SLIDES. Relatori: avv. Mauro Fiorona. arch. Nicola Cimmino. geom. Giovanna Doneda

Transcript

1 SLIDES Relatori: avv. Mauro Fiorona arch. Nicola Cimmino geom. Giovanna Doneda

2 PRIMA PARTE novità in materia urbanistico-edilizia SECONDA PARTE novità in materia edilizia TERZA PARTE novità in materia immobiliare

3 PRIMA PARTE novità in materia urbanistico-edilizia Art. 3- bis TU Ed. - Interventi di conservazione Art. 14 TU Ed. - Permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici Art. 16 TU Ed. - Contributo per il rilascio del permesso di costruire Art. 23-ter TU Ed. - Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante Art. 28-bis TU Ed. - Permesso di costruire convenzionato Art. 28 Legge Urbanistica - Lottizzazione di aree

4 SECONDA PARTE novità in materia edilizia Art. 3 TU Ed. - Definizioni degli interventi edilizi Art. 4 TU Ed. - Contenuto necessario dei regolamenti edilizi comunali Art. 6 TU Ed. - Attività edilizia libera Art. 10 TU Ed. - Interventi subordinati a permesso di costruire Art. 15 TU Ed. - Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire Art. 17 TU Ed. - Riduzione o esonero dal contributo di costruzione Art. 16 TU Ed. - Contributo per il rilascio del permesso di costruire Art. 20 TU Ed. - Procedimento per il rilascio del permesso di costruire Art. 22 TU Ed. - Segnalazione certificata di inizio attività e Denuncia di inizio attività Art. 24 TU Ed. - Certificato di agibilità Art. 25 TU Ed. - Procedimento di rilascio del certificato di agibilità Art. 31 TU Ed. - Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali

5 TERZA PARTE novità in materia immobiliare Art. 21 Decreto Sblocca Italia Misure per l incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione Art. 23 Decreto Sblocca Italia Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili

6 PRIMA PARTE novità in materia urbanistico-edilizia

7 Art. 3- bis D.P.R. 380/2001 Interventi di conservazione Lo strumento urbanistico individua gli edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione. In tal caso l'amministrazione comunale può favorire, in alternativa all'espropriazione, la riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione incidenti sull area interessata e senza aumento della superficie rispondenti al pubblico interesse e comunque rispettose dell'imparzialità e del buon andamento dell'azione amministrativa.

8 Art. 3- bis D.P.R. 380/2001 Interventi di conservazione «forme di compensazione incidenti sull area interessata» Cosa è la COMPENSAZIONE? consente alla p.a. di acquisire aree ed edifici oggetto di vincolo preordinato all esproprio (in quanto destinati alla realizzazione di interventi di interesse pubblico) attribuendo in compensazione diritti edificatori

9 l istituto della compensazione è già applicato in Lombardia l.r. 12/2005 Art. 11. (Compensazione, perequazione ed incentivazione urbanistica) 1. Sulla base dei criteri definiti dal documento di piano, i piani attuativi e gli atti di programmazione negoziata con valenza territoriale possono ripartire tra tutti i proprietari degli immobili interessati dagli interventi i diritti edificatori e gli oneri derivanti dalla dotazione di aree per opere di urbanizzazione mediante l attribuzione di un identico indice di edificabilità territoriale, confermate le volumetrie degli edifici esistenti, se mantenuti. Ai fini della realizzazione della volumetria complessiva derivante dall indice di edificabilità attribuito, i predetti piani ed atti di programmazione individuano gli eventuali edifici esistenti, le aree ove è concentrata l edificazione e le aree da cedersi gratuitamente al comune o da asservirsi, per la realizzazione di servizi ed infrastrutture, nonché per le compensazioni urbanistiche in permuta con aree di cui al comma 3.

10 Art. 3- bis D.P.R. 380/2001 Interventi di conservazione Nelle more dell'attuazione del piano, resta salva la facoltà del proprietario di eseguire tutti gli interventi conservativi, ad eccezione della demolizione e successiva ricostruzione non giustificata da obiettive ed improrogabili ragioni di ordine statico od igienico sanitario.

11 Art. 14 D.P.R. 380/2001 Permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici 1. Il permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici generali è rilasciato esclusivamente per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico, previa deliberazione del consiglio comunale, nel rispetto comunque delle disposizioni contenute nel decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 e delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell attività edilizia. PERMESSO DI COSTRUIRE IN DEROGA comma1-bis. - ristrutturazione edilizia - anche in aree industriali dismesse è ammessa la richiesta di permesso di costruire anche in deroga alle destinazioni d'uso (senza aumento della superficie coperta) previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l'interesse pubblico

12 Art. 14 D.P.R. 380/2001 Permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici DEROGA a cosa? - densità edilizia - altezza - distanza tra i fabbricati - destinazione d uso (solo 1-bis) NON invece le norme igieniche, sanitarie e di sicurezza NO deroga alle disposizioni di cui agli articoli 7, 8 e 9 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444

