TERRENI EDIFICABILI: TASSAZIONE PLUSVALENZA DA CESSIONE DI AREA EDIFICABILE POSSEDUTA DA OLTRE 5 ANNI DA PARTE DI PRIVATO

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1 TERRENI EDIFICABILI: TASSAZIONE PLUSVALENZA DA CESSIONE DI AREA EDIFICABILE POSSEDUTA DA OLTRE 5 ANNI DA PARTE DI PRIVATO a cura Antonino Pernice REDDITI DIVERSI ART.67 D.P.R. N.917/1986. Comma 1. Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente: lettera b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante; Nota: La presente lettera b) è stata così modificata dall'art. 37 D.L , n. 223, con decorrenza dal Si riporta di seguito il testo previgente: "b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione;". Nota: In deroga alla presente lettera sulle plusvalenze realizzate si applica un'imposta, sostitutiva dell'imposta sul reddito, del per cento, in virtù di quanto disposto dall'art. 1, comma 496, L , n PLUSVALENZE ART.68 D.P.R. N.917/ Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alla lettera b) del comma 1 dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante (7). 1

2 f) nei casi di dilazione o rateazione del pagamento del corrispettivo la plusvalenza è determinata con riferimento alla parte del costo o valore di acquisto proporzionalmente corrispondente alle somme percepite nel periodo d'imposta. Nota: Il comma 1 è stato così modificato dall'art. 37 D.L , n. 223, con decorrenza dal , così come modificato dalla legge di conversione, L , n. 248 con decorrenza Si riporta di seguito il testo previgente: "1. Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.". ESECUZIONE DI OPERE VOLTE A RENDERE EDIFICABILI I TERRENI. Occorre che: 1) il fondo deve essere compreso in una zona edificabile, 2) l alienante deve aver eseguito lavori che ne rendano più agevole l edificabilità (Cass. Sent. N.7800 del 19/05/03). La semplice richiesta di rilascio della concessione edilizia non vale a configurare l ipotesi in esame (C.T. 1^ di Catania n.4702 del 02/12/86). DEFINIZIONE DI TERRENO SUSCETTIBILE DI UTILIZZAZIONE EDIFICATORIA dal punto di vista urbanistico. PROCEDIMENTO DI DEFINIZIONE 1) Il terreno deve essere inserito quale edificabile in un p.r.g. predisposto dal Comune ex art.8 L.1150/1942; 2) tale piano rimane depositato presso la Segreteria Comunale per un periodo di 30 giorni consecutivi, durante i quali ogni interessato può presentare le proprie osservazioni, in ordine alle quali il Consiglio comunale si pronuncia con delibera; 3) una volta adottato dal Comune, il p.r.g. viene trasmesso alla Regione per la sua approvazione, 4) successivamente il suolo deve essere incluso, sulla base di piani particolareggiati (P.P.) o di piani di lottizzazione (P.L.), in un programma pluriennale di attuazione (P.P.A.); 5) soltanto dopo il proprietario del terreno può ottenere la concessione ad edificare. Dal punto di vista fiscale, invece, per considerare un terreno edificabile è sufficiente che lo strumento urbanistico generale (p.r.g.) adottato dal comune ne preveda l utilizzabilità a scopo edificatorio. Non rileva a tal fine che il p.r.g. sia già stato approvato dalla regione, né che siano stati adottati gli strumenti attuativi del medesimo, es. piani particolareggiati, piani di lottizzazione (art.36, comma 2 D.L. n.223/2006, conv. In L.248/2006 norma di interpretazione autentica, che ha definito la nozione di area fabbricabile, che dovrebbe esplicare la sua efficacia anche per il periodo anteriore al 04/07/06 data di entrata in vigore del D.L. 223). 2

3 (RECUPERO DI BASE IMPONIBILE): In base all art. 36, comma 2, D.L. n. 223/2006 che ha colmato tale carenza normativa, recante una regola unitaria (per tutte le imposte) Ai fini del Dpr 633/72 (Decreto I.V.A.), del D.P.R. n. 131/86 (T.U. Imposta registro), del D.P.R. n. 917/86 (T.U. Imposte sui redditi), e del D.Lgs. n. 504/92 (Decreto I.C.I.), un area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall approvazione della ragione e dall adozione di strumenti attuativi del medesimo. REGISTRAZIONE AGEVOLATA DEI TERRENI A DESTINAZIONE EDIFICATORIA: In merito ai terreni edificabili compresi in piani urbanistici particolareggiati, il D.L. n. 223/2006 aveva abrogato la registrazione agevolata introdotta dall art. 33, comma 3, della Legge n. 388/2000, consistente nel pagamento dell imposta di registro nella misura dell 1% e delle imposte ipotecarie e catastale in misura fissa, a condizione che entro 5 anni dall acquisto fosse avvenuta l utilizzazione edificatoria dell area. L art. 36, comma 15, della legge di conversione del D.L. n. 223/2006 ha ripristinato l agevolazione, limitandola, però, con effetto dalla data di entrata in vigore del decreto, alle compravendite di aree sulle quali sia possibile realizzare programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata pubblica, comunque denominati, effettuati in accordo con le amministrazioni comunali per la definizione dei prezzi di cessione, e dei canoni di locazione. L art. 36, comma 2, D.L. n. 223/2006 ha fornito l interpretazione autentica del D.P.R. n. 131/86, stabilendo che l edificabilità di un area dev essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall approvazione dello stesso da parte della Regione e dall adozione di strumenti urbanistici attuativi, atteso che già l avvio del procedimento per la formazione del p.r.g. è sufficiente a far lievitare il valore venale dell immobile, pur con tutti i necessari distinguo, riferiti alle zone e alla necessità di ulteriori passaggi procedurali (Cassazione, Sez.trib. del 16/05/07, n ). (TASSAZIONE SEPARATA): In base all art. 17, 1^ comma, lettera g-bis), D.P.R. n. 917/1986, L imposta si applica separatamente sui seguenti redditi: plusvalenze di cui alla lettera b) del 1^ comma dell art. 81 (ora 67) D.P.R. n. 917/86 citato. In base al comma 2, I redditi indicati alle lettere da g) a n) del comma 1 sono esclusi dalla tassazione separata se conseguiti da s.n.c. o da s.a.s.; se conseguiti da persone fisiche nell esercizio di imprese commerciali, sono tassati separatamente a condizione che ne sia fatta richiesta nella dichiarazione dei redditi. In base al comma 3, Per i redditi indicati alle lettere da g) a n-bis) non conseguiti nell esercizio di imprese commerciali il contribuente ha facoltà di non avvalersi della tassazione separata facendolo constare espressamente nella dichiarazione dei redditi. (RIDETERMINAZIONE DEI VALORI DI ACQUISTO DEI TERRENI EDIFICABILI E CON DESTINAZIONE AGRICOLA): In base all art. 7, comma 1, Legge n. 448/2001 Agli effetti della determinazione delle plusvalenze di cui art. 81, comma 1, lettere a) e b), D.P.R. n. 917/86, per i terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 01/01/2002, può essere assunto, in 3

4 luogo del costo o valore di acquisto, il valore a tale data determinato sulla base di una perizia giurata di stima, cui si applica l art. 64 del c.p.c., redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri a condizione che il predetto valore sia assoggettato ad una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, secondo quanto disposto nei commi da 2 a 6. In base al comma 2, L imposta sostitutiva di cui al comma 1 è pari al 4% del valore determinato a norma del comma 1. In base al comma 6, La rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola di cui ai commi da 1 a 5 costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell imposta di registro e dell imposta ipotecaria e catastale.. (DISCIPLINA DELL IMPOSTA SOSTITUTIVA SULLE PLUSVALENZE E SUGLI ALTRI REDDITI): In base all art. 5, 2^ comma, D.Lgs. n. 461/1997, I redditi di cui alle lettere da c-bis) a c-quinquies) del 1^ comma dell art. 81 (ora 67) D.P.R. n. 917/86, sono soggetti ad imposta sostitutiva delle imposte sui redditi con l aliquota del 12,50%. L'art. 11 quaterdecies c. 4, D.L. 203/2005 conv. con modif. dalla L. 248/2005 (Collegato alla Finanziaria 2006) ha concesso nuovamente la possibilità di rivalutare i terreni edificabili o agricoli suscettibili di plusvalenze di cui alle lett. a) e b) dell'art. 67 c. 1, D.P.R. 917/1986, con pagamento di un'imposta sostitutiva del 4%, da calcolarsi sul valore stimato dei terreni. L'art. 1, c. 496, L. 266/2005, (Finanziaria 2006) ha stabilito che, in deroga alla disciplina prevista dall'art. 67, c. 1, lett. b), D.P.R. 917/1986 sulle plusvalenze realizzate sia applicabile un'imposta sostitutiva dell'irpef pari al 12,5%. La misura dell imposta sostitutiva è stata successivamente elevata al 20% dalla LEGGE FINANZIARIA art. 1, comma 496, della Legge 23/12/2005, n. 266 (con effetto a decorrere dalle cessioni successive al 03/10/2006), in base al quale In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, all atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all art. 67, comma 1, lettera b), D.P. n. 917/86, sulle plusvalenze realizzate si applica un imposta, sostitutiva dell imposta sul reddito, del 20%. Chi si avvale della disposizione di cui al c. 496 dell'art. 1, L. 266/2005, non è soggetto ai controlli previsti dall'art. 38 c. 3, D.P.R. 600/1973 ai sensi dell'art. 1, c. 498, L. 266/2005, e rende inapplicabile il c. 495 dell'art. 1, L. 266/2005 il quale dispone che al controllo sulle vendite immobiliari siano destinate quote crescenti di risorse avvalendosi della facoltà previste dal Titolo IV del D.P.R. 600/1973. La Finanziaria 2007, all articolo 1, comma 310, ha apportato una rilevante modifica al regime di tassazione sostitutiva delle plusvalenze di natura immobiliare, introdotto dalla Finanziaria 2006 e già modificato dal D.L. n. 262/2006. Con l articolo 1, comma 496 della Finanziaria 2006, era prevista la possibilità di optare per l applicazione dell imposta sostitutiva de l 12,5% sulle plusvalenze derivanti dalle cessioni, effettuate da persone fisiche non imprenditori, di immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni e di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione (terreni edificabili). Il cedente, che in luogo della disciplina ordinaria, intendeva optare per la tassazione sostitutiva, doveva farne esplicita richiesta al notaio in sede di stipula dell atto. Il notaio, 4

