Nuovi canoni di locazione per l edilizia residenziale pubblica

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Lamberto Fabbri
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1 Nuovi canoni di locazione per l edilizia residenziale pubblica Presentazione della Nota Informativa n. 19 al Comitato Paritetico di Controllo e Valutazione seduta del 7 luglio 2011 Servizio Studi e Valutazione Politiche regionali Ufficio Analisi Leggi e Politiche regionali

Finalità dell analisi La Nota Informativa rielabora le informazioni più significative della Relazione dell Osservatorio sulla condizione abitativa per capire se e in che misura il nuovo sistema di

2 Finalità dell analisi La Nota Informativa rielabora le informazioni più significative della Relazione dell Osservatorio sulla condizione abitativa per capire se e in che misura il nuovo sistema di calcolo dei canoni ha contribuito al perseguimento degli obiettivi della politica regionale per l ERP. L analisi svolta si èbasata su: dati riportati nella relazione ricerca documentale collaborazione con DG Casa 2/36

3 Alloggi ERP a canone sociale Province Alloggi Aler e Comuni % proprietà dei Comuni % proprietà delle Aler Rapporto popolazione/alloggi Milano % 64% 2,41% Brescia % 57% 0,85% Varese % 66% 1,17% Bergamo % 67% 0,78% Pavia % 71% 1,22% Cremona % 65% 1,71% Como % 56% 0,82% Mantova % 78% 1,05% Lodi % 71% 1,47% Lecco % 64% 0,77% Sondrio % 87% 0,89% Regione % 65% 1,57% 3/36

4 La famiglia tipo che abita negli alloggi a canone sociale ècomposta da 1 o 2 persone, sessantenni, senza figli a carico, con un reddito medio annuo di Nel 2007 pagava un canone annuale compreso fra i 656 ed i 1.292, a seconda 4/36 che avesse 1 o 2 componenti.

5 Indice 1. Tre obiettivi per i nuovi canoni 2. Un nuovo sistema di calcolo 3. Come cambia il gettito dei canoni? 4. Come incide il canone sull economia familiare? 5. In sintesi e per approfondire 6. Comunicare gli esiti 5/36

6 Necessità di cambiare Motivazioni del cambiamento sono state: favorire un uso più razionale ed efficiente del patrimonio abitativo innovare un sistema di regolamentazione del settore vecchio di 20 anni rivedere modalità di calcolo che producevano canoni troppo bassi La l.r. 27 del 2007, poi confluita nel Testo unico del 2009, ha introdotto nuove modalità di calcolo per determinare i canoni sociali 6/36

7 Tre obiettivi per i nuovi canoni 1. Uniformità criteri di calcolo comuni sul territorio, fra tutti gli enti proprietari (comuni e ALER) 2. Sostenibilità risorse a disposizione per la manutenzione e la riqualificazione degli alloggi 3. Sopportabilità considerazione della capacità economiche di ogni nucleo familiare 7/36

8 Il nuovo sistema di calcolo sostituisce il reddito VALORE CONVENZIONALE FASCIA ISEE ERP VALORE LOCATIVO APPLICABILE Dimensione del Comune, ubicazione, livello di piano, stato dell immobile, vetustà VALORE LOCATIVO 5% PROTEZIONE ACCESSO PERMANENZA DECADENZA OLTRE fino al 36% dal 43 al 61% dal 66 al 150% dal 66 al 150% + maggiorazione valori di base più alti 8/36

9 Dal punto di vista degli enti proprietari Come cambia il gettito dei canoni? Secondo le aspettative della Regione il gettito da canoni dovrebbe aumentare per equilibrare i costi di mantenimento e gestione degli alloggi e finanziare interventi di manutenzione straordinaria e recupero. 9/36

10 Un sistema non ancora a regime periodo di adeguamento progressivo dei canoni Dal 2011 il sistema é a regime Non èancora possibile verificare l entità del maggiore gettito L Osservatorio nella Relazione propone alcune proiezioni sull aumento del gettito, cioè un approssimazione di come potrebbero variare i canoni. I dati non coprono la totalità degli alloggi locati a canone sociale (circa in tutta la Lombardia), ma il 92% degli alloggi ALER e soltanto il 40% circa degli alloggi dei Comuni 10/36

11 Variazione % dei canoni ante e post legem Aler e Comuni 11/36

12 Difficile fare delle previsioni Queste proiezioni scontano possibili scostamenti: le ALER e i Comuni possono esercitare margini di autonomia nel calcolo dei canoni elevando o riducendo il costo convenzionale (del 20% o 30%) questa facoltà viene spesso esercitata, quindi i canoni effettivamente richiesti agli inquilini possono discostarsi sensibilmente dai canoni teorici i canoni possono essere anche vincolati ad accordi territoriali per calmierare i costi per l abitazione (ad esempio a Milano e Bergamo) 12/36

13 Variazione % dei canoni per area Aler e Comuni Il grafico si riferisce al 95% del gettito e 99% delle famiglie (senza a. Decadenza) 13/36

14 Famiglie (1) e gettito (2) per area 1% (1) (2) 4% 15% 27% 37% 35% Protezione ( ) Accesso ( ) Permanenza ( ) 47% 34% Decadenza (oltre 35.ooo ) (Dati riferiti ad anagrafe 2009) 14/36

15 Nuovi valori al mq. degli alloggi per area 57 euro mq 11,5 euro mq 24 euro mq 39 euro mq Protezione Accesso Permanenza Decadenza 15/36

16 Dal punto di vista degli inquilini Come incide il canone sull economia familiare? Uno dei principali esiti èstato l aumento per gli inquilini che pagavano importi molto esigui. I canoni più bassi sono stati elevati ed èstato stabilito un canone minimo per ogni area. 16/36

17 Aumento dei canoni più bassi Nel 2007 il 35% degli inquilini ALER pagava meno di 50 al mese il 12% pagava un canone tra 7 e 20 il 4% un canone inferiore a 7 Oggi il 29% degli inquilini in area Protezione paga il canone minimo di 20 il 13% di quelle in area Accesso il minimo di 70 il 9% degli inquilini in area Permanenza /36

18 Canoni medi nelle ALER CANONE ENTE % aumento MEDIO PROPRIETARIO 2007/ ALER BERGAMO % ALER BRESCIA % ALER BUSTO A % ALER COMO % ALER CREMONA % ALER LECCO % ALER LODI % ALER MANTOVA % ALER MILANO % ALER MONZA % ALER PAVIA % ALER SONDRIO % ALER VARESE % Fonte. Dati Federcasa 18/36

19 Incidenza % dei canoni su ISE erp 19/36

20 Incidenza % dei canoni su ISE erp, per area Aler e Comuni 20/36

21 In sintesi e per approfondire La relazione dà conto dell applicazione delle nuove regole, a regime solo a partire dal Per questo motivo le informazioni non consentono di fare un bilancio conclusivo sugli esiti di tale cambiamento. E possibile fare alcune prime osservazioni su come sta andando l applicazione delle nuove regole di calcolo dei canoni rispetto agli obiettivi della politica regionale e annotare alcune domande che restano aperte 21/36

22 Due criticità segnalate nella relazione l incompletezza delle informazioni provenienti dalle anagrafi del patrimonio ERP e dell utenza lo scarso utilizzo del Fondo di solidarietà (aiuti economici per famiglie più in difficoltà) 22/36

gli interventi da realizzare aggiornamenti sui protocolli d intesa, promossi a livello

23 Due aspetti non trattati nella relazione informazioni sui piani per la sicurezza per prevenire le occupazioni abusive e sui programmi di manutenzione che dovrebbero descrivere gli interventi da realizzare aggiornamenti sui protocolli d intesa, promossi a livello comunale, per attivare misure di sostegno agli inquilini e per la realizzazione di nuovi alloggi di ERP 23/36

I obiettivo: l uniformità dei canoni permangono differenze territoriali fra i canoni medi ( /mq) uno degli esiti èstato il livellamento di quelli più bassi (canone min.

24 I obiettivo: l uniformità dei canoni permangono differenze territoriali fra i canoni medi ( /mq) uno degli esiti èstato il livellamento di quelli più bassi (canone min. 20 ) l obiettivo di uniformare il più possibile i canoni sul territorio regionale potrebbe essere ostacolato dai margini di flessibilità che gli enti proprietari possono ancora applicare sui canoni di locazione. 24/36

25 I obiettivo: l uniformità dei canoni Ipotesi di approfondimento: Come sono stati modulati i canoni a livello locale? Come i canoni teorici differiscono da quelli effettivamente applicati? 25/36

II obiettivo: la sostenibilità del patrimonio erp Il gettito dei canoni è aumentato del 19% (media da bilanci Aler 2007 2009) non èancora possibile capire in che misura gli aumenti di gettito attesi

26 II obiettivo: la sostenibilità del patrimonio erp Il gettito dei canoni è aumentato del 19% (media da bilanci Aler ) non èancora possibile capire in che misura gli aumenti di gettito attesi consentiranno realmente di effettuare investimenti straordinari per la riqualificazione del patrimonio abitativo, come prevede la legge, o se saranno appena sufficienti per coprire i costi di gestione. 26/36

27 II obiettivo: la sostenibilità del patrimonio erp Ipotesi di approfondimento: L aumento dei canoni contribuisce effettivamente a migliorare la sostenibilità dell ERP? 27/36

III obiettivo: la sopportabilità per gli inquilini i nuovi canoni sono generalmente al di sotto dei limiti di incidenza massimi fissati l incidenza

28 III obiettivo: la sopportabilità per gli inquilini i nuovi canoni sono generalmente al di sotto dei limiti di incidenza massimi fissati l incidenza crescerebbe di più per le fasce di reddito più basse (area Protezione) in area Decadenza i canoni restano lontani dai valori di mercato, senza favorire il turn over 28/36

29 III obiettivo: la sopportabilità per gli inquilini Ipotesi di approfondimento: Il sistema di calcolo dei canoni, oltre a garantire la sopportabilità del costo per le famiglie, riesce a garantire anche la complessiva equità del sistema? 29/36

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