13 Art. 14 D.P.R. 380/2001 Permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici fermo restando, nel caso di insediamenti commerciali, quanto disposto dall art. 31, comma 2, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, e successive modificazioni. Insediamenti commerciali Comma 2. Secondo la disciplina dell Unione Europea e nazionale in materia di concorrenza, libertà di stabilimento e libera prestazione di servizi, costituisce principio generale dell ordinamento nazionale la libertà di apertura di nuovi esercizi commerciali sul territorio senza contingenti, limiti territoriali o altri vincoli di qualsiasi altra natura, esclusi quelli connessi alla tutela della salute, dei lavoratori, dell ambiente, ivi incluso l ambiente urbano, e dei beni culturali. Le Regioni e gli enti locali adeguano i propri ordinamenti alle prescrizioni del presente comma entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, potendo prevedere al riguardo, senza discriminazioni tra gli operatori, anche aree interdette agli esercizi commerciali, ovvero limitazioni ad aree dove possano insediarsi attività produttive e commerciali solo qualora vi sia la necessità di garantire la tutela della salute, dei lavoratori, dell ambiente, ivi incluso l ambiente urbano, e dei beni culturali.

14 Art. 16 D.P.R. 380/2001 Contributo per il rilascio del permesso di costruire Comma 4, lett. d-ter) CONTRIBUTO STRAORDINARIO

15 Art. 16 D.P.R. 380/2001 Contributo per il rilascio del permesso di costruire Comma 4, lett. d-ter) CONTRIBUTO STRAORDINARIO 1. maggior valore generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica, in deroga o con cambio di destinazione d'uso 2. calcolato dalla p.a. 3. suddiviso in misura non inferiore al 50% tra il comune e la parte privata 4. p.a. attesta l'interesse pubblico, vincolato a specifico centro di costo per la realizzazione di opere pubbliche e servizi da realizzare nel contesto in cui ricade l'intervento, cessione di aree o immobili da destinare a servizi di pubblica utilità, edilizia residenziale sociale od opere pubbliche Comma 4-bis. sono fatte salve le diverse disposizioni delle legislazioni regionali e degli strumenti urbanistici generali comunali

16 Art. 23-ter D.P.R. 380/2001 Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante CAMBIO D USO 1. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale a-bis) turistico-ricettiva b) produttiva e direzionale c) commerciale d) rurale

17 Art. 23-ter D.P.R. 380/2001 Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante CAMBIO D USO 2. La destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile. 3. Le regioni adeguano la propria legislazione ai principi di cui al presente articolo entro 90gg dalla entrata della sua entrata in vigore. Decorso tale termine, trovano applicazione diretta le disposizioni del presente articolo. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.

18 com è disciplinato oggi il cambio d uso in Lombardia? L.R. 12/2005 CAPO VI- DISCIPLINA DEI MUTAMENTI DELLE DESTINAZIONI D USO DI IMMOBILI E DELLE VARIAZIONI ESSENZIALI Art. 51. (Disciplina urbanistica) 1. Costituisce destinazione d uso di un area o di un edificio la funzione o il complesso di funzioni ammesse dagli strumenti di pianificazione per l area o per l edificio, ivi comprese, per i soli edifici, quelle compatibili con la destinazione principale derivante da provvedimenti definitivi di condono edilizio. E principale la destinazione d uso qualificante; è complementare od accessoria o compatibile qualsiasi ulteriore destinazione d uso che integri o renda possibile la destinazione d uso principale o sia prevista dallo strumento urbanistico generale a titolo di pertinenza o custodia. Le destinazioni principali, complementari, accessorie o compatibili, come sopra definite, possono coesistere senza limitazioni percentuali ed è sempre ammesso il passaggio dall una all altra, nel rispetto del presente articolo, salvo quelle eventualmente escluse dal PGT. 1-bis. Relativamente agli ambiti di cui all'articolo 10, comma 2, i comuni definiscono i criteri per l'individuazione delle destinazioni d'uso escluse, al fine di evitare possibili danni alla salute, al patrimonio artistico e culturale, alla sicurezza, alla libertà, alla dignità umana, all'ambiente ed al paesaggio, ivi incluse la tutela del decoro, del contesto sociale e architettonico, nonché alla salvaguardia e promozione dell'identità e della cultura locale. 2. I comuni indicano nel PGT in quali casi i mutamenti di destinazione d uso di aree e di edifici, attuati con opere edilizie, comportino un aumento ovvero una variazione del fabbisogno di aree per servizi e attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale di cui all articolo Per i mutamenti di destinazione d uso non comportanti la realizzazione di opere edilizie, le indicazioni del comma 2 riguardano esclusivamente i casi in cui le aree o gli edifici siano adibiti a sede di esercizi commerciali non costituenti esercizi di vicinato ai sensi dell articolo 4, comma 1, lettera d) del decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 114 (Riforma della disciplina relativa al settore del commercio, a norma dell articolo 4, comma 4, della legge 15 marzo 1997, n. 59).

