Capitolo Primo La comunione, la multiproprietà e il condominio

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1 Capitolo Primo La comunione, la multiproprietà e il condominio 1. La comunione in generale Il concetto di comunione rientra nel più ampio concetto di contitolarità di diritti, che ricorre in tutte quelle ipotesi in cui uno stesso diritto appartiene a due o più persone. Si ha in particolare comunione quando la proprietà o altro diritto reale spetta contemporaneamente a più titolari per quote ideali (art c.c.). Si parla, al riguardo di proprietà per quote ideali, nel senso che ciascun contitolare ha un diritto che non può essere individuato materialmente su una determinata parte del bene (altrimenti si tratterebbe di una pluralità di diritti di proprietà diversi tra loro), bensì ha come oggetto il bene nella sua integrità; in tal modo, ciò che viene ad essere suddiviso è l insieme delle facoltà di usare e godere della cosa comune. Pertanto, la misura della facoltà che compete al singolo comproprietario è data dalla quota astratta (la metà, un terzo, un decimo del bene) che esprime la sua partecipazione nei limiti del concorrente diritto degli altri contitolari. Con la conseguenza, inoltre, che ove uno dei comproprietari viene meno, le altre quote ideali si espandono. Solo per la proprietà e gli altri diritti reali (compresi quelli di garanzia) può, quindi, parlarsi di vera e propria comunione, mentre per i diritti di credito che fanno capo a più soggetti si applicherà la normativa sulle obbligazioni soggettivamente complesse (artt c.c.). 2. Tipi di comunione Nell ambito della comunione possono farsi varie distinzioni: a) comunione volontaria, legale e incidentale. Tale distinzione, che rileva sotto il profilo delle fonti, articola la comunione in: volontaria: quando nasce per effetto di una convenzione stipulata tra i vari partecipanti; legale: se il suo titolo è nella legge; incidentale: quando sorge per effetto di un atto indipendente dalla volontà dei partecipanti. Esempio tipico ne è la comunione ereditaria. b) comunione ordinaria e comunione forzosa: la comunione è ordinaria quando ogni singolo partecipante ha la facoltà (il cui esercizio può essere, tutt al più, inibito per una durata non superiore ai 10 anni) di chiedere la divisione; la comunione è forzosa quando la suddetta facoltà è negata al partecipante, in quanto i beni altrimenti cesserebbero di servire all uso cui sono destinati (es.: comunione forzosa del muro artt. 874 e 875 c.c.);

2 262 Parte III: Organizzazione e funzionamento dei registri immobiliari 3. Diritti ed obblighi dei comunisti La disciplina della comunione va esaminata con riguardo a tre tipi di attività (artt c.c.): A) Uso della cosa comune Le attività di uso della cosa comune concretizzano la facoltà di godimento della stessa riconosciuta ai singoli comunisti. L art c.c. consente a ciascun comunista di servirsi della cosa comune nella sua interezza, col duplice limite di non alterare la destinazione della cosa comune e di non impedire agli altri comunisti di farne parimenti uso. B) Gestione della cosa comune Le attività di gestione della cosa comune rappresentano un settore particolare delle attività di uso, qualificato da un esercizio collettivo e organizzato della facoltà di godimento e da una finalità di conservazione e/o miglioramento della cosa comune. La gestione della cosa comune è esercitata congiuntamente da tutti i comunisti: infatti, tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell amministrazione della cosa comune (art. 1105, 1 comma, c.c.). La regola dell amministrazione congiuntiva si basa sul principio maggioritario: «le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente» (art. 1105, 2 comma, c.c.). La maggioranza viene calcolata non alla stregua del numero dei partecipanti, ma del valore delle loro quote. In particolare è sufficiente la maggioranza semplice per le deliberazioni aventi ad oggetto: a) gli atti di ordinaria amministrazione, ossia gli atti tendenti a conservare la cosa comune o anche a migliorarne il godimento; b) la eventuale approvazione di un regolamento per l ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune; c) la nomina di un amministratore. È necessaria invece una maggioranza qualificata (2/3 del valore complessivo della cosa comune) per compiere atti eccedenti l ordinaria amministrazione. Per tali atti il legislatore ha previsto un duplice ordine di limiti: non devono mai essere pregiudizievoli all interesse di alcuno dei partecipanti; se dispongono «innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento», non debbono importare una spesa eccessivamente gravosa. Si ricordi che gli atti di alienazione (o di costituzione di diritti reali sulla cosa comune) e le locazioni ultranovennali non sono atti di straordinaria amministrazione, ma vengono considerati, dall art. 1108, 3 comma, c.c., come atti di disposizione della cosa comune e postulano quindi il consenso di tutti i partecipanti. C) Disposizione della cosa comune Per la disposizione della cosa comune valgono due regole fondamentali: la prima (art. 1108, 3 comma, c.c.) prescrive la necessità del consenso unanime dei partecipanti alla comunione quando venga in considerazione l intero diritto comune; la seconda (art. 1103, 1 comma, c.c.) consente al singolo partecipante di disporre di quello stesso diritto «nei limiti della sua quota». In particolare, la prima regola vale: a) per gli atti di alienazione, per le transazioni, per gli atti di rinuncia alla cosa comune; b) per gli atti di costituzione di diritti reali sul fondo comune; c) per le locazioni ultranovennali (benché non siano qualificabili a rigore come atti di disposizione). Non è invece necessario il consenso unanime dei comunisti per costituire un ipoteca qualora «abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune» (art. 1108, 4 comma, c.c.) (in tale ipotesi l atto e cioè la costituzione dell ipoteca va trattato come un atto di straordinaria amministrazione). La seconda regola invece vale a determinare la sfera di autonomia accordata al singolo sotto il profilo della facoltà di disposizione. In particolare, essa si concreta nei seguenti tipi di iniziativa individuale: a) possibilità di sostituire altri a sé nella posizione di contitolare attraverso una cessione pro quota del diritto comune col conseguente subingresso del cessionario nella contitolarità del diritto senza che a tal fine sia necessario il consenso degli altri comunisti;

