Aree dismesse e immobili abbandonati. Le aree dismesse in Italia: dimensioni crescenti, soluzioni calanti

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1 Aree dismesse e immobili abbandonati Le aree dismesse in Italia: dimensioni crescenti, soluzioni calanti Marina Dragotto, AUDIS Milano, 29 novembre 2016

2 Cos è AUDIS Audis è un associazione indipendente, nata nel 1995 per dare spazio al dibattito sul recupero della aree dismesse attraverso nuovi strumenti disciplinari e legislativi. È composta da tre categorie di soggetti: pubbliche amministrazioni; privati proprietari o soggetti di gestione e sviluppo; centri di ricerca e università. Nel tempo il focus è passato dal recupero, alla riqualificazione (mai valorizzazione), alla rigenerazione. 2

3 Un tema in evoluzione Le Aree dismesse rappresentano un passaggio del più generale tema della rigenerazione urbana che in Italia ha una storia di ormai cinquant anni, suddivisa in tre grandi periodi: - il recupero dei centri storici (anni 60/ 70) - il recupero delle aree dismesse (anni 80/2000) - il recupero dei quartieri residenziali (da inventare) In questo percorso i temi sono via via passati dalla concentrazione sull edilizia, alla sostenibilità sociale, ambientale ed economica, fino a includere temi raffinati come il paesaggio. 3

4 ed espansione Dagli anni 80 l elenco della dismissione si amplia continuamente: - le aree industriali - le aree della logistica (porti, ferrovie, ) - le aree dei servizi (dagli ex macelli ai centri commerciali) - le aree del terziario - le aree demaniali (caserme, colonie, beni vari) - le aree agricole - ecc. 4

5 ed espansione 5

6 Aree dismesse e città In questi trent anni abbiamo continuato a dire che: - le città sono il motore dello sviluppo; - le Aree dismesse sono un occasione per le città utile a recuperare il ritardo nell offerta di servizi, verde, infrastrutture; - la recente unanime lotta al consumo di suolo spinge nella direzione del recupero delle Aree dismesse. 6

7 L offerta supera la domanda Tuttavia va registrato che: - abbiamo sempre più aree dismesse in tutto il territorio; - abbiamo bisogno di minori spazi sia per la produzione industriale, sia per i servizi; - la domanda residenziale non tira più il mercato. Quindi dobbiamo: - affrontare la dimensione dei darkfield; - trovare soluzioni alternative al mercato ordinario capaci di generare domanda rispetto a nuove funzioni urbane o produttive ; - accettare di riportare a verde alcune aree. 7

8 Sempre più difficile Rispetto agli anni 90 abbiamo condizioni di difficoltà crescenti: - è aumentato il rischio amministrativo: tempi, norme, giustizia, fiscalità; - sono fuggiti gli investitori esteri (poche eccezioni); - sono scomparsi gli operatori italiani; - è diminuita la domanda e le operazioni non partono anche se hanno le carte in regola; - è aumentata la sfiducia di tutti verso tutti; - non si è compiuta una adeguata riforma della PA; - non abbiamo ancora davvero deciso, culturalmente e burocraticamente, di puntare alle città per lo sviluppo; - è oggettivamente molto difficile invertire la dispersione urbana e fatichiamo a gerarchizzare gli investimenti. 8

9 IN MEZZO AD UN OCEANO 9

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11 RIGENERAZIONE DI SECONDA GENERAZIONE «REDUCI» «COMBATTENTI» Filiera Real Estate e Finanza Urbanis:ca tradizionale Urbanis:ca di processo Industria 4. 0 e Benefit corpora:on 11

12 Cosa ci serve? 1) Definire il ruolo delle città nello sviluppo del Paese. Dopo quarant anni di progressivo abbandono della città (produzione, servizi, abitanti) la città è entrata in crisi. Oggi abbiamo bisogno di ripensare il senso della città come luogo storicamente deputato alla generazione di capitale sociale e di ritrovare, su questa base, il filo conduttore per una rigenerazione vera e profonda delle città che sappia coniugare gli aspetti urbanistici, architettonici, sociali, ambientali ed economici.