19 L.R. 12/2005 CAPO VI- DISCIPLINA DEI MUTAMENTI DELLE DESTINAZIONI D USO DI IMMOBILI E DELLE VARIAZIONI ESSENZIALI Art. 51. (Disciplina urbanistica) 4. Nelle ipotesi di cui al comma 2, i comuni verificano la sufficienza della dotazione di aree per servizi e attrezzature di interesse generale in essere con riferimento, in particolare, a precedenti modifiche d uso o dotazioni che abbiano già interessato l area o l edificio e definiscono le modalità per il reperimento, a mezzo di atto unilaterale d obbligo o di convenzione, delle eventuali aree o dotazioni aggiuntive dovute per la nuova destinazione in rapporto alla dotazione attribuita dalla precedente destinazione. 5. Il comune, nel piano dei servizi, può stabilire i criteri e le modalità per cui, in luogo del reperimento totale o parziale delle aree o dotazione di attrezzature nelle aree o edifici interessati dal mutamento di destinazione d uso, si dia luogo alla cessione di altra area o di immobile idonei nel territorio comunale o alla corresponsione all amministrazione di una somma commisurata al valore economico dell area da acquisire, da determinarsi nello stesso piano dei servizi, fatto salvo quanto già corrisposto in sede di piano attuativo o di permesso di costruire convenzionato. Gli importi corrisposti a tale titolo sono impiegati dal comune per incrementare la dotazione di aree, servizi ed infrastrutture. 5-bis. Fino all approvazione degli atti di PGT ai sensi dell articolo 26, commi 2 e 3, le disposizioni del presente articolo, nonché degli articoli 52 e 53, si applicano in riferimento agli strumenti urbanistici comunali vigenti.

20 Art. 28-bis D.P.R. 380/2001 Permesso di costruire convenzionato 1. Qualora le esigenze di urbanizzazione possano essere soddisfatte, sotto il controllo del Comune, con una modalità semplificata, è possibile il rilascio di un permesso di costruire convenzionato. 2. La convenzione, approvata con delibera del consiglio comunale, salva diversa previsione regionale, specifica gli obblighi, funzionali al soddisfacimento di un interesse pubblico, che il soggetto attuatore si assume ai fini di poter conseguire il rilascio del titolo edilizio, il quale resta la fonte di regolamento degli interessi. 3. Sono, in particolare, soggetti alla stipula di convenzione: a) la cessione di aree anche al fine dell'utilizzo di diritti edificatori; b) la realizzazione di opere di urbanizzazione fermo restando quanto previsto dall'articolo 32, comma 1, lettera g), del decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163; c) le caratteristiche morfologiche degli interventi; d) la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale.

21 Art. 28-bis D.P.R. 380/2001 Permesso di costruire convenzionato 4. La convenzione può prevedere modalità di attuazione per stralci funzionali, cui si collegano gli oneri e le opere di urbanizzazione da eseguire e le relative garanzie. 5. Il termine di validità del permesso di costruire convenzionato può essere modulato in relazione agli stralci funzionali previsti dalla convenzione. 6. Il procedimento di formazione del permesso di costruire convenzionato è quello previsto dal Capo II del Titolo II del presente decreto della seguente parte. Alla convenzione si applica altresì la disciplina dell'articolo 11 della legge 7 agosto 1990, n. 241.

22 il «PC convenzionato» è già conosciuto da tempo in Lombardia L.R. 1/2001 Art. 5 (Sostituzione dell'articolo 17 della l.r. 15 aprile 1975, n. 51) Art. 17 (Centri storici) Per gli interventi di ristrutturazione urbanistica e di nuova edificazione il piano regolatore generale prevede il ricorso al piano attuativo o alla concessione edilizia convenzionata per gli aspetti planivolumetrici.

