Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2015 NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO 20151

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 VENEZIA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO 21 Figura 1 Provincia di Erogazioni di prestiti per l acquisto di immobili e numero di compravendite (dati semestrali) Settore non residenziale Erogazioni (asse sx) Compravendite (asse dx) Compravendite (media mobile) 8. 7 Erogazioni (milioni ) 8 Compravendite (media mobile) Erogazioni (milioni ) Settore residenziale Erogazioni (asse sx) Compravendite (asse dx) Terziario + Commerciale + Produttivo Fonte: elaborazioni su dati Banca d Italia e Agenzia delle Entrate Il mercato immobiliare di capoluogo ha registrato, a consuntivo d anno, il primo aumento delle compravendite residenziali dal 2, raggiungendo transazioni (+3,7%). Il segno positivo, se pure di minore entità (+1,3%), riguarda anche il resto della provincia, che ha registrato 4.98 transazioni. Non è invece positivo il bilancio per il settore non residenziale, che registra un decremento delle transazioni di uffici del 49,1% (da compravendite nel 2 a Quota di domanda di abitazioni proveniente nel 2) e di negozi del 25,7% (da 2 a da un altro comune della provincia (%) 3). Fa eccezione il comparto commerciale nel città 53,8 resto della provincia, che presenta una Mestre 31, variazione positiva su base annua pari al 4,4%. Media grandi città 2,4 Nel complesso, i dati sulle transazioni nel mercato veneziano nel 2 risultano più deludenti rispetto alla media dei mercati maggiori, che riporta valori positivi in tutti i comparti, particolarmente significativi per il comparto residenziale nei comuni capoluoghi (+8,4%) e per quello non residenziale nel resto della provincia Quota di domanda che ha dovuto rinunciare all acquisto di un abitazione perché non ha (+7,1%). ottenuto il mutuo dalla propria banca (%) I sentiment degli addetti ai lavori riportano città,8 alcuni segnali di novità relativamente alla Mestre 31, domanda di immobili, riferita in costante calo Media grandi città 28,3 nelle ultime rilevazioni: a città la domanda risulta stabile nell ultimo semestre per il comparto residenziale e per la locazione commerciale, mentre a Mestre risulta in aumento per il residenziale, sia per compravendita sia locazione. La domanda resta in calo per gli altri comparti. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. 187

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Malgrado le profonde differenze strutturali, i due sottomercati2 città e Mestre sono accomunati dalla flessione media dei prezzi, sebbene risulti di maggiore entità sul mercato di Mestre, soprattutto con riferimento ai negozi. Sul mercato residenziale le quotazioni sono pressoché stabili su base semestrale, con lievi, ma interessanti, segnali al rialzo per il segmento degli immobili nuovi a città. Il residenziale è il settore su cui si sta rilevando, infatti, una maggiore ripresa della domanda, sia per locazione che per acquisto. I canoni diminuiscono in tutti i comparti, con variazioni sostanzialmente in linea alla media delle città e con l eccezione del comparto commerciale a città (con dati migliorativi rispetto alla media) e del direzionale a Mestre (con dati peggiorativi). L analisi pluriennale evidenzia su base decennale una tenuta migliore dei prezzi rispetto ai canoni in tutti i comparti, con maggiore entità per gli uffici (fig. 2). Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 2 = ) città 1 1 N.I. - 2 = N.I. - 2 = Abitazioni 8 9 Abitazioni Mestre 1 1 N.I. - 2 = N.I. - 2 = Abitazioni 9 8 Abitazioni 9 2 I due sottomercati di città e Mestre, come noto, sono caratterizzati da differenze strutturali nelle quotazioni: nel mercato lagunare i prezzi raggiungono i livelli più elevati delle grandi città, mentre a Mestre il mercato è di fatto equiparabile a quello delle città di media dimensione. 188