3 Capitolo Primo: La comunione, la multiproprietà e il condominio 263 b) possibilità di cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della quota; c) possibilità di costituire a favore di terzi un diritto reale di garanzia nei limiti della quota; d) possibilità di abdicare alla posizione di contitolare mediante rinuncia. D) Obblighi dei comunisti Le spese deliberate a maggioranza, e più in generale tutte quelle necessarie per la conservazione ed il godimento della cosa comune gravano sui partecipanti alla comunione in proporzione delle rispettive quote, restando in ogni caso salva la facoltà di ciascuno di essi di liberarsene rinunciando alla propria posizione di contitolare del diritto comune (cd. abbandono liberatorio) (art c.c.). 4. Lo scioglimento della comunione Ciascuno dei partecipanti ha facoltà di chiedere lo scioglimento della comunione senza che gli altri comunisti vi si possano opporre. Detta facoltà viene considerata come esplicazione di un diritto potestativo per cui le ragioni ed i modi dell esercizio non possono essere sindacati dagli altri partecipanti e dal giudice. Per la divisione si applicano le norme sulla divisione ereditaria, alla quale si rinvia. Occorre ricordare che la divisione si verifica: per contratto, se tutti i comunisti concordano sul modo di procedere; per sentenza del Tribunale, se l accordo non viene raggiunto. La divisione avviene con la spartizione materiale della cosa, se possibile, oppure con una ripartizione della somma ricavata dalla vendita della cosa. Una forma di tutela per i creditori è predisposta dall art c.c. che consente loro (ed agli aventi causa) di intervenire a proprie spese nella divisione o di proporre opposizione, mentre non possono impugnare la divisione già effettuata. Infine, il D.L. 69/2013 (cd. decreto del fare), conv. in L. 98/2013, ha aggiunto la divisione a domanda congiunta disciplinata dal nuovo art. 791bis c.p.c. Tale norma è stata inserita per snellire il lavoro dei giudici, attribuendo tale compito a notai o avvocati (sempre che non ci siano contestazioni) e comunque facendo salva la possibilità di rimettere gli atti al giudice, qualora risulti che il cd. ricorso congiunto manchi della sottoscrizione di una delle parti. 5. Il condominio negli edifici Quella del condominio negli edifici è la figura più importante, ed anche la più complessa, di comunione. La singolarità di questa figura, la cui disciplina è stata recentemente modificata dalla L. 220/2012, risiede nel fatto che il singolo condomino è al contempo: proprietario esclusivo del suo appartamento; comproprietario in virtù di comunione forzosa di alcune parti dell edificio (il suolo su cui l edificio poggia, le fondamenta, le scale, i muri perimetrali, i tetti ecc.). A) Le principali novità introdotte dalla L. 220/2012 I principali profili di novità introdotti dalla legge di riforma del condominio (L. 220/2012) sono i seguenti: un indicazione più completa, anche se non tassativa, delle parti comuni dell edificio (art c.c.); una più aggiornata disciplina dell ambito di applicazione della disciplina condominiale; in particolare, la novella chiarisce che la normativa del condominio si applica anche al supercondominio, finora istituto d elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale;