23 L.R. 12/2005 Art. 10 Piano delle regole 2. Entro gli ambiti del tessuto urbano consolidato, il piano delle regole individua i nuclei di antica formazione ed identifica i beni ambientali e storico-artistico-monumentali oggetto di tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137) o per i quali si intende formulare proposta motivata di vincolo. Il piano delle regole definisce altresì, con riferimento a quanto stabilito dall articolo 8, comma 1, lettera b), le caratteristiche fisico-morfologiche che connotano l esistente, da rispettare in caso di eventuali interventi integrativi o sostitutivi, nonché le modalità di intervento, anche mediante pianificazione attuativa o permesso di costruire convenzionato, nel rispetto dell impianto urbano esistente, ed i criteri di valorizzazione degli immobili vincolati. Art. 52 Mutamento di destinazione d uso con e senza opere edilizie 5. Il comune, nel piano dei servizi, può stabilire i criteri e le modalità per cui, in luogo del reperimento totale o parziale delle aree o dotazione di attrezzature nelle aree o edifici interessati dal mutamento di destinazione d uso, si dia luogo alla cessione di altra area o di immobile idonei nel territorio comunale o alla corresponsione all amministrazione di una somma commisurata al valore economico dell area da acquisire, da determinarsi nello stesso piano dei servizi, fatto salvo quanto già corrisposto in sede di piano attuativo o di permesso di costruire convenzionato. Gli importi corrisposti a tale titolo sono impiegati dal comune per incrementare la dotazione di aree, servizi ed infrastrutture. Art 73-bis (Capo III-bis - Norme per la conversione di coperture in cemento amianto) 2. Nel caso in cui il sopralzo dia luogo a un piano sottotetto o a vani con caratteristiche di abitabilità nel regime ordinario o in quello derogatorio del recupero dei sottotetti ai fini abitativi, l intervento è assoggettato a permesso di costruire convenzionato ove sia stabilito che la superficie non è utilizzabile ai fini abitabili, salvo che l avente titolo inoltri separata o contestuale istanza di atto abilitativo per la trasformazione della superficie o del volume ai fini residenziali.

24 Comma 6-bis. Art. 28, Legge Urbanistica Lottizzazione di aree STRALCI FUNZIONALI L'attuazione degli interventi previsti nelle convenzioni di cui al presente articolo ovvero degli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale, può avvenire per stralci funzionali e per fasi e tempi distinti. In tal caso per ogni stralcio funzionale nella convenzione saranno quantificati gli oneri di urbanizzazione o le opere di urbanizzazione da realizzare e le relative garanzie purché l'attuazione parziale sia coerente con l'intera area oggetto d'intervento.

25 SECONDA PARTE novità in materia edilizia

26 Art. 3 D.P.R. 380/2001 Definizioni degli interventi edilizi Definizione prima della modifica introdotta dalla legge n. 164/2014 (Sblocca Italia) MANUTENZIONE STRAORDINARIA interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso

27 Art. 3 D.P.R. 380/2001 Definizioni degli interventi edilizi Nuova definizione introdotta dalla legge n. 164/2014 (Sblocca Italia) MANUTENZIONE STRAORDINARIA interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienicosanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso

28 MANUTENZIONE STRAORDINARIA interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari

29 MANUTENZIONE STRAORDINARIA Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle u.i.

30 Art. 3D.P.R. 380/2001 Definizioni degli interventi edilizi Nuova definizione frazionamento o accorpamento delle u.i. Con eventuale: a) esecuzione di opere b) variazione delle superfici delle singole unità immobiliari c) variazione del carico urbanistico A condizione che: - non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici - si mantenga l'originaria destinazione d'uso

31 Art. 6 D.P.R. 380/2001 Attività tività edilizia libera C.I.L. 2. Nel rispetto dei medesimi presupposti di cui al comma 1, previa comunicazione, anche per via telematica, dell inizio dei lavori da parte dell interessato all amministrazione comunale, possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo i seguenti interventi: Definizione previgente a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici; Nuova definizione a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell edificio; Sono state eliminate 2 condizioni: 1) non comportino aumento del numero delle unità immobiliari 2) non implichino incremento dei parametri urbanistici

32 Art. 17 D.P.R. 380/2001 Riduzione o esonero dal contributo di costruzione Comma 4 per gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 6, comma 2, lettera a) (di cui all articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell edificio) qualora a)comportanti aumento del carico urbanistico b)ne derivi un aumento della superficie calpestabile carico urbanistico? Frazionamento u.i. superficie calpestabile? s.u. e s.n.r. il contributo di costruzione è commisurato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione

33 manutenzione straordinaria (MS) tipo di intervento Prima Sblocca IT Prima Sblocca IT In Lombardia Dopo Sblocca IT FRAZIONAMENTO U.I. Fattispecie Regime contributivo Titolo Sanzioni Sanatoria Ristr. Ed pesante Oneroso PC o SUPERDIA Art. 33 TU Art. 36 TU MS Gratuito SCIA Art. 33 TU Art. 36 TU MS Gratuito CIL 1000 euro Art. 37 FRAZIONAMENTO U.I. + AUMENTO SUPERFICIE Fattispecie Regime contributivo Titolo Sanzioni Sanatoria Ristr. Ed pesante Oneroso PC o SUPERDIA Art. 33 TU Art. 36 TU Ristr. Ed pesante Oneroso PC o SUPERDIA Art. 33 TU Art. 36 TU MS Oneroso - solo O.U. CIL 1000 euro Art. 37 FRAZIONAMENTO U.I. + AUMENTO SUPERFICIE + INTERVENTO STRUTTURE Fattispecie Regime contributivo Titolo Sanzioni Sanatoria Ristr. Ed pesante Oneroso PC o SUPERDIA Art. 33 TU Art. 36 TU Ristr. Ed pesante Oneroso PC o SUPERDIA Art. 33 TU Art. 36 TU MS Gratuito SCIA Art. 37 Art. 37

