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1 Via Vida, ALBA (CN) Tel Fax P.I./Cod. Fisc S.C. SERVIZI TECNICI Via Vida n.10, ALBA (CN) Tel: 0173/ Fax: 0173/ RELAZIONE Valutazione tecnico estimativa degli immobili di proprietà dell Azienda Sanitaria Locale CN2 Alba-Bra facenti parte del complesso denominato Cascina La Soglia sito nel Comune di Cherasco in Frazione Veglia Alba, dicembre 2016

2 S.C. Servizi Tecnici RELAZIONE DI STIMA FABBRICATO CASCINA LA SOGLIA SITO NEL COMUNE DI CHERASCO FRAZIONE VEGLIA PREMESSA SCOPO DELLA STIMA Lo scopo della stima e quello di determinare il più probabile valore di mercato dell immobile all attualità, per un eventuale vendita da parte dell A.S.L. CN2. L analisi estimale richiesta, in relazione agli specifici scopi, consisterà quindi nella ricerca del più probabile valore di mercato dell immobile considerato nelle condizioni manutentive e di occupazione attuali. OGGETTO DELLA STIMA Forma oggetto della presente stima il complesso immobiliare denominato Cascina La Soglia composto da due fabbricati su due piani, ubicati nel Comune di Cherasco, in Frazione Veglia al numero civico 42, entrostanti a lotto distinto a Catasto Terreni al foglio 7 mappali Detto complesso immobiliare risulta attualmente inutilizzato. NOTIZIE DI CARATTERE GENERALE Il territorio del Comune di Cherasco si trova nella pianura cuneese alla confluenza del fiume Stura di Demonte con il fiume Tanaro, nella zona nord-est della Provincia di Cuneo; si sviluppa per la maggior parte a cavallo dell asta del fiume Stura di Demonte ed è prevalentemente pianeggiante. La superficie comunale è di 81,56 kmq, l altitudine varia tra metri sul livello del mare e la popolazione è pari a circa unità. Le vie di comunicazione che interessano il Comune di Cherasco sono quelle principali della viabilità provinciale quali S.S S.P S.P.662; all interno del territorio comunale sono inoltre ubicate le uscite autostradali della A6 Torino-Savona ed A33 Asti-Cuneo. Negli ultimi anni nel territorio di Cherasco sono stati edificati molti fabbricati residenziali; vi è quindi un mercato immobiliare relativamente attivo, in particolare nel capoluogo e nelle principali frazioni. La Frazione Veglia in particolare, si trova nella zona nord-ovest del territorio comunale, nelle vicinanze della Strada Provinciale 662 da Saluzzo ad Alba ed a breve distanza dallo svincolo autostradale della A6; trattasi di zona agricola il cui nucleo abitativo è costituito principalmente da fabbricati rurali ristrutturati ed adibiti ad abitazione civile dove la compravendita, particolarmente limitata, viene prevalentemente indirizzata verso cascine agricole con terreni coltivabili 2

3 DESCRIZIONE ED IDENTIFICAZIONE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE UBICAZIONE Il complesso immobiliare oggetto della presente perizia si trova nel Comune di Cherasco, nella Frazione Veglia al numero civico 42. E situato nel concentrico della borgata in adiacenza ad altri complessi immobiliari; la zona è prevalentemente abitativa ed è posta all interno di un ampia area pianeggiante ad uso agricolo. TITOLO DI PROPRIETA Il fabbricato in oggetto venne acquistato nel 1985 su decisione del Comitato di Gestione dell ex USSL 64 di Bra (ora ASL CN2 ALBA-BRA) per l importo di lire , al fine di realizzare all interno dello stesso un Centro d Igiene Mentale, dipendente dal Centro di Terapia Psichiatrica con sede in Bra. Il titolo di trasferimento del bene alla data del 01/01/2008 è avvenuto con D.P.G.R. della Regione Piemonte n.16 del 16/02/2009. L immobile risulta indicato ai nn della D.P.G.R. N. 16 del 16/02/2009. Non si è a conoscenza di ulteriori vincoli civilistici o servitù. ESTREMI CATASTALI L immobile è censito, in base al tipo mappale n del 11/07/2005 ed alla Variazione DOCFA n del 25/07/2005, come di seguito riportato: (gli estremi catastali sono corrispondenti a quelli indicati nel D.P.G.R. N. 16/2009) Catasto dei Terreni: Foglio Particella Qualità Superficie Reddito (Euro) (mq) Dominicale Agrario 7 4 Prato irriguo 20 0,09 0, Fabbricato rurale 50 Catasto dei Fabbricati: Dati identificativi Dati di classamento Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Rendita (Euro) C/ mq 173, in costruz A/3 1 7 vani 310, A/4 3 4 vani 150,81 Alla presente si allegano, quale parte integrante e sostanziale, le certificazioni rilasciate dall Agenzia delle Entrate. DESTINAZIONE URBANISTICA II comune di Cherasco è dotato di P.R.G.C. formato ai sensi della L. n.1150/42 e della L.R. n.56/77 e s.m.i. approvato con specifici atti deliberativi. 3

