PROVINCIA DI FERRARA Settore Tecnico Ufficio Patrimonio
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1 PROVINCIA DI FERRARA Settore Tecnico Ufficio Patrimonio Il Dirigente del Settore Tecnico e Patrimonio Ing. Mauro Monti Corso Isonzo, Ferrara - tel. 0532/ fax 0532/ provincia.ferrara@cert.provincia.fe.it - Codice Fiscale e Partita IVA
2 PROVINCIA DI FERRARA Settore Tecnico Ufficio Patrimonio 1. OGGETTO CAP. 1 - DATI SALIENTI Relazione e perizia di stima dell immobile, identificato nel seguito, per la determinazione del più probabile valore di mercato finalizzata all alienazione. 2. IDENTIFICAZIONE IMMOBILE 2.1 Anagrafica CODICE: 588 DENOMINAZIONE: AREA EX CINEMA LIDO DI VOLANO 2.2 Ubicazione Via Spiaggia, Lido di Volano, comune di Comacchio. 2.3 Dati Catastali Catasto Terreni del Comune di Comacchio, foglio 12 mappale DATI DIMENSIONALI La superficie del lotto, coincidente con la particella catastale, è di mq CONFORMITA CATASTALE Lo stato di fatto dell immobile al momento della redazione della presente relazione non è conforme ai dati catastali. Deve essere cancellato dagli atti catastali il fabbricato urbano da accertare in quanto inesistente. 5. ZONIZZAZIONE URBANISTICA Come da Certificato di Destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Comacchio in data 12/10/2010 prot. n , allegato alla presente relazione quale parte integrante, il terreno ricade nelle seguenti destinazioni di zona: 5.1 PIANO REGOLATORE VIGENTE Art. 36 Norme generali per le zone B Art. 39 Sottozone B3 consolidate di riqualificazione edilizia B3.c - estensiva 5.2 P.T.C.P. Art. 8 U.d.P. 9 delle Dune Art. 12 Sistema costiero VMG Parco regionale del delta del Po Ambito del Piano Territoriale Stazione Volano Mesola Goro Art. 27 bis Rete natura 2000, Zone di protezione Speciale, Siti di interesse Comunitario Art. 27 quater nodo ecologico esistente 5.3 Parco regionale delta del Po Stazione Volano Mesola Goro Art. 24 Zone di protezione ambientale, Zone C C. SPG..b 5.4 Vincoli Idrogeologico ai sensi del R.D. n del 30/12/1923; paesaggistico-ambientale D.lgs. 22/01/2004 n. 42; aree psic (siti di importanza comunitaria proposti) ai sensi della direttiva Habitat 92/43/CEE; aree ZPS (zone di protezione speciale) ai sensi della Direttiva Uccelli 79/409/CEE. 2
3 PROVINCIA DI FERRARA Settore Tecnico Ufficio Patrimonio 6. DISPONIBILITA L immobile è libero e nella piena disponibilità della Provincia di Ferrara. 7. TITOLI DI PROPRIETA E STATO GIURIDICO 7.1 Proprietà L immobile è al 100% di proprietà della Provincia di Ferrara. 7.2 Atto di acquisto L immobile venne acquisito al patrimonio con atto del 12/6/1967 rep. 2222, giusta delibera C.P. nn.232/19930 del 29/12/1966, registrato a Ferrara il 16/9/1968 al num. 3340, trascritto al part del 1/10/1968, Ufficiale rogante dr. Attila Torcoletti. Con tale atto la Provincia di Ferrara acquistava dallo Stato, tramite l intendenza di Finanza di Ferrara, un appezzamento di terreno di complessivi ha , allora foglio 12 mappale 23/a rosso e mappale 23 - ½, facente parte dell arenile di Volano in Comune di Comacchio, terreno sclassificato con Decreto Interministeriale 27/11/1957 pubblicato in sunto nella Gazzetta Ufficiale n. 316 del 21/12/1957 e trasferito dal Pubblico Demanio Marittimo ai Beni Patrimoniali dello Stato. 7.3 Stato giuridico Il bene appartiene al patrimonio disponibile dell Ente. 7.4 Servitù costituite e apparenti Dalla consultazione degli atti in possesso dell ufficio e dalla visura ipotecaria on-line presso la Conservatoria RR.II. non risultano costituite servitù a carico o a favore dell immobile in oggetto. 7.5 Trascrizioni in conservatoria RR.II. La consultazione on-line degli atti trascritti alla Conservatoria dei RR.II. di Ferrara, sugli immobili identificati al Catasto Terreni e al Catasto fabbricati del Comune di Comacchio foglio 12 mappale 1640 e mappali nn e 23 originanti quello oggetto di perizia, ha fornito esito negativo. 8. SCOPO DELLA STIMA CAP. 2 - PROCESSO DI VALUTAZIONE La presente relazione di stima è istruita al fine di determinare il più probabile prezzo da porre a base di gara nell asta che sarà esperita per l alienazione dell immobile. 9. NOTIZIE DI CARATTERE GENERALE Il Lido di Volano è il più settentrionale dei sette lidi comacchiesi ed è considerato il più naturale. Dal sito internet si legge E' la località più a nord del litorale di Comacchio e prende il nome da un ramo dell'antico corso del fiume Po. Da qui si può godere appieno di bellezze che privilegiano un contatto diretto con la natura incontaminata: le spiagge, con il loro arenile comodo per lunghe passeggiate e bagni di sole, sono protette da una grande pineta e guardano verso il grande Delta del Po e la Sacca di Goro. Oggi il più intatto tra i sette Lidi vanta un moderno porto turistico nei pressi del ponte sul Volano. Per la sua posizione un po' isolata, ma esposta a vento e correnti marine, il Lido di Volano è il centro di riferimento per sport un po particolari come il kite surfing e il windsurf.. 3
4 PROVINCIA DI FERRARA Settore Tecnico Ufficio Patrimonio Il mercato immobiliare al Lido di Volano è dominato dalla tipologia residenziale, nella zona del paese compresa tra la strada Acciaioli e la pineta. Nella zona di Volano Spiaggia sono presenti alcune attività commerciali. Attualmente sono altresì in vendita appartamenti in villetta anche nella località Spiaggia, in contesto di nuova costruzione. 10. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Perimetrazione approssimativa dell area 10.1 Generalità L area oggetto di stima era un tempo adibita a cinema arena all aperto. Pochi anni fa è stata demolita la cabina di proiezione, piccola costruzione in muratura a due piani e scala esterna. Non sono mai stati rinvenuti titoli edilizi per la costruzione, per cui era da ritenersi a tutti gli affetti abusiva Morfologia Il terreno risulta costituito da un piccolo lotto di forma pressoché rettangolare della superficie di mq La superficie è completamente piana e tenuta a prato Caratteristiche ubicazionali L immobile è ubicato nel centro abitato della località Spiaggia a ridosso della Piazzetta Collegamenti viari Aereo: aeroporto "G. Marconi" Bologna a 95 km. Treno: stazione di Ferara a 55 km (FS); stazione di Codigoro a 18 km (Ferrovie Emilia Romagna). Autobus: Linea extraurbana ACFT - Ferrara - Lidi di Comacchio Attrezzature collettive Il Lido di Volano è un centro abitato prevalentemente nei mesi estivi. La chiesa più vicina è a Volano, la caserma carabinieri è a Bosco Mesola, uno sportello bancario a Lido Nazioni e Bosco Mesola, ufficio postale a Bosco Mesola, farmacia a Bosco Mesola e Lido Nazioni. La sede comunale di Comacchio è distante circa 18 km. L ospedale più vicino è l Ospedale del Delta a Lagosanto, distante circa 17 Km Esercizi commerciali Nel centro abitato vi sono alcuni negozi di vicinato aperti prevalentemente in estate, anche attorno al piazzale Spiaggia Livello di qualificazione dell ambiente esterno La località è nota per il suo aspetto naturale, quasi selvaggio e poco antropizzato. Le poche costruzioni sono basse, di aspetto molto dimesso o popolare, sorte in gran parte oltre 50 anni fa in assenza di pianificazione urbanistica. L immobile confina con l area di proprietà del demanio, con l area verde situata tra la via spiaggia e il bosco demaniale e con costruzioni private. 4