34 Art. 6 D.P.R. 380/2001 Attività tività edilizia libera C.I.L. Definizione previgente e-bis)le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d impresa, ovvero le modifiche della destinazione d uso dei locali adibiti ad esercizio d impresa. Nuova definizione e-bis) le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali, ovvero le modifiche della destinazione d uso dei locali adibiti ad esercizio d impresa

35 Art. 6 D.P.R. 380/2001 Attività edilizia libera C.I.L. ASSEVERATA 4. Limitatamente agli interventi di cui al comma 2, lettere a) ed e-bis), l'interessato trasmette all'amministrazione comunale l elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio; la comunicazione contiene, altresì, i dati identificativi dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori. In luogo della Comunicazione + relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato

36 Art. 6 D.P.R. 380/2001 Attività edilizia libera C.I.L. 5. Riguardo agli interventi di cui al comma 2, la comunicazione di inizio dei lavori, laddove integrata con la comunicazione di fine del lavori, è valida anche ai fini di cui all'articolo 17, primo comma, lettera b), del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, ed è tempestivamente inoltrata da parte dell'amministrazione comunale ai competenti uffici dell'agenzia delle entrate.

37 Art. 6 D.P.R. 380/2001 Attività edilizia libera C.I.L. 7. La mancata comunicazione dell inizio dei lavori di cui al comma 2, ovvero la mancata comunicazione asseverata dell'inizio dei lavori di cui al comma 4, comportano la sanzione pecuniaria pari a 1000 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l intervento è in corso di esecuzione. In luogo di 258 euro

38 Art. 6 D.P.R. 380/2001 Attività edilizia libera 1. Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo: a) gli interventi di manutenzione ordinaria di cui all articolo 3, comma 1, lettera a), ivi compresi gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kw; 2. Nel rispetto dei medesimi presupposti di cui al comma 1, previa comunicazione, anche per via telematica, dell inizio dei lavori da parte dell interessato all amministrazione comunale, possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo i seguenti interventi: a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell edificio; b) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni;

39 Art. 4 D.P.R. 380/2001 Contenuto necessario dei regolamenti edilizi comunali 1-sexies. Adozione di uno schema di regolamento edilizio-tipo al fine di semplificare e uniformare le norme e gli adempimenti indica i requisiti prestazionali degli edifici, con particolare riguardo alla sicurezza e al risparmio energetico,

40 Art. 10 D.P.R. 380/2001 Interventi subordinati a permesso di costruire a) gli interventi di nuova costruzione; b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica; c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni. In luogo di aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti o delle superfici

41 Art. 15 D.P.R. 380/2001 Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire 2. Il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l'opera deve essere completata, non può superare tre anni dall'inizio dei lavori. Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga. La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato ( esclusivamente) a) per la mole dell'opera da realizzare b) per le sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive c) quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari d) per difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all'inizio dei lavori e) per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso f) per iniziative dell'amministrazione o dell'autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate (comma 2-bis)

42 Art. 16 D.P.R. 380/2001 Contributo per il rilascio del permesso di costruire 4. L'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce per classi di comuni in relazione: d-bis) alla differenziazione tra gli interventi al fine di incentivare, in modo particolare nelle aree a maggiore densità del costruito, quelli di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), anziché quelli di nuova costruzione. INCENTIVARE gli interventi di quelli di ristrutturazione edilizia (recupero del patrimonio edilizio esistente) anziché quelli di nuova costruzione

43 Art. 17 D.P.R. 380/2001 Riduzione o esonero dal contributo di costruzione 4-bis. Al fine di agevolare gli interventi di densificazione edilizia, per la ristrutturazione, il recupero e il riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione, il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore al venti per cento rispetto a quello previsto per le nuove costruzioni nei casi non interessati da varianti urbanistiche, deroghe o cambi di destinazione d uso comportanti maggior valore rispetto alla destinazione originaria. I comuni definiscono, entro novanta giorni dall'entrata in vigore della presente disposizione, i criteri e le modalità applicative per l'applicazione della relativa riduzione. Contributo di costruzione - 20% per cento rispetto alle nuove costruzioni Per gli interventi di densificazione edilizia - ristrutturazione - recupero - riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione purché NON interessati da varianti urbanistiche, deroghe o cambi di destinazione d uso comportanti maggior valore rispetto alla destinazione originaria. I comuni definiscono, entro novanta giorni dall'entrata in vigore della presente disposizione, i criteri e le modalità applicative per l'applicazione della relativa riduzione.

