Introduzione. dott. geom. Renato Ferrari Presidente del Collegio Geometri. Relatori avv. Mauro Fiorona Consulente del Collegio

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1 Introduzione dott. geom. Renato Ferrari Presidente del Collegio Geometri Relatori avv. Mauro Fiorona Consulente del Collegio geom. Giovanna Doneda Responsabile del Servizio edilizia privata del Comune di Bergamo arch. Alberto Nicolò Responsabile dell Area III IV del Comune di OsioSotto

2 PRIMA PARTE Analisi della normativa: finalità e presupposti Aspetti applicativi Deroghe Ambiti di esclusione Analogie con il recupero dei sottotetti Condono preventivo?

3 art. 1 Finalità e presupposti Locandina della Regione Lombardia di promozione della nuova legge 7

4 art. 1 Finalità e presupposti Comma 1. La Regione promuove il recupero dei vani e locali seminterrati ad uso residenziale, terziario o commerciale, con gli obiettivi di incentivare la rigenerazione urbana, contenere il consumo di suolo e favorire l'installazione di impianti tecnologici di contenimento dei consumi energetici e delle emissioni in atmosfera. COMMERCIALE USO CONSENTITO PER GLI INTERVENTI DI RECUPERO: TERZIARIO (NO produttivo) RESIDENZIALE (vera novità)

5 art. 1 Finalità e presupposti Regolamento locale di igiene tipo(approvato con DGR del , n. 4/45266) Ammetteva già l uso dei seminterrati, a determinate condizioni, per destinazioni diverse da quelle abitative

6 art. 1 Finalità e presupposti Comma 2. Si definiscono: a) piano seminterrato: il piano di un edificio il cui pavimento si trova a una quota inferiore, anche solo in parte, a quella del terreno posto in aderenza all'edificio e il cui soffitto si trova, anche solo in parte, a una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all'edificio; b) vani e locali seminterrati: i vani e i locali situati in piani seminterrati. COSA SI INTENDE PER «TERRENO POSTO IN ADERENZA ALL EDIFICIO»? QUELLO ESISTENTE ALLA DATA DEL ? OPPURE QUELLO AUTORIZZATO NEL TITOLO ABILITATIVO? COSA SI INTENDE PER SOFFITTO «ANCHE SOLO IN PARTE» A UNA QUOTA SUPERIORE RISPETTO AL TERRENO?

7 art. 1 Finalità e presupposti DEFINIZIONE sostanzialmente in linea con il Regolamento locale di igiene tipo (approvato con DGR del , n. 4/45266) DEFINIZIONE in parte difformeda quella dell ipotizzato nuovo Regolamento edilizio unico (sulla Gazzetta Ufficiale 268 del 16 novembre 2016 è stata pubblicata l intesa del 20 ottobre 2016 tra Governo, Regioni e Comuni riguardante l adozione di detto Regolamento edilizio unico, vale a dire un modello ai sensi dell articolo 4, comma 1 sexies del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380) 21 Piano seminterrato Piano di un edificio il cui pavimento si trova a una quota inferiore (anche solo in parte) a quella del terreno posto in aderenza all edificio e il cui soffitto si trova ad una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all edificio. DEFINIZIONE diversa da quella dell'originario progetto di legge regionale n presentato il 16/6/2015 Piano seminterrato Si definiscono seminterrati piani la cui superficie laterale si presenta parzialmente controterra, in misura comunque non superiore ai 2/3 della superficie laterale totale.

