Corso di Estimo, prof. Micelli A.a BOBBO Francesco , ZANUSO Davide VALUTAZIONE ECONOMICA del PROGETTO

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Agnello Silvestri
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1 VALUTAZIONE ECONOMICA del PROGETTO

2 0 INDICE 1 RELAZIONE DESCRITTIVA 1.1 Localizzazione 1.2 Descrizione del bene oggetto di stima e calcolo della consistenza 2 STIMA DEL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO 2.1 Individuazione dei beni di confronto 2.2 Analisi dei beni di confronto 2.3 Stima per comparazione e normalizzazione 3 STIMA DEL PIU PROBABILE VALORE DI COSTO 3.1 Stima sintetica del valore di costo 3.2 C.M.E. della facciata Sud 0 INDICE

3 1 RELAZIONE DESCRITTIVA Corso di Estimo, prof. Micelli A.a BOBBO Francesco , ZANUSO Davide

4 TREVISO Uscita Autostradale S. Donà Aeroporto Marco Polo - Venezia Stazione FS / ATVO - Mestre Uscita Autostradale - Mestre PADOVA VENEZIA JESOLO LIDO 1.1 LOCALIZZAZIONE Inquadramento Regionale

5 JESOLO PAESE CORTELLAZZO BENE OGGETTO DI STIMA: VIALE ORIENTE 1 VICOLO JESOLO LIDO 1.1 LOCALIZZAZIONE Centri Urbani Prossimi

6 1.1 LOCALIZZAZIONE Collegamenti Viari di Zona dalle Autostrade porto Cortellazzo porto Turistico stazione Autobus ATVO da stazione Autobus ATVO, immobile raggiungibile con autobus di linea diurna «Piazza Drago Cortellazzo». Servizio di trasporto notturno «llimobus». Corso di Estimo, prof. Micelli A.a BOBBO Francesco , ZANUSO Davide

7 Giardini di Jesolo Negozi di Cortellazzo Laguna Shopping Passeggiata commerciale Jesolo Lido 1.1 LOCALIZZAZIONE Centri di Acquisto, Negozi

8 Mini Golf Campi Sportivi Golf Club Acqualandia 1.1 LOCALIZZAZIONE Attività turistiche diurne

9 Luna Park Discoteche Locali del Centro 1.1 LOCALIZZAZIONE Attività di divertimento notturno

10 Indirizzo del lotto: viale Oriente - I vicolo (riviera est di Jesolo Lido, zona Pineta) Corso di Estimo, prof. Micelli A.a BOBBO Francesco , ZANUSO Davide La nuova costruzione sorgerà in una piccola porzione di terreno in un una zona già edificata da immobili a destinazione turistico-ricettiva. L area disponibile è stata suddivisa in modo da permettere la realizzazione di una residenza unifamiliare e di un edificio bifamiliare. Tale localizzazione è caratterizzata da: - facile accessibilità al mare (50 metri, via vicolo pedonale) - dalle caratteristiche paesaggistiche di pregio (pineta) - comodità al centro del Lido di Jesolo (fulcro delle attività tusistiche, diurne e notturne), raggiungibile, oltre che con mezzi propri, anche tramite i servizi di trasporto pubblico con fermate poste a poche decine di metri dall edificio. 1.2 DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DI STIMA E CALCOLO DELLA CONSISTENZA

11 1.2 DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DI STIMA E CALCOLO DELLA CONSISTENZA Corso di Estimo, prof. Micelli A.a BOBBO Francesco , ZANUSO Davide

12 PIANO TERRA - Zona giorno - WC - Area esterna (giardino e posto auto) PIANO PRIMO - Camera matrimoniale - Camera doppia - Bagno 1.2 DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DI STIMA E CALCOLO DELLA CONSISTENZA

CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE Sulla scia delle tendenze edificatorie degli ultimi anni presso la località di Jesolo Lido, l immobile oggetto di stima è pensato come residenza turistica per una

13 CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE Sulla scia delle tendenze edificatorie degli ultimi anni presso la località di Jesolo Lido, l immobile oggetto di stima è pensato come residenza turistica per una fascia di clientela di reddito medio. La scelta tipologico-costruttiva di questa piccola lottizzazione vuole unire la comodità di un edificio unifamiliare in posizione pregevole, al prezzo di case a schiera in complessi ben più ampi. Corso di Estimo, prof. Micelli A.a BOBBO Francesco , ZANUSO Davide Tutto ciò è stato possibile grazie a delle scelte dimensionali ridotte, all utilizzo di materiali e metodologie costruttive tradizionali e all oculata selezione di ciò che realmente serve in un edificio di vacanza. La caratteristiche di tale immobile lo rendono adatto come investimento; localizzazione in una città turisticobalneare, la posizione comoda alla spiaggia e ai servizi e le dimensioni ridotte la rendono facilmente collocabile all interno della fascia degli immobili che possono essere dati in locazione durante I periodi di vacanza, e quindi produrre reddito. 1.2 DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DI STIMA E CALCOLO DELLA CONSISTENZA

14 2 STIMA DEL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO Corso di Estimo, prof. Micelli A.a BOBBO Francesco , ZANUSO Davide

15 JESOLO 1 JESOLO 2 JESOLO INDIVIDUAZIONE DEI BENI DI CONFRONTO

16 Corso di Estimo, prof. Micelli A.a BOBBO Francesco, ZANUSO Davide JESOLO 1 via Selghera Casa singola Piano terra: soggiorno, cucina, centrale termica, ripostiglio Piano primo: camera da letto, bagno, sottotetto, loggia Spazio esterno esclusivo e posto auto coperto Edificio non prossimo dal mare Comodo a Jesolo Paese Immobile non adatto alla locazione turistica a causa della distanza dal mare Distanza dal bene oggetto di stima: 6 Km 2.2 ANALISI DEI BENI DI CONFRONTO