44 Art. 20 D.P.R. 380/2001 Procedimento per il rilascio del permesso di costruire Comma 7. I termini di cui ai commi 3 e 5 sono raddoppiati nei soli casi di progetti particolarmente complessi secondo la motivata risoluzione del responsabile del procedimento. In luogo di: Per i comuni con più di abitanti Art. 38 l.r. 12/2005 Comma 8. I termini di cui ai commi 3 e 5 sono raddoppiati per i comuni con più di centomila abitanti, nonché, per i comuni fino a centomila abitanti, in relazione ai progetti particolarmente complessi, definiti tali secondo motivata determinazione del responsabile del procedimento, da assumersi entro quindici giorni dalla presentazione della domanda.

45 Art. 22 D.P.R. 380/2001 Segnalazione certificata di inizio attività e Denuncia di inizio attività comma 2. Sono, altresì, realizzabili mediante SCIA le varianti a permessi di costruire che: - non incidono sui parametri urbanistici - non incidono sulle volumetrie - non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia - non alterano la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Ai fini dell'attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai fini del rilascio del certificato di agibilità, tali segnalazioni certificate di inizio attività costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell'intervento principale e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori. Art. 41, comma 2, l.r. 12/2005 CEA

46 Art. 22 D.P.R. 380/2001 Segnalazione certificata di inizio attività e Denuncia di inizio attività Comma 2-bis. Sono realizzabili mediante SCIA comunicate a fine lavori con attestazione del professionista le varianti che non configurano una variazione essenziale a condizione che. - siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie - siano attuate dopo l'acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore

47 l.r. 12/2005 Art. 54. (Determinazione delle variazioni essenziali) 1. Costituiscono variazioni essenziali al progetto approvato le modifiche edilizie che comportino anche singolarmente: a) mutamento delle destinazioni d uso che determini carenza di aree per servizi e attrezzature di interesse generale, salvo che il soggetto interessato attui quanto disposto dai commi 4 e 5 dell articolo 51; b) aumento del volume o della superficie rispetto al progetto approvato e purché tale incremento non comporti la realizzazione di un organismo edilizio autonomo, computando a tal fine: 1) per gli edifici residenziali, un incremento volumetrico in misura superiore: 1.1) al 7,5 per cento da zero a mille metri cubi; 1.2) al 3 per cento dai successivi milleuno metri cubi a tremila metri cubi; 1.3) all 1,2 per cento dai successivi tremilauno metri cubi sino e non oltre trentamila metri cubi; 2) per gli edifici non residenziali un incremento della superficie lorda di pavimento in misura superiore:. c) modifiche: 1) dell altezza dell edificio in misura superiore a un metro senza variazione del numero dei piani; 2) delle distanze minime, fissate dalle vigenti disposizioni, dell edificio dalle altre costruzioni e dai confini di proprietà, in misura superiore a metri 0,50 ovvero in misura superiore a dieci centimetri dalle strade pubbliche o di uso pubblico, qualora l edificio sia previsto in fregio ad esse;. 3. Non sono comunque da considerarsi variazioni essenziali quelle che incidono sull entità delle cubature dei volumi tecnici ed impianti tecnologici, sulla distribuzione interna delle singole unità abitative e produttive, per l adeguamento alle norme di risparmio energetico, per l adeguamento alle norme per la rimozione delle barriere architettoniche, nonché le modifiche che variano il numero delle unità immobiliari.

48 Art. 24 D.P.R. 380/2001 Certificato di agibilità comma 3. Con riferimento agli interventi di cui al comma 2, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio attività o la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità. La mancata presentazione della domanda comporta l applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro.

49 Art. 25 D.P.R. 380/2001 Procedimento di rilascio del certificato di agibilità Comma 5-bis. Ove l'interessato non proponga domanda ai sensi del comma 1, fermo restando l'obbligo di presentazione della documentazione di cui al comma 3, lettere a), b) e d), del presente articolo, e all'articolo 5, comma 3, lettera a), presenta la dichiarazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato, con la quale si attesta la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità, corredata dalla seguente documentazione: a) richiesta di accatastamento dell'edificio che lo sportello unico provvede a trasmettere al catasto; b) dichiarazione dell'impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico valutate secondo la normativa vigente. Comma 5-ter. Le Regioni a statuto ordinario disciplinano con legge le modalità per l'attuazione delle disposizioni di cui al comma 5-bis e per l'effettuazione dei controlli.

50 Art. 33 (Disposizioni in materia di agibilità degli edifici) 1. Fatto salvo quanto previsto dall'articolo 6, commi 1 e 2, della legge regionale 19 febbraio 2014, n. 11 (Impresa Lombardia: per la libertà di impresa, il lavoro e la competitività), l'agibilità degli edifici può essere conseguita, in alternativa al relativo certificato, a mezzo di dichiarazione presentata ai sensi dell'articolo 25, comma 5 bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia - Testo A). 2. I comuni disciplinano nel regolamento edilizio l'effettuazione dei controlli relativamente alle dichiarazioni di cui al comma 1.