5 PROVINCIA DI FERRARA Settore Tecnico Ufficio Patrimonio 11. GIUDIZIO DI VALORE Nelle immediate vicinanze dell'immobile oggetto di stima è stato individuato un immobile simile a quello oggetto di stima compravenduto nel maggio del E' quindi possibile adottare il procedimento della determinazione del valore di mercato del bene per comparazione diretta, applicando eventualmente opportuni coefficienti di correzione del prezzo rapportati a diverse caratteristiche proprie dell'immobile. Il procedimento di stima adottato è pertanto: 11.1 STIMA SINTETICA PER COMPARAZIONE DIRETTA Tutti i dati di input necessari per la stima del valore di mercato del bene per comparazione diretta sono disponibili. Essi sono: il periodo di riferimento, la presenza di un mercato omogeneo, il parametro, la similarità dei beni posti a confronto e i prezzi. La presenza di edifici quasi sul confine del lotto adiacente a quello oggetto di stima limita la libertà edificatoria. Anche l'assenza di un edificio, da utilizzare quale serbatoio di volumi edificatori in caso di demolizione e ricostruzione o per eventuali ristrutturazioni, può limitare le potenzialità edificatorie in presenza di possibili future varianti al PRG che venissero adottate in senso restrittivo. La formula che identifica il procedimento di stima è la seguente: Il panorama verso il mare Vm1 = p 0 * S 0 * C nella quale Vm 1 = VALORE DI MERCATO DEL BENE OGGETTO DI STIMA p 0 = PREZZO UNITARIO ORDINARIO RILEVATO DAL MERCATO S 0 = SUPERFICIE DEL BENE OGGETTO DI STIMA C = COEFFICIENTI DI ADEGUAMENTO ALLE CARATTERISTICHE. Lo sviluppo dei calcoli e delle operazioni viene dettagliato nella perizia tecnico-economica allegata alla presente relazione come sub a) Determinazione di p 0 = PREZZO UNITARIO ORDINARIO RILEVATO DAL MERCATO L'indagine condotta su immobili oggetto di recente compravendita ha evidenziato che un immobile simile, per caratteristiche morfologiche e urbanistiche, situato nelle immediate vicinanze del bene oggetto di stima è stato oggetto di compravendita nel maggio del Essendo nota la superficie St del terreno, il prezzo unitario ordinario rilevato dal mercato è risultato pari a ca. 225,00 /mq b)Superficie del bene oggetto di stima La superficie del bene oggetto di stima coincide con l'estensione del lotto, la quale è pari a 667 mq c) Determinazione di C = COEFFICIENTI DI ADEGUAMENTO ALLE CARATTERISTICH Il bene oggetto di stima presenta caratteristiche leggermente diverse da quello preso a confronto, legate alle potenzialità edificatorie. Il peso di tali caratteristiche è rappresentato da numeri che, moltiplicati tra loro, esprimono lo scostamento complessivo del valore unitario del bene oggetto di stima da quello del bene preso a confronto. Tali caratteristiche sono la presenza di edifici nel lotto confinante, la quale impone il rispetto di distanze e minore libertà edificatoria, e l assenza, nel lotto oggetto di stima, di edifici esistenti da ristrutturare o demolire e ricostruire. Il lotto preso a confronto, infatti, in precedenza era edificato e i volumi demoliti sono stati, evidentemente, utilizzati per la nuova costruzione. 5
6 PROVINCIA DI FERRARA Settore Tecnico Ufficio Patrimonio CAP. 3 - VALORE DI MERCATO Il valore di mercato risultante dalla stima, ottenuto praticando la media tra i valori di mercato determinati dai due distinti procedimenti di stima, è di ,00.= CAP. 4 - ELENCO ALLEGATI Allegato sub 1: stima economica Allegato sub 2: corografia Allegato sub 3: visure catastali per immobile ed estratto di mappa catastale Allegato sub 4: visure ipotecarie Allegato sub 5: certificato di destinazione urbanistica 6
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8 STIMA DI IMMOBILE EDIFICATO CDC AREA DEL LIDO DI VOLANO MAPPALE 1641 VALORE DI MERCATO ,00 Nelle immediate vicinanze dell'immobile oggetto di stima è stato individuato un immobile simile a quello oggetto di stima compravenduto nel maggio del E' quindi possibile adottare il procedimento della determinazione del valore di mercato del bene per comparazione diretta, applicando eventualmente opportuni coefficienti di correzione del prezzo rapportati a diverse caratteristiche proprie dell'immobile. PROCEDIMENTO 1 - STIMA SINTETICA PER COMPARAZIONE DIRETTA Tutti i dati di input necessari per la stima del valore di mercato del bene per comparazione diretta sono disponibili. Essi sono: il periodo di riferimento, la presenza di un mercato omogeneo, il parametro, la similarità dei beni posti a confronto e i prezzi. La presenza di edifici quasi sul confine del lotto adiacente a quello oggetto di stima limita la libertà edificatoria. Anche l'assenza di un edificio può limitare le potenzialità edificatorie in presenza di possibili future varianti al PRG che venissero adottate in senso restrittivo. La formula che identifica il procedimento di stima è la seguente: Vm 1 = p 0 * S 0 * C dove: Vm 1 = VALORE DI MERCATO DEL BENE OGGETTO DI STIMA p 0 = PREZZO UNITARIO ORDINARIO RILEVATO DAL MERCATO S 0 = SUPERFICIE DEL BENE OGGETTO DI STIMA C = COEFFICIENTI DI ADEGUAMENTO ALLE CARATTERISTICHE DETERMINAZIONE DI: p0 = PREZZO UNITARIO ORDINARIO RILEVATO DAL MERCATO L'indagine condotta su immobili oggetto di recente compravendita ha evidenziato che un immobile simile, per caratteristiche morfologiche e urbanistiche, situato nelle immediate vicinanze del bene oggetto di stima è stato oggetto di compravendita nel maggio del Tale immobile è stato venduto per la cifra di: p = PREZZO DI COMPRAVENDITA ,00 essendo nota la superficie St del terreno, il prezzo unitario ordinario rilevato dal mercato è risultato pari a: p0 = p / St p = PREZZO DI COMPRAVENDITA ,00 St = SUPERFICIE DEL TERRENO 890,00 mq p0 = PREZZO UNITARIO ORDINARIO RILEVATO DAL MERCATO 224,72 /mq che, arrotondato, si assume pari a: p0 = PREZZO UNITARIO ORDINARIO RILEVATO DAL MERCATO 225,00 /mq DETERMINAZIONE DI: S0 = SUPERFICIE DEL BENE OGGETTO DI STIMA La superficie del bene oggetto di stima coincide con l'estensione del lotto, la quale è pari a: S0 = SUPERFICIE DEL BENE OGGETTO DI STIMA 667,00 mq DETERMINAZIONE DI: C = COEFFICIENTI DI ADEGUAMENTO ALLE CARATTERISTICHE Il bene oggetto di stima presenta caratteristiche leggermente diverse da quello preso a confronto, legate alle potenzialità edificatorie. Il peso di tali caratteristiche è rappresentato da numeri che, moltiplicati tra loro, esprimono lo scostamento complessivo del valore unitario del bene oggetto di stima da quello del bene preso a confronto. Tali caratteristiche sono: presenza di edifici in prossimità del confine 0,970 assenza di edifici esistenti (volumi disponibili) 0,920 C = COEFFICIENTI DI ADEGUAMENTO ALLE CARATTERISTICHE 0,892
9 RIEPILOGO GENERALE Vm 1 = p 0 * S 0 * C p0 = PREZZO UNITARIO ORDINARIO RILEVATO DAL MERCATO 225,00 /mq S0 = SUPERFICIE DEL BENE OGGETTO DI STIMA 667,00 mq PRODOTTO ,00 C = COEFFICIENTI DI ADEGUAMENTO ALLE CARATTERISTICHE 0,8924 Vm1 = VALORE DI MERCATO DEL BENE OGGETTO DI STIMA ,93 che con arrotondamento si assume pari a: Vm1 = VALORE DI MERCATO DEL BENE OGGETTO DI STIMA ,00
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13 Data: 14/12/ Ora: Visura storica per immobile Visura n.: T Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 14/12/2011 Segue Dati della richiesta Comune di COMACCHIO ( Codice: C912) Provincia di FERRARA Catasto Terreni Foglio: 12 Particella: 1641 INTESTATO 1 PROVINCIA DI FERRARA * (1) Proprieta` per 1000/1000 Situazione dell'immobile dal 08/11/2000 N. DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficie(m²) Deduz Reddito ha are ca Dominicale Agrario FU D ACCERT FRAZIONAMENTO del 08/11/2000 n /2000 in atti dal 08/11/2000 (protocollo n ) Notifica Partita Annotazioni SR Nella variazione sono stati soppressi i seguenti immobili: - foglio 12 particella foglio 12 particella 23 Sono stati inoltre variati i seguenti immobili: - foglio 12 particella foglio 12 particella foglio 12 particella foglio 12 particella foglio 12 particella foglio 12 particella foglio 12 particella foglio 12 particella foglio 12 particella foglio 12 particella foglio 12 particella foglio 12 particella foglio 12 particella foglio 12 particella foglio 12 particella foglio 12 particella foglio 12 particella foglio 12 particella foglio 12 particella foglio 12 particella foglio 12 particella foglio 12 particella 1650 L'intestazione alla data della richiesta deriva dai seguenti atti: Situazione degli intestati dal 08/11/2000 N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 PROVINCIA DI FERRARA (1) Proprieta` per 1000/1000 DATI DERIVANTI DA FRAZIONAMENTO del 08/11/2000 n /2000 in atti dal 08/11/2000 (protocollo n ) * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria
14 Data: 14/12/ Ora: Visura storica per immobile Visura n.: T Pag: 2 Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 14/12/2011 Segue Situazione dell'immobile che ha originato il precedente dal 30/04/1999 N. DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficie(m²) Deduz Reddito ha are ca Dominicale Agrario FU D ACCERT RIORDINO FONDIARIO del 30/04/1999 n. 21.DEM/1999 in atti dal 09/12/1999 IST.CAT.DEM.MAR.94 Notifica Partita 2999 Sono stati inoltre variati i seguenti immobili: - foglio 12 particella 23 Situazione dell'immobile dal 26/07/1988 N. DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficie(m²) Deduz Reddito ha are ca Dominicale Agrario INCOLT STER FRAZIONAMENTO n F01/1980 in atti dal 26/07/1988 Notifica Partita Sono stati inoltre variati i seguenti immobili: - foglio 12 particella 23 L'intestazione alla data della richiesta deriva dai seguenti atti: Situazione degli intestati dal 30/03/1987 N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 AMMINISTRAZIONE PROVINCIALE DI FERRARA CON SEDE IN FERRARA fino al 17/12/1977 DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 30/03/1987 Voltura n. 1339/1987 in atti dal 16/11/1988 Repertorio n.: 5178 Rogante: GUIDETTI R Sede: FERRARA Registrazione: UR Sede: FERRARA n: 2187 del 14/04/1987 Situazione degli intestati dal 17/12/1977 N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 PROVINCIA DI FERRARA fino al 08/11/2000 DATI DERIVANTI DA VOLTURA D'UFFICIO del 17/12/1977 Voltura n /1978 in atti dal 24/11/1995 Repertorio n.: 22 Rogante: MARZOLA Sede: FERRARA Registrazione: UR Sede: FERRARA n: 541 del 03/02/1978 * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria
15 Data: 14/12/ Ora: Visura storica per immobile Visura n.: T Pag: 3 Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 14/12/2011 Segue Situazione degli intestati dal 26/07/1988 N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 PARCO DI VOLANO SPA con sede in FERRARA (10) Oneri UTILISTA DELLA SUPERFICIE fino al 30/03/ PROVINCIA DI FERRARA (1) Proprieta` fino al 30/03/1987 DATI DERIVANTI DA in atti dal 26/07/1988 Situazione dell'immobile che ha originato il precedente dall'impianto meccanografico N. DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficie(m²) Deduz Reddito ha are ca Dominicale Agrario INCOLT STER Impianto meccanografico del 10/11/1976 Notifica Partita 2999 L'intestazione alla data della richiesta deriva dai seguenti atti: Situazione degli intestati dal 30/03/1987 N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 AMMINISTRAZIONE PROVINCIALE DI FERRARA CON SEDE IN FERRARA fino al 17/12/1977 DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 30/03/1987 Voltura n. 1339/1987 in atti dal 16/11/1988 Repertorio n.: 5178 Rogante: GUIDETTI R Sede: FERRARA Registrazione: UR Sede: FERRARA n: 2187 del 14/04/1987 Situazione degli intestati dal 19/12/1979 N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 PARCO DI VOLANO SPA con sede in FERRARA (10) Oneri UTILISTA DELLA SUPERFICIE fino al 30/03/ PROVINCIA DI FERRARA (1) Proprieta` fino al 30/03/1987 DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 19/12/1979 Voltura n in atti dal 09/07/1987 Repertorio n.: 1720 Rogante: BARALDI ANTONIO Sede: FERRARA Registrazione: UR Sede: FERRARA n: 145 del 08/01/1980 Situazione degli intestati dal 17/12/1977 N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 PROVINCIA DI FERRARA fino al 08/11/2000 DATI DERIVANTI DA VOLTURA D'UFFICIO del 17/12/1977 Voltura n /1978 in atti dal 24/11/1995 Repertorio n.: 22 Rogante: MARZOLA Sede: FERRARA Registrazione: UR Sede: FERRARA n: 541 del 03/02/1978 * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria
16 Data: 14/12/ Ora: Visura storica per immobile Visura n.: T Pag: 4 Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 14/12/2011 Situazione degli intestati dall'impianto meccanografico N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 PROVINCIA DI FERRARA fino al 19/12/1979 DATI DERIVANTI DA Impianto meccanografico del 10/11/1976 Rilasciata da: Servizio Telematico * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria Fine
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18 PROVINCIA DI FERRARA Settore Tecnico Ufficio Patrimonio Corso Isonzo, Ferrara - tel. 0532/ fax 0532/ provincia.ferrara@cert.provincia.fe.it - Codice Fiscale e Partita IVA
19 Ispezione Ipotecaria Pag. 1 - Fine Ispezione telematica Dati della richiesta Situazione aggiornamento Elenco immobili
20 Ispezione Ipotecaria Pag. 1 - Fine Ispezione telematica Dati della richiesta Situazione aggiornamento Elenco immobili
21 Ispezione Ipotecaria Pag. 1 - Fine Ispezione telematica Dati della richiesta Situazione aggiornamento Elenco immobili
22 PROVINCIA DI FERRARA Settore Tecnico Ufficio Patrimonio Corso Isonzo, Ferrara - tel. 0532/ fax 0532/ provincia.ferrara@cert.provincia.fe.it - Codice Fiscale e Partita IVA
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