13 Cosa ci serve? 2) Ritrovare una visione olistica del territorio, a prescindere dalle norme amministrative/urbanistiche. L idea, diffusa, di agire per la valorizzazione della singola area, per quanto grande essa sia, non è adeguata alla complessità dei problemi che vanno affrontati oggi a scala metropolitana. Per ritrovare il senso complessivo della città serve uno sguardo che la ricomprenda tutta, dal centro storico alle ultime propaggini della città diffusa, unendo i temi urbanistici, sociali, ambientali, economici e culturali. Una visione olistica implica il coraggio di definire delle gerarchie di azione e di investimento, rifiutando l adeguamento alla semplice gestione dell esistente.

14 Cosa ci serve? 3) Passare da una logica di progetto a una logica di processo: - costruire percorsi condivisi e strutturati per la definizione di strategie di sviluppo; - definire masterplan strategici (obiettivi collettivi riconosciuti) per la rigenerazione urbana, di cui la componente progettuale è solo uno dei livelli; - passare da una gestione tecnica degli interventi a una governance dei processi; - sostituire la logica dei business plan con la logica della business strategy - avere attenzione alle azioni di innesco.

15 Cosa ci serve? 4) Adeguare gli strumenti operativi delle PA: - intervenire sul quadro normativo; - aggiornare e il completare le competenze interne; - semplificare gli strumenti di programmazione e controllo; - assumere il fattore tempo come strategico; - mettere a punto strumenti di progettazione condivisa che facilitino i rapporti tra pubblico e privato e migliorino la comprensione dei processi da parte dei cittadini (la Matrice AUDIS è solo un esempio). 4) Migliorare la capacità di programmazione del privato: - dal progetto al processo; - verifica e/o creazione della domanda reale; - comprensione e conoscenza del contesto; - costruzione dei business plan strategici.

16 Misure: tutte utili, nessuna decisiva Provvedimenti di carattere normativo: - unificare i tanti centri di programmazione e controllo in un unica struttura ministeriale per definire, attivare, sostenere e seguire politiche coerenti per la città e per la casa a tempi lunghi; - semplificare il quadro normativo riportando alcune rilevanti competenze urbanistiche dalle regioni allo Stato; - unificare strumenti e procedure della pianificazione per tutto il territorio nazionale; - coordinare la normativa ambientale e urbanistica; - migliorare gli strumenti fiscali per la scala edilizia e introdurre strumenti anche per la scala urbanistica; - classificare come progetti di pubblico interesse gli interventi strategici di rigenerazione. 16

17 Misure: tutte utili, nessuna decisiva I piani della rigenerazione urbana e del consumo di suolo - concentrare l attenzione e l impegno su alcuni (pochi) interventi di importanza strategica nei quali:. sia assicurata la disponibilità da parte degli operatori privati;. sia assicurato l impegno diretto della PA per realizzare interventi di interesse pubblico anche con il coinvolgimento di finanziamenti e strutture nazionali ed europee dedicate (CdP, Invimit, Fondi strutturali ecc); - garantire flessibilità liberalizzando le destinazioni d uso e eliminando le schede normative dettagliate che costringono alle varianti in fase attuativa. Indicare solo ciò che è vietato; - dichiarare la pubblica utilità, indifferibilità ed urgenza degli interventi strategici; - prevedere l azzeramento (o la riduzione) del consumo di suolo. 17

18 Misure: tutte utili, nessuna decisiva Semplificazione delle procedure - approvare i progetti strategici mediante accordo di programma anche in variante rispetto alla normativa vigente; - qualora si tratti di singoli edifici inclusi nel Piano della rigenerazione utilizzare il permesso a costruire convenzionato (art. 28 bis DPR 380); - assicurare tempi certi per la conclusione del procedimento dalla presentazione del progetto alla stipula dell accordo di programma; con possibilità di ricorrere al commissario ad acta in caso di palese inadempienza. - consentire procedimenti accelerati e tempi certi di conclusione purchè si segua un percorso concordato che rispetti requisiti di qualità e criteri di sostenibilità ambientale, sociale e fattibilità economica. 18

19 Vishaan Charkrabarti For all of the attention showered on hipster enclaves like Williamsburg, Brooklyn and Portland, Ore., America is only in the beginning stages of a historic urban reordering. After over a half-century of depopulation, cities have been filling up and not just with young millennials, but with families and even older workers and retirees. America s Urban Future, in New York Times, 14 aprile 2014

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