UNIVERSITA' DEGLI STUDI DI CAGLIARI CORSO DI ESTIMO - Prof- G. Marchi

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1 UNIVERSITA' DEGLI STUDI DI CAGLIARI CORSO DI ESTIMO Prof G. Marchi Allievo Matricola Anno Accademico 004/005 1.B Caratteristiche dell'immobile oggetto di stima Comune Provincia Zona Omogenea Tipologia : Cagliari CA Is Mirrionis (Parte Alta) Indirizzo piano anno costr. foglio mapp sub Viale S.Avendrace N x x di x 1965 x Coordinate LAT 39 13' 47'' N LONG. 9 5' 56'' E App. quadrivano bivano cat classe A/ vani cat 4,0 Ingresso Anditi Studio Cucina Angolo cottura Bagno Servizio Camera 1 Camera Camera 3 Disimpegni Ripostigli Superfici coperte calpestabili Camera 4 Altre camere (somma mq) 7,0 mq 9,45 mq 4,4 mq 14,73 mq 13,1 mq Superficie pareti (a) (b) Calcolo delle superfici Parete interne non portanti Pareti portanti / pareti perimetrali Superfici scoperte Balconi e terrazze scoperti Balconi e terrazze coperti Patii e porticati Verande Giardini di appartamento Giardini di ville / villini Altro (specificare) Altre superfici Cantina / mansarda con finestra Superficie utile Sup. commerciale 0% 5% 7,30 mq 1,65 mq Quantità da computare 5% mq Sup. scoperte da computare 35% 7,40 mq Max computabile 35% 60% 15% 10% mq mq mq mq Max computabile Salone mq Sup. da computare mq Max computabile 48,9 mq 56,57 mq 5,06 mq 5,30 mq 5,06 mq,59 mq,59 mq 16,19 mq mq mq 7,34 mq Pianta dell'immobile ai vari livelli, allegati cartografici e fotografici comparazione diretta comp. indiretta ad affitto corrente Riepilogo valori unitari a mq relativi alle differenti stime.415,76 /mq comp. diretta con i nuovi estimi catastali.114,17 /mq 1.350,79 /mq

2 caratteristiche valori minmax 1) Stima per comparazione diretta Definizione dei valori minimi e massimi delle caratteristiche qualitative localizzazione posizione tipologia produttività totale DA 10 A 30 DA 10 A 0 DA 0 A 5 DA 10 A 5 DA 50 A 100 IMMOBILE 1 Tipologia : App. quadrivano Via S.Gilla mq Coordinate LAT 39 13' 44'' N LONG. 9 5' 5'' E 19,13 1,54 1,91 19,00 7,58.530,1 /mq IMMOBILE Tipologia : App. trivano Viale S.Avendrace mq Coordinate LAT 39 13' 39'' N LONG. 9 5' 59'' E 11,34 1,67,00 75,.769,3 /mq IMMOBILE 3 Via Tirso mq Privato Coordinate LAT 39 13' 46'' N LONG. 9 5' 56'' E 1,48 11,74 1,18,00 76,40.13,11 /mq IMMOBILE 4 Tipologia : App. quadrivano Viale S.Avendrace mq Agenzia Coordinate LAT 39 13' 45'' N LONG. 9 5' 57'' E 1,43,30 19,00 73,94.470,59 /mq IMMOBILE 5 Via Temo mq Coordinate LAT 39 13' 40'' N LONG. 9 5' 58'' E 19,67 1,43 1,0 76,80.333,33 /mq IMMOBILE 6 Viale S.Avendrace mq Agenzia Coordinate LAT 39 13' 45'' N LONG. 9 5' 57'' E 13,07 3,65 80,43.77,7 /mq IMMOBILE 7 Via S.Gilla mq Privato Coordinate LAT 39 13' 47'' N LONG. 9 5' 48'' E 19,13 11,74 1,16 75,53.50 /mq IMMOBILE OGGETTO DI STIMA Viale S.Avendrace mq 1,43 1,4 77,6.75 /mq 6 Prezzo unitario /Mq.5 /mq 1.75 /mq /mq 75 /mq 5 55, , , , ,00 10 Coefficiente Qualitativo EVENTUALI IMMOBILI DA NON CONSIDERARE : Immobile 1 Immobile Selezionare i due immobili di riferimento per la definizione della retta indicante il rapporto prezzoqualità N Imm. riferimento Coeff. Qualitativo Prezzo al Mq Sup.Commerciale Immobile di riferimento inferiore 5 76,8.333,33 60 mq Immobile di riferimento superiore 6 80,4.77,7 60 mq Valore unitario stimato.415,76 /mq Valore complessivo stimato ,48

3 ) Stima per comparazione indiretta Determinazione del saggio di capitalizzazione reddito Centralità dell'ubicazione dell'immobile rispetto al centro urbano. Livello dei collegamenti e del servizio dei trasporti Presenza di attrezzature collettive (scuole, mercati, edifici pubblici, ecc) a distanza pedonale Qualificazione dell'ambiente esterno. Idoneità insediativa. Previsione di peggioramenti o miglioramenti ambientali Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde pubblico o privato Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio Caratteristiche di panoramicità Caratteristiche di prospicienza e di luminosità Quota rispetto al piano stradale Dimensioni subordinarie o superordinarie degli spazi coperti o scoperti Grado di rifinitura interna ed esterna. Livello tecnologico e di efficienza dei servizi Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. Sicurezza delle situazioni strutturali Età dell'edificio valori estremi r medio (%) +/ 0, +/ 0,8 +/ 0,18 +/ 0,0 +/ 0,08 valore assegnato 3,75 0,05 +/ 0,08 0,0 +/ 0,06 0,05 +/ 0,36 0,36 +/ 0,06 +/ 0,16 0,05 +/ 0,1 0,0 +/ 0,10 0,10 Caratteristiche di Produttività +/ 0,10 r (%) = 0,08 4,18 caratteristiche valore assegnato DIFFERENZA Valori delle caratteristiche nella comparazione indiretta riportati nella stessa scala della comparazione diretta tipologia produttività 1,43 1,4 totale Determinazione della percentuale del reddito lordo annuo relativa alle spese e imposte Spese di manutenzione ordinaria o straordinaria 4,0% Alee per sfitti ed inesigibilità Spese per assicurazioni Spese per servizi ed amministrazione 3,0% Spese di ammortamento Aliquote per imposte e tasse 9,0% totale = 36,0% Saggio di interesse bancario per investimenti privi di rischio 0,15% Quantificazione del valore di mercato R = canone d'affitto mensile 65 Ca = canone annuo posticipato 7.805,8 Ic = interessi sulla caparra Rl = Ca+Ic = reddito annuo lordo 7.805,8 Rn = Rl (Ca x Spese) = r. a. netto 4.995,38 Valore unitario.114,17 /mq 3) Stima per comparazione diretta con i nuovi estimi catastali foglio 18 mapp 3640 sub 17 cat A/ classe n vani catastali 4,0 tariffa catastale 165,39 Rendita catastale 661,56 Valore catastale totale (Per imposta di registro ed ipocatastali) ,18 valore unitario per mq 1.350,79 Valore catastale totale (Ai fini ICI e per immobili soggetti ad IVA) ,80 valore unitario per mq 1.7,99 TABELLA RIASSUNTIVA Criterio di stima Stima per comparazione diretta Stima per comparazione indiretta ad affitto corrente Stima per comparazione diretta con i nuovi estimi catastali Valore unitario per mq.415,76.114, ,79 Valore totale , , ,18 Correzione n Data

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