CAAM RE ITALIA Fondo Comune di Investimento Immobiliare di tipo Chiuso RESOCONTO INTERMEDIO DI GESTIONE AL 30/09/2009

Transcript

1 Fondo Comune di Investimento Immobiliare di tipo Chiuso RESOCONTO INTERMEDIO DI GESTIONE AL 30/09/2009

2 Dati del fondo Tipologia Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso Data di istituzione del Fondo 18 Maggio 2000 Durata del Fondo 15 anni a decorrere dalla data del richiamo degli impegni oltre a 3 anni di "periodo di Grazia" Data di richiamo degli impegni 31 Marzo 2001 Tipologia patrimonio immobiliare Esperto Indipendente Banca Depositaria Società di revisione Fiscalità immobili prevalentemente ad uso ufficio CB Richard Ellis Intesa SanPaolo Reconta Ernst & Young Spa 20% dei proventi e del capital gain distribuiti N quote emesse 66,679 Valore nominale delle quote 2,500 Quotazione Segmento MTF Classe 2 Fondi Chiusi di Borsa Italiana dal 2 giugno 2002 Valore complessivo netto del Fondo al 30 giugno 2009 Valore unitario delle quote 2.981,996 al 30 giugno 2009 Valore di mercato degli immobili al 30 giugno 2009 Strategie del Fondo e gestione immobiliare CAAM RE Italia è un fondo chiuso immobiliare a vocazione domestica, e segue una politica d investimento orientata alla diversificazione nell ambito dei principali segmenti del mercato immobiliare. I settori di interesse sono quello direzionale (uffici), commerciale ed industriale/logistico, pur non trascurando il comparto dell hotellerie e del leisure. Durante la vita del Fondo la società di gestione intende sfruttare la ciclicità di alcuni settori, modificando l allocazione strategica degli investimenti nel tentativo di ricavarne un beneficio ulteriore. Nel corso del terzo trimestre 2009, il Consiglio di Amministrazione ha variato l asset allocation strategica degli investimenti. Al 30 settembre 2009, le griglie di allocazione che definiscono l orientamento strategico del Fondo, nell ipotesi di utilizzo della leva finanziaria fino al 50%, sono rappresentate nelle tabelle sottostanti. Allocazione Geografica Localizzazione Banda Attuale (09/2009) Banda Precedente (06/2009) Milano Roma Altro Allocazione Settoriale Tipologia Banda Attuale (09/2009) Banda Precedente (06/2009) Uffici centrali Uffici Localizzazioni Secondarie Commerciale Industriale Altro Stile di Gestione Tipologia Banda Attuale (09/2009) Banda Precedente (06/2009) Core Core-plus La composizione del portafoglio tipico del Fondo (immobili, partecipazioni in società immobiliari e diritti reali immobiliari) al 30 settembre 2009 risulta variato rispetto al 30 giugno 2009 a causa dell acquisto di un nuovo immobile ad uso direzionale in Roma. Nel corso del terzo trimestre dell esercizio, fermo restando che l ultima valutazione del portafoglio immobiliare prodotta dagli Esperti Indipendenti è quella riferita al 30 giugno 2009, si evidenzia un unica variazione patrimoniale dovuta alla già menzionata acquisizione 2

3 dell immobile di Roma. Le variazioni economiche intercorse sono invece quelle riconducibili alla normale operatività del Fondo. La liquidità non impegnata in investimenti immobiliari è stata depositata sul conto corrente. Acquisizione immobile ad uso direzionale via Marchetti Roma In data 5 agosto 2009 il Fondo ha perfezionato l acquisto di un immobile ad uso direzionale in Roma, in Via Marchetti 105. L immobile è costituito da un edificio di 5 piani fuori terra che sviluppano una metratura totale di circa mq lordi oltre a 307 posti auto (di cui 84 coperti). Il complesso immobiliare risulta locato ad una pluralità di conduttori che generano un reddito annuo complessivo pari a Il controvalore dell operazione è di (spese escluse). La redditività lorda iniziale dell investimento è pari al 7,14%. Nel corso del terzo trimestre 2009 alcune proprietà del Fondo sono state interessate da eventi, di cui si da notizia nel dettaglio: Immobile ad uso uffici Cesano Boscone (MI) Il conduttore IBM Italia S.p.A, a seguito del recesso del contratto con decorrenza 30 settembre 2009, ha liberato gli spazi e dovrà versare a ripristino parziale dei locali. Villaggio turistico Santo Stefano (OT) Al 30 settembre 2009 si registrano mancati pagamenti locativi per un ammontare complessivo di ,15 comprensivo di IVA, pari al 6.4% 1 del monte canoni del Fondo. La SGR è attivamente impegnata nel recupero delle somme dovute. Palazzo ad uso ufficio viale Monza Milano Con riferimento agli accordi definiti con il venditore all atto dell acquisto dell immobile, che prevedevano la copertura dell 85% di un programma di interventi straordinari, si segnala che i lavori sono stati completati per un ammontare di con IVA di cui a carico del venditore. L immobile è detenuto in comproprietà al 50% con il fondo CAAM RE Europa. Palazzo ad uso ufficio via Marin Bari In data 24 luglio 2009, Il Fondo ha siglato un contratto con Equitalia ETR S.p.A. della durata 6+6 anni per la locazione di una superficie di mq oltre a 20 posti auto, con decorrenza a partire dal 1 agosto Il corrispettivo concordato è pari ad , indicizzato annualmente in ragione del 75% del tasso di inflazione. Per i primi anni, in considerazione degli oneri da sostenere dal conduttore per l effettuazione dei lavori di adeguamento degli spazi, le parti hanno concordato una riduzione del canone di locazione, secondo lo schema di seguito illustrato: fino al 1 agosto 2010; fino al 1 agosto 2011; fino al 1 agosto 2012; successivamente. Con riferimento al contenzioso con il Ministero dell Economia e Finanze e a seguito del decreto ingiuntivo depositato presso il tribunale di Bari dalla SGR in data 7 agosto 2009, si segnala che in data 17 settembre 2009 tale tribunale ha dato ingiunzione al Ministero di pagare entro 40 giorni la somma di ,55, oltre gli interessi legali nonché le spese del procedimento. Immobile ad uso logistico con annessi uffici Galliera Veneta (PD) Al 30 settembre 2009 si registrano mancati pagamenti locativi per un ammontare complessivo di ,45, pari all 1,5% del monte canoni del Fondo. La SGR è attivamente impegnata nel recupero delle somme dovute. 1 Dato calcolato sulla base del monte canoni del Fondo al 30/09/2009, pari a annui. 3

4 Finanziamenti Il Fondo ha stipulato in data 10 luglio 2009, un contratto di finanziamento ipotecario con Centrobanca (sede di Milano) per un ammontare di Detto finanziamento, rimborsabile a sette anni in un unica soluzione (bullet), è garantito da ipoteca di primo grado sull immobile di Via Marchetti, Roma. Il Fondo paga un tasso variabile pari all Euribor 3 mesi maggiorato di uno spread di 175 basis points. La società Jack Milan Srl, partecipata al 50% dal Fondo, ha rimborsato anticipatamente in data 15 luglio 2009, il finanziamento IVA erogato da Calyon S.A. per un ammontare di Al 30 settembre 2009 il debito complessivo del Fondo (diretto ed indiretto) ammonta ad , ed il grado di utilizzo della leva finanziaria è pari al 33,01% del valore del portafoglio immobiliare direttamente ed indirettamente posseduto al 30/06/09 oltre all immobile di Via Marchetti Roma valorizzato al prezzo di acquisizione. Società controllate dal Fondo La struttura delle partecipazioni detenute dal Fondo non ha subito variazioni nel corso del trimestre. Il complesso immobiliare di Cinisello Balsamo (MI) è detenuto, congiuntamente al fondo CAAM RE Europa, attraverso una partecipazione del 50% in una società a responsabilità limitata di diritto italiano. La SGR monitora con continuità la gestione della partecipata del Fondo. Eventi successivi alla chiusura del trimestre Con riferimento ai mancati pagamenti di Valtur, in data 13 ottobre 2009, la SGR ha incassato il deposito cauzionale per un ammontare di Come comunicato nella relazione semestrale al 30 giugno 2009 con riferimento al finanziamento erogato da Calyon S.A., si segnala che l innalzamento del rapporto Loan to Value, che verrà rilevato nel corso del quarto trimestre in base alle valutazioni al 30 giugno 2009 degli immobili di Cinisello Balsamo e Viale Monza, Milano, attiverà l obbligo ad un rimborso parziale anticipato dell importo erogato. La Società di Gestione ha pertanto provveduto ad una rinegoziazione del finanziamento, finalizzata alla modifica dei covenants in essere, che ha portato ad un incremento dell ammontare complessivo erogato di Tale linea di finanziamento integrativa, rimborsabile all originale scadenza del contratto in un unica soluzione (bullet), è garantita da ipoteca di primo grado sulla proprietà dell immobile sito in Via Amoretti - Milano ed altre garanzie accessorie ed è stata conclusa ad un tasso variabile Euribor 3 mesi oltre ad un margine di 220 basis point. Le condizioni sul finanziamento originale rimangono invariate. L erogazione dei menzionato finanziamento da parte di Calyon S.A., società appartenente al Gruppo Crédit Agricole, si configura come un operazione in conflitto d interesse. La selezione della banca finanziatrice è avvenuta in ogni caso sulla base di una procedura competitiva ed il finanziamento è stato concluso alla migliori condizioni di mercato offerte dalle controparti interpellate. Con riferimento al palazzo in via San Giovanni sul Muro, detenuto in comproprietà al 50% con il fondo CAAM RE Europa, in data 5 ottobre 2009 il Fondo ha siglato un contratto con Amplus Italia Srl della durata di 1 anno per la locazione di 3 posti auto, con decorrenza a partire dal 1 aprile Il corrispettivo concordato è pari ad Andamento del valore della quota Le quote del Fondo sono trattate dalla data del 3 giugno 2002 presso la Borsa Italiana S.p.A.. Si fornisce il grafico rappresentativo dell andamento delle quotazioni di mercato e dei volumi scambiati nel corso del trimestre. 4

5 Volumi e Valore della Quota Scambiata sul MTF (Lug-Set 2009) 180 1, , , , Jul Jul Jul Aug Aug Aug Sep Sep Sep-09 Nel corso del terzo trimestre 2009 le quotazioni hanno raggiunto un valore massimo di ed un minimo di 1,280. Al 30 settembre 2009 le azioni del Fondo erano scambiate a 1.455, registrando uno sconto rispetto all ultimo valore di NAV pari a 51,2%. 5