8 art. 1 Finalità e presupposti È una definizione molto ampia che, per esempio, non collima con quella fornita dal Regolamento Edilizio del Comune di Milano art. 88.2: I locali seminterrati costituiscono spazi agibili, quando possiedono tutti i seguenti requisiti: altezza media interna maggiore o uguale a m. 2,70 o secondo i requisiti previsti per le specifiche destinazioni nel rispetto del successivo Articolo 95; vespaio aerato di altezza minima m. 0,50, intercapedine perimetrale, pavimento unito ed impermeabile, muri protetti efficacemente contro l'umidità del terreno, resistenza termica conforme alle disposizioni di legge vigenti in materia, rispetto degli indici di isolamento acustico fissati dalle norme vigenti. L altezza può essere ridotta a 25 cm. a condizione che venga maggiorata l aerazione in modo proporzionale fino a 1/50 con le griglie posizionate orizzontalmente e a 1/100 con le griglie posizionate verticalmente; aeroilluminazione come previsto nel presente Titolo II; scarico regolamentare delle acque mediante valvole antirigurgito, pompe di sollevamento o mezzi analoghi e idonea ventilazione sfociante oltre il tetto. 61 Fatte salve le particolari normative vigenti per le specifiche destinazioni, detti locali possono essere destinati ad usi che comportino permanenza di persone quali: magazzini di vendita, uffici, mense, cucine per attività di ristorazione o similari, esercizi pubblici, ambulatori, laboratori artigianali, servizi igienici. La destinazione dei locali seminterrati ad attività lavorative è subordinata a specifico atto autorizzativo dell autorità sanitaria competente. I locali seminterrati che abbiano il pavimento ad una quota non inferiore ad un metro sotto il piano di spiccato, che garantiscono tutti gli altri requisiti igienico-sanitari, nel solo caso in cui non affaccino direttamente ed unicamente sulla pubblica via e qualora abbiano acquisito un parere preventivo favorevole da parte della ASL, possono essere adibiti anche a residenza

9 art. 1 Finalità e presupposti Comma 3. Il recupero dei vani e locali seminterrati è consentito a condizione che siano stati legittimamente realizzati alla data di entrata in vigore della presente legge e siano collocati in edifici serviti dalle opere di urbanizzazione primaria. Vengono poste 3 CONDIZIONI A) REALIZZATI(ESISTENTI) ALLA DATA DEL B) LEGITTIMAMENTE REALIZZATI(vale a dire conformi ai titoli abilitativi) anche condonati o sanati? La risposta potrebbe essere affermativa, poiché qualora il legislatore avesse inteso inibire il recupero di seminterrati oggetto di condono edilizio l avrebbe senz altro stabilito in modo espresso (V., ad esempio, l'art. 5, comma 3, l.r. n. 13/2009 che dispone l'inapplicabilità degli interventi edilizi previsti dalla normativa di favore del cd. Piano casa a edifici che risultano essere statiintotooggettodicondono,prevedendoinmodochiaroche le disposizioni di cui agli articoli 2, 3 e 4 non si applicano con riferimento ad edifici realizzati in assenza di titolo abilitativo o in totale difformità, anche condonati ). C) SERVITI DALLE OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA Non è sufficiente un impegno come per i sottotetti? NO Art. 63, comma 3, L.R. 12/2005 (Recupero sottotetti) «solo nel caso in cui gli edifici interessati siano serviti da tutte le urbanizzazioni primarie, ovvero in presenza di impegno, da parte dei soggetti interessati, alla realizzazione delle suddette urbanizzazioni, contemporaneamente alla realizzazione dell intervento ed entro la fine dei relativi lavori».

10 art. 4 Ambiti di esclusione, adeguamento comunale e disposizione transitoria Comma 3. Le disposizioni della presente legge si applicano agli immobili esistenti o per la cui costruzione sia già stato conseguito il titolo abilitativo edilizio o l'approvazione dell'eventuale programma integrato di intervento richiesto alla data di approvazione della delibera del Consiglio comunale di cui al comma 1. Agli immobili realizzati successivamente esse si applicano decorsi cinque anni dall'ultimazione dei lavori. COSA SI INTENDE PER REALIZZATI ALLA DATA DEL ? DEBBONO ESSERE «ESISTENTI» OPPURE APPROVATO L EVENTUALE P.I.I. ALLA DATA DI APPROVAZIONE (ENTRO IL ) DELLA DELIBERA DI C.C. DI ESCLUSIONE DI PARTI DEL TERRITORIO OPPURE DEVE ESSERE GIA STATO CONSEGUITO IL TITOLO ABILITATIVO EDILIZIO Art. 63, comma 2, L.R. 12/2005 (Recupero sottotetti) «esistenti alla data del 31 dicembre 2005, o assentiti sulla base di permessi di costruire rilasciati entro il 31 dicembre 2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate entro il 1 dicembre 2005»

11 QUALI POTREBBERO ESSERE I VANI E LOCALI SEMINTERRATI «ESISTENTI»? - PUO TRATTARSI DI LOCALI GIA ADEGUATI PER ALTEZZA E IMPIANTI COME TAVERNE O ALTRI LOCALI ACCESSORI? È una sorta di CONDONO PREVENTIVO? Ammissibile con una mera comunicazione di cambio d uso FUNZIONALE (senza opere)?