4 264 Parte III: Organizzazione e funzionamento dei registri immobiliari la specifica previsione delle condizioni (da tempo individuate dalla giurisprudenza) che giustifichino il distacco del singolo condomino dall impianto centralizzato di riscaldamento; la possibilità di introdurre particolari innovazioni con una maggioranza meno elevata di quella prevista dal codice (in generale, sono le innovazioni destinate al miglioramento, alla salubrità o all uso più comodo delle cose comuni, come l eliminazione delle barriere architettoniche, l installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell edificio, di impianti per la produzione di energia eolica, solare o comunque da fonte rinnovabile); la nuova ripartizione delle spese per scale e ascensori; la disciplina relativa all amministratore del condominio; in particolare, sono dettate in misura più stringente le sue attribuzioni e i suoi doveri amministrativi e contabili in funzione di una maggiore conoscibilità e trasparenza del suo operato da parte dei condomini (ad esempio, l assemblea potrà deliberare l attivazione di un sito Internet del condominio da cui consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare); la previsione che i regolamenti condominiali non potranno in alcun modo vietare il possesso o la detenzione di animali domestici da parte di singoli condomini; le nuove regole sulla costituzione dell assemblea e sulla validità delle deliberazioni, di cui sono abbassati i quorum. B) La ripartizione delle spese Circa la ripartizione delle spese, l art c.c. stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell edificio, per la prestazione dei servizi nell interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore (che si determina attraverso le tabelle millessimali) della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. C) Le parti comuni Il nuovo art c.c., modificato dalla L. 220/2012, stabilisce che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell edificio, se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell edificio necessarie all uso comune, come il suolo su cui sorge l edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio; 3) i locali per i servizi in comune, come la portineria (incluso l alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all uso comune; 4) le opere, le installazioni e i manufatti di qualunque genere destinati all uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l energia elettrica, per

5 Capitolo Primo: La comunione, la multiproprietà e il condominio 265 il riscaldamento e il condizionamento dell aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. D) Organi del condominio Gli organi fondamentali del condominio sono: l assemblea dei condomini; l amministratore. L assemblea dei condomini è l organo deliberativo del condominio. Quanto alla formazione della volontà comune, la legge fissa alcuni principi: a) principio della valida costituzione dell assemblea: l assemblea dei condomini, per poter deliberare validamente, deve essere regolarmente costituita; a tal fine: tutti i condomini devono essere invitati a parteciparvi; deve intervenire un numero minimo di condomini che sia espressione di un determinato valore dell intero edificio (quorum); b) principio maggioritario: l assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, e sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio. Se l assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza del numero legale, l assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l intervento di tanti condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell intero edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se è approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell edificio (art c.c.); c) principio della partecipazione dell inquilino: la legge sulle locazioni (L. 392/1978) consente all inquilino la partecipazione e il voto in sede di assemblea condominiale. Le delibere dell assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini. Ai sensi del nuovo art c.c., ciascun condomino assente, dissenziente o astenuto può impugnare, davanti all autorità giudiziaria, la delibera contraria alla legge o al regolamento di condominio, chiedendone l annullamento nel termine perentorio di 30 giorni dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L azione di annullamento non sospende l esecuzione della delibera, salvo che la sospensione sia ordinata dall autorità giudiziaria. L istanza di sospensione proposta prima dell inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell impugnazione della deliberazione. L assemblea può deliberare anche le modifiche delle tabelle millesimali, ossia delle tabelle che esprimono il rapporto fra il valore di ciascuna unità e il valore dell intero edificio. Le tabelle possono essere rettificate o modificata all unanimità, oppure con la maggioranza prevista dall art. 1136, co. 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti all assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell edificio) quando sono conseguenza di un errore o quando, per le mutate condizioni di una parte dell edificio (ad es., in conseguenza di una sopraelevazione), è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell unità immobiliare anche di un solo condomino (69 disp. att. c.c.). L amministratore, la cui nomina è obbligatoria quando i condomini sono più di otto, è l organo esecutivo del condominio. Egli ha il compito di (artt e 1130bis c.c.): eseguire le deliberazioni dell assemblea, convocarla annualmente per l approvazione del rendiconto condominiale e curare l osservanza del regolamento di condominio; disciplinare l uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell edificio e per l esercizio dei servizi comuni;

