Il rapporto giuridico (riconducibile al mandato) s'instaura direttamente tra amministratore e singoli condomini, e non con il condominio in quanto

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1 Il rapporto giuridico (riconducibile al mandato) s'instaura direttamente tra amministratore e singoli condomini, e non con il condominio in quanto quest'ultimo non ha personalità giuridica (in questo senso Cass. SS.UU. n. 9148/08). Il Testo Unificato relativo ai disegni di legge n. 71, 355, 399, 1119, 1283 è prossimo ad un'approvazione definitiva, e prevede che l'amministratore fornendo garanzie proprie debba stipulare una polizza fideiussoria di importo pari dal bilancio previsionale della gestione ordinaria e straordinaria del condominio, non limitato quindi a una valutazione proporzionale delle sue responsabilità e obblighi potenzialmente derivanti dall'incarico in relazione al bilancio da gestire. Tale figura è prevista dal Codice Civile, e più precisamente dall'art che recita: «Quando i Condomini proprietari sono più di quattro, l'assemblea nomina un Amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più Condomini. L'Amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dell'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun Condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dall'art. 1131, cod. Civ. se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro» La legge non prevede sanzioni per i condomini che non provvedano alla nomina di un amministratore, ma anche un solo condomino può rivolgersi al Tribunale ed ottenere la nomina giudiziaria di un amministratore. Dunque l'amministratore può essere nominato: dall'assemblea dei condomini, con il quorum previsto dal 2 comma, dell'art cod. Civ.; in difetto, ove i condomini non provvedano, o non si raggiunga una maggioranza su nessun candidato; dal Tribunale, in sede di volontaria giurisdizione. L'amministratore deve essere nominato quando sono presenti più di quattro proprietari di distinte unità immobiliari, su richiesta di anche solo uno di loro: deve essere eletto dall'assemblea condominiale. La nomina dell'amministratore fatta dal costruttore e/o venditore di un edificio, anche se inserita nel rogito di acquisto, è nulla. L'amministratore, quando il condominio ne è sprovvisto o quando l'assemblea non riesce a pronunciarsi a proposito, può essere nominato dall'autorità Giudiziaria. L'Autorità Giudiziaria può essere interpellata su richiesta di un solo condomino. La nomina dell'amministratore è vincolata alla legge: è necessaria la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà della somma dei millesimi degli appartenenti. La stessa maggioranza, secondo la giurisprudenza, è necessaria per confermare l'amministratore per un altro anno. Questo orientamento, tuttavia, per quanto maggioritario, non è univoco. Si veda sul punto Trib. di Roma n /09. Chi può essere nominato amministratore. Se il regolamento condominiale non dice altrimenti, l'amministratore può essere chiunque venga votato dalla maggioranza dei condomini, anche proprietario dello stabile condominiale, non deve cioè necessariamente essere un professionista esterno, né è previsto un titolo di studio o altro requisito, ad esempio l'iscrizione ad un Albo Professionale. Per lungo tempo s'è detto che l'amministratore di condominio deve essere per forza una persona fisica. Da diversi anni, ormai, la Cassazione ritiene legittima la nomina di una persona giuridica o di una società di capitali (cfr, su tutte, Cass. 24 ottobre 2006 n ). Cessazione della carica di amministratore. L'incarico dell'amministratore di condominio cessa, oltre che in caso di decesso, nei casi in cui vi sia: revoca da parte dell'assemblea condominiale; revoca da parte dell'autorità Giudiziaria competente; dimissioni volontarie. La revoca può avvenire dall'assemblea condominiale (con la stessa maggioranza necessaria per la

2 nomina) anche senza motivo. Tuttavia, secondo diversi giuristi, i condomini avrebbero l'obbligo di provvedere all'adeguamento del compenso fino alla fine della durata contrattuale (pari a un anno). Revoca ad opera dell'autorità Giudiziaria. La revoca da parte dell'autorità Giudiziaria, su istanza di uno o più condomini, può avvenire nei seguenti casi (Ex art e art. 1131, comma 4, c.c.): l'amministratore di condominio ha ricevuto un atto giudiziario che non rientra nelle sue competenze e non ne ha dato tempestiva notizia all'assemblea (in questo caso è tenuto anche al risarcimento dei danni); vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (ad esempio fatti concreti che denotano che l'amministratore antepone interessi personali a quelli attinenti al condominio); per due anni non ha reso il conto della sua gestione. Il provvedimento del Tribunale relativo alla istanza di nomina o di revoca dell'amministratore, anche quando si inserisce in una situazione di conflitto tra condomini, si risolve in un provvedimento di volontaria giurisdizione, cioè in un intervento sostanzialmente amministrativo, privo degli effetti di una vera e propria sentenza. Non si applicano, pertanto, le regole sulla condanna alle spese, che prevedono di regola il rimborso delle spese in favore del