17 Corso di Estimo, prof. Micelli A.a BOBBO Francesco, ZANUSO Davide JESOLO 1 via Selghera CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE Prezzo di vendita: ,00 Calcolo del prezzo unitario al mq commerciale: ,00/210,93 mq = /mq 1.469,68 Arrotondato: 1.470,00 Fonte: Immobiliare.it 2.2 ANALISI DEI BENI DI CONFRONTO

18 JESOLO 2 via Maastricht Edificio bifamiliare Piano terra: cucina, salotto, bagno Piano primo: camera matrimoniale, camera doppia e bagno Spazio esterno esclusivo e posto auto scoperto Comodo al mare Comodo ai centri di Jesolo Lido e di Jesolo paese Immobile adatto alla locazione turistica Distanza dal bene oggetto di stima: 2.2 Km 2.2 ANALISI DEI BENI DI CONFRONTO

19 JESOLO 2 via Maastricht CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE Prezzo di vendita: ,00 Calcolo del prezzo unitario al mq commerciale: ,00/153,19 mq = /mq 2.088,91 Arrotondato: 2.100,00 Fonte: Immobiliare.it 2.2 ANALISI DEI BENI DI CONFRONTO

20 JESOLO 3 via Torcello «1» Casa a schiera su complesso di 6 unità Piano terra: soggiorno con angolo cottura, bagno Piano primo: due camere matrimoniali, bagno Posto auto coperto e spazio esterno esclusivo Comodo al mare Comodo ai centri di Jesolo Lido e di Jesolo paese Immobile adatto alla locazione turistica Distanza dal bene oggetto di stima: 2.5 Km. immobiliare 2.2 ANALISI DEI BENI DI CONFRONTO

21 JESOLO 3 via Torcello «1» CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE Prezzo di vendita: ,00 Calcolo del prezzo unitario al mq commerciale: ,00/118,36 mq = /mq 2.179,79 Arrotondato: 2.180,00 Fonte: Immobiliare.it Contatto con agenzia immobiliare 2.2 ANALISI DEI BENI DI CONFRONTO

22 I valori unitari ottenuti vengono inseriti nella matrice di normalizzazione, al fine di ottenere il più probabile valore unitario da utilizzare per stimare il bene in fase di analisi. via Selghera CONSISTENZA IMMOBILE OGGETTO DI STIMA: mq VALORE UNITARIO: /mq comm. 2, PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO: 335, ARROTONDATO A: 340, STIMA PER COMPARAZIONE E NORMALIZZAZIONE

23 3 STIMA DEL PIU PROBABILE VALORE DI COSTO Corso di Estimo, prof. Micelli A.a BOBBO Francesco , ZANUSO Davide

24 La stima del più probabile valore di costo è stata eseguita con procedimento sintetico attingendo i dati dal listino DEI anno Corso di Estimo, prof. Micelli A.a BOBBO Francesco , ZANUSO Davide I beni di confronto più simili all oggetto della stima ricavabili dal prezziario sono: VILLA MONOFAMILIARE 1 a pianta complessa su 1 livello, s.l.p. 148 mq, vol. 488 mc VILLA MONOFAMILIARE 2 a pianta complessa con parte centrale su due livelli, s.l.p. 239 mq, vol. 789 mc /mc /mc STIMA SINTETICA DEL VALORE DI COSTO

25 La consistenza in termini di volume del bene stimato è: - area di sedime (compresa la loggia): mq - altezza (da intradosso platea ad altezza media copertura): 7.36 m - volume: mc Caratteristiche considerate nella stima della scala dei prezzi noti: 1. articolazione delle piante, espressamente complesse per i beni di confronto, mentre più semplici per il bene oggetto di stima; 2. dimensioni, che comportano diverse organizzazioni di cantiere/quantità di mandopopera/numerosità di strumentazione. Si ottiene così la scala dei prezzi noti, per stimare il più probabile valore unitario di costo: BENE OGGETTO DI STIMA /mc VILLA MONOFAMILIARE 1 /mc VILLA MONOFAMILIARE 2 /mc Motivazioni, in relazione alle caratteristiche considerate: 1. la pianta del bene oggetto di stima è più semplice e regolare, quindi meno complicata e di più facile realizzazione; 2. l immobile stimato è più piccolo dei beni di confronto, quindi può essere realizzato in minor tempo, con una minor quantità/dimensione di strumenti, con meno manodopera (intesa come quantità di soggetti) e con una più ridotta organizzazione del cantiere. Da ciò, si stima il più probabile valore di costo: /mc x mc = 179, STIMA SINTETICA DEL VALORE DI COSTO

26 Il CME riguarda la facciata sud dell immobile (evidenziata in rosso a lato); essa è elemento caratteristico del progetto in quanto risulta rifinita con materiali particolari. Di seguito, infatti, vengono stimate 3 possibili tipologie di rivestimento: - lastre di gres color grigio scuro; - pietra quarzite chiara; - doghe di legno. CME della facciata al netto del rivestimento Da: Prezziario Regione Veneto CME DELLA FACCIATA SUD

27 I prezzi riguardanti le tipologie di rivestimento non sono stati reperiti all interno del Prezziario della Regione Veneto; è stato, quindi, richiesto alla ditta «START» di Vicenza, operante nel settore dei pavimenti e dei rivestimenti, un preventivo per le varie soluzioni di finitura. I prezzi unitari forniti sono stati elaborati in funzione delle caratteristiche geometriche del lavoro da eseguire (posa di rivestimento su superficie verti-cale e in due piani fuori terra) e comprendono materiali, manodopera, noli, fornitura e posa. 3.2 CME DELLA FACCIATA SUD

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