6 266 Parte III: Organizzazione e funzionamento dei registri immobiliari compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell edificio; eseguire gli adempimenti fiscali; curare la tenuta del registro dell anagrafe condominiale (contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento), del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell amministratore e del registro di contabilità; conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione; fornire al condomino che ne faccia richiesta la documentazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l assemblea per la relativa approvazione. E) Il regolamento condominiale Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento contenente: le norme sull uso delle cose comuni e sulla ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi di ciascun condomino; le norme per la tutela del decoro dell edificio; le norme relative all amministrazione del condominio. Ciascun condomino può prendere l iniziativa per la formazione del regolamento o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall assemblea con la maggioranza degli intervenuti all assemblea che rappresenta almeno la metà del valore dell edificio (art. 1136, co. 2, c.c.) e allegato al registro dei verbali delle assemblee (art. 1130, n. 7, c.c.). Esso può essere impugnato da ciascun condomino dissenziente entro 30 giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione (art c.c.). F) Innovazioni Il nuovo art c.c. contiene la disciplina in materia di innovazioni, ossia di opere di trasformazione che incidono sull assenza della cosa comune, alterandone l originaria funzione e destinazione, le quali si differenziano dalle semplici modificazioni (ex art c.c.) poiché queste ultime non alterano la cosa ma consentono una più comoda e razionale utilizzazione della cosa. L assemblea dei condomini, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i 2/3 del valore dell edificio (1136, co. 5, c.c.), può disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento, all uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Inoltre, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio (1136, co. 2, c.c.), può disporre le innovazioni riguardanti: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi: per eliminare le barriere architettoniche; per il contenimento del consumo energetico degli edifici; per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell edificio; per la produzione di energia mediante l utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili; 3) l installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione

7 Capitolo Primo: La comunione, la multiproprietà e il condominio 267 per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. Sono vietate le innovazioni: che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato; che alterino il decoro architettonico o che si riflettano negativamente sull aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l edificio (Cass /2011); che rendano talune parti comuni dell edificio inservibili all uso o al godimento anche di un solo condomino. G) Estinzione del condominio Il condominio, avendo carattere necessario, ha durata perpetua. Esso, tuttavia, si estingue quando venga a mancare la divisione per piani della proprietà e cioè quando tutto l edificio diventi proprietà della stessa persona. 6. Differenze fra Condominio e comunione Il condominio, anche se contiene una situazione di comproprietà su alcuni beni, si differenzia dalla comunione a causa di alcune sue peculiarità: indivisibilità: mentre la comunione si caratterizza per la temporaneità e la divisibilità, per cui ciascun comunista può in ogni momento chiedere lo scioglimento (art c.c.), diversamente «le parti comuni dell edificio non sono soggette a divisione» (art c.c.); presenza di un vincolo di destinazione: mentre nella comunione le eventuali innovazioni possono essere dirette all impiego che si ritiene più proficuo, nel condominio degli edifici le innovazioni devono essere indirizzate «al miglioramento o all uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni» (art. 1120, 1 comma, c.c.). In particolare, il vincolo di destinazione dell edificio incide sul godimento delle parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Al riguardo la regola generale è quella posta dall art c.c. che dispone che il condomino, nel proprio appartamento, «non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell edificio». Tale regola è interpretata dalla giurisprudenza in senso estensivo facendovi rientrare tutte le ipotesi in cui l opera del condomino possa pregiudicare la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell edificio. Regola speciale è quella prevista dall art c.c., che riconosce al proprietario dell ultimo piano ed al proprietario esclusivo del lastrico solare, la facoltà di elevare nuovi piani, dietro corresponsione di un indennità agli altri condomini, sempre che le condizioni statiche dell edificio consentano tale sopraelevazione e che questa non pregiudichi l aspetto architettonico, né provochi una notevole diminuzione dell aria o della luce ai piani sottostanti; presenza di un articolata e complessa organizzazione di gestione delle cose e dei servizi comuni: mentre la comunione dispone di un modello embrionale di organizzazione, il condominio negli edifici si caratterizza per una struttura organizzatoria complessa; infatti se i condomini sono più di quattro deve nominarsi necessariamente un amministratore di condominio e se sono più di dieci è obbligatorio formare un regolamento di condominio; preminenza dell interesse collettivo sugli interessi individuali: mentre nella comunione la maggioranza viene calcolata in base al valore delle quote, ed è ammesso l abbandono liberatorio per sottrarsi ai contributi per la conservazione della cosa, nel condominio invece la maggioranza viene calcolata non solo in relazione alle quote, bensì anche al numero dei partecipanti (art c.c.) e non è ammesso l abbandono liberatorio (art. 1118, 2 comma, c.c.). 7. Il condominio fra più edifici (supercondominio) Il nuovo art. 1117bis c.c., inserito dalla L. 220/2012, afferma che le disposizioni sul condominio (artt ss. c.c.) si applicano, in quanto compatibili, anche al supercondominio, ossia a quell insieme di edifici che abbiano in comune alcuni impianti o servizi ricompresi nell ambito di applicazione dell art c.c. (quali, ad esempio, il