12 QUALI POTREBBERO ESSERE I VANI E LOCALI SEMINTERRATI «ESISTENTI»? - PUO TRATTARSI DI UN VANO CANTINA H. 1,80 m.? l intervento di recupero dovrà prevedere opere di scavo o di demolizione e ricostruzione della soletta del PT fino al raggiungimento dell altezza minima interna di 2,40 m. aumento d altezza mediante la demolizione della soletta del PT VIETATA invece l estensione (orizzontale) della superficie dei vani esistenti CANTINA H,180 aumento d altezza mediante lo scavo sotto il pavimento ATTENZIONE: lo spazio sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio (salvo diverso titolo) deve considerarsi di proprietà comune e pertanto occorre l unanimità dei consensi degli altri condomini per poterlo occupare «Per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c. lo spazio sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, deve considerarsi di proprietà comune, indipendentemente dalla sua destinazione. Ne deriva che il condomino non può, senza il consenso degli altri, procedere ad escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali od ingrandire quelli preesistenti, comportando tale attività l'assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo»(cass. Civ., sez. II, , n. 8119)

13 QUALI POTREBBERO ESSERE I VANI E LOCALI SEMINTERRATI «ESISTENTI»? - PUO ESSERE UN VANO AL RUSTICO? Art. 63, comma 1-bis, L.R. 12/2005 (Recupero sottotetti) «Si definiscono sottotetti i volumi sovrastanti l ultimo piano degli edifici dei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura». E se fosse una MERA INTERCAPEDINE? La giurisprudenza in tema di recupero dei sottotetti ha statuito che«presupposto per il recupero abitativo dei sottotetti, è che sia identificabile come già esistente un volume sottotetto passibile di recupero, cioè di riutilizzo a fini abitativi: ciò richiede che il sottotetto abbia, in partenza, dimensioni tali da essere praticabile e da poter essere abitabile, sia pure con gli aggiustamenti che occorrono per raggiungere i requisiti minimi di abitabilità - altezza media ponderale m. 2.40, ex art. 63, ultimo comma, L.R. n. 12/2005. Diversamente, l'intervento si risolverebbe non già nel recupero di un piano sottotetto, ma nella realizzazione di un piano aggiuntivo, che eccede i caratteri della ristrutturazione per integrare un intervento di nuova costruzione» (cfr. TAR Milano, n. 970/2010; v. anche TAR Lombardia Milano, Sez. II, sentenza , n. 2149).

14 QUALI POTREBBERO ESSERE I VANI E LOCALI SEMINTERRATI «ESISTENTI»? - PUO ESSERE UN LOCALE DESTINATO A BOX H. 2,20 m.? A U T O R I M E S S A H. 2,20 m. Molti regolamenti locali prevedono la facoltà di realizzare autorimesse seminterrate. Ad esempio: l art. 14, PDR del PGT Comune di Treviolo, secondo cui«in caso di dimostrata impossibilità tecnica è ammessa la costruzione di autorimesse seminterrate a condizione che l'estradosso di copertura pavimentata emerga per non più di m. 1,00 dalla quota 0,00 di riferimento e l'altezza netta del locale sia non superiore a m. 2,20».

