TRIBUNALE DI GENOVA. SEZIONE Esecuzioni Immobiliari. Procedura Esecutiva. promossa da

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1 R.G. 35/13 TRIBUNALE DI GENOVA SEZIONE Esecuzioni Immobiliari Procedura Esecutiva promossa da BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.p.A Contro CAPOLUNGO S.a.S di Gabriella Galleni & C. MEMORIA TECNICA di STIMA del Consulente Tecnico d'ufficio del Tribunale Geom. Marco Maura. Il sottoscritto Geom. Marco Maura iscritto al Collegio Provinciale dei Geometri di Genova al n.1922 ed all'albo dei Consulenti Tecnici d'ufficio del Tribunale di Genova nominato Esperto Estimatore il giorno 04 Luglio 2013 nella Procedura in epigrafe dal Giudice Delegato Dott.ssa Canepa Daniela, in data 30 Luglio si è provveduto ad eseguire il sopralluogo presso l immobile oggetto di procedura esecutiva. Al momento del sopralluogo era presente incaricato della parte esecutata. Durante il sopralluogo è stato controllato lo stato dell immobile ed è stata eseguita documentazione fotografica. Successivamente si è provveduto a controllare presso il Comune di Genova la regolarità edilizia e all Agenzia del Territorio sono stati recuperati i documenti di accatastamento. La procedura di esecuzione richiede la valutazione di : 1

2 IMMOBILE SITO NEL COMUNE DI GENOVA VIA CAPOLUNGO CIV.28 INT.3 DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE L immobile in oggetto è situato nel Comune di Genova, e più precisamente in Via Capolungo civ.28 e int. 3. L'immobile è un abitazione, facente parte di un complesso immobiliare, della metà del '900, costituito da ex albergo e da altre ville che facevano parte dell'intero comprensorio, situata al piano 3 di un edificio di 3 piani abitativi, esposta sui 4 lati sul parco circostante il comprensorio, i prospetti esterni sono in ottime condizioni, ha una struttura principale in pietra, solai in laterocemento e pareti divisorie in mattoni, la copertura a falde. All'edificio si accede attraverso un parco con viale privato e ingresso su Via Capolungo. La porta d'ingresso all'appartamento è un portoncino blindato di ottima qualità. I pavimenti interni di tutta la casa sono in parquet e marmo, in bagno pavimenti e rivestimenti in piastrelle di ceramica, il tutto risulta essere in ottimo stato di manutenzione. Le pareti interne, risultanti in ottimo stato manutentivo, sono tutte tinteggiate di bianco. I serramenti esterni sono in alluminio con vetro camera, le persiane in legno, e le porte interne in legno tamburato, il tutto di ottima qualità e stato manutentivo. Tutti gli impianti esistenti risultano essere a norma di legge. La superficie lorda dell'immobile risulta essere: Appartamento mq. 136,75 2

3 Poggiolo mq. 6,40 Terrazzi mq. 128,60 Ai fini della valutazione dell'immobile si è assunta la superficie calcolata al 50% dei muri perimetrali e il 15% della superficie del poggiolo e dei terrazzi Mq. 157,00 DATI CATASTALI - COMPOSIZIONE - CONFINI L'immobile oggetto della presente valutazione si trova censito al NCEU del Comune di Genova in capo a : - Capolungo S.A.S. Proprietà per 500/ Oronti Michele Proprietà per 250/ Palmiero Anna Proprietà per 250/ Sez. NER - Foglio 11 - Mappale 99 - Subalterno Categoria A/2 - Classe 4-7 vani - Rendita catastale ,45 l'immobile è composto da: - ingresso - sala - cucina n.2 bagni - n.2 camere poggiolo - n.2 terrazzi al piano L'immobile confina su tutti i lati con il parco del comprensorio. PROVENIENZA - NOTE SULL'IMMOBILE L'immobile è di proprietà ed è pervenuto alla Capolungo s.a.s. in forza di rogito del Notaio Umberto Morello datato Rep. N L immobile nel complesso si trova in buono stato di manutenzione. L immobile risulta essere occupato dalla parte esecutata. 3