8 268 Parte III: Organizzazione e funzionamento dei registri immobiliari viale d ingresso, l impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l alloggio del portiere); a ciascun condomino di ogni edificio spetta la titolarità pro quota su tali parti comuni e l obbligo di contribuire alle spese per la loro manutenzione. Il supercondominio si costituisce automaticamente, senza bisogno di apposite delibere assembleari, quando singoli edifici condominiali abbiano in comune talune cose, impianti e servizi. Nel supercondominio ciascun condomino può agire per la tutela delle parti comuni e a partecipare alle assemblee, e deve essere nominato un amministratore che assicuri la gestione dei beni, comuni a tutti i condomini dei vari condomini; in mancanza, può intervenire, a richiesta degli interessati, il provvedimento dell autorità giudiziaria ex art. 1129, co. 1, c.c. 8. La multiproprietà Nella prassi contrattuale italiana si è diffuso l istituto giuridico della multiproprietà immobiliare in zone turistiche, che ricorre quando lo stesso immobile (o, di solito, la stessa frazione di un complesso residenziale) viene alienato a più soggetti. A ciascuno è attribuito il diritto, trasmissibile, di godere di quella frazione immobiliare in modo esclusivo, ma per periodi di tempo limitati, a turno con gli altri proprietari della medesima frazione immobiliare, sulla quale viene impresso un duplice vincolo: di destinazione (turistica) e di indivisibilità. Molteplici sono le differenze tra multiproprietà e comunione: a) nella multiproprietà, a differenza che nella comunione, non è configurabile il diritto di chiedere la divisione del bene; b) i singoli diritti di godimento sul bene non rappresentano una frazione dell intero diritto, bensì sono pieni, esclusivi, autonomi tra di loro e di natura limitata ad un periodo di tempo ben definito, periodicamente ricorrente; c) nel caso di rinuncia o di astensione dal godimento da parte di un titolare non c è la possibilità di estendere il godimento da parte degli altri titolari come nella comunione. In Italia, la prima vera disciplina della multiproprietà si è avuta in seguito al recepimento della Direttiva comunitaria 94/47 volta a fornire garanzie al consumatore acquirente. L esigenza di tutelare i consumatori nacque dall assenza di un inquadramento normativo specifico della multiproprietà che ha costituito un terreno fertile per intermediari decisamente poco professionali. La materia, quindi, è stata prima regolata dal D.Lgs , n. 427, attuativo della suddetta Direttiva 94/47/CE, poi dal Codice del Consumo (D.Lgs , n. 206), il quale agli articoli ha disciplinato i contratti relativi all acquisizione di un diritto di godimento ripartito di beni immobili. Il Codice del Consumo, peraltro, ha inteso tutelare il consumatore-acquirente sia nella fase delle trattative che in quella della conclusione ed esecuzione del contratto. Successivamente, nel giugno 2007, la Commissione europea ha presentato una proposta di direttiva per la riforma del timesharing (multiproprietà), così nel gennaio 2009 la CE ha approvato la nuova Direttiva 2008/122/CE con rilevanti modifiche che gli Stati dovevano attuare entro il 23 febbraio 2011 e che è stata recepita dall Italia con il Codice del turismo (D.Lgs , n. 79), che ha, tra l altro, sostituito il precedente titolo IV, Capo I (artt ) del Codice del consumo con i nuovi artt. da 69 ad 81bis. Si definisce (art. 69, D.Lgs. 206/2005) multiproprietà il contratto di durata superiore ad un