4 II fabbricato si trova in zona E - aree residenziali esistenti in via di completamento, che non presentano valori storico-ambientali da salvaguardare né l'esigenza di una radicale trasformazione statico-igienica (Art. 6.3 Norme di Attuazione P.R.G.C.). In queste aree sono consentite le destinazioni residenziali e quelle ad esse sussidiarie; il P.R.G.C. si attua mediante permesso di costruire diretto con i seguenti tipi di intervento: a) Manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia di fabbricati esistenti b) Interventi di demolizione con ricostruzione e sostituzione edilizia c) Interventi di ampliamento Presso l Ufficio Urbanistica del comune di Cherasco risultano agli atti le concessioni edilizie n. 92/044 del 15/04/1992 e n. 95/216 del 19/04/1996. II fabbricato principale risulta da ultimare per una porzione e non risulta vincolato ai sensi della legge 01/06/1936, n e s.m.i.. In allegato alla presente si produce, quale parte integrante e sostanziale, la documentazione estratta dagli atti del vigente P.R.G.C. CONSISTENZA E SUPERFICIE Terreno di sedime del complesso immobiliare: II terreno di sito e pertinenza della Cascina La Soglia, oggetto di valutazione, è costituito da un area di mq ca., su cui vi sono edificati: un fabbricato a due piani fuori terra misurante la superficie di mq 208 per piano; un piccolo fabbricato di superficie mq 15 ad uso locale centrale termica; un fabbricato a 2 piani fuori terra misurante la superficie mq 56 per piano. E inoltre presente un area scoperta di mq ca. che costituisce il cortile del complesso, oltre ad essere, in minima parte, utilizzata dalla strada comunale della frazione Veglia. In seguito alla presentazione dell accatastamento della proprietà immobiliare urbana con il tipo mappale n del 11/07/2005, il terreno di sedime è stato frazionato e diviso in tre mappali rispettivamente il mappale n. 4 di mq 20, il mappale n. 5 di mq 50 (strada comunale), ed il mappale n. 293 di mq quest ultimo trasferito al catasto fabbricati Caratteristiche costruttive del fabbricato: II fabbricato prima della ristrutturazione parziale da parte dell allora U.S.S.L. 64 avvenuta negli anni 1992/95 aveva le caratteristiche costruttive e la tipologia edilizia strettamente legate all uso per il quale era a suo tempo adibito (stalla, magazzini, fienile o granaio, abitazione). Dai progetti depositati in Comune ed altre documentazioni, si possono rilevare le seguenti caratteristiche: la forma è quella attuale rettangolare con la muratura portante in mattoni pieni intonacati con malta e coperture in coppi su orditure in legno, con un porticato a nudo tetto nel cortile. II fabbricato attuale (denominato A ), risultante dalla ristrutturazione eseguita dall allora U.S.S.L. 64, è costituito, al piano terreno, (nella porzione più vecchia quella in aderenza su un lato ad altri fabbricati) da ex stalla ora locale deposito, da servizi igienici completi di sanitari, con antistante disimpegno spogliatoio e in locale esterno centrale termica; al piano primo, da ex fienile, da due camere da letto, da un bagno completo di doccia lavabo, bidet, e wc, oltre a corridoio e disimpegno. Nella porzione non ancora ultimata (denominata B ) al piano terreno vi sono la scala di accesso al piano primo, una cucina, un ripostiglio, una grande autorimessa con piccolo wc e al primo piano un ex fienile diviso con tramezzature non intonacate senza pavimenti ed impianti ed in parte mancante anche degli infissi. Si accede dall esterno al secondo fabbricato (denominato C ) che è dotato di una scala esterna in ferro senza copertura ed è composto al piano terreno da un ampio salone-cucina e al primo piano da due camere con bagno e disimpegno. 4

