CONDOMINIO I LAVORI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA Aspetti e Profili Problematici

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1 Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari CONVEGNO CONDOMINIO I LAVORI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA Aspetti e Profili Problematici

2 Spese straordinarie in condominio: la procedura di approvazione e la ripartizione relatore avv. Gennaro Guida gennaro.guida@ .it

3 Le competenze dell assemblea e dell amministratore di condominio Rientra nelle attribuzioni dell assemblea di condominio decidere circa le opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale (v. art. 1135, n. 4, c.c.). L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea (v. art. 1135, comma 2, 2, c.c.).

4 Anche il singolo condomino il singolo condomino può sostenere spese straordinarie per le parti comuni dell'edificio condominiale ai sensi dell'art c.c., senza preventiva autorizzazione dell'assemblea o dell'amministratore, ma esclusivamente per opere che abbiano anch esse carattere di urgenza: in assenza di tale requisito egli non ha infatti diritto ad alcun rimborso. il singolo condomino

5 La procedura di approvazione La norma: ai sensi dell art. 1136, comma 4, c.c.: «le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma». La giurisprudenza: opera la distinzione tra riparazioni di notevole e di lieve entità (v. Cass. civ. Sez. II, 29/01/1999, n. 810).

6 Distinzioni 1. Manutenzione straordinaria di lieve entità à : per le manutenzioni straordinarie di lieve entità economica l assemblea può deliberare con una maggioranza di 1/3 dei condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore millesimale dell edificio. 2. Manutenzione straordinaria di notevole entità à : per quelle manutenzioni straordinaria di notevole entità economica l assemblea deve deliberare con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/2 del valore millesimale del condominio (v. art. 1136, comma 4, 4, c.c.).

7 Stabilire l entità della manutenzione L'individuazione della notevole entità della manutenzione straordinaria deve essere effettuata tenendo conto della proporzionalità della spesa inerente all'intervento rispetto al valore complessivo dell'immobile condominiale.

8 La delibera dell assemblea per il conferimento dell incarico ad un tecnico per la progettazione e la direzione dei lavori di manutenzione straordinaria deve essere adottata con le stesse maggioranze previste per la decisione del condominio di eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria. Opera, quindi, anche per questa delibera la distinzione tra interventi di lieve e notevole entità. La nomina del tecnico

9 Spese straordinarie ed innovazioni Anche le innovazioni (v. art. 1120, comma 1, 1 c.c.) dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni possono essere classificate come spese straordinarie. Tuttavia esse devono essere deliberate ed approvate dalla maggioranza dei partecipanti al condominio (la metà + 1) che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio (666, 67/1000) (v. art. 1136, comma 5, 5, c.c.).

10 segue l art c.c. Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.

11 Sul riparto delle spese straordinarie Art c.c. Ripartizione delle spese. 1. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. 2. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. 3. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

12 segue l articolo 1123 del codice civile sulla ripartizione delle spese per i beni condominiali diversamente da quanto in generale stabilito dal precedente articolo 1104 in tema di comunione opera una vera e propria graduazione dei criteri di imputazione dei costi di gestione del patrimonio condominiale, prescindendo in due casi su tre dal diritto di proprietà di ciascuno.

13 Il criterio della proprietà, il primo comma dell art c.c. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. 1 criterio di ripartizione generale misura proporzionale alla proprietà di ciascuno: si riferisce alla proprietà delle singole unità immobiliari e non alle possibili quote di ciascuno sulla proprietà condominiale (una nuova interpretazione).

14 Il criterio dell uso, il secondo comma dell art c.c. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. 2 criterio di ripartizione alternativo in proporzione dell'uso che ciascuno può farne: si riferisce all uso diverso che ogni condomino ha di alcuni beni e servizi condominiali, che appunto si prestano ad un uso differenziato come l impianto di riscaldamento, l ascensore ed il portierato.