5 ricevuta la provvista dal cedente, doveva effettuare il versamento dell imposta sostitutiva e comunicare all agenzia delle Entrate i dati inerenti all operazione. L articolo 2, comma 21 del Dl 262/2006, aveva innalzato tale imposta sostitutiva dal 12,5% al 20% e in merito alla decorrenza della maggiore aliquota del 20%, il decreto non prevedeva regole specifiche e la norma troverà applicazione con riferimento agli atti pubblici stipulati e alle scritture private autenticate a decorrere dal 3 ottobre 2006, data di entrata in vigore dello stesso D.L. n.262/2006. Tuttavia, con l ulteriore modifica apportata dall articolo 1, comma 310, Finanziaria 2007, è stato eliminato il riferimento ai «terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione», contenuto nella disposizione originaria. Quindi, a decorrere dal 1 gennaio 2007 non è più possibile applicare tale «regime sostitutivo» alle plusvalenze derivanti dalle cessioni di terreni edificabili, a meno che non si tratti di terreni acquistati da non più di cinque anni. Si ritiene, infatti, che le cessioni «infraquinquennali» di terreni edificabili rientrino comunque nella più ampia fattispecie delle cessioni di beni immobili acquistati da non più di cinque anni, contenuta nell articolo 1, comma 496 della Finanziaria La domanda subordinata, che viene formulata per evitare effetti talora molto pesanti, è che cosa succeda nei casi in cui in luogo di vendere il terreno venga donato. Se la donazione è effettuata con lo scopo elusivo di sottrarsi al tributo, invero si compie solo un differimento in quanto la Finanziaria 2006 al comma 496 prevedeva che in caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, e di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, all atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio sulle plusvalenze realizzate si applica un imposta, sostituiva dell imposta sul reddito, del 12,50 per cento. Ma la parte e di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione è stata soppressa dall art. 1, 310 comma Finanziaria Se quindi in sede di donazione non vi sarebbe applicazione del tributo relativo, in quanto rientrante nella quota esente, con la modifica dell art. 67,1 comma, lettera b), del DPr 917/86, fatta dall art 38 del DL 223/2006 si è aggiunto: Per gli immobili di cui alla lettera b) dell art. 67, acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante. Quindi l imponibile per la plusvalenza si quantifica al momento della vendita. Per le plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, i contribuenti non potranno più avvalersi dell'imposta sostitutiva, ma applicheranno la tassazione separata ai sensi dell'articolo 17, comma 1, lettera g bis), del Tuir. Ai sensi del comma 3 del medesimo articolo 17 del Tuir, i soggetti non esercenti attività di impresa hanno comunque la facoltà di non avvalersi della tassazione separata a condizione che questo venga espressamente indicato nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta in cui è avvenuta o ha avuto inizio la percezione dell'importo. L'esclusione dall'applicazione dell'imposta sostitutiva per le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili esplica efficacia in relazione alle cessioni realizzate successivamente al 1 gennaio

6 Con la R.M. n.333/2008 è stato precisato che il contribuente che conferisce il terreno detenuto nella sfera privata non può assumere quale valore di acquisto quello rideterminato secondo le regole sulla rivalutazione. Infatti con il pagamento dell imposta sostitutiva rileva il maggio valore solo ai fini della determinazione delle plusvalenze ai sensi dell art.67, lett.a) e b). TASSAZIONE DELLE PLUSVALENZE DA CESSIONE DELLE AREE EDIFICABILI DOPO LA FINANZIARIA 2008 La finanziaria per il 2008 ha reintrodotto l'affrancamento dei terreni edificabili. In sostanza anziché pagare le imposte in base all'aliquota media della propria dichiarazione dei redditi, sino a giugno 2008 era possibile versare un semplice 4% sulla plusvalenza (valore attuale - valore iniziale del terreno) per mettersi a posto con il fisco. Era necessario però provvedere ad una perizia giurata redatta da un tecnico che attesti l'attuale valore dei terreni edificabili. Dopo i provvedimenti fiscali del luglio e dell ottobre 2006 e la Finanziaria 2007 sulle plusvalenze immobiliari non si applica più l imposta sostitutiva, che prima era stata determinata al 12,5% e poi è passata al 20% dal 3/10/2006, ma che non è più esistente dal 1/1/2007 (comma 310 Fin. 2007). Nella cessione di terreni edificabili il regime di tassazione era quello della «tassazione separata», come previsto dall' articolo 17, comma 1, lettera g-bis), Tuir, In tal caso l imposta è determinata applicando al reddito percepito con la cessione, l aliquota corrispondente a metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore l anno in cui si è fatta la vendita. Se in uno dei due anni del biennio non vi è stato reddito, si applica l aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto dell altro anno; se non vi è stato reddito nei due anni si applica l aliquota prevista per il primo scaglione di reddito dell anno in cui si deve calcolare l imposta. Il contribuente che adotta il regime della tassazione separata non versa l Irpef in autotassazione, ma deve attendere la comunicazione dell agenzia delle Entrate con l indicazione degli importi dovuti, da versare entro 30 giorni e, trascorso il termine di 30 giorni dal ricevimento della comunicazione senza che venga effettuato il versamento, gli importi non versati saranno iscritti a ruolo con l emissione della cartella esattoriale che conterrà l imposta e sanzioni e interessi. Con la circolare dell'agenzia 30/E/2005 si è chiarito che, se il contribuente ritenga non dovute le somme richieste, può chiederne l annullamento. Se a seguito dell intervento correttivo non risultino dovute imposte, sarà rilasciato dall ufficio un attestato. Se risultasse dovuto un importo diverso, l ufficio provvederà a spedire ovvero a consegnare una nuova comunicazione con la delega di pagamento già compilata. Se il contribuente non versa l Irpef in autotassazione, dovrà effettuare, in sede di pagamento delle imposte derivanti dalla dichiarazione, un versamento a titolo di acconto pari al 20% dell ammontare imponibile. In alternativa alla tassazione separata, i contribuenti avevano la possibilità di optare per la tassazione ordinaria in sede di compilazione del modello Unico o del 730. Anche se di regola il regime della tassazione separata risulta meno oneroso, può capitare che il contribuente trovi vantaggioso far confluire la plusvalenza nel reddito complessivo. Infine, in luogo delle modalità di tassazione descritte, il contribuente può optare per l applicazione del regime della tassazione sostitutiva. 6