51 Art. 31 D.P.R. 380/2001 Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali Comma 4-bis. L'autorità competente, constatata l'inottemperanza, irroga una sanzione amministrativa pecuniaria di importo compreso tra euro e euro, salva l'applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti. La sanzione, in caso di abusi realizzati sulle aree e sugli edifici di cui al comma 2 dell'articolo 27, ivi comprese le aree soggette a rischio idrogeologico elevato o molto elevato, è sempre irrogata nella misura massima. La mancata o tardiva emanazione del provvedimento sanzionatorio, fatte salve le responsabilità penali, costituisce elemento di valutazione della performance individuale nonché di responsabilità disciplinare e amministrativo-contabile del dirigente e del funzionario inadempiente.

52 Art. 31 D.P.R. 380/2001 Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali Comma 4-ter. I proventi delle sanzioni di cui al comma 4-bis spettano al comune e sono destinati esclusivamente alla demolizione e rimessione in pristino delle opere abusive e all'acquisizione e attrezzatura di aree destinate a verde pubblico. Comma 4-quater. Ferme restando le competenze delle regioni a statuto speciale e delle province autonome di Trento e di Bolzano, le regioni a statuto ordinario possono aumentare l'importo delle sanzioni amministrative pecuniarie previste dal comma 4-bis e stabilire che siano periodicamente reiterabili qualora permanga l'inottemperanza all'ordine di demolizione.

53 TERZA PARTE novità in materia immobiliare

54 Art. 21 Decreto Sblocca Italia Misure per l'incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione BONUS IMMOBILI introdotta un agevolazione fiscale connessa all acquisto/costruzione di immobili residenziali destinati alla locazione a canone concordato Purché effettuati da persone fisiche tra il e il L agevolazione consiste in una deduzione dal reddito complessivo pari al 20%: - del prezzo di acquisto dell immobile come risultante dall atto - delle spese di costruzione come attestate dall impresa che effettua i lavori L ammontare massimo della spesa ammissibile è pari ad euro con, quindi, un limite massimo dell agevolazione che può arrivare fino a euro interessi passivi dei mutui contratti per l acquisto dell immobile L importo dell agevolazione va suddivisa in 8 quote annuali di pari importo a partire dall anno in cui viene stipulato il contratto di locazione.

55 Art. 21 Decreto Sblocca Italia Misure per l'incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione requisiti oggettivi BONUS IMMOBILI L immobile acquistato/costruito deve presentare le seguenti caratteristiche: 1. deve essere nuovo (anche invenduto alla data di entrata in vigore della legge di conversione) oppure oggetto di ristrutturazione/restauro e risanamento conservativo 2. deve essere a destinazione residenziale e cioè rientrare nella categoria catastale A con la esclusione delle categorie A/1, A/8 e A/9 (restano esclusi anche gli A/10 uffici) 3. deve avere prestazioni energetiche certificate in classe A o B 4. non dovrà essere localizzato nelle zone omogenee E 5. dovrà essere destinato, entro 6 mesi dall acquisto o ultimazione, alla locazione a canone concordato per un periodo di almeno 8 anni

56 Art. 21 Decreto Sblocca Italia Misure per l'incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione BONUS IMMOBILI requisiti soggettivi - l acquisto/costruzione dell immobile deve avvenire ad opera di privati - in caso di costruzione dell unità immobiliare il committente deve possedere l area edificabile già prima dell inizio dei lavori Le spese per le quali spetta l agevolazione sono quelle: relative all acquisto dell unità immobiliare (o + u.i.) sostenute nell ambito del contratto di appalto per la costruzione

57 Art. 21 Decreto Sblocca Italia Misure per l'incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione BONUS IMMOBILI contratto di locazione è soggetto a determinate limitazioni: tra il locatore e il locatario non devono sussistere rapporti di parentela entro il primo grado il canone non deve essere superiore a quello stabilito per i contratti a canone concordato, ovvero per i contratti a canone speciale durata minima 8 anni In alternativa: cessione in usufrutto a soggetti giuridici pubblici o privati operanti da almeno 10 anni nel settore dell alloggio sociale Tuttavia la deduzione non viene meno nel caso in cui nel corso degli 8 anni, per motivi non imputabili al locatore, il contratto venga risolto e si proceda, entro un anno, alla stipula di un nuovo contratto. Non sarà possibile cumulare l agevolazione in oggetto con altre previste dalla normativa sulle medesime spese

58 Art. 23 Decreto Sblocca Italia Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili rent to buy è un'operazione attraverso la quale viene assicurato a chi ha intenzione di acquistare un immobile, la possibilità di conseguire da subito il godimento dell immobile, con pagamento di un canone periodico e di rinviare a un momento successivo l acquisto effettivo dell immobile e il pagamento del relativo prezzo, dal quale vengono scomputati, in tutto o in parte, i canoni pagati in precedenza