4 Lo stato dell immobile fa sì che la valutazione commerciale dello stesso sia conforme al corrente prezzo di mercato degli immobili di pari superficie e zona. NOTE SULLA REGOLARITA EDILIZIA E CATASTALE Dai rilievi eseguiti e dalle misure effettuate risulta che l'immobile non ha regolarità edilizia, per piccole variazioni grafiche la planimetria esistente presso l' N.C.E.U non è conforme a quanto in sito, inoltre non risulta conforme relativamente all'intestazione dell'immobile in quanto risulta intestato alla Capolungo s.a.s. al Sig. Michele Oronti e alla Sig.ra Anna Palmiero. NOTE SULLE ISCRIZIONI IPOTECARIE Dagli atti risultano iscrizioni ipotecarie quali: a) Ipoteca volontaria per concessione a garanzia di cambiali del al n di repertorio, per la complessiva somma di Lire di capitale, a favore di Sig.ra Panigada Maddalena, Sig.ra Biella Daniela Laura e Sig. Biella Massimo. b) Verbale di pignoramento immobiliare emesso dal tribunale di Genova il n. 1575/2000 di repertorio, per la complessiva somma di Lire a favore di BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A.. c) Ipoteca volontaria per concessione a garanzia di muto del al n di repertorio, per la complessiva somma di ,00 a fronte di ,00 di capitale, a favore di BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A.. d) Verbale di pignoramento immobiliare emesso dal tribunale di Genova il n. 1307/2006 di repertorio,a favore di CONDOMINIO EDEN DI NERVI. e) Verbale di pignoramento immobiliare emesso dal tribunale di Genova il n. 2725/2009 di repertorio, per la complessiva 4

5 somma di ,00 a favore di BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A.. f) Verbale di pignoramento immobiliare emesso dal tribunale di Genova il n. 442/2013 di repertorio, per la complessiva somma di ,00 a favore di BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A.. VALUTAZIONE DELL'IMMOBILE Eseguita una indagine di mercato, valutato che l'immobile non ha regolarità edilizia, risulta occupato dalla parte esecutata, comunque può essere equiparato ad un immobile di pari dimensione e zona. AGENZIA DEL TERRITORIO Risultato interrogazione: Anno Semestre 2 Provincia: GENOVA Comune: GENOVA Fascia/zona: Periferica/NERVI TU.A (V.CAPOLUNGO-V.S.ILARIO-V.M.SALA- V.D.SOMMA-V.G.OBERDAN-V.LE DELLE PALME-V.LE FRANCHINI) Codice di zona: D22 Microzona catastale n.: 85 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale Valore Mercato ( /mq) 5 Valori Locazione ( /mq x mese) Stato Superficie Tipologia conservativo (L/N) Min Max Min Max Abitazioni civili NORMALE L 9,6 14,2 L Abitazioni di NORMALE tipo economico L 9,3 13,7 L Abitazioni signorili OTTIMO L 12,1 17,8 L Autorimesse NORMALE L 9,3 13,4 L Box NORMALE L 14,6 21,6 L Posti auto coperti NORMALE L 15 21,6 L Posti auto scoperti NORMALE L 13,2 18,5 L Superficie (L/N)

6 Ville e Villini NORMALE L 14,6 20,7 L Per determinare il più probabile valore di mercato degli immobili e delle aree della zona nella quale prevalgono le abitazioni di tipo economico, l'appetibilità, vista la superficie,lo stato di manutenzione si ritiene che il più probabile valore di mercato riferito all anno 2012 secondo semestre adeguato successivamente ad oggi e ridotto del 15%, possa ammontare a Sup. Totale X Valore a mq. = Valore immobile MQ. 157,00 X = ,00 Valore immobile detraz. del 15% = Valore da sottoporre ad asta , = arrotondato a ,00 (ottocentoventisettemila/euro) Con la presente relazione lo scrivente ritiene di avere assolto il mandato assegnato dal Tribunale di Genova per quanto concerne oggetto di Stima Genova, 23 Settembre 2013 IL CONSULENTE TECNICO D'UFFICIO. Geom.Marco Maura. 6

7 Allegati: - Documentazione fotografica - Planimetria dell immobile con misure e calcolo superfici - Planimetria catastale dell immobile - Certificato catastale dell immobile - certificazione energetica - Copia dell'atto - Certificati ipotecari 7