PERIZIA DI STIMA. Unita immobiliare in Venezia Cannaregio 5691 piano 2 -mappale 3695 sub. 33- SOMMARIO

Dimensione: px
Iniziare la visualizzazioe della pagina:

Download "PERIZIA DI STIMA. Unita immobiliare in Venezia Cannaregio 5691 piano 2 -mappale 3695 sub. 33- SOMMARIO"

Transcript

1 PERIZIA DI STIMA Unita immobiliare in Venezia Cannaregio 5691 piano 2 -mappale 3695 sub. 33- SOMMARIO 1. PREMESSA 2. RELAZIONE TECNICA 2.1 Proprietà e provenienza 2.2 Ubicazione e confini 2.3 Estremi catastali 2.4 Descrizione del bene 2.5 Destinazione urbanistica 2.6 Stato locativo 2.7 Consistenza 2.8 Stato di conservazione 2.9 Regolarità edilizia 3. INDAGINI DI MERCATO 4. STIMA DEL VALORE 4.1 Metodologia estimativa 4.2 Stima del più probabile di mercato 5. CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE 6. ELENCO ALLEGATI 1. PREMESSA L I.R.E (Istituzioni di Ricovero e di Educazione) di Venezia, con sede legale in San Marco 4301 ha affidato al sottoscritto Ing. Giovanni Stigher iscritto all Ordine degli ingegneri della provincia di Venezia al N 1683 nella sua qualità di Dirigente dell Area Patrimoniale I.R.E., l incarico di stima del di un unità immobiliare di proprietà dell Ente sita nel centro storico di Venezia, sestiere di Cannaregio, zona Santi Apostoli ponte dei giocattoli. L incarico è stato conferito avendo l Istituto deliberato la vendita ad asta 1

2 pubblica del bene in oggetto, pertanto l aspetto economico di riferimento sarà costituito dal più probabile di mercato. Ad assolvimento dell incarico ricevuto, dopo aver esaminato la documentazione disponibile presso gli archivi ed uffici dell Amministrazione e quella reperita presso le altre Amministrazioni preposte, effettuati i sopralluoghi necessari per acquisire una approfondita conoscenza del bene oggetto di stima, acquisita la conoscenza dei valori espressi dal mercato immobiliare locale, lo scrivente ha maturato il giudizio di stima che viene esposto ed argomentato nella presente relazione. 2. RELAZIONE TECNICA 2.1 Proprietà e provenienza L unità immobiliare in oggetto appartiene al denominato Istituto I.R.E al quale è pervenuto, per ultimo, con Decreto della Regione del Veneto n 121 del avente per oggetto: IPAB-Istituzioni di Ricovero e di Educazione I.R.E di Venezia- Estinzione del Raggruppamento e fusione in unico Ente delle I.P.A.B raggruppate con parziale trasformazione di alcune di esse. L unità risulta oggi annotata nei registri immobiliari della Conservatoria di Venezia in forza del citato decreto della Giunta Regionale del Veneto n. 121/99 e di cui alla nota di trascrizione depositata in data 18/12/2001 al n 122 di presentazione, n di registro generale, n di registro particolare pagina 3 unità negoziale progressiva n 16.- L unità in oggetto, è pervenuta originariamente all Istituzione Orfanotrofio Maschile per l Infanzia amministrata dall I.R.E a seguito di donazione testamentaria da parte di Cervellini Pietro: testamento pubblicato in atti a rogito notaio Luigi Candiani del rep (atto registrato a Venezia il al N. 1914). Decreto Prefettizio di autorizzazione all accettazione della donazione prot n 11642/Div.II/B. Archivio IRE, Patrimoniale 1-C Ubicazione e confini L unità immobiliare (appartamento residenziale), come già detto è ubicata nel sestiere di Cannaregio, zona Santi Apostoli, ponte dei Giocattoli, ha accesso dalla Salizada S. Giovanni Grisostomo al civico 5691 piano secondo, e confina: ad est si affaccia sulla Salizada S. Giovanni Grisostomo, a sud su calle della Stua, a nord con affaccio sul rio S.Giovanni Grisostomo, ad Ovest con proprietà di altra ragione e con affaccio su corte comune. Il fabbricato è raggiungibile con i mezzi pubblici dalle fermate ACTV Rialto o Cà Doro servite dalla linee 2 ed 1, mentre a piedi è raggiungibile da strada Nova o da campo San Bortolomio. 2

3 2.3 Estremi catastali L unità in oggetto è censita all Ufficio del Territorio di Venezia come segue: Comune di Venezia, Sestiere di Cannaregio civico 5691, Salizada S.Giovanni Grisostomo, piano T-2 Fg. 12, mapp sub. 33, Cat. A2, Cl.2, vani 8,5 sup. catastale 181,00 rendita Euro 1.521, Descrizione dell immobile L'edificio in cui insiste l appartamento in oggetto, comprende più unità a destinazione commerciale al piano terra che prospettano sulla Salizada, più unità a destinazione residenziale ai piani superiori (tre) con ingresso comune al piano terra al civico 5691 che presenta androne passante dall ingresso della Fondamenta alla corte comune retrostante con riva d acqua sul rio. Nella corte sono presenti alcuni magazzini di pertinenza delle abitazioni nonché il magazzino IRE di cui al sub. 32 oggetto di vendita separata in quanto trasformato da magazzino residenziale a magazzino commerciale. La fabbrica dell immobile è di impianto settecentesco, al centro vi è il portale in pietra d'istria che è sovrastato da una grossa cornice classicamente modanata ed è affiancato da due finestre rettangolari con inferriate. Sono rettangolari anche le altre finestre del prospetto. Le aperture centrali dei piani "nobili" (il secondo e il terzo) sono dotate di "pergolo", anch'esso modanato, con grosse mensole e parapetto in ferro. La cornice di gronda è semplice, con lo spigolo arrotondato ed è sorretta da un fitto ritmo di mensole sagomate a gola rovescia. L'abbaino, illuminato da due finestre quadre, è coronato da un timpano classico, anch'esso accuratamente modanato e forato al centro da una piccola, elegante apertura quadrilobata. L unità al piano secondo è composta da un ampio ingresso, una cucina abitabile, cinque stanze, due disimpegni, un ripostiglio e un bagno finestrato. Sotto il profilo costruttivo, il fabbricato presenta caratteri tradizionali: murature in elevazione in laterizio intonacato e tinteggiato, struttura dei solai e della copertura in legno, manto di copertura in coppi. 2.5 Destinazione urbanistica Per quanto riguarda la destinazione urbanistica, il Piano Regolatore Generale- Variante al P.R.G. per la Città Antica, classifica l immobile in unità edilizia di base residenziale preottocentesca originaria a fronte bicellulare gerarchizzato (tipo B). A detta unità si applicano le norme di cui all unita Scheda 3 nella quale vengono indicate: Parte I Descrizione; Parte II Prescrizioni relative alle trasformazioni fisiche; Parte III Destinazione d uso 3

4 PERTINENZE ESCLUSIVE VANI PRINCIPALI compatibili. Ad esse si rinvia quindi per ogni considerazione circa le possibili destinazioni e trasformazioni ammesse nonché per gli interventi di manutenzione consentiti. 2.6 Stato locativo A fini estimativi, l immobile è libero da persone e cose. 2.7 Consistenza La consistenza del fabbricato ammonta a mq. 180,90 metri quadrati di superficie commerciale, come risulta dalla tabella seguente. TABELLA (Sup. commerciale) Superficie lorda (mq) coeff. di omog. Superficie commerciale (mq) Piano terra 100,00% 0,00 piano primo 100,00% 0,00 piano secondo 180,00 100,00% 180,00 piano terzo 100,00% 0,00 piano quarto 100,00% 0,00 sottot. Abit. 100,00% 0,00 Magazzini 25,00% 0,00 soffitta h>1,5 25,00% 0,00 soffitta h>1,8 hm>2,2 50,00% 0,00 balconi 3,00 30,00% 0,90 terrazze 30,00% 0,00 scoperto/giardino 10,00% 0,00 180,90 La predetta superficie del fabbricato è stata calcolata al lordo dei muri e dei vani scala. Sono stati applicati coefficienti di ragguaglio secondo gli usi commerciali e di cui alle norme UNI 10750/2005 e D.P.R n 138/98 allegato C. 2.8 Stato di conservazione L unità immobiliare è da ritenere in cattivo stato di conservazione e manutenzione e necessita di un restauro radicale completo per ricondurre l unità in condizioni di ordinarietà e piena fruibilità dello stesso. L immobile è privo di impianti certificati ai sensi del Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico n 37 del 22 gennaio 2008 e D.L 25 giugno 2008 n

5 L immobile non è d interesse culturale ai sensi dell art. 12 del D.lgs 42/04 giusta dichiarazione di insussistenza del vincolo resa dalla Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici con prot del 19/07/ Regolarità edilizia Per la legittimazione dell unità immobiliare è stata presentata in data 26/08/2015 prot Segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria relativa alle modifiche interne rispetto alla planimetria del Con riferimento ai lavori edilizi oggetto di sanatoria, la Direzione Ambiente con prot del 06/08/2015 ha rilasciato attestazione di invarianza di carico inquinante. Per la S.C.I.A è stata necessaria la dichiarazione che l unità non è abitata e che non lo sarà fino a quando verranno realizzati i lavori di adeguamento degli impianti tecnologici ai sensi della normativa vigente. I lavori di adeguamento dovranno essere realizzati a completamento della sanatoria edilizia e al termine dei lavori dovrà essere richiesto il certificato di agibilità. Si precisa che tali lavori saranno a carico dell acquirente. Nella relazione tecnica della S.C.I.A è stato evidenziato che nella planimetria catastale d impianto dell unità in oggetto la facciata Sul Rio di S. Giovanni Grisostomo è rappresentata erroneamente. 3. INDAGINI DI MERCATO Le indagini di mercato si sono rivolte verso due tipi di fonti. La prima cosiddetta fonte indiretta che fornisce un indicazione di carattere orientativo sulla scorta del reperimento di informazioni e dati che emergono dai borsini immobiliari locali delle maggiori fonti accreditate; la seconda mediante indagini condotte in ambito fiduciario, dalle rilevazioni di specifici dati di compravendita, di offerta nonché di stima desumibili da operatori immobiliari (agenzie) dislocate nel centro storico veneziano. Informazioni desunte da fonti indirette Le fonti accreditate (o indirette ) prese in considerazione sono: a) la rivista specializzata Consulente Immobiliare del Sole 24 Ore (autunno 2015); La rivista specializzata Consulente Immobiliare pubblica i valori immobiliari nelle principali città italiane e nei comuni con oltre abitanti e tra e abitanti. Il metodo impiegato per la rilevazione delle informazioni è costituito dalla consultazione di un panel di esperti. L informazione prodotta consiste in quotazioni semestrali medie indicative relative ai beni il cui mercato è più attivo. 5

6 I valori indicati per la città di Venezia sono riportati nella tabella seguente, precisato che i valori degli uffici sono equiparati ai valori delle abitazioni. zone nuove recenti Sestieri centrali 8.600,00 /mq ,00 /mq. Lido-semicentri 5.200,00 /mq ,00 /mq Periferia terraferma 4.000,00 /mq ,00 /mq b) l Osservatorio dei valori immobiliari dell Agenzia del Territorio del Ministero dell Economia e delle Finanze (secondo semestre 2015); I valori indicati per la città di Venezia zona Centrale Cannaregio sud microzona catastale 2 zona B 15) destinazione residenziale indica: abitazioni civili stato di conservazione ottimo 4.500,00 /mq ,00 /mq abitazioni civili stato di conservazione normale 3.500,00 /mq ,00 /mq abitazioni civili stato di conservazione scadente 2.200,00 /mq ,00 /mq c) l Osservatorio Immobiliare borsini FIAP -(secondo semestre 2015); I valori per la città di Venezia sestiere di Cannaregio Sud per gli immobili con destinazione ad uso residenziale desunti da recenti dati di compravendite indicano un commerciale medio di 4.160,00/mq. 3.2 Indagine da fonti fiduciarie Le indagini condotte mediante interviste ad operatori del mercato immobiliare locale, e le rilevazioni di specifici prezzi di compravendita, di offerta, nonché valori di stima, hanno consentito di individuare i seguenti costi e valori: - costo di recupero unitario medio di unità simili: 1.800:2.000,00 /mq; - di mercato unitario medio di unità simili, da recuperare: 2.400:2.500,00 /mq; -costo/ di unità simili già ristrutturate e da poter liberamente compravendere sia per fruitori locali che per soggetti interessati all investimento e l eventuale successiva messa a reddito 4.400/4.500,00 /mq. 4 STIMA DEL VALORE 6

7 4.1 Metodologia estimativa Sotto il profilo sia teorico che operativo, la risoluzione del quesito estimativo si articola di norma in tre momenti successivi, consistenti nell individuazione dell aspetto economico o tipo di da stimare, nell elaborazione del procedimento di stima e, infine, nella risoluzione del quesito. Per quanto concerne il quesito estimativo in esame, considerate le finalità della stima (determinazione del prezzo con le quali porre in vendita ad asta pubblica il bene), non v è dubbio che l aspetto economico di riferimento sia costituito dal più prudenziale di mercato, tenuto conto che rispetto ad una trattativa di compravendita tra soggetti privati la procedura d asta pubblica senza incanto vincola l offerente fin da subito senza possibilità di confronto con gli altri possibili offerenti e nello specifico oltre al prezzo di aggiudicazione l acquirente dovrà sostenere le spese tecniche indicate nel bando d asta. 4.2 Stima del più probabile di mercato Considerata la natura dell immobile e del mercato di riferimento, è opportuno valutare il più probabile di mercato del bene (Vm) ricorrendo a due distinti procedimenti di stima: - procedimento sintetico comparativo per confronto diretto; - procedimento analitico per di trasformazione. Procedimento sintetico comparativo per confronto diretto (Vconf). Tale procedimento fonda sulla conoscenza di prezzi di compravendita di immobili simili a quello oggetto di stima. Nel caso in esame, quale parametro di confronto viene assunto il metro quadrato di superficie lorda. Sulla base delle indagini di mercato svolte, considerate le caratteristiche specifiche del bene oggetto di stima, il unitario di mercato è stimato in 2.500,00 euro per metro quadrato. Il di mercato dell intera unità, stimato mediante procedimento sintetico-comparativo per confronto, ammonta dunque a Vconf.= ,00 come dettagliato nella tabella seguente. Metodo sintetico comparativo 7

8 TABELLA VCONF Valore di riferimento stato di fatto 2500 Superficie lorda pavimenti (mq) coeff. di ragguaglio unitario ( /mq) Magazzini 0,00 50,00% ,00 Piano terra 0,00 80,00% ,00 piano primo 0,00 100,00% ,00 piano secondo 180,00 100,00% ,00 piano terzo 0,00 90,00% ,00 piano quarto 0,00 80,00% ,00 sottotetto abitabile 0,00 95,00% ,00 soffitta 0,00 35,00% 875 0,00 balconi 3,00 25,00% ,00 terrazze 0,00 25,00% 625 0,00 scoperto/giardino 0,00 10,00% 250 0, ,00 Procedimento analitico per di trasformazione (Vtrasf). Il procedimento di stima per di trasformazione si fonda sull ipotesi che il mercato apprezzi il bene immobile sulla base della differenza tra il di mercato che il bene assumerà una volta restaurato (Vres), e tutti i costi necessari per il restauro stesso (Cres). In formula: Vtrasf=Vres Cres Sulla scorta delle indagini di mercato, il unitario di mercato del fabbricato restaurato viene stimato in 4.500,00 euro/mq per un complessivo di Vres= ,00, come dettagliato nella tabella seguente. Il costo di restauro (Cres) è comprensivo di materiali, manodopera, noli e trasporti, spese generali, utile, onorari e spese tecniche, spese amministrative, interessi sul capitale finanziario e tributi. A tal proposito si precisa che stante le caratteristiche di pregio dell immobile sia per posizione che per tipologia, la stima dei costi di restauro è riferita ad interventi di particolare pregio e finitura. Su tali basi, il costo unitario di restauro viene stimato in 2.000,00 euro/mq con riferimento ai piani fuori terra del fabbricato. Il complessivo di Cres= ,00 Il di mercato dell intero complesso immobiliare, stimato mediante procedimento analitico per di trasformazione, ammonta dunque a Vtras ,00 come dettagliato nella tabella seguente. Procedimento per di trasformazione 8

9 TABELLA VTRAS Valore di riferimento a nuovo 4500 Superficie lorda pavimenti (mq) coeff. di ragguaglio unitario ( /mq) Magazzini 50,00% ,00 Piano terra 80,00% ,00 piano primo 100,00% ,00 piano secondo 180,00 100,00% ,00 piano terzo 90,00% ,00 piano quarto 80,00% ,00 sottotetto abitabile 95,00% ,00 soffitta 35,00% ,00 balconi 3,00 25,00% ,00 terrazze 25,00% ,00 scoperto/giardino 10,00% 450 0,00 Vres ,00 Costo restauro (Cres) 2000 Superficie lorda pavimenti (mq) coeff. di ragguaglio costo unitario ( /mq) Costo restauro Magazzini 0,00 25,00% 500 0,00 Piano terra 0,00 110,00% ,00 piano primo 0,00 100,00% ,00 piano secondo 180,00 100,00% ,00 piano terzo 0,00 100,00% ,00 piano quarto 0,00 100,00% ,00 sottotetto abitabile 0,00 110,00% ,00 soffitta 0,00 25,00% 500 0,00 balconi 3,00 10,00% ,00 terrazze 0,00 20,00% 400 0,00 scoperto/giardino 0,00 10,00% 200 0,00 183,00 Cres ,00 Vtrasf = Vres - Cres = ,00 Calcolo del più probabile di mercato (Vm). Lo scarto tra i risultati dei due procedimenti di stima adottati per confronto e per trasformazione appare trascurabile. Pertanto, il più probabile di mercato può essere individuato nella media aritmetica dei due procedimenti dianzi indicati: Vm= (Vconf + Vtrasf) / 2 = ( , ,00) / 2= ,00 Pertanto, compiuto l opportuno arrotondamento, il più probabile di mercato viene individuato in , CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE Sulla base degli elementi tecnici ed economici espressi in precedenza, il più probabile di mercato del bene immobile in parola viene stimato in ,00 (euroquattrocentocinquantaduemilacinquevirgolazerozero). Tale valutazione riflette tutte le caratteristiche del fabbricato, considerato libero da vincoli, ipoteche e diritti reali di terzi diversi da quelli segnalati in perizia, nonché libero da persone e cose. Venezia, 04 novembre 2016 IL DIRIGENTE AREA PATRIMONIALE f.to -Ing. GIOVANNI STIGHER - 9

10 6. Elenco Allegati: 6.1 Estratto di mappa 6.2 Planimetria 6.3 Estratto di PRG con allegate N.T.A. Scheda 3 (tipo B) 6.4 Documentazione fotografica 10