59 Art. 23 Decreto Sblocca Italia Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili Vantaggi per chi compra: - si ottiene la disponibilità immediata dell immobile senza corrispondere fin da subito l intero prezzo della compravendita - si ottiene più facilmente un finanziamento al momento dell acquisto per il minor importo del prezzo ancora dovuto rispetto al valore dell immobile, in considerazione di quanto anticipato con i canoni - si ha maggior tempo per alienare a buon prezzo un eventuale altro immobile del quale si è già proprietari NOVITA : trascrizione nei registri immobiliari per proteggere il conduttore-futuro acquirente da vicende che possano riguardare il concedente-futuro venditore prima del passaggio di proprietà: ad es. se quest ultimo vende ad un terzo soggetto l immobile dopo la trascrizione di cui all art. 23, l acquisto della proprietà da parte del conduttore prevale anche se successivo; il conduttore può opporre il contratto di godimento agli eventuali soggetti ai quali il concedente abbia ceduto l immobile in questione dopo la suddetta trascrizione Nel caso non vada a buon fine l acquisto della proprietà, la restituzione della parte dei canoni imputabile a prezzo è garantita da un privilegio speciale immobiliare sull immobile concesso in godimento (se il concedente fallisce, sul ricavato dall asta dell immobile per primo beneficia il conduttore)

60 Art. 23 Decreto Sblocca Italia Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili Vantaggi per chi vende: - si facilita l occupazione e la successiva alienazione di immobili che altrimenti potrebbero restare vuoti e privi di acquirenti - si consegue un immediato introito finanziario - si alleggeriscono i costi di gestione degli immobili, che possono essere addebitati al detentore (il rapporto contrattuale è regolato dal Codice Civile come i rapporti tra usufruttuario/nudo proprietario: ad esempio, le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore, mentre le riparazioni straordinarie sono a carico del concedente) Svantaggi per chi vende: - Se il conduttore non paga il canone? - Come e (soprattutto) quando è possibile ottenere il rilascio dell immobile? - In caso di danni all immobile (il più delle volte consegnato come nuovo)? - Come e quando è possibile ottenere la cancellazione della trascrizione (che, di fatto, preclude la vendita a terzi del bene)?

61 Art. 23 Decreto Sblocca Italia Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili Risoluzione del contratto per inadempimento: a) Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore a 1/20 del loro numero complessivo b) In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali c) In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo d'indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto

62 Art. 23 Decreto Sblocca Italia Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili Nel caso di fallimento: - qualora una delle parti venga coinvolta in un fallimento il curatore, con l autorizzazione del comitato dei creditori, valuta l opportunità di continuare il rapporto - particolare tutela è accordata al conduttore, essendo limitati i casi in cui può essere dichiarata l inefficacia del contratto in pregiudizio dei creditori La nuova disciplina normativa lascia ampio spazio all autonomia privata, dal momento che le parti del contratto restano libere di regolare in base alle proprie specifiche esigenze la durata della fase di godimento (pur con il limite temporale dell efficacia prenotativa della trascrizione non superiore a 10 anni) e la quota di canone imputabile a corrispettivo della successiva vendita.

63 TABELLA COMPARATIVA Relatori: avv. Mauro Fiorona Consulente del Collegio arch. Nicola Cimmino Dirigente del Comune di Bergamo Direzione edilizia privata e attività economiche geom. Giovanna Doneda Responsabile del Servizio interventi edilizi del Comune di Bergamo 1

64 Indice Art. 3, D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell edilizia) 3 Art. 3-BIS, D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell edilizia) 7 Art. 4, D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell edilizia) 8 Art. 6, D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell edilizia) 10 Art. 10. D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell edilizia) 14 Art. 14. D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell edilizia) 15 Art. 15. D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell edilizia) 17 Art. 16. D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell edilizia) 19 Art. 17. D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell edilizia) 23 Art. 20. D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell edilizia) 25 Art. 22. D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell edilizia) 29 Art. 23-TER. D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell edilizia) 32 Art. 24. D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell edilizia) 33 Art. 25. D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell edilizia) 35 Art. 28-BIS. D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell edilizia) 38 Art. 31. D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell edilizia) 40 Art. 28, L. 1150/1942 (Legge Urbanistica) 44 Art. 17. DECRETO SBLOCCA ITALIA Semplificazioni ed altre misure in materia edilizia Art. 21. DECRETO SBLOCCA ITALIA Misure per l'incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione Art. 23. DECRETO SBLOCCA ITALIA Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili

65 TABELLA COMPARATIVA Art. 3, D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell edilizia) Previgente Formulazione Nuova Formulazione Art. 3 Definizioni degli interventi Art. 3 Definizioni degli interventi edilizi edilizi Ai fini del presente testo unico si Ai fini del presente testo unico si intendono per: intendono per: a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienicosanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso; c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, 3 a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienicosanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso; c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio,