Il mercato immobiliare
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1 Il mercato immobiliare Prof. Paolo Rosato Dipartimento di ingegneria Civile e Archietettura Università di Trieste paolo.rosato@dia.units.it Prof. Paolo Rosato 1
2 I fattori che influiscono sul valore degli immobili 1. Le caratteristiche del mercato immobiliare; 2. La situazione congiunturale; 3. Le caratteristiche specifiche dell immobile. Prof. Paolo Rosato 2
3 Cos è un bene immobile? Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d acqua, gli alberi [.], gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo (art. 812, CC) Prof. Paolo Rosato 3
4 Le caratteristiche del mercato immobiliare 1. Immobilità dei beni scambiati 2. Unicità dei dei beni scambiati 3. Ipoteticità del mercato (1-5% dello stock) 4. Opacità dei prezzi e delle transazioni 5. Offerta rigida 6. Variabilità delle forme di mercato 7. Segmentazione del mercato Prof. Paolo Rosato 4
5 Il mercato immobiliare residenziale Lo stock immobiliare in Italia Prof. Paolo Rosato 5 Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI Agenzia del Territorio, 2016
6 Il mercato immobiliare residenziale L andamento delle NTN Prof. Paolo Rosato 6 Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI Agenzia del Territorio, 2016
7 Il mercato immobiliare residenziale L andamento del mercato nel tempo Prof. Paolo Rosato 7 Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI Agenzia del Territorio, 2016
8 Il mercato immobiliare residenziale La distribuzione delle transazioni Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI Agenzia del Territorio, 2016 Prof. Paolo Rosato 8
9 Il mercato immobiliare residenziale La mobilità immobiliare (Transazioni/Stock) Prof. Paolo Rosato 9 Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI Agenzia del Territorio, 2016
10 Il mercato immobiliare residenziale La superficie compravenduta Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI Agenzia del Territorio, 2016 Prof. Paolo Rosato 10
11 Il mercato immobiliare residenziale Il fatturato Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI Agenzia del Territorio, 2016 Prof. Paolo Rosato 11
12 Il mercato immobiliare residenziale Il ruolo del credito Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI Agenzia del Territorio, 2016 Prof. Paolo Rosato 12
13 Il mercato immobiliare residenziale Le caratteristiche dei mutui Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI Agenzia del Territorio, 2016 Prof. Paolo Rosato 13
14 Il mercato immobiliare residenziale L andamento dei tassi medi Fonte: Rapporto annuale sul mercato delle abitazioni, OMI Agenzia del Territorio, 2016 Prof. Paolo Rosato 14
15 Il mercato immobiliare residenziale Indice delle quotazioni OMI 2004=100 a prezzi correnti Fonte: OMI Agenzia del Territorio, 2016 Prof. Paolo Rosato 15
16 Il mercato immobiliare non residenziale Fonte: OMI Agenzia del Territorio. Prof. Paolo Rosato 16
17 Il mercato immobiliare non residenziale Andamento NTN Fonte: OMI Agenzia del Territorio. Prof. Paolo Rosato 17
18 Il mercato immobiliare non residenziale Fonte: Rapporto Immobiliare 2011, OMI Agenzia del Territorio. Prof. Paolo Rosato 18
19 Gli attori nel mercato immobiliari DOMANDA Famiglie Imprese industriali Investitori Stato Società gestione patrimoni Fondi immobiliari OFFERTA Promotori immobiliari Costruttori Famiglie Imprese costruttrici Società (es. Stu) Stato Enti Prof. Paolo Rosato 19
20 La domanda di immobili L andamento del mercato è guidato anche dalle motivazioni dalla domanda USO DIRETTO Utilità (DAP) Reddito Tassi d interesse Risparmio Demografia Composizione familiare Politiche abitative Preferenze/stili di vita INVESTIMENTO Redditività e Sicurezza Tassi di interesse PIL Rendimenti alternativi Risparmio Fiscalità Politiche immobiliari Prof. Paolo Rosato 20