15 Il criterio dell utilità, il terzo comma dell art c.c. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. 3 criterio di ripartizione alternativo a carico del gruppo dei condomini che ne trae utilità: il legislatore dispone dei concetti di gruppo e di utilità per far sì che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni siano sostenuti solo da parte di coloro che ne traggono un effettivo vantaggio per l esistenza del c.d. rapporto di accessorietà tra proprietà collettiva e proprietà esclusiva.

16 La diversa convenzione La diversa convenzione può essere contenuta: nel regolamento contrattuale, quindi, adottato dal costruttore; in una delibera dell assemblea di condominio.

17 segue La disciplina codicistica di ripartizione delle spese per la conservazione delle parti comuni è derogabile mediante deliberazione, unanimemente approvata da tutti i condomini, pena la radicale nullità se mancasse la totalità dei consensi.

18 la forma La «diversa convenzione» non è assoggettata ad oneri di forma e può risultare anche da comportamenti univocamente concludenti, protrattisi nel tempo, dai quali sia possibile ricavare l accettazione da parte di tutti i condomini di differenti criteri di riparto delle spese.

19 l esenzione totale L art c.c., nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, non pone alcun limite alle parti, con la conseguenza che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall obbligo di partecipare alle spese medesime; in tale ultima ipotesi, ove una clausola del regolamento di condominio stabilisca per una determinata categoria di condomini l esenzione dal concorso in qualsiasi tipo di spesa (comprese quelle di conservazione) in ordine ad una determinata cosa comune, essa comporta il superamento nei riguardi di detta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su detta parte del fabbricato.

20 la diversa convenzione L eventuale deroga ai criteri legali di ripartizione non può avere alcuna effettiva incidenza sulla disposizione inderogabile dell art c.c. (assemblea), ovvero su quella dell art. 69 disp. att. c.c. (quote di proprietà condominiale), in quanto, seppure con riguardo alla stessa materia del condominio negli edifici, queste ultime disciplinano segnatamente i diversi temi della costituzione dell assemblea, della validità delle deliberazioni e delle tabelle millesimali.

21 La ripartizione delle spese per le scale e per l ascensore Relatore avv. Gennaro Guida

22 La norma Art c.c. Manutenzione e ricostruzione delle scale 1. Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezzaaltezza di ciascun piano dal suolo (att. c. 68 ss.). 2. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

23 spese delle scale 1ª metà ½ delle spese in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano. Il concetto di valore si riferisce al valore proporzionale della proprietà di ciascuno sancito dal 1 comma dell art c.c.

24 spese delle scale 2ª metà ½ delle spese in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Ovviamente man mano che si sale il valore aumenta, perché c è un maggiore uso del bene condominiale (v. art. 1123, comma 2 c.c.)

25 2 comma dell art c.c. Al fine del concorso nella 2ª metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore del piano (v. art. 1123, comma1 c.c.), si considerano come piani le cantine i palchi morti le soffitte le camere a tetto i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

26 giurisprudenza in tema di scale cass. sez. II 10 luglio 2007 n Le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell'art cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio. (Nella fattispecie, la S.C. ha confermato la sentenza d'appello che aveva ritenuto nullo l'accordo avente ad oggetto la cessione del diritto reale d'uso del pianerottolo del quarto piano di un edificio e della sovrastante scala a chiocciola, in quanto privo del necessario consenso di tutti i condomini ed in particolare di quello dei proprietari dei negozi siti al piano terreno e con accesso cesso alla strada). (Rigetta, App. Napoli, 23 Gennaio 2004)

27 le spese dell ascensore la regola posta dall art c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l altra metà in misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia ricorrendo l identica ratio, alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell ascensore già esistente.

28 segue cass. sez. II, 25 marzo 2004 n nell ipotesi, invece, d installazione ex novo, dell impianto dell ascensore trova applicazione la disciplina dell art c.c. relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino).

29 La ripartizione delle spese dei solai e dei lastrici solari Relatore avv. Gennaro Guida

30 I solai: la norma Art c.c. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai. 1. Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari di due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

31 la ripartizione struttura completa a carico del proprietario del piano di sopra e di quello del piano inferiore al 50%; pavimento per intero a carico del proprietario del piano di sopra; intonaco e tinteggiatura a carico del proprietario del piano inferiore.

32 varietà di solai

33 le volte

34 Le coperture degli edifici coperture piane lastrici solari non calpestabili; i lastrici solari pedonabili di uso condominiale; i lastrici solari pedonabili di uso esclusivo.

35 segue coperture inclinate tetti a due falde; tetti a falda unica; tetti a padiglione; tetti a mansarda.

36 I lastrici solari: la norma Art c.c. Lastrici solari di uso esclusivo. Art c.c. Lastrici solari di uso esclusivo. 1. Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

37 la ripartizione 1/3 della spesa a carico di quelli che ne hanno l'uso esclusivo 2/3 della spesa a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (v. art. 1123, comma 2, c.c.).

38 Criterio di riparto per i tetti Le norme di riferimento del codice civile per stabilire i criteri di riparto delle spese necessarie per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle coperture a tetto di un edificio in condominio sono contenute negli articoli 1123 e 1126, senza tuttavia riscontrare una disciplina specifica.

39 tetto a struttura unica non può ammettersi una ripartizione delle spese per zone di un medesimo tetto, ovvero di una copertura formata da un unica struttura posta sullo stesso livello (cass. 6 luglio 1973 n. 1923);

40 ... tetto con diverse strutture In questi casi si applica in via analogica l espressione dell art c.c. secondo cui alla spesa di manutenzione delle coperture partecipano tutti i condomini dell edificio edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, che si riferisce a coloro ai quali appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini alle cui porzioni il tetto non sia sovrapposto.

41 tetto su edificio separato In questo caso i tetti dei diversi corpi di fabbrica sono strutture condominiali destinate a servire solo una parte dell'intero fabbricato, per le quali il criterio di ripartizione è quello del comma 3, che pone le spese solo a carico dei condomini che traggono utilità dalla cosa (Cass. civ. Sez. II, 13/07/1996, n. 6359).

42 la ripartizione dei danni Cass., sez. un., , n Dei danni cagionati all appartamento appartamento sottostante da infiltrazioni d acqua d provenienti dal lastrico solare di edificio condominiale, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono, in quanto inadempienti alle obbligazioni propter rem concernenti la conservazione della cosa comune, i condomini ai quali il lastrico solare serve da copertura, in proporzione alle quote riportate dalle tabelle millesimali di proprietà ovvero, nel caso di lastrico in proprietà superficiaria o in uso esclusivo ad uno dei condomini, insieme a quest ultimo, ultimo, secondo le proporzioni stabilite dall art. art c.c.

43 e se c è una sentenza di condanna e l amministratore sbaglia il riparto di spesa? Cass., sez. II, , n Nel caso in cui vi sia stata una sentenza definitiva di condanna del condominio, in persona dell amministratore, al risarcimento del danno che un terzo abbia subito per carente manutenzione di un bene che si assume comune soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o appartamenti siti nell edificio (c.d. condominio parziale), non è preclusa al singolo condomino l azione l diretta all accertamento accertamento in suo favore delle condizioni di cui all art. art. 1123, 2º 2 e 3º 3 comma, c.c. ai fini dell applicazione del criterio ivi previsto per la ripartizione degli oneri derivanti dalla sentenza di condanna del condominio.

44 La ripartizione delle spese dei balconi Relatore avv. Gennaro Guida

45 I balconi o prospetti: nozione Rappresentano elementi accidentali della facciata di un edificio, posti a servizio esclusivo delle proprietà individuali dei singoli condomini, al fine di dare più aria e luce agli appartamenti destinati a civile abitazione.

46 Elementi strutturali del balcone Le seguenti parti che costituiscono il balcone sono di proprietà individuale. 1) ringhiera 2) pavimento 3) massetto di sottofondo 4) guaina impermeabile 5) soletta in c.a. 6) altre strutture portanti 7) rivestimento del cielino (intonaci tinteggiature ed altro)

47 segue 8) il vano d accesso 9) la cornice 10) i gangheri 11) le ricorrenze 11) gli infissi e le imposte Tutti questi elementi sono da considerarsi di utilità e di uso esclusivi del proprietario dell appartamento del quale il balcone è pertinenza.

48 Secondo un consolidato orientamento dei Giudici ogni elemento che costituisce un balcone, qualora concorra a formare il pregio e lo stile dell edificio diventa bene comune e parte integrante del c.d. decoro architettonico. È il caso ricorrente dei frontalini o delle balaustre. elementi di decoro

49 Balconi aggettanti I balconi aggettanti, costituendo un «prolungamento» della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

50 Sono pertinenza esclusiva dell appartamento a cui danno aria e luce, e pertanto a carico del proprietario cadranno le spese relative dell intero sporto e della ringhiera. Il frontalino a carico del condominio. le spese straordinarie

51 Balconi incassati invece, nel caso in cui sono balconi che hanno anche una funzione di sostegno per la struttura sovrastante, non totalmente aggettanti, bensì incassati, si può affermare che al proprietario dell appartamento apparterrà il pavimento del proprio balcone ed il soffitto di quello sovrastante.

52 le spese di manutenzione Avendo essi anche una funzione di copertura del balcone sottostante, in applicazione dell art c.c. le spese dello sporto sono sostenute in parti eguali dai proprietari di due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Il frontalino a carico del condominio.

53 segue A carico di chi calpesta: 50% della soletta in c.a., della guaina e del massetto delle pendenze ricorrenze in marmo pavimento ringhiera A carico di chi si copre: 50% della soletta in c.a., della guaina e del massetto delle pendenze intonaco tinteggiatura

54 I balconi decorativi Ma vi possono essere anche altri parti del balcone che contribuiscono in maniera sostanziale a formare il decoro di un edificio Ricorre ad es. negli edifici del 600 lo sporto in pietra scolpita.

55 ... Il caso delle ringhiere Anche le ringhiere possono essere state realizzate in maniera da avere un particolare pregio architettonico, diventando così un elemento caratterizzante ed integrante della facciata.

56 altri elementi decorativi Vi è poi il caso delle cornici di balconi che fanno parte integrate della facciata e devono pertanto definirsi condominiali.

57 segue con un tocco di romanticismo possiamo anche ricordare esempi di balconi che oltre ad avere un valore architettonico notevole, hanno anche un valore storico e, pertanto, sono diventati patrimonio non comune, ma dell intera umanità.

58 è chiaro che in questi casi la proprietà individuale al massimo potrà essere il rivestimento del calpestio (pavimento) e l infisso; tutti gli altri elementi costitutivi o costruttivi del balcone sono condominiali.

59 Balconi decorativi Le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria di tutti gli elementi del balcone decorativo, che arricchiscono la facciata del condominio e contribuiscono a dare pregio al decoro architettonico dell edificio, sono da porsi a carico di tutti i condomini in misura millesimale (tab. A).

60 I balconi nell appalto Poiché né l assemblea condominiale, né tanto meno l amministratore, possono assumere decisioni che riguardino le proprietà esclusive, il contratto d appalto d per i lavori di manutenzione dell edificio edificio condominiale voluto dall assemblea assemblea e posto in essere dall amministratore amministratore non può mai contenere opere coinvolgenti le unità immobiliari appartenenti ai singoli condomini (ovvero da compiersi su solai, balconi o terrazze appartenenti ai proprietari degli appartamenti); ne consegue che il condominio è legittimato a commettere l appalto e ad adempiere le relative obbligazioni solo limitatamente ai lavori eseguiti sulle parti comuni ex art c.c. (v. T. Nocera Inferiore, )

61 La responsabilità per danni Il condominio non risponde dei danni verificatisi sulla parte sovrastante e sottostante dei balconi, dei quali rispondono solo i proprietari degli appartamenti corrispondenti (Cass., sez. II, , n )

62 Le finestre o vedute Le spese per la manutenzione delle finestre seguono gli stessi principi esposti per i balconi eccezion fatta per lo sporto, che chiaramente è assente. Gli eventuali elementi decorativi esterni sono condominiali, così le relative spese.