15 art. 4 Ambiti di esclusione, adeguamento comunale e disposizione transitoria Comma 3. Le disposizioni della presente legge si applicano agli immobili esistenti o per la cui costruzione sia già stato conseguito il titolo abilitativo edilizio o l'approvazione dell'eventuale programma integrato di intervento richiesto alla data di approvazione della delibera del Consiglio comunale di cui al comma 1. Agli immobili realizzati successivamente esse si applicano decorsi cinque anni dall'ultimazione dei lavori. PER GLI IMMOBILI REALIZZATI SUCCESSIVAMENTE AL IL RECUPERO DEI SEMINTERRATI PUO AVVENIRE DECORSI 5 ANNI DALL ULTIMAZIONE DEI LAVORI Art. 63, comma 4, L.R. 12/2005 (Recupero sottotetti) «è consentito anche negli edifici, destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della S.l.p. complessiva, realizzati sulla base di permessi di costruire rilasciati successivamente al 31 dicembre 2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate successivamente al 1 dicembre 2005, decorsi 5 anni dalla data di conseguimento dell agibilità, anche per silenzio assenso»

16 art. 1 Finalità e presupposti Comma 4. Le opere di recupero dei vani e locali seminterrati devono conseguire il rispetto di tutte le prescrizioni igienico sanitarie vigenti. L'altezza interna dei locali destinati alla permanenza di persone non può essere inferiore a metri 2,40.

17 art. 1 Finalità e presupposti Comma 4. Le opere di recupero dei vani e locali seminterrati devono conseguire il rispetto di tutte le prescrizioni igienico-sanitarie vigenti. L'altezza interna dei locali destinati alla permanenza di persone non può essere inferiore a metri 2,40. COSA SI INTENDE PER ALTEZZA NON INFERIORE A METRI 2,40? E PER LOCALI DESTINATI ALLA PERMANENZA DI PERSONE? 2,40 E L ALTEZZA MEDIA O MINIMA? Art. 63, comma 6, L.R. 12/2005 (Recupero sottotetti) «Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito purché sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l altezza media ponderale di metri 2,40, ulteriormente ridotta a metri 2,10 per i comuni posti a quote superiori a seicento metri di altitudine sul livello del mare, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi metri 1,50 per la superficie relativa».

18 art. 1 Finalità e presupposti Comma 5. Il rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie vigenti di cui al comma 4 e, in particolare, quello dei parametri di aeroilluminazione può sempre essere assicurato sia con opere edilizie sia mediante l'installazione di impianti e attrezzature tecnologiche, in particolare relativamente ai requisiti di aerazione e illuminazione. Sia con OPERE EDILIE Parametri di AEROILLUMINAZIONE possono SEMPRE essere assicurati Sia con INSTALLAZIONE DI IMPIANTI E ATTREZZATURE TECNOLOGICHE anche per le abitazioni???

19 art. 3 Disciplina delle deroghe e requisiti tecnici degli interventi Comma 1. Fatto salvo il disposto dell'articolo 1, comma 4, il recupero dei vani e locali seminterrati è sempre ammesso anche in deroga ai limiti e prescrizioni edilizie dei PGT e dei regolamenti edilizi, restando valide le norme dell'articolo 72 della l.r. 12/2005. LA DEROGA PUO RIGUARDARE ANCHE L ALTEZZA DEL FABBRICATO? Art. 64, comma 1, L.R. 12/2005 (Recupero sottotetti) «Gli interventi edilizi finalizzati al recupero volumetrico dei sottotetti possono comportare l apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l osservanza dei requisiti di aeroilluminazione e per garantire il benessere degli abitanti, nonché, per gli edifici di altezza pari o inferiore al limite di altezza massima posto dallo strumento urbanistico, modificazioni di altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, unicamente al fine di assicurare i parametri di cui all art. 63, comma 6. Nei casi di deroga all altezza massima, l altezza minima abitabile non può essere superiore a metri 1,50. All interno dei centri storici e dei nuclei di antica formazione deve essere assicurato il rispetto dei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico; in assenza di limiti, l altezza massima deve intendersi pari all esistente».

20 art. 3 Disciplina delle deroghe e requisiti tecnici degli interventi LA DEROGA PUO RIGUARDARE ANCHE L ALTEZZA DEL FABBRICATO? E derogabile l altezza massima prescritta dal PGT? La giurisprudenza in tema di recupero dei sottotetti (ante novella di cui alla l.r. 4/2012) ha stabilito che «laddove uno stabile già supera l altezza massima prevista da disposizioni di piano successive alla sua edificazione, non può consentirsi un ulteriore innalzamento, derivante dal recupero del sottotetto, in quanto ciò sarebbe eccessivamente lesivo dell interesse della collettività al rispetto dei carichi urbanistici della zona» (v. TAR Lombardia-Milano, Sez. I, sentenza n. 1105). E con quali limiti? La giurisprudenza in tema di recupero dei sottotetti ha stabilito che «ai sensi dell'art. 64 L.R. 12/2005, la modifica di colmo, gronda o pendenza delle falde è consentita al solo scopo di raggiungere le condizioni di abitabilità dell'appartamento e quindi di raggiungere l'altezza media ponderale di metri 2,40 La deroga consentita dagli articoli 63 e 64 della L.R. 12/2005 può avere ad oggetto soltanto la possibilità di sopraelevare l'edificio per garantire la salubrità dell'alloggio. Per tale ragione non è possibile, ottenuta tale altezza minima -che al tempo stesso è anche un'altezza massima- realizzare anche un vano ulteriore sopra ciò che è stato sopraelevato, perché così facendo si violerebbe la normativa di deroga degli articoli sopra richiamati, di stretta interpretazione» (v. TAR Lombardia-Milano, Sez. II, , n. 1330). Se l altezza massima è espressa in numero di piani? La giurisprudenza in tema di recupero dei sottotetti ha stabilito che laddove il PRG... non prevede alcun limite di altezza numerico degli edifici, prescrivendo che l altezza massima di essi è fissata in...(n.d.r. numero di) piani... la modifica di altezze al colmo e di gronda è ammissibile nei limiti del raggiungimento dell altezza media ponderale... in quanto il recupero ai fini abitativi dei sottotetti non costituisce la creazione di un piano aggiuntivo (v. TAR Lombardia, Brescia, , n. 851).

21 art. 3 Disciplina delle deroghe e requisiti tecnici degli interventi LA DEROGA PUO RIGUARDARE ANCHE LA DISTANZA DA CONFINI E FABBRICATI? La giurisprudenza si è già pronunciata in senso negativo per le DISTANZE TRA FABBRICATI in tema di recupero dei sottotetti. «L'art. 9 d.m. n. 1444/1968 va rispettato anche in caso di realizzazione di interventi di recupero del sottotetto: si richiama al riguardo quanto affermato dalla Corte Costituzionale con la sentenza n , n. 173, secondo cui l'art. 64, comma 2, della legge della Regione Lombardia n. 12 del 2005 "deve interpretarsi nel senso che esso consente la deroga dei parametri e indici urbanistici ed edilizi di cui al regolamento locale ovvero al piano regolatore comunale, fatto salvo il rispetto della disciplina sulle distanze tra fabbricati, essendo quest'ultima materia inerente all'ordinamento civile e rientrante nella competenza legislativa esclusiva dello Stato".(v. TAR Lombardia-Milano, Sez. II, , n. 1002). Viceversa per le DISTANZE DAI CONFINI vi sono orientamenti contrastanti, ed alcune pronunce ammettono la derogabilità da parte della l.r. 12/2005 sul recupero dei sottotetti alla disciplina locale dettata per le distanze dai confini. E ciò in quanto, da un lato, l'art. 9 del DM 1444/1968 nulla dispone in materia di distanze dai confini, trattandosi di disposizione espressamente dedicata a pareti di edifici che si fronteggiano, e dall altro, l articolo 64, comma 2, l.r. 12/2005 dispone che gli interventi di recupero di sottotetti operino anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale vigenti ed adottati. Molti regolamenti locali prevedono la facoltà di realizzare locali seminterrati in deroga alle distanze dai confini. Ad esempio: l art. 72, Regolamento Edilizio del Comune di Alzano Lombardo, secondo cui «Fatto salvo quanto previsto dal codice civile in materia di costruzioni, non hanno rilevanza agli effetti della misurazione delle distanze dai confini le parti edificate in interrato ed i seminterrati, che non sporgano dal caposaldo di riferimento più di cm 100 all'estradosso della copertura, comprese anche le sistemazioni di finitura (pavimentazioni, manto erboso, ecc.)».

22 art. 3 Disciplina delle deroghe e requisiti tecnici degli interventi Comma 2. Ai fini del contenimento dei consumi energetici, il recupero deve prevedere idonee opere di isolamento termico in conformità alle prescrizioni tecniche in materia contenute nelle norme nazionali, regionali e nei regolamenti vigenti. LA DEROGA PUO RIGUARDARE ANCHE LA DISTANZA DA CONFINI E FABBRICATI SE E NECESSARIA PER L ADEGUAMENTO DELL ISOLAMENTO TERMICO? ai sensi dell Art. 14 D.lgs. 102/2014 Riduzione minima del 10% (del limite di trasmittanza) EDIFICI ESISTENTI Deroga distanze minime tra edifici, dai confini e dal nastro stradale nella misura massima di 25 cm per il maggior spessore delle pareti verticali esterne

23 esempi: l. r. 7 / 2017 art. 3 Disciplina delle deroghe e requisiti tecnici degli interventi LA DEROGA PUO RIGUARDARE ANCHE GLI ASPETTI STATICI? - PER LA REALIZZAZIONE DI NUOVE APERTURE NEI MURI PERIMETRALI - PER LO SCAVO VOLTO ALLA REALIZZAZIONE DEL VESPAIO - PER LO SCAVO NECESSARIO PER CONSEGUIRE L ALTEZZA MINIMA DI 2,40 M. - PER LA DEMOLIZIONE DELLA SOLETTA DEL PT SEMPRE PER CONSEGUIRE L ALTEZZA MINIMA DI 2,40 M. La giurisprudenza si è già espressa in senso negativo in relazione alla «deroga» per il recupero dei sottotetti, affermando che le valutazioni statiche e il rispetto delle norme antisismiche sono imprescindibili (v. Corte di Cassazione, Sez. III penale, , n ). LA DEROGA PUO RIGUARDARE L ABBATTIMENTO DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE? Art. 64, comma 5, L.R. 12/2005 (Recupero sottotetti) «Le norme sull'abbattimento delle barriere architettoniche, di cui all'articolo 14 della l.r. 6/1989, si applicano limitatamente ai requisiti di visitabilità ed adattabilità dell'alloggio».

24 art. 3 Disciplina delle deroghe e requisiti tecnici degli interventi LA DEROGA PUO RIGUARDARE ANCHE I PARCHEGGI PERTINENZIALI? Art. 64, comma 3, L.R. 12/2005 (Recupero sottotetti) «Gli interventi di recupero ai fini abitativi dei sottotetti, se volti alla realizzazione di nuove unità immobiliari, sono subordinati all obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali nella misura prevista dagli strumenti di pianificazione comunale e con un minimo di un metro quadrato ogni dieci metri cubi della volumetria resa abitativa ed un massimo di venticinque metri quadrati per ciascuna nuova unità immobiliare. Il rapporto di pertinenza, garantito da un atto da trascriversi nei registri immobiliari, è impegnativo per sé per i propri successori o aventi causa a qualsiasi titolo. Qualora sia dimostrata l impossibilità, per mancata disponibilità di spazi idonei, ad assolvere tale obbligo, gli interventi sono consentiti previo versamento al comune di una somma pari al costo base di costruzione per metro quadrato di spazio per parcheggi da reperire. Tale somma deve essere destinata alla realizzazione di parcheggi da parte del comune».

25 art. 3 Disciplina delle deroghe e requisiti tecnici degli interventi Comma 3. Qualora il recupero dei locali seminterrati comporti la creazione di autonoma unità ad uso abitativo, i comuni devono trasmettere comunicazione dell'avvenuto rilascio del certificato di abitabilità alle Agenzie di tutela della salute (ATS) che predispongono obbligatoriamente controlli inerenti l'idoneità igienico-sanitaria dei locali, anche relativamente ai valori del gas radon, giusto le linee guida di cui al decreto del Direttore generale alla sanità 21 dicembre 2011, n (Linee guida per la prevenzione delle esposizioni al gas radon in ambienti indoor) almeno due volte nel triennio successivo al rilascio del titolo abitativo. U.I. autonoma residenziale al piano seminterrato Rischio insalubrità? * Fonte: studio del Politecnico di Milano

26 art. 3 Disciplina delle deroghe e requisiti tecnici degli interventi Comma 3. Qualora il recupero dei locali seminterrati comporti la creazione di autonoma unità ad uso abitativo, i comuni devono trasmettere comunicazione dell'avvenuto rilascio del certificato di abitabilità alle Agenzie di tutela della salute (ATS) che predispongono obbligatoriamente controlli inerenti l'idoneità igienico-sanitaria dei locali, anche relativamente ai valori del gas radon, giusto le linee guida di cui al decreto del Direttore generale alla sanità 21 dicembre 2011, n (Linee guida per la prevenzione delle esposizioni al gas radon in ambienti indoor) almeno due volte nel triennio successivo al rilascio del titolo abitativo. * Fonte: studio del Politecnico di Milano

27 SECONDA PARTE Adeguamento comunale e disciplina transitoria Titoli abilitativi necessari Profili contributivi ed esenzioni Nuove opportunità? Rischio di insalubrità

28 Art. 2 (Disciplina edilizia degli interventi) 1. Il recupero dei vani e locali seminterrati può avvenire con o senza opere edilizie, non è mai soggetto alla preventiva adozione e approvazione di piano attuativo o di permesso di costruire convenzionato e non è qualificato come nuova costruzione. recupero dei vani e locali seminterrati CLASSIFICAZIONE DELL INTERVENTO manutenzione straordinaria ristrutturazione nuova costruzione IDONEO TITOLO ABILITATIVO cila, scia, pdc PROFILO CONTRIBUTIVO oneroso, gratuito, oneri, costo, contributo di costruzione (oneri + costo)

29 RECUPERO SOTTOTETTI RECUPERO SEMINTERRATI CLASSIFICAZIONE INTERVENTO? CLASSIFICAZIONE INTERVENTO? RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA NON E NUOVA COSTRUZIONE PROFILO CONTRIBUTIVO? PROFILO CONTRIBUTIVO? NUOVA COSTRUZIONE RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

30 RIFLESSIONI IN CORSO PGT : h < 3,00 non slp e volume no volume urbanistico no oneri di urbanizzazione sì costo di costruzione snr locali accessori recupero seminterrato sì volume urbanistico ristrutturazione edilizia sì oneri di urbanizzazione sì costo di costruzione su locali principali d abitazione

31 recupero dei vani e locali seminterrati CON OPERE EDILIZIE ristrutturazione leggera ristrutturazione pesante S.C.I.A. PDC/S.C.I.A. Versamento del contributo di costruzione ONERI + COSTO DI COSTRUZIONE (con qualche eccezione ) 9. Il recupero di vani e locali seminterrati con superficie lorda di pavimento fino a duecento metri quadrati per uso residenziale e cento metri quadrati per altri usi, costituenti in base al titolo di proprietà una pertinenza di unità immobiliari collegata direttamente a essi, è esente dalla quota di contributo commisurato al costo di costruzione di cui all articolo 16, comma 3, del DPR 380/2001.

32 Art. 2 (Disciplina edilizia degli interventi) SENZA OPERE EDILIZIE 3. Se conseguito senza opere edilizie, il recupero è soggetto a preventiva comunicazione al comune, ai sensi dell'articolo 52, comma 2 della l.r. 12/2005. Sono fatte salve le previsioni dell'articolo 20, comma 1, del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell'articolo 10 della legge 6 aprile 2002, n.13) in ordine alle limitazioni delle destinazioni d'uso dei beni culturali. recupero dei vani e locali seminterrati SENZA OPERE EDILIZIE Comunicazione ai sensi dell art.52 legge regionale 12/2005 Versamento del contributo di costruzione ONERI DI URBANIZZAZIONE

33 Art. 2 (Disciplina edilizia degli interventi) REPERIMENTO AREE PER SERVIZI 4. Gli interventi di recupero dei vani e locali seminterrati, qualora comportino l incremento del carico urbanistico esistente, sono assoggettati al reperimento di aree per servizi e attrezzature pubblici e di interesse pubblico o generale, secondo quanto disposto dai Piani di Governo del Territorio (PGT). Qualora sia dimostrata, per mancanza di spazi adeguati, l impossibilità a ottemperare agli obblighi di cui al presente comma è consentita la monetizzazione. RECUPERO SOTTOTETTI Parcheggio pertinenziale Min 1/10 Mx 25 mq MONETIZZAZIONE RECUPERO SEMINTERRATI RESIDENZIALI: 26,5 mq per abitante teorico insediabile (considerando come parametro di calcolo 150 mc/abitante), di cui almeno 3 mq per parcheggi pubblici o ad uso pubblico TERZIARIO: la dotazione minima è pari ad almeno il 100% della Slp ammessa di cui almeno la metà a parcheggi pubblici o ad uso pubblico, da realizzare preferibilmente in struttura COMMERCIALE: dal 20% al 200% in base alla tipologia commerciale (da ingrosso a grandi strutture di vendita)

34 Art. 2 (Disciplina edilizia degli interventi) ASPETTO ESTERIORE DEI LUOGHI 6. I progetti di recupero dei vani e locali seminterrati, che incidono sull aspetto esteriore dei luoghi e degli edifici non sottoposti a vincolo paesaggistico, sono sottoposti a procedura di esame di impatto paesaggistico da parte della commissione per il paesaggio di cui all articolo 81 della L.R.12/2005. Restano ferme le altre prescrizioni in materia imposte da norme ambientali o paesaggistiche nazionali e regionali. recupero dei vani e locali seminterrati IN AMBITO DI VINCOLO NON IN AMBITO DI VINCOLO MA opere che incidono sull aspetto esteriore dei luoghi AUTORIZZAZIONE PAESAGGISTICA ESAME IMPATTO PAESISTICO commissione paesaggio

35 Art. 2(Disciplina edilizia degli interventi) AGIBILITA 7. I volumi dei vani e locali seminterrati recuperati in applicazione della disciplina di cui alla presente legge, non possono essere oggetto di mutamento di destinazione d uso nei dieci anni successivi al conseguimento dell agibilità. recupero dei vani e locali seminterrati AGIBILITA CAMBIO DI DESTINAZIONE D USO 10 ANNI ONERI DI URBANIZZAZIONE se dovuto in relazione al cambio di destinazione d uso Art. 3. Qualora il recupero dei locali seminterrati comporti la creazione di autonoma unità ad uso abitativo, i comuni devono trasmettere comunicazione dell avvenuto rilascio del certificato di abitabilità alle Agenzie di tutela della salute (ATS) che predispongono obbligatoriamente controlli inerenti l idoneità igienico-sanitaria dei locali, anche relativamente ai valori del gas radon, giusto le linee guida di cui al decreto del Direttore generale alla sanità 21 dicembre 2011, n (Linee guida per la prevenzione delle esposizioni al gas radon in ambienti indoor) almeno due volte nel triennio successivo al rilascio del titolo abitativo.

36 Art. 24 dpr 380/2001 aggiornato con decreto 222/2016 «Decreto scia 2» SEGNALAZIONE CERTIFICATA Attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati nonché la conformità dell'opera al progetto presentato La mancata presentazione della segnalazione comporta l'applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464. Per gli interventi di nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali e per tutti gli interventi che possano influire su attestazione Segnalazione anche per singoli edifici o singole porzioni della costruzione e singole unità immobiliari Da presentare entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento L'utilizzo delle costruzioni può essere iniziato dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione certificata

37 Art. 4 (Ambiti di esclusione, adeguamento comunale e disposizione transitoria) ENTRO IL ESCLUSIONE PARTI DEL TERRITORIO CON DELIBERA CC tutela paesaggistica igienico-sanitaria di difesa del suolo di rischio idrogeologico (Piano di Gestione Rischio Alluvioni) presenza di fenomeni di risalita della falda che possono determinare situazioni di rischio nell utilizzo di spazi seminterrati (carta geologica PGT) L applicazione è comunque esclusa per le parti di territorio per le quali sussistono limitazioni derivanti da situazioni di contaminazione ovvero da operazioni di bonifiche in corso o già effettuate I comuni, anche successivamente, aggiornano gli ambiti di esclusione a seguito di nuovi eventi alluvionali, nonchè a seguito di specifiche analisi di rischio geologico e idrogeologico locale.

38 grazie per l attenzione