7 In merito alla "nuova" definizione di area fabbricabile, le sezioni unite della Cassazione hanno sancito con la sentenza del 30 novembre 2006 la natura interpretativa e quindi retroattiva dell articolo 36, comma 2, Dl 223/2006. Viene confermato quanto sostenuto dall agenzia delle Entrate che, con la circolare 28/E/2006, ha precisato che si tratta di una norma recante disposizioni di natura interpretativa. La posizione della Cassazione risolve la questione che interessa numerosi contribuenti. La retroattività andrà ad incidere sulle situazioni anteriori dei contribuenti e nei processi tributari risolve in favore dell amministrazione finanziaria molte delle questioni riguardanti la tassazione dei terreni edificabili. Le situazioni risolte in favore del fisco non dovrebbero comportare l applicazione di sanzioni. Il contrasto giurisprudenziale sul concetto di "edificabilità" nei diversi tributi è un ipotesi di incertezza sulla portata e sull ambito di applicazione della norma che giustifica l esonero da sanzioni. In merito all imposta di registro da applicare sulla vendita di un terreno agricolo che è stato inserito quale area edificabile nel piano regolatore che non è stato approvato, la Cassazione con la sent. N del 24/09/2008 ha affermato che l imposta di registro è da applicare nella misura dell 8%. CASISTICA: le plusvalenze su immobili di cui alla presente analisi sono assoggettabili: - ad imposizione ordinaria Irpef in tutti i casi; - a tassazione separata in alcuni casi; - ad imposta sostitutiva del 12,5% in alcuni casi; - a rivalutazione con imposta sostitutiva del 4% (sull'intero valore) in alcuni casi (e solo in via straordinaria). CESSIONE di IMMOBILI TASSAZIONE TASSAZIONE IMMOBILI IRPEF SEPARATA Terreni oggetto di lottizzazione. Terreni sui quali si siano eseguite opere per renderli edificabili. Edifici su terreni oggetto di lottizzazione Edifici su terreni sui quali sono eseguite opere per renderli edificabili. Immobili acquistati da non più di 5 anni. Immobili costruiti da non più di 5 anni. Terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. Terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. SOSTITUTIVA Immobili acquistati da non più di 5 anni Immobili costruiti da non più IMPONIBILE ALIQUOTE Plusvalenza realizzata Plusvalenza realizzata Plusvalenza realizzata Aliquote Irpef (Minimo 23% - Massimo 43%) Aliquote Irpef su metà della somma degli imponibili dei due anni 12,5% 7

8 di 5 anni Terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria SOSTITUTIVA Terreni oggetto di lottizzazione Terreni sui quali si siano eseguite opere per renderli edificabili Terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria Terreni a destinazione agricola Intero valore del bene all' % CONVENIENZA: fatti salvi casi particolari, rispetto all'imposizione ordinaria o separata, l'imposta sostitutiva del 12,5% sulla plusvalenza si segnala come la scelta più conveniente, in particolare con riferimento agli immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni. Nel caso di terreni sui quali sia applicabile, infatti, la riedizione della facoltà di rivalutazione disposta dalla L , n. 248 (Collegato alla Finanziaria 2006) può comportare un minore esborso anche rispetto alla neointrodotta imposta sostitutiva del 12,5%: poiché l'aliquota del 4% non grava sulla sola plusvalenza, peraltro, ma sull'intero valore del terreno, tanto maggiore è l'incremento di valore rispetto al valore finale, tanto più tende a convenire la rivalutazione. Una formula consente di identificare, a parità di tutte le altre condizioni, il punto di indifferenza: Plusvalenza P x 12,5% = Valore finale VF x 4% Quando P = VF x 32% (o anche VF = P x 312,50%); deriva che l'imposta sostitutiva del 4% è conveniente sino a quando la plusvalenza è superiore al 32% del valore finale, diversamente quanto più la plusvalenza si riduce, in percentuale, rispetto a quel valore. Esempio: se il valore "di carico" di un terreno edificabile è 300, il valore di cessione è coincidente, per semplicità, con il valore all' la plusvalenza sarà di 700 (pari 70% del valore finale): l'imposta sostitutiva del 4% sul valore di cessione 1000 (pari a 40), è minore dell'imposta sostitutiva del 12,5% sulla plusvalenza di 700 (pari a 87,5). Si supponga invece un valore "di carico" di 800, il valore di cessione coincidente con il valore all' con plusvalenza di 200 (pari al 20% del valore finale), l'imposta sostitutiva del 4%, pari a 40, è maggiore dell'imposta sostitutiva del 12,5% sulla plusvalenza, pari a 25. Peraltro, occorre considerare che la scelta della rivalutazione straordinaria consente di fruire del pagamento rateale e comporta il sostenimento del costo della perizia, oltre a non comportare vantaggi sul piano dell'accertamento. Ferma restando la necessità di redigere la perizia prima della cessione del terreno, infine, il è il termine entro il quale è possibile effettuare la rivalutazione, ed è possibile che a quella data non vi sia certezza che il terreno venga effettivamente ceduto in tempi brevi. 8

9 TARIFFA PARTE PRIMA - ALLEGATA AL D.P.R. N. 131/86 ART.1 Agli Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere : 8%. Se il trasferimento ha per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dagli imprenditori agricoli a titolo principale o di associazioni o società cooperative : 15%. Se il trasferimento ha per oggetto immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati, a condizione che l intervento cui è finalizzato il trasferimento venga completato entro cinque anni dalla stipula dell atto : 1%. Più le imposte ipotecarie 2% e catastali 1%. Antonino Pernice 10 Febbraio