VALUTAZIONE TECNICO ESTIMATIVA

Transcript

1 VALUTAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Appezzamento in Via E. De Amicis - Besozzo (VA) INDICE 1. Oggetto e scopo della valutazione 2. Ubicazione 3. Descrizione 4. Proprietà 5. Inquadramento urbanistico 6. Dati catastali 7. Consistenza 8. Valutazione 9. Conclusioni e indicazioni Allegati - 1 -

2 1. OGGETTO E SCOPO DELLA VALUTAZIONE L oggetto della presente valutazione è un appezzamento di terreno ubicato in Via E. De Amicis, lo scopo della presente relazione di stima è la determinazione del più probabile valore di mercato finalizzato ad una potenziale acquisizione da parte del Comune. 2. UBICAZIONE L ubicazione dell appezzamento di terreno oggetto della presente valutazione è descritta nei seguenti punti : - Ambito tipicamente vocato alla residenza con sporadica presenza di esercizi commerciali e altre funzioni, con servizi di interesse generale tali da non determinare la formazione di un sistema. Rara presenza di pubblici esercizi, di attività terziarie minute esercitate in spazi tipicamente residenziali o commerciali, di attività artigianali di servizio; - Zona in prossimità di campo sportivo comunale e del centro del paese con relative infrastrutture ed attrezzature urbane e mezzi di comunicazione; - Il tessuto urbanistico comunale prevede l inserimento del terreno in un area di trasformazione i cui obiettivi sono formazione di parcheggio ad uso pubblico o formazione di tessuto edilizio coerente con l impianto esistente nell intorno, ossia di campo sportivo limitrofo. 3. DESCRIZIONE Trattasi di area destinata ad essere ceduta come standard urbanistico nell'ambito di trasformazione produttivo AT4 così come previsto dall allegato Direttiva 20 del Documento di Piano del PGT vigente; tale piano non concorre alla perequazione e pertanto la monetizzazione delle aree consentirebbe all amministrazione di costituire un fondo per l acquisizione di aree idonee alla realizzazione degli obiettivi di piano Il terreno ha una forma trapezioidale, la conformazione plano-altimetrica del terreno si presenta con giacitura in modesta pendenza (dislivello medio circa 5.00 m), geologicamente stabile, attualmente il fondo è prato e non viene utilizzato dalla proprietà. Nella zona limitrofa si rileva la presenza di impianto sportivo importante, di edifici residenziali, a limitata distanza sono presenti il palazzo comunale, un ufficio postale e varie attività commerciali del centro storico (Besozzo superiore). L accesso al fondo è possibile dalla Via E. De Amicis e dal Piazzale De Gasperi. (Allegato 1 Fotografie) 4. PROPRIETÀ Riccardi Lina : proprietà per 1000/

3 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO Il Piano di Governo del Territorio comunale prevede l inserimento del terreno in un area di trasformazione denominata AT4 campo sportivo i cui obiettivi sono: - formazione di un parcheggio di uso pubblico - formazione di un tessuto edilizio coerente con l impianto esistente nell intorno. (Allegato 2 Copia stralcio dello strumento urbanistico citato, NTA) 6. DATI CATASTALI Il complesso risulta così accatastato: al C.T di Besozzo Foglio: 906 particella: 3044 Qualità: Prato Classe: 1 Superficie: are (Allegato 3 Copia delle visure catastali, estratto di mappa) 7. CONSISTENZA Il terreno ha una superficie reale pari a metri quadrati. 8. VALUTAZIONE Esperite le indagini di mercato e le opportune constatazioni, consultata la documentazione agli atti, si è predisposta la presente perizia allo scopo di determinare il valore delle aree vista anche le comprovate indispensabilità ed indilazionabilità dell opera che si andrà a realizzare sull area oggetto di perizia, come prevede l art. 12 del D.L. 06/07/2011 n. 98. La stima può essere effettuata secondo svariati criteri, a secondo che tengano a base di riferimento il valore venale o di mercato, il valore applicato alle aree libere ai fini dell IMU, il valore di esproprio, il valore medio delle ultime cessioni, etc., con parametri e coefficienti correttivi applicati in funzione delle particolari peculiarità proprie dell intervento e della sua tipologia, della zona in cui si colloca, degli indici volumetrici e delle utilità economica che consegue per effetto della mancata cessione. Di tutto questo tiene conto la stima in essere pur se, semplificando, il conteggio finale con riferimento al valore applicato alle aree libere ai fini dell IMU, diminuito di un coefficiente calcolato in base al tipo di opera che si andrà a realizzare (parcheggio pubblico) si esplica come segue. 9. CHIARIMENTI RIGUARDANTI LA VALUTAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA Nel documento estimale, risultano forniti adeguati elementi a supporto delle scelte operate per l ottenimento del valore del bene. La stima è stata condotta sulla base d valore applicato alle aree libere ai fini dell IMU, in quanto non sono presenti elementi di compravendite e/o transazioni recenti riferite al mercato immobiliare dell area in oggetto. Il valore applicato alle aree libere ai fini dell IMU, come da Delibera del Consiglio Comunale n. 17 del 22/07/2015 (di cui si allega copia) risulta pari 70,00./mq

4 A questo valore subentrano alcuni elementi integrativi che conducono alla formulazione del giudizio di stima in misura inferiore. Gli elementi a supporto delle scelte operate per l ottenimento della stima sono: dal punto di vista geomorfologico l area è inserita in un contesto tipicamente prealpino caratterizzato da un pendio scosceso che degrada fino ad una piccola parte piana; forte presenza di acqua dovuta al compluvio naturale della strada che riversa nel terreno stesso le acque meteoriche, oltre ad una piccola falda acquifera presente nella parte bassa piana che con gli eventi meteorici tende a salire in superfice; la presenza di una struttura di aggregazione sociale/sportiva quale Stadio G. Marbelli che comporta un inquinamento acustico/luminoso oltre ad una viabilità e accessibilità decisamente congestionata per la mancanza di parcheggi. A seguito di questi elementi, si è adottato un valore di riduzione pari a 0,6 che porta la stima come segue: Superficie fondiaria: = mq Valore aree libere ai fini IMU (AT4 area di trasformazione Via De Amicis): = 70,00./mq Coefficiente: = 0,6 Valore di perizia: = 70,00./mq x 0,6 = 42,00./mq Valore totale di perizia : = mq x 42,00*./mq = ,00. Per quanto concerne l atto di accettazione del prezzo da parte della proprietà è in via di definizione. 10. CONCLUSIONE E INDICAZIONI Alla luce di quanto emerso dal processo valutativo sopra descritto è possibile indicare il più probabile valore di mercato dell immobile in esame, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, in: ,00 (Ottantaquattromilaottocentoquaranta/00) Besozzo marzo 2016 Firma del Responsabile Area lavori pubblici-manutenzione-ecologia Geom. Gaspari Marco - 4 -

5 ALLEGATO 1 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - 5 -

6 Appezzamento in Via E. De Amicis - Besozzo (VA) - 6 -

7 ALLEGATO 2 STRALCIO DELLO STRUMENTO URBANISTICO CITATO, NTA - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 ALLEGATO 3 VISURA CATASTALE ESTRATTO MAPPA

15 - 15 -

16 - 16 -