21 L offerta di immobili Primaria (Promotori e imprese) Costi di produzione Disponibilità e prezzi aree edificabili Politiche urbane Costi di costruzione Tassi di interesse Fiscalità Secondaria (Famiglie) Domanda di sostituzione Tassi d interesse Risparmio Composizione familiare Politiche abitative.. Prof. Paolo Rosato 21
22 La domanda e l offerta sono fortemente segmentate Destinazione d uso (agricola, residenziale, commerciale, direzionale, produttiva) Localizzazione (centrale, semicentrale, periferica) Qualità edilizia (nuovo o ristrutturato, recente, vetusto o da ristrutturare) Tipologia edilizia (unifamiliare, a schiera, multipiano, ) Disponibilità dell immobile (libero, locato, diritto reale) Fascia di prezzo Prof. Paolo Rosato 22
23 Le forme del mercato immobiliare Mercato di concorrenza (im)perfetta (domanda ed offerta espressa direttamente dalle famiglie) I beni offerti sono poco omogenei La domanda non possiede informazioni complete sul bene Numerosi attori dal lato dell offerta e della domanda Mercato di concorrenza monopolistica (costruttori) I beni offerti non sono omogenei La domanda non possiede informazioni complete sul bene Offerta concorrenziale e meno frammentata della domanda Oligopolio differenziato (promotori di grosse operazioni) Gli offerenti hanno la possibilità di influire sul prezzo o la quantità di mercato offerta Possibili comportamenti collusivi Uniformità di prezzo Monopolio bilaterale (beni di pregio) Vincoli e condizionamenti pubblici Prezzi aleatori Prof. Paolo Rosato 23
24 La situazione congiunturale Ciclo di mercato Redditività attuale e potenziale Aspetti demografici PIL Inflazione Credito Fiscalità Prof. Paolo Rosato 24
25 L'andamento dei valori immobiliari Valore ( /mq) Numero compravendite Anno Prezzi correnti Prezzi costanti 2009 Compravendite Prof. Paolo Rosato 25
26 Prof. Paolo Rosato 26
27 Prof. Paolo Rosato 27
28 La ciclicità del mercato Cause esogene: il ciclo economico Cause endogene: sfasamento dell offerta sulla domanda D e O con P t t f g P, R P t k O offerta; prezzo; R reddito; D donanda; t t k tempi di realizzazione. Prof. Paolo Rosato 28
29 La ciclicità del mercato t Reddito Domanda Offerta Mercato Prezzo 0 R 0 D 0 =f(r 0 ; P 0 ) O 0 =g(p o ) O 0 =D 0 P 0 1 R 1 <R 0 D 1 =f(r 1 ; P 0 ) O 1 =g(p o ) O 1 >D 1 P 1 <P 0 2 R 2 =R 1 D 2 =f(r 2 ; P 1 ) O 2 =g(p 1 ) O 2 <D 2 P 2 >P 1 3 R 3 =R 1 D 3 =f(r 3 ; P 2 ) O 3 =g(p 2 ) O 3 >D 3 P 3 <P 2 P Prof. Paolo Rosato 29
30 I tassi di interesse per l acquisto della casa Prof. Paolo Rosato 30
31 Indice del capitale erogato Prof. Paolo Rosato 31
32 Indice del capitale erogato Prof. Paolo Rosato 32
33 Demografia e valori immobiliari L incremento demografico spinge in alto la domanda La domanda è spinta dalle formazione di nuove famiglie che dipende da: Immigrazione Cambiamento della struttura demografica (headship rate) Modifica stili di vita Fattori economici (redditi familiari) Prof. Paolo Rosato 33
34 Le caratteristiche specifiche dell immobile I fattori di ordine particolare che influiscono sul valore dei suoli agrari: Produttività Destinazione colturale Dimensione Conformazione Accessibilità Suscettività ad usi extra-agricoli Prof. Paolo Rosato 34
35 I fattori di ordine particolare che influiscono sul valore dei suoli agrari Produttività Destinazione colturale Dimensione Conformazione Accessibilità Suscettività ad usi extra-agricoli Prof. Paolo Rosato 35
36 I fattori di ordine particolare che influiscono sul valore degli immobili civili Caratteristiche posizionali estrinseche Caratteristiche posizionali intrinseche Caratteristiche tecnologiche Caratteristiche produttive Prof. Paolo Rosato 36
37 Caratteristiche posizionali estrinseche Qualificazione infrastrutturale 1. Prossimità al centro urbano 2. Accessibilità ai servizi pubblici 3. Accessibilità al trasporto pubblico 4. Presenza di servizi commerciali di base Qualificazione ambientale 1. Salubrità della zona 2. Contesto sociale 3. Assenza di rumori 4. Densità edilizia Prof. Paolo Rosato 37
38 Caratteristiche posizionali intrinseche Panoramicità o visibilità Orientamento Soleggiamento Luminosità Ventilazione Salubrità dei vani Prof. Paolo Rosato 38
39 Caratteristiche tecnologiche Oggetto dell analisi: 1. Fabbricato 2. Unità immobiliare Aspetti da considerare: 1. Dimensioni 2. Livello delle finiture 3. Stato di conservazione 4. Presenza di ascensore 5. Dotazioni di servizi 6. Impianti 7. Prof. Paolo Rosato 39
40 Caratteristiche produttive Esenzioni fiscali Detraibilità/deducibilità delle spese di manutenzione Limiti alla locazione Vincoli conseguenti alla locazione Presenza di diritti di terzi Condizioni manutentive delle parti comuni Tipo di impianti di riscaldamento e consumi energetici Prof. Paolo Rosato 40
41 Il peso delle caratteristiche dell immobile nella formazione del prezzo Caratteristiche Max Min Scarto Posizionali estrinseche 0,35 0,05 0,30 Posizionali intrinseche 0,25 0,05 0,20 Tecnologiche 0,30 0,10 0,20 Produttive 0,10 0,05 0,05 Prof. Paolo Rosato 41
42 I fattori di ordine particolare che influiscono sul valore delle aree edificabili Dimensioni Localizzazione Destinazione Indici di edificabilità Presenza di opere da demolire Grado di urbanizzazione Conformazione Caratteristiche geotecniche Esistenza di servitù Condizioni per la libera fruizione Prof. Paolo Rosato 42
43 La rendite urbane Rendita: compenso che spetta per essere proprietario di una certa risorsa (Ricardo, Von Thunen). Rendita differenziale: rendita incassata dai proprietari di una risorsa di maggior qualità rispetto a quella marginale. Rendita assoluta: rendita incassata da proprietari di una risorsa scarsa. Rendita = Reddito netto annuo derivante da un certo suolo interesse sul capitale investito nel medesimo. Prof. Paolo Rosato 43
44 Rendita differenziale P Dae Rendita differenziale Pa Te Terra Prof. Paolo Rosato 44
45 Rendita differenziale e rendita assoluta P Dae Pep Rendita differenziale Rendita assoluta Pa Tep Te Terra Prof. Paolo Rosato 45
46 Rendita differenziale e rendita assoluta ed espansione della domanda P Dae* Dae Pep Rendita differenziale Rendita assoluta Pa Tep Te Terra Prof. Paolo Rosato 46
47 Valori delle aree, localizzazione e valore del diritto di edificazione Vm Ve De = Ve* - Vne* Ve* Vne* Vne Va 0 D* D0 D Prof. Paolo Rosato 47
48 Le fonti dirette d informazione sui valori immobiliari Fonte Professionisti, Notai, Conservatoria RRII Ministero Finanze, Ministero Grazia e Giustizia Banche ed S.p.a. Commissioni Provinciali Espropri Stime giudiziarie Valore Prezzi di mercato, Valori d offerta/domanda, Valori di stima Valori di accertamento Valori cauzionali Valori agricoli medi, Valori di mercato Valori di mercato stimati Prof. Paolo Rosato 48
49 Le fonti indirette sui valori immobiliari Enti e soggetti pubblici e istituzionali e istituti di ricerca Fonte: Ciaramella, 2003, Il Consulente Immobiliare. Prof. Paolo Rosato 49
50 Le fonti indirette sui valori immobiliari Enti e soggetti pubblici e istituzionali e istituti di ricerca Fonte: Ciaramella, 2003, Il Consulente Immobiliare. Prof. Paolo Rosato 50
51 Le fonti indirette sui valori immobiliari Operatori specializzati Fonte: Ciaramella, 2003, Il Consulente Immobiliare. Prof. Paolo Rosato 51
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