3 Var. % Var. % Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Figura 3 città Determinanti della variazione dei prezzi degli immobili (primo semestre 2) Effetto trattativa Effetto aspettative Variaz. % effettiva 1,,5, -,5-1, -2, Abitaz. nuove Abitaz. usate Figura 4 Mestre Determinanti della variazione dei prezzi degli immobili (primo semestre 2) Effetto trattativa Effetto aspettative Variaz. % effettiva 3, 2, 1,, -1, -2, -3, -4, -5, Abitaz. nuove Abitaz. usate Con riferimento ai tempi di collocamento, si ha conferma di qualche segnale di maggiore dinamismo del mercato, a seguito di una diffusa contrazione delle tempistiche di compravendita e locazione. Lo sconto medio sul prezzo concesso in sede di trattativa finale diminuisce in tutti i comparti, con l eccezione del direzionale a Mestre, che si conferma come il comparto più in difficoltà nell intero panorama veneziano. Le previsioni per il secondo semestre 2 vedono ancora una contrazione generalizzata dei valori (prezzi e canoni) e, per contro, andamenti di segno opposto nel numero dei contratti nei diversi comparti. Per la compravendita di abitazioni è attesa un ulteriore contrazione dei prezzi, associata, a città, ad una ripresa del numero delle transazioni e, a Mestre, ad un attività transattiva stabile. La locazione residenziale dovrebbe rimanere stazionaria per i contratti sia in laguna, sia a Mestre, con canoni stabili. Meno ottimistiche le attese per il mercato direzionale: si prevedono infatti contratti e quotazioni in calo, sia per la compravendita (con l eccezione di Mestre, per cui è atteso un aumento), sia per la locazione. Il mercato commerciale rivela aspettative più interessanti, con un aumento generalizzato dei contratti per compravendita e locazione, associato tuttavia ancora ad una diminuzione di prezzi e canoni. A città si attendono compravendite e prezzi stabili. Con riferimento ai progetti di sviluppo sul territorio, continuano i programmi pubblico-privati di rigenerazione delle aree ex industriali della terraferma. A tale proposito, è stato recentemente inaugurato Primo Ramo, opera simbolo della cosiddetta Green Tree Strategy, già in atto nell ambito urbanistico del Vega, Parco Scientifico e Tecnologico di. Si tratta di un area interamente ecosostenibile che collega, attraverso un boulevard, la piazza sopraelevata dell Edificio Auriga al padiglione che ospita Aquae 2 e alla restaurata chiesa della Madonna del Rosario. Il progetto ha coinvolto mq di terrazzo pavimentato con materiale high tech e con un boulevard espositivo di 42 metri. L intervento nasce nell ambito dell Accordo di Programma per Porto Marghera relativamente alla cosiddetta 189

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Macroisola Nord che, nei prossimi anni, grazie ad interventi per oltre 2 milioni di euro, cambierà il volto di Porto Marghera. Con riferimento ai progetti infrastrutturali, l'anno in corso dovrebbe segnare l inizio dei grandi investimenti per Save, la società di gestione dell'aeroporto Marco Polo di, terzo scalo intercontinentale italiano che nel 2 ha movimentato 8,4 milioni di passeggeri. Sono già state aggiudicate le gare di lavori per quattro importanti interventi infrastrutturali previsti dal Piano Investimenti decennale, per un valore complessivo di circa 4 milioni di euro. Tra i progetti appaltati si segnala il percorso pedonale con un tapis roulant tra l'edificio dell'aerostazione e la Darsena, conosciuto come "Moving Walkway, percorso sopraelevato a 7 metri da terra e coperto, lungo 35 metri, che porterà in 4 minuti i viaggiatori dalla Darsena direttamente all'area partenze dell'aerostazione. Il progetto comprende anche un Water Terminal, un edificio di circa 5. mq lungo il lato nordest della Darsena dove è previsto l interscambio dei passeggeri da e per i motoscafi. I lavori sono già stati appaltati per circa 23,7 milioni di euro. 19

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 VENEZIA MESTRE Mercato delle abitazioni Tavola 5 Mestre Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%) di pregio 2.2 -,3-3,5 7,8,7 1.94,3-3,1 8,1, ,4-2, 9, 18, ,8, ,4 9, 1,5 Media città ,4-3,2 8,1,9 Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione (%) 18, Mercato della locazione ( /mq x anno) di pregio 1 -,2, 3,4 5,2 99,9 -, 2, 5, 82-1,4-1,4 3, 5,4 71-2,4-2,3 4,2,2 8-1,4 3,5 5,7 Media città 98 -,5-1,7 3,9 5,1 Media semplice Figura Mestre Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura Mestre Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) 2 1 % Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione 8 9 Sul mercato residenziale mestrino, nel primo semestre 2, gli operatori evidenziano, per la prima volta dopo anni, una domanda in aumento sia per la compravendita, sia per la locazione, a fronte di un offerta stabile. È questo senza dubbio un segnale di novità per il mercato della terraferma veneziana. 19

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Il tempo medio di vendita (9 mesi) diminuisce sensibilmente nelle zone di pregio e in centro, diversamente dalla periferia. Una dinamica simile si riscontra sul mercato della locazione, nel quale il collocamento medio dell immobile si assesta su 3,5 mesi. Su base annuale, diminuisce di un punto e mezzo percentuale lo sconto medio sul prezzo iniziale richiesto (1,5%) per le abitazioni usate, dato che riporta il mercato alle condizioni del 2. Tavola La variazione dei prezzi su base annuale Mestre Abitazioni nuove Recenti è negativa, con decrementi medi tendenze dei prezzi (primo semestre 2) nell ordine del -2,1% per gli immobili nuovi o ristrutturati e del % per gli ( /mq) sem. (%) ann. (%) immobili usati, con flessioni più di pregio 2.88, -2,3 significative nelle zone di pregio (-3,5%) ,4-2,4 Su base semestrale i prezzi hanno 2.9 -,4-2,5 registrato, invece, solo una lievissima 1. -,8-1, flessione (-,4%) sia per gli immobili ,4-2,1 nuovi sia per l usato, elemento questo Media città , -2,8 di novità nel panorama mestrino. La variazione media dei canoni (% annuale) sintetizza un range differenziato di valori, che vanno dal -2,3% della periferia allo % delle zone di pregio. Il rendimento da locazione è sostanzialmente stabile sul tasso del 5,7%, che rappresenta un buon risultato per il comparto rispetto alla media delle città. Cresce il total return (2,7%), confermando ulteriormente il segno positivo. Mercato dei box e garage Tavola 7 Mestre Box e garage Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( ) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%) ,1, ,3 7,1, ,5, ,1 7,5,5 Media città ,8 7,3,8 197