5 Elenco analitico del locali (superfici nette interne): Fabbricato A A1 Piano terreno - Deposito mq 68,60 A2 Piano terreno - Disimpegno mq 6,63 A3 Piano terreno - Ripostiglio mq 4,99 A4 Piano terreno - Blocco servizi igienici mq 12,42 A5 Piano terreno - Centrale termica mq 8,99 A6 Piano primo - Fienile mq 53,34 A7 Piano primo - Camera mq 13,93 A8 Piano primo - Camera mq 14,05 A9 Piano primo - Bagno mq 4,54 A10 Piano primo - Disimpegno mq 6,82 Fabbricato A superficie totale Mq 194,31 Fabbricato B B1 Piano terreno Autorimessa mq 39,08 B2 Piano terreno W.C. mq 1,69 B3 Piano terreno Cucina mq 25,82 B4 Piano terreno - Ripostiglio mq 9,68 B5 Piano primo Scala interna mq 8,78 B6 Piano primo Area al rustico mq 81,26 Fabbricato B superficie totale Mq 166,31 Fabbricato C C1 Piano terreno Soggiorno cucina mq 42,19 C2 Piano primo Camera mq 14,23 C3 Piano primo - Camera mq 14,35 C4 Piano primo Bagno mq 4,56 C5 Piano primo - Disimpegno mq 8,79 Fabbricato C superficie totale Mq 84,12 Complesso immobiliare Cascina La Soglia superficie totale Mq 444,74 STATO DI CONSERVAZIONE E DESTINAZIONE D USO Alla data odierna il complesso immobiliare risulta privo di ogni forma abitativa e di attività; non è in corso alcun tipo di allacciamento ai servizi elettrici, idrici e gas. Le varie porzioni del complesso immobiliare (fabbricati A e B ) si presentano in parte in cattive condizioni di conservazione e manutenzione ed in parte da completare; allo stato attuale non risulta possibile alcun tipo di utilizzo abitativo delle strutture. Il fabbricato C essendo di più recente costruzione si trova in condizioni migliori e può essere ricondotto all abitabilità con opportuni lavori di manutenzione ordinaria. ESISTENZA DI VINCOLI (D.Lgs. n. 42 del ) Con Nota dell ASL CN2 in data 28/11/2014 prot P è stata presentata istanza al Ministero per il Beni Culturali al fine di richiedere la verifica dell interesse culturale del complesso immobiliare oggetto della presente stima. Il Ministero dei Beni e delle Attività Culturali, Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici del Piemonte con Nota del 23/12/2014, che si allega alla presente perizia, ha dichiarato la verifica dell interesse culturale del bene conclusa con esito negativo. 5

6 VALUTAZIONE DEL BENE Criterio e metodologia estimativa La determinazione del valore commerciale viene eseguita sulla base di quanto disposto dall art. 11, comma 1, della Legge Regionale del Piemonte n. 8/95 e più precisamente al paragrafo (b) che specifica: i beni immobili da reddito possono essere valutati in relazione al prezzo di acquisto o al costo e successivamente, considerando il reddito prodotto congiuntamente con il valore di mercato, lo stato di usura, il costo di manutenzione e gli altri oneri. Il complesso immobiliare viene valutato all attualità, con la destinazione e nelle condizioni manutentive attuali tenendo conto dello stato di occupazione. La descrizione e le caratteristiche di detto immobile sono desumibili dalla documentazione fotografica, dagli elaborati tecnici e descrittivi allegati oltre a quanto effettivamente verificato il loco. Per la valutazione si usano i seguenti metodi: 1. metodo analitico su banca dati dell Agenzia delle Entrate 2. metodo del valore di trasformazione. Calcolo delle superfici lorde: La stima effettuata mediante i metodi sopra indicati presuppone l utilizzo delle superfici al lordo delle murature esterne e dei tramezzi interni. Nel prospetto che segue vengono illustrate le superfici lorde delle varie parti del complesso suddivise a seconda delle destinazioni d uso. Fabbricato A Aree abitative: piano terreno mq 25,09 piano primo mq 42,70 totale Aree abitative mq 67,79 Aree box e depositi piano terreno mq 91,22 piano primo mq 63,74 totale Aree box e depositi mq 154,66 Totale Fabbricato A mq 222,45 Fabbricato B Aree abitative: piano terreno mq 59,80 totale Aree abitative mq 59,80 Area da ultimare piano primo mq 100,90 totale Area da ultimare mq 100,90 Aree box e depositi piano terreno mq 42,44 totale Aree box e depositi mq 42,44 Totale Fabbricato B mq 203,14 Fabbricato C Aree abitative: piano terreno mq 56,22 piano primo mq 56,22 totale Aree abitative mq 112,44 Totale Fabbricato A mq 112,44 Totale complesso immobiliare mq 538,03 6

7 1. Metodo analitico su banca dati dell Agenzia delle Entrate Superficie lorda Valore unitario Valore complessivo Fabbricato A Aree abitative piano terreno mq 25,09 /mq ,00 Aree abitative piano primo mq 42,70 /mq ,00 Aree box e depositi piano terreno mq 91,22 /mq ,00 Aree box e depositi piano primo mq 63,74 /mq ,00 Totale fabbricato A ,00 Fabbricato B Aree abitative - piano terreno mq 59,80 /mq ,00 Area da ultimare - piano primo mq 100,90 /mq ,00 Aree box e depositi - piano terreno mq 42,44 /mq ,00 Totale fabbricato B ,00 Fabbricato C Aree abitative - piano terreno mq 56,22 /mq ,00 Aree abitative - piano primo mq 56,22 /mq ,00 Totale fabbricato C ,00 Totale complesso immobiliare ,00 I valori per ogni metro quadrato sono stati desunti dalla Banca Dati delle quotazioni immobiliari redatta dall Agenzia delle Entrate e sono riferiti alla Fascia Zone Agricole del Territorio Comunale di Cherasco con destinazione residenziale. I riferimenti sono relativi ai valori di mercato minimi per le abitazioni di tipo economico ( /mq 800) e per i box ( /mq 500). Il valore complessivo del complesso immobiliare viene considerato comprensivo del terreno di sito e di pertinenza. Alla presente perizia viene allegata copia della visura effettuata online sul sito dell Agenzia delle Entrate. In considerazione del cattivo stato di conservazione del complesso immobiliare ed in particolare dei fabbricati A e B si ritiene opportuno ridurre i valori sopra determinati di opportuni coefficienti quali: - riduzione del 30% per i fabbricati A e B - riduzione del 5% per il fabbricato C. In base a quanto specificato i singoli valori vengono così rideterminati: Fabbricato A : valore ,00 riduzione 30% = nuovo valore ,40 Fabbricato B : valore ,00 riduzione 30% = nuovo valore ,00 Fabbricato C : valore ,00 riduzione 5% = nuovo valore ,40 Il tutto per un nuovo valore del complesso immobiliare di ,80 7

8 2. Metodo del valore di trasformazione Con questo secondo metodo si ipotizza la ristrutturazione completa degli immobili a scopi residenziali. In pratica si determina il valore dell immobile considerato ristrutturato e si calcola in percentuale su detto valore l incidenza dell area e, in questo caso, poiché il fabbricato originario è ancora in discreto stato manutentivo, l incidenza di questo sulla costruzione finita. Considerata la natura originaria del complesso immobiliare, in un ipotesi di trasformazione, si ipotizza che delle vecchie costruzioni (fabbricati A e B) si possa conservare una minima parte della struttura e cioè alcune fondazioni, parte dei muri perimetrali ed alcune solette, mentre per il fabbricato C si può prevedere un completo recupero della struttura; il tutto per un incidenza complessiva sul fabbricato finito del 30%. La percentuale di incidenza dell area varia a seconda della destinazione e dell ubicazione del fabbricato che si intende costruire e quindi della maggiore o minore richiesta del mercato di quella tipologia di costruzione in quella zona (di solito varia dal 15 al 30% per fabbricati ad uso residenziale in zone commerciali e dal 10 al 20% in zone periferiche e meno commerciali). Per il fabbricato oggetto della presente perizia, in considerazione della sua ubicazione in zona rurale e della sua destinazione di P.R.G.C., si ritiene equo calcolare un incidenza area nel 12 % sul valore del fabbricato trasformato. Per il valore all attualità del fabbricato trasformato si tiene conto della sua ubicazione, della sua consistenza, dell uso a cui e destinato e si ipotizza una ristrutturazione con grado di rifinitura medio. Si attribuisce al fabbricato comprensivo delle porzioni da destinarsi a autorimesse e magazzini, il valore unitario, stimato all attualità, di /mq 1.200,00 (il valore medio è stato desunto dalla Banca Dati delle quotazioni immobiliari redatta dall Agenzia delle Entrate e riferito alla Fascia Zone Agricole del Territorio Comunale di Cherasco con destinazione residenziale di tipo civile). Pertanto sulla scorta dei dati sopra riportati si valuta come segue: mq 538,03 x /mq 1.200,00 = ,00 valore fabbricato trasformato ,00 x 12% = ,32 valore del terreno , ,32 = , ,68 x 30% = ,90 valore del fabbricato esistente valore del terreno = ,32 + valore del fabbricato esistente = ,90 = valore del complesso immobiliare ,22 8

9 CONCLUSIONI Poiché i valori ottenuti con i due metodi di stima sono vicini si può concludere che il valore commerciale più probabile dell immobile di cui trattasi all attualità è la media dei due valori sopra ricavati pari ad Euro ,00 (duecentocinquantacinquemila) in cifra tonda. ALLEGATI PARTE INTEGRANTE n. 1 Documentazione catastale n. 2 Certificato di Destinazione Urbanistica n. 3 Nota del Ministero dei Beni e delle Attività Culturali ALLEGATI ALLA PERIZIA n. 1 Tavole grafiche di rilievo n. 2 Report Banca Dati Quotazioni Immobiliari dell Agenzia delle Entrate n. 3 Documentazione P.R.G.C. Comune di Cherasco n. 4 Certificazione Energetica dell Unità Immobiliare n. 5 Documentazione fotografica Alba, dicembre 2016 IL DIRETTORE S.C. SERVIZI TECNICI Arch. Ferruccio BIANCO 9