vincitore ed a carico del perdente. Le spese restano dunque a carico delle parti che le hanno anticipate (Cass , n , Cass n. 4706). Leggi dello Stato e Codice Civile. Le leggi dello Stato sono imperative, il codice civile è anche discrezionale. L'amministratore di condominio deve conoscere le leggi statali e regionali rispetto alle quali i fatti relativi agli edifici in condominio sono sanzionabili. Il penale è a carico dell'amministratore. Testo unico dell'edilizia - D.P.R. 380 / 2001 e Regolamenti Urbanistici Edilizi. Nel testo unico dell'edilizia vengono riportate le definizioni di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione, di intervento di restauro ecc.; con clausola di cedevolezza alcune regioni hanno autonomamente legiferato. Nel testo unico sono inoltre elencati i casi in cui è necessario richiedere la "Segnalazione Certificata Inizio Attività (detta SCIA)" oppure il "Permesso di Costruire". A livello dei Comuni i regolamenti: Regolamento Urbanistico Edilizio in cui sono elencati tutti gli interventi che possono essere eseguiti come attività di libera edilizia che non richiedono alcuna comunicazione al Comune, gli interventi che possono essere eseguiti senza titolo abilitativo ma per i quali è necessario inviare comunicazione al Comune ed infine gli interventi che richiedono il titolo abilitativo. Nel Regolamento Urbanistico Edilizio sono inoltre indicate le definizioni delle destinazioni d'uso delle unità immobiliari; Regolamento per la gestione dei rifiuti urbani; Regolamento per gli scarichi delle acque reflue domestiche; Regolamento la disciplina delle occupazioni di aree private di uso pubblico per l'installazione di mezzi pubblicitari, fioriere, tende parasole e dehors; Regolamento sulla Toponomastica Comunale - numerazione civica; Regolamento comunale del verde (abbattimento alberi in proprietà privata); Regolamento di igiene, sanità pubblica e veterinaria (malattie, cani, gatti, aria, amianto, canne fumarie, rumore, acqua potabile); Manutenzione ordinaria e straordinaria - Sicurezza nei Cantieri. Nel caso di manutenzione ordinaria e straordinaria il condominio si trasforma in cantiere temporaneo e, pertanto, nel caso siano presenti due o più imprese esecutrici, è necessaria la redazione del piano di sicurezza e coordinamento. Rientra tra i doveri dell'amministratore la conoscenza del Titolo IV del Testo Unico della sicurezza, nel quale vengono riportati gli obblighi del committente e del responsabile dei lavori; ogni qual volta l'amministratore di condominio

3 stipula un contratto di appalto deve assicurare l'idoneità tecnica professionale delle imprese nei modi prescritti dall'articolo 90 e dall'allegato XVII. L'articolo 99 prescrive i casi in cui bisogna inviare la notifica preliminare all'unità Sanitaria Locale. Decreto 22 gennaio 2008, n installazione degli impianti all'interno degli edifici. Il decreto si applica agli impianti posti al servizio degli edifici, indipendentemente dalla destinazione d'uso, collocati all'interno degli stessi o delle relative pertinenze. Gli impianti sono: impianti elettrici, di riscaldamento, per la distribuzione e l'utilizzazione di gas, di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili, di protezione antincendio. Il decreto provvede a regolamentare le imprese abilitate, la progettazione degli impianti, la realizzazione ed installazione degli impianti, la dichiarazione di conformità, gli obblighi del committente o del proprietario, il certificato di agibilità, la manutenzione degli impianti. La gestione della sicurezza antincendio Autorimesse. Il decreto ministeriale del 10 marzo 1998 stabilisce i criteri per la valutazione dei rischi di incendio nei luoghi di lavoro ed indica le misure di prevenzione e di protezione antincendio da adottare al fine di ridurre l'insorgenza di un incendio o di limitarne le conseguenze qualora si verifichi; gli articoli 4, 5 e 6 chiariscono rispettivamente: quale debba essere il controllo e la manutenzione sulle attrezzature antincendio, la gestione dell'emergenza e il metodo di designazione degli addetti al servizio antincendio. Il decreto legislativo dell 8 marzo 2006 n. 139 definisce il metodo con il quale richiedere ai Vigili del Fuoco il Certificato di Prevenzione Incendi (CPI), necessario nel caso, per esempio, delle autorimesse con più di 9 posti macchina. Le autorimesse devono rispettare i requisiti minimi di sicurezza indicati dal Decreto Ministeriale 1 febbraio Il DPR 151 del 1 agosto 2011 è il regolamento recante la disciplina dei procedimenti relativi alla prevenzione incendi. Attestati di Qualificazione/Certificazione Energetica Acustica. L'amministratore di condominio, in caso di lavori di manutenzione condominiali, deve verificare la rispondenza dell'edificio alla legge 192/2005 e s.m.i. o alle rispettive leggi regionali e deve eventualmente aggiornare gli Attestati di Qualificazione/Certificazione Energetica. Il certificato energetico ha scadenza decennale. Competenze tecniche sui beni e sugli impianti condominiali. L'amministratore deve avere le competenze tecniche (art c. c.) necessarie per compiere gli atti conservativi inerenti ai beni e alle parti comuni dell'edificio come