NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 V E R O N A NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 2 1 Evoluzione delle compravendite Figura 1 Settore residenziale Settore non residenziale (1) Numero di compravendite II sem. I sem. Numero di compravendite II sem. I sem. 7 9 II sem I sem Var.% ann. -, -, -,1 9,7 7,2-32,5 1,9,,2 7 9 II sem I sem Var.% ann. -9,9 3, 1, -2,9 2, -35, -21, 2,1, (1) Terziario + Commerciale + Produttivo Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate Prosegue, per il secondo anno consecutivo, la ripresa del mercato delle compravendite di immobili a, confermando l avvio della fase di recupero dell attuale ciclo immobiliare. Fase caratterizzata da prezzi ancora in calo, anche se con intensità via via decrescenti, che hanno prevedibilmente favorito la ripresa degli scambi. I cambiamenti in corso sono visibili anche nei tempi medi necessari per vendere un immobile, in flessione in tutti i comparti monitorati, così come nella riduzione degli sconti medi praticati sui prezzi offerti. Le recenti tendenze non possono però aver modificato sostanzialmente gli alti livelli raggiunti da questi indicatori, che continuano a riflettere una condizione di illiquidità degli immobili, esito della recente fase recessiva del mercato. All interno della città si è manifestata una dicotomia tra il centro e la periferia, con il mercato più apprezzato, tendenzialmente stabile nei prezzi di vendita, mentre quello delle zone estreme della città è ancora investito da significative riduzioni. Meno performante il mercato della locazione limitatamente agli immobili per l impresa, mentre è risultato essere dinamico e attrattivo quello delle abitazioni, con contratti in crescita e canoni sostanzialmente stabili. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. 19

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 N.I = Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 27 = ) Canoni Abitazioni Uffici Negozi Per i prossimi mesi gli operatori immobiliari locali dichiarano incertezza sulla ripresa dei contratti di acquisto di abitazioni, mentre sono concordi nel ritenere che i prezzi continueranno a scendere. Si dovrebbe, invece, mantenere più dinamico il segmento della locazione abitativa, pur sempre in un quadro di riduzione dei canoni. Anche negli altri segmenti del mercato gli operatori, tendenzialmente prudenti e attendisti, non prevedono che prosegua la crescita dei contratti registrata a consuntivo dell anno 2. In prospettiva nuove importanti dotazioni urbane potrebbero accrescere l attrattività di nel contesto non solo nazionale, ma anche in quello transnazionale. Si tratta del Corridoio Mediterraneo, che va dalla Spagna a Torino, Trieste e infine Budapest (e comprende la Torino-Lione e la tratta Av Brescia-Padova), e che fa parte del Connecting Europe facility (Cef), il programma che mira a completare la rete delle infrastrutture strategiche comunitarie (Corridoi Ten-T). Nei prossimi mesi la Commissione procederà alla selezione dei progetti raccolti dedicati al potenziamento dei corridoi della rete strategica, e per i quali è prevista una dotazione finanziaria che potrà coprire la metà delle richieste pervenute. Nel frattempo partiranno nel 217 i lavori per proseguire la costruzione della linea ferroviaria ad alta capacità Milano-Venezia oltre Brescia, e cioè per la tratta Brescia-, dopo che - secondo le previsioni - alla fine del 2 saranno conclusi i lavori sulla Treviglio-Brescia (oggi all'%) e attivato l'esercizio passeggeri. Infine, l'iter progettuale per la tratta successiva, la -Vicenza-Padova, finanziata anch'essa per 1,5 miliardi di euro dalla legge di Stabilità 2, si è bloccato per verifiche sui costi, mentre il primo lotto -Vicenza potrebbe partire a breve. N.I = Abitazioni Uffici Negozi 19

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) ABITAZIONI NUOVE ABITAZIONI USATE Zone ( /mq) Variazioni annuali ( /mq) Variazioni annuali Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro.32 -, ,1 Periferia 1. -3, ,1,,5 7 -,3 5,9 Media urbana 2.3-2, 1.2-2,5 5 -,2 5,3 Media città , 7-1, 5,2 Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) 1,,5 % 3, 2, Le percezioni degli operatori riflettono il quadro del locale mercato delle abitazioni, che contrasta con il dato relativo al numero di transazioni registrate. A giudizio degli stessi, è la mancata ripresa della domanda ad aver congelato il mercato. In realtà, pur in presenza di una domanda che si può assumere essere debole e rarefatta, così come descritta dagli agenti locali, il mercato residenziale scaligero, per il secondo anno consecutivo, fa registrare una ripresa del numero delle abitazioni compravendute, assieme ad una riduzione dei tempi medi di vendita, così come degli sconti praticati sui prezzi richiesti. La recente tendenza non può aver modificato gli elevati livelli raggiunti da questi indicatori, che continuano a riflettere una condizione di illiquidità delle abitazioni, esito della recente fase recessiva del mercato. La tendenziale ripresa del mercato è stata favorita dall ulteriore calo dei prezzi che, a differenza della media degli altri mercati monitorati, è cresciuto di intensità rispetto all anno precedente. Da segnalare, in città, anche la ripresa del mercato della locazione sostenuto da una domanda in crescita, che si è tradotta in un aumento dei contratti di affitto stipulati nell ultimo anno. A differenza del mercato della proprietà, il ritorno della domanda 191

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 ha interrotto la riduzione dei canoni di locazione, che nell anno sono rimasti pressoché invariati. Alcune caratteristiche del mercato residenziale (febbraio 2) Caratteristiche Media città intermedie Quota di compravendite di abitazioni finanziate da mutuo (%) 53, 71, Quota del mutuo sul valore totale dell abitazione (%), 72, Abitazioni: quota di domanda rivolta all acquisto (%),, Abitazioni: quota di domanda rivolta all affitto (%), 51, Figura 5 Tipologie contrattuali delle locazioni di abitazioni (distribuzione %) Rispetto a quanto registrato nel 2, la domanda di abitazioni si è nettamente spostata dall acquisto all affitto, in un,% contesto già fortemente connotato da 23,1%,% Libero una significativa diffusione della mercato locazione, rispetto agli altri mercati Canone concordato monitorati e in analogia con le principali Uso città universitarie. temporaneo A trainare il mercato sono stati Altro soprattutto i contratti di affitto a canone,3% concordato, ampiamente diffusi grazie anche alle recenti agevolazioni fiscali introdotte sulla scena nazionale. Il rendimento medio lordo annuo da locazione è cresciuto di punti base in un anno, mantenendosi tra il 5,2-5,3%, già a partire dal 2. Per i prossimi mesi gli agenti continuano a manifestare incertezza sulla ripresa dei contratti di acquisto, mentre sono concordi nel ritenere che i prezzi continueranno a scendere. Si dovrebbe, invece, mantenere più dinamico il segmento della locazione, pur sempre in un quadro di riduzione dei canoni. Mercato dei box o garage Tavola 2 Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) Zone ( ) Canoni ( /anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro 72. -, ,3 2,9 Periferia , 95 -,7, Media urbana , ,5 3,7 Media città , , 192

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Il mercato dei posti auto coperti a è contraddistinto da prezzi elevati praticati nelle zone centrali della città, a differenza dei canoni che sono, invece, allineati a quelli medi delle altre città monitorate. Ciò si riflette in rendimenti medi da locazione molto bassi in centro, poco meno del 3% lordo annuo. Nel complesso la domanda di posti auto è stata piuttosto debole e si è riflessa, a giudizio degli operatori, in un calo delle transazioni, sia di acquisto che di locazione, condizionate anche da una certa rigidità dei valori di mercato, che hanno subìto un leggero calo, di intensità inferiore rispetto a quello registrato nell anno precedente. In prospettiva gli operatori prevedono un invarianza dei contratti di acquisto e di affitto, con prezzi in calo e canoni stabili. Figura Box o garage Tempi medi 7,5 Figura 7 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo (%) 7,5, 3,5 2 % Mercato degli uffici Tavola 3 Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) Zone ( /mq) Canoni ( /mq/anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro , 1-2,7 3,5 Periferia terziaria ,9 9 -,,9 Periferia 1.7 -,2 72,9 Media urbana ,3 5,5 Media città ,1-1,7,9 Negli ultimi due anni le compravendite di uffici sono tornate a crescere in città e, incrociando le indicazioni raccolte dagli operatori con il dato delle transazioni, si ritiene di poter ascrivere questa inversione al mercato del centro cittadino e alle zone a vocazione terziaria presenti nelle periferie. La ripresa del mercato, visibile anche nella riduzione dei tempi medi di vendita e nell attenuazione dello sconto medio praticato sul prezzo richiesto, non si può dire 193

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 che sia stata sostenuta da una nuova riduzione dei valori di mercato, perché questi ultimi hanno subìto una variazione leggermente negativa, prossima alla stabilità. Diverso, invece, il sub-mercato della periferia veronese, dove lo scarso appeal dell offerta in vendita si è tradotto in una nuova e significativa riduzione dei prezzi di vendita (-,2% nell anno). A differenza del segmento abitativo, quello degli uffici non è stato investito da una ripresa del mercato della locazione; anzi, gli agenti hanno registrato un calo dei contratti, a fronte di un offerta consistente e in crescita. Anche per il 2 non si prevedono inversioni di segno nei contratti di acquisto e di locazione, così come nei valori di mercato, tutti investiti da un nuovo calo. Figura Figura 9 Uffici Tempi medi Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) 2,,, 7,5 % Mercato dei negozi Tavola Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) Zone ( /mq) Canoni ( /mq/anno) canoni (%) Rendimenti da locazione (%) Centro 5.29, 33-2,,3 Periferia 2.3 -,2 5 7, Media urbana 2. -2,1 2-1,7 7, Media città ,3-1,9 7,2 Nell ultimo anno sono tornati a crescere i contratti di acquisto di negozi, con quantità che sono assimilabili a quelle che hanno dimensionato il mercato scaligero negli anni 29-2, vale a dire attorno ai - scambi annui. Gli operatori, tendenzialmente prudenti e attendisti, non hanno registrato una ripresa dei contratti bensì una domanda che, rispetto agli ultimi anni, non è più in calo, ma si è stabilizzata. 19

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 La ripresa del mercato è stata favorita dall ulteriore flessione dei prezzi che, a differenza della media degli altri mercati monitorati, è cresciuta di intensità rispetto all anno precedente. I tempi medi di vendita si sono leggermente accorciati, mentre maggiore è stata la riduzione dello sconto che è sceso di due punti percentuali in un anno, portandosi al di sotto del dato medio dei mercati monitorati. Figura Negozi Tempi medi Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) 1,, 5,5 5, % Il mercato della locazione di spazi commerciali, al contrario di quello della vendita, non sembra aver registrato una ripresa, con contratti che continuano ad essere giudicati in calo, e nella stessa direzione può essere letto l allungamento dei tempi medi di locazione, così come l elevato apprezzamento del mercato centrale che, nonostante la flessione dei canoni registrata negli ultimi anni, continua ad essere connotato da valori elevati, se confrontati con la media dei mercati monitorati. A consuntivo dell anno in corso, gli agenti prevedono il proseguimento del calo dei prezzi e dei canoni di locazione dei negozi. Mercato dei capannoni industriali Figura Capannoni industriali Tempi medi 2 1,,5 Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq),5, Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 2) 1.7 Variazione annuale (%) -2, Rendimento da locazione (%), Capannoni usati 7 9 Prezzo medio ( /mq) 75 Variazione annuale (%) -3,5 Rendimento da locazione (%),9 195

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Il mercato cittadino degli immobili ad uso produttivo è veramente esiguo, con un numero di contratti di acquisto che tra il 2 e il 2 ha oscillato tra le 25 e le 35 unità, mentre nel 2 si è pesantemente ridotto a sole unità. La domanda, sempre più rarefatta, ha influito sulla riduzione degli scambi, sia d acquisto che di locazione, e ha indotto l offerta a rivedere le proprie aspettative di realizzo, trasferitesi in una nuova e più intensa riduzione dei prezzi. Durante l anno in corso gli operatori immobiliari locali prevedono un ulteriore riduzione dei contratti di acquisto e di affitto, accompagnata da un nuovo calo dei valori. 19

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