La rendita urbana e il regime immobiliare

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1 Corso di «Processi di pianificazione e processi di valutazione» a.a. 2014/15 La rendita urbana e il regime immobiliare Docente Collaboratore prof. Stefano Stanghellini stefano.stanghellini@iuav.it arch. Pietro Bonifaci pbonifac@stud.iuav.it

2 Il mercato di concorrenza perfetta Le caratteristiche dei mercati perfettamente concorrenziali: atomicità dell offerta e della domanda omogeneità del prodotto perfetta mobilità dei fattori trasparenza L impresa prende il prezzo dal mercato (è price-taker)

3 Il mercato di concorrenza perfetta C, P C, P C, P p profitto perdita Area dei ricavi q Q Q Q q q impresa A impresa B impresa C In un mercato concorrenziale, nel breve periodo, ci sono imprese che traggono profitti, altre che sono in perdita, altre che producono e vendono con il solo profitto normale.

4 Il mercato di concorrenza perfetta P d MERCATO Punto di equilibrio o P Impresa rappresentativa pe E Q qe Q Nel lungo periodo, la libera azione delle forze di domanda e di offerta porta ad una situazione di equilibrio in cui: le imprese producono e vendono a prezzo di costo (hanno solo il profitto normale) i consumatori massimizzano la soddisfazione

5 Prezzi-Costi Prezzi-Costi Prezzi-Costi La rendita nel mercato fondiario I mercati fondiari non sono perfettamente concorrenziali. L offerta è rigida, perché nel breve periodo non può adeguarsi al cambiamento della domanda. Nella formazione del prezzo agisce solo la domanda. p Rendita p p3 p1 p2 Quantità Quantità Rendita del settore Quantità

6 La scarsità naturale e la scarsità legale Il proprietario di un fattore produttivo scarso, nel mercato, percepisce un guadagno netto (che è una rendita), solo per il fatto che egli ne è il proprietario Esistono rendite legate all offerta limitata di fattori produttivi naturali (i suoli, le cave, le miniere) Esistono altre rendite legate a restrizioni di natura legaleamministrativa (es. il piano regolatore, i piani delle attività estrattive, ecc.)

7 La rendita fondiaria urbana La rendita fondiaria urbana è connessa in modo inscindibile al diritto di proprietà dei terreni. Secondo il diritto romano, il diritto di proprietà era assoluto ed il diritto di edificare (jus aedificandi) immaneva in esso. Disegni di Eduardo Caceres Morales

8 La rendita fondiaria urbana Nel corso del tempo il diritto di proprietà dei terreni è stato ridotto in tutti gli Stati, sia per esigenze nazionali..

9 La rendita fondiaria urbana che per esigenze urbanistiche. Proprio per esigenze urbanistiche è stato limitato lo «jus aedificandi».

10 La rendita fondiaria urbana La rendita fondiaria urbana è funzione di più variabili: il dinamismo economico della città la domanda e offerta di terreni edificabili la posizione dei terreni nei contesto urbano gli investimenti pubblici le scelte del piano urbanistico in termini di quantità, destinazione, tempo di edificazione, condizioni di edificazione

11 La rendita nel mercato immobiliare Le componenti della rendita rendita assoluta (scarsità) rendita differenziale (qualità ed accessibilità) rendita totale rendita rendita differenziale rendita assoluta distanza dal centro Suoli urbani Suoli agricoli

12 Quali strumenti per il governo della rendita? La rendita fondiaria urbana è un fenomeno negativo o positivo? Per un verso: la rendita privatizza scelte pubbliche, e quindi è iniqua La rendita gonfia il valore dei terreni di cui il Comune necessita per realizzare opere pubbliche, e quindi è doppiamente iniqua Per l altro: la rendita è un dispositivo ottimizzante: stimola ad impiegare una risorsa scarsa in modo efficiente

13 Quali strumenti per il governo della rendita? Come risolvere il dilemma? Si può «governare la rendita» in modo da eliminare o almeno ridurne l iniquità e mantenerne il dispositivo ottimizzante? Numerosi sono stati i tentativi esperiti e quelli ora in corso: attraverso l espropriazione generalizzata delle aree edificabili attraverso la separazione del diritto di edificare dal diritto di proprietà programmando l offerta di suoli edificabili (agendo sulla componente assoluta) distribuendo nello spazio urbano gli investimenti in opere pubbliche (agendo sulla componente differenziale) attraverso il prelievo fiscale (agendo su entrambe le componenti) creando nuove occasioni di mercato (perequazione urbanistica, asta di diritti edificatori, confronto concorrenziale fra progetti, ecc.)

14 Espropriazione generalizzata delle aree edificabili All inizio del 1960, dopo la ricostruzione ed in pieno sviluppo economico ed insediativo, il Ministro Sullo propose di riformare il regime immobiliare attribuendo allo Stato il potere di espropriare le aree edificabili a prezzo agricolo. Il tentativo di riforma abortì. Aspetti positivi della soluzione proposta: Aspetti negativi della soluzione proposta: 14

15 Separazione dello diritto di edificare dal diritto di proprietà dei terreni Nel 1977, con la legge n. 10 fu tentata la separazione dello jus aedificandi dal diritto di proprietà del terreno. Lo jus aedificandi veniva attribuito al Comune, che lo cedeva al proprietario del terreno (concessione) a titolo oneroso. Il tentativo non venne completato, e quindi fallì (permesso di costruire). Aspetti positivi della soluzione proposta: Aspetti negativi della soluzione proposta: 15

16 Programmazione dell offerta di terreni edificabili Si ritiene che una oculata programmazione temporale dei terreni edificabili può comprimere la componente assoluta della rendita, aumentando l offerta dei terreni edificabili e quindi riducendo il prezzo del fattore produttivo «suolo».. Aspetti positivi della soluzione proposta: Aspetti negativi della soluzione proposta: 16

17 Equilibrata distribuzione degli investimenti pubblici Si ritiene che una equilibrata distribuzione degli investimenti pubblici nello spazio urbano può rendere uniforme la qualità insediativa: gli investimenti pubblici agiscono sulla componente «differenziale» della rendita e possono attenuarne le differenze. Aspetti positivi della soluzione proposta: Aspetti negativi della soluzione proposta: 17

18 Prelievo fiscale comunale e statale Il prelievo fiscale sui beni immobili si è molto accentuato negli ultimi anni. Esso colpisce la proprietà (IMU, IRE e IRES), l uso (TARI, TASI), il trasferimento (IVA, Imposta di Registro). Il prelievo fiscale agisce sia sulla componente «assoluta» che su quella «differenziale» Aspetti positivi della soluzione proposta: Aspetti negativi della soluzione proposta: 18

19 Incremento dei costi della produzione insediativa Il prezzo dei beni immobili è stabilito dal mercato, attraverso l interazione fra domanda e offerta. In un mercato concorrenziale, l impresa «prende il prezzo» dal mercato. Si ritiene che, gravando le operazione di trasformazione urbana di costi aggiuntivi per la realizzazione di maggiori opere pubbliche, si eroda la rendita. Aspetti positivi della soluzione proposta: Aspetti negativi della soluzione proposta: 19

20 Applicando la perequazione urbanistica La rendita è funzione anche della quantità di edificazione attribuita dal piano urbanistico ai terreni edificabili. Riducendo la quantità di edificazione e spalmandola su tutti i terreni oggetto di trasformazione urbanistica sia quelli destinati all edificazione privata che quelli destinate ad opere pubbliche si contiene la rendita e si ottengono gratuitamente i terreni per le opere pubbliche. Aspetti positivi della soluzione proposta: Aspetti negativi della soluzione proposta: 20

21 Mettendo i progetti privati in concorrenza fra loro Si tiene che un modo per comprimere la rendita (beneficio privato) e per aumentare il beneficio pubblico (città pubblica) sia quello di stimolare il confronto concorrenziale fra i progetti privati. Ciò avviene selezionando, attraverso un avviso pubblico, i progetti da inserire nel Piano degli Interventi. Aspetti positivi della soluzione proposta: Aspetti negativi della soluzione proposta: 21