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Mercato della locazione ( x anno) Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione (%) ,4 4,1 5, , 5,3 5, ,7,3 5, ,8 5,2 5,4 Media città , 4,7 5, Media semplice Figura Mestre Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo (%) 8 9 % Mesi Figura Mestre Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Tempo di vendita Tempo di locazione 8 9 Relativamente al comparto dei box/garage, i sentiment degli operatori riportano segnali di stabilità per offerta e domanda, sia per la compravendita, sia per la locazione, associate a un numero di contratti stabili. I prezzi hanno registrato una variazione annuale media pari a -2,1%, che sintetizza performance molto eterogenee a carico delle singole zone urbane: scontano, infatti, un deprezzamento più elevato i box localizzati in periferia (%), dove peraltro viene applicato in fase di trattativa lo sconto maggiore (,1% sul prezzo inizialmente richiesto). Lo sconto medio diminuisce comunque in modo generalizzato, a fronte di tempi di collocamento stabili su base annua, con tempistiche di compravendita pari a 7,5 mesi e di locazione pari a 5,2 mesi. Il livello dei canoni si riduce (-1,8%) ad un tasso minore rispetto alla media del panel di città monitorate (-2,%), con punte del -2,4%, in centro. Il rendimento da locazione è sostanzialmente immutato dal

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Mercato degli uffici Tavola 8 Mestre Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%) ,8-2,,3, ,8-2,,3,5 terziaria ,4-2,3,7, ,5-4,1,8 18, ,2-3,,, Media città ,8-3,5,4 1,9 Mercato della locazione ( /mq x anno) Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione (%) 2-2, -3,2 7,9 5,5 1-2, -2,2 8,5 5,5 terziaria 2-3, -3,8 8,8 5,5 7-1,8-3,5, 5,7 92-2,3-3,4 9, 5, Media città 97,8 5, Media semplice Figura Mestre Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 1 Mestre Sconto medio praticato sul prezzo (%) 18 8 % Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione 8 9 Il comparto degli uffici a Mestre registra per la compravendita e la locazione domanda in calo, associata ad offerta stabile e contratti in calo. La contrazione annuale media dei prezzi (-3%) conferma la diversa dinamicità del mercato da zona a zona, in un va da -2,% delle aree centrali a -4,1% in periferia. 199

9 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Come registrato per il segmento commerciale, è l entità della variazione negativa semestrale (-2,2%) ad influenzare più significativamente il risultato negativo annuale, allontanando per il momento le aspettative di ripresa dei valori. Anche i canoni registrano una contrazione significativa su base annuale (-3,4%), più accentuata, nel complesso, nella periferia terziaria. I tempi medi di locazione (9 mesi) si contraggono di circa un mese, pur rimanendo superiori di oltre due mesi alla media delle città. Rimangono stabili, invece, i tempi medi di vendita ( mesi), a cui si associa una sensibile diminuzione dello sconto applicato in sede di trattativa (%). Il rendimento da locazione resta stabile (5,%); il total return si posiziona su un buon risultato (+2,%). Mercato dei negozi Tavola 9 Mestre Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%) ,9-3, 9,5, ,7-2,2,5, , -3,7,4 17, , -3,1,5,5 Media città ,2 9,7 1,3 Mercato della locazione ( /mq x anno) Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione (%) 2-1,9,5 7,9 19-1,1-3, 8, 8,1 1,5 7,9 1 8,5 8, Media città 193-1,2-2,8,3 7,3 Media semplice Il comparto commerciale mestrino registra, anche nel primo semestre 2, domanda e numero di contratti in diminuzione e offerta in crescita. e canoni tornano a registrare una flessione significativa su base annuale, assestandosi rispettivamente a -3,1% e %. Il segmento di mercato che sconta il calo maggiore è quello della compravendita nelle zone periferiche (-3,7%). La flessione dei canoni, invece, è sostanzialmente uniforme in tutte le zone urbane. I tempi di collocamento registrano un leggero allungamento per la compravendita su base annua (,5 mesi), mentre calano per la locazione (8,5 mesi). 2

10 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Le zone periferiche si confermano come il segmento meno dinamico, dove si rendono necessari,4 mesi per vendere un immobile e,5 per locarlo. L allungamento dei tempi deriva forse dal fatto che l offerta in queste aree non è disposta a concedere ulteriori sconti, che dopo avere toccato oltre il 19% del prezzo iniziale di mercato ora si assestano mediamente sul 17,7%. Rimane molto più appetibile il mercato del centro, con tempi di vendita segnatamente inferiori (9,5 mesi). Il rendimento medio lordo annuo da locazione (8%) è pressoché invariato dal 28, mentre il total return cresce a 4,9%. Figura 17 Mestre Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 18 Mestre Sconto medio praticato sul prezzo (%) 18 % Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione