Scheda Analisi CENTRO MARZO 2017

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1 Scheda Analisi CENTRO MARZO 2017

2 Attività svolta Analisi della città di Torino Offerta commerciale Offerta somministrazione Distribuzione della popolazione Quotazioni immobiliari Analisi del centro di Torino Offerta commerciale per categoria merceologica Offerta somministrazione per tipologia licenza Caratterizzazione delle vie dello shopping Modelli gravitazionali per zone statistiche Stima dell attrattività

3 Gli obiettivi dell analisi e prospettive Analisi offerta commerciale nella città di Torino Analisi offerta commerciale per categoria merceologica nel centro di Torino Caratterizzazione delle arterie principali del centro

4 Agenda ANALISI TEMPORALE: IL PRE-POST OLIMPIADI IDENTIFICAZIONE E ANALISI DI HOTSPOT E COLDSPOT NEL CENTRO DISTRIBUZIONE DEL BACINO POTENZIALE DI UTENTI: ATTRATTIVITA DELLE ZONE STATISTICHE DEL CENTRO

5 Tasso di crescita superficie commerciale rispetto al 1993 Centro VS Non-Centro Prima delle Olimpiadi, la crescita commerciale del centro di Torino era significativamente maggiore di quella del non-centro. Dopo le Olimpiadi, questa differenza nei tassi di crescita risulta non significativa Dopo le Olimpiadi, ridotto il divario tra centro e non-centro Differenza tra le serie Pre-Olimpiadi SIGNIFICATIVA Differenza tra le serie Post-Olimpiadi NON SIGNIFICATIVA p-value = 0,008 P-value = 0, : Olimpiadi Fonte: dati commercio fisso aggiornati al 2016 forniti dal Comune di Torino

6 Dinamica dell attrattività delle circoscrizioni nel tempo ( ) Come è cambiata l attrattività delle circoscrizioni nel tempo, considerando maggiormente attrattiva una circoscrizione il più possibile vicina e con grande superficie commerciale (attrattività direttamente proporzionale alla quantità di superficie commerciale occupata e inversamente proporzionale alla distanza che il consumatore deve percorrere Dopo le Olimpiadi, ridotto il divario tra centro e non-centro Tasso di crescita del bacino potenziale di consumatori -150% a -100% -100% a -30% -30% a +30% +30% a +100% +100% a +300% San Salvario Fonte: dati commercio fisso aggiornati al 2016 forniti dal Comune di Torino

7 Forte crescita per la categoria merceologica Abbigliamento dal 2001 al 2010 Analisi del centro di Torino Andamento dei negozi per categoria merceologica Negozi di tabacchi in decrescita: è cambiata la domanda Fonte: dati commercio fisso aggiornati al 2016 forniti dal Comune di Torino

8 Le metodologie utilizzate Correlazione spaziale Correlazione spaziale Determina la correlazione che sezioni di censimento prossime hanno tra di loro in termini una variabile (intensità commerciale, quotazioni immobiliari, numero di abitanti) I casi evidenziati nel modello sono 2: Sezione censimento rossa: sezione di censimento con alti valori della variabile definita, circondata da sezioni di censimento con valori altrettanto alti Sezione di censimento blu: sezione di censimento con alti valori della variabile definita circondata da sezioni di censimento con valori altrettanto bassi OBIETTIVO: Identificare all interno della città, le zone attive commercialmente (rosse) e le zone non attive commercialmente (blu) OUTLIER (LOW- HIGH) COLDSPOT (LOW- LOW) HOTSPOT (HIGH- HIGH) OUTLIER (HIGH- LOW)

9 Analisi della città di Torino Concentrazione di attività commerciali e di somministrazione Le zone intensamente commerciali sono generalmente relative a Centri Commerciali o Ipermercati. Il centro di Torino è l unica eccezione. Lingotto Area 12 Corso Grosseto Auchan Cso Romania Ipercoop Via Livorno Centro di Torino Santa Giulia San Salvario Centro Santa Rita, Piazza D armi Superficie occupata da attività commerciali Superficie occupata da attività di somministrazione Fonte: dati commercio fisso aggiornati al 2016 forniti dal Comune di Torino

10 Analisi della città di Torino Distribuzione della popolazione e quotazioni immobiliari Come analizzato in letteratura, il centro di Torino è poco abitato. Inoltre, questa stessa zona è caratterizzata da quotazioni immobiliari alte. Numero di abitanti Quotazione immobiliare: /mq Fonte: dati commercio fisso aggiornati al 2016 forniti dal Comune di Torino

11 Analisi del centro di Torino Unità di analisi e prospettiva: le vie dello shopping Via Garibaldi Via Po, Piazza Vittorio Emanuele II Via Roma, Via Lagrange Via XX Settembre Via Pietro Micca, Piazza Solferino, Via Cernaia

12 Categorie merceologiche divise in: Convenience Goods Beni di prima necessità Es. Alimentari Caratterizzazione del centro di Torino Densità commerciale per zona statistica: Shopping Goods Inizio via Garibaldi Via Roma Via Lagrange Piazza Castello Piazza Carlo Felice Corso Vittorio Emanuele II Shopping Goods Beni soggetti a shopping comparativo (analisi e paragone di beni dello stesso tipo presso negozi diversi) Es. Abbigliamento Specialty Goods Beni di lusso Es. Opere d arte Abbigliamento, calzature, accessori Via Roma, Via Lagrange Inizio di Via Garibaldi Cura della persona (profumerie, cosmetici) Attorno a Piazza Castello Fine Via Roma (Piazza Carlo Felice, Corso Vittorio Emanuele II) Fonte: dati commercio fisso aggiornati al 2016 forniti dal Comune di Torino Forte la caratterizzazione per le «zone dell abbigliamento», meno forte per cura della persona

13 Caratterizzazione del centro di Torino Densità commerciale per zona statistica: Shopping e Specialty Goods Via XX Settembre Via Pietro Micca Fine via Lagrange Piazza Castello Via Roma Cose per la casa Oggetti preziosi Via Pietro Micca Fine via Lagrange (Porta Nuova) Via Pietro Micca Inizio Via Po (Piazza Castello) Inizio e fine via XX Settembre Via Roma Fonte: dati commercio fisso aggiornati al 2016 forniti dal Comune di Torino Oggetti preziosi (specialty good) molto concentrato, cose per la casa meno concentrato ma caratterizzante

14 Caratterizzazione del centro di Torino Densità commerciale per zona statistica: Convenience Goods Via Pietro Micca Corso Vittorio Emanuele Beni convenience poco concentrati, non ci sono zone caratterizzate più di altre se non il, in termini di beni di primo consumo Alimentari Porte Palatine (Via Milano, Via Garibaldi altezza Via Milano) Via Pietro Micca Tabacchi e Giornali Porta Nuova, Corso Vittorio Emanuele Porte Palatine, romano Porta Nuova Fonte: dati commercio fisso aggiornati al 2016 forniti dal Comune di Torino

15 Caratterizzazione del centro di Torino Somministrazione, densità per zona statistica Via Po Via Pietro Micca Piazza Vittorio Via Lagrange Via Po Corso Vittorio Emanuele Corso Vittorio Emanuele Corso Vittorio Bar Bar - Locale Ristorante Via Po Via Lagrange Corso Vittorio Emanuele romano San Salvario Via Po, Piazza Vittorio Emanuele II Piazza Bodoni Via Po, Piazza Vittorio Emanuele II romano Piazza Solferino San Salvario Fonte: dati commercio fisso aggiornati al 2016 forniti dal Comune di Torino

16 Caratterizzazione delle vie dello shopping Le anime del centro Abbigliamento è fortemente localizzato tre vie: Garibaldi, Roma-Lagrange e al. Oggetti preziosi si concentra in Via Po e, in misura inferiore, in Via XX Settembre. Le altre categorie merceologjche non sono così fortemente localizzate, anche se si identificano zone con maggiore concentrazione rispetto ad altre. Offerta commerciale Via Garibaldi Via Po, Piazza Vittorio Emanuele II Via Roma, Via Lagrange, Piazza Carlo Felice Via XX Settembre Via Pietro Micca, Piazza Solferino, Via Cernaia Convenience Goods Shopping Goods Specialty Goods Alimentari Tabacchi e giornali Abbigliamento Cura della persona Cose per la casa Oggetti preziosi Somministrazione Via Po, Piazza Vittorio Emanuele II Via Roma, Via Lagrange, Piazza Carlo Felice Via Pietro Micca, Piazza Solferino, Via Cernaia Corso Vittorio Emanuele II Bar Bar-Locali Ristoranti

17 Le metodologie utilizzate Modelli gravitazionali Modelli gravitazionali Modelli che studiano il bacino di utenza potenziale di una area commerciale (nel nostro caso, la zona statistica M1, M2, M3 ad esempio) considerato che il consumatore è guidato nel processo di acquisto da sole due variabili: La distanza che deve percorrere per raggiungere l area commerciale La grandezza della superficie commerciale OBIETTIVO Determinare l attrattività potenziale delle diverse zone statistiche, considerando categorie merceologiche diverse.

18 Modelli gravitazionali per zone statistiche (2016) Shopping Goods Come si distribuisce il consumo della popolazione di Torino se le uniche variabili rilevanti nella scelta siano la distanza che deve percorrere e la superficie commerciale occupata per ciascuna categoria? Zone ad elevata intensità commerciale per la categoria Per la categoria abbigliamento, il 50% della popolazione, rappresentata nel grafico, consumerebbe in 10 zone statistiche, per la categoria Cura della Persona, lo stesso 50% della popolazione consumerebbe in 16 zone statistiche categoria merceologica meno concentrata sulla città Fonte: dati commercio fisso aggiornati al 2016 forniti dal Comune di Torino

19 Modelli gravitazionali per zone statistiche (2016) Shopping Good e Specialty Good Come si distribuisce il consumo della popolazione di Torino se le uniche variabili rilevanti nella scelta siano la distanza che deve percorrere e la superficie commerciale occupata per ciascuna categoria? Zone ad elevata intensità commerciale per la categoria

20 Modelli gravitazionali per zone statistiche (2016) Convenience Goods Come si distribuisce il consumo della popolazione di Torino se le uniche variabili rilevanti nella scelta siano la distanza che deve percorrere e la superficie commerciale occupata per ciascuna categoria? Si nota che per i beni di prima necessità (convenience) il consumo del 50% degli abitanti, si divide in maggiori quantità di zone statistiche categoria merceologica meno concentrata data la necessità del consumatore di questo tipo di bene, di minimizzare i costi di ricerca e il ridotto benefit che negozi dello stesso tipo hanno nel localizzarsi vicini (stesso prodotto, stesso prezzo, assenza di shopping comparativo)

21 Deviazione standard Quantità di consumatori attratti per zona statisica Test Interquantile Quanto si disperde il consumo del bacino di utenti per categoria merceologica? Abbigliamento Oggetti preziosi Librerie Elettronica Casa Cura persona Tabaccheria e giornali Categoria merceologica I consumatori di abbigliamento si disperdono in poche zone della città: la categoria merceologica è molto concentrata (i.e. zone con alto numero di consumatori e zone con basso numero di consumatori attratti) I consumatori di alimentari si disperdono uniformemente sul territorio: le zone statistiche presentano quantità di potenziali consumatori simili tra loro Alimentari Fonte: dati commercio fisso aggiornati al 2016 forniti dal Comune di Torino

22 Conclusioni Le Olimpiadi hanno ridotto la discrepanza tra periferia e centro in termini di intensità commerciale e di attrattività E possibile caratterizzare le anime del centro per le categorie merceologiche «abbigliamento» e «oggetti preziosi» Non è possibile caratterizzare le anime del centro per i beni di primo consumo: questi, non sono concentrati Le attività di somministrazione diurne si concentrano nelle «vie dello shopping» Le attività di somministrazione notturne si concentrano attorno a Piazza Vittorio e