9 Capitolo Primo: La comunione, la multiproprietà e il condominio 269 anno, con il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione. La novità più significativa apportata alla disciplina della multiproprietà riguarda l ampliamento delle tipologie contrattuali cui essa si applica e cioè anche ai contratti relativi ad un prodotto per le vacanze di lungo termine e ai contratti di rivendita e di scambio. Ne deriva l estensione delle regole anche alle multiproprietà di beni mobili (barche, roulottes, auto ecc.). In pratica, chi acquista in multiproprietà ha la possibilità di godere del bene per una durata di almeno 1 anno (precedentemente il vincolo era di 3 anni), in un determinato periodo dell anno e per un determinato numero di giorni (di solito una settimana) stabiliti nel contratto. Quest ultimo deve necessariamente essere stipulato su carta o su altro supporto durevole in lingua italiana e in una delle lingue dello Stato UE in cui risiede il consumatore oppure di cui è cittadino, a sua scelta, purché sia una lingua ufficiale della UE. Il venditore è, di solito, una società immobiliare che costruisce e poi vende complessi edilizi divisi in singole unità indipendenti; le varie unità immobiliari vengono, poi, vendute a più soggetti, stabilendo i turni di godimento. Pertanto è previsto l obbligo, per il venditore, di consegnare, a chiunque richieda informazioni sul bene immobile/mobile, un documento informativo in cui devono essere indicati: l identità e il domicilio del venditore e del proprietario dell immobile; la descrizione dell immobile/mobile e la sua ubicazione; gli estremi del permesso di costruire o di altro titolo edilizio, nonché delle leggi regionali che regolano l uso dell immobile con destinazione turistico-ricettiva (se si tratti di immobile ancora in costruzione, è necessario specificare gli estremi della concessione edilizia e delle leggi regionali nonché la data entro la quale prevedibilmente l immobile sarà ultimato); i servizi e le strutture comuni ai quali l acquirente ha o avrà accesso, quali luce, acqua, manutenzione, raccolta di rifiuti, sauna, piscina etc. e le relative condizioni di utilizzazione; il prezzo che l acquirente dovrà versare; informazioni circa il diritto di recesso dal contratto. Il contratto, come già accennato, deve essere redatto per iscritto, a pena di nullità; il diritto di recesso può essere esercitato dall acquirente entro 14 giorni (naturali e consecutivi) dalla conclusione del contratto, senza dover specificare il motivo e senza necessità di pagare una penale, dandone comunicazione scritta alla persona indicata nel contratto. Particolarmente importante è la disposizione che vieta qualunque versamento di danaro a titolo di acconto, prestazione di garanzie, l accantonamento di denaro sotto forma di deposito bancario, il riconoscimento esplicito di debito e ogni altro onere da parte del consumatore a favore dell operatore o di un terzo prima della fine del periodo di recesso. L operatore che viola le disposizioni suindicate è punito, per ogni singola violazione, con la sanzione amministrativa pecuniaria da a euro e con la sanzione amministrativa accessoria della sospensione dall esercizio dell attività da 30 giorni a sei mesi in caso di violazione reiterata. Inoltre, l operatore che non abbia forma giuridica di società di capitali oppure possegga un capitale sociale versato inferiore a euro e che non abbia sede legale

10 270 Parte III: Organizzazione e funzionamento dei registri immobiliari e sedi secondarie nel territorio dello Stato è tenuto a prestare idonea fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia della corretta esecuzione del contratto. La fideiussione è comunque dovuta in tutti i casi in cui l immobile oggetto del contratto sia in corso di costruzione, a garanzia dell ultimazione dei lavori. Un altra rilevante modifica apportata dal D.Lgs , n. 79 al Codice del consumo consiste nell introduzione di formulari informativi per ciascuna tipologia contrattuale (contratti di multiproprietà, relativi a prodotti per le vacanze a lungo termine, di rivendita e di scambio) e di un modello di formulario separato dal contratto per facilitare il diritto di recesso da parte del consumatore. La multiproprietà ora esaminata va tenuta distinta dalla multiproprietà alberghiera (il bene immobile è compreso in un complesso alberghiero intestato a più proprietari) e dalla multiproprietà azionaria (il bene immobile è goduto in virtù del possesso delle azioni della società titolare del bene).

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