaz. 2004/2011 Piacenza , , , , , , , ,18 5,63 Parma , , , , , , , ,36 4,65 Reggio Emilia , , , , , , , ,04-0,21 Modena , , , , , , , ,58 0,28 Bologna , , , , , , , ,29 3,53 Ferrara , , , , , , , ,82 4,37 Ravenna , , , , , , , ,20 5,00 Forlì-Cesena , , , , , , , ,65 7,62 Rimini , , , , , , , ,40 3,05 Regione , , , , , , , ,77 3,29 Nord-Est , , , , , , , ,62 5,82 Italia , , , , , , , ,58 7,59 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Unioncamere Emilia-Romagna Istituto Tagliacarne La situazione economica può essere ulteriormente esaminata attraverso l analisi del valore aggiunto procapite (rappresentato dal prodotto interno lordo al netto dell Iva e delle imposte indirette sulle importazioni) che permette di individuare la tendenza più o meno favorevole di un territorio e di effettuare confronti con l andamento generale dell economia. La tabella II.4, che riporta i dati del valore aggiunto pro-capite riferiti al 2009 e al 2011, ne evidenzia a livello regionale un incremento in termini correnti del 3,4%, superiore a quello registrato a livello nazionale che si arresta al 2,5%. In provincia di Forlì-Cesena il valore aggiunto pro-capite nel 2011, con ,13 euro, si posiziona dietro alle sole provincie di Bologna e Modena, e registra un incremento del 3,8% rispetto al pag. 35

36 Tabella II.4. Valore aggiunto pro-capite 2009 e 2011 e variazione in termini correnti numeri indice (Italia = 100) Provincia Variazione in termini correnti 2009/2011 Piacenza 113,4 114,7 4,1 Parma 121,9 122,1 3,7 Reggio Emilia 118,1 118,7 4,1 Modena 128,4 128,9 3,6 Bologna 134,0 132,6 2,3 Ferrara 102,6 104,5 3,9 Ravenna 112,9 113,7 3,9 Forlì-Cesena 123,7 124,3 3,8 Rimini 121,3 120,7 3,5 Regione 122,4 122,6 3,4 Nord-Est 118,8 119,8 3,7 Italia 100,0 100,0 2,5 Fonte dati: Unioncamere Emilia-Romagna Istituto Tagliacarne A conclusione di questa analisi, si esamina la distribuzione dei redditi tramite le imposte nette sulle persone fisiche riguardante la popolazione della provincia. L imponibile IRPEF non costituisce propriamente un indicatore di ricchezza dei cittadini: esso infatti non include altre fonti di reddito, come ad esempio redditi mobiliari e immobiliari, azionari o da titoli ed obbligazioni, e tuttavia risulta un interessante indicatore delle condizioni economiche della popolazione residente. pag. 36

37 Tabella II.5. Frequenza delle dichiarazioni IRPEF per fascia di reddito e variazione per comune. Anni d imposta 2005 e 2010 Comune da a da a da a da a da a fino a oltre Totale ,47 4,64 81,25 7,06 5,42 0,64 0, Bagno di Romagna ,38 4,23 75,50 10,09 6,83 1,13 0, var. '10'05 196,43-8,72-7,08 43,07 25,96 76,78 58, ,50 3,96 79,49 7,86 6,60 0,79 0, Bertinoro ,10 3,07 74,76 10,67 8,21 1,37 0, var. '10'05 119,35-22,30-5,95 35,65 24,44 71,93 2, ,17 6,77 82,36 4,60 4,52 0, Borghi ,54 5,39 76,98 8,75 6,51 0,49 0, var. '10'05 31,52-20,44-6,53 90,22 44,14-16, ,54 5,10 77,05 7,47 7,60 1,60 0, Castrocaro e T ,94 4,76 71,17 11,19 9,31 1,67 0, var. '10'05 73,11-6,71-7,63 49,75 22,57 4,59 49, ,54 4,84 74,23 9,46 8,52 1,45 0, Cesena ,03 4,06 68,60 11,92 11,28 1,78 1, var. '10'05 90,82-16,04-7,59 26,04 32,40 22,93 37, ,82 10,19 72,97 7,51 6,91 0,95 0, Cesenatico ,51 7,08 70,25 9,74 9,25 1,23 0, var. '10'05 83,40-30,50-3,73 29,75 33,86 28,65 45, ,19 4,92 83,55 6,09 4,59 0,33 0, Civitella di Romagna ,03 4,21 79,97 8,15 5,82 0,49 0, var. '10'05 449,75-14,41-4,28 33,85 26,83 50,24-4, ,99 4,08 82,50 7,06 4,57 0, Dovadola ,80 3,99 78,94 9,48 6, var. '10'05-19,68-2,05-4,32 34,34 48, ,55 4,21 73,46 10,04 9,28 1,45 1, Forli' ,07 3,61 67,46 12,86 11,87 1,81 1, var. '10'05 95,61-14,29-8,17 28,05 27,88 25,33 30, ,52 4,72 78,29 8,31 6,86 0,73 0, Forlimpopoli ,04 3,67 72,18 12,27 9,15 1,01 0, var. '10'05 98,18-22,22-7,81 47,61 33,34 38,14 22, ,64 4,89 81,49 7,16 4,75 0,35 0, Galeata ,18 3,47 76,23 10,19 6,72 0,97 1, var. '10'05 84,57-29,19-6,45 42,22 41,47 173,60 75, ,69 5,48 78,41 7,21 6,78 0,85 0, Gambettola ,31 4,59 74,33 9,56 8,57 1,00 0, var. '10'05 90,66-16,17-5,21 32,65 26,37 18,57 8, ,72 11,41 74,85 6,38 5,48 0,76 0, Gatteo ,78 6,43 74,16 8,89 7,23 1,10 0, var. '10'05 148,06-43,68-0,92 39,44 31,91 43,67 1, ,54 4,83 77,65 6,91 7,59 1,14 1, Longiano ,94 4,09 72,69 10,39 9,32 1,50 1, var. '10'05 73,96-15,40-6,38 50,36 22,79 31,76-20, ,39 4,32 80,00 7,96 6,08 0,76 0, Meldola ,27 4,24 74,87 10,02 8,11 0,90 0, var. '10'05 226,91-1,84-6,42 25,76 33,35 18,44 22, ,37 5,40 81,71 7,15 4,85 0,34 0, Mercato ,22 3,60 76,22 10,79 7,34 0,36 0, Saraceno var. '10'05 233,37-33,36-6,73 50,85 51,37 5,59 161, ,30 3,51 82,54 6,15 5,92 1,06 0, Modigliana ,77 2,47 78,82 9,19 7,02 0,97 0, var. '10'05 158,20-29,47-4,51 49,38 18,53-8,44 45, ,74 4,55 79,24 7,99 5,77 0,74 0, Montiano ,28 2,99 75,29 10,70 7,59 0,96 1, var. '10'05 74,12-34,12-4,98 33,94 31,51 30,59 19,71 Portico e San Benedetto Predappio Premilcuore Sarsina ,12 2,46 87,25 5,59 2,46 1,12 0, ,87 2,34 80,80 9,84 5,15 0,00 0, var. '10'05 67,49-4,83-7,40 75,87 109, ,69 4,59 79,99 8,14 5,62 0,64 0, ,12 3,83 75,75 9,94 7,89 0,95 0, var. '10'05 62,60-16,37-5,30 22,10 40,48 48,75 51, ,32 1,88 79,47 11,86 4,33 1, ,17 3,40 76,53 11,44 5,96 0,80 0, var. '10'05 152,24-12,03-6,48 43,03 25,35 38,73 38, ,74 3,81 85,25 5,99 3,66 0, ,55 3,15 80,00 9,32 4,89 0,66 0, var. '10'05 109,13-17,29-6,16 55,55 33,60 20,98 segue pag. 37

38 segue Comune da a da a da a da a da a fino a oltre Totale ,66 6,18 74,87 7,78 8,37 1,09 1, Savignano sul ,04 5,38 72,68 9,28 9,29 1,34 0, Rubicone var. '10'05 57,71-12,99-2,93 19,27 10,99 22,48-4, ,73 7,42 81,88 5,78 4, Sogliano al Rubicone ,52 4,57 78,37 8,75 5,76 0,54 0, var. '10'05 108,61-38,44-4,29 51,51 37, ,98 80,90 1,12 2, Tredozio ,95 84,44 6,67 4,44 0, var. '10'05-75,28 4,38 493,33 122, ,45 4,05 85,52 5,67 3,78 0, Verghereto ,53 4,08 80,19 8,84 3,83 1,19 0, var. '10'05 240,41 0,86-6,24 56,10 1,31 120, ,57 5,20 75,75 8,72 7,77 1,18 0, ,62 5,20 73,83 9,64 8,46 1,28 0, ,95 4,26 72,86 10,35 9,15 1,40 1, Provincia ,09 4,90 71,55 10,40 9,60 1,44 1, ,20 4,80 70,68 11,23 9,69 1,40 0, ,13 4,18 70,75 11,38 10,03 1,47 1, var. '10'05 99,30-19,56-6,60 30,47 29,10 25,12 29,63 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati del Ministero dell Economia e delle Finanze La tabella II.5 riporta la suddivisione per fasce di reddito delle dichiarazioni IRPEF. A livello provinciale nel suo complesso, la fascia di reddito da a euro comprende nel 2010 oltre il 70% delle dichiarazioni e, assieme alle due fasce superiori, copre più del 90% delle stesse. Osservando la ripartizione per fasce nel tempo si evidenzia come nel corso degli anni tendono ad aumentare le fasce poste agli estremi della distribuzione, quelle più modeste e quelle più consistenti, a discapito delle fasce centrali. In particolare crescono le quattro fasce di reddito più elevato e qeulla di reddito più basso, a detrimento della fascia fra i ed i euro. Analizzando i singoli comuni, si rileva che Forlì e Cesena sono i soli a superare la media provinciale per tutte le fasce oltre i euro. Il capoluogo ed il secondo centro urbano della provincia si affermano quindi quali i comuni dal reddito più elevato e, date le loro dimensioni demografiche, influenzano la media provinciale. Viceversa, il comune che detiene la percentuale più alta di dichiarazioni sotto i euro risulta Cesenatico con l 8,59%. Anche osservando la tabella II.6, Forlì e Cesena si confermano i comuni più ricchi assieme a Longiano, con l imponibile medio in valore assoluto più alto della provincia, sia nel 2005 che nel I comuni di Civitella di Romagna, Portico di San Benedetto, Sarsina, Tredozio e Verghereto, ovvero alcuni dei comuni dell area appenninica a sud della provincia, sono invece i soli a mostrare un imponibile medio nel 2010 sotto i euro. Considerando la dinamica di crescita nel quinquennio, risulta che il maggior incremento nell imponibile medio sia avvenuto a Borghi con il 20,8%, ed a seguire a Roncofreddo con il 19,8%. Forlì e Cesena si collocano attorno alla media provinciale con una crescita dell imponibile medio rispettivamente del 13,3% e del 14,9%. pag. 38

39 Tabella II.6. Dichiarazioni IRPEF, numero di contribuenti, imponibile complessivo, imponibile medio e variazioni per comune. Anni d imposta 2005 e 2010 Comune Incrementi 2010 su 2005 Contribuenti Imponibile totale Imponibile medio Contribuenti Imponibile totale Imponibile medio Contribuenti Imponibile totale Imponibile medio Bagno di R , ,10 5,42 21,51 15,26 Bertinoro , ,29 16,33 32,79 14,15 Borghi , ,96 18,89 43,60 20,79 Castrocaro e T , ,75 1,78 16,89 14,85 Cesena , ,24 3,61 19,05 14,90 Cesenatico , ,89 10,59 29,90 17,46 Civitella di R , ,28 4,59 18,48 13,28 Dovadola , ,06-0,10 15,55 15,66 Forli' , ,98 2,11 15,68 13,29 Forlimpopoli , ,93 4,71 19,89 14,50 Galeata , ,27 2,34 22,47 19,67 Gambettola , ,05 8,93 23,27 13,16 Gatteo , ,33 14,64 35,31 18,03 Longiano , ,45 11,94 28,54 14,83 Meldola , ,92 5,07 19,18 13,43 Mercato Saraceno , ,38 9,27 30,80 19,70 Modigliana , ,20-1,03 10,33 11,47 Montiano , ,51 14,91 30,22 13,32 Portico e S. Benedetto , ,81-2,64 5,94 8,81 Predappio , ,00 6,44 25,07 17,50 Premilcuore , ,11-2,97 11,71 15,13 Rocca S. Casciano , ,30 0,47 10,26 9,74 Roncofreddo , ,84 15,64 38,47 19,75 San Mauro Pascoli , ,92 5,65 21,36 14,87 Santa Sofia , ,58 5,72 20,33 13,81 Sarsina , ,28 4,83 20,74 15,18 Savignano sul R , ,22 7,47 19,38 11,08 Sogliano al R , ,05 11,11 32,27 19,05 Tredozio , ,38 0,74 13,19 12,36 Verghereto , ,18 5,72 22,71 16,07 Provincia , ,55 4,94 19,83 14,18 Regione , , ,66 3,05 16,35 12,90 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Banca Dati Unioncamere Emilia-Romagna - Ministero dell Economia e delle Finanze pag. 39

40 II.2. La spesa per l abitazione L indagine sui consumi condotta da ISTAT e riportata nella tabella II.7 offre una panoramica della spesa delle famiglie per l abitazione rispetto a quelle per l acquisto e uso dei beni e servizi nel complesso. Risulta subito evidente come il capitolo di spesa per l abitazione sia decisamente il più elevato, impegnando in generale poco meno di un terzo della spesa media mensile totale. In valore assoluto risulta nel 2012 di 700 euro nella media nazionale e di 791 euro in Emilia-Romagna, sebbene incida sulla spesa complessiva in misura leggermente inferiore rispetto alla media nazionale. Tabella II.7. Spesa media mensile delle famiglie per capitolo di spesa e regione. Anno 2012 Area Alimentari e bevande Tabacchi Abbigliamento e calzature Abitazione Combustibili ed energia Arredamenti ecc. Sanità Trasporti Comunicazioni Istruzione Tempo libero e cultura Altri beni e servizi Spesa media mensile(=100) Spesa mediana mensile Piemonte 471,79 18,83 123,66 694,14 156,72 126,42 95, ,2 24,12 128,08 308, , Valle d'aosta 423,82 15,21 104,12 701,31 135,65 258,39 132,72 372,72 45,47 27,05 114,84 273, , Lombardia 464,11 16,63 92,05 744,7 125,7 122,14 84,82 250,6 37,8 19,9 87,61 221, , Trentino Alto Adige 472,54 22,26 135,29 876,85 145,11 140,66 100,17 424,98 52,31 36,45 130,8 328, , Veneto 435,95 15,43 145,95 861,12 122,72 173,7 111,13 463,33 48,77 51,36 151,4 338, , Friuli Venezia Giulia 456,14 16,8 153,28 792,08 163,57 150,41 115,86 456,39 49,91 37,65 123,53 319, , Liguria 424,39 20,28 106,53 742,84 139,12 123,19 100,52 353,16 47,41 29,47 116,77 257, , Emilia-Romagna 456,50 21,43 129,82 791,05 173,92 135,75 113,78 440,78 50,11 41,42 149,49 330, , Toscana 475,84 19,78 113,3 817,11 135,74 103,91 89,65 379,16 49,49 32,33 111,22 263, , Umbria 499,52 25,03 118,45 633,28 128,26 109,2 90,42 394,5 44,55 26,79 121,66 258, , Marche 471,52 19, ,56 148,16 104,77 92,94 404,31 48,18 28,11 109,2 227, , Lazio 491,37 19,44 116,79 788,34 120,94 112,18 88,36 329,76 48,25 31,27 81,16 239, , Abruzzo 510,86 24,2 139,38 589, ,77 77,81 294,53 46,07 17,14 77,11 198, , Molise 459,8 19,02 120,68 528,57 144,21 132,26 73,58 383,6 49,08 20,06 90,25 179, , Campania 498,01 24,15 95,9 524,32 96,96 94,92 58,18 217,69 42,23 23,43 58,21 162, , Puglia 447,19 18,03 114,99 495,07 114,02 96,43 68,61 256,04 39,73 25,1 62,97 159, , Basilicata 450,90 22,91 113,26 403,7 126,82 114,36 91,43 269,12 43,4 35,32 71,32 165, , Calabria 482,79 18,84 112,94 393,71 135,4 78,55 64,82 231,91 38,83 19,41 57,56 127, , Sicilia 441,71 24,79 87,27 450,6 94,01 67,36 56,46 206,41 35,21 13,28 39,36 111, , Sardegna 440,18 12,89 114,38 594,56 121,69 81,49 65,07 250,54 40,67 13,61 51,58 92, , Italia 468,32 20,44 119,85 700,04 134,49 116,71 88,15 350,38 45,94 29,13 99,7 246, , Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT Nota: valori in euro Tabella II.8 Serie storica della spesa media mensile delle famiglie e incidenza percentuale delle spese per l abitazione in Emilia-Romagna e in Italia. Anno Emilia-Romagna Italia Spesa media mensile Spesa abitazione Spesa media mensile Spesa abitazione , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,9 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT pag. 40

41 Figura II.1. Andamento del reddito familiare e spesa media mensile delle famiglie in Emilia Romagna e Italia (Anno 2004=100) reddito medio famiglie E-R spese media mensile E-R reddito medio famiglie Italia spese media mensile Italia Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT, Unioncamere Emilia Romagna Istituto Tagliacarne La serie storica evidenzia infatti, a livello nazionale, una incidenza crescente della spesa per l abitazione sul totale dei consumi familiari, passando dal 24,9% del 2003 al 28,9% del Con tale incidenza il peso di questa componente viene a sopravanzare leggermente quello regionale, caduto dal 29,1% del 2008 al 27,9% attuale. Per le famiglie dell Emilia-Romagna la spesa media mensile sale dai euro del 2011 ai euro del 2012, valore che, in Italia, rimane inferiore solo a quelli del Veneto e del Trentino Alto Adige, ma con un incidenza delle spese per l abitazione sul totale significativamente inferiore a Lazio, Liguria, Toscana, Sardegna, Friuli-Venezia Giulia e Lombardia. II.3. I prestiti per l abitazione La Banca d Italia pubblica trimestralmente i dati relativi alle segnalazioni dei prestiti provenienti dalla Centrale dei rischi riguardanti le cessioni a medio e lungo termine, ovvero superiori ai 18 mesi, ad opera degli istituti di credito presenti sul territorio nazionale. Si tratta di informazioni inerenti le erogazioni - l ammontare in milioni di euro ceduto in prestito nel periodo di riferimento- e le consistenze - l entità complessiva dei prestiti in essere, in milioni di euro, ossia quelli erogati nel periodo di riferimento o in precedenza ma non ancora estinti. Nella tabella II.9 vi è una sintesi contenente la serie storica in valore assoluto e variazione annua in percentuale delle erogazioni alle famiglie consumatrici per l acquisto di abitazioni, a partire dal 1997, per la provincia di Forlì-Cesena, per la regione Emilia Romagna e per l Italia. I medesimi dati sono rappresentati graficamente nella Figura II.2, nella quale l istogramma relativo alla provincia viene confrontato con la linea di grafico della regione, quest ultima ridotta di un ordine di grandezza per necessità di rappresentazione. pag. 41

42 I prestiti bancari alle famiglie consumatrici per l acquisto di abitazioni includono la costruzione e la ristrutturazione di unità immobiliari ad uso abitativo. Si noti, nella lettura dei dati in tabella, che le variazioni percentuali riportate lo sono sempre rispetto ad un anno e quindi, a titolo di esempio, la variazione del 30/06/2012 è riferita al 30/06/2011, e la variazione al 31/03/2010 è riferita al 31/03/2009. Tabella II.9. Serie storica delle erogazioni dei prestiti alle famiglie consumatrici residenti in provincia di Forlì-Cesena, Emilia-Romagna e Italia per l acquisto di immobili e abitazioni (milioni di euro) Provincia di Forlì-Cesena Regione Italia Anno v.a. var. % v.a. var. % v.a. var. % , ,3 -/ ,29 -/ ,86 53, ,41 60, ,30 48, ,35 69, ,73 76, ,87 61, ,15 21, ,52-1, ,57 4, ,46 4, ,09 7, ,37 3, ,97 37, ,38 22, ,39 17, ,36-0, ,77 26, ,27 21, ,41 52, ,99 22, ,65 13, ,14-21, ,84 5, ,25 15, ,91 11, ,59 12, ,84 11, ,43 10, ,04-2, ,97-0,18 31/03/ ,69-12, ,10-12, ,86 0,09 30/06/ ,68-11, ,43-6, ,85-10,06 30/09/ ,26-3, ,27-7, ,62-10,11 31/12/ ,83-13, ,02-7, ,06-15, ,45-10, ,82-8, ,39-9,21 31/03/ , ,64-9, ,10-22,01 30/06/ ,14 29, ,27-5, ,88-12,60 30/09/ ,12-1, ,17-5, ,47-9,45 31/12/ ,91-13, ,08-18, ,42 1, ,87 2, ,17-10, ,87-10,41 31/03/ ,26-1, ,65 18, ,65 20,16 30/06/ ,40 5, ,78-4, ,55 14,59 30/09/ ,19 8, ,61-11, ,44 8,15 31/12/ ,93 13, ,87-7, ,99-3, ,77 6, ,91-1, ,62 8,90 31/03/ ,02-3, ,12-13, ,32 1,40 30/06/ ,64-35, ,08-15, ,85-5,53 30/09/ ,63-30,10 929,83-13, ,20-16,04 31/12/ ,51-35,37 995,68-25, ,37-25, ,79-28, ,71-17, ,73-11,64 31/03/ ,37-50,17 498,33-55, ,71-53,81 30/06/ ,69-40,32 595,17-48, ,29-49,94 30/09/ ,26-52,06 473,79-49, ,54-47,13 31/12/ ,73-39,71 514,32-48, ,95-43, ,05-45, ,61-50, ,48-48,94 31/03/ ,58-9,15 385,87-22, ,71-23,22 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Banca d Italia Base informativa pubblica *) al 30/06/2010 viene riportata la stima prodotta dalla C.C.I.A.A. di Ferrara Appare immediatamente evidente come a livello nazionale e regionale il volume delle erogazioni sia cresciuto di anno in anno fino al 2006, con variazioni medie annue dell ordine del 26% in Emilia-Romagna e pag. 42

43 meno consistenti in Italia: circa il 22% annuo. Le ragioni della crescita delle erogazioni, in regione come nel resto del Paese, possono essere derivate da una serie di fattori concomitanti: - la diminuzione dei tassi di interesse che ha condotto ad una maggiore sostenibilità delle rate del mutuo, in particolare se confrontate con i canoni di locazione che nello stesso periodo erano cresciuti; - la crescente disponibilità degli operatori finanziari a proporre prodotti sempre più personalizzati e corrispondenti alle reali possibilità economiche delle famiglie; - la crescita dell importo finanziabile che, per ragioni commerciali, è passato dal 70-80% del prezzo al 100%, offrendo la possibilità di acquisto dell abitazione anche a quelle famiglie che non disponevano della quota di capitale iniziale necessaria per comprare l abitazione. Dal 2007 l ammontare delle erogazioni in Emilia-Romagna comincia a diminuire, e si assiste ad una contrazione del 67,7% nel 2012 rispetto al Il dato aggiornato al 31/3/2013 conferma questo andamento registrando rispetto allo stesso periodo del 2012 una riduzione del 22,6%. In provincia di Forlì-Cesena l andamento non è costante: la crescita delle erogazioni subisce un arretramento consistente nel 2005, poi tra il 2006 e 2007 si registra una crescita, mentre nel 2008 e si assiste ad un nuovo arretramento cui segue una ripresa nel prima del crollo del 2011 che porta le erogazioni a valori antecedenti al Nel 2012 la situazione peggiora ulteriormente registrando una contrazione del 45% rispetto al I dati al 31/3/2013 registrano una contrazione rispetto al 31/3/2012, che però risulta minore rispetto a quanto rilevato sia a livello regionale sia a livello nazionale. In ogni caso, gli andamenti delle erogazioni in provincia di Forlì-Cesena ed in regione sono complessivamente simili, con un certo scollamento nel periodo come chiaramente visualizzato in figura II.2. Figura II.2. Andamento delle erogazioni dei prestiti alle famiglie consumatrici residenti in provincia di Forlì-Cesena e in Emilia-Romagna per l acquisto di immobili e abitazioni (milioni di euro) Forlì-Cesena Emilia-Romagna/10 Mln Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Banca d Italia Base informativa pubblica pag. 43

44 Nella tabella II.10 è indicata la serie storica della consistenza dei prestiti alle famiglie consumatrici in valore assoluto e come variazione annua, per la provincia, per l Emilia-Romagna e per l Italia. Si noti nella lettura dei dati in tabella che le variazioni percentuali riportate sono sempre rispetto ad un anno. Le consistenze dei prestiti rappresentano l ammontare complessivo del debito accumulato attraverso le erogazioni dei periodi precedenti e, diversamente dalle erogazioni stesse, in generale aumentano di anno in anno fino al 2011, anche negli anni in cui le erogazioni hanno segnato contrazioni considerevoli, raggiungendo i milioni di euro in Emilia Romagna e i quasi milioni di euro in Italia. Nel 2012, rispetto all anno precedente, si assiste invece ad una contrazione pari all 8% in Regione e al 5% in Italia. In provincia di Forlì-Cesena fatta eccezione per una contrazione nel 2008, si passa dai 290 milioni di euro circa del 1997 ai quasi milioni di euro di fine 2011, con un incremento di oltre il 104% dal Nel 2012 invece il valore delle consistenze diminuisce del 6,7%. Complessivamente la consistenza dei prestiti in provincia risulta di poco inferiore al 7,8% del totale regionale ad inizio periodo, sale al massimo dell 8,9% nel 2002, successivamente scende fino al 6,9% del 30/6/2010, per poi risalire al 7,4% del Analogamente a quanto mostrato per le erogazioni, i dati di tabella II.10 sono rappresentati graficamente nella figura II.3, nella quale l istogramma relativo alla provincia viene confrontato con la linea di grafico della regione, quest ultima ridotta di un ordine di grandezza per necessità di rappresentazione. Tabella II.10. Serie storica delle consistenze dei prestiti alle famiglie consumatrici residenti in provincia di Forlì- Cesena, Emilia-Romagna e Italia per l acquisto di immobili ed abitazioni (miloni di euro) Data Provincia di Forlì-Cesena Regione Emilia-Romagna Italia Valori assoluti Variazioni % Valori assoluti Variazioni % Valori assoluti Variazioni % 31/12/97 290, , ,82-31/12/98 336,25 15, ,18 20, ,74 17,72 31/12/99 456,75 35, ,20 25, ,76 29,41 31/12/00 603,12 32, ,80 29, ,93 21,10 31/12/01 711,86 18, ,23 10, ,38 10,24 31/12/02 928,13 30, ,00 29, ,98 18,38 31/12/ ,71 15, ,25 27, ,99 26,43 31/12/ ,93 21, ,93 21, ,46 22,28 31/12/ ,74 10, ,58 17, ,36 18,93 31/12/ ,70 6, ,43 13, ,82 13,32 31/12/ ,99 10, ,22 7, ,72 8,69 30/06/2008(*) 1613,07 0, ,00 2, ,13 1,47 31/12/ ,03-1, ,38 2, ,51 0,68 30/06/2009(*) 1720,65 6, ,40 7, ,86 9,49 31/12/ ,20 2, ,70 4, ,90 8,24 30/06/2010(*) 2000,19 16, ,83 18, ,72 24,18 31/12/ ,11 22, ,94 19, ,72 23,89 30/06/2011(*) 2129,67 6, ,58 2, ,39 5,01 31/12/ ,85 4, ,12 2, ,87 3,91 30/06/2012(*) 2039,48-4, ,32-4, ,53-2,80 31/12/ ,44-6, ,23-8, ,52-5,06 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Banca d Italia Base informativa pubblica *) il dato è riferito ai soli primi sei mesi dell anno pag. 44

45 Figura II.3. Andamento delle consistenze dei prestiti alle famiglie consumatrici residenti in provincia di Forlì-Cesena e Emilia-Romagna per l acquisto di immobili e abitazioni (milioni di euro) /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/ /12/2012 Forlì-Cesena Mln Emilia-Romagna/10 Mln Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Banca d Italia Base informativa pubblica Tabella II.11. Serie storica della consistenza del debito pro-capite e per famiglia in provincia di Forlì-Cesena e in Emilia-Romagna (in euro) Data Provincia di Forlì-Cesena Regione Emilia-Romagna Rapporto FC su E-R Pro-capite Per famiglia Pro-capite Per famiglia Pro-capite Per famiglia Censimento ,17 103, ,29 95, ,48 87, ,56 84, ,10 82, ,34 84, ,53 85, ,06 87,08 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Banca d Italia Base informativa pubblica, Demo-ISTAT e Regione Emilia-Romagna statistica self service Nota: Per gli anni 2010 e il dato regionale della popolazione e delle famiglie è comprensivo dei comuni dell Alta Valmarecchia. i valori del 2011 sono post censimento. Raffrontando le consistenze dei prestiti precedentemente illustrate alla popolazione residente, o più propriamente alle famiglie, si possono infine verificare l andamento e la consistenza del debito medio. In tabella II.11 sono riportate le serie storiche del debito pro-capite e per famiglia, rappresentate graficamente nella figura II.4 che segue. In Emilia-Romagna fino al 2011, anche se con dinamiche diverse, il debito è sempre cresciuto, raggiungendo i euro pro-capite e euro a famiglia. Nel 2012 si assiste invece ad un calo, con i valori che scendono a euro pro-capite e euro a famiglia. In provincia la dimensione media del debito è più contenuta e mostra una dinamica di crescita complessiva meno accelerata come si può facilmente osservare dal rapporto fra debito provinciale e regionale. Nella pag. 45

46 figura II.4 si vede come gli andamenti del debito sono sostanzialmente paralleli, mantenendo lo scarto quantitativo pressoché inalterato. In ogni caso, va sottolineato come il debito per famiglia in provincia è cresciuto nel periodo da a euro, con un incremento di circa il 138%. Figura II.4. Andamento delle consistenze del debito pro-capite e a famiglia in provincia di Forlì-Cesena e in Emilia- Romagna (euro) Censimento post censimento 2012 Procapite Forlì-Cesena A famiglia Forlì-Cesena Procapite E-R A famiglia E-R Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Banca d Italia Base informativa pubblica, Demo-ISTAT e Regione Emilia-Romagna statistica self service pag. 46

47 II.4. Le sofferenze bancarie In questo paragrafo sono infine presi in esame gli andamenti delle insolvenze attraverso i dati resi disponibili dalla Banca d Italia che contabilizzano: - il numero di soggetti -denominati affidati - persone fisiche, persone giuridiche o cointestazioni al nome dei quali siano pervenute una o più segnalazioni alla Centrale dei rischi a fronte della concessione di crediti per cassa o di firma. In altre parole il numero dei casi di insolvenza; - l entità del capitale -detto utilizzato - che corrisponde all ammontare complessivo del credito effettivamente erogato al cliente, e non alla sola quota insoluta. Non si dispone pertanto di dati esattamente confrontabili con quelli sui prestiti visti nel paragrafo precedente, mancando ad esempio la caratterizzazione del credito per destinazione -acquisto di abitazioni, altri immobili o beni, ecc.- o per tipologia per cassa o di firma. Tuttavia, esaminando le tendenze, si possono comunque avanzare alcune considerazioni in riferimento alle famiglie. L elaborazione presentata nella tabella seguente evidenzia i valori rilevati al 31 dicembre di ogni anno fino al 2008 e le relative variazioni annue, sia in riferimento al numero dei casi che all ammontare dei crediti corrispondenti, in provincia di Forlì-Cesena, in Emilia Romagna ed in Italia. La Banca d Italia ha recentemente precisato la rilevazione delle sofferenze, definendo il bacino degli affidati come: clientela ordinaria residente, escluse le istituzioni finanziarie monetarie, per tutte le classificazioni Ateco anche non produttive, con esclusione delle organizzazioni ed organismi extraterritoriali di cui alla sezione U. In tabella II.13, che prosegue la serie cronologica della tabella II.12, sono riportati i nuovi dati disponibili a partire dal marzo 2009 che, benché non perfettamente omogenei, sono comunque raffrontabili a quelli precedenti. Tabella II.12. Serie storica delle sofferenze in essere e soggetti in stato d insolvenza (valori assoluti dell utilizzato in milioni di euro) Provincia di Forlì-Cesena Regione Emilia-Romagna Italia Data Utilizzato Affidati Utilizzato Affidati Utilizzato Affidati mln var. % mln var. % mln var. % mln var. % mln var. % mln var. % 31/12/ /12/ , , , , , ,18 31/12/ , , , , , ,56 31/12/ , , , , , ,53 31/12/ , , , , , ,20 31/12/ , , , , , ,80 31/12/ , , , , , ,59 31/12/ , , , , , ,79 31/12/ , , , , , ,06 31/12/ , , , , , ,47 31/12/ , , , , , ,92 31/12/ , , , , , ,50 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Banca d Italia Base informativa pubblica pag. 47

48 Tabella II.13. Serie storica delle sofferenze in essere nella clientela ordinaria residente, escluse le istituzioni finanziarie monetarie, per il totale delle attività Ateco (valori assoluti dell utilizzato in milioni di euro) Provincia di Forlì-Cesena Regione Emilia-Romagna Italia Data Utilizzato Affidati Utilizzato Affidati Utilizzato Affidati mln var. % mln var. % mln var. % mln var. % mln var. % mln var. % 31/03/ /06/ /09/ /12/ /03/ , , , , , ,11 30/06/ , , , , , ,33 30/09/ , , , , , ,66 31/12/ , , , , , ,47 31/03/ , , , , , ,36 30/06/ , , , , , ,82 30/09/ , , , , , ,49 31/12/ , , , , , ,92 31/03/ , , , , , ,17 30/06/ , , , , , ,29 30/09/ , , , , , ,53 31/12/ , , , , , ,16 31/03/ , , , , , ,33 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Banca d Italia Base informativa pubblica Osservando l andamento delle sofferenza nel periodo , a livello nazionale, così come in Emilia- Romagna e in provincia di Folì-Cesena, i valori indicati in tabella descrivono una situazione delicata dove sia il numero dei soggetti in stato di insolvenza, sia il valore dei debiti corrispondenti, crescono perentoriamente. In regione, il numero dei soggetti segnalati alla Centrale dei rischi cresce dal 2009 al 2013 dell 84,8%, passando da oltre casi al 31 marzo 2009 agli del 31 marzo L ammontare del debito triplica passando da 3,7 miliardi di euro del 31/3/2009 a oltre 11,5 miliardi del 31 marzo Per quanto riguarda la provincia di Forlì-Cesena il numero dei soggetti segnalati subisce un incremento pari al 38%, ma l ammontare complessivo del debito è quasi triplicato passando da 321 milioni di euro del 2009 ai 953 milioni del primo trimestre Si sottolinea che l importo dell utilizzato è pari al totale del credito e non alla sola quota insoluta. I grafici delle tre figure seguenti, che assumono i valori riferiti al 31 dicembre 2009 pari a 100, pongono a confronto gli andamenti delle erogazioni e delle consistenze dei prestiti alle famiglie consumatrici per l acquisto dell abitazione col numero dei soggetti segnalati alla centrale dei rischi (affidati) e con l ammontare del corrispondente capitale (utilizzato). Va posta l attenzione sul fatto che, mentre erogazioni e consistenze sono riferite alle sole famiglie consumatrici per l acquisto dell abitazione, il numero degli affidati ed i valori dell utilizzato sono riferiti alla totalità dei soggetti che hanno richiesto il prestito per qualsiasi ragione. Osservando la situazione nazionale, regionale e provinciale, si nota una certa similitudine negli andamenti e si riscontra come dal 2008, a fronte di una consistente flessione delle erogazioni ed un appiattimento nell ultimo anno delle consistenze, le sofferenze crescono con grande rapidità, sia in termini di affidati sia di utilizzato. pag. 48

49 Figura II.5. Andamento delle erogazioni, delle consistenze e delle sofferenze (affidati ed utilizzati) in Italia (Anno 2009=100) 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 0, Utilizzato Affidati Consistenze Erogazioni Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati della Banca d Italia Base informativa pubblica Figura II.6. Andamento delle erogazioni, delle consistenze e delle sofferenze (affidati ed utilizzati) in Emilia- Romagna (Anno 2009=100) 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 0, Utilizzato Affidati Consistenze Erogazioni Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati della Banca d Italia Base informativa pubblica pag. 49

50 Figura II.7. Andamento delle erogazioni, delle consistenze e delle sofferenze (affidati ed utilizzati) in provincia di Forlì-Cesena (Anno 2009=100) 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 0, Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati della Banca d Italia Base informativa pubblica Utilizzato Affidati Consistenze Erogazioni Tabella II.14. Prestiti e sofferenze delle banche per settore di attività economica (1) (consistenze di fine periodo in milioni di euro) in Emilia-Romagna Settori Prestiti (2) Sofferenze (3) Amministrazioni pubbliche Società finanziarie e assicurative Imprese medio-grandi (a) Imprese piccole (b) (4) di cui: famiglie produttrici (5) Imprese (a)+(b) Famiglie consumatrici Totale Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati della Banca d Italia Economie Regionali Note: (1) Il totale include anche le istituzioni senza scopo di lucro e le unità non classificabili o non classificate. A partire da giugno 2011 sono incluse le segnalazioni della Cassa depositi e prestiti (2) I dati includono i pronti contro termine e le sofferenze (3) A partire dal 2011 le sofferenze sono state influenzate da discontinuità dovute a operazioni societarie realizzate da alcuni gruppi bancari (4) Società in accomandita semplice e in nome collettivo, società semplici, società di fatto e imprese individuali con meno di 20 addetti (5) Società semplici, società di fatto e imprese individuali fino a 5 addetti Alcuni dati disponibili a livello d aggregato regionale e riportati nella tabella II.14 evidenziano come l entità delle sofferenze sia cresciuta, in proporzione, molto più dei prestiti: tra il 2010 e il 2012 il dato riferito alle famiglie consumatrici ha registrato un incremento di circa il 60%, simile a quello rilevato per le imprese che contano però volumi molto più significativi rispetto a quelli delle famiglie. pag. 50

51 Infine, in tabella II.15 sono illustrate per le provincie dell Emilia-Romagna, le entità dei depositi e dei prestiti. Si noti che i prestiti vivi (finanziamenti erogati al netto delle sofferenze e delle operazioni pronto contro termine) e le sofferenze comprendono le istituzioni private e dati non classificabili e quindi possono fornire un utile indicazione di grandezza, ma non sono omogenei ai prestiti totali riportati in seconda colonna. Per la provincia di Forlì-Cesena, i depositi crescono negli ultimi due anni del 39%, i prestiti vivi dell 1,3% e le sofferenze del 43,5%, queste ultime giungendo ad essere nel 2012 il 4,6% dei prestiti totali. Tabella II.15. Depositi, prestiti totali e vivi, sofferenze delle famiglie consumatrici (consistenze di fine periodo in milioni di euro) in Emilia-Romagna Area Depositi Prestiti Totali Prestiti vivi* Sofferenze - utilizzato netto * Piacenza 3.147, , , , , , , , , Parma 5.182, , , , , , , , , Reggio Emilia 5.570, , , , , , , , , Modena 7.640, , , , , , , , , Bologna , , , , , , , , , Ferrara 3.260, , , , , , , , , Ravenna 3.624, , , , , , , , , Forlì 4.283, , , , , , , , , Rimini 4.165, , , , , , , , , Regione , , , , , , , , , Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati della Banca d Italia Base informativa pubblica Note: * i dati includono le istituzioni private e dati non classificabili pag. 51

52 pag. 52

53 III. LOCAZIONI, SFRATTI E MISURE DI SOSTEGNO ALL AFFITTO In assenza di altri dati amministrativi, per una stima relativamente aggiornata del numero di famiglie in affitto o proprietarie di abitazione a scala regionale, è necessario ricorrere ai dati delle rilevazioni campionarie ISTAT sulla Vita Quotidiana e sulle Famiglie, abitazioni e sicurezza dei cittadini. Nella tabella che segue, graficizzata poi in figura III.1, è riportata la serie storica relativa a tali stime. Tabella III.1. Serie storica delle famiglie per titolo di godimento dell abitazione in Emilia-Romagna Anno Proprietà Affitto Altro Totale Proprietà Affitto Altro Totale Valori assoluti in migliaia Ripartizione percentuale ,8 18,3 11, ,4 19,7 8, ,4 19,9 8, ,1 18,0 9, ,7 22,0 9, ,9 19,4 9, ,6 18,8 10, ,8 18,6 9, ,0 17,2 9, ,1 18,6 9, ,0 19,5 7, ,7 18,4 8, ,3 16,8 9, ,7 19,5 9, ,2 19,9 9, , ,1 18,5 10,4 100 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Unioncamere Emilia-Romagna Nota: Altro titolo comprende l'uso gratuito, l'enfiteusi, il godimento per prestazione di servizi (coloni parziari, portieri, guardiani eccetera). In Emilia-Romagna le famiglie proprietarie presentano livelli maggiormente accentuati dall anno 2000 in avanti e nel 2012 se ne contano pari al 71,1 % del totale. La quota delle famiglie in affitto, dopo la riduzione registrata nel periodo , risale ad una quota pari circa al 19%. Le famiglie che occupano alloggi con diverso titolo di godimento, negli anni considerati oscillano attorno al 9%, con variazioni influenzate anche dalla dimensione contenuta dell aggregato rispetto al contemporaneo aumento nel numero complessivo delle famiglie. pag. 53

54 Figura III.1. Andamento delle famiglie per titolo di godimento dell abitazione in Emilia-Romagna Proprietà (valori in mgl) Affitto (valori in mgl) Altro (valori in mgl) Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Unioncamere Emilia-Romagna L indisponibilità dei dati censuari definitivi al 2011 non permette ancora una corretta comparazione col dato di dieci anni prima. Al Censimento 2001 in provincia di Forlì-Cesena gli alloggi risultavano circa , ovvero l 8,4% del totale regionale, di cui l 84% occupate da residenti, ed il rimanente 16% occupate da non residenti o non occupate: si tratta di quasi abitazioni. La percentuale di queste ultime rispetto al patrimonio complessivo di alloggi risulta circa in linea con la media regionale che si attesta al 17%. Tabella III.2. Numero di abitazioni per provincia. Censimento 2001 Provincia Numero di abitazioni occupate Numero di abitazioni occupate esclusivamente Numero di altri tipi di da residenti da non residenti o non occupate (*) alloggio occupati da residenti Piacenza Parma Reggio nell'emilia Modena Bologna Ferrara Ravenna Forlì-Cesena Rimini senza AV Alta Valmarecchia Regione senza AV Italia Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT Note: (*) il numero di abitazioni occupate esclusivamente da non residenti o non occupate nel 2001 è dato dalla somma del numero di abitazioni occupate solo da persone non residenti più il numero di abitazioni non occupate pag. 54

55 Tabella III.3. Numero di abitazioni per provincia. Censimento 2011 (dati provvisori) Province N. abitazioni occupate da residenti (dati provvisori 2012) N. abitazioni occupate da residenti (dati provvisori 2013) N. abitazioni occupate esclusivamente da non residenti o non occupate (dati provvisori 2012) N. altri tipi di alloggio occupati da residenti (dati provvisori 2012) N. altri tipi di alloggio occupati da residenti (dati provvisori 2013) Piacenza Parma Reggio nell'emilia Modena Bologna Ferrara Ravenna Forlì-Cesena Rimini senza AV Rimini con AV Regione Regione senza AV Italia Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT Note: i dati provvisori al 2012 relativi alle abitazioni occupate da residenti o da non residenti o non occupate sono confrontabili con il numero totale delle abitazioni riportato nella tabella IV.23. Nelle due tabelle relative al 2011 si riportano i dati provvisori inerenti al numero di abitazioni rilevate al XV Censimento della popolazione e delle abitazioni, con la precisa avvertenza che tali dati potrebbero nel prossimo futuro subire aggiustamenti anche significativi. La provincia di Forlì-Cesena dispone, secondo questi primi dati, di un parco alloggi consistente in oltre unità, cresciuto quindi del 14% nell ultimo decennio, attestandosi alla quota dell 8,5% del totale regionale. Di queste abitazioni oltre risultano non occupate o occupate da non residenti: il 15,1% del parco alloggi, con una incidenza in diminuzione rispetto al A livello comunale si nota il grande peso del capoluogo, ove si concentra il 28,4% degli alloggi della provincia e di Cesena, che ne assomma il 22,3%; segue Cesenatico con quasi alloggi che comprendono le case di vacanze della località turistica balneare. pag. 55

56 Tabella III.4. Numero di abitazioni e di altri tipi di alloggio occupati da residenti in provincia di Forlì-Cesena. Censimento 2011 (dati provvisori) Comune Numero di abitazioni Numero altri tipi di alloggio occupati da residenti Bagno di Romagna Bertinoro Borghi Castrocaro Terme e Terra del Sole Cesena Cesenatico Civitella di Romagna Dovadola Forlì Forlimpopoli Galeata Gambettola Gatteo Longiano Meldola Mercato Saraceno Modigliana Montiano Portico e San Benedetto Predappio Premilcuore Rocca San Casciano Roncofreddo San Mauro Pascoli Santa Sofia Sarsina Savignano sul Rubicone Sogliano al Rubicone Tredozio Verghereto Provincia Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT pag. 56

57 III.1. I canoni di locazione Come nei precedenti rapporti vengono considerati in questo paragrafo dati ed elaborazioni derivanti dalla fonte Il Consulente Immobiliare. Ogni tabella è riferita ad una differente zona di città: centro storico/zona di pregio, zone semicentrali e zone di periferia, e vi sono proposte delle quotazioni medie, distinte tra comune capoluogo e altri comuni, che consentono di valutare le variazioni degli affitti nel periodo , sono anche riportati i valori relativi alla primavera Nonostante la terribile crisi economica degli ultimi anni (alla quale si sono accompagnati nel 2012 anche gli effetti degli eventi sismici) i dati sembrano però contraddire un drastico calo delle stime invece segnalato da più testimoni previlegiati e da fonti autorevoli. Prima dell analisi delle tabelle si riportano quindi alcuni commenti reperiti nel primo semestre 2013 a livello nazionale dalla newsletter di Tecnoborsa, Panorama di Economia Immobiliare, e che tratteggiano uno scenari assai complesso. Per quanto emerge dai dati Tecnocasa nella seconda parte del 2012, riporta che nel mercato delle locazioni si registrano ancora canoni in ribasso a causa della minore disponibilità di spesa dei potenziali inquilini. Nelle grandi città, si è avuta una contrazione dell 1,2% per i canoni di locazione dei bilocali e dell 1,8% per i trilocali. Coloro che cercano un immobile in affitto si dimostrano ancora una volta più selettivi e richiedono abitazioni in buono stato e ben arredate; i proprietari, invece, puntano in particolare alla solidità economica e alla capacità reddituale degli inquilini per garantirsi il pagamento dei canoni di locazione. Il 55,3% cerca case in affitto per viverci (prevalentemente coloro che non riescono ad acquistare), il 38,1% a causa di trasferimenti per motivi di lavoro e il 6,6% per motivi di studio; il 41% di chi cerca in affitto ha tra i 18 e i 34 anni, il 32,5% fra i 35 e i 44 anni. Infine, l analisi dei rendimenti immobiliari conferma che un bilocale affittato rende mediamente il 4% annuo lordo. Secondo un sondaggio sottoposto ad affiliati e clienti da Solo Affitti sarebbero in aumento i proprietari che abbassano il canone di locazione prima della scadenza del contratto per spingere gli inquilini a rinnovare o decidono di ridurlo per trovare nuovi affittuari; gli sconti vanno dai 30 ai 70 euro mensili, che possono arrivare anche a 100 euro nelle grandi città. Il fenomeno sarebbe molto sviluppato nelle città metropolitane e nel Centro Italia, meno nel Nord-Est, nel Sud e nelle Isole. Per quanto concerne i nuovi contratti di locazione, l'88% degli agenti ha registrato sconti fino a 70 euro: le riduzioni sono più frequenti al Sud e nelle Isole (81%) e nel Nord-Est (76%). In alcune zone d'italia i ritocchi al prezzo d'affitto sono anche più consistenti: nel Centro, il 23% degli agenti rileva tagli del canone anche tra 70 e 100 euro. Per quanto concerne la cedolare secca sono sempre di più i proprietari che vi ricorrono: il 64% dei locatori preferisce questo tipo di tassazione a fronte di un 36% che utilizza la tassazione Irpef, con un vero e proprio boom d'impiego della nuova tassa al Sud e nelle Isole (73% dei casi) e nel Centro (70%); nelle città metropolitane è il 66% dei casi, in quelle medie e piccole il 64%. Picchi di preferenza per la cedolare secca si riscontrerebbero a Roma e Firenze (rispettivamente con l'85% e l'83% delle preferenze), mentre a Bologna, dove il canone concordato renderebbe ancora sufficientemente conveniente il regime Irpef, la cedolare sarebbe scelta da meno proprietari, poco più di 4 su 10. Se la tassazione va togliendo reddittività alla locazione, i contratti di locazione risulterebbero però in aumento: nell ultimo triennio, le locazioni sono cresciute rispetto al 2010 del 7% nel 2011 e del 15% nel La percentuale di contratti registrati con opzione per la cedolare è in ulteriore sviluppo, essendo pag. 57

58 passata dal 21% del 2011 al 32% del 2012 (con una sequenza dei dati relativi alle locazioni ordinarie e alle locazioni in cedolare che fa pensare anche a concreti fenomeni di emersione). La cedolare secca, insomma, trascina le locazioni. I dati resi noti dalla Confedilizia sono contenuti in una nota del Ministero dell economia e delle finanze con la quale è stata data risposta a una interrogazione parlamentare in materia. Nel 2010 si rileva dalla nota ministeriale sono stati registrati contratti di locazione ad uso abitativo. Nel 2011 anno nel corso del quale è stata introdotta la cedolare i contratti di locazione registrati sono stati quasi centomila in più, attestandosi sulla cifra di , e nel 2012 il numero dei contratti di locazione registrati è ulteriormente aumentato, portandosi a (quasi centomila in più rispetto al 2011 e quasi duecentomila in più rispetto al 2010), con una tendenza all incremento che si conferma anche nei primi quattro mesi del Infine, all inizio del 2013 emerge un nuovo fenomeno: cresce il numero di chi mette in affitto una porzione della casa in cui vive. Nel 2012 questo andamento è aumentato del 14%, a conferma di un interesse in aumento e del 26,5% se si prendono in considerazione gli ultimi 24 mesi. E' quanto risulta da un'indagine effettuata da Immobiliare.it sugli annunci pubblicati nel periodo oggetto dell'analisi. E in forte crescita anche la domanda che nel corso del 2012 è raddoppiata, passando dal 9% al 18%. Va segnalato che, per la prima volta in assoluto, i lavoratori superano gli studenti per quanto riguarda la richiesta di affitto condiviso: i primi rappresentano ben il 58% del campione che effettua questo tipo di ricerca, contro il 42% degli studenti. In sensibile aumento anche il fenomeno degli uffici condivisi; a concedere in locazione stanze ad uso ufficio sono soprattutto imprenditori o piccole società per ragioni diverse ma soprattutto, nel 56% dei casi, per riduzione del personale. Le quotazioni riportate nelle tabelle sono espresse in euro per metro quadro all anno ( /mq/anno) con esclusione delle spese condominiali e sono riferite ad alloggi di dimensioni comprese tra 60 e 120 mq, non nuovi ma moderni, in buone condizioni e comunque dotati di tutti i servizi localmente in uso. Per gli alloggi di nuova costruzione e per quelli di dimensioni minori di 60 mq o superiori a 120 mq sono applicati dei coefficienti correttivi. I valori delle locazioni, rilevati semestralmente, riguardano i capoluoghi di provincia ed oltre località situate in comuni non capoluogo su tutto il territorio nazionale: in regione Emilia-Romagna le località comprese risultano 95, nella sola provincia di Forlì-Cesena sono esaminati 10 comuni, tra i quali il capoluogo, Cesena e Cesenatico. Del comune di San Mauro Pascoli è disponibile la rilevazione dei prezzi solo per la zona di pregio e per gli ultimi anni. pag. 58

59 Tabella III.5. Livelli di locazione di abitazioni civili in zona di pregio in alcuni comuni della provincia di Forlì-Cesena Valori medi nel periodo Var. % Comuni Primavera Bagno di Romagna 41,00 41,00 50,67 64,67 90,00 90,00 119,51 Cesena 77,00 86,67 96,00 109,33 122,00 122,00 58,44 Cesenatico 110,00 121,33 128,00 138,33 164,00 160,00 49,09 Forli' 74,00 88,33 91,67 100,67 106,00 106,00 43,24 Forlimpopoli 66,00 66,00 66,00 79,33 94,00 94,00 42,42 Gambettola 60,00 60,00 60,00 70,00 80,00 88,00 33,33 Rocca San Casciano 36,00 36,00 40,67 43,00 50,00 50,00 38,89 San Mauro Pascoli 95,60 100,00 100,00 Savignano sul Rubicone 68,00 72,00 72,00 73,67 90,00 90,00 32,35 Verghereto 42,00 42,00 42,00 42,67 46,00 46,00 9,52 media di riferimento 63,78 68,15 71,89 81,49 94,20 94,60 47,70 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati del Consulente Immobiliare Nota: Quotazioni in euro per mq per anno spese escluse, medie dei prezzi rilevati nel periodo Tabella III.6. Livelli di locazione di abitazioni civili in zona semicentrale in alcuni comuni della provincia di Forlì- Cesena Valori medi nel periodo Var. % Comuni Primavera Bagno di Romagna 33,00 33,00 36,00 44,00 60,00 60,00 81,82 Cesena 72,00 72,00 72,00 79,33 96,00 96,00 33,33 Cesenatico 100,00 100,00 104,00 109,33 127,00 124,00 27,00 Forli' 56,00 64,00 66,67 74,00 76,00 80,00 35,71 Forlimpopoli 53,00 53,00 53,00 56,33 60,00 68,00 13,21 Gambettola 50,00 50,00 50,00 56,67 60,00 64,00 20,00 Rocca San Casciano 28,00 28,00 28,00 28,67 32,00 32,00 14,29 Savignano sul Rubicone 50,00 50,00 50,00 51,67 64,00 66,00 28,00 Verghereto 33,00 33,00 33,00 33,00 33,00 33,00 0 media di riferimento 52,78 53,67 54,74 59,22 67,56 69,22 28,00 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati del Consulente Immobiliare Nota: Quotazioni in euro per mq per anno spese escluse, medie dei prezzi rilevati nel periodo Tabella III.7. Livelli di locazione di abitazioni civili in zona di periferia in alcuni comuni della provincia di Forlì- Cesena Valori medi nel periodo Var. % Comuni Primavera Bagno di Romagna 30,00 30,00 30,67 34,67 40,00 40,00 33,33 Cesena 55,00 55,00 55,00 58,33 68,00 68,00 23,64 Cesenatico 83,00 86,50 90,00 90,33 92,00 90,00 10,84 Forli' 44,50 46,00 46,67 55,00 56,00 58,00 25,84 Forlimpopoli 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 0 Gambettola 46,00 46,00 46,00 48,67 50,00 50,00 8,70 Rocca San Casciano 26,00 26,00 26,00 26,33 28,00 28,00 7,69 Savignano sul Rubicone 44,00 44,00 44,00 44,00 48,00 48,00 9,09 Verghereto 28,00 28,00 28,00 28,00 28,00 28,00 0 media di riferimento 45,17 45,72 46,26 48,37 51,11 51,11 13,16 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati del Consulente Immobiliare Nota: Quotazioni in euro per mq per anno spese escluse, medie dei prezzi rilevati nel periodo pag. 59

60 Il periodo considerato, dal 2002 al 2012, è stato suddiviso in tre intervalli, corrispondenti a un triennio mobile ciascuno, e quindi con valori medi delle sei rilevazioni semestrali intercorse, fatti salvi il primo e l ultimo anno disponibili, per i quali i prezzi sono stati ricavati dalla media delle due rilevazioni di riferimento, ovvero primavera e autunno. Se si esaminano le variazioni dei canoni nell arco del tempo considerato si rileva che in tutti i territori si evidenziano incrementi, anche molto elevati, e più accentuati per le zone di pregio. Tralasciando Bagno di Romagna che registrerebbe secondo questa fonte fortissimi aumenti, soprattutto nell ultimo anno rispetto al triennio precedente, sono il capoluogo e Cesena che vantano i più elevati aumenti dei canoni: nel capoluogo si passa dal 26% delle periferie, al 36% delle zone semicentrali, fino al 43% delle zone di pregio, a Cesena gli aumenti corrispondono al 24%, 33% e 58%. Stabilendo in 70/80 mq il taglio di alloggio medio per una famiglia, nelle zone periferiche del capoluogo risultano attualmente, secondo questi dati, canoni mensili di 330/370, a Cesena di 400/450, ed infine a Cesenatico, che risente della sua vocazione turistica, di 530/610. La figura III.2 sintetizza e restituisce graficamente i dati delle tre tabelle precedenti, riconducendo ad un'unica media per ogni anno le specifiche medie dei prezzi delle tre zone di pregio, semicentrali e di periferia. Si nota che ad inizio ed a fine periodo il livello dei prezzi è cresciuto con una dinamica di incremento più sostenuta rispetto al periodo centrale. La figura successiva III.3, che visualizza invece l andamento dei prezzi nel tempo per le tre zone del solo comune capoluogo, mostra come in questo contesto, di forte rilevanza nei confronti del territorio provinciale, i prezzi degli affitti sono sempre in crescita e con dinamica più accentuata nelle zone di pregio. In figura III.4 sono graficizzati i valori medi dei prezzi di locazione nella primavera 2013 per le tre zone territoriali e per i dieci comuni esaminati dal Consulente Immobiliare. Qui si può osservare come all aumentare del valore dei canoni di locazione, l intervallo dei prezzi fra la periferia e le zone di pregio aumenta. Mentre a Cesenatico i valori sono distribuiti su un intervallo che spazia dai 90 /mq/anno della periferia ai 160 /mq/anno delle zone di pregio, nel comune di Verghereto i canoni sono più omogenei variando tra i 28 /mq/anno delle zone di periferia, i 33 /mq/anno nelle zone semicentrali ai 46 /mq/anno delle zone di pregio. pag. 60

61 Figura III.2. Andamento dei valori medi dei canone di locazione in provincia di Forlì-Cesena. delle stime relative alle tre classi di zona individuate 80,00 75,00 70,00 70,96 65,00 60,00 55,00 50,00 53,91 55,85 57,63 63,03 45,00 40, Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati del Consulente Immobiliare Valori medi nei periodi Nota: Quotazioni in euro per mq per anno spese escluse, medie dei prezzi rilevati nel periodo Figura III.3. Andamento dei valori medi dei canoni di locazione nel comune capoluogo di Forlì e per zona individuata 110,00 100,00 106,00 90,00 80,00 70,00 74,00 76,00 60,00 50,00 40,00 56,00 44,50 56,00 30, zona di pregio zona semicentrale zona periferica Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati del Consulente Immobiliare Nota: Quotazioni in euro per mq per anno spese escluse, medie dei prezzi rilevati nel periodo pag. 61

62 Figura III.4. Livelli medi dei canoni di locazione per zona in alcuni comuni della provincia di Forlì-Cesena nella primavera Bagno di Romagna Cesena Cesenatico Forli' Forlimpopoli Gambettola Rocca San Casciano San Mauro Pascoli zona di pregio zona semicentrale zona periferica Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati del Consulente Immobiliare Nota: Quotazioni in euro per mq per anno spese escluse, medie dei prezzi rilevati nel periodo Savignano sul Rubicone Verghereto Tabella III.8. Suddivisione in fasce di canoni di locazione di abitazioni civili in zona di periferia in alcuni comuni della provincia di Forlì-Cesena. Primavera 2013 Fasce Valore Provincia di Forlì-Cesena Altri comuni regionali Rocca San Casciano Verghereto Ponte dell'olio (PC) Noceto (PR) San Felice sul P. (MO) Portomaggiore (FE) Novafeltria (RN) Bagno di Romagna Fiorenzuola d'arda (PC) Busseto (PR) Guastalla (RE) Pievepelago (MO) Riolo Terme (RA) Forlimpopoli Gambettola Savignano sul Rubicone Forlì Cesenatico Cesena Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati del Consulente Immobiliare Nota: Quotazioni in euro per mq per anno spese escluse, medie dei prezzi rilevati nel periodo Bobbio (PC), Collecchio (PR), Scandiano (RE) Finale Emilia (MO) Vergato (BO) Cento (FE) Lugo (RA) Salsomaggiore Teme (PR) Correggio (RE) Carpi (MO) Anzola E. (BO) Ferrara Faenza (RA) Morciano di R. (RN) Bologna, Modena, Parma, Piacenza Ravenna Reggio Emilia Rimini pag. 62

63 La tabella III.8 offre un confronto con le realtà comunali dell Emilia-Romagna relativamente ai prezzi di locazione, suddividendo i nove comuni della provincia di Forlì-Cesena esaminati dal Consulente Immobiliare per i canoni in zona periferica ed affiancandoli con alcuni altri comuni e con i capoluoghi provinciali della regione. I nove comuni si distribuiscono equamente nelle classi di prezzo dei canoni, e Forlì risulta l unico capoluogo assieme a Ferrara a non ricadere nella fascia più elevata. Tra le diverse fonti che forniscono informazioni relativamente alle quotazioni immobiliari, di seguito si riportano i valori delle medie indicative elaborate sui dati OMI. L agenzia del territorio pubblica con cadenza semestrale le quotazioni immobiliari relative a comuni dell intero territorio nazionale per diverse tipologie edilizie nell ambito della destinazione residenziale. Tabella III.9. Serie storica della media dei canoni di locazione di abitazioni civili in zona centrale in provincia di Forlì-Cesena Comune Min 2008 Max 2008 Min 2009 Max 2009 Min 2010 Max 2010 Min 2011 Max 2011 Min 2012 Max 2012 Min 2013 Bertinoro 4,10 5,40 4,40 5,95 4,90 6,70 4,95 6,70 4,90 6,50 4,90 6,50 Cesena 5,80 7,10 6,03 7,38 6,58 8,30 6,60 8,35 6,33 8,00 6,05 8,35 Cesenatico 9,90 13,75 9,95 14,40 10,15 15,25 11,00 16,20 11,30 16,70 11,00 16,30 Forlì 6,20 7,25 6,35 7,60 6,75 8,70 7,20 8,75 7,05 8,33 6,75 8,40 Forlimpopoli 4,80 6,20 4,80 6,35 4,80 6,50 4,80 6,50 4,70 6,30 4,60 6,10 San Mauro Pascoli 5,00 6,80 5,00 6,80 5,00 6,80 5,00 6,75 4,90 6,50 4,80 6,30 Savignano sul Rubicone 5,20 6,90 5,20 6,90 5,20 6,90 5,35 6,95 5,30 6,80 5,30 6,80 generale 5,89 7,53 6,01 7,82 6,30 8,46 6,52 8,59 6,43 8,38 6,24 8,39 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI Agenzia del Territorio Nota: Quotazioni in euro per mq per mese, medie dei prezzi rilevati nel semestre minima o massima: è la media dei valori minimi o massimi ottenuta considerando tutti i valori minimi o massimi in fascia centrale del I e del II semestre dell anno indicato, ad eccezione del 2013 i cui dati sono relativi solo al I semestre Max 2013 Le quotazioni individuano un intervallo di valori, minimo e massimo, per unità di superficie riferito ad unità immobiliari ordinarie classificate in una determinata tipologia edilizia e situate in un ambito territoriale omogeneo: la zona OMI. Nella descrizione della zona omogenea è indicata la microzona catastale nella quale essa ricade, così come deliberata dal comune ai sensi del D.P.R. n 138 del 23 marzo I valori massimi e minimi rappresentano l ordinarietà e pertanto non sono incluse nell intervallo quotazioni riferite ad immobili di particolare pregio o degrado o che comunque rappresentano caratteristiche non ordinarie per la tipologia edilizia della zona OMI di appartenenza. L ipotesi di base dell OMI è che il fattore posizione sia quello maggiormente esplicativo delle differenze di valore tra le varie unità immobiliari, in particolare di quelle a destinazione residenziale. Si ritiene pertanto che, al fine di ridurre la variabilità campionaria, è utile suddividere il territorio in porzioni che esprimono livelli omogenei di mercato, in funzione delle caratteristiche comuni (urbanistiche, socio-economiche, di dotazioni di servizi, ecc.). Pertanto ogni territorio comunale è segmentato in una o più zone omogenee. La zona omogenea OMI riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra una sostanziale uniformità di apprezzamento per le condizioni economiche e socio-ambientali. E stato stabilito che il massimo scostamento dell intervallo dei valori, riscontrabile in ciascuna zona, non deve di regola essere superiore ad 1,5. Un vincolo alla definizione delle zone OMI è stato posto imponendo che ciascuna di esse appartenga ad una ed una sola microzona catastale. pag. 63

64 Tabella III.10. Serie storica della media dei canoni di locazione di abitazioni civili in zona semicentrale in provincia di Forlì-Cesena Comune Min 2008 Max 2008 Min 2009 Max 2009 Min 2010 Max 2010 Min 2011 Max 2011 Min 2012 Max 2012 Min 2013 Cesena 5,20 6,50 5,20 6,50 5,85 7,00 5,50 6,60 5,10 6,40 5,10 6,90 Forlì 5,10 6,20 5,15 6,35 5,30 6,80 5,30 6,80 5,10 6,60 5,30 6,40 generale 5,15 6,35 5,18 6,43 5,58 6,90 5,40 6,70 5,10 6,50 5,20 6,65 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI Agenzia del Territorio Note: Quotazioni in Euro per mq per mese, medie dei prezzi rilevati nel semestre minima o massima: è la media dei valori minimi o massimi ottenuta considerando tutti i valori minimi o massimi in fascia periferica del I e del II semestre dell anno indicato, ad eccezione del 2013 i cui dati sono relativi solo al I semestre Max 2013 Tabella III.11. Serie storica della media dei canoni di locazione di abitazioni civili in zona periferica provincia di Forlì-Cesena Comune Min 2008 Max 2008 Min 2009 Max 2009 Min 2010 Max 2010 Min 2011 Max 2011 Min 2012 Max 2012 Min 2013 Cesena 4,35 5,70 4,35 5,70 4,50 5,70 4,55 5,75 4,50 5,60 4,50 5,60 Cesenatico 10,28 13,82 10,38 14,15 10,80 14,88 11,27 15,53 10,93 15,10 10,73 14,80 Forlì 4,40 5,30 4,45 5,60 4,80 6,05 5,15 5,95 5,00 5,80 5,30 6,30 Forlimpopoli 4,20 5,10 4,25 5,15 4,60 5,40 4,70 5,50 4,60 5,30 4,50 5,10 San Mauro Pascoli 4,00 5,80 4,25 6,05 4,50 6,30 4,60 6,30 4,60 6,10 4,50 6,00 Savignano sul Rubicone 4,70 6,00 4,80 6,15 5,20 6,50 5,10 6,50 4,90 6,15 4,70 5,70 generale 6,32 8,34 6,40 8,53 6,72 8,92 6,94 9,15 6,77 8,87 6,69 8,74 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI Agenzia del Territorio Nota: Quotazioni in euro per mq per mese, medie dei prezzi rilevati nel semestre minima o massima: è la media dei valori minimi o massimi ottenuta considerando tutti i valori minimi o massimi in fascia periferica del I e del II semestre dell anno indicato, ad eccezione del 2013 i cui dati sono relativi solo al I semestre Max 2013 Tabella III.12. Serie storica della media dei canoni di locazione di abitazioni civili in zona suburbana provincia di Forlì-Cesena Comune Min 2008 Max 2008 Min 2009 Max 2009 Min 2010 Max 2010 Min 2011 Max 2011 Min 2012 Max 2012 Min 2013 Bertinoro 3,80 4,90 3,90 5,00 4,20 5,50 4,25 5,40 4,20 5,30 4,20 5,20 Cesena 3,70 5,10 3,70 5,10 4,00 5,20 4,10 5,25 4,10 5,10 4,10 5,10 Cesenatico 4,80 5,50 4,90 5,85 5,40 6,40 5,50 6,50 5,30 6,30 5,30 6,30 Forlì 3,90 4,50 4,20 5,20 4,50 5,90 4,55 5,95 4,50 5,80 4,40 5,60 Forlimpopoli 3,80 4,90 3,85 4,95 4,10 5,30 4,25 5,30 4,20 5,10 4,10 4,90 San Mauro Pascoli 5,05 7,13 5,38 7,48 5,70 7,98 5,78 8,18 5,65 8,00 5,50 7,80 Savignano sul Rubicone 4,26 5,76 4,45 6,01 4,71 6,40 4,84 6,59 4,75 6,45 4,75 6,45 generale 4,24 5,61 4,40 5,85 4,70 6,25 4,80 6,36 4,73 6,21 4,68 6,13 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI Agenzia del Territorio Nota: Quotazioni in euro per mq per mese, medie dei prezzi rilevati nel semestre minima o massima: è la media dei valori minimi o massimi ottenuta considerando tutti i valori minimi o massimi in fascia suburbana/rurale del I e del II semestre dell anno indicato, ad eccezione del 2013 i cui dati sono relativi solo al I semestre Max 2013 I dati al 2013 si riferiscono al solo primo semestre, pertanto ai fini di un confronto annuale della serie storica verranno considerati i dati al Al primo semestre 2013, secondo i dati OMI nei comuni campione considerati (Bertinoro, Cesena, Cesenatico, Forlì, Forlimpopoli, San Mauro Pascoli e Savignano sul Rubicone), i canoni medi variano tra i 4,10 euro/mq/mese del minimo della zona suburbana nei comuni di Cesena e Forlimpopoli, che per pag. 64

65 un abitazione di 70 mq corrispondono a 290 euro mensili, ed i 16,30 euro/mq/mese delle zone centrali di Cesenatico, che per un abitazione con le medesime dimensioni determinano un canone di euro al mese. Nella periferia del capoluogo, il prezzo dell affitto di un appartamento di 70/80 mq risulterebbe mediamente di 390/470 al mese, a Cesena di 340/420. Secondo i dati OMI le variazioni tra il 2008 ed il 2012 indicano un generale aumento dei canoni, più ampio per le zone suburbane che incrementano mediamente i canoni circa dell 11.1%, segue la zona centrale con un aumento del 10,3% e meno significativa per le zone semicentrali e periferiche che registrano aumenti rispettivamente del 0,7%, del 2,5% e del 6,8%. Il capoluogo non si discosta da questo andamento e registra incrementi costanti anno dopo anno per tutte le zone che crescono mediamente nel periodo del 14,3%, del 3,2% del 11,5% e del 22,1% dal centro alla zona suburbana. Cesena ha dinamiche più blande e, registrando anche un lieve decremento dei canoni in zona semicentrale, nel periodo i prezzi in crescita risultano pari al 10,9%, in centro, allo 0,9% e 5,4% in periferia e in zona suburbana. Questo andamento generale è raffigurato con evidenza in figura III.5, il cui grafico rappresenta i prezzi negli ultimi sei anni rilevati da OMI per le zone di periferia dei comuni della provincia di Forlì-Cesena. Figura III.5. Andamento dei valori di riferimento dei canoni di locazione di abitazioni civili in zona periferica in provincia di Forlì-Cesena. Medie dei valori di minimo e di massimo 10,00 9,00 8,74 8,00 8,34 7,00 6,00 5,00 6,32 6,69 4, Zona periferica minimo Zona periferica massimo Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI Agenzia del Territorio Nota: Quotazioni in euro per mq per mese, medie dei prezzi rilevati nel semestre minima o massima: è la media dei valori minimi o massimi ottenuta considerando tutti i valori minimi o massimi nella fascia in esame del I e del II semestre dell anno indicato, ad eccezione del 2013 i cui dati sono relativi solo al I semestre Rilevando un certo gap tra alcuni dati diffusi dal Consulente Immobiliare e quelli forniti dall OMI, nella tabella seguente è stato elaborato il valore medio dei canoni di locazioni di abitazioni civili in zona periferica per cinque comuni esaminati dal Consulente Immobiliare e dove OMI identifica una periferia per il I semestre del pag. 65

66 In tabella sono quindi riportati: i valori dei canoni di locazione in /mq/anno ricavati dai dati pubblicati dal Consulente Immobiliare relativi alla primavera 2013, i prezzi OMI, che rappresentano il valore intermedio tra la media di canone minimo e la media di canone massimo per il I semestre 2013, riportati al valore /mq/anno per consentire il confronto, ed infine la media tra i due. A Cesenatico i prezzi del Consulente Immobiliare sono inferiori di 63,2 /mq/anno rispetto a quelli OMI, il 41,3% in meno, mentre a Cesena sono più bassi di 7,4 /mq/anno; nei restanti comuni si riscontrano differenze intermedie. Anche tralasciando i singoli casi ed osservando le medie, si riscontra una differenza importante fra le rilevazioni del Consulente Immobiliare e di OMI, che portano a suggerire un estrema cautela nel far riferimento a questi dati. Tabella III.13. Confronto tra i dati Consulente Immobiliare e OMI e loro valore medio dei canoni di locazione di abitazioni civili in zona periferica in alcuni comuni della provincia di Forlì-Cesena. I semestre 2013 Comune Consulente Immobiliare OMI media Cesena 68,00 60,60 64,30 Cesenatico 90,00 153,20 121,60 Forli' 58,00 69,60 63,80 Forlimpopoli 50,00 57,60 53,80 Savignano sul Rubicone 48,00 62,40 55,20 generale 62,80 80,68 71,74 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati: Consulente Immobiliare e OMI Agenzia del Territorio Nota: Quotazioni OMI in euro per mq per anno, medie dei prezzi rilevati nel semestre (I semestre 2013) Quotazioni Consulente Immobiliare in euro per mq per anno spese escluse, medie dei prezzi rilevati nel periodo (Primavera 2013) Le figure seguenti rappresentano graficamente i dati relativi ad una ricerca condotta sul portale di annunci di locazione immobiliare casa.it. Gli annunci oggetto della ricerca riguardano esclusivamente la categoria residenziale, e sono state esaminate le seguenti tipologie o insiemi di tipologie, così come categorizzate dal portale: - Nuova Costruzione - Appartamenti - Loft Mansarda Monolocale - Casa Bi/Trifamiliare Casa Indipendente Porzione di casa Villa Villetta a schiera. Gli annunci sono stati classificati secondo il valore del canone di locazione mensile, ripartendoli nelle seguenti fasce: - da 0 a da 201 a da 401 a da 601 a da 801 a da a Come si evince dai grafici, le locazioni da 801 a sono quelle maggiormente presenti negli annunci esaminati, con quasi un terzo del totale, similmente alle locazioni comprese tra 401 e 600, pag. 66

67 numericamente di poco inferiori. La classe di prezzo più alta, quella da a 1.500, e quella da 601 a 800 sono tra loro paragonabili con il 15-16% circa del totale ciascuna. La fascia di canone più economico quasi non presenta annunci mentre la successiva è pressoché irrilevante, e di fatto la soglia di accesso all affitto si pone a 400 mensili. Analizzando l incidenza percentuale del capoluogo e degli altri comuni rispetto al dato provinciale, questi ultimi presentano una minore incidenza nelle due fasce più numerose (da 401 a 600 e da 801 a 1.00 ) ed una maggior incidenza nelle altre due classi (da 601 a 800 e da a ). Se, dalla disamina dei prezzi della locazione condotta sui dati pubblicati dal Consulente Immobiliare, si delineava uno scenario con costi per alloggi medi accettabili, nella realtà del mercato sembra che la disponibilità concreta di immobili in locazione di questa fattispecie sia quasi inesistente. Figura III.6. Numero di annunci di locazione di alloggi per classi di prezzo a Forlì-Cesena e negli altri comuni della provincia. Giugno da 0 a 200 da 201 a 400 da 401 a 600 da 601 a 800 da 801 a da a Capoluogo Altri Comuni Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Casa.it pag. 67

68 Figura III.7. Ripartizione percentuale del numero di annunci di locazione di alloggi per classi di prezzo nel capoluogo, altri comuni e provincia di Forlì-Cesena. Giugno ,0% 35,0% 30,0% 35,8% 28,8% 31,3% 37,6% 31,2% 33,5% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 18,4% 15,5% 19,3% 16,3% 0,0% 0,3% 0,2% 5,6% 1,9% 3,2% 10,3% 10,8% da 0 a 200 da 201 a 400 da 401 a 600 da 601 a 800 da 801 a da a Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Casa.it Capoluogo Altri Comuni Provincia Un confronto con il dato disponibile riferito al 2011 evidenzia in provincia il crollo dgli alloggi in affitto di nuova costruzione mentre, al contrario si registra un forte incremento del numero degli annunci riferiti sia alla tipologia multipolo A (Appartamento-Loft-Mansarda-Monolocale) e, se pur minore, della ala tipologia multiplo B (Casa Bi/Trifamiliare Casa indipendente Porzione di casa Villa e Villetta a schiera). Lo stesso fenomeno si registra nel capoluogo dove avviene il crollo degli affitti nelle nuove costruzioni, mentre l incremento riferito alla tipologia multiplo A è pari circa al 60% mentre nel multiplo B si assiste ad un lieve calo. Figura III.8. Confronto del numero di annunci di locazione di alloggi per tipologia nella provincia di Forlì-Cesena. Dicembre Giugno Nuova Costruzione Multiplo A Multiplo B Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Casa.it Nota: Multiplo A: Appartamento, Loft, Mansarda, Monolocale; Multiplo B: Casa Bi/Trifamiliare, Casa indipendente, Porzione di casa, Villa/Villetta a schiera pag. 68

69 Figura III.9. Confronto del numero di annunci di locazione di alloggi per tipologia nel capoluogo di Forlì. Dicembre Giugno Nuova Costruzione Multiplo A Multiplo B Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Casa.it Nota: Multiplo A: Appartamento, Loft, Mansarda, Monolocale; Multiplo B: Casa Bi/Trifamiliare, Casa indipendente, Porzione di casa, Villa/Villetta a schiera pag. 69

70 III.2. Gli sfratti Come noto, gli sfratti sono un fenomeno socio-economico che si manifesta attraverso tre distinte modalità di atti giuridico-amministrativi: i provvedimenti di sfratto emessi, le richieste di esecuzione, gli sfratti effettivamente eseguiti. Se le esecuzioni realmente avvenute individuano uno specifico e immediato fabbisogno, il numero delle richieste di esecuzione e i procedimenti aperti sono invece elementi di più ampio scenario. Negli ultimi anni ed in particolare da quando la morosità ne costituisce pressoché l unica causa di emissione, i provvedimenti di sfratto offrono una misura sufficientemente concreta della tensione abitativa presente in un determinato territorio, in particolare nel confronto tra numero di provvedimenti emessi e famiglie residenti o abitanti. Tabella III. 14. Serie storica delle procedure di sfratto in provincia di Forlì-Cesena Provvedimenti di sfratto emessi Richieste di esecuzione Sfratti eseguiti Anni Necessità Finita Morosità Variaz. Variaz. Variaz. Totale Totale Totale locatore locazione altra causa % % % , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,38 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Ministero dell Interno Scuola Superiore dell Amministrazione dell Interno S.S.A.I. La tabella III.14 presenta le statistiche riguardanti le modalità sopra ricordate. E doveroso precisare che, pur essendo parzialmente collegati, i dati non sono direttamente correlabili né comparabili tra loro, infatti i provvedimenti emessi, le richieste di esecuzione e gli sfratti eseguiti corrispondono a tre momenti nella liberazione degli immobili non necessariamente conseguenti l uno all altro né, tanto meno, procedenti con uguali tempi e modi. All emissione del provvedimento non sempre succede una richiesta di rilascio, così pag. 70

71 come a quest ultima può non conseguire un esecuzione. Le esecuzioni poi vengono eseguite dall Ufficiale Giudiziario in autonomia, e pertanto può verificarsi che in un anno il numero delle esecuzioni sia superiore al numero delle richieste di quel medesimo anno. Chiarita questa indipendenza relativa dei dati, si rileva dalla tabella che, durante il 2012, in provincia di Forlì-Cesena, è avvenuto un nuovo aumento dei provvedimenti di sfratto emessi dopo la diminuzione riscontrata nell anno precedente, passano da 501 a 574 unità con un incremento pari al 14,6%, tornando a valori paragonabili a quelli degli anni novanta. I provvedimenti di sfratto per morosità o altra causa sono 540 su 574, ovvero il 94% del totale, con un incidenza che registra livelli oltre l 80% dal Viceversa va sottolineato che richieste di esecuzione e sfratti eseguiti continuano ad aumentare: i dati per l anno 2012 indicano 745 richieste di esecuzione e 271 sfratti eseguiti, con un incremento sul 2011 rispettivamente del 25,6% e del 19,4%. Osservando un periodo più lungo, l ultimo decennio, si rileva che i provvedimenti di sfratto e gli sfratti eseguiti sono più che raddoppiati, mentre le richieste di esecuzione risultano oscillare nel periodo, chiudendo in crescita del 62% nel 2012 rispetto al 2002, contro l incremento del 17% del 2011 sul Se la quantità di provvedimenti e di richieste di esecuzione sono ancora numericamente lontane da quelle registrate nella prima metà degli anni 90, gli sfratti eseguiti dal 2010 sono i più numerosi dal La figura seguente visualizza graficamente gli andamenti dei dati della tabella III.14. Figura III.10. Andamento dei provvedimenti esecutivi di sfratto emessi, causa di emissione morosità, richieste di esecuzione e sfratti eseguiti in provincia di Forlì-Cesena Provvedimenti di sfratto Morosità/altra causa Richieste di esecuzione Sfratti eseguiti Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Ministero dell Interno Scuola Superiore dell Amministrazione dell Interno S.S.A.I. pag. 71

72 In figura III.11 sono raffigurati gli andamenti delle emissioni dei provvedimenti di sfratto nelle province dell Emilia-Romagna. Forlì-Cesena, nell ambito di dinamiche delle province abbastanza simili tra loro, con punti di distinzione poco significativi nel periodo complessivo, si distingue per il basso numero di provvedimenti sia in termini assoluti che relativi. Figura III.11. Andamento del numero dei provvedimenti di sfratto emessi nelle province dell Emilia-Romagna tra il 2007 ed il BO MO PR RE RN FC PC FE Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Ministero dell Interno Scuola Superiore dell Amministrazione dell Interno S.S.A.I. Tabella III.15. Rapporto tra le famiglie residenti, i provvedimenti di sfratto emessi e gli sfratti eseguiti. Anni 2011 e 2012 Provincia Famiglie Provvedimenti emessi Provvedimenti x famiglie Sfratti Eseguiti Sfratti per famiglie Famiglie Provvedimenti emessi Provvedimenti x famiglie Forlì-Cesena , , , ,60 Regione , , , ,64 Italia , , , ,07 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Ministero dell Interno Scuola Superiore dell Amministrazione dell Interno S.S.A.I., demo ISTAT Sfratti eseguiti Sfratti per famiglie Infine, come asserito in apertura del paragrafo, il confronto tra il numero dei provvedimenti o degli sfratti eseguiti con le famiglie residenti (tabella III.15) fornisce un interessante indicatore sulla tensione abitativa presente nei territori. I dati mostrano che la provincia di Forlì-Cesena, per quanto riguarda i provvedimenti di sfratto e sia relativamente agli sfratti esecutivi, nel 2012 sta raggiungendo i valori della media regionale, ed è in condizione più critica confronti del Paese. In ogni caso i dati mettono in evidenza l incremento avvenuto nell ultimo anno sul fronte dei provvedimenti emessi. pag. 72

73 III.3. L Edilizia Residenziale Pubblica Tradizionalmente, la principale misura in ordine di importanza a sostegno delle famiglie in emergenza abitativa è l edilizia residenziale pubblica (E.R.P.). informazioni sulla consistenza e caratteristiche dell E.R.P. sono reperibili grazie all Anagrafe dell Utenza E.R.P. ed ai dati diffusi dalle locali Aziende Casa Emilia- Romagna (ACER). Queste ultime, ai sensi della Legge Regionale 8 agosto 2001, n 24 Disciplina generale dell intervento pubblico nel settore abitativo, gestiscono la maggior parte del patrimonio di alloggi, trasferito in proprietà da quella stessa legge alle Amministrazioni Comunali. All E.R.P. è dedicato un apposito documento, sempre realizzato da NuovaQuasco su richiesta dell Amministrazione Regionale, al quale si rimanda per l analisi di dettaglio. Più complesso è stimare e analizzare l entità della domanda di E.R.P., cioè il numero di famiglie che, una volta accertato il possesso dei requisiti necessari, sono state inserite nelle graduatorie comunali di assegnazione. Il dato risulta oggi indisponibile a livello nazionale ed è noto solo parzialmente in ambito regionale, Oggettive difficoltà derivano infatti dalla dispersione e dalla difformità delle informazioni, soprattutto nelle regioni dove, come accade in Emilia-Romagna, ogni comune ha facoltà di stilare una propria graduatoria adottando criteri che possono differire per tipologia e frequenza di aggiornamento: graduatorie aperte o chiuse (bandi) aggiornabili periodicamente e con diverse modalità di assegnazione dei punteggi. Nella tabella III.16 è rappresentata una elaborazione sintetica che mostra l entità della domanda di E.R.P.. Ancor più che il numero complessivo delle domande, che dai dati rilevati dalle graduatorie pubblicate nel sito web dell ACER provinciale raggiunge le unità, è importante il raffronto con il numero delle famiglie. mente le domande rappresentano l 1,6% delle famiglie al 1 gennaio 2013 e meno dello 0,7% della popolazione residente. Il rapporto con le famiglie stesse consente di valutare la differente tensione abitativa espressa dalla domanda proveniente dai diversi territori, variabile dal 2,9% di Civitella di Romagna e Premilcuore a circa lo 0,5% di Portico e San Benedetto e Verghereto. Altrettanto significativo è il confronto con il patrimonio E.R.P. dei differenti territori: se il numero delle domande in graduatoria ha un entità mediamente pari al 60% del parco alloggi esistente, in cinque comuni, Gambettola, Gatteo, Modigliana, Savignano sul Rubicone e Verghereto il loro numero supera quello degli alloggi E.R.P. che risultano, peraltro, per la loro quasi totalità già assegnati, mentre a San Mauro Pascoli i due valori sono uguali pag. 73

74 Tabella III. 16. Graduatorie di assegnazione E.R.P. nei comuni della provincia di Forlì-Cesena Comune N domande inserite in graduatoria (1) Aggiornamento nel 2013 Famiglie al 01/01/2013 N alloggi ERP gestiti da ACER al 31/12/2012 % Domande su famiglie Domande su alloggi ERP=100 Bagno di Romagna ,39 49,33 Bertinoro 42 * ,88 49,41 Borghi 14 * ,24 35,90 Castrocaro Terme e Terra del S ,86 68,35 Cesena 562 * ,34 62,24 Cesenatico ,33 86,93 Civitella di Romagna 46 * ,87 56,10 Dovadola ,82 27,08 Forlì ,69 55,50 Forlimpopoli ,42 95,18 Galeata ,89 25,64 Gambettola 77 * ,80 108,45 Gatteo ,51 117,39 Longiano 38 * ,39 50,00 Meldola 80 * ,86 65,57 Mercato Saraceno ,99 42,65 Modigliana ,26 123,81 Montiano ,12 30,43 Portico e San Benedetto ,50 16,67 Predappio 61 * ,21 25,31 Premilcuore ,89 29,27 Rocca San Casciano ,34 25,53 Roncofreddo 13 * ,94 37,14 San Mauro Pascoli , Santa Sofia ,55 93,88 Sarsina ,25 39,58 Savignano sul Rubicone ,23 133,91 Sogliano al Rubicone ,12 77,78 Tredozio ,99 25,00 Verghereto 4 * ,46 200,00 Totale ,55 59,91 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ACER Forlì-Cesena, famiglie Regione Emilia-Romagna statistica self service dati provvisori, alloggi ERP ACER Emilia-Romagna Note relative ai dati riportati in tabella: Il contrassegno * indica che i corrispondenti Comuni nel corso del 2013 hanno aggiornato o approvato la propria graduatoria (1) dati rilevati dalle graduatorie pubblicate nel sito web dell ACER della Provincia di Forlì-Cesena Nella colonna relativa al numero di domande inserite in graduatoria sono riportate quelle effettivamente effettuate nel 2013 ad eccezione dei seguenti Comuni: 2009 Forlì, Montiano, Rocca San Casciano e Sogliano al Rubicone; 2010 Bagno di Romagna e Tredozio; 2011 Mercato Saraceno e Sarsina; 2012 Castrocaro terme e Terra del sole, Cesenatico, Galeata, Gatteo, Modigliana, Portico e San benedetto, Premilcuore, san Mauro Pascoli, santa Sofia e Savignano sul Rubicone. A completamento dell informazione precedente la tabella III.17 riporta i dati rilevati dalle graduatorie pubblicate nel sito web dell ACER provinciale, mostra la data dell ultimo bando, il numero di domande pag. 74

75 inserite in graduatoria ed i valori massimo e minimo del relativo punteggio, completa l informazione il numero totale di alloggi gestiti dall ACER suddiviso per alloggi ERP e Non ERP. Tabella III. 17. Domande inserite in graduatoria e valori minimo e massimo del punteggio nei comuni della provincia di Forlì-Cesena. Comune Data bando Domande inserite in graduatoria Punteggio massimo Punteggio minimo Alloggi ERP gestiti da ACER al 31/12/12 Alloggi Non ERP gestiti da ACER al 31/12/12 Alloggi totali gestiti da ACER al 31/12/12 Bagno di Romagna Bertinoro 2013 provvisoria Borghi Castrocaro Terme e T. S Cesena 2013 agg. provvisorio Cesenatico Civitella di Romagna Dovadola 2012 provvisoria Forli' Forlimpopoli 2012 provvisoria Galeata Gambettola Gatteo Longiano Meldola 2013 provvisoria Mercato Saraceno Modigliana Montiano Portico e San Benedetto Predappio Premilcuore Rocca San Casciano Roncofreddo San Mauro Pascoli Santa Sofia Sarsina Savignano sul Rubicone Sogliano al Rubicone Tredozio Verghereto Totale Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ACER Forlì-Cesena, alloggi ERP e non ERP ACER Emilia-Romagna Allo scopo di fornire un quadro più completo dell offerta E.R.P., nella tabella III.18. viene riportata l entità del patrimonio rilevato al 31 dicembre 2012: a livello provinciale, si contano alloggi ad uso E.R.P. di cui per la locazione ordinaria e 115 per altro uso. Il 36,6% degli alloggi sono ubicati nel comune capoluogo ove, lo si ricorda, vive il 29,8% della popolazione provinciale, ed un ulteriore 20% si trova nel comune di Cesena nel quale risiede il 24,5% degli abitanti. Se per i due centri principali la distribuzione risulta abbastanza equilibrata, va rilevato che il terzo comune della provincia per numero di alloggi E.R.P. è Predappio con 241 unità ovvero il 5,4% del totale, che conta solo l 1,6% della popolazione mentre Cesenatico, il comune più popoloso dopo Forlì e Cesena con il 6,5% degli abitanti, ha sul territorio 205 alloggi E.R.P., il 4,6% del patrimonio. pag. 75

76 Tabella III.18. Numero di alloggi E.R.P. per tipo di utilizzo ed occupazione in provincia di Forlì-Cesena al 31 dicembre 2012 Comune Non specificato Locazione semplice E.R.P. ordinaria Occupazione senza titolo Proposto per decadenza E.R.P. emergenza abitativa Non E.R.P: Totale Totale Altro Totale alloggi occupati Bagno di Romagna Bertinoro Borghi Castrocaro Terme e Terra del Sole Cesena Cesenatico Civitella di Romagna Dovadola Forlì Forlimpopoli Galeata Gambettola Gatteo Longiano Meldola Mercato Saraceno Modigliana Montiano Portico e San Benedetto Predappio Premilcuore Rocca San Casciano Roncofreddo San Mauro Pascoli Santa Sofia Sarsina Savignano sul Rubicone Sogliano al Rubicone Tredozio Verghereto Provincia Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Anagrafe Utenza ERP Regione Emilia Romagna Gli alloggi non assegnati risultano 284 distribuiti territorialmente come da tabella III.19, ed ammontano al 6,5% del totale, una percentuale minore rispetto alla media regionale dove gli alloggi non assegnati sono mediamente il 6,8% del totale. pag. 76

77 Tabella III.19. Numero di alloggi E.R.P. occupati e non assegnati in provincia di Forlì-Cesena al 31 dicembre 2012 Comune Alloggi occupati Alloggi non assegnati Totale Bagno di Romagna Bertinoro Borghi Castrocaro Terme e Terra del Sole Cesena Cesenatico Civitella di Romagna Dovadola Forlì Forlimpopoli Galeata Gambettola Gatteo Longiano Meldola Mercato Saraceno Modigliana Montiano Portico e San Benedetto Predappio Premilcuore Rocca San Casciano Roncofreddo San Mauro Pascoli Santa Sofia Sarsina Savignano sul Rubicone Sogliano al Rubicone Tredozio Verghereto Provincia Regione Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Anagrafe Utenza ERP Regione Emilia Romagna Nella tabella seguente sono indicate le ragioni della non assegnazione alla data della rilevazione, il 31 dicembre 2012: - 14 alloggi, pari al 4.9% di quelli non assegnati ed allo 0,3% del totale, erano interessati da interventi edilizi perché inseriti in programmi di ristrutturazione; alloggi, pari al 48,2% di quelli non assegnati ed al 3,1% del totale, erano disponibili per l assegnazione, ma non ancora assegnati. Si deve tenere in considerazione per questo caso che le assegnazioni non possono essere immediate. Le procedure di assegnazione comportano infatti una serie di adempimenti sia tecnici che burocratici - gestione delle graduatorie di assegnazione, verifiche dei requisiti degli utenti, accettazione da parte degli stessi, stipula dei contratti di locazione, determinazione del canone di locazione, tinteggiature e pulizie e molte altre - che richiedono necessariamente tempo; pag. 77

78 Tabella III.20. Alloggi ERP non assegnati per motivo della non assegnazione in provincia di Forlì-Cesena al 31 dicembre 2012 Comune Libero in manutenzione Disponibile per l'assegnazione Assegnabile non ancora disponibile per pratiche in corso In piano di ristrutturazione In piano di demolizione In piano di vendita Bagno di Romagna Bertinoro Borghi Castrocaro Terme e Terra del Sole Cesena Cesenatico Civitella di Romagna Dovadola Forlì Forlimpopoli Galeata Gambettola Gatteo Longiano Meldola Mercato Saraceno 3 3 Modigliana Montiano 3 3 Portico e San Benedetto Predappio Premilcuore Rocca San Casciano Roncofreddo 1 1 San Mauro Pascoli Santa Sofia 8 8 Sarsina Savignano sul Rubicone Sogliano al Rubicone 2 2 Tredozio 3 3 Verghereto Provincia Regione Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Anagrafe Utenza ERP Regione Emilia Romagna Totale - 1 alloggio, pari al 0,35% di quelli non assegnati ed allo 0,02% del totale, erano liberi ed assegnabili, ma non disponibili per pratiche in corso: per esempio non assegnabili perché con contratti di locazione non ancora giunti a scadenza; - un altro alloggio risulta inserito in programmi di demolizione; si tratta di alloggi obsoleti destinati alla demolizione per far spazio a nuove costruzioni. In questo caso ovviamente i tempi per la realizzazione dei programmi sono lunghi; - 46 alloggi erano infine inseriti in piani di vendita. In questa situazione spesso gli alloggi sono già occupati dagli acquirenti che, in quanto tali, non figurano più come assegnatari E.R.P.. pag. 78

79 Tabella III.21. Utenze per comune, area e fascia di canone in provincia di Forlì-Cesena al 31 dicembre 2012 Comune Esonero parziale o totale (AE) Area Accesso Permanenza Decadenza Canone base Canone di per Canone fascia di Canone decadenza in misto protezione base (PB) fase di (AC) (AP) dichiarazione (DB) Canone minimo (AM) Canone maggiorato (DE) Non E.R.P. n.d. Totale Bagno di Romagna Bertinoro Borghi Castrocaro Terme e Terra del Sole Cesena Cesenatico Civitella di Romagna Dovadola Forlì Forlimpopoli Galeata Gambettola Gatteo Longiano Meldola Mercato Saraceno Modigliana Montiano Portico e San Benedetto Predappio Premilcuore Rocca San Casciano Roncofreddo San Mauro Pascoli Santa Sofia Sarsina Savignano sul Rubicone Sogliano al Rubicone Tredozio Verghereto Provincia Regione Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Anagrafe Utenza E.R.P. della regione Emilia-Romagna Il quadro normativo prevede l individuazione di tre aree nelle quali ripartire la generalità dei nuclei assegnatari: l area di accesso all E.R.P., quella di permanenza e quella di decadenza. All interno delle aree di accesso e di decadenza devono essere individuate le diverse fasce di trattamento economico, con particolare riguardo a quella di protezione che deve garantire ai nuclei meno abbienti particolari condizioni agevolate nella determinazione del canone. In base alle disposizioni della L.R. 24/2001, in presenza di nuclei famigliari particolarmente disagiati, i Comuni devono prevedere un canone minimo e, su richiesta motivata degli stessi nuclei esonerarli in tutto o in parte dal pagamento del canone ed, eventualmente, delle spese accessorie. Nella tabella III.21 è riportata la distribuzione in ordine alle differenti aree e fasce di canone. La maggior parte degli assegnatari, casi pari all 82,5% del totale, ricade nell area dell accesso dove sono previste quattro tipologie di canone: il canone di protezione e il canone misto sono quelli maggiormente numerosi con rispettivamente e assegnatari, pari al 35% ed al 30% del totale, il canone minimo vede una quota decisamente più modesta, 595 assegnatari pari al 13,2% del totale ed infine l esonero parziale o totale registra 177 assegnatari ovvero il 4% del totale. pag. 79

80 A livello regionale la situazione è simile: dei alloggi occupati la maggior parte degli assegnatari, casi pari al 79,3% del totale, ricade nell area dell accesso, dove i canoni più numerosi sono il canone di protezione ed il canone misto con rispettivamente e assegnatari, pari al 36,9% ed al 27,7% del totale, mentre il canone minimo e l esonero parziale o totale registrano nell ordine e 316 assegnatari, pari al 14,1% ed allo 0,6% del totale. Nell area della permanenza, in provincia di Forlì-Cesena vi sono 338 assegnatari, il 7,5% del totale, mentre in quella di decadenza ve ne ricadono solo 12 di cui 2 con canone base per decadenza in fase di dichiarazione e 10 con canone maggiorato. Anche in questo caso vi è similitudine con l andamento medio regionale dove nell area della permanenza vi sono assegnatari, l 8% del totale, mentre nell area di decadenza ve ne ricadono 523, pari circa all 1% del totale, di cui 258 con canone base per decadenza in fase di dichiarazione e 265 con canone maggiorato. Nella successiva tabella III.22 sono indicati i canoni medi annuali corrispondenti ad ogni fascia di canone nelle diverse province dell Emilia-Romagna. Uno sguardo alla tabella dà immediatamente conto della variabilità tra le differenti fasce di canone presenti sul territorio. Considerando i valori medi calcolati per l insieme delle province si osserva un canone medio annuo di euro, ovvero circa 130 euro mensili. E necessario tener presente che, come descritto in precedenza, la maggior parte degli utenti ricade nell area dell accesso e, nell ambito di questa, nella fascia di protezione AP, nella quale il canone corrisponde a circa 86 euro mensili, e di canone misto AC, un canone di circa 166 euro mensili. In provincia di Forlì-Cesena si osserva un canone medio annuo di euro, corrispondente a circa 129 euro mensili, mentre per la fascia di protezione AP il canone è pari a quasi 90 euro mensili e per quella di canone misto AC l affitto risulta di circa 160 euro mensili. I valori sono di poco superiori e paragonabili ai canoni medi regionali. Tabella III.22. Canoni medi per provincia, area e fascia di canone al 31 dicembre 2012 Province AC AE AM AP DB DE NE PB n.d. Piacenza 1.615,68 300,00 921, , , , ,80 Parma 2.008,94 310, , , , , , ,86 Reggio Emilia 1.944,78 392, , , , , , ,63 Modena 2.500,66 441, , , , , , , ,07 Bologna 1.917,08 360,00 865, , , , , ,92 Ferrara 1.939,43 0,00 234, , , , , , ,09 Ravenna 1.892,78 360, , , , , , , ,02 Forlì-Cesena 1.917,72 582,51 381, , , , , , ,84 Rimini 2.684,58 941, , , , , ,30 Regione 1.989,97 326,28 372, , , , , , , ,01 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Anagrafe Utenza E.R.P. della regione Emilia-Romagna Nota: NE = canone non E.R.P. relativo agli assegnatari di alloggi di proprietà pubblica che non rientrano nell E.R.P. in senso stretto. Nella tabella III.23 viene presentata un elaborazione che evidenzia la durata delle assegnazioni E.R.P. tramite il numero di alloggi per anno di assegnazione. Si osserva che oltre il 54% del totale assegnazioni risultano antecedenti al 2001, si sottolinea comunque che in tutto il territorio regionale le assegnazioni precedenti al 2001 risultano circa la metà con la sola eccezione di Reggio Emilia dove il 30% delle assegnazioni sono precedenti al Esaminando i dati a partire dal 2001 il numero medio di assegnazioni annue per la provincia di Forlì-Cesena risulta essere pari al 3,8% degli alloggi assegnati a pag. 80

81 partire appunto dal 2001: non si tratta di una determinazione esatta in quanto un nucleo famigliare già assegnatario non compare in caso di cambio alloggio. Considerando il totale degli alloggi assegnati e il numero di assegnazioni subentrate negli ultimi dodici anni si evince che la durata della permanenza degli assegnatari nelle abitazioni in provincia è dell ordine di 26,3 anni e 23,3 anni a livello regionale. Tabella III.23. Serie storica degli alloggi per provincia e periodo di assegnazione. Solo alloggi ERP gestiti dalle ACER e occupati Provincia Periodo di assegnazione Totale < Piacenza Parma Reggio Emilia Modena Bologna Ferrara Ravenna Forlì-Cesena Rimini Regione Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Anagrafe Utenza E.R.P. della regione Emilia-Romagna pag. 81

82 III.4. Modalità di assegnazione degli alloggi ERP L art. 3 della L. R. 8 agosto 2001 n. 24 e s.m.i., Disciplina generale dell intervento pubblico nel settore abitativo, che conferisce ai Comuni il compito di regolamentare la gestione degli alloggi ERP attraverso propri regolamenti comunali. In particolare all art. 25 demanda ai Comuni la competenza ad individuare e disciplinare con apposito regolamento le modalità di assegnazione degli alloggi: I contenuti della domanda e le modalità di presentazione della stessa; I criteri di priorità per l assegnazione ed i relativi punteggi da attribuire alle domande in relazione alle condizioni soggettive ed oggettive dei nuclei richiedenti; Il contenuto del bando e le forme di pubblicazione dello stesso; Il procedimento di formazione e pubblicazione della graduatoria e le modalità di aggiornamento della stessa, prevedendo l eventuale istituzione di apposite Commissioni; Le modalità di individuazione degli alloggi, con particolare riguardo alla scelta, alla consegna, alla rinuncia ed ai termini per l'occupazione; L assegnazione in deroga alla graduatoria nelle situazioni di emergenza abitativa. La legge regionale definisce i requisiti minimi per l accesso agli alloggi ERP, di cui agli artt. 15 e 24 ai quali seguono le condizioni che danno origine ai punteggi definite nei singoli regolamenti comunali. In particolare nell art. 15 è definito che i requisiti per conseguire l'assegnazione degli alloggi di ERP e delle abitazioni in locazione, attengono ai seguenti fatti o qualità del nucleo avente diritto: a) la cittadinanza italiana o altra condizione ad essa equiparata, prevista dalla legislazione vigente; b) la residenza o la sede dell'attività lavorativa; c) i limiti alla titolarità di diritti reali su beni immobili; d) l'assenza di precedenti assegnazioni o contributi; e) l reddito del nucleo avente diritto, valutato secondo i criteri stabiliti dal D.Lgs. 31 marzo 1998, n. 109 e s.m.i. Nell art. 24 è sancito che gli alloggi di ERP sono assegnati, secondo l'ordine di priorità fissato con un'apposita graduatoria, ai nuclei aventi diritto in quanto in possesso dei requisiti sopra citati, che debbono essere posseduti al momento della presentazione della domanda e debbono permanere al momento dell'assegnazione e successivamente nel corso della locazione. A fronte di tali disposizioni normative sono stati analizzati i regolamenti dei comuni capoluogo e di altri 12 comuni di dimensione significativa (Castel San Giovanni, Fiorenzuola, Fidenza, Guastalla, Scandiano, Carpi, Sassuolo, Imola, Cento, Faenza e Cesena). Nel presente paragrafo si riportano pertanto alcune informazioni a livello regionale come introduzione alle schede della Romagna. I criteri generali ai regolamenti comunali per la definizione dei punteggi per l accesso agli alloggi ERP possono essere suddivisi in cinque categorie: Condizioni soggettive Condizioni oggettive Condizioni economiche Condizioni sociali pag. 82

83 Condizioni aggiuntive (tali criteri per esempio possono essere: l incremento del punteggio ottenuto con le precedenti condizioni, l anzianità della domanda, il punteggio ISEE, altre condizioni aggiuntive). Condizioni soggettive: tra le sotto categorie comuni a tutte le zone si individuano gli invalidi, gli anziani, le famiglie monogenitoriali e con affidamenti, i nuclei di nuova formazione, la composizione del nucleo familiare relativamente ai figli a carico e il rientro in Italia degli emigranti iscritti all AIRE. A Modena, Carpi e Ravenna sono definiti espliciti punteggi per single e nella zona ferrarese si riscontrano punteggi per il trasferimento da altri comuni e i nuovi insediamenti produttivi. Nel solo regolamento di Piacenza è esplicitato un punteggio per l esigenza di tutela che in altri regolamenti è compreso nelle condizioni sociali in particolare nella tutela di minori o nel grave conflitto familiare. Un osservazione merita la residenza in anni nel comune alla data di presentazione della domanda o di scadenza del bando. Sottocategoria presente in tutti i regolamenti comunali analizzati nella zona occidentale, variabile da zero anni fino a oltre 25 anni e 1 giorno consecutivi con punteggio da zero a 15. In particolare a Piacenza la variabilità è compresa tra fino a 3 anni a oltre 12 anni e il punteggio da 3 a 15, a Castel San Giovanni e Fiorenzuola d Arda da 0 a 12 anni con punteggio da 0 a 15, a Parma da oltre 4 anni a 20 anni con punteggio da 1 a 4, a Fidenza da oltre 5 anni a oltre 25 anni e 1 giorno consecutivi con punteggio da 1 a 4, a Reggio Emilia da oltre 2 anni a oltre 10 con punteggio da 1 a 6 ed infine a Guastalla e Scandiano rispettivamente da oltre 4 anni e da oltre 3 anni fino a oltre 10 anni con punteggio da 2 a 6. Nella zona dell Emilia centrale si rileva nei comuni di Carpi e Cento, nel primo caso per ogni anno di residenza o di attività lavorativa sarà assegnato 1 punto fino a un massimo di 5 punti e nel secondo 0,25 punti per ogni anno o frazione di anno fino ad un massimo di 6 punti. In Romagna si ravvisa nei comuni di Forlì e Cesena con un punteggio che varia da 1 a 10 punti da oltre 5 anni di residenza fino a oltre 18 anni nel primo e da 2 a 8 punti da oltre 5 anni di residenza fino a oltre 18 anni nel secondo. Si conclude pertanto evidenziando che questa condizione tra i regolamenti comunali esaminati non si ravvisa a Modena, Sassuolo, Bologna, Imola, Ferrara, Ravenna, Faenza e Rimini. Condizioni oggettive: tra le sottocategorie comuni a tutte le zone si individuano gli sfratti, il disagio abitativo, la sistemazione precaria e le barriere architettoniche in alloggi occupati da portatori di handicap. Un osservazione particolare occorre farla in merito ad antigenicità, alloggio improprio e alloggio sovraffollato che in molti casi rientrano nel disagio abitativo e per una idonea comparazione nella schematizzazione riportata sono stati scorporati. Nella zona romagnola e a Modena si evidenzia un apposito punteggio per sfrattati e separati. Il rilascio dell alloggio di servizio è presente a Parma, Fidenza, Ravenna, Forlì e Cesena. Nel regolamento comunale di Ferrara è indicato un apposito punteggio per l emergenza abitativa, condizione nelle altre aree garantita attraverso canali differenti al bando o alla presentazione delle domande, la crisi occupazionale si identifica nel solo regolamento dei comuni di Rimini e di Carpi e il richiedente in condizioni di pendolarità è riscontrato nei comuni di Parma, Fidenza e Sassuolo. Condizioni economiche: il canone d affitto, il valore dell ISEE (o area di disagio economico) e l incidenza del canone sull ISE sono le tre sottocategorie comuni a tutte le zone territoriali. A Piacenza, Castel san Giovanni e Fiorenzuola d Arda invece della sottocategoria canone d affitto è definita l incidenza del canone/quota mensile sul valore ISE. Il comune di Rimini ha definito un apposita formula per fissare il punteggio relativo all onerosità del canone di locazione da rapportarsi al valore dell ISE. pag. 83

84 Condizioni sociali: all interno delle condizioni sociali si ravvisano la tutela dei minori, i gravi conflitti familiari, le persone sole con disagio soggettivo, i progetti speciali e/o temporanei, il disagio abitativo e le gravi patologie, requisiti che in alcuni regolamenti sono aggregati all interno delle precedenti condizioni e in altri individuati separatamente. Condizioni aggiuntive: a Reggio Emilia e a Guastalla è possibile incrementare il punteggio ottenuto con le precedenti condizioni rispettivamente di 5 e 3 punti. A Rimini ci sono particolari condizioni che legate tra loro permettono un aumento del 10% del punteggio e in caso di parità di punteggio prevedono una scala di priorità. L anzianità della domanda si ravvisa a Bologna, Ravenna, faenza Cesena e Rimini, il punteggio ISEE individuato nel comune di Rimini è calcolato con valori in Euro sulla base del valore ISEE desunto dall attestazione INPS. Si evidenziano infine particolari scelte operate nella redazione dei regolamenti di assegnazione degli alloggi ERP dalle singole Amministrazioni municipali: - Nel regolamento di Piacenza non ci sono le condizioni sociali e c'è l'esigenza di tutela nelle condizioni soggettive - L Amministrazione municipale di Parma all'interno delle condizioni soggettive ha compreso l'area disagio economico e il canone d'affitto - Nel regolamento di Reggio Emilia il valore ISEE e il canone d'affitto sono all'interno delle condizioni oggettive area di disagio - Il Comune di Sassuolo ha inserito la pendolarità nelle condizioni economiche - Nel regolamento di Bologna a parte la composizione del nucleo familiare, le persone sole, le famiglie monogenitoriali e gli anziani le altre sono tutte condizioni aggiuntive - L Amministrazione Comunale di Imola ha distinto un area di condizioni di disagio abitativo che comprende spazi impropri, antigienicità, sistemazione precaria, alloggio sottodimensionato, sfratti e barriere architettoniche - Il Comune di Ferrara ha inserito la condizione economica e il progetto speciale all'interno delle condizioni soggettive - Nel regolamento di Cento la condizione economica è compresa nelle condizioni soggettive - Il Comune di Rimini ha definito una metodologia di assegnazione del punteggio diversa sia rispetto agli altri comuni romagnoli presi in esame che rispetto alla totalità dei comuni analizzati. Nelle pagine successive si riportano le schede relative ai criteri comunali per la definizione dei punteggi per l accesso agli alloggi ERP dei comuni di Forlì, Cesena, Ravenna, Faenza e Rimini, indicando in prima colonna le condizioni e le inerenti sottocategorie, in seconda il dettaglio delle sottocategorie per l attribuzione del punteggio, in terza colonna il punteggio ed infine il codice identificativo del regolamento comunale. La parte di dettaglio in corsivo grassetto evidenzia la cumulabilità dei punteggi all interno della condizione o delle sottocategorie. L ultima tabella raccoglie invece in un quadro sintetico il confronto di alcune tipologie comuni ai regolamenti analizzati. pag. 84

85 Scheda relativa ai criteri del comune di Forlì per la definizione dei punteggi per l accesso agli alloggi ERP Regolamento approvato con DCC 184/2008 Condizioni Dettaglio Punteggio Codice Condizioni soggettive Anziani Invalidi Famiglie monogenitoriali e con affidamenti Composizione del nucleo familiare Nuclei di nuova formazione Condizioni oggettive Sfratti Sistemazione precaria Disagio abitativo Rilascio dell alloggio di servizio max 25/95 punti I punteggi attribuiti per i punti A1 A2 e A3 non sono cumulabili fra di loro Nucleo formato da uno o più ultra70enni, anche se con eventuali minori oppure maggiorenni handicappati a carico. In caso di coniugi è sufficiente che uno dei due abbia 6 A-1 superato i 70 anni, purchè l altro non svolga attività lavorativa e abbia superato i 65 anni Nucleo formato da uno o più ultra65enni, anche se con eventuali minori oppure maggiorenni handicappati a carico. In caso di coniugi è sufficiente che uno dei due abbia 3 A-2 superato i 65 anni, purchè l altro non svolga attività lavorativa Presenza nel nucleo familiare di un ultra70enne 3 A-3 Il punteggio è attribuito per ogni persona invalida o handicappata, la cui condizione sia riconosciuta dalla competente commissione Ausl o abbia presentato domanda per ottenere tale riconoscimento in data anteriore alla scadenza del bando. In questo secondo caso il punteggio verrà assegnato con riserva e potrà essere confermato se documentato entro la data di verifica dei requisiti. Il punteggio di invalidità sarà riconosciuto, attribuendo il relativo punteggio, anche nel caso di certificati di invalidità rilasciati da pubbliche amministrazioni per altre condizioni equiparabili (quali invalidità del lavoro, invalidità per servizio ecc.). Presenza nel nucleo di persona con invalidità totale o non autosufficienza 8 A-4 Presenza nel nucleo di persona con invalidità pari o superiore al 67% ed inferiore al 100% 4 A-5 Presenza nel nucleo di persona con invalidità pari o superiore al 50% ed inferiore al 67% 2 A-6 Presenza nel nucleo di minore riconoscimento invalidità civile 6 A-7 Nucleo familiare richiedente composto esclusivamente da un solo genitore e da figli, di cui almeno uno minorenne 5 A-8 Per ogni figlio a carico 2 A-9 Giovane coppia i cui componenti siano ambedue di età inferiore a 35 anni, sposati o conviventi anagraficamente. In tale ultimo caso la convivenza anagrafica deve sussistere da almeno un biennio. 3 A-10 I punteggi di cui alle lettere C1, C2, C3, C4, C5, C6, C7 e C8 non sono cumulabili tra di loro. Max 25/95 punti I provvedimenti esecutivi di sfratto non devono essere stati intimati per inadempienze contrattuali, con l eccezione dei casi di sfratti in capo a nuclei familiari con uno o più componenti del nucleo richiedente con esiti invalidanti da infortuni o gravi malattie certificati che abbiano determinato un grado di invalidità non inferiore al 46% ed una riduzione del reddito del nucleo familiare non inferiore al 40% dell ISE. Il punteggio di cui ai punti C1 e C2 viene comunque riconosciuto e mantenuto (per i 6 mesi successivi al rilascio volontario dell alloggio od al termine della sistemazione precaria di cui al punto C3), qualora esso sia avvenuto in presenza di sfratto esecutivo come definito ai sensi dei punti soprarichiamati, anche se la soluzione abitativa autonomamente reperita dall interessato non corrisponde ai requisiti di precarietà di cui al punto C3 Provvedimento esecutivo di sfratto o ordinanza comunale di sgombero che determini il rilascio coattivo dell alloggio entro 12 mesi 18 C-1 oltre 12 mesi 9 C-2 Sentenza o provvedimento giudiziale (comprese le sentenze di fallimento ed i conseguenti decreti di trasferimento della proprietà) muniti di formula esecutiva, comportanti l obbligo 7 C-4 di rilascio dell alloggio Sistemazione provvisoria procurata (da oltre 12 mesi) dall Amministrazione Comunale, direttamente o tramite Agenzie o altri soggetti da essa individuati 15 C-6 Sistemazione precaria comportante grave disagio abitativo, accertata dall autorità competente, determinatasi a seguito di sfratto esecutivo o eseguito 18 C-3 Spazi impropriamente adibiti ad abitazione 5 C-9 Sovraffollamento Ai fini dell attribuzione del punteggio di cui sopra si fa riferimento agli standard abitativi così come individuati al successivo art. 16 del presente regolamento. Il C-10 punteggio è attribuibile qualora il sovraffollamento persista almeno da un anno. 1 persona oltre gli standard 1 2 persone oltre gli standard 2 3 persone oltre gli standard 3 Condizioni di antigienicità 5 C-8 Rilascio dell alloggio di servizio messo a disposizione nell ambito delle prestazioni connesse a contratti di lavoro e/o prestazioni d opera 5 C-5 pag. 85

86 Sfrattati e separati Condizioni economiche Valore ISEE Incidenza del canone sul valore ISE Condizioni sociali Grave conflitto familiare Gravi patologie Condizioni residenziali Perdita dell alloggio per separazione legale (giudiziale o consensuale omologata dal giudice) purché dalla sentenza risulti l obbligo di rilasciare l alloggio 7 C-7 Qualora sia riconosciuto il punteggio relativo allo sfratto per inadempienza contrattuale il punteggio per incidenza canone reddito eventualmente attribuito verrà rapportato, al momento del controllo preliminare all assegnazione, all ammontare del canone effettivamente corrisposto nell ultimo anno. In ogni caso, ai fini del calcolo del punteggio Max 20/95 punti dell incidenza canone/reddito il richiedente dovrà presentare copia del contratto registrato e documentazione attestante il pagamento del canone dei 12 mesi precedenti alla verifica dei requisiti. da o a 10 punti D-1 oltre ,00 0 da ,00 a ,00 3 da 7.000,00 a 9.999,00 6 da 4.000,00 a 6.999,00 8 inferiore a 4.000,00 10 dal 15% al 24,9% 2 D-2 dal 25% al 34,9% 4 dal 35% al 44,9% 6 dal 45% al 54,9% 8 Superiore o uguale al 55% 10 Le situazioni specificate ai punti B-1 e B-2 devono risultare da apposite attestazioni max 20/95 punti rilasciate dai competenti dei Servizi Sociali o Sanitari Nucleo incluso dai servizi sociali in progetti di assistenza e recupero a fronte di gravi conflitti familiari e/o violenze in famiglia (comprovate da presentazione di formale 15 B-1 denuncia/querela con pronunciamento della magistratura nche minorile) Nucleo con componente affetto da gravi patologie, già in carico ai Servizi Socio-Sanitari che comportano un carico assistenziale molto elevato e/o a rischio di istituzionalizzazione. La presente condizione è accertata dall attivazione o fruizione di servizi assistenziali, di cura o 10 B-2 di sollievo nell ambito di un piano domiciliare a beneficio di uno dei componenti il nucleo familiare richiedente Anzianità di residenza nel Comune alla data di scadenza del Bando E-1 Da oltre 5 fino a 6 anni 1 Da oltre 6 fino a 8 anni 2 Da oltre 8 fino a 10 anni 3 Da oltre 10 fino a 12 anni 4 Da oltre 12 fino a 14 anni 5 Da oltre 14 fino a 16 anni 6 Da oltre 16 fino a 18 anni 8 Oltre 18 anni 10 La domanda, redatta su apposito modulo, deve indicare: la cittadinanza nonché la residenza CONTENUTO E PRESENTAZIONE DELLE DOMANDE del concorrente e il luogo in cui lo stesso presta la propria attività lavorativa Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regolamento per l assegnazione alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica del Comune di Forlì pag. 86

87 Scheda relativa ai criteri del comune di Cesena per la definizione dei punteggi per l accesso agli alloggi ERP Regolamento approvato con DCC 210/2012 Condizioni Dettaglio Punteggio Codice Condizioni soggettive Anziani Invalidi Famiglie monogenitoriali e con affidamenti Composizione del nucleo familiare Nuclei di nuova formazione Condizioni oggettive Sfratti max 27/100 punti I punteggi attribuiti per i punti A-1, A-2 e A-3 non sono cumulabili fra di loro. Nucleo formato da uno o più ultra75enni, anche se con eventuali minori oppure maggiorenni handicappati a carico. In caso di coniugi è sufficiente che uno dei due abbia superato i 75 anni, purchè l altro non svolga attività 6 A-1 lavorativa e abbia superato i 65 anni Nucleo formato da uno o più ultra65enni, anche se con eventuali minori oppure maggiorenni handicappati a carico. In caso di coniugi è sufficiente che uno dei due abbia superato i 65 anni, purchè l altro non svolga attività 3 A-2 lavorativa Presenza nel nucleo familiare di un ultra75enne 3 A-3 Il punteggio è attribuito per ogni persona invalida o portatrice di disabilità, la cui condizione sia già stata riconosciuta dalla competente Commissione AUSL/INPS. Il punteggio di invalidità potrà essere riconosciuto anche nel caso di certificazioni di invalidità rilasciate da pubbliche amministrazioni per altre condizioni equiparabili (quali invalidità del lavoro, invalidità per servizio, etc.) qualora siano riconducibili ad una delle categorie sopra indicate. Presenza nel nucleo di persona con invalidità totale o non autosufficienza 10 A-4 Presenza nel nucleo di persona con invalidità pari o superiore al 67% ed inferiore al 100% 6 A-5 Presenza nel nucleo di persona con invalidità pari o superiore al 46% ed inferiore al 67% 4 A-6 Presenza nel nucleo familiare di minore con riconoscimento di invalidità civile 8 A-7 Il punteggio viene attribuito nel caso in cui alla data della domanda nel nucleo anagrafico del richiedente sia presente un solo genitore, senza altri adulti diversi da eventuali figli maggiorenni Nucleo familiare richiedente composto esclusivamente da un solo genitore e da figli, di cui almeno uno minorenne 5 A-8 Per ogni figlio a carico 2 A-9 Giovane coppia i cui componenti siano ambedue di età inferiore a 35 anni, sposati o conviventi more-uxorio anagraficamente. In tale ultimo caso la convivenza anagrafica deve sussistere da almeno un biennio. 3 A-10 I punteggi di cui alle lettere C-1, C-2, C-3, C-4, C-5, C-6, C-7 e C-8 non sono cumulabili tra di loro max 20/100 punti I provvedimenti esecutivi di sfratto, di norma, non devono essere stati intimati per morosità. Sono valutabili, ai fini dell attribuzione del relativo punteggio, i provvedimenti di sfratto per morosità qualora ricorra una delle seguenti situazioni: casi per i quali l Amministrazione comunale attesti che si tratti di soggetti in carico ai Servizi Sociali e in situazione di grave difficoltà economica determinata da rilevanti problematiche riferite ad uno o più componenti del nucleo richiedente, conseguenti ad infortuni o gravi malattie con esito invalidante di grado non inferiore al 46% e che gli stessi producano per il nucleo famigliare una forte riduzione reddituale non inferiore al 40% dell ISE. Casi in cui si tratti di una inadempienza determinata da perdita del lavoro da parte di uno o più componenti del nucleo famigliare richiedente, in cui lo stato di disoccupazione sia protratto da più di 6 mesi, purché questa condizione sia documentata con lettera di licenziamento per cessazione o riduzione dell attività, o dichiarazione che attesti il mancato rinnovo del contratto di lavoro a tempo determinato (dichiarazione rilasciata dal datore di lavoro e/o dal centro per l impiego che attesti l occupazione presso la stessa impresa negli ultimi due anni); nucleo richiedente cui sia stato attribuito il punteggio di cui al punto B-2. Il punteggio di cui ai punti C-1 e C-2 viene comunque riconosciuto e mantenuto per i 6 mesi successivi al rilascio volontario dell alloggio qualora detto rilascio sia avvenuto in presenza di sfratto esecutivo come definito ai sensi dei punti sopra richiamati, anche se la soluzione abitativa autonomamente reperita dall interessato non corrisponde ai requisiti di precarietà di cui al successivo punto C-3. Provvedimento esecutivo di sfratto o ordinanza comunale di sgombero che determini il rilascio coattivo dell alloggio entro 12 mesi 18 C-1 oltre 12 mesi 9 C-2 pag. 87

88 Sistemazione precaria Disagio abitativo Rilascio dell alloggio di servizio Sfrattati e separati Condizioni economiche Valore ISEE Incidenza del canone sul valore ISE Condizioni sociali Grave conflitto familiare Gravi patologie Condizioni residenziali e anzianità di permanenza in graduatoria Sentenza o provvedimento giudiziale (comprese le sentenze di fallimento ed i conseguenti decreti di trasferimento della proprietà) muniti di formula esecutiva, comportanti l obbligo di rilascio dell alloggio 7 C-4 Nucleo con sistemazione precaria procurata da oltre 12 mesi dall Amministrazione Comunale direttamente dall Agenzia o da altri soggetti 15 C-6 da essa individuati Sistemazione precaria, accertata dall Autorità competente o procurata dall Amministrazione Comunale, determinatesi a seguito di sfratto esecutivo o 18 C-3 eseguito Spazi impropriamente adibiti ad abitazione 5 C-9 Sovraffollamento Ai fini dell attribuzione del punteggio di cui sopra si fa riferimento agli standard abitativi così come individuati al successivo art. 14 del presente regolamento. Il punteggio è attribuibile qualora il C-10 sovraffollamento persista almeno da un anno. 1 persona oltre gli standard 1 2 persone oltre gli standard 2 3 persone oltre gli standard 3 Condizioni di antigienicità 5 C-8 Allontanamento dall alloggio messo a disposizione nell ambito delle prestazioni connesse a contratti di lavoro, a seguito di interruzione non volontaria del rapporto di lavoro e per motivo oggettivo, a condizione che 5 C-5 detto rapporto di lavoro abbia avuto durata superiore a due anni Perdita dell alloggio per separazione legale (giudiziale o consensuale omologata dal giudice) purché dalla sentenza risulti l obbligo di rilasciare 7 C-7 l alloggio max 16/100 punti da 0 a 8 punti D-1 oltre ,00 0 da ,01 a ,00 1 da 8.004,01 a ,00 4 da 5.500,00 a 8.004,00 6 Inferiore a 5.500,00 8 dal 15% al 24,9% 1 dal 25% al 34,9% 3 dal 35% al 44,9% 4 dal 45% al 54,9% 6 superiore o uguale al 55% 8 max 25/100 punti Nucleo incluso dai servizi sociali in progetti di assistenza e recupero a fronte di gravi conflitti familiari e/o violenze in famiglia (comprovate da presentazione 15 B-1 di formale denuncia/querela con pronunciamento della magistratura) La condizione B2 non è cumulabile con le condizioni da A4 ad A6 Nucleo richiedente con componente affetto da gravi patologie, già incarico ai Servizi Socio-Sanitari, che comportano un carico assistenziale molto elevato 10 B-2 e/o a rischio di istituzionalizzazione Le condizioni E1 ed E2 potranno essere accumulate tra di loro fino a un tetto massimo di 12 punti max 12/100 punti Anzianità di residenza nel Comune alla data di scadenza del Bando E-1 Da oltre 5 fino a 9 anni 2 Da oltre 9 fino a 13 anni 4 Da oltre 13 fino a 18 anni 6 Oltre 18 anni 8 Anzianità di permanenza in graduatoria Da attribuire per ogni anno di permanenza continuativa in graduatoria 1 D-2 E2 La domanda, redatta su apposito modulo, deve indicare: la cittadinanza nonché la residenza CONTENUTO E PRESENTAZIONE DELLE DOMANDE del concorrente e il luogo in cui lo stesso presta la propria attività lavorativa Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regolamento per l assegnazione alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica del Comune di Cesena pag. 88

89 Scheda relativa ai criteri del comune di Ravenna per la definizione dei punteggi per l accesso agli alloggi ERP Regolamento modificato con DCC 33586/84 del 2011 Condizioni Dettaglio Punteggio Codice Condizioni soggettive I punteggi delle condizioni soggettive A1, A2, A3 non sono cumulabili fra loro. I punteggi riferiti ad A6 o ad A7 non sono fra loro cumulabili, è attribuibile il punteggio più favorevole. I punteggi della condizione A4 Max 25/100 punti (disabilità), non sono cumulabili fra loro. Presenza nel nucleo di ultra70enne 10 A3 Anziani Nucleo familiare i cui componenti siano tutti ultra70enni 20 A1 Nucleo familiare i cui componenti siano tutti ultra60enni 15 A2 Invalidi Single Famiglie monogenitoriali e con affidamenti Nuclei di nuova formazione Rientro in Italia Condizioni oggettive Sistemazione precaria Disagio abitativo Presenza handicap A4 invalidità totale o non autosufficienza 10 minore portatore di handicap 8 invalidità superiore ai 2/3 ed inferiore al 100% 6 Per ogni minore e/o maggiorenne handicappato fiscalmente a carico 4 A7 cumulabile con A1, A2, A4, A6 Single in stato di grave disagio soggettivo 5 A5 Adulto solo con uno o più minori a carico A6 per un minore 15 per ogni ulteriore minore 2 Coppia di giovani in cui la somma dell età dei due coniugi, o conviventi, da almeno 2 anni, non superi i 70 anni e l età di uno di essi non superi i 40 anni; il punteggio si attribuisce se sussiste almeno una delle condizioni oggettive, 10 A8 soggettive, sociali o economiche Emigranti iscritti all AIRE nel Comune di Ravenna o rientranti da meno di 2 anni alla data di apertura del bando, ove si riscontri lo stato di disagio abitativo; il punteggio si attribuisce se sussiste almeno una delle condizioni 5 A9 oggettive, soggettive, sociali o economiche I punteggi delle condizioni C1, C2, C3, C7 non sono cumulabili fra loro. Le condizioni C4, C5, C6, C7, C8, C9 devono persistere da almeno due anni maturate nel Comune di Ravenna come da risultanze anagrafiche e non max 20/100 punti sono cumulabili con le condizioni C1, C2, C3 Sistemazione precaria fornita dal Comune o altri organismi preposti all assistenza previo accordo con il competente servizio del comune, situazione sussistente da almeno 2 anni ed attribuibile ai soli nuclei famigliari rientranti in un progetto di reinserimento sociale, così come descritto al 20 C4 punto B1 e che corrisponda regolarmente il canone di locazione nonché tutti gli oneri connessi. Non cumulabili con altre condizioni oggettive Condizioni di antigienicità 10 C5 Abitazione in alloggio sovraffollato C8 fino a mq 28 e persone 2 2 fino a mq 28 e persone 3 6 fino a mq 28 e persone 4 e oltre 10 da mq 29 a 39 e persone 3 2 da mq 29 a 39 e persone 4 6 da mq 29 a 39 e persone 5 e oltre 10 da mq 40 a 55 e persone 4 2 da mq 40 a 55 e persone 5 6 da mq 40 a 55 e persone 6 e oltre 10 da mq 56 a 66 e persone 5 2 da mq 56 a 66 e persone 6 6 da mq 56 a 66 e persone 7 e oltre 10 Sistemazione alloggiativa in locali mancanti dei requisiti richiesti per l abitabilità 20 C6 Alloggio inidoneo per handicap totale o parziale, invalidità certificata dalla commissione medica AUSL 20 C7 Coabitazione C9 con persona/e legata/e da vincolo di parentela 1 con persona/e non legata/e da vincolo di parentela 2 Alloggio di servizio Obbligo di rilascio di alloggio di servizio 10 C3 pag. 89

90 Sfrattati e separati Condizioni economiche Valore ISEE Incidenza del canone sul valore ISE Condizioni sociali Progetti speciali e/o temporanei Condizioni aggiuntive Presenza nelle graduatorie precedenti I punteggi C1 e C2 non saranno attribuiti se lo sfratto è stato intimato dai Servizi Sociali o dall'acer per morosità o altra inadempienza Con obbligo di rilascio entro 12 mesi dalla data di scadenza del bando a sfavore di richiedenti che abitino in alloggio sul quale penda un provvedimento esecutivo di sfratto munito di convalida, un verbale di conciliazione giudiziaria,un'ordinanza di sgombero ovvero a seguito di decreto di omologa della separazione emesso dal Tribunale oppure, nel caso di separazione giudiziale, a seguito di provvedimento pronunciato dal Presidente del Tribunale che autorizza i coniugi a vivere separati oppure sentenza passata in giudicato; gli sfratti per morosità comporteranno punteggio solo nel caso in cui il nucleo famigliare colpito dal provvedimento, 20 C1 dimostri che nei due anni, precedenti l insturarsi della morosità, abbia corrisposto regolarmente il canone d affitto e, che successivamente, l incapacità di far fronte al regolare pagamento sia stato determinata dalla caduta del reddito verificatasi successivamente alla sottoscrizione del contratto d affitto e non già da instabilità socio-economica in essere al momento della sottoscrizione del contratto di locazione; il valore ISE certificato in concomitanza dei due anni di regolare pagamento del canone, deve essere stato almeno doppio al valore dell affitto; Come al punto C1, con obbligo di rilascio oltre 12 mesi 10 C2 attribuibile se inferiore alla metà (8.577,15 ) del valore ISEE previsto per l'accesso (17.154,30 ) max 25/100 punti Il punteggio D2 non è attribuibile se il valore ISE non è almeno il doppio dell'ammontare del canone d'affitto complessivo annuo ad eccezione dei richiedenti ai quali sia stato attribuito il punteggio A1 o A2 (anziani) fino a 4.553,45 non inferiore al 14% 15 da 4.553,46 a 8.551,60 non inferiore al 18% 12 da 8.551,61 a ,16 non inferiore al 24% 9 da ,17 a ,30 non inferiore al 30% 6 10 D1 max 10/100 punti Nucleo sostenuto dai servizi Sociali per progetti di reinserimento 10 B1 max 20/100 punti da almeno due graduatorie precedenti consecutive 6 E1 per ogni ulteriore presenza consecutiva sino ad un massimo di punti 20 2 E2 D2 Il possesso dei seguenti requisiti è richiesto per la partecipazione al concorso: a) cittadinanza italiana o di uno Stato aderente all Unione Europea REQUISITI PER LA PARTECIPAZIONE AL CONCORSO b) essere cittadino straniero, ai sensi del comma 6 dell art. 40 del DLgs 25 luglio 1998 n 286, titolare di carta di soggiorno o regolarmente soggiornante che sia iscritto nelle liste di collocamento o che esercita una regolare attività di lavoro subordinato o di lavoro autonomo; Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regolamento per l assegnazione alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica del Comune di Ravenna pag. 90

91 Scheda relativa ai criteri del comune di Faenza per la definizione dei punteggi per l accesso agli alloggi ERP Famiglie monogenitoriali e con affidamenti Regolamento approvato con deliberazione del CC 188/2012 Condizioni Dettaglio Punteggio Codice Condizioni soggettive I punteggi A1, A2, A9 e A10 si attribuiscono a condizione sussista una delle max 35/100 punti condizioni oggettive, sociali ed economiche I punteggi A1 e A2 non sono cumulabili Presenza nel nucleo di ultra70enni 12 A2 Anziani Nucleo formato solo da ultra70enni. Il punteggio è attribuibile a condizione di non coabitare con altri. Il punteggio si attribuisce anche se nel nucleo sono presenti 14 A1 minori o maggiorenni disabili a carico o il coniuge di età superiore a 60 anni I punteggi A3, A4 e A5 non sono cumulabili Presenza nel nucleo di persone con invalidità totale o non autosufficienza (pari al Invalidi 100%) 10 A3 Presenza nel nucleo di minore con invalidità 8 A4 Presenza nel nucleo di persone con invalidità pari o superiore al 67% 6 A5 I punteggi A7 e A8 non sono cumulabili e si attribuiscono a condizione di non abitare con altri; in caso di adulto che conviva sia con minori che con figli maggiornni a carico, si applica solo il punteggio sub A7 Adulto solo con minore a carico convivente 12 A7 Composizione del nucleo familiare Nuclei di nuova formazione Rientro in Italia Condizioni oggettive Sfratti Sistemazione precaria Nucleo formato da adulto solo configlio maggiorenne a carico convivente. Il punteggio è il medesimo anche in presenza di più figli maggiorenni a carico conviventi 8 A8 Per ogni figlio minorenne a carico o maggiorenne se portatore di handicap 4 A6 Giovane coppia in cui la somma dell'età dei 2 coniugi non superi i 70 anni e l'età di uno di essi non superi i 40 anni, sposata da meno di 5 anni o convivente more uxorio Emigranti iscritti all'aire in un Comune dell'emilia Romagna o rientranti da meno di 3 anni se in stato di disagio abitativo I punteggi C1, C2, C3 e C4 non sono cumulabili tra loro. I punteggi C5 e C6 non sono cumulabili. I punteggi C6 e C7 non sono cumulabili Richiedenti che abitano in alloggio che debba essere rilasciato a seguito di provvedimento esecutivo di sfratto, non intimato per morosità o altra inadempienza, di verbale di conciliazione giudiziaria, di ordinanza di sgombero o di provvedimento di separazione, omologato dal tribunale, o sentenza passata in giudicato, con rilascio dell'alloggio. Il provvedimento deve essere esecutivo entro 12 mesi dalla data di chiusura del bando Sfratto per morosità: il punteggio è riconosciuto esclusivamente ai nuclei per i quali sia attestata la presa in carico con un progetto assistenziale da parte dei Servizi Sociali. Deve altresì essere dimostarta che nei 2 anni precedenti l'instaurarsi della morosità il nucleo ha corrisposto regolarmente il canone; il valore ISE certificato in concomitanza dei 2 anni di regolare pagamento deve essere stato almeno doppio all'importo del canone annuale; successivamente, l'incapacità di far fronte al regolare pagamento deve essere stata determinata da nuove documentate e non generiche situazioni di disagio socio sanitario dopo la stipula del contratto di locazione con diminuzione significativa della capacità reddittuale del nucleo. Il provvedimento deve essere esecutivo entro 12 mesi dalla data di chiusura del bando Sistemazione precaria a seguito di sfratto: il punteggio è riconosciuto al nucleo familiare che, a seguito di provvedimento di sfratto (intimato per motivi e alle condizioni indicate ai precedenti punti C1 e C2) eseguito nei precedenti 2 anni rispetto alla data di chiusura del bando, risieda anagraficamente in alloggio o in spazi procurati a titolo precario dai Servizi Sociali o da organismi o enti non lucrativi di utilità sociale, previo accordo con il Comune; la residenza anagrafica non è richiesta qualora il titolare della gestione della struttura ospitante attesti contestualmente la situazione assistenziale e la particolare disciplina di accesso alla struttura che impedisce l'iscrizione anagrafica degli ospiti Il punteggio è riconosciuto al nucleo familiare, in carico ai Servizi Sociali, che, per motivi diversi da quanto indicato al precedente punto C3, sia stato collocato, nei precedenti 2 anni rispetto alla data di chiusura del bando, in alloggio o in spazi procurati a titolo precario dai servizi sociali o da organismi o enti non lucrativi di utilità sociale, previo accordo con il Comune; la residenza anagrafica non è richiesta qualora il titolare della gestione della struttura ospitante attesti contestualmente la situazione assistenziale e le particolare disciplina d'accesso alla struttura che impedisce l'iscrizione anagrafica degli ospiti 10 A9 5 A10 max 25/100 punti 10 C1 10 C2 10 C3 5 C4 pag. 91

92 Disagio abitativo Barriere architettoniche in alloggi occupati da portatore di handicap Condizioni economiche Valore ISEE Incidenza del canone sul valore ISE Alloggio improprio: il punteggio è attribuito a chi abiti spazi da almeno 2 anni alla data di chiusura del bando, che per struttura, impianti, funzionalità, possono essere adibiti, impropiamente ad abitazione, pur senza averne le caratteristiche. La condizione di residenza, ove non possibile l'iscrizione anagrafica, è attestata dai Servizi Sociali o dal Servizio di Polizia Municipale; la condizione degli spazi è attestata dalle competenti autorità comunali e sanitarie Alloggio antigienico: il punteggio è attribuito qualora l'alloggio abitato almeno da 2 anni alla data di chiusura del bando, sia dichiarato antigienico dalle competenti autorità sanitarie. La dichiarazione di antigienicità non deve precedere la data di inizio della locazione in base alla quale il richiedente abita l'alloggio Il punteggio è attribuito a chi abbia residenza anagraficain alloggio inidoneo a garantire la mobilità di uno o più componenti il nucleo in condizioni di invalidità, handicap e non autosufficienza di tipo motorio, attestati da certificazione dell'asl competente in misura pari o superiore al 67%. La condizione deve essere presente da almeno 2 anni dalla data di chiusura del bando 5 C6 5 C5 15 C7 max 25/100 punti valore ISEE inferiore al 75% del limite previsto per l'accesso all'erp 3 valore ISEE inferiore al 50% del limite previsto per l'accesso all'erp 8 valore ISEE inferiore al 25% del limite previsto per l'accesso all'erp 12 fino a (25% limite ISE) non inferiore al 14% 15 da a (50% limite ISE) non inferiore al 18% 10 da a (75% limite ISE) non inferiore al 24% 7 da a non inferiore al 30% 5 D1 D-2 Condizioni sociali Progetti speciali e/o temporanei Persone sole con disagio soggettivo Condizioni aggiuntive Presenza in graduatoria Nucleo sostenuto dai Servizi Sociali per progetti di intervento e recupero attestato con relazione del Dirigente dei Servizi Sociali Single in stato di grave disagio soggettivo attestato con relazione del Dirigente dei Servizi Sociali Si attribuisce il punteggio a chi sia presente in almeno 2 graduatorie precedenti consecutive con punteggio diverso da zero max 15/100 punti 10 B1 5 B2 2 A11 La domanda, redatta su apposito modulo fornito dal Comune e da presentarsi allo stesso nei termini DOMANDA DI ALLOGGIO prefissati, deve indicare: la cittadinanza, nonché la residenza del concorrente e/o il luogo in cui lo stesso presta la propria attività lavorativa Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regolamento per l assegnazione alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica del Comune di Faenza pag. 92

93 Scheda relativa ai criteri del comune di Rimini per la definizione dei punteggi per l accesso agli alloggi ERP Regolamento approvato con deliberazione del CC 69/2013 Condizioni Dettaglio Punteggio Codice Condizioni soggettive Le condizioni B B B-1.3 anzianità non sono cumulabili fra loro solo se riferite alla medesima persona. Nella condizione B-1.3 per ogni ultrasettantenne oltre il primo, il punteggio viene assunto al 50%. Il punteggio pieno viene calcolato sulla maggiore anzianità. Le condizioni B-2.1 e B-2.2 invalidità non sono cumulabili fra loro se B riferite alla medesima persona. In presenza di più invalidi il punteggio pieno viene calcolato sul grado di invalidità maggiore; le ulteriori invalidità vengono conteggiate al 50%. B-1 Stato di abbandono: Nucleo familiare composto da un solo anziano in stato di abbandono morale e materiale B-1.1 Anziani Ultra65enni: Nucleo familiare composto esclusivamente da persone che abbiano superato i 65 anni, anche se con eventuali minori o maggiorenni handicappati a carico. Il punteggio minimo viene aumentato di 200 punti da 6900 a B-1.2 per ogni anno di età successivo ai 65 Ultra70enni: Per ogni ultra 70enne presente nel nucleo familiare richiedente. Per l'attribuzione della condizione è richiesta un'anzianità di tra e punti residenza con l'anziano di almeno 5 anni. Il punteggio minimo viene (90 anni) B-1.3 aumentato di 100 punti per ogni anno di età successivo ai 70 B-2 Invalidi Nucleo familiare in cui siano presenti una o più persone invalide con riduzione permanente della capacità lavorativa superiore a 2/3. Per gli invalidi di lavoro a partire da un minimo del 34%. Invalidità equiparat al 100% per lo stato dicieco assoluto e sordomuto In caso di riconoscimento dell'indennità di accompagnamento o presenza di anziani ultra65enni, o per la condizione di handicap in capo a minore di anni 18, che abbia difficoltà persistenti a svolgere i compiti e le funzioni proprie della sua età riconosciute ai sensi delle vigenti normative Attribuzione di punti 77 per ogni punto di invalidità (per 100% invalidità civile o 67% INAIL) B B-2.2 Presenza di minori B-3 Famiglie monogenitoriali e con Adulto convivente anagraficamente con figlio/i a carico fiscale affidamenti B-3.2 Composizione del nucleo Per ogni figlio minore a carico familiare B-3.1 Le condizioni di cui ai punti A-2.1 e A-2.2 sono attribuibili solo in presenza di attestazione di presa in carico da parte del Servizio Sociale da almeno un anno dalla data di presentazione della domanda con la quale viene richiesta l attribuzione dei punteggi derivanti dalle predette condizioni. Condizioni oggettive Le sottoelencate condizioni non sono cumulabili fra loro: A A Sfratto e condizioni equiparate; A-2 - Sistemazione abitativa reperita dalla Pubblica Amministrazione; A Alloggio improprio; A Antigienicità; A-4 Coabitazione Le condizioni A-3.1. Alloggio improprio e A-3.3 Inidoneità dell immobile non sono cumulabili fra loro. Obbligo di rilascio dell alloggio A-1 Richiedenti che abitano in alloggio che debba essere rilasciato a seguito di provvedimento esecutivo di sfratto corredato di atto di precetto, di verbale di conciliazione giudiziaria, di ordinanza di sgombero o di provvedimento di separazione, omologato dal tribunale, o sentenza passata in giudicato, con rilascio dell'alloggio. Il provvedimento A-1.1 esecutivo di sfratto non deve essere stato intimato per inademienza Sfratto o atto ad esso contrattuale, salvo che gli inadempienti presentino adeguata equiparato documentazione rilasciata dai competenti Uffici pubblici atta a dimostrare la loro situazione di disagio socio-economico in maniera continuativa Il punteggio viene incrementato di 7 punti al giorno a partire dal sesto mese prima della data di esecuzione dello sfratto (data desumibile dalla max punti convalida dell atto, con esclusione delle eventuali proroghe) Sistemazione a seguito di sfratto e condizioni equiparate Nucleo familiare richiedente che abbia subito un provvedimento esecutivo di rilascio, così come definito al precedente punto A-1.1., da non oltre 18 mesi dalla data di presentazione della domanda e/o dalla data di verifica dei requisiti e delle condizioni in sede di assegnazione. Il periodo di 18 mesi decorre dalla data di esecuzione del provvedimento e/o dalla data di rilascio dell alloggio oggetto dello sfratto A-1.3 pag. 93

94 Coabitazione: in uno stesso alloggio con altro o più nuclei familiari aventi anagraficamente stati di famiglia distinti A-4 Sovraffollamento: per ogni persona in più rispetto allo standard abitativo A-5 Inidoneità dell'immobile: residenza in immobile e/o alloggio inidoneo a garantire normali condizioni di vita e di salute in relazione alle condizioni A-3.3 personali di almeno uno dei richiedenti inidoneità immobile Disagio abitativo inidoneità alloggio inidoneità nell'immobile e nell'alloggio Sistemazione in spazi o strutture destinati ad usi diversi da quello abitativo ed esistente da almeno 2 anni dalla data della domanda A-3.1 Antigienicità: Residenza, da oltre 12 mesi dalla data di presentazione della domanda, in alloggio antigienico certificato dall A.U.S.L. Tale condizione non viene riconosciuta qualora sia stata accertata per il medesimo alloggio a favore di altro richiedente l assegnazione di A-3.2 alloggio ERP in un precedente aggiornamento della graduatoria formulata sulla base del presente Regolamento. Alloggio di servizio Obbligo di rilascio di alloggio di servizio A-1.2 Sub-locazione Comune concessione provvisoria di alloggi di proprietà del Comune di Rimini o locazione di alloggi di proprietà comunale o reperiti nel mercato privato della locazione. La condizione non è riconoscibile in presenza di morosità nel pagamento del canone di locazione e oneri accessori predeterminati dalla P.A A-2.1 Sistemazione precaria - sistemazione, da oltre sei mesi dalla data di Sistemazione abitativa reperita presentazione della domanda, in strutture dedicate a categorie di dalla P.A. fragilità sociale, autorizzata sulla base delle normative vigenti dagli enti preposti o da organismi non lucrativi di utilità sociale, organizzazioni di volontariato, associazioni ed enti di promozione sociale, fondazioni e parrocchie. Per l'attribuzione del punteggio la condizione deve sussistere alla data di presentazione della domanda ed in sede di assegnazione A-2.2 Sussiste incompatibilità fra la condizione A-3.1 Alloggio Improprio e C- Condizioni economiche 2 - Incidenza del canone sul valore I.S.E., qualora la sistemazione non sia effettuata con contratto di locazione registrato relativo ad un alloggio uso abitazione. C Punteggio ISEE per condizioni economiche di svantaggio (ISEE non superiore ad ) Lavoratori colpiti dalla crisi economica Canone d'affitto Condizioni aggiuntive Continuità abitativa dell'esigenza Calcolato con valori in Euro sulla base del valore ISEE desunto dalla attestazione INPS. Rientrano nella presente condizione i lavoratori che in data antecedente al 2009 erano titolari di un contratto a tempo indeterminato ed attualmente sono disoccupati o titolari di un contratto a tempo determinato di durata inferiore a 11 mesi Onerosità del canone di locazione da rapportarsi al valore ISE secondo le seguenti modalità a) sino ad un incidenza pari al 14% non si riconosce alcun punteggio; b) nell intervallo di incidenza compreso fra il 14% ed il 50% viene riconosciuto un punteggio calcolato gradualmente a partire da punti 2800 sino a punti ; c) oltre il 50% non c è più aumento del punteggio così come determinato al precedente punto b); Qualora le condizioni di cui al punto A A A-2.1 e A-2.2 concorrano: alla condizione di cui ai punti B-1.1 o B-1.2 ; alla condizione di cui ai punti B-2.1 o B-2.2; alla condizione B-3.2; il punteggio ottenuto sarà aumentato nella misura del 10%. In caso di parità di punteggio la successione in graduatoria sarà così determinata: prima i richiedenti residenti nel Comune di Rimini ordinati secondo l anzianità di residenza; in caso di ulteriore parità di punteggio verrà data priorità al richiedente più anziano di età. Permanenza in graduatoria da rappresentarsi con un punteggio attribuito al richiedente nella misura di 3 punti per ogni giorno di presenza nella graduatoria del Comune di Rimini, che verrà attribuito in occasione dell'aggiornamento successivo ed aggiornato semestralmente ISEE C C-2 (2.800+(inc.-14)/36*7.200) B-5 max punti D pag. 94

95 REQUISITI DI ACCESSO AGLI ALLOGGI E.R.P. I requisiti di accesso attengono ai seguenti fatti o qualità del nucleo familiare avente diritto all inserimento in graduatoria: a) la cittadinanza italiana o altra condizione ad essa equiparata, prevista dalla legislazione vigente. Il presente requisito attiene al possesso di almeno una fra le seguenti condizioni: 1) essere cittadino italiano; 2) essere cittadino di Stato aderente all Unione Europea; 3) essere cittadino straniero, ai sensi dell art. 40 comma 6 del D.Lgs. 25 luglio 1998 n. 286 e successive modificazioni, titolare di carta di soggiorno o regolarmente soggiornante in possesso di permesso di soggiorno almeno biennale e che esercita una regolare attività di lavoro subordinato o lavoro autonomo. I cittadini stranieri titolari di pensione da lavoro o invalidità totale e permanente erogato dallo Stato Italiano, hanno il requisito per l accesso all E.R.P. Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regolamento per l assegnazione alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica del Comune di Rimini pag. 95

96 Tabella III.24. Schematizzazione dei criteri generali ai regolamenti comunali di determinazione dei punteggi Zona Romagna Ravenna Faenza Forlì Cesena Rimini Condizioni soggettive max 25 punti max 35 punti max 25 punti max 27 punti Invalidi Anziani Single 5 Famiglie monogenitoriali e con affidamenti Nuclei di nuova formazione Composizione del nucleo familiare Esigenza di tutela Rientro in Italia 5 5 Residenza nel comune Trasferimento da altro Comune Nuovi insediamenti produttivi Condizioni oggettive max 20 punti max 25 punti max 25 punti max 20 punti Sfratti Sfrattati e separati Rilascio dell'alloggio di servizio Disagio abitativo Coabitazione Sistemazione precaria Emergenza abitativa Barriere architettoniche in alloggi occupati da portatore di handicap 15 Inidoneità dell immobile 20 Antigienicità Alloggio improprio Alloggio Sovraffollato Crisi occupazionale Richiedente in condizioni di pendolarità Condizioni economiche max 25 punti max 25 punti max 20 punti max 16 punti Canone d affitto Valore ISEE Incidenza del canone sul valore ISE Incidenza del canone /quota mensile sul valore ISE (inc.- 14)/36*7.200 Condizioni sociali max 10 punti max 15 punti max 10 punti max 25 punti Tutela minori Grave conflitto familiare Persone sole con disagio soggettivo 5 Progetti speciali e/o temporanei Disagio abitativo Gravi patologie Condizioni aggiuntive Anzianità della domanda max 20 punti 2 1 punto all anno max punti Punteggio ISEE Condizioni di punteggio aggiuntive ISE X TOTALE PRESUMIBILE Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regolamenti comunali per l assegnazione alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica pag. 96

97 IV. PARCO ALLOGGI E ATTIVITA EDILIZIA Nonostante la recente rilevazione del Censimento degli alloggi la quantificazione dell attività edilizia nel comparto abitativo permane nel nostro paese problematica. Va dato atto che, da alcuni anni molte informazioni stanno cambiando anche per effetto dell innovazione tecnologica, ma soprattutto per una diversa attenzione agli aspetti gestionali riguardanti le costruzioni nel loro complesso. Tuttavia va ribadito che si è ancora lontani da una gestione organica, aggiornata ed omogenea sull intero territorio nazionale. Nei paragrafi seguenti le valutazioni sull attività edilizia e sul patrimonio immobiliare residenziale sono effettuate facendo principalmente riferimento a due fonti informative: - i dati ISTAT sulla progettazione edilizia comportante la realizzazione di nuove volumetrie residenziali; - lo stock di unità immobiliari ad uso abitativo registrate al Catasto e che l Agenzia delle Entrate restituisce nei propri rapporti di livello nazionale e territoriale; - i dati censuari sugli alloggi occupati e non occupati risultano inoltre di forte ausilio alcuni informazioni di carattere congiunturale e d inquadramento settoriale, quali per esempio i dati sugli oneri edilizi incassati da parte delle Amministrazioni municipali. IV.1. L attività edilizia secondo i dati ISTAT sulla progettazione Gli ultimi dati statistici sull attività edilizia resi disponibili su scala territoriale dall ISTAT sono attualmente aggiornati all anno I dati sulle abitazioni e sui fabbricati, sia a destinazione prevalentemente residenziale sia ad altro uso, sono stati elaborati e restituiti mediante tabelle e diagrammi. Si ricorda che la rilevazione compiuta dall ISTAT fornisce dati esclusivamente su progetti di interventi edilizi che comportino la realizzazione di nuove volumetrie, ottenute sia attraverso nuove costruzioni che ampliamenti/sopraelevazioni di fabbricati già esistenti: non vengono cioè rilevati gli interventi di ristrutturazione che contemplino frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari, sebbene tali interventi siano rilevanti ai fini dell attività edilizia complessiva e della conoscenza del sistema abitativo. Le figure IV.1 e IV.2 sintetizzano graficamente gli andamenti dell attività edilizia relativamente al numero di fabbricati ed abitazioni progettati in provincia ed in regione. Se gli andamenti appaiono differenti fra loro, si evidenzia tuttavia una similitudine importante: si ha una crescita dell attività di progettazione di alloggi nel primo periodo culminata nel 2005 e la successiva forte contrazione che chiude la serie storica su livelli inferiori a quelli iniziali. In particolare a Forlì-Cesena nel 2011 la progettazione di alloggi risulta pari al 33% di quella del 2000 mentre in regione ci si attesta al 35%. pag. 97

98 Figura IV.1. Andamento dell attività edilizia progettata. Fabbricati di nuova costruzione a prevalente destinazione residenziale e non residenziale e relative abitazioni in Emilia-Romagna Fabbricati residenziali E-R Abitazioni residenziali E-R Fabbricati totali E-R Abitazioni totali E-R Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT Figura IV.2. Andamento dell attività edilizia progettata. Fabbricati di nuova costruzione a prevalente destinazione residenziale e non residenziale e relative abitazioni in provincia di Forlì-Cesena Fabbricati residenziali FC Abitazioni residenziali FC Fabbricati totali FC Abitazioni totali FC Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT pag. 98

99 Figura IV.3. Andamento dell attività edilizia progettata. Abitazioni in fabbricati di nuova costruzione a prevalente destinazione residenziale e in totale in provincia di Forlì-Cesena e in Emilia-Romagna Abitazioni totali in provincia di FC Abitazioni in fabbricati residenziali E-R/10 Abitazioni in fabbricati residenziali in provincia di FC Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT Nelle tabelle che seguono, sono forniti i dati di dettaglio per il periodo La tabella IV.1, elaborata sulla base dei dati ISTAT che si riferiscono ai progetti di nuova costruzione di fabbricati ad uso prevalentemente residenziale - dal condominio pluripiano alla villetta unifamiliare - elenca, oltre alla numerosità dei fabbricati, anche il dettaglio di volume, superficie totale, numero delle abitazioni, superficie utile degli alloggi al netto dei muri, numero delle stanze di abitazione e numero dei vani accessori. Nel corso del periodo preso in esame, in regione sono stati progettati fabbricati di nuova costruzione a prevalente destinazione residenziale, per un volume complessivo di oltre 106 milioni di metri cubi ed una superficie totale di trentuno milioni di metri quadri, ai quali corrispondono abitazioni per una superficie utile degli alloggi di poco più di diciotto milioni di metri quadrati. Nello stesso periodo, in provincia di Forlì-Cesena sono stati progettati fabbricati di nuova costruzione a prevalente destinazione residenziale, per un volume complessivo di otto milioni quattrocentocinquantamila metri cubi ed una superficie totale di due milioni e cinquecentosettantottomila metri quadri, ai quali corrispondono abitazioni per una superficie utile degli alloggi di circa un milione e quattrocentoduemila metri quadri. Nelle tabelle sono riportate, oltre al dato provinciale, regionale e nazionale anche quello di una provincia limitrofa quale mero esempio comparativo di dinamiche presenti in due territori contigui: nel caso di Forlì- Cesena è stata scelta la provincia di Rimini. pag. 99

100 Tabella IV.1. Serie storica dell attività edilizia progettata. Fabbricati a prevalente destinazione residenziale di nuova costruzione e relative abitazioni in provincia di Forlì-Cesena, Emilia-Romagna e in Italia. Anni (volume in m 3 V/p e superfici in m 2 ) Fabbricati Abitazioni Provincia Superficie Superficie Numero Volume Numero totale utile abitabile Stanze Accessori ANNO 2000 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2001 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2002 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2003 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2004 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2005 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2006 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2007 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2008 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2009 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia segue pag. 100

101 segue Fabbricati Abitazioni Provincia Superficie Superficie Numero Volume Numero totale utile abitabile Stanze Accessori ANNO 2010 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2011 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT La tabella IV.2 elabora i dati dell ISTAT relativi ai progetti di fabbricati ad uso diverso da quello prevalentemente residenziale. In tali fabbricati vi è la presenza saltuaria di alloggi, quali ad esempio l abitazione per il custode o per il proprietario nell ambito di un edificio ad uso produttivo, ed in tabella è riportata tale evenienza. Pur non risultando le quantità in gioco numericamente significative e la tipologia degli alloggi considerati scarsamente rilevante rispetto all ambito di indagine specifica dell Osservatorio, si è comunque ritenuto opportuno di darne evidenza per una maggiore completezza dei dati. Il diagramma di figura IV.3 rende evidente la marginalità di questa fattispecie di abitazioni. pag. 101

102 Tabella IV.2. Serie storica dell attività edilizia progettata. Fabbricati a prevalente destinazione non residenziale di nuova costruzione e relative abitazioni in provincia di Forlì-Cesena, Emilia-Romagna e in Italia. Anni (volume in m 3 V/p e superfici in m 2 ) Fabbricati Abitazioni Provincia Superficie Numero Volume totale Numero Stanze Accessori ANNO 2000 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2001 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2002 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2003 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2004 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2005 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2006 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2007 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2008 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2009 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia segue pag. 102

103 segue Provincia Fabbricati Abitazioni Numero Volume Superficie totale Numero Stanze Accessori ANNO 2010 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2011 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT La tabella IV.3 offre una visione sintetica della flessione nella attività di progetto di abitazioni avvenuta fra il 2008 ed il 2011, che ha coinvolto le province dell Emilia-Romagna, la regione così come il territorio nazionale. L analisi del dato maggiormente interessante nell ambito ORSA, vale a dire il numero di abitazioni, evidenzia una flessione che nella provincia di Forlì-Cesena risulta superiore sia a quella regionale sia a quella avvenuta a livello nazionale. Tabella IV.3. Attività edilizia progettata Variazioni dell attività edilizia residenziale tra il 2008 ed il Fabbricati di nuova costruzione sia a prevalente destinazione residenziale che non residenziale Fabbricati totali Abitazioni Provincia Numero (%) Volume (%) Superficie totale (%) Numero (%) Stanze (%) Accessori (%) Piacenza -32,55-25,39-34,39-47,35-45,24-34,90 Parma -24,13 2,01 0,79-11,93-7,15 7,87 Reggio Emilia -38,22-59,16-56,76-68,54-64,89-56,82 Modena -25,61-55,47-53,04-60,93-57,21-51,89 Bologna -30,94-25,53-38,67-51,95-48,04-37,05 Ferrara -40,19-46,58-52,17-68,67-60,60-55,66 Ravenna -39,63-52,17-54,59-70,41-63,12-56,31 Forli'-Cesena -40,28-54,45-53,33-58,11-58,47-54,33 Rimini -34,95-62,78-58,52-61,94-57,07-53,69 Regione -33,33-41,23-44,26-55,55-51,61-44,12 Italia -24,34-41,19-37,72-41,52-40,48-30,97 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT La tabella IV.4 aggiunge ai dati fin qui trattati quelli che si riferiscono alle nuove abitazioni derivanti da ampliamento, e cioè originate da un incremento di volume e di superficie di fabbricati esistenti, che si è ottenuto sia per soprelevazione sia per allargamento della sagoma planimetrica. Non sono perciò ivi quantificati gli alloggi ottenuti, per esempio, per frazionamento di abitazioni esistenti o per recupero di volumi edificati ad uso industriale, terziario o accessorio e riconvertito ad uso residenziale. Una serie di dati dettaglio sugli interventi di ampliamento è presente nelle tabelle IV.7 e IV.8, poste alla fine del paragrafo. La tabella IV.4, che prende in considerazione gli alloggi in progetto nell ambito sia dei fabbricati a prevalente destinazione residenziale sia ad altro uso, mostra come in regione, a fronte delle abitazioni di nuova costruzione progettate nel periodo , sono state quelle previste mediante ampliamento, in altre parole il 6% del totale di unità. Scorrendo i singoli anni si può pag. 103

104 notare che questa percentuale supera il 7% solo tre volte: nel 2000, nel 2008 e nel 2009 anno in cui si registra la percentuale più consistente, pari all 8,1%, indice del peso crescente dell attività edilizia rivolta al recupero ed alla ristrutturazione rispetto a quella riguardante il nuovo. Nel confronto con il dato italiano si rileva come in Emilia-Romagna gli alloggi originati da ampliamento rispetto al totale, sono sistematicamente in percentuale inferiore: complessivamente nel periodo esaminato si registra in Italia il 9,4% contro il 6% regionale, già citato in precedenza. Il 2001, ultimo anno della serie, evidenzia il 7,6% contro il 5,2%. Per quanto riguarda infine la provincia di Forlì-Cesena sono abitazioni previste mediante ampliamento, pari a circa il 10% del totale, una percentuale superiore sia a quella regionale sia a quella nazionale. Tabella IV.4. Serie storica dell attività edilizia progettata. Abitazioni di nuova costruzione e derivanti da ampliamenti in provincia di Forlì-Cesena, Emilia-Romagna e Italia Abitazioni Anno Provincia di Forlì-Cesena Ab. Nuove res e non Ab. Ampl. res e non Totale Emilia-Romagna Ab. Nuove res e non Ab. Ampl. res e non Totale Italia Ab. Nuove res e non Ab. Ampl res e non Totale Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT Totale pag. 104

105 Figura IV.4. Andamento del numero di abitazioni progettate rilevate dall ISTAT e variazione del patrimonio immobiliare risultante all Agenzia delle Entrate per unità immobiliari abitative a destinazione residenziale in provincia di Forlì-Cesena (valori in migliaia di unità) 6,0 5,0 1,9 1,9 1,8 2,5 2,6 1,4 2,1 1,0 2,9 5,0 4,0 3,9 4,5 3,0 2,0 2,5 2,4 1,0 1,5 1,3 0, ,6 Abitazioni progettate Variazione Patrimonio Immobiliare Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT e Agenzia del Territorio La figura IV.4 disegna la curva dell andamento numerico degli alloggi totali in progetto e la confronta con la variazione del patrimonio immobiliare determinatasi a livello provinciale, espressa in differenza del numero di unità immobiliari rispetto all anno precedente. Le unità immobiliari sono quantificate in base alle statistiche catastali del gruppo A ad uso residenziale, al netto della categoria A10. Il valore massimo del numero di abitazioni in progetto si riscontra nel 2005, mentre nel 2011, ultimo anno rappresentato graficamente, si registra il valore minimo pari al 21% circa di quello massimo. Dal 2006 sono disponibili i dati dell intero patrimonio immobiliare regionale, e tra il 2006 ed il 2007 vi è stato un incremento di unità immobiliari ad uso residenziale. Negli anni successivi, seguendo il decremento del numero di abitazioni in progetto, la variazione positiva del patrimonio immobiliare si attesta a unità a fine periodo. La tabella IV.5 propone in primo luogo un confronto sintetico annuale fra la provincia di Forlì-Cesena, l Emilia-Romagna e l Italia su quattro serie di dati: numero dei fabbricati a prevalente destinazione residenziale, loro volumetria, numero delle abitazioni e delle stanze. I dati sono espressi sotto forma di numero indice rispetto alle corrispettive quantità medie annuali del periodo riportate nell ultima colonna, facendo 100 queste ultime. La tabella elenca inoltre il volume abitativo in progetto procapite. Il confronto restituisce dinamiche meno accentuate in provincia rispetto alla regione come si evidenzia anche dal volume abitativo pro-capite che è mediamente più contenuto nel periodo. In regione gli unici anni in cui, in rapporto alla popolazione, si sono progettati volumi edilizi ad uso residenziale in numero minore rispetto alla provincia di Forlì-Cesena sono stati il 2000, 2007, 2009 e Dai dati emerge tuttavia pag. 105

106 che se in provincia nel 2011 gli alloggi in progetto sono un terzo circa di quelli di inizio periodo, il volume pro-capite è crollato rendendo più evidente la profonda crisi che sta caratterizzando il settore. Tabella IV.5. Attività edilizia progettata. Numeri indice dei fabbricati a prevalente destinazione residenziale: media annuale del periodo = 100. Volume abitativo pro-capite Parametri Anno Provincia di Forlì-Cesena Fabbricati 123,60 120,00 99,40 74,88 118,37 143,54 117,71 120,33 90,25 86,98 61,80 43,16 305,83 Volume 119,55 110,42 103,27 76,46 109,62 156,95 125,90 141,09 86,77 78,32 54,41 37, ,42 Abitazioni 106,39 107,70 96,42 79,26 116,36 165,37 141,29 144,29 82,71 71,61 53,76 34, ,17 Stanze 120,18 113,59 97,32 79,30 113,15 156,83 132,81 138,07 82,53 73,81 57,80 34, ,83 Vol. res. 2,38 2,18 2,03 1,49 2,11 2,98 2,37 2,63 1,60 1,42 0,98 0,66 1,90 pro-capite Regione Emilia-Romagna Fabbricati 108,99 102,34 113,27 120,14 135,82 138,65 119,21 115,87 81,51 60,74 52,67 50, ,25 Volume 104,13 99,11 120,00 122,98 141,06 145,29 123,81 118,67 80,39 57,42 46,82 40, ,42 Abitazioni 99,36 97,98 122,14 127,36 149,24 154,26 129,45 115,09 77,86 51,63 40,86 34, ,75 Stanze 107,14 102,85 122,06 124,70 142,50 147,81 125,48 115,38 77,64 53,53 43,19 37, ,83 Vol. res. 2,33 2,20 2,64 2,69 3,06 3,11 2,63 2,50 1,67 1,18 0,95 0,81 2,15 pro-capite Italia Fabbricati 101,15 99,65 104,73 110,80 122,18 123,53 119,75 111,33 93,70 72,63 71,16 69, ,92 Volume 96,97 98,08 105,75 113,92 129,16 131,93 124,53 120,56 94,02 71,71 59,15 54, ,58 Abitazioni 90,85 93,11 103,06 113,06 132,20 137,24 128,79 123,28 94,47 69,74 58,82 55, ,17 Stanze 98,07 98,30 106,85 114,34 129,61 132,88 124,77 119,71 93,02 68,26 58,67 55, ,00 Vol. res. 1,52 1,54 1,66 1,78 2,00 2,02 1,90 1,82 1,41 1,07 0,88 0,80 1,53 pro-capite Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT media A conclusione del paragrafo, si esaminano gli alloggi progettati dal punto di vista dimensionale. Le figure seguenti IV.5 e IV.6 danno un immagine di sintesi in tal senso, mentre in tabella IV.6 sono riportati i dati in dettaglio. Il diagramma della prima figura mostra come nel tempo e fino al 2007 la dimensione media degli alloggi in provincia di Forlì-Cesena sia diminuita, perdendo circa il 16,5% della superficie. Successivamente si registra un inversione di tendenza che riporta nel 2011 la dimensione media ad un livello superiore a quello di inizio periodo. Il numero medio di stanze subisce nel periodo una contrazione, ma la dimensione media di ogni stanza aumenta passando dai 21,1 mq del 2000 a 22,7 mq del 2011, come conseguenza della tendenza alla crescita degli ultimi due anni. Considerando la superficie media dei fabbricati, rilevabile dalla tab. IV.1, se ne nota un decremento a partire dal 2008 che porta nel 2011 alla dimensione più contenuta dell intero periodo considerato. pag. 106

107 Figura IV.5. Andamento dell attività edilizia progettata. Numero delle abitazioni e numero medio delle stanze in provincia di Forlì-Cesena 80,00 70,00 67,71 69,68 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 3,12 3,07 0, Dimensione delle abitazioni (sup utile abitabile media) Numero medio di stanze per abitazione Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT Il diagramma della figura successiva, che graficizza l andamento delle abitazioni progettate per classe dimensionale, mostra come quelle più ampie oscillano restando tendenzialmente costanti, mentre le classi più piccole sono nel complesso in decrescita dopo il periodo particolarmente significativo del Il diagramma inoltre rende ben manifesta la generale prevalenza della classe di superficie compresa tra 46 e 75 metri quadri, corrispondente ad abitazioni per 2-4 persone. Tale classe risulta non solo modale, cioè di maggior frequenza assoluta, ma anche caratterizzata da notevoli incrementi nel periodo di più forte espansione del mercato. A questa classe segue, di gran lunga distaccata sotto il profilo quantitativo, la classe di superficie inferiore ai 45 metri quadri, che corrisponde agli alloggi piccoli per 1-2 persone, comprendenti i monolocali e gli alloggi con una camera. Si nota che, a partire da una ridotta quantità ad inizio periodo, questi ultimi presentano il loro massimo nel e registrano nel seguito una forte decrescita. pag. 107

108 Figura IV.6. Andamento dell attività edilizia progettata. Numero delle abitazioni in fabbricati a prevalente destinazione residenziale di nuova costruzione per classe di superficie utile abitabile in provincia di Forlì-Cesena Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT <= oltre 110 pag. 108

109 Tabella IV.6. Serie storica dell attività edilizia progettata. Abitazioni in fabbricati a prevalente destinazione residenziale di nuova costruzione per classe di superficie utile abitabile in provincia di Forlì-Cesena, Emilia-Romagna e in Italia. Anni Provincia Abitazioni per classe di superficie utile abitabile (m²) Totale <= Oltre 110 Abitazioni Stanze Accessori ANNO 2000 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2001 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2002 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2003 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2004 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2005 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2006 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2007 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2008 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2009 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia segue pag. 109

110 segue Provincia Abitazioni per classe di superficie utile abitabile (m²) Totale <= Oltre 110 Abitazioni Stanze Accessori ANNO 2010 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2011 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT pag. 110

111 Tabella IV.7. Serie storica dell attività edilizia progettata. Ampliamenti in fabbricati residenziali in provincia di Forlì- Cesena, Emilia-Romagna e in Italia. Anni (volume in m3 V/p e superfici in mq) Ampliamenti con abitazioni Altri ampliamenti Totale ampliamenti Superficie Provincia Superficie Superficie Superficie Volume Abitazioni utile Stanze Accessori Volume Volume totale totale totale abitabile ANNO 2000 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2001 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2002 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2003 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2004 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2005 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2006 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2007 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2008 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2009 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia segue pag. 111

112 segue Ampliamenti con abitazioni Altri ampliamenti Totale ampliamenti Provincia Superficie Superficie Superficie Superficie Volume Abitazioni Stanze Accessori Volume Volume totale utile totale totale ANNO 2010 Forli'-Cesena n.d. n.d n.d. n.d Rimini n.d. n.d n.d. n.d Regione n.d. n.d n.d. n.d Italia n.d. n.d n.d. n.d ANNO 2011 Forli'-Cesena n.d. n.d n.d. n.d Rimini n.d. n.d n.d. n.d Regione n.d. n.d n.d. n.d Italia n.d. n.d n.d. n.d Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT pag. 112

113 Tabella IV.8.Serie storica dell attività edilizia progettata. Ampliamenti in fabbricati non residenziali in provincia di Forlì-Cesena, Emilia-Romagna e in Italia. Anni (volume in m3 V/p e superfici in mq) Provincia Ampliamenti Abitazioni Volume Superficie totale Numero Stanze Accessori ANNO 2000 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2001 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2002 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2003 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2004 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2005 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2006 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2007 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2008 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2009 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia ANNO 2010 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia segue pag. 113

114 segue Provincia Ampliamenti Abitazioni Volume Superficie totale Numero Stanze Accessori ANNO 2011 Forli'-Cesena Rimini Regione Italia Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT pag. 114

115 IV.2. Gli oneri dell attività edilizia quale indicatore di scenario Gli oneri derivanti dall attività edilizia, che rappresentano un importante entrata di bilancio per le Amministrazioni Municipali, sono nel contempo una misura dell attività di costruzione ed un interessante indicatore della situazione generale. Purtroppo i valori degli oneri disponibili sono originati dal complesso dell attività edilizia, ivi inclusa quella non residenziale e di sanatoria, e non possono essere assunti come indicatori specifici rispetto alla destinazione d uso abitativa, ma come già affermato, sono comunque interessanti quale parametro di valutazione della vivacità del comparto edilizio. I dati disponibili si suddividono in valori a consuntivo di bilancio ed in valori a preventivo di bilancio. La serie storica degli oneri a consuntivo in Emilia-Romagna, relativamente ai valori assoluti, raggiunge un picco di 396 milioni di euro nel 2004, quindi diminuisce progressivamente rimanendo sopra i 300 milioni fino al 2008 per giungere infine a 177 milioni di euro nel Scorrendo le variazioni percentuali calcolate sui totali regionali, negli ultimi anni della serie storica degli oneri a consuntivo si evidenzia un marcato decremento: pari al 13,7%, nel 2008 rispetto al 2007, percentuale che sale al 16,8% l anno successivo per poi incrementare ulteriormente fino al 21% nel Tabella IV.9. Serie storica degli oneri edilizi a consuntivo nelle province dell Emilia-Romagna e variazione percentuale media regionale rispetto all anno precedente (euro) Provincia Piacenza Parma Reggio Emilia Modena Bologna Ferrara Ravenna Forlì-Cesena Rimini Regione Incremento 24,38 9,42 5,87-8,08-2,53 4,27-13,66-16,76-15,46-20,99 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna, progetto Finanza Locale Tabella IV.10. Serie storica degli oneri edilizi a preventivo nelle province dell Emilia-Romagna e variazione percentuale media regionale rispetto all anno precedente (euro) Provincia Piacenza Parma Reggio Emilia Modena Bologna Ferrara Ravenna Forlì-Cesena Rimini Regione Incremento 4,73-13,86-14,48-12,33-16,3 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna, progetto Finanza Locale pag. 115

116 Confrontando questi dati a consuntivo con l andamento degli oneri a preventivo si riscontra che, dopo un 2007 chiuso al di sopra delle aspettative - oltre 370 milioni di euro a fronte di circa 350 milioni previsti - nel 2008 la netta flessione delle entrate non era stata prevista, e le amministrazioni mettevano a bilancio preventivo valori prossimi a quelli del consuntivo dell anno precedente. Negli anni successivi le previsioni di entrata colgono invece l andamento negativo del settore e sono posti a bilancio valori decrescenti del 12-14%. Le due tabelle seguenti riportano i dati analoghi a quelli delle tabelle IV.9 e IV.10 per la sola provincia di Forlì-Cesena e con il dettaglio comunale. Complessivamente la serie storica degli oneri a consuntivo, relativamente ai valori assoluti, raggiunge il suo massimo nel 2005, un anno dopo rispetto a quanto registrato in regione, per diminuire, pur restando sopra ai venticinque milioni di euro fino al 2007 e crollando poi a quindici e poi tredici milioni di euro negli ultimi due anni. Gli oneri incassati nel 2011 sono la metà di quelli incassati nel In ambito provinciale Cesena è il comune generalmente con il maggior peso, con un incidenza che negli anni varia tra il 26% del totale nel 2007 al 32% nel 2002, 2009 e Segue poi il capoluogo che sopravanza Cesena negli anni 2006 e 2007 e che incassa dal 18% del totale nel 2004, al 32% nel In provincia si distingue anche Cesenatico che presenta valori molto elevati: se si considerano a titolo esemplificativo gli oneri pro-capite nel 2010, Forlì percepisce 34,63 euro per abitante, Cesena 49,84 euro, Cesenatico 60,29 euro, e nel 2004 Forlì incassa 42,02 euro, Cesena 88,63 euro e Cesenatico ben 185,17 euro. pag. 116

117 Tabella IV.11. Serie storica degli oneri edilizi a consuntivo nei comuni della provincia di Forlì-Cesena e variazione percentuale della media provinciale rispetto all anno precedente (euro) Comune Bagno di R Bertinoro Borghi Castrocaro Cesena Cesenatico Civitella di R Dovadola Forli' Forlimpopoli Galeata Gambettola Gatteo Longiano Meldola Mercato S Modigliana Montiano Portico e S. B Predappio Premilcuore Rocca S. C Roncofreddo San Mauro P Santa Sofia Sarsina Savignano R Sogliano al R Tredozio Verghereto Provincia Incremento 13,17 3,21 3,12 6,04-2,56-4,06-16,52-5,87-25,37-9,29 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna, progetto Finanza Locale Confrontando i dati provinciali a consuntivo con quelli a preventivo, si rileva che si è sistematicamente sovrastimato l ingresso di risorse proveniente da oneri edilizi, con errori crescenti nel tempo: nel 2007 si è introitato il 20% in meno rispetto a quanto si sperava, nel 2009 il 27%, nel 2010 il 48%, ed infine nel 2011 il 43%. Per quanto riguarda il preventivo 2012 si evidenzia che è a bilancio una quantità di risorse maggiori di quelle effettivamente reperite negli ultimi tre anni, pur in un contesto di forte crisi del settore. Osservando il comportamento sia del capoluogo che di Cesena si può constatare che l atteggiamento è stato il medesimo. Il diagramma di figura IV.7 sintetizza e rende evidenti i dati provinciali e per il capoluogo. pag. 117

118 Tabella IV.12. Serie storica degli oneri edilizi a preventivo nei comuni della provincia di Forlì-Cesena e variazione percentuale della media provinciale rispetto all anno precedente (euro) Comune Bagno di Romagna Bertinoro Borghi Castrocaro Terme e T. del S Cesena Cesenatico Civitella di Romagna Dovadola Forli' Forlimpopoli Galeata Gambettola Gatteo Longiano Meldola Mercato Saraceno Modigliana Montiano Portico e San Benedetto Predappio Premilcuore Rocca San Casciano Roncofreddo San Mauro Pascoli Santa Sofia Sarsina Savignano sul Rubicone Sogliano al Rubicone Tredozio Verghereto Provincia Incremento -5,15-8,94 5,08-17,73 15,33 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna, progetto Finanza Locale pag. 118

119 Figura IV.7. Andamento degli oneri edilizi a preventivo ed a consuntivo in provincia di Forlì-Cesena (euro) Consuntivi totale provinciale Preventivi totale provinciale Consuntivi totale capoluogo Preventivi totale capoluogo Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna, progetto Finanza Locale Risulta interessante considerare i valori degli oneri derivanti dall attività edilizia in rapporto alla popolazione residente di cui si è portato un esempio in precedenza. L andamento di questo rapporto, raffigurato in figura IV.8, è analogo all andamento delle semplici quantità degli oneri a consuntivo, ed è crescente in provincia fino al 2005 quando raggiunge i 73,85 euro per abitante, per poi discendere progressivamente ai 34,47 euro per abitante del Per quanto riguarda il capoluogo si evidenzia inolre come la quantità di oneri versati pro-capite sia costantemente inferiore alla media provinciale, fatto salvo il solo 2006, sintomo di una minore attività in campo edilizio rispetto a comuni come Cesena e Cesenatico, ma anche Longiano o San Mauro Pascoli. pag. 119

120 Figura IV.8. Andamento del rapporto fra popolazione residente ed oneri edilizi a consuntivo. Anni Provincia Capoluogo Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna, progetto Finanza Locale Tabella IV.13. Serie storica del rapporto tra oneri edilizi a consuntivo e la popolazione nei comuni della provincia di Forlì-Cesena (euro) Comune Bagno di Romagna 54,35 27,38 27,59 17,29 52,10 40,72 31,98 33,06 14,28 18,67 Bertinoro 38,21 93,56 18,60 0,00 0,00 48,85 64,01 47,62 31,90 20,89 Borghi 95,85 27,48 115,52 364,86 170,75 92,10 150,14 74,29 43,64 97,24 Castrocaro Terme T. S. 33,22 69,59 45,88 67,56 91,15 70,37 38,71 35,97 16,50 13,56 Cesena 85,24 71,46 88,63 86,44 76,17 70,12 63,76 66,44 49,84 39,05 Cesenatico 139,31 140,09 185,17 140,13 95,33 82,19 93,88 70,31 60,29 59,11 Civitella di Romagna 7,91 18,26 48,25 0,00 0,00 8,53 7,01 4,66 10,58 18,47 Dovadola 15,51 5,79 0,00 10,85 28,38 14,60 24,11 10,85 16,16 4,76 Forli' 60,47 46,97 42,02 68,55 76,42 63,66 47,16 49,61 34,63 26,00 Forlimpopoli 51,14 50,65 66,96 27,98 31,48 36,60 19,81 30,09 22,79 26,95 Galeata 39,68 86,59 17,71 0,00 0,00 32,68 16,81 14,43 14,74 9,57 Gambettola 60,87 58,67 81,57 93,08 100,10 67,77 51,88 36,92 27,03 27,39 Gatteo 14,85 137,90 67,07 77,90 139,21 108,64 113,32 137,67 60,56 69,80 Longiano 117,50 127,29 142,08 131,47 100,91 140,79 79,20 40,80 38,28 86,59 Meldola 51,31 90,79 25,55 29,14 36,24 59,68 42,68 25,23 9,49 28,98 Mercato Saraceno 33,96 39,37 14,69 27,57 20,33 31,95 33,36 33,86 20,14 14,75 Modigliana 105,69 8,67 12,80 7,64 6,73 26,67 10,84 25,02 16,08 20,33 Montiano 112,71 21,81 59,95 270,29 46,39 261,98 103,66 93,53 89,98 21,69 Portico e San Benedetto 20,00 4,31 0,88 6,61 3,01 0,89 15,51 1,14 5,51 11,57 Predappio 24,77 32,80 43,01 1,82 0,38 54,83 39,38 18,34 31,40 17,44 Premilcuore 2,71 5,84 0,00 0,56 0,58 3,24 4,31 21,71 23,31 7,07 Rocca San Casciano 16,70 16,90 1,78 0,55 0,33 4,46 7,16 1,48 5,51 1,13 Roncofreddo 59,79 67,93 104,27 106,90 72,90 105,48 124,65 109,20 77,91 40,27 San Mauro Pascoli 71,15 75,01 118,93 148,88 140,04 153,97 92,75 56,02 55,70 48,92 Santa Sofia 39,22 41,23 44,01 0,00 0,00 4,61 14,71 8,19 17,91 28,77 Sarsina 0,00 0,00 0,00 25,14 37,49 37,58 17,36 32,59 16,20 12,79 Savignano sul Rubicone 62,50 195,94 146,59 87,87 95,23 87,62 51,63 35,67 30,06 45,15 Sogliano al Rubicone 26,20 10,04 15,30 38,07 86,12 35,80 63,68 47,88 62,86 44,79 Tredozio 8,76 11,60 23,03 21,61 14,59 14,64 0,00 10,18 15,62 22,02 Verghereto 77,34 57,58 25,63 44,56 62,66 25,58 58,69 35,54 23,27 50,80 Provincia 67,60 69,23 70,55 73,85 71,30 67,81 55,86 51,90 38,31 34,47 Fonte dati: Elaborazione NuovaQuasco su dati Regione Emilia-Romagna, progetto Finanza Locale, popolazione Regione Emilia-Romagna statistica self service pag. 120

121 IV.3. Il patrimonio immobiliare residenziale Nel primo paragrafo del capitolo si è descritto quanto e come è stato progettato nell ambito dell edilizia residenziale. I progetti però non necessariamente vengono effettivamente realizzati, inoltre, molto spesso, nel corso della costruzione intervengono varianti che possono apportare modifiche anche al numero degli alloggi ed alla consistenza volumetrica degli immobili. Inoltre la rilevazione contempla solo gli interventi di nuova costruzione e di ampliamento, ovvero opere nelle quali vi sia creazione di nuovo volume, e sfuggono tutti quegli interventi che pur non realizzando nuove volumetrie possono generare variazioni del numero degli alloggi o delle loro dimensioni: frazionamenti, accorpamenti, cambi di destinazione d uso, recupero di volumi o di superfici ecc. Spostando l attenzione verso gli alloggi concretamente presenti sul territorio e accatastati, è possibile stimare con buona approssimazione lo stock abitativo ubicato in Emilia-Romagna al 31 dicembre 2012, in base alle informazioni desumibili dai volumi di compravendita NTN (Numero di Transazioni Normalizzato) ed agli indicatori di mercato IMI (Indicatore del Mercato Immobiliare) pubblicati dall Agenzia delle Entrate. In tabella IV.14 il totale regionale, pari a unità immobiliari, è distribuito geograficamente per provincia ed è suddiviso tra i nove capoluoghi che concentrano complessivamente il 35% degli alloggi e gli altri comuni, ove è distribuito il restante 64,72% del patrimonio. Da questi valori medi determinati a livello regionale, si discosta in qualche misura la provincia di Forlì-Cesena che conta più di alloggi: poco più di nel capoluogo, pari al 28% del totale, e negli altri comuni, pari al restante 71% del totale. Tabella IV.14. Patrimonio immobiliare residenziale in Emilia-Romagna al 31 dicembre 2012, capoluoghi, altri comuni e ripartizioni sui totali di colonna e complessivo. Provincia Capoluoghi Altri comuni Totale Valore assoluto % su provincia Valore assoluto % su provincia Valore assoluto % su provincia 31 dicembre 2012 Piacenza , , Parma , , Reggio Emilia , , Modena , , Bologna , , Ferrara , , Ravenna , , Forlì-Cesena , , Rimini senza AV , , Alta Valmarecchia Regione senza AV , , ripartizione sui totali di colonna e sul totale regionale complessivo Piacenza 6,46 2,28 7,68 4,97 7,25 7,25 Parma 11,82 4,17 9,71 6,29 10,46 10,46 Reggio Emilia 9,46 3,34 11,66 7,55 10,89 10,89 Modena 10,84 3,82 17,57 11,37 15,20 15,20 Bologna 25,41 8,96 21,00 13,59 22,56 22,56 Ferrara 25,55 9,01 9,15 5,92 9,01 9,01 Ravenna 11,51 4,06 8,02 5,19 9,25 9,25 Forlì-Cesena 6,75 2,38 9,16 5,93 8,31 8,31 Rimini senza AV 8,99 3,17 6,03 3,90 7,08 7,08 Alta Valmarecchia 0,77 0,50 0,50 0,50 Regione senza AV , , Fonte dati: stima NuovaQuasco su dati OMI Agenzia delle Entrate Nota: AV = Alta Valmarecchia pag. 121

122 La tabella IV.15 riporta dati relativi agli incrementi del patrimonio immobiliare abitativo della regione nell ultimo anno. L incremento complessivo registrato in Emilia-Romagna nel corso del 2012, è di unità, pari all 1,28% rispetto al Si può notare che i capoluoghi, compreso Forlì, crescono meno rispetto agli altri comuni delle province, e la crescita percentuale risulta minore anche rispetto alle ripartizioni esistenti fra capoluoghi ed altri comuni, indicando che lo spostamento della popolazione verso i centri urbani minori è una tendenza ancora in atto. La tabella IV.16 invece confronta il patrimonio immobiliare abitativo al 31 dicembre 2012 e Ciò che si evidenzia immediatamente è come il patrimonio sia cresciuto meno nei capoluoghi che negli altri comuni. Per quanto riguarda in particolare la provincia di Forlì-Cesena, questa risulta nell ambito della regione tra le province che negli ultimi quattro anni hanno aumentato il proprio patrimonio residenziale in misura maggiore, dietro solo a Piacenza, mentre il capoluogo cresce meno di Rimini e Ravenna. Tabella IV.15. Variazione del patrimonio immobiliare residenziale in Emilia-Romagna. Differenze fra stock al 31 dicembre 2012 e 2011, incidenza sul totale provinciale, incremento percentuale su 2011 e ripartizione sull incremento regionale complessivo 2012 Provincia Capoluoghi Altri comuni Totale Valore assoluto % su provincia Valore assoluto % su provincia Valore assoluto % su provincia Piacenza 318 7, , Parma , , Reggio Emilia , , Modena , , Bologna , , Ferrara , , Ravenna , , Forlì-Cesena , , Rimini senza AV , , Alta Valmarecchia Regione senza AV , , Incremento % e ripartizione sul totale regionale complessivo incremento ripartizione incremento ripartizione incremento ripartizione Piacenza 0,57 1,01 3,16 12,05 2,33 13,06 Parma 0,81 2,65 1,25 6,14 1,07 8,79 Reggio Emilia 0,73 1,91 1,53 8,98 1,28 10,89 Modena 0,47 1,42 1,32 11,72 1,11 13,14 Bologna 0,23 1,64 1,25 13,31 0,85 14,95 Ferrara 1,10 2,65 1,49 6,88 1,35 9,53 Ravenna 1,32 4,19 2,41 9,65 1,93 13,83 Forlì-Cesena 1,20 2,23 1,80 8,30 1,63 10,52 Rimini senza AV 0,88 2,19 1,01 3,08 0,95 5,27 Alta Valmarecchia 2,08 0,80 2,08 0,80 Regione senza AV 0,72 19,89 1,59 80,11 1, Fonte dati: stima NuovaQuasco su dati OMI Agenzia delle Entrate Nota: AV = Alta Valmarecchia pag. 122

123 Tabella IV.16. Patrimonio immobiliare residenziale in Emilia-Romagna. Differenze fra stock al 31 dicembre 2012 e 2008, incidenza del capoluogo sulla provincia, variazione assoluta e incremento su 2008 Provincia Provincia Capoluogo %Cap. Provincia Capoluogo %Cap. Piacenza , ,43 Parma , ,87 Reggio Emilia , ,66 Modena , ,16 Bologna , ,75 Ferrara , ,27 Ravenna , ,89 Forlì-Cesena , ,65 Rimini senza AV , ,83 Alta Valmarecchia Regione senza AV , ,28 Variazione Incremento su 2008 Provincia Capoluogo Cap. Provincia Capoluogo Piacenza ,20 7,10 2,20 Parma ,46 5,43 4,10 Reggio Emilia ,41 4,67 2,75 Modena ,96 4,36 2,55 Bologna ,85 3,72 1,45 Ferrara ,83 3,97 3,08 Ravenna ,22 6,10 4,69 Forlì-Cesena ,10 6,19 4,49 Rimini senza AV ,77 5,75 5,20 Alta Valmarecchia Regione senza AV ,56 4,93 3,10 Fonte dati: stima NuovaQuasco su dati OMI Agenzia delle Entrate Nota: AV = Alta Valmarecchia Figura IV.9 Andamento della stima del patrimonio immobiliare residenziale nei comuni della provincia e nel capoluogo di Forlì-Cesena Capoluogo di Forlì Fonte dati: stima NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate Altri Comuni della provincia pag. 123

124 Nella tabella IV.17. è possibile esaminare le variazioni recenti del patrimonio immobiliare residenziale dei comuni della provincia di Forlì-Cesena. A fronte di un incremento medio del numero degli alloggi pari al 6,2% rispetto al 2008, si evidenzia la variazione più contenute nel comune di Rocca San Casciano che registra un incremento del 2,01% mentre, all opposto, il comune di San Mauro Pascoli con un aumento del 14,67% registra l incremento maggiore. Per quanto riguarda invece il capoluogo ci si attesta su un aumento del 4,49%. Confrontando l evoluzione del patrimonio con l andamento della popolazione nel periodo , si osserva che non sempre laddove si è verificato il maggiore aumento del patrimonio residenziale si è avuto corrispondentemente l incremento demografico più significativo: per esempio a Sarsina, a fronte di una dinamica edilizia piuttosto vivace che registra un incremento del 7,7% con la realizzazione di 152 alloggi, si è contrapposta una contrazione, seppur moderata, del numero di abitanti: 17. Per Dovadola, Modigliana, Portico e San Benedetto, Premilcuore, Rocca San Casciano, Santa Sofia, Tredozio e Verghereto si riscontra che questi comuni hanno incrementato il patrimonio rispettivamente di 31, 91, 54, 36, 25, 90, 44 e 98 abitazioni in rapporto ad una variazione negativa della popolazione di 19, 28, 20, 26, 82, 48, 31 e 3 persone. Tabella IV.17. Patrimonio immobiliare residenziale nei comuni della provincia di Forlì-Cesena al 31 dicembre del 2008, 2010, 2011 e 2012 Comune Abitazioni Abitazioni Abitazioni Abitazioni v.a. v.a. v.a. % % % al 2008 al 2010 al 2011 al '08 Bagno di Romagna ,75 2,51 5,82 Bertinoro ,72 3,70 8,23 Borghi ,01 6,51 10,38 Castrocaro Terme ,08 1,78 3,34 Cesena ,18 3,71 7,51 Cesenatico ,89 1,96 4,40 Civitella di Romagna ,84 3,60 8,44 Dovadola ,96 1,65 3,05 Forli' ,20 1,94 4,49 Forlimpopoli ,21 1,63 4,71 Galeata ,14 1,84 3,52 Gambettola ,82 1,97 4,51 Gatteo ,69 2,65 10,96 Longiano ,30 5,52 12,16 Meldola ,61 2,73 5,85 Mercato Saraceno ,32 3,46 9,20 Modigliana ,87 1,80 3,39 Montiano ,59 6,91 11,21 Portico e San B ,93 2,19 7,32 Predappio ,33 2,75 4,59 Premilcuore ,57 3,07 4,48 Rocca San Casciano ,04 1,36 2,01 Roncofreddo ,13 6,74 13,27 San Mauro Pascoli ,91 5,83 14,67 Santa Sofia ,01 1,94 3,33 Sarsina ,31 3,70 7,69 Savignano sul R ,37 2,96 6,66 Sogliano al R ,30 5,00 11,46 Tredozio ,13 1,79 4,26 Verghereto ,03 2,72 4,52 Provincia ,62 2,81 6,18 Fonte dati: stima NuovaQuasco su dati OMI Agenzia delle Entrate pag. 124

125 I dati resi disponibili dall Agenzia delle Entrate consentono di analizzare le caratteristiche dimensionali degli alloggi secondo cinque classi così determinate: Monolocali fino a 45 mq 2,5 vani catastali Piccola > 45 mq < 60 mq > 2,5 < 4,0 vani catastali Medio-Piccola > 60 mq < 90 mq > 4,0 < 5,5 vani catastali > 90 mq < 120 mq > 5,5 < 7,0 vani catastali Grande oltre 120 mq oltre 7,0 vani catastali NC non classificate per mancanza dell informazione Tabella IV.18. Patrimonio immobiliare residenziale in Emilia-Romagna al 31 dicembre 2012 suddiviso per classi dimensionali degli alloggi. Capoluogo, altri comuni e intera provincia. Valori assoluti e percentuali Valori assoluti Valori percentuali Monolocali Piccola Medio Medio Grande Totale Monolocali Piccola piccola piccola Grande Capoluogo Piacenza ,14 17,36 18,34 43,61 15,55 Parma ,89 19,71 22,82 36,27 14,31 Reggio Emilia ,75 18,58 17,22 42,73 17,72 Modena ,55 14,30 20,32 43,75 16,08 Bologna ,67 22,60 28,16 32,94 8,62 Ferrara ,78 16,77 19,39 40,08 17,98 Ravenna ,33 29,30 18,00 29,97 17,40 Forli ,21 16,05 15,81 41,83 22,10 Rimini ,69 21,66 17,67 40,65 15,34 Regione ,88 20,37 21,29 37,70 14,76 Altri Comuni Piacenza ,32 14,45 15,14 39,79 25,30 Parma ,99 15,02 16,84 37,29 25,85 Reggio Emilia ,35 15,72 16,01 38,47 26,44 Modena ,34 18,74 18,78 37,51 19,63 Bologna ,94 19,75 22,92 35,74 16,65 Ferrara ,42 24,04 17,83 32,33 18,37 Ravenna ,67 19,30 17,36 33,63 25,05 Forli'-Cesena ,78 19,27 16,24 35,40 23,31 Rimini senza AV ,70 23,85 17,53 35,75 18,17 Alta Valmarecchia ,16 18,52 17,85 33,76 19,71 Regione senza AV ,13 18,79 18,35 36,32 21,41 Regione con AV ,17 18,79 18,35 36,30 21,39 Provincia Piacenza ,26 15,36 16,14 40,99 22,24 Parma ,75 16,89 19,23 36,88 21,25 Reggio Emilia ,48 16,60 16,38 39,78 23,77 Modena ,39 17,62 19,17 39,08 18,74 Bologna ,03 20,88 25,01 34,63 13,46 Ferrara ,86 21,55 18,36 34,99 18,24 Ravenna ,96 23,69 17,64 32,02 21,69 Forli'-Cesena ,33 18,35 16,12 37,24 22,96 Rimini senza AV ,69 22,87 17,59 37,95 16,90 Alta Valmarecchia ,16 18,52 17,85 33,76 19,71 Regione senza AV ,39 19,35 19,39 36,81 19,06 Regione con AV ,42 19,35 19,38 36,79 19,06 Fonte dati: stima NuovaQuasco su dati OMI Agenzia delle Entrate pag. 125

126 Nella tabella IV.18 e nella figura IV.10 è mostrata la ripartizione del patrimonio abitativo secondo le cinque classi dimensionali suddivise per capoluogo, altri comuni ed intera provincia, in valore assoluto e in percentuale. Nel diagramma i valori relativi alla regione sono stati ridotti di un ordine di grandezza per esigenze di rappresentazione. Si osserva che in regione la dimensione media degli alloggi è piuttosto ampia: oltre la metà di questi appartiene alle ultime due classi, con superfici maggiori di 90 metri quadri, ed in provincia di Forlì-Cesena il dato è ancora più accentuato: il 60% risulta medio o grande. Figura IV.10. Stima del patrimonio immobiliare residenziale in provincia di Forlì-Cesena e in regione Emilia- Romagna, suddiviso per classi dimensionali. Anno Monolocali Piccola Medio piccola Grande Fonte dati: stima NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate Provincia di Forlì-Cesena Emilia-Romagna /10 Nella tabella IV.19 si può osservare il dettaglio dei singoli comuni della provincia di Forlì-Cesena in merito alla dimensione degli alloggi. L analisi evidenzia come il capoluogo presenta percentuali al di sotto della media provinciale per tutte le classi con la sola eccezione di quella media, ovvero quella tra i 90 e i 129 metri quadri, mentre il comune di Cesena si colloca al di sopra della media provinciale anche per la classe grande, oltre i 120 metri quadri. Da segnalare che l incidenza più elevata di monolocali si riscontra nei comuni montani di Portico e San Benedetto, Premilcuore e Verghereto, mentre sono nove i comuni che presentano oltre il 60% di alloggi sopra i 90 metri quadri. pag. 126

127 Tabella IV.19. Patrimonio immobiliare residenziale dei comuni della provincia di Forlì-Cesena al 31 dicembre 2012 suddiviso per classi dimensionali degli alloggi Comune Monolocali Piccola Medio piccola Grande Totale v.a. % v.a. % v.a. % v.a. % v.a. % v.a. Bagno di Romagna 336 8, , , , , Bertinoro 368 6, , , , , Borghi 138 9, , , , , Castrocaro Terme e T. S , , , , , Cesena , , , , , Cesenatico , , , , , Civitella di Romagna 192 8, , , , , Dovadola 78 7, , , , , Forli' , , , , , Forlimpopoli 281 4, , , , , Galeata 79 5, , , , , Gambettola 126 2, , , , , Gatteo 256 5, , , , , Longiano 104 3, , , , , Meldola 314 5, , , , , Mercato Saraceno 313 8, , , , , Modigliana 188 6, , , , , Montiano 51 6, , , , , Portico e San Benedetto 82 10, , , , , Predappio 204 5, , , , , Premilcuore 95 11, , , , , Rocca San Casciano 95 7, , , , , Roncofreddo 128 7, , , , , San Mauro Pascoli 266 4, , , , , Santa Sofia 215 7, , , , , Sarsina 206 9, , , , , Savignano sul Rubicone 393 5, , , , , Sogliano al Rubicone 179 9, , , , , Tredozio 82 7, , , , , Verghereto , , , , , Provincia , , , , , Fonte dati: stima NuovaQuasco su dati OMI Agenzia delle Entrate Nella figura IV.11 e nella tabella IV.20 si può osservare la ripartizione del patrimonio abitativo dell Emilia- Romagna secondo le categorie catastali, per gli interi territori provinciali e per i soli capoluoghi, in valore assoluto e in percentuale. Nel diagramma i valori relativi alla regione sono stati ridotti di un ordine di grandezza per esigenze di rappresentazione. pag. 127

128 Figura IV.11. Patrimonio immobiliare residenziale per categoria catastale in provincia, nel capoluogo di Forlì-Cesena e in regione Emilia-Romagna. Anno Signorile Civile Economico Popolare Ultrapopolare Rurale Villini Ville Castelli e palazzi Abitazioni tipiche A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate Provincia Capoluogo Emilia-Romagna/10 Dalla tabella IV.20 risulta con evidenza come il patrimonio abitativo in regione sia attualmente classificato per oltre l 80% nelle categorie A/2, abitazioni civili, ed A/3, abitazioni economiche, con netta prevalenza di queste ultime che rappresentano, da sole, circa la metà dell intero patrimonio. Si ricorda che la categoria A/3 si riferisce ad unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati sia per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili, mentre la categoria A/2 si riferisce ad unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale. Da questi dati risulta certamente lecito esprimere dubbi in merito alla corretta corrispondenza fra lo stato di fatto reale degli alloggi e la loro classificazione catastale, essendo quantomeno improbabile che quasi la metà delle abitazioni in regione non soddisfino il livello delle locali richieste di mercato. I dubbi sono altresì rafforzati dal fatto che, relativamente al peso percentuale della categoria A/3, esistono forti disparità a livello provinciale: a Bologna e Rimini il 70%, a Parma il 50%, a Ferrara e Forlì-Cesena il 61%, a Reggio Emilia e Piacenza quasi il 30% ed a Modena poco più del 20%. pag. 128

129 Tabella IV.20. Patrimonio immobiliare residenziale in Emilia-Romagna al 31 dicembre 2011 suddiviso per categoria catastale. Province e capoluoghi. Valori assoluti e percentuali A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11 Totale Provincia Piacenza Parma Reggio Emilia Modena Bologna Ferrara Ravenna Forli`- Cesena Rimini Regione Capoluogo Piacenza Parma Reggio Emilia Modena Bologna Ferrara Ravenna Forli Rimini Regione Provincia Piacenza 0,17 52,67 27,83 6,55 0,25 1,65 10,52 0,30 0,06 0, Parma 0,01 37,54 49,91 9,41 0,30 1,02 1,71 0,08 0, Reggio Emilia 0,03 55,05 29,60 9,46 1,25 0,11 4,38 0,10 0,01 0, Modena 0,07 51,70 21,67 5,03 1,60 0,24 19,30 0,38 0, Bologna 0,02 7,22 70,92 16,33 1,27 0,43 3,61 0,10 0, Ferrara 0,03 15,72 61,14 9,87 1,59 0,63 10,89 0, Ravenna 0,04 32,51 38,92 22,97 0,83 0,40 4,25 0, Forli`- Cesena 0,03 17,27 60,66 18,25 1,35 0,31 2,03 0, Rimini 0,01 16,20 69,59 10,71 0,80 0,17 2,45 0, Regione 0,04 30,20 48,86 12,22 1,11 0,50 6,88 0,15 0, Capoluogo Piacenza 0,40 64,03 28,34 3,53 0,18 0,17 3,22 0,11 0, Parma 0,03 45,28 49,03 4,25 0,21 0,17 0,92 0, Reggio Emilia 0,06 65,27 26,41 4,67 0,64 0,06 2,82 0, Modena 0,14 55,90 25,81 3,78 1,82 0,05 12,15 0,33 0, Bologna 0,04 8,08 70,15 20,14 0,64 0,05 0,66 0,06 0, Ferrara 0,10 23,25 60,31 10,15 0,65 0,28 5,12 0,12 0, Ravenna 0,04 35,64 40,43 19,91 0,57 0,22 3,14 0, Forli 0,02 19,63 62,89 15,14 0,36 0,10 1,76 0, Rimini 0,01 16,09 70,52 10,81 0,44 0,03 2,02 0, Regione 0,08 32,67 51,28 11,88 0,64 0,11 3,18 0,10 0, Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati dell Agenzia delle Entrate Per le variazioni del patrimonio residenziale in relazione alle differenti categorie catastali in Emilia- Romagna, rappresentate nella tabella IV.21, si noti che l Agenzia delle Entrate imputa le variazioni dello stock immobiliare non solo alle nuove costruzioni ed ai frazionamenti di unità immobiliari esistenti, ma anche al censimento ed alla riclassificazione di unità stesse a seguito di rinnovo o ristrutturazione. Le variazioni negative delle categorie popolari e rurali A/4, A/5 e A/6 a vantaggio di quelle civili deriva da queste ultime modalità di intervento. Numerosi sono i capoluoghi dove ancora si accatastano abitazioni in categoria A/3, e Forlì non fa eccezine, con quantità inferiori solo a Bologna ed a Rimini. Esaminando invece pag. 129

130 la provincia nel suo complesso, si osserva un consistente incremento della categoria A/3. Va inoltre rilevato che, nel panorama regionale, la provincia di Forlì-Cesena appare la meno congruente assumendo in questa categoria una quantità di alloggi che la collocano dietro alla sola provincia di Bologna, che però possiede un patrimonio abitativo di tutt altre dimensioni. Tabella IV.21. Variazione del patrimonio immobiliare residenziale in Emilia-Romagna nel periodo per categoria catastale. Province e capoluoghi A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11 Totale Provincia Piacenza Parma Reggio Emilia Modena Bologna Ferrara Ravenna Forli`- Cesena Rimini Regione Capoluogo Piacenza Parma Reggio Emilia Modena Bologna Ferrara Ravenna Forli Rimini Regione Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate Legenda tabella IV.18 e 19 Monolocali fino a 45 mq - 2,5 vani catastali Piccola 45 mq < < 60 mq -2,5< < 4,0 vani catastali Medio-Piccola 60 mq < < 90 mq - 4,0 < < 5,5 vani catastali 90 mq < < 120 mq - 5,5 < < 7,0 vani catastali Grande oltre 120 mq - oltre 7,0 vani catastali NC - non classificate Legenda tabella IV.20 e 21 A1 Abitazioni di tipo signorile A2 Abitazioni di tipo civile A3 Abitazioni di tipo economicoa4 Abitazioni di tipo popolare A5 Abitazioni di tipo ultra popolare A6 Abitazioni di tipo rurale A7 Abitazioni in villini A8 Abitazioni in ville A9 Castelli, palazzi di pregio artistico storico A10 Uffici e studi privati A11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi pag. 130

131 IV.4. Il parco alloggi alla data dei censimenti Con il censimento 2011 sulla popolazione e le abitazioni l Istat ha provveduto a raccogliere informazioni sugli edifici in continuità con la rilevazione effettuata nel Dai dati provvisori risulta uno stock nazionale di edifici residenziali di , il 4,3% rispetto al Le abitazioni, pari a , sono invece il 5,3% in più. Di queste, secondo quanto indicato da Istat, l 83% risulta occupato da persone residenti. Per quanto riguarda la Regione Emilia Romagna risultano edifici residenziali, in crescita del 7,6% rispetto a quanto rilevato nel 2001, mentre le abitazioni, pari a , crescono di oltre il 12%. Per quanto riguarda infine la provincia di Forlì-Cesena il censimento del 2011 rileva uno stock di abitazioni, il 14% in più rispetto al censimento 2001; gli edifici residenziali invece, pari a , sono in crescita del 5,1%. Tabella IV.22. Numero di abitazioni e di edifici residenziali per provincia. Censimento 2001 Province Numero di abitazioni Numero di edifici ad uso abitativo (*) Numero di edifici non residenziali Totale edifici Piacenza Parma Reggio nell'emilia Modena Bologna Ferrara Ravenna Forlì-Cesena Rimini senza AV Alta Valmarecchia Regione senza AV Italia Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT Note: (*) il numero di edifici residenziali nel 2001 era chiamato numero di edifici ad uso abitativo Tabella IV.23. Numero di abitazioni e di edifici residenziali per provincia. Censimento 2011 (dati provvisori) Province Numero Numero edifici Numero di edifici non Totale abitazioni residenziali residenziali edifici Piacenza Parma Reggio nell'emilia Modena Bologna Ferrara Ravenna Forlì-Cesena Rimini con AV Regione Italia Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT Note: i dati relativi alla Regione sono comprensivi dell Alta Val Marecchia Nella tabella IV.24., di seguito riportata, è indicato il dato relativo al numero di abitazioni progettate nel periodo , lo stock abitativo rilevato nei censimenti del 2001 e 2011 e, infine, il numero di unità abitative derivante dalle statistiche catastali. pag. 131

132 Assumendo che il periodo che intercorre tra la progettazione e la realizzazione dell attività edilizia sia pari a circa due anni, si può ipotizzare che il parco alloggi in Regione, nel periodo considerato, abbia registrato un incremento del numero di abitazioni pari a in Regione e in provincia di Forli -Cesena. Si precisa che tale dato, inclusivo del non residenziale e degli ampliamenti, non tiene in considerazione l attività di carattere demolitorio e gli eventuali cambi di destinazione d uso, accorpamenti o frazionamenti delle unità immobiliari intervenuti nel periodo. In provincia di Forlì-Cesena il parco alloggi rilevato al censimento 2011 risulta di poco inferiore al totale derivante dallo stock abitativo al censimento 2001 incrementato dell attività edilizia progettata di cui sopra (rapporto pari al -0,1%) lo stesso fenomeno si registra sia per la Regione sia per l Italia, in quest ultimo caso però la differenza è superiore. Diversamente, il valore del patrimonio immobiliare derivante dalle statistiche catastali, rapportato al totale ottenuto dallo stock abitativo del 2001 incrementato dell attività edilizia, risulta superiore in tutti i territori. Quanto emerge dall analisi è ovviamente un dato di prima approssimazione anche perché i dati riferiti al censimento 2011 (aggiornati al 2012) sono ancora provvisori. Si rimanda pertanto ogni ulteriore considerazione al momento della pubblicazione dei dati definitivi. Tabella IV.24. Numero di abitazioni in provincia di Forlì-Cesena, Emilia Romagna, Italia Territorio Attività edilizia progettata (a) Censimento 2001 (b) Totale (a+b) Censimento 2011 Statistiche catastali al 31/12/2011 % Censimento 2011/totale a+b % Statistiche catastali /totale a+b Forlì-Cesena ,1 7,8 Regione ,8 9,6 Italia ,4 11,9 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati ISTAT e OMI Agenzia delle Entrate pag. 132

133 V. MERCATO IMMOBILIARE E ASPETTI COLLEGATI L Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo ORSA non rappresenta né intende costituire uno strumento di individuazione ufficiale dei prezzi degli immobili, tuttavia si ritiene opportuno effettuare un analisi sintetica di andamenti e di altri fenomeni relativi ai prezzi, che potrebbero generare ripercussioni sulle condizioni e sui fabbisogni abitativi. Tale caratterizzazione del mercato avviene principalmente sulla base dei dati pubblicati dall Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia delle Entrate e dal Consulente Immobiliare del Sole 24 Ore, dati relativi al numero delle transazioni, al valore delle attività di compravendita ed alle quotazioni delle abitazioni nelle diverse zone di città. Si segnala sin da ora come questi dati si possano discostare fra loro in modo anche significativo nelle entità e nelle dinamiche, a seconda della fonte alla quale si attinge. V.1. L andamento del mercato immobiliare Per valutare gli andamenti del mercato immobiliare si ricorre in particolare, quale misura delle compravendite, al Numero di Transazioni Normalizzate (NTN), in cui ogni transazione viene conteggiata in base alla quota di proprietà trasferita, e questa è la ragione per cui le cifre non sono intere e vi compaiono i decimali. Tabella V.1. Serie storica del numero di transazioni normalizzate (NTN) di immobili residenziali in Emilia-Romagna. Province e capoluoghi Provincia Piacenza 3.449, , , , , , , , , , , ,71 Parma 5.408, , , , , , , , , , , ,22 Reggio Emilia 7.337, , , , , , , , , , , ,43 Modena 9.170, , , , , , , , , , , ,70 Bologna , , , , , , , , , , , ,66 Ferrara 5.558, , , , , , , , , , , ,72 Ravenna 5.908, , , , , , , , , , , ,32 Forlì 4.656, , , , , , , , , , , ,32 Rimini 3.637, , , , , , , , , , , ,47 Regione , , , , , , , , , , , ,55 Italia , , , , , , , , , , , ,01 Capoluogo Piacenza 1.283, , , , , , , , , , ,08 917,18 Parma 2.478, , , , , , , , , , , ,01 Reggio Emilia 2.592, , , , , , , , , , , ,57 Modena 2.459, , , , , , , , , , , ,52 Bologna 5.572, , , , , , , , , , , ,74 Ferrara 2.097, , , , , , , , , , , ,79 Ravenna 3.078, , , , , , , , , , , ,82 Forlì 1.524, , , , , , , , , , ,02 929,63 Rimini 1.343, , , , , , , , , , , ,46 Regione , , , , , , , , , , , ,72 Italia , , , , , , , , , , , ,46 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate Nella tabella V.1 sono rappresentate le quantità di NTN di abitazioni del periodo compreso tra gli anni 2001 e 2012 registrate nelle province dell Emilia-Romagna e nei loro capoluoghi, in regione ed in Italia. Le medesime informazioni sono graficizzate nelle figure V.1, V.2 e V.3. Fino all anno 2006 il numero delle NTN è in aumento per pag. 133

134 tutti i territori, aumento che prosegue per la provincia di Forlì-Cesena anche nel 2007, mentre nel seguito risulta gradatamente in calo fino ad arrivare a valori inferiori a quelli iniziali. Figura V.1. Andamento del numero di transazioni normalizzate (NTN) di immobili residenziali in provincia di Forlì-Cesena. Capoluogo e altri comuni Altri Comuni Capoluogo Capoluogo Capoluogo differenza dati rivisti Altri Comuni Altri Comuni differenza dati rivisti Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate Figura V.2. Andamento del numero di transazioni normalizzate (NTN) di immobili residenziali in Emilia-Romagna. Capoluoghi e altri comuni Altri Comuni Capoluoghi Capoluoghi Capoluoghi differenza dati rivisti Altri Comuni Altri Comuni differenza dati rivisti Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate pag. 134

135 In provincia di Forlì-Cesena, già nel 2009 si rilevano ottanta transazioni in meno rispetto alle circa del 2001, e nel 2012, con 2855 transazioni, la flessione è di oltre il 38%. Il capoluogo, dove sono avvenute nel periodo considerato mediamente il 30% delle transazioni della provincia, nell ambito di un andamento più altalenante anticipa la contrazione al 2007 e nel 2012 registra una flessione del 39% rispetto al Figura V.3. Andamento del numero di transazioni normalizzate (NTN) di immobili residenziali in Italia. Capoluoghi e altri comuni Altri Comuni Capoluoghi Capoluoghi Capoluoghi differenza dati rivisti Altri Comuni Altri Comuni differenza dati rivisti Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate In tabella V.2 si osserva il dettaglio delle NTN nei singoli comuni della provincia per gli ultimi cinque anni. Confrontando il 2008 con il 2012, solo due comuni registrano un incremento di NTN, tutti gli altri comuni registrano flessioni. Si può notare come complessivamente il 2010 aveva presentato segnali di ripresa, che sono stati disattesi e vanificati nel corso dell ultimo anno. pag. 135

136 Tabella V.2. Serie storica del numero di transazioni normalizzate (NTN) di immobili residenziali nei comuni della provincia di Forlì-Cesena Comune Bagno di Romagna Bertinoro Borghi Castrocaro Terme e T. del S Cesena Cesenatico Civitella di Romagna Dovadola Forli' Forlimpopoli Galeata Gambettola Gatteo Longiano Meldola Mercato Saraceno Modigliana Montiano Portico e San Benedetto Predappio Premilcuore Rocca San Casciano Roncofreddo San Mauro Pascoli Santa Sofia Sarsina Savignano sul Rubicone Sogliano al Rubicone Tredozio Verghereto Provincia Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate Le tabelle V.3 e V.4 indicano per l intera provincia e per il solo capoluogo il numero delle NTN conteggiate dal 2007 al 2012 suddivise per dimensione dell alloggio oggetto di compravendita. Le classi dimensionali di ripartizione sono le seguenti: Monolocali fino a 45 mq fino a 2,5 vani catastali Piccola > 45 mq < 60 mq > 2,5 < 4 vani catastali Medio-Piccola >60 mq < 90 mq > 4,0 < 5,5 vani catastali >90 mq < 120 mq > 5,5 < 7 vani catastali Grande oltre 120 mq oltre 7 vani catastali NC non classificate pag. 136

137 Tabella V.3. Serie storica del numero di transazioni normalizzate (NTN) di immobili residenziali per dimensione in provincia di Forlì-Cesena, regione Emilia-Romagna e Italia. Anni Area Monolocali Piccola Medio-Piccola Grande NC Totale NTN % su tot NTN % su tot NTN % su tot NTN %su tot NTN % su tot NTN % su tot NTN 2007 Forlì-Cesena 399,69 7, ,74 29, ,96 17, ,84 24,04 555,64 9,82 681,56 12, ,43 Regione 5.365,63 7, ,60 27, ,56 19, ,20 28, ,17 9, ,78 7, ,94 Italia ,04 10, ,58 26, ,37 18, ,73 27, ,57 9, ,78 8, , Forlì-Cesena 348,41 7, ,22 28,10 856,34 17, ,60 23,07 486,87 9,93 701,25 14, ,69 Regione 4.205,28 6, ,00 26, ,95 19, ,20 28, ,96 9, ,08 8, ,47 Italia ,86 10, ,93 26, ,67 18, ,67 27, ,33 9, ,19 8, , Forlì-Cesena 375,71 8, ,06 28,17 814,54 17, ,94 27,20 442,18 9,66 410,32 8, ,75 Regione 3.670,08 6, ,82 26, ,49 20, ,10 29, ,16 9, ,68 6, ,33 Italia ,74 10, ,00 26, ,28 18, ,95 28, ,28 9, ,25 7, , Forlì-Cesena 373,03 8, ,35 29,53 835,30 17, ,53 26,04 446,71 9,62 408,27 8, ,19 Regione 3.294,55 6, ,99 26, ,55 20, ,15 30, ,73 10, ,16 5, ,13 Italia ,90 9, ,97 26, ,14 19, ,02 29, ,62 9, ,37 6, , Forlì-Cesena 282,93 7, ,73 28,94 710,76 17, ,01 29,20 425,97 10,68 249,35 6, ,75 Regione 3.198,51 6, ,91 25, ,12 20, ,93 31, ,01 10, ,75 4, ,23 Italia ,09 9, ,07 26, ,45 19, ,75 29, ,26 9, ,47 6, , Forlì-Cesena 199,87 7,00 745,27 26,10 532,32 18,64 880,45 30,84 314,67 11,02 182,74 6, ,32 Regione 2.191,02 6, ,30 24, ,00 20, ,48 32, ,90 11, ,85 5, ,55 Italia ,32 9, ,86 25, ,35 19, ,07 29, ,13 10, ,28 5, ,01 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate Tabella V.4. Serie storica del numero di transazioni normalizzate (NTN) di immobili residenziali per dimensione nel comune capoluogo della provincia di Forlì-Cesena, Emilia-Romagna e Italia. Anni Area Monolocali Piccola Medio-Piccola Grande NC Totale NTN % su tot NTN % su tot NTN % su tot NTN % su tot NTN % su tot NTN % su tot NTN 2007 Forlì 99,40 6,63 421,96 28,15 267,07 17,82 420,39 28,05 164,40 10,97 125,57 8, ,79 Regione 2.262,49 9, ,66 27, ,04 20, ,88 28, ,41 8, ,53 5, ,01 Italia ,10 10, ,19 27, ,40 19, ,60 28, ,55 8, ,61 5, , Forlì 100,60 7,23 394,05 28,34 216,11 15,54 408,67 29,39 138,05 9,93 133,15 9, ,63 Regione 1802,43 8, ,60 26, ,86 20, ,50 29, ,29 8, ,31 6, ,99 Italia 20447,85 10, ,62 27, ,31 19, ,12 28, ,42 8, ,04 6, , Forlì 86,67 6,98 310,48 25,02 224,85 18,12 416,74 33,58 138,02 11,12 64,36 5, ,12 Regione 1.643,43 8, ,58 27, ,39 20, ,10 30, ,41 8, ,72 5, ,63 Italia ,86 10, ,34 27, ,52 19, ,20 29, ,22 8, ,52 4, ,66 Forlì 98,27 7,05 384,25 27,58 246,81 17,72 428,92 30,79 148,30 10,65 86,49 6, ,04 Regione 1.482,32 7, ,91 27, ,16 21, ,32 31, ,04 8,54 734,47 3, ,22 Italia ,06 9, ,55 27, ,19 20, ,88 30, ,09 8, ,69 3, , Forlì 66,61 5,96 261,35 23,38 203,81 18,23 395,18 35,35 137,07 12,26 54,00 4, ,02 Regione 1.558,83 8, ,72 25, ,00 21, ,99 31, ,05 8,92 676,22 3, ,81 Italia ,39 9, ,89 27, ,30 20, ,37 30, ,31 8, ,80 3, , Forlì 51,64 5,55 234,96 25,27 130,47 14,03 324,21 34,88 107,33 11,55 81,02 8,72 929,63 Regione 1.043,23 7, ,87 25, ,32 21, ,82 31, ,58 9,55 547,90 4, ,72 Italia ,93 9, ,05 26, ,59 20, ,21 30, ,76 8, ,92 3, ,46 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate 2010 Nel corso dei sei anni presi in esame, in un contesto di generale diminuzione delle NTN, si segnala sia a livello provinciale sia nel capoluogo, la tendenza alla contrazione della fascia di dimensione piccola e dei monolocali a vantaggio delle dimensioni medie. pag. 137

138 I dati presentati nella tabella V.5, graficizzati nelle figure V.4 e V.5, consistono nelle serie storiche dell Indicatore del Mercato Immobiliare (IMI), determinato dall Agenzia delle Entrate come rapporto tra il numero delle compravendite registrate in un determinato periodo e l entità del patrimonio immobiliare residenziale esistente in quel momento. Si tratta di un indicatore sintetico capace di esprimere efficacemente la vivacità del mercato e che consente di operare paragoni tra territori diversi. Tabella V.5. Serie storica dell indicatore di intensità del mercato immobiliare (IMI) di immobili residenziali in Emilia- Romagna. Provincie e capoluoghi Provincia Piacenza 2,54 2,36 2,73 3,09 2,90 3,15 3,12 3,02 2,50 2,23 2,06 2,01 1,47 Parma 2,66 2,59 3,04 2,71 2,97 3,22 3,20 3,08 2,65 2,28 2,19 2,24 1,49 Reggio Emilia 3,33 3,53 3,87 3,68 4,00 4,12 4,07 3,48 2,53 1,94 1,94 1,91 1,23 Modena 3,00 2,95 3,16 3,00 3,06 3,20 3,38 3,25 2,63 2,18 2,05 1,91 1,30 Bologna 3,09 3,01 3,26 3,30 3,27 3,27 3,40 3,06 2,52 2,27 2,20 2,14 1,61 Ferrara 2,95 2,97 3,33 3,59 3,70 3,72 3,65 3,23 2,45 2,10 2,08 2,00 1,32 Ravenna 3,43 3,26 3,81 3,67 3,97 4,15 4,00 3,46 2,72 2,35 2,36 2,19 1,53 Forlì-Cesena 3,09 2,87 3,22 2,91 2,94 2,86 2,97 2,98 2,52 2,31 2,31 1,96 1,41 Rimini 2,83 2,63 2,90 2,65 2,97 2,97 3,01 3,06 2,36 2,11 2,16 2,05 1,45 Regione 3,02 2,94 3,28 3,20 3,31 3,40 3,44 3,18 2,55 2,20 2,15 2,05 1,44 Italia 2,52 2,44 2,69 2,64 2,75 2,80 2,77 2,59 2,15 1,89 1,87 1,80 1,34 Capoluogo Piacenza 2,79 2,47 2,68 3,23 3,23 2,94 2,82 2,94 2,54 2,50 2,19 2,15 1,63 Parma 3,07 3,01 3,08 2,74 2,74 3,67 3,31 3,35 2,87 2,51 2,53 2,66 1,80 Reggio Emilia 4,05 3,83 4,16 4,14 4,14 4,60 4,41 3,77 2,54 2,19 2,24 2,12 1,47 Modena 2,55 2,81 2,74 2,49 2,41 2,53 2,78 2,59 2,12 2,06 2,17 1,96 1,39 Bologna 2,86 2,71 2,80 3,14 2,73 2,68 2,88 2,51 2,18 2,14 2,12 2,16 1,62 Ferrara 3,21 3,20 3,35 3,58 3,72 3,81 3,60 3,12 2,47 2,17 2,34 2,06 1,45 Ravenna 3,95 3,84 4,38 4,32 4,72 4,72 4,53 3,67 2,86 2,37 2,52 2,30 1,64 Forlì 3,20 3,12 3,57 3,28 3,24 2,91 3,08 2,69 2,46 2,16 2,40 1,91 1,59 Rimini 2,27 2,11 2,64 2,31 2,71 2,75 2,82 2,53 2,13 1,94 2,19 1,97 1,39 Regione 3,07 2,98 3,19 3,22 3,22 3,31 3,31 2,96 2,43 2,22 2,28 2,17 1,57 Italia 2,86 2,76 2,95 2,83 2,83 2,92 2,85 2,60 2,21 2,03 2,11 2,09 1,57 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate La rappresentazione grafica degli andamenti dell IMI mostra come gli andamenti di questi ultimi restino compresi in differenze di mezzo punto percentuale e tendano a sovrapporsi dopo il 2006, ovvero a partire dalla flessione del mercato. La flessione è particolarmente accentuata fino al 2009 e, dopo un 2010 con timidi segnali di ripresa, prosegue nel 2011 con minore intensità per poi accelerare ulteriormente nel In tabella V.6 è riportata la serie storica dell IMI per ciascun comune della provincia. Il dettaglio territoriale fa emergere comuni con un mercato più vivace: Bertinoro, Borghi, Gatteo, San Mauro Pascoli e Sogliano al Rubicone, e comuni con un mercato meno attivo: Tredozio, Galeata, Premilcuore e Verghereto, tutti in area collinare e montana. Si segnala che il 2012 registra un calo dell indice IMI in tutti i comuni della provincia, fatta eccezione per i comuni di Roncofreddo e Sarsina che registrano un aumento rispetto al pag. 138

139 Figura V.4. Andamento dell Indice del mercato immobiliare (IMI) di immobili residenziali per le province ed i soli comuni capoluogo in provincia di Forlì-Cesena e in Emilia-Romagna 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% Provincia di Forlì-Cesena Forlì Regione Province Regione Capoluoghi Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate Figura V.5. Andamento dell Indice del mercato immobiliare (IMI) di immobili residenziali per le province ed i soli comuni capoluogo in Emilia-Romagna e in Italia 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% Regione Province Regione Capoluoghi Italia province Italia Capoluoghi Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate pag. 139

140 Tabella V.6. Serie storica dell intensità del mercato immobiliare (IMI) di immobili residenziali nei comuni della provincia di Forlì-Cesena Comune Bagno di Romagna 1,75 2,06 1,86 2,01 1,29 Bertinoro 4,03 3,96 2,58 1,76 1,58 Borghi 7,98 3,98 2,74 2,28 1,87 Castrocaro Terme e T. del Sole 2,01 2,57 1,69 1,37 1,34 Cesena 2,28 2,39 2,18 2,10 1,36 Cesenatico 2,80 2,26 2,63 2,04 1,37 Civitella di Romagna 2,74 1,58 1,65 1,73 0,96 Dovadola 2,83 1,22 1,36 1,08 0,95 Forli' 2,46 2,16 2,40 1,91 1,57 Forlimpopoli 3,02 2,06 2,28 2,02 1,37 Galeata 1,91 1,38 0,81 1,71 0,73 Gambettola 2,82 1,76 2,19 2,11 1,05 Gatteo 3,67 4,65 3,65 2,88 1,93 Longiano 3,11 2,60 1,33 1,99 1,05 Meldola 1,57 1,75 1,74 1,91 1,09 Mercato Saraceno 2,90 2,15 2,25 2,16 0,97 Modigliana 1,46 1,34 2,25 1,20 0,93 Montiano 2,73 2,67 1,48 1,38 0,65 Portico e San Benedetto 1,65 1,57 1,08 1,60 0,80 Predappio 2,23 1,58 1,80 1,33 0,90 Premilcuore 1,34 1,17 1,23 1,53 1,49 Rocca San Casciano 1,05 1,43 1,55 1,59 1,52 Roncofreddo 2,24 1,76 2,79 0,79 1,79 San Mauro Pascoli 2,72 3,42 3,29 3,18 1,78 Santa Sofia 1,60 1,65 1,57 1,42 1,13 Sarsina 2,43 1,04 1,70 1,09 1,26 Savignano sul Rubicone 2,61 2,49 3,34 2,24 1,26 Sogliano al Rubicone 3,53 3,60 2,67 1,41 0,90 Tredozio 1,06 1,52 1,56 1,22 0,56 Verghereto 2,00 1,55 0,98 1,15 0,95 Provincia 2,52 2,31 2,31 1,96 1,40 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate Le tabelle V.7 e V.8 indicano per l intera provincia e per il capoluogo l IMI dal 2007 al 2012 suddivisa tra le classi dimensionali degli alloggi già viste in precedenza. In provincia fino al 2011 si osserva come la classe piccola presenta i valori IMI più sostenuti. Da questa classe, andando verso quelle di dimensioni più ampie, i valori IMI decrescono progressivamente e la classe oltre i 120 metri quadri è quella che presenta la dinamica di mercato meno vivace. I monolocali, dopo la classe piccola, sono quelli maggiormente compravenduti in relazione al loro numero esistente. Nel capoluogo la situazione risulta la medesima, fatta eccezione per il 2009 nel quale l indice dei monolocali sopravanza quello della classe piccola e ciò sebbene, come si è visto in precedenza, il valore assoluto di compravendite di questa tipologia abbia subito una contrazione maggiore rispetto alle altri classi. Come già citato in precedenza il 2012 è caratterizzato da un calo dell indice che coinvolge tutte le classi dimensionali sia in provincia sia nel comune capoluogo. In provincia in particolare il calo maggiore si registra per gli immobili appartenenti alla classe dimensionale piccola che da un IMI pari a 3,07 del 2011 passano nel 2012 a 1,98. L Agenzia delle Entrate, ponendo in relazione le superfici delle abitazioni compravendute con le quotazioni medie comunali, fornisce una stima del fatturato immobiliare che, per l Emilia-Romagna nel suo complesso, ammonta nel 2012 a circa 6,5 miliardi di euro, di cui una quota pari al 45% è attribuibile ai soli comuni capoluogo. pag. 140

141 Tabella V.7. Serie storica dell intensità del mercato immobiliare (IMI) di immobili residenziali in provincia di Forlì-Cesena, Emilia-Romagna e Italia Area Monolocali Piccola Medio-Piccola Grande Totale 2007 Forlì-Cesena 3,78 4,83 3,31 1,87 1,33 2,98 Regione 4,09 4,63 3,22 2,40 1,64 3,18 Italia 2,33 3,38 2,55 2,10 1,51 2, Forlì-Cesena 3,22 3,88 2,74 1,53 1,14 2,52 Regione 3,17 3,53 2,57 1,96 1,38 2,55 Italia 1,98 2,79 2,12 1,73 1,24 2, Forlì-Cesena 3,44 3,51 2,54 1,67 1,01 2,31 Regione 2,75 3,06 2,30 1,74 1,16 2,20 Italia 1,73 2,47 1,90 1,57 1,09 1, Forlì-Cesena 3,40 3,69 2,57 1,60 1,00 2,31 Regione 2,46 2,96 2,28 1,78 1,18 2,15 Italia 1,64 2,45 1,93 1,60 1,10 1, Forlì-Cesena 2,56 3,07 2,16 1,53 0,93 1,96 Regione 2,38 2,71 2,19 1,75 1,20 2,05 Italia 1,56 2,32 1,86 1,56 1,09 1, Forlì-Cesena 1,81 1,98 1,62 1,16 0,69 1,41 Regione 1,63 1,80 1,51 1,24 0,91 1,44 Italia 1,19 1,69 1,39 1,17 0,83 1,34 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate Tabella V.8. Serie storica dell intensità del mercato immobiliare (IMI) di immobili residenziali nei comuni capoluogo della provincia di Forlì-Cesena, Emilia-Romagna e Italia Area Monolocali Piccola Medio-Piccola Grande Totale 2007 Forlì 4,19 4,92 3,05 1,76 1,37 2,69 Regione 4,58 4,13 2,80 2,21 1,72 2,96 Italia 3,27 3,36 2,44 2,05 1,60 2, Forlì 4,12 4,43 2,41 1,69 1,14 2,46 Regione 3,59 3,20 2,28 1,90 1,42 2,43 Italia 2,77 2,83 2,07 1,73 1,33 2, Forlì 3,51 3,38 2,47 1,71 1,12 2,16 Regione 3,24 2,97 2,12 1,76 1,25 2,22 Italia 2,45 2,64 1,96 1,63 1,25 2, Forlì 3,93 4,11 2,68 1,76 1,18 2,40 Regione 2,90 3,03 2,30 1,90 1,35 2,28 Italia 2,47 2,70 2,10 1,76 1,34 2, Forlì 2,66 2,77 2,20 1,61 1,08 1,91 Regione 3,03 2,72 2,20 1,83 1,33 2,17 Italia 2,46 2,65 2,09 1,76 1,33 2, Forlì 2,07 2,48 1,40 1,31 0,82 1,57 Regione 2,03 1,99 1,55 1,32 1,03 1,57 Italia 1,88 1,96 1,57 1,32 1,01 1,57 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate pag. 141

142 La variazione del fatturato calcolata rispetto al 2011 registra una forte flessione sul totale regionale pari a circa il 29%, suddivisa tra il 27% dei comuni capoluogo e il 30% degli altri comuni. Si segnala che già il 2009 aveva visto una marcata contrazione del fatturato, oltre l 11%, rispetto all anno precedente, mentre il 2010 aveva dato deboli segnali di ripresa con una crescita dello 0,5%. In questo contesto la provincia di Forlì-Cesena rappresenta circa il 7,8% del mercato dell Emilia-Romagna e registra nel 2012 una flessione complessiva del 29,4%, frutto di una contrazione particolarmente accentuata negli altri comuni. Tabella V.9. Fatturato e sue variazioni per provincia, capoluogo e altri comuni. Anni 2012 e 2011 (migliaia di euro) Provincia Fatturato 2012(migliaia ) Anno 2012 Provincia Capoluogo Altri comuni Var. % fatturato Fatturato Var. % fatturato Fatturato 2011/ (migliaia ) 2011/ (migliaia ) Var. % fatturato 2011/2012 Piacenza , , ,2 Parma , , ,5 Reggio Emilia , , ,3 Modena , , ,7 Bologna , , ,0 Ferrara , , ,2 Ravenna , , ,3 Forlì-Cesena , , ,2 Rimini , , ,5 Regione , , ,2 Italia , , ,0 Anno 2011 Provincia Capoluogo Altri comuni Provincia Fatturato 2011 (migliaia ) Var. % fatturato 2010/2011 Fatturato 2011 (migliaia ) Var. % fatturato 2010/2011 Fatturato 2011 (migliaia ) Var. % fatturato 2010/2011 Piacenza , , ,9 Parma , , ,4 Reggio Emilia , , ,4 Modena , , ,8 Bologna , , ,7 Ferrara , , ,3 Ravenna , , ,6 Forlì-Cesena , , ,8 Rimini , , ,5 Regione , , ,0 Italia , , ,4 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate. Dati 2011 tratti dal Rapporto immobiliare 2012 Settore Residenziale. Dati 2012 tratti dal Rapporto Immobiliare 2013 Settore Residenziale Nota: sono qui riportati i valori come prodotti nei due documenti citati, senza rielaborazione delle variazioni. La stima del fatturato permette di determinare il valore medio delle transazioni delle unità immobiliari ad uso residenziale, riportato in tabella V.10. A livello regionale il valore medio ammonta a poco meno di euro, ed nel comune di Bologna raggiunge il suo massimo valore con circa euro. Tra i territori provinciali è ancora Bologna a registrare il valore più elevato, con euro, cui segue Rimini con euro, mentre in provincia di Forlì-Cesena si riscontra un valore di euro per alloggio, nel capoluogo. pag. 142

143 Nell ambito di una generale contrazione dei fatturati complessivi, si assiste a livello regionale ad un aumento del valore economico medio delle transazioni. La provincia di Forlì-Cesena non segue questa tendenza e dal 2011 al 2012, il valore medio delle transazioni diminuisce dell 1,4% e nel capoluogo del 3,7%. Le uniche altre province che registrano situazioni analoghe nei capoluoghi sono Piacenza, Modena e Rimini. Tabella V.10. Prezzo medio delle abitazioni per intera provincia, capoluogo e altri comuni. Anni 2012 e 2011 (euro) Provincia Prezzo medio 2012 Anno 2012 Provincia Capoluogo Altri comuni Differenza prezzo Prezzo medio Differenza prezzo Prezzo medio medio 2011/ medio 2011/ Differenza prezzo medio 2011/2012 Piacenza Parma Reggio Emilia Modena Bologna Ferrara Ravenna Forlì-Cesena Rimini Regione Italia Anno 2011 Provincia Capoluogo Altri comuni Provincia Prezzo medio 2011 Differenza prezzo medio 2010/2011 Prezzo medio 2011 Differenza prezzo medio 2010/2011 Prezzo medio 2011 Differenza prezzo medio 2010/2011 Piacenza Parma Reggio Emilia Modena Bologna Ferrara Ravenna Forlì-Cesena Rimini Regione Italia Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate. Dati 2011 tratti dal Rapporto immobiliare 2012 Settore Residenziale. Dati 2012 tratti dal Rapporto Immobiliare 2013 Settore Residenziale Nota: sono qui riportati i valori come prodotti nei due documenti citati, senza rielaborazione delle variazioni. Le figure V.8 e V.9 rappresentano graficamente i dati rilevati da una ricerca sugli annunci di compravendita di immobili ad uso esclusivamente residenziale nel territorio dell Emilia-Romagna, condotta sul portale immobiliare Casa.it. Sono state esaminate le seguenti tipologie o insiemi di tipologie, così come categorizzate dal portale: - Nuova costruzione - Appartamenti Loft Mansarda - Monolocale - Casa Bi/Trifamiliare - Casa Indipendente - Porzione di casa Villa - Villetta a schiera. Gli annunci sono stati classificati secondo il prezzo di compravendita, ripartendoli nelle seguenti fasce: - fino a ; - da a ; - da a ; pag. 143

144 - da a ; - oltre Inoltre, sono stati elaborati gli aggregati provinciali e dei comuni capoluogo, e da questi si è proceduto a dedurre i valori relativi agli altri comuni. Figura V.6. Annunci di compravendita per classi di prezzo in provincia di Forlì-Cesena. Giugno fino a da a Capoluogo da a Altri Comuni da a oltre Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Casa.it Figura V.7. Incidenza percentuale del numero di annunci di compravendita per classi di prezzo nel capoluogo, altri comuni e provincia di Forlì-Cesena. Giugno ,0% 40,0% 35,0% 34,1% 39,5% 37,8% 30,0% 25,0% 25,2% 26,1% 25,8% 25,0% 23,1% 23,7% 20,0% 15,0% 15,3% 11,0% 12,4% 10,0% 5,0% 0,0% fino a da a da a da a Capoluogo Altri Comuni Provincia Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Casa.it pag ,4% 0,3% 0,4% oltre

145 Le figure V.6 e V.7 illustrano gli annunci rilevati per la provincia di Forlì-Cesena. Il numero degli annunci per classe di prezzo evidenzia una situazione altalenante caratterizzata in particolare dalla quasi totale assenza degli annunci fino ai euro. Si nota che gli annunci con richieste oltre euro rappresentano circa il 38% del totale, cui seguono quelli relativi alla classe ei prezzo compresa tra e euro che rappresentano circa il 26%. La ripartizione percentuale delle classi di prezzo non evidenzia differenze significative fra il capoluogo e gli altri comuni della provincia. Un confronto con il dato disponibile riferito al 2011 evidenzia in provincia un calo del 67% della tipologia nuova costruzione mentre, al contrario, si registra un forte incremento del numero degli annunci riferiti sia alla tipologia multipolo A (Appartamento-Loft-Mansarda-Monolocale) sia alla tipologia multiplo B (Casa Bi/Trifamiliare Casa indipendente Porzione di casa Villa e Villetta a schiera). Lo stesso fenomeno si registra nel capoluogo dove la diminuzione riferita alle nuove costruzioni è del 34%, mentre l incremento riferito alla tipologia multiplo A è pari al 109% e quella al multiplo B al 74,7%. Figura V.8. Confronto del numero di annunci di compravendita di alloggi per tipologia nella provincia di Modena. Dicembre Giugno Nuova costruzione Multiplo A Multiplo B Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Casa.it Nota: Multiplo A: Appartamento, Loft, Mansarda, Monolocale; Multiplo B: Casa Bi/Trifamiliare, Casa indipendente, Porzione di casa, Villa/Villetta a schiera Figura V.9. Confronto del numero di annunci di compravendita di alloggi per tipologia nel capoluogo di Modena. Dicembre Giugno Nuova costruzione Multiplo A Multiplo B Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Casa.it Nota: Multiplo A: Appartamento, Loft, Mansarda, Monolocale; Multiplo B: Casa Bi/Trifamiliare, Casa indipendente, Porzione di casa, Villa/Villetta a schiera pag. 145

146 Al fine di consentire una sintetica rappresentazione del panorama immobiliare, nella tabella V.11 sono stati riportati gli indicatori più significativi in tal senso: il numero di transazioni normalizzate NTN, la loro variazione nell ultimo anno, le quotazioni medie a metro quadrato degli alloggi, la loro variazione nell ultimo anno e gli indici di incremento delle medesime quotazioni dal primo semestre I dati sono organizzati per province, altri comuni e per comuni capoluogo. Tabella V.11. Numero di transazioni normalizzate (NTN) quotazioni medie e variazioni percentuali per provincia, capoluogo e altri comuni in Emilia-Romagna NTN II sem 2012 Var. % NTN II sem 2012/ II sem 2011 Quotazioni II sem 2012 /mq Var. % quotazioni II sem 2012/ I sem 2012 N.I. quotazioni II sem 2012 (base = I sem 2004) Provincia Piacenza , ,30 137,1 Parma , ,80 117,8 Reggio Emilia , ,00 86,5 Modena , ,20 113,0 Bologna , ,20 133,3 Ferrara , ,20 134,5 Ravenna , ,20 115,6 Forlì-Cesena , ,20 114,1 Rimini , ,5 Regione , ,00 120,6 Capoluogo Piacenza , ,6 143,0 Parma , ,4 126,1 Reggio Emilia , ,4 85,9 Modena , ,1 116,7 Bologna , ,0 129,4 Ferrara , ,3 126,2 Ravenna , ,6 116,9 Forlì-Cesena , ,5 106,7 Rimini , ,0 125,7 Regione , ,0 121,9 Altri comuni Piacenza , ,8 Parma , ,40 108,8 Reggio Emilia , ,80 86,8 Modena , ,30 110,9 Bologna , ,50 138,1 Ferrara , ,20 140,5 Ravenna , ,90 114,5 Forlì-Cesena , ,10 117,4 Rimini , ,1 Regione , ,99 119,5 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati Agenzia delle Entrate pag. 146

147 V.2. Gli acquisti con mutuo ipotecario L Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate dedica particolare attenzione alle compravendite di abitazioni assistite da mutuo ipotecario, denominate dall Osservatorio stesso NTN-IP. La tabella V.12 restituisce l aggregato a livello nazionale e la distribuzione per area geografica dei volumi di compravendita di unità abitative nel loro complesso (NTN-Totale) e di quelli relativi ai soli contratti assistiti da mutuo ipotecario per il periodo Tabella V.12. Serie storica del numero di transazioni normalizzate totali (NTN-Totale) e con mutuo ipotecario (NTN ipotecario), incidenza del NTN ipotecario sul NTN-Totale, riepilogo per area geografica e nazionale Anno Dato NORD CENTRO SUD ITALIA NTN Totale NTN-IP NTN IP / NTN Totale % 50,5 45,5 34,9 45,3 NTN Totale NTN-IP NTN IP / NTN Totale % 51,4 46,0 36,1 46,5 NTN Totale NTN-IP NTN IP / NTN Totale % 53 47,9 38,2 48 NTN Totale NTN-IP NTN IP / NTN Totale % 50,1 44,8 36,6 45,4 NTN Totale NTN-IP NTN IP / NTN Totale % 47,8 42,9 33,5 42,7 NTN-Totale NTN-IP NTN-IP/NTN Totale 43,8 41,5 31,6 39,8 NTN-Totale NTN-IP NTN-IP/NTN Totale 46,4 45,5 34,7 43 NTN-Totale NTN-IP NTN-IP/NTN Totale 46,3 43,4 32,9 42 NTN-Totale NTN-IP NTN-IP/NTN Totale 38,9 36,7 25,6 34,7 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI Agenzia delle Entrate A livello nazionale la quota di NTN-IP aumenta fino al 2006 quando tocca il picco massimo del 48% del totale delle compravendite. A partire dall anno successivo l incidenza delle transazioni con mutuo comincia a diminuire fino ad arrivare al 2009 quando si rileva un incidenza più modesta, pari al 39,8% del totale. Dopo un segnale di ripresa relativa nel 2010, quando le compravendite con mutuo tornano al 43% del totale, il 2011 registra una nuova flessione di un punto percentuale. E però nel 2012 che si registra la flessione più forte, con una riduzione di oltre 7 punti percentuali che colloca le compravendite con mutuo al 34,7% del totale. Questo andamento può essere posto in relazione alle maggiori difficoltà di accesso al credito da parte delle famiglie per le mutate condizioni di erogazione sia in termini di garanzie richieste dagli istituti di credito che in termini di quota di capitale erogato. Fino al 2006 venivano infatti erogati mutui per l intero costo dell abitazione pag. 147

148 comprensivo delle spese notarili, attualmente si arriva a non oltre l 80% dell importo, ma soprattutto vengono adottate richieste di garanzia più severe. Tabella V.13. Serie storica del numero di transazioni normalizzate con mutuo ipotecario (NTN-IP) nelle provincie dell Emilia-Romagna '06 Piacenza ,41 Parma ,50 Reggio Emilia ,35 Modena ,45 Bologna ,76 Ferrara ,60 Ravenna ,89 Forlì-Cesena ,00 Rimini ,28 Regione ,05 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI Agenzia delle Entrate Nella tabella V.13 sono indicati i valori delle NTN-IP registrati nelle province dell Emilia Romagna nel periodo con le variazioni percentuali dell intero periodo. In provincia di Forlì-Cesena si osserva una contrazione del 58% rispetto al 2006, che pur essendo molto elevata rimane la più contenuta in regione e quasi 10 punti percentuali sotto alla media regionale. Se si prende in considerazione l incidenza delle NTN-IP sulle NTN- Totali nell ultimo anno (tabella V.14) anziché il loro valore assoluto, i dati di dettaglio provinciale assumono una differente connotazione: in provincia di Forlì-Cesena ogni 100 compravendite 39,8 sono assistite da mutuo ipotecario, dato leggermente superiore alla media regionale pari a 38,6. Si può osservare che nel capoluogo la percentuale è più elevata rispetto al totale provinciale e supera il 41% in contrasto con la media della regione che registra nei capoluoghi una percentuale più bassa. Questo andamento può essere posto in relazione alle maggiori difficoltà di accesso al credito da parte delle famiglie per le mutate condizioni di erogazione sia in termini di garanzie richieste dagli istituti di credito che in termini di quota di capitale erogato. Fino al 2006 venivano infatti erogati mutui anche per l intero costo dell abitazione comprensivo delle spese notarili, attualmente invece sarebbe difficile ottenere l 80% dell importo, ma soprattutto sono adottate richieste di garanzia più severe. Tabella V.14. Incidenza del numero di transazioni normalizzate con mutuo ipotecario (NTN-IP) sulle totali (NTN-Totali) nelle province, capoluoghi e altri comuni dell Emilia-Romagna. Anno 2012 Provincia Capoluogo Altri comuni Piacenza 34,19 36,42 32,96 Parma 38,88 38,43 39,30 Reggio Emilia 38,83 40,94 37,65 Modena 41,01 41,70 40,75 Bologna 40,25 38,47 41,44 Ferrara 34,47 36,03 33,52 Ravenna 39,78 38,08 41,31 Forlì-Cesena 39,82 41,63 38,95 Rimini 33,54 34,43 32,87 Regione 38,59 38,51 38,65 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI Agenzia delle Entrate pag. 148

149 Un quadro generale conclusivo relativo all Emilia-Romagna è rappresentato nella tabella V.15. Tabella V.15. Numero di transazioni normalizzate con mutuo ipotecario (NTN-IP), capitale, tasso e durata in Emilia- Romagna. Anni 2012 e 2011 Provincia NTN Ip Var. % '11/'12 Capitale(x 1.000) Anno 2012 Var. % capitale' 11/'12 Tasso medio Differenza tasso '11/'12 Durata (anni) Piacenza , ,2 3,93 0,81 22,0 Parma , ,0 3,80 0,74 22,6 Reggio Emilia , ,8 4,05 0,91 21,8 Modena , ,1 3,94 0,85 21,7 Bologna , ,1 4,00 0,76 22,4 Ferrara , ,5 4,51 0,82 21,8 Ravenna , ,0 3,87 0,60 21,8 Forlì-Cesena , ,0 3,98 0,71 22,5 Rimini , ,5 3,77 0,71 22,5 Regione , ,8 3,99 0,78 22,2 Italia , ,8 4,25 0,88 22,9 Anno 2011 Provincia NTN Ip Var. Capitale Var. capitale Differenza tasso Tasso 11/ 10 (x1.000) 11/ 10 11/ 10 Durata (anni) Piacenza , ,1 3,12 0,72 22,0 Parma , ,4 3,06 0,67 22,6 Reggio Emilia , ,3 3,15 0,71 23,0 Modena , ,9 3,09 0,70 23,1 Bologna , ,9 3,24 0,63 22,9 Ferrara , ,0 3,70 0,82 22,3 Ravenna , ,1 3,27 0,52 22,6 Forlì-Cesena , ,2 3,27 0,76 23,1 Rimini , ,5 3,06 0,65 22,7 Regione , ,4 3,21 0,68 22,8 Italia , ,9 3,70 0,64 23,4 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI Agenzia delle Entrate In regione, nel 2012, il numero di transazioni accompagnate dalla stipula di un mutuo ipotecario risulta di , in diminuzione del 41,5% rispetto all anno precedente, contro una flessione del 38,6% a livello nazionale. Le variazioni rispetto al 2011 indicano una forte contrazione per tutte le province, che si attesta al 38,1% per Forlì-Cesena. Per quanto concerne l ammontare del denaro erogato in regione nel 2012, pari a 1,7 miliardi di euro, si rileva un andamento analogo in diminuzione, con una variazione negativa del 45,8% rispetto all erogazione del 2011, e nello stesso periodo la provincia di Forlì-Cesena registra una flessione del 42%. I tassi di interesse iniziali in Emilia-Romagna incrementano dal 3,21% medio del 2011 al 3,99% del Il tasso di interesse più conveniente, al 3,77%, lo si rileva nella provincia di Rimini mentre quello più sfavorevole, al 4,51% si registra nella provincia di Ferrara. Forlì-Cesena presenta un tasso che cresce dal 3,27% del 2011 al 3,98% del Ancora a livello regionale, la durata media iniziale dei mutui è pari a 22,2 anni, mentre la provincia di Forlì-Cesena registra una durata leggermente superiore, pari a 22,5 anni. pag. 149

150 V.3. Andamento e livelli dei prezzi del mercato immobiliare Per stimare gli andamenti dei prezzi delle abitazioni, in analogia con l analisi sulle locazioni condotta al terzo capitolo, in questo paragrafo si utilizzano le medie mobili elaborate sui dati pubblicati dal Consulente Immobiliare del Sole 24 Ore. I dati sono riferiti ad abitazioni libere, ubicate in immobili nuovi o recenti -non oltre trentacinque anni- e suddivisi anche in questo caso per tre zone urbane: zona di pregio/centro storico, zona semicentrale e zona periferica. Le quotazioni sono rilevate semestralmente, sono espresse in migliaia di euro al metro quadro e riguardano il periodo compreso tra il 2002 e la primavera Nella elaborazione esposta nel seguito, al fine di armonizzare eventuali variazioni anomale, i valori semestrali sono stati raggruppati in trienni per i quali si sono calcolate le quotazioni medie, fatta eccezione per il 2002 e per il 2012, per i quali è stata effettuata la media delle due quotazioni semestrali registrate in quell anno. Infine si è riportato l ultimo dato disponibile al momento della stesura del presente rapporto e relativo alla quotazione Primavera Nelle tabelle V.16, V.17 e V.18, vengono riportati i valori così ottenuti per ogni zona di città. Nell ultima colonna di ogni tabella è indicata la variazione percentuale del prezzo delle abitazioni calcolata tra la quotazione media del 2012 e quella del In calce è infine fornita una media di riferimento calcolata, senza alcuna ponderazione, sul complesso dei valori di colonna. Le quotazioni immobiliari, nella provincia di Forlì-Cesena, sono rilevate per 10 comuni compreso il capoluogo. Tabella V.16. Livelli di compravendita di abitazioni civili in zona di pregio in alcuni comuni della provincia di Forlì-Cesena Valori medi nel periodo Var. % Comuni Primavera Bagno di Romagna 1,20 1,30 1,53 1,90 2,50 2,50 108,3 Cesena 2,30 2,68 3,12 3,70 3,70 3,70 60,9 Cesenatico 3,35 4,40 5,40 5,73 6,15 6,10 83,6 Forli' 2,20 2,53 2,78 2,80 2,80 2,80 27,3 Forlimpopoli 1,80 1,87 2,00 2,10 2,30 2,30 27,8 Gambettola 1,60 1,77 1,87 2,22 2,20 2,20 37,5 Rocca San Casciano 1,20 1,20 1,30 1,32 1,40 1,40 16,7 San Mauro Pascoli 1,70 1,97 2,22 3,08 3,10 3,10 82,4 Savignano sul Rubicone 1,85 2,00 2,10 2,23 2,45 2,40 32,4 Verghereto 1,20 1,30 1,33 1,40 1,40 1,40 16,7 media di riferimento 1,84 2,10 2,37 2,65 2,80 2,79 52,2 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati del Consulente Immobiliare Nota: Quotazioni in migliaia di euro per mq, medie dei prezzi rilevati nel semestre relative ad alloggi liberi in case nuove o alloggi liberi in case recenti (max 35 anni) pag. 150

151 Tabella V.17. Livelli di compravendita di abitazioni civili in zona semicentrale in alcuni comuni della provincia di Forlì- Cesena Comuni Valori medi nel periodo Primavera 2013 Var. % Bagno di Romagna 1,00 1,00 1,20 1,33 1,60 1,60 60,0 Cesena 1,80 1,98 2,12 2,32 2,40 2,40 33,3 Cesenatico 2,50 3,18 3,83 4,02 4,05 4,00 62,0 Forli' 1,85 2,20 2,38 2,40 2,40 2,40 29,7 Forlimpopoli 1,40 1,53 1,80 1,87 2,00 2,00 42,9 Gambettola 1,45 1,57 1,63 1,80 1,80 1,80 24,1 Rocca San Casciano 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0 San Mauro Pascoli 1,45 1,63 1,75 2,00 2,00 2,00 37,9 Savignano sul Rubicone 1,45 1,57 1,65 1,72 1,80 1,80 24,1 Verghereto 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0 media di riferimento 1,49 1,67 1,84 1,95 2,01 2,00 34,6 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati del Consulente Immobiliare Nota: Quotazioni in migliaia di euro per mq, medie dei prezzi rilevati nel semestre relative ad alloggi liberi in case nuove o alloggi liberi in case recenti (max 35 anni) Tabella V.18. Livelli di compravendita di abitazioni civili in zona di periferia in alcuni comuni della provincia di Forlì- Cesena Comuni Valori medi nel periodo Primavera 2013 Var. % Bagno di Romagna 0,90 0,90 1,00 1,08 1,30 1,30 44,4 Cesena 1,50 1,63 1,70 1,70 1,70 1,70 13,3 Cesenatico 1,80 2,30 2,70 2,80 2,75 2,70 52,8 Forli' 1,50 1,62 1,88 1,90 1,90 1,90 26,7 Forlimpopoli 1,20 1,30 1,40 1,43 2,00 1,50 66,7 Gambettola 1,35 1,47 1,52 1,60 1,60 1,60 18,5 Rocca San Casciano 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0 San Mauro Pascoli 1,35 1,47 1,50 1,53 1,60 1,60 18,5 Savignano sul Rubicone 1,30 1,40 1,40 1,40 1,40 1,40 7,7 Verghereto 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0 media di riferimento 1,26 1,38 1,48 1,52 1,60 1,54 26,6 Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati del Consulente Immobiliare Nota: Quotazioni in migliaia di euro per mq, medie dei prezzi rilevati nel semestre relative ad alloggi liberi in case nuove o alloggi liberi in case recenti (max 35 anni) Considerando le variazioni sull intero periodo, si osservano situazioni differenziate in tutte e tre le tabelle. Le località che presentano i rincari più accentuati in zona di pregio e zona semicentrale sono Cesenatico e Bagno di Romagna, mentre in zona periferica sono Cesenatico e Forlimpopoli. All opposto, i comuni di Verghereto e Rocca San Casciano registrano nel decennio gli apprezzamenti più contenuti se non addirittura nulli. Il capoluogo, nella zona di periferia, ha avuto nel decennio una crescita dei prezzi del 26,7%, ed attualmente la quotazione media risulta di /mq, la più alta dopo Cesenatico, mentre a Cesena nella stessa zona i prezzi sono saliti solo del 13,3% e la quotazione media è pari a /mq. Le distanze tra i prezzi massimi e minimi presenti nel territorio provinciale e la differenza nella crescita dei prezzi sono ampie: nelle zone di pregio, tralasciando Cesenatico che vede un mercato fortemente influenzato dal turismo balneare, si va dai /mq di Cesena ai /mq di Rocca San Casciano e Verghereto, e dalla pag. 151

152 crescita del 108% di Bagno di Romagna, trainato dal turismo termale, a quella del 16,7% ancora dei comuni di Rocca San Casciano e Verghereto. Osservando le variazioni fra il triennio e il 2012 si rileva, in piena crisi dell edilizia, un generale aumento dei prezzi nelle zone di pregio e semicentrali mentre si riscontra una sostanziale stabilità con alcuni casi di limitato incremento nelle periferie. Dal punto di vista dell osservatorio ORSA sul sistema abitativo, i prezzi degli alloggi sono prevalentemente utilizzati come un indicatore di organizzazione dei mercati e di articolazione della domanda, piuttosto che in termini di mercato e valore patrimoniale in senso stretto. In tal senso si propone nel seguito la ripartizione delle località esaminate dal Consulente Immobiliare in base ai livelli medi di prezzo di abitazioni nuove in area periferica, le abitazioni cioè ritenute maggiormente vicine al fabbisogno abitativo. Tabella V.19. Suddivisione in fasce dei prezzi di compravendita di abitazioni civili in zona di periferia in alcuni comuni della provincia di Forlì-Cesena. Primavera 2013 Fasce Valore Provincia di Forlì-Cesena Altri comuni di esempio 1 0,8-1,1 Rocca San Casciano Verghereto Ponte dell'olio (PC) Bedonia (PR) Portomaggiore (FE) Novafeltria (RN) San Polo d'enza (RE) Riolo Terme (RA) 2 1,2-1,4 Bagno di Romagna Savignano sul Rubicone Castel San Giovanni (PC) Busseto (PR) Guastalla (RE) Finale Emilia (MO) Molinella (BO) Comacchio (FE) Bagnacavallo (RA) Verucchio (RN) 3 1,5-1,6 4 1,7-1,9 Forlimpopoli Gambettola San Mauro Pascoli Forlì Cesena Collecchio (PR) Rubiera (RE) Castelfranco Emilia (MO) Anzola Emilia (BO) Cento (FE) Castelbolognese (RA) Ferrara Ravenna 5 2,0-4,0 Cesenatico Bologna Modena Parma Piacenza Reggio Emilia Rimini Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati del Consulente Immobiliare Nota: Quotazioni in migliaia euro per mq, medie dei prezzi rilevati nel periodo relative ad alloggi liberi in case nuove o alloggi liberi in case recenti (max 35 anni) La distribuzione, riportata nella tabella V.19, è stata effettuata assumendo come base di riferimento i quintili e contempla il raffronto con alcune altre località della regione a titolo esemplificativo. Nella prima fascia, contraddistinta da prezzi inferiori ai /mq, rientrano i comuni montani di Rocca San Casciano e Verghereto mentre, nella fascia superiore, si ritrova la località turistica di Cesenatico. Tra questi estremi, Forlì e Cesena si pag. 152

153 collocano nella quarta fascia ed il capoluogo è l unico della regione assieme a Ferrara e Ravenna a non rientrare nella fascia di prezzo più elevata. Tra le diverse fonti che forniscono informazioni relativamente alle quotazioni immobiliari, di seguito si riportano i valori delle medie indicative elaborate sui dati OMI. L agenzia delle entrate pubblica con cadenza semestrale le quotazioni immobiliari relative a comuni dell intero territorio nazionale per diverse tipologie edilizie nell ambito della destinazione residenziale. Le quotazioni individuano un intervallo di valori, minimo e massimo, per unità di superficie riferito ad unità immobiliari ordinarie classificate in una determinata tipologia edilizia e situate in un ambito territoriale omogeneo: la zona OMI. Nella descrizione della zona omogenea è indicata la microzona catastale nella quale essa ricade, così come deliberata dal comune ai sensi del D.P.R. n 138 del 23 marzo I valori massimi e minimi rappresentano l ordinarietà e pertanto non sono incluse nell intervallo quotazioni riferite ad immobili di particolare pregio o degrado o che comunque rappresentano caratteristiche non ordinarie per la tipologia edilizia della zona OMI di appartenenza. Si ricorda che l ipotesi di base dell OMI è che il fattore posizione sia quello maggiormente esplicativo delle differenze di valore tra le varie unità immobiliari, in particolare di quelle a destinazione residenziale. Si ritiene pertanto che, al fine di ridurre la variabilità campionaria, è utile suddividere il territorio in porzioni che esprimono livelli omogenei di mercato, in funzione delle caratteristiche comuni (urbanistiche, socio-economiche, di dotazioni di servizi, ecc.). Pertanto ogni territorio comunale è segmentato in una o più zone omogenee. La zona omogenea OMI riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra una sostanziale uniformità di apprezzamento per le condizioni economiche e socio-ambientali. E stato stabilito che il massimo scostamento dell intervallo dei valori, riscontrabile in ciascuna zona, non deve di regola essere superiore ad 1,5. Un vincolo alla definizione delle zone OMI è stato posto imponendo che ciascuna di esse appartenga ad una ed una sola microzona catastale. Nelle tabelle V.20, V.21, V.22 e V.23 per alcuni comuni della provincia di Forlì-Cesena è stata compilata la serie storica delle medie dei valori minimi o massimi ottenute considerando tutti i valori minimi o massimi rispettivamente in fascia centrale, semicentrale, periferica, e suburbana. Per quanto riguara in particolare la zona semicentrale sono presenti solo i comuni di Cesena e Forlì, mentre per la zona periferica manca il dato relativo al comune di Bertinoro. Nell elaborazione sono state considerate le abitazioni in stato conservativo normale di tipo civile, intese cioè come unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato facente parte di edificio con buone caratteristiche generali, che presenta ordinariamente locali di media ampiezza, collegamenti verticali ed orizzontali ampi e ben illuminati, rifiniture di buona o ottima fattura, così come i materiali impiegati, e sono provviste di impianti di ordinaria tecnologia. Tabella V.20. Serie storica della media dei prezzi di compravendita di abitazioni civili in zona centrale nei comuni della provincia di Forlì-Cesena Comune Min 2008 Max 2008 Min 2009 Max 2009 Min 2010 pag. 153 Max 2010 Min 2011 Max 2011 Min 2012 Max 2012 Min 2013 Bertinoro Cesena Cesenatico Forli' Forlimpopoli San Mauro Pascoli Savignano sul R generale Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI Agenzia delle Entrate Nota: Quotazioni in migliaia di euro per mq, medie dei prezzi rilevati nel semestre minima o massima: è la media dei valori minimi o massimi ottenuta considerando tutti i valori minimi o massimi in fascia centrale del I e del II semestre dell anno indicato, ad eccezione del 2013 i cui dati sono relativi al solo I semestre Max 2013

154 Tabella V.21. Serie storica della media dei prezzi di compravendita di abitazioni civili in zona semicentrale nei comuni della provincia di Forlì-Cesena Comune Min 2008 Max 2008 Min 2009 Max 2009 Min 2010 Max 2010 Min 2011 Max 2011 Min 2012 Max 2012 Min 2013 Cesena Forlì generale Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI Agenzia delle Entrate Note: Quotazioni in migliaia di euro per mq, medie dei prezzi rilevati nel semestre minima o massima: è la media dei valori minimi o massimi ottenuta considerando tutti i valori minimi o massimi in fascia periferica del I e del II semestre dell anno indicato, ad eccezione del 2013 i cui dati sono relativi al solo I semestre Tabella V.22. Serie storica della media dei prezzi di compravendita di abitazioni civili in zona periferica nei comuni della provincia di Forlì-Cesena Comune Min 2008 Max 2008 Min 2009 Max 2009 Min 2010 Max 2010 Min 2011 Max 2011 Min 2012 Max 2012 Min 2013 Cesena Cesenatico Forli' Forlimpopoli San Mauro Pascoli Savignano sul Rubicone generale Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI Agenzia delle Entrate Nota: Quotazioni in migliaia di euro per mq, medie dei prezzi rilevati nel semestre minima o massima: è la media dei valori minimi o massimi ottenuta considerando tutti i valori minimi o massimi in fascia centrale del I e del II semestre dell anno indicato, ad eccezione del 2013 i cui dati sono relativi al solo I semestre Max 2013 Max 2013 Tabella V.23. Serie storica della media dei prezzi di compravendita di abitazioni civili in zona suburbana nei comuni della provincia di Forlì-Cesena Comune Min 2008 Max 2008 Min 2009 Max 2009 Min 2010 Max 2010 Min 2011 Max 2011 Min 2012 Max 2012 Min 2013 Bertinoro Cesena Cesenatico Forli' Forlimpopoli San Mauro Pascoli Savignano sul Rubicone generale Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati OMI Agenzia delle Entrate Nota: Quotazioni in migliaia di euro per mq, medie dei prezzi rilevati nel semestre minima o massima: è la media dei valori minimi o massimi ottenuta considerando tutti i valori minimi o massimi in fascia centrale del I e del II semestre dell anno indicato, ad eccezione del 2013 i cui dati sono relativi al solo I semestre Max 2013 Va sottolineato, infine, come i dati forniti da OMI registrino tendenze di riduzione dei prezzi di compravendita maggiormente accentuate rispetto a quelle rilevate dal Consulente Immobiliare ma che risultano contenute, se confrontate con altre fonti (Nomisma, Scenari Immobiliari, Tecnocasa ) e soprattutto coi segnali di contrazione intensa e diffusa riportata dagli operatori locali del mercato immobiliare. pag. 154

155 Se le quotazioni assolute OMI e Consulente Immobiliare si differenziano tra loro per il riferirsi rispettivamente a unità immobiliari abitative ordinarie (ovvero normali per la microzona catastale in esame, né di particolare pregio né in condizioni di degrado) e ad alloggi liberi in case nuove o recenti, le differenze sopra citate si manifestano in modo ovviamente diverso in base alle diverse fonti. Nell impossibilità di riportarle tutte vengono qui a seguito riportati i dati di fonte Tecnocasa. Nel caso del capoluogo, secondo le valutazioni di Tecnocasa del I semestre 2013, si registrano contrazioni nei prezzi medi di acquisto degli immobili abitativi superiori al 6% in diverse frazioni e quartieri periferici (Villafranca, Ravegnana, Pieve Acquedotto, Foro Boario, Ospedaletto). Le differenze assolute tra le quotazioni Tecnocasa e quelle di OMI e Consulente Immobiliare, per categorie considerabili in prima approssimazione relativamente omogenee, risultano inferiori di 191,7 e 308,3 euro al mq. se calcolate con riferimento ad alloggi situati in zona periferica. In tabella V.24 sono riassunti i dati recentemente pubblicati da quest ultima fonte con riferimento a Comuni della provincia di Forlì-Cesena. Tabella V.24. Quotazioni di immobili abitativi per zona in alcuni comuni della provincia. I semestre 2013 Signorile Medio Economico Signorile Medio Economico zona FORLI' COMUNE Usato Usato Usato Nuovo Nuovo Nuovo Ca' Ossi - Vecchiazzano - San Martino in strada P Coriano P Ospedaletto - Foro Boario P Pieve Acquedotto P Ravegnana P Villafranca P Signorile Medio Economico Signorile Medio Economico zona CESENA COMUNE Usato Usato Usato Nuovo Nuovo Nuovo Cesena - Borello P Nd Nd Cesena - Calabrina - Villa Calabra P Nd Cesena - Case Finali P Cesena - Case Frini - Ponte Pietra P Cesena - Case Gentili - Pievesistina P Nd Cesena - Centro storico C Cesena - Centro Urbano C Cesena - Centro Urbano - Madonna delle Rose C Cesena - Gattolino - Capannaguzzo - Pioppa P Cesena - Ippodromo C Nd Cesena - Martorano P Cesena - Monte - Cappuccini - Collina P Nd Cesena - Ospedale C Cesena - Osservanza Abbadesse C Cesena - Ronta P Cesena - San Giorgio - San Martino in fiume - Bagnile P Cesena - San Mauro P Nd Cesena - San Rocco C Nd Cesena - Sant'Egidio C Nd Cesena - Seminario - Ospedale P Cesena - Stadio - Fiorita C Cesena - Torre del Moro P Nd Cesena - Vigne C Nd Cesena - Villachiaviche P pag. 155

156 Signorile Medio Economico Signorile Medio Economico zona FORLI' - CESENA PROVINCIA Usato Usato Usato Nuovo Nuovo Nuovo Cesenatico C Cesenatico P Cesenatico - Valverde C Cesenatico - Villamarina C Gambettola C Nd Gambettola P Nd Gatteo - Sant'Angelo di Gatteo P Gatteo Mare C Nd Gatteo Mare P Nd Nd Gatteo Terra C Gatteo Terra P Longiano C Longiano P Roncofreddo C San Mauro Pascoli C San Mauro Pascoli P San Mauro Pascoli - San Mauro Mare C San Mauro Pascoli - San Mauro Mare P Savignano sul Rubicone C Savignano sul Rubicone P Fonte dati: elaborazione NuovaQuasco su dati: Osservatorio Immobiliare del Gruppo Tecnocasa, edizione 2013: C = Centro, S = Semicentro; P = Periferia. Nota: Quotazioni in euro per mq pag. 156

157 VI.1. Lo scenario regionale VI. CONTESTO SOCIO-ECONOMICO E QUADRO RIASSUNTIVO L Economic Outlook dell Ocse pubblicato a novembre 2013 (il rapporto annuale che indaga lo stato economico delle economie nazionali attraverso valutazioni sul Pil) prevede per l Italia nel periodo una crescita lenta, caratterizzata da un trend dei mercati poco dinamico. Secondo l Organizzazione Internazionale l economia italiana dopo una flessione dell 1,9% nel 2013, è prevista in crescita nel 2014 dello 0,6% e dell 1,4% nel Sempre in base a queste valutazioni, il rapporto deficit-pil dovrebbe scendere dal 3% nel 2013 al 2,8% nel 2014 e al 2% nel Il debito pubblico continuerà invece a crescere, passando dal 132,7% del Pil nel 2013 al 133,2% nel 2014, e solo nel 2015 comincerà a calare approdando al 132,6%. Per quanto riguarda l Eurozona, l'ocse prevede un 2013 in lieve recessione (-0,4%) e un ritorno alla crescita nel 2014 (1%) e 2015 (1,6%). Negative anche le prospettive sull occupazione. Nell'area euro, infatti, la disoccupazione continuerà a crescere anche nel 2014, passando dal 12% al 12,1%. La stessa situazione è prevista in Italia, dove la percentuale dei senza lavoro passerà dal 12,1% nel 2013 al 12,4% nel Il picco dovrebbe arrivare nel secondo trimestre del 2014, seguito da una lenta e progressiva diminuzione. Nel 2015, il tasso di disoccupazione è stimato al 12,1% in Italia e all'11,8% nell'eurozona. Il contesto economico regionale risulta meno pesante rispetto a quello prospettato a livello nazionale. Le previsioni per l Emilia Romagna, secondo l edizione di novembre 2013 dello Scenario Prometeia-Unioncamere, rivedono la stima della flessione del Pil nel 2013 da -1,6% a -1,4%, mentre per il 2014 la crescita si dovrebbe attestare al +1,1%. La domanda interna nel 2013 dovrebbe accusare una flessione del 2,4% e anche per il 2014 si stima che non si avrà un espansione sostanziale: +0,1%. Questo andamento rispecchia il basso livello dei consumi delle famiglie che nel 2013 dovrebbero registrare una flessione del 2,1% rispetto al Per il 2014 è previsto però il segno positivo con un +0,1%. Ovviamente i consumi delle famiglie sono condizionati dall andamento negativo del mercato del lavoro, per il quale le previsioni non sono buone: il tasso di occupazione si prevede in discesa nel 2013 passando dal 44,4% al pag. 157

158 43,4%, tendenza che probabilmente proseguirà anche nel Per quanto riguarda invece il tasso di disoccupazione, questo dovrebbe aumentare nell anno in corso fino a raggiungere l 8,6%, per ridursi all 8,3% nel 2014 per effetto della diminuzione della forza lavoro, prevista in calo dello 0,1%. Le esportazioni, che come a livello nazionale anche nella Regione Emilia Romagna rappresentano un elemento di traino dell economia, non riescono comunque a compensare le difficoltà della domanda interna e degli investimenti. Nel 2013 si stima siano cresciute dell 1,8%, mentre per il 2014 ci si attende un rinvigorimento (+2,9%). Le condizioni di difficoltà economica influiscono fortemente sul settore delle costruzioni, che continua a registrare un processo di regressione: il valore aggiunto del settore è previsto in riduzione del 5,3% nel 2013, per poi, si stima, ridursi allo 0,1% nel L indagine congiunturale trimestrale regionale sulle piccole e medie imprese delle costruzioni realizzata da Unioncamere Emilia Romagna in collaborazione con il Centro Studi Unioncamere, indica nel terzo trimestre del 2013 un calo del volume d affari a prezzi correnti del 5,3% rispetto allo stesso trimestre dell anno precedente. Complessivamente il volume d affari del settore delle costruzioni nei primi nove mesi del 2013 è diminuito del 5,7% rispetto allo stesso periodo del 2012 contro l 11,2% che si è registrato a livello nazionale. Secondo i dati diffusi dall Agenzia delle Entrate, il mercato immobiliare regionale relativo al I semestre 2013 risulta tendenzialmente in linea al mercato nazionale, nonostante risenta ancora degli eventi sismici accaduti nel mese di maggio L andamento del settore immobiliare residenziale della regione nel I semestre 2013 con transazioni normalizzate (NTN) costituisce l 8,08% del mercato nazionale; rispetto all omologo semestre del 2012 si registra una diminuzione delle compravendite pari al 9,3%, comunque migliore rispetto al dato nazionale che si colloca a -11,6%. Nell ambito di questo scenario è interessante soffermarsi sull andamento del credito, un indicatore molto importante del contesto economico. I dati diffusi dalla Banca d Italia al 30 settembre 2013 evidenziano come a fronte di una tendenziale crescita dei depositi, si osservi una progressiva riduzione degli impieghi vivi che sono diminuiti del 5% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente. Tutto questo è accompagnato da una costante crescita delle sofferenze bancarie che sono cresciute del 22,4%. Il sisma del maggio 2012 ha lasciato un impronta pesante sul territorio emiliano. Tuttavia, secondo stime della Banca d Italia, l impatto economico del sisma per il 2012, su scala regionale, è stato piuttosto contenuto, con un effetto negativo sulla dinamica del Pil di 1-2 decimi di punto percentuale, che ha contribuito ad accelerare dinamiche e tendenze già in atto. Al calo del Pil si è accompagnato un calo dei flussi in ingresso nel mercato del lavoro e una diminuzione del credito utilizzato dalle imprese localizzate nei comuni colpiti. La ricchezza delle famiglie si è ridotta in modo significativo e ciò ha inciso sui consumi, che hanno registrato un forte calo. VI.2. Contesto socio-economico provinciale In provincia di Forlì-Cesena l indagine congiunturale realizzata Unioncamere e riguardante le imprese industriali ha rilevato nel terzo trimestre 2013 l andamento negativo di produzione, fatturato e ordinativi. La produzione è diminuita del 3,3% rispetto allo stesso periodo del 2012, così come il fatturato che ha subito una flessione del 2,3%. Ovviamente anche gli ordinativi ne hanno risentito registrando una flessione del 4,3%. Anche per quanto riguarda il settore delle costruzioni i segnali del terzo trimestre 2013 mostrano un andamento negativo con il volume d affari in diminuzione del 0,6%, in peggioramento rispetto al trend dello scorso anno. pag. 158

159 In questo contesto solo le esportazioni continuano nel loro trend positivo: lo Scenario di Unioncamere Prometeia ne ipotizza infatti un aumento del 7,2% nel 2013 e tale andamento dovrebbe proseguire anche nel 2014, anche se con incrementi percentuali inferiori. Una conferma della difficile congiuntura economica arriva anche dalla situazione del credito a livello provinciale. I dati della Banca d italia a settembre 2013 registrano un incremento delle sofferenze bancarie del 18,6% rispetto allo stesso periodo del In particolare si contano oltre 7mila affidati per un importo di 1,032 miliardi. Per quanto riguarda infine il rapporto fra sofferenze e impieghi totali questo si colloca al 7,1%, un dato simile a quello rilevato per l intero territorio emiliano-romagnolo pari al 7,44%. Dalla parte opposta si collocano i depositi che sempre a settembre 2013 registrano un rafforzamento salendo del 6,2% rispetto allo stesso periodo del Il mercato del lavoro è contrassegnato da forte criticità: il tasso di disoccupazione nel 2013 si ipotizza al 9,2%, anche se per il 2014 e 2015 le previsioni indicano un leggero miglioramento ipotizzando una flessione del tasso che dovrebbe attestarsi all 8,8% nel Contemporaneamente il tasso di occupazione si prevede in flessione: l ipotesi è una variazione dal 43,2% del 2013 al 42,9% del 2014, per poi scendere ulteriormente al 42,8% nel Le stime del valore aggiunto totale per abitante in provincia sono pari nel 2013 e nel Per quanto riguarda il ricorso agli ammortizzatori sociali, i dati Inps sulle ore di cassa integrazione autorizzate nel 2013 in provincia, evidenziano nel complesso un aumento rispetto allo scorso anno (+29,2%). A fronte di un forte calo di ore autorizzate di cassa integrazione ordinaria (-16,9%) le ore di cassa straordinaria e in deroga sono aumentate rispettivamente del 19,7% e del 65,2%. In particolare sono state autorizzate ore di cassa integrazione straordinaria e ore di ammortizzatori in deroga. Il quadro introduttivo di cui sopra si colloca in un contesto demografico caratterizzato, secondo i dati provvisori al 1 gennaio 2013, da una sostanziale stabilità. I residenti in provincia sono passati da del 2012 a , registrando solo una lieve diminuzione (170 persone pari allo 0,04%). Tale diminuzione riporta nella maggior parte dei casi valori assoluti ininfluenti e coinvolge 13 dei 30 comuni appartenenti alla provincia, mentre in regione si registra un modesto incremento pari allo 0,27%. Le trasformazioni demografiche, sociali ed economiche degli ultimi anni hanno peraltro registrato un profondo cambiamento dell articolazione con la quale le persone organizzano le proprie modalità di residenza sul territorio. Uno di questi fenomeni è la progressiva frammentazione delle famiglie, evidenziata dalla riduzione della quantità media dei componenti che è attualmente in provincia di 2,33 componenti. La frammentazione, che determina una pressione della domanda residenziale relativamente più intensa e assai diversa per articolazione dei bisogni di spazi abitativi da parte delle singole famiglie, appare abbastanza stabile dal Tuttavia si registra un considerevole aumento percentuale delle famiglie unipersonali, che nel periodo tra il Censimento 2001 e il 1 gennaio 2013 sono passatae dal 24,67% al 32,72% del totale delle famiglie: una su tre. Per quanto riguarda infine il mercato residenziale secondo il rapporto 2013 dell Osservatorio del mercato immobiliare dell Agenzia delle Entrate, nella provincia di Forlì-Cesena le compravendite di unità residenziali, che già nel 2011 avevano registrato una brusca battuta di arresto (-14,1% rispetto all anno precedente) nel 2012 hanno confermato un ulteriore riduzione (-28,4% rispetto al 2011): si è quindi incrementato lo stock di immobili invenduti. In linea con l andamento delle transazioni il valore di scambio complessivo in provincia risulta in calo di oltre il 29%. Il calo è più forte negli altri comuni (-33,2%) mentre nel capoluogo la flessione si colloca attorno al 20%. pag. 159

160 VI.3. Riepilogo e riflessioni Questo paragrafo cerca di offrire uno sguardo d insieme rispetto ai fenomeni maggiormente rilevanti per il sistema abitativo regionale e provinciale. Il testo, riepilogando i principali dati presentanti nei precedenti capitoli e introducendo ulteriori commenti, riproduce in piccolo, per comodità di consultazione, alcuni diagrammi già pubblicati o elabora in forma grafica informazioni contenute in alcune tabelle di dettaglio, rimandando comunque ai singoli capitoli per l analisi dei dati e una loro idonea contestualizzazione. Inoltre si apre e si chiude con due quadri riassuntivi, rispettivamente dedicati ai fondamentali economici e ai principali elementi settoriali relativi al sistema abitativo: selezioni schematiche di informazioni riguardanti sia l anno precedente a quello di riferimento del rapporto sia di altri dati a carattere pre-consuntivo o previsionali a breve termine. Il primo quadro contiene informazioni sugli andamenti relativi a: VALORE AGGIUNTO TOTALE PER ABITANTE TASSO DI OCCUPAZIONE TASSO DI DISOCCUPAZIONE REDDITO DISPONIBILE ESPORTAZIONI DOMANDA INTERNA INVESTIMENTI FISSI LORDI VALORE AGGIUNTO COSTRUZIONI CONGIUNTURA COSTRUZIONI CONGIUNTURA IMPRESE PRESTITI DEPOSITI SOFFERENZE Il secondo, dati relativi a: POPOLAZIONE RESIDENTE STRANIERI RESIDENTI FAMIGLIE RESIDENTI DISAGIO E POVERTA EROGAZIONI MUTUI QUOTA ALLOGGI IN AFFITTO LIVELLO CANONI SFRATTI INVESTIMENTI IN EDILIZIA pag. 160

161 ALLOGGI ATTIVITA EDILIZIA ISTAT PARCO ALLOGGI TRANSAZIONI NORMALIZZATE LIVELLO PREZZI FATTURATO IMMOBILIARE pag. 161

162 Quadro riassuntivo dello scenario dei fondamentali economici Valore aggiunto totale per abitante Tasso di Occupazione Tasso di Disoccupazione Reddito disponibile FC RER FC RER Esportazioni Domanda interna Investimenti fissi lordi Valore aggiunto costruzioni Congiuntura Costruzioni Congiuntura imprese Forlì-Cesena: 2011: : : ; Regione: 2011: ; 2012: ; 2013: ; Fonte: Scenario Unioncamere-Prometeia, novembre 2013 (valori concatenati) Forlì-Cesena: 2011: 43,7%; 2012: 44,1%; 2013: 43,2% Regione: 2011: 44,8% 2012: 44,4% 2013: 43,4%. Fonte: Scenario Unioncamere-Prometeia, novembre 2013 (calcolato su popolazione presente) Forlì-Cesena: 2011:7%; 2012: 7,8%; 2013: 9,2%. Regione: 2011: 5,3%; 2012: 7,1%; 2013: 8,6%. Fonte: Scenario Unioncamere- Prometeia, novembre Forlì-Cesena: 2011: 8895mln 2012: 8801mln. 2013: 8836mln. Regione: 2011: mln +2.9%; 2012: ,9%; 2013: ,7%. Fonte: Scenario Unioncamere-Prometeia, novembre 2013 (reddito disponibile famiglie e istituzioni sociali e private valori correnti) Forlì-Cesena: 2011: 2461mln ; 2012: 2490mln ; 2013: 2669mln. Regione: 2011: mln +8,8%; 2012: mln +1,2%; 2013: mln +1,8%. Fonte Unioncamere-Prometeia, novembre : -0,7% mln ; 2012: -4,4%, mln ; 2013: -2,4% mln. Fonte: Scenario Unioncamere-Prometeia, novembre 2013 (dati in milioni di euro, valori concatenati anno rif. 2005) 2011: -1,2% mln ; 2012: -7,9%, mln ; 2013: -5,3% mln. Fonte: Scenario Unioncamere-Prometeia, novembre 2013 (valori concatenati, anno rif. 2005) Forlì-Cesena: 2011: 551mln 2012: 518mln 2013: 492mln Regione: 2011: -9,7%; 2012: -5,1%; 2013: -5,4%. (valore aggiunto ai prezzi di base, valori concatenati anno di rif. 2005) Fonte: Scenario Unioncamere-Prometeia, novembre 2013 Forlì-Cesena: Volume affari: 2011: -1,4%; 2012: +1,7%; 2013: - 0,6% Regione Volume affari: 2011: -8,7% 2012: -0,3% 2013: -5,3% Fonte: Unioncamere Indagine congiunturale (andamento volume d affari nel III trimestre di ogni anno rispetto allo stesso trimestre dell anno precedente) Forlì-Cesena: 2011: Produzione: +0,0%; Fatturato: -6,4% Ordini: - 5,9% 2012: produzione -7,2% fatt. -6,4% ordini: -5,9%. 2013: produzione -3,3% fatt. -2,3% ordini: -4,3%. Regione: 2011: Produzione: +1,7%; Fatturato: +1,7% Ordini: +0,1% 2012: Produzione: -4,7%; Fatturato: -4,9% Ordini: -5,2%. 2013: Produzione: -1,8%; Fatturato: -1,8% Ordini: -2,8%. Fonte: Unioncamere Indagine congiunturale (variazioni percentuali del III trimestre di ogni anno rispetto al trimestre dell anno precedente) Prestiti Forlì-Cesena: 2011: prestiti vivi: 14451mln depositi: 7271mln Depositi Sofferenze sofferenze 860mln 2012: prestiti vivi: 13909mln depositi: mln 7956 sofferenze 870mln 2013: prestiti vivi: 13337mln depositi: 8.449mln sofferenze 1.032mln Regione: 2011: Prestiti vivi mln Depositi mln Sofferenze: 8.772mln. 2012: prestiti vivi: mln depositi: mln sofferenze mln 2013: prestiti vivi: mln depositi: mln sofferenze: mln. Fonte Banca d Italia (consistenze fine periodo clientela ordinaria- dati al 30/9/2013) Legenda: Carattere normale con campitura in grigio: valutazioni su dati parziali Carattere corsivo con campitura in grigio: conferma tendenza in assenza di indicazioni pag. 162

163 VI.3.1. Popolazione e fabbisogno residenziale Al 1 gennaio 2013 i dati provvisori dei residenti in Emilia- Romagna contano persone, in più rispetto all anno precedente, con un modesto incremento dello 0,3%. In provincia di Forlì-Cesena il totale provvisorio dei residenti è di unità, registrando una sostanziale stabilità con una lieve diminuzione, dell ordine dello 0,04% (170 persone) rispetto al Sempre al 1 gennaio 2013 i dati provvisori contano cittadini stranieri residenti, 709 in più rispetto all anno precedente. Il raffronto con la popolazione complessiva definisce un incidenza media della popolazione straniera pari all 11,3%, un valore di poco inferiore a quello medio regionale che invece risulta pari al 12,3%. D altra parte, se la popolazione complessiva rappresenta l 8,9% di quella regionale, i cittadini stranieri residenti in provincia di Forlì-Cesena rappresentano l 8,2% di quelli residenti in Emilia-Romagna. Il diagramma a lato mostra la decisa crescita della popolazione straniera nel decennio, con andamenti paralleli in provincia ed in regione. Il numero e la distribuzione delle famiglie assumono un importanza fondamentale per l analisi della condizione abitativa e si caratterizzano per dinamiche ancora più intense di quelle della popolazione complessiva. Le trasformazioni demografiche, sociali ed economiche degli ultimi anni hanno portato alla progressiva frammentazione delle famiglie, evidenziata dalla riduzione della quantità media dei componenti che è scesa in provincia a 2,33 componenti. La frammentazione, che determina una pressione della domanda residenziale relativamente più intensa e assai diversa per articolazione dei bisogni di spazi abitativi da parte delle singole famiglie, appare abbastanza stabile dal Tuttavia si registra un considerevole aumento percentuale delle famiglie uni personali che nel periodo tra il Censimento 2001 e il 1 gennaio 2013 sono passate dal 24,67% al 32,72% del totale delle famiglie: una su tre. Andamento della popolazione residente in provincia di Forlì-Cesena e in Emilia-Romagna. Fig. I.2. pag. 16 Andamento della popolazione straniera in provincia di Forlì-Cesena e in Emilia-Romagna. Fig. I.3. pag Andamento della popolazione e delle famiglie in provincia di Forlì-Cesena Fig. I.8. pag. 26 Cens Cens Cens Popolazione Famiglie Scenari di previsione demografica in provincia di Forlì-Cesena Fig. I.9. pag. 30 A lato sono rappresentati gli scenari demografici provinciali al 2050, elaborati da Demo-Istat secondo tre differenti ipotesi: gli scenari alto e medio prevedono un incremento demografico rispettivamente del 28,1% e del 14,7% nel 2050 rispetto al Lo scenario basso prospetta anch esso un incremento della popolazione al 2050 dell 1,4%, ma con una curva che inverte la tendenza a partire dal pag. 163

164 VI.3.2. Condizioni economiche e fenomeno abitativo Nel 2011 il patrimonio complessivo di una famiglia della provincia ammonta a euro, un valore inferiore del 2,7% rispetto a quello medio regionale, ma superiore del 17,9% a quello medio nazionale ( euro). La composizione del valore patrimoniale per tipologia dei beni mostra come, in provincia di Forlì-Cesena, la quota rappresentata dalle abitazioni abbia una minore incidenza sul patrimonio familiare complessivo, sia rispetto all Emilia-Romagna, sia rispetto all Italia. Il valore del patrimonio è cresciuto del 16,5% in provincia di Forlì- Cesena, contro il 21,3% regionale. Il reddito medio familiare pro-capite è pari nel 2011 a euro, importo del 24,6% superiore a quello medio nazionale e del 3,1% rispetto a quello medio della regione, mentre il valore aggiunto pro-capite, relativizzato al valore medio nazionale posto uguale a 100, risulta nel 2011 superiore del 24,3% a quello italiano. Per quanto riguarda le erogazioni dei prestiti alle famiglie per l acquisto di abitazioni, in provincia si assiste ad un arretramento consistente nel 2005, poi dopo una fase altalenante, nel 2011 si assiste ad un nuovo crollo che porta le erogazioni a valori antecedenti al Nel 2012 la situazione peggiora ulteriormente registrando una contrazione del 45% rispetto al I dati al 31/3/2013 registrano una contrazione rispetto al 31/3/2012, che però risulta inferiore rispetto a quanto rilevato sia a livello regionale sia a livello nazionale. Le serie storiche relative all ultimo decennio del debito pro-capite e per famiglia evidenziano come in Emilia- Romagna fino al 2011 il debito sia sempre cresciuto poi nel 2012 si assiste ad un calo con i valori che scendono agli attuali pro-capite e a famiglia. In provincia di Forlì-Cesena la dimensione media del debito, nel periodo , risulta più contenuta e mostra una dinamica di crescita complessiva meno accelerata. In ogni caso, va sottolineato come il debito per famiglia in provincia sia cresciuto nel periodo da euro a euro, con un incremento del 138%. Analogamente, l entità delle sofferenze delle famiglie consumatrici è quasi triplicata tra il 2009 e il 2013 sia in regione sia in provincia. Serie storica del patrimonio delle famiglie in provincia di Forlì-Cesena Tab. II.1. pag. 34 Abitazioni (milioni) Terreni (milioni) Finanziarie (milioni) Totale (milioni) Patrimonio medio pro-capite (euro) % ,51 4,71 39, Valore aggiunto pro-capite (Italia = 100) Tab. II.4. pag. 36 Provincia Variazione in termini correnti 2009/2011 Forlì-Cesena 123,7 124,3 3,8% Serie storica delle erogazioni dei prestiti alle famiglie consumatrici residenti in provincia di Forlì-Cesena e in Emilia-Romagna per l acquisto di immobili e abitazioni Fig. II.2. pag. 43 Confronto tra gli andamenti delle erogazioni, delle consistenze e delle sofferenze (affidati ed utilizzati) in Provincia di Forlì-Cesena (Anno 2009=100) Fig. II.7. pag. 50 pag. 164

165 VI.3.3. Locazioni, sfratti e misure di sostegno all affitto In assenza di altri dati amministrativi si riporta la stima del numero di famiglie in affitto o proprietarie di abitazione a scala regionale. Alla data del censimento 2011 la provincia di Forlì-Cesena dispone di un parco alloggi consistente in oltre unità, cresciuto del 14% nell ultimo decennio, attestandosi alla quota dell 8,5% del totale regionale. Di queste abitazioni oltre risultano non occupate o occupate da non residenti: il 15,1% del parco alloggi, con una incidenza in diminuzione rispetto al Secondo il Consulente Immobiliare nel periodo in provincia i canoni di locazione rilevano incrementi anche molto elevati, e più accentuati nelle zone di pregio. Escluso Bagno di Romagna, sono il capoluogo e Cesena che vantano i più elevati aumenti dei canoni: nel capoluogo si passa dal 26% delle periferie, al 36% delle zone semicentrali, fino al 43% delle zone di pregio; a Cesena gli aumenti corrispondono al 24%, 33% e 58%. La figura a lato rappresenta graficamente i dati relativi ad una ricerca condotta sul portale di annunci di locazione immobiliare casa.it. Un confronto con il dato riferito al 2011 evidenzia in provincia il crollo dgli alloggi in affitto di nuova costruzione mentre, al contrario si registra un forte incremento del numero degli annunci riferiti sia alla tipologia multipolo A (Appartamento-Loft-Mansarda- Monolocale) e, se pur minore, alla tipologia multiplo B (Casa Bi/Trifamiliare Casa indipendente Porzione di casa Villa e Villetta a schiera). Nel 2012, in provincia si è registrato un nuovo aumento dei provvedimenti di sfratto emessi dopo la diminuzione riscontrata nell anno precedente, passano da 501 a 574 unità con un incremento pari al 14,6%, I provvedimenti di sfratto per morosità o altra causa sono 540 su 574, ovvero il 94% del totale, con un incidenza che registra livelli oltre l 80% dal Le richieste di esecuzione e sfratti eseguiti continuano ad aumentare: i dati per l anno 2012 indicano 745 richieste di esecuzione e 271 sfratti eseguiti, con un incremento sul 2011 rispettivamente del 25,6% e del 19,4%. Andamento delle famiglie per titolo di godimento dell abitazione in Regione Fig. III.1. pag. 54 Indicatore dei canoni di locazione nel comune capoluogo di Forlì- Cesena e per zona di città Fig.III.3. pag. 61 Confronto numero di annunci di locazione di alloggi per tipologia provincia di Forlì-Cesena. Dicembre Giugno 2013 Fig. III.8 pag 68 Andamento dei provvedimenti esecutivi di sfratto emessi, causa di emissione morosità, richieste di esecuzione e sfratti eseguiti in provincia di Forlì-Cesena Fig.III.10. pag. 71 Le domande ERP inserite in graduatoria al 2013 sono e rappresentano meno dello 0,7% della popolazione residente, in linea con l incidenza media regionale dello 0,8%, e dell 1,6% delle famiglie al 1 gennaio 2013 mentre in regione si calcola l 1,8%. pag. 165

166 VI.3.4. Parco alloggi ed attività edilizia Nel periodo dal 2000 al 2011, in provincia sono stati progettati fabbricati di nuova costruzione a prevalente destinazione residenziale, ai quali corrispondono abitazioni per una superficie utile degli alloggi di oltre un milione e quattrocentomila metri quadri. In provincia nel 2011 la progettazione di alloggi risulta pari al 33% di quella del 2000 mentre in regione ci si attesta al 35%. Il grafico a lato disegna la curva dell andamento numerico degli alloggi totali in progetto e la variazione del patrimonio immobiliare, espressa in differenza del numero di unità immobiliari rispetto all anno precedente. Il valore massimo del numero di abitazioni in progetto si riscontra nel 2005, mentre nel 2011 si registra il valore minimo pari al 21% circa di quello massimo. Tra il 2006 ed il 2007, invece lo stock residenziale è cresciuto di unità immobiliari abitative e, negli anni successivi, seguendo il decremento del numero di abitazioni in progetto, la variazione positiva del patrimonio si attesta a unità a fine periodo. Il parco complessivo delle unità immobiliari ad uso abitativo esistente in provincia a fine 2012 è stimato in unità, con un incremento rispetto al 2011 di unità. Gli oneri derivanti dall attività edilizia, sono una misura dell attività di costruzione ed un interessante indicatore della situazione generale. La serie storica degli oneri a consuntivo evidenzia il suo massimo nel 2005, per diminuire pur restando sopra ai 25 milioni di euro fino al 2007 e crollando poi a 15 e 13 milioni di euro negli ultimi due anni. Gli oneri incassati nel 2010 sono la metà di quelli incassati nel La provincia di Forlì-Cesena risulta tra quelle che hanno aumentato il proprio patrimonio residenziale in misura maggiore negli ultimi quattro anni, dietro solo a Piacenza, mentre il capoluogo cresce meno di Rimini e Ravenna. Va sottolineato come confrontando l evoluzione del patrimonio con l andamento della popolazione nel periodo , si osservi che non sempre laddove si è verificato il maggiore aumento del patrimonio residenziale si è avuto corrispondentemente l incremento demografico più significativo Edilizia in progetto. Fabbricati di nuova costruzione ad uso prevalentemente residenziale e non residenziale e relative abitazioni in provincia di Forlì-Cesena. Anni 2000/2011 Fig. IV.2. pag. 98 Numero di abitazioni totali in progetto e variazione del patrimonio immobiliare in Provincia di Forlì-Cesena Fig. IV.4. pag. 105 Oneri edilizi a preventivo ed a consuntivo. Anni Fig. IV.7. pag Consuntivi totale provinciale Preventivi totale provinciale Consuntivi totale capoluogo Preventivi totale capoluogo Serie storica della stima del patrimonio immobiliare residenziale nei comuni della provincia e nel capoluogo di Forlì-Cesena Fig. IV.9. pag. 123 pag. 166

167 VI.3.5. Mercato immobiliare e aspetti collegati Il mercato immobiliare residenziale della provincia, così come quello nazionale, si contraddistingue in questi anni da una consistente flessione. In provincia di Forlì-Cesena, già nel 2009 si rilevano ottanta transazioni in meno rispetto alle circa del 2001, e nel 2012, con transazioni, la flessione è di oltre il 38%. Il capoluogo, dove sono avvenute nel periodo considerato mediamente il 30% delle transazioni della provincia, nell ambito di un andamento più altalenante anticipa la contrazione al 2007 e nel 2012 registra una flessione del 39% rispetto al La rappresentazione grafica degli andamenti dell IMI mostra come gli andamenti di questi ultimi restino compresi in differenze di mezzo punto percentuale e tendano a sovrapporsi dopo il 2006, ovvero a partire dalla flessione del mercato. La flessione è particolarmente accentuata fino al 2009 e, dopo un 2010 con timidi segnali di ripresa, prosegue nel 2011 con minore intensità per poi accelerare ulteriormente nel In provincia di Forlì-Cesena dal 2006 al 2012 si osserva una contrazione del 58% del numero delle transazioni accompagnate da mutuo ipotecario, che pur essendo elevata rimane la più contenuta in regione e quasi 10 punti percentuali sotto alla media regionale. Se si prende in considerazione l incidenza delle NTN-IP sulle NTN-Totali nell ultimo anno i dati di dettaglio provinciale assumono una differente connotazione: in provincia ogni 100 compravendite 39,8 sono assistite da mutuo ipotecario, dato leggermente superiore alla media regionale pari a 38,6. L Agenzia delle Entrate, ponendo in relazione le superfici delle abitazioni compravendute con le quotazioni medie comunali, fornisce una stima del fatturato immobiliare che, per l Emilia-Romagna nel suo complesso, ammonta nel 2012 a circa 6,5 miliardi di euro, di cui il 45% è attribuibile ai soli comuni capoluogo. In questo contesto la provincia di Forlì- Cesena rappresenta circa il 7,8% del mercato dell Emilia- Romagna e registra nel 2012 una flessione complessiva del 29,4%, frutto di una contrazione particolarmente accentuata negli altri comuni. A livello regionale il valore medio delle transazioni delle unità immobiliari ammonta a poco meno di euro. In provincia di Forlì-Cesena si riscontra un valore di euro per alloggio, nel capoluogo. Nell ambito di una generale contrazione dei fatturati complessivi, si assiste a livello regionale ad un aumento del valore economico medio delle transazioni. La provincia di Forlì-Cesena non segue questa tendenza e dal 2011 al 2012, il valore medio delle transazioni diminuisce dell 1,4% e nel capoluogo del 3,7%. Serie storica del numero di transazioni normalizzate residenziali (NTN) in provincia di Forlì-Cesena. Capoluogo e altri comuni Fig. V.1. pag. 134 Andamenti dell Indice IMI per le province ed i soli comuni capoluogo Emilia-Romagna e Forlì-Cesena Fig. V.4. pag. 139 Fatturato mercato immobiliare in provincia di Forlì-Cesena 2012 Elaborazione della Tab. V.9. pag. 142 Altri Comuni Capoluogo Provincia Prezzo medio abitazioni per provincia di Forlì-Cesena 2012 Elaborazione della Tab. V.10. pag. 143 Altri comuni Capoluogo Provincia pag. 167

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