gli esempi indicati nell'articolo 1117 del codice civile. L'amministratore deve avere le competenze tecniche per affrontare le discussioni con gli altri professionisti in merito ai progetti di ristrutturazione e agli interventi ordinari e straordinari da effettuarsi nel fabbricato compresi i progetti esecutivi implementati dalle imprese. L'amministratore deve avere le competenze tecniche per affrontare le discussioni con ditte e artigiani nei lavori da eseguirsi su tutti gli impianti e i beni elencati come esempi al punto 3 dell'articolo 1117 del codice civile. Competenze in materia di contabilità Software. Per il continuo aggiornamento dei conti di un condominio sono necessarie competenze in materia di contabilità per la registrazione: dei versamenti effettuati dai proprietari; delle fatture; dei pagamenti ai fornitori; delle spese su addebiti personali; per i versamenti delle ritenute d'acconto (codici tributo); dei pagamenti immediati (spese bancarie, scontrini, offerte sala assemblea); dei riborsi ai condomini; dei crediti ed entrate varie; dei giroconti; delle spese anticipate dall'amministratore; delle spese condominiali e personali a preventivo; dei fondi di riserva;

4 addebiti personali per bollettini, postali e interessi per rate non versate; Per il corretto movimento dei debiti e dei crediti ogni registrazione è associata ad una propria tabella millesimale in quanto, come stabilito dagli articoli di riferimento, le spese sono ripartite in proporzione all'uso della cosa comune e quindi, per ogni registrazione, la spesa deve essere ripartita tra il gruppo di condomini che ne trae utilità. Alla fine di ciascun anno nella redazione del rendiconto sono riportate le entrate e le uscite di cassa, la situazione dei crediti e debiti del condominio e di ogni singolo condomino nonché il prospetto dei conti correnti e fondi di riserva. Ad ogni esercizio, tutte le ritenute d'acconto devono essere riepilogate nel modello 770 da inviare all'agenzia delle Entrate esclusivamente con procedura telematica. Responsabilità fiscali a carico dell'amministratore. Il condominio è soggetto sostituto d'imposta e quindi l'amministratore, per conto del condominio stesso, è tenuto ad effettuare e versare le ritenute di acconto entro il 16 di ogni mese. In caso di mancato o ritardato versamento di tale ritenuta il condominio è soggetto a sanzioni e interessi di mora. Certificazioni sostituto d'imposta. L'amministratore deve inviare le certificazioni sostituto d'imposta a fornitori, lavori autonomi e dipendenti entro il 28 febbraio dell'anno successivo a quello in cui le somme e i valori sono stati corrisposti. Dichiarazioni sostituto d'imposta. L'amministratore deve inviare annualmente all'agenzia delle Entrate, con modello 770, le dichiarazioni riguardanti le ritenute effettuate e i relativi versamenti. Il quadro AC del modello unico. L'amministratore di condominio che risulta in carica al 31 dicembre deve comunicare all'anagrafe tributaria l'importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell'anno solare trascorso e i dati identificativi dei relativi fornitori. Tra i fornitori del condominio sono da ricomprendere anche gli altri condomini, supercondomini, consorzi o enti di pari natura, ai quali il condominio amministrato abbia corrisposto nell'anno somme superiori a euro 258,23 a qualsiasi titolo. Ai fini della determinazione del momento di effettuazione degli acquisti, si deve distinguere tra cessioni di beni e prestazioni di servizi. Per le cessioni di beni, la regola generale stabilisce che tali operazioni si considerano effettuate: nel momento della stipulazione dell'atto, se riguardano beni immobili; nel momento della consegna o spedizione, se riguardano beni mobili. Per le prestazioni di servizi il momento di effettuazione è costituito dalla data di pagamento dei corrispettivi. Il pagamento si considera realizzato quando il prestatore ha l'effettiva disponibilità delle somme spettanti. Pertanto, se è in acconto, l'operazione si considera effettuata nei limiti dell'importo pagato. La comunicazione avviene a mezzo della compilazione del quadro AC del modello UNICO, personale dell'amministratore, denominato Comunicazione dell'amministratore di condominio. L'obbligo di presentare il Quadro AC sussiste anche nel caso in cui, nell'ambito di un condominio con non più di quattro condomini, pur non obbligatoria, la carica di amministratore sia stata ugualmente conferita. Al contrario, con riferimento a questo tipo di condominio, in mancanza di nomina dell'amministratore, l'obbligo anzidetto non trova applicazione. In caso di amministrazione di più condomini da parte di un unico soggetto, deve essere compilato un quadro AC per ciascun condominio. Qualora sia necessario compilare più quadri in relazione ad uno stesso condominio, i dati identificativi del condominio devono essere riportati su ogni quadro. Nel caso in cui l'amministratore, come propria dichiarazione dei redditi, rediga il mod. 730 o, per di più, risulti esonerato dalla presentazione della dichiarazione dei redditi, egli deve comunque presentare il quadro AC, unitamente al frontespizio dell'unico, con gli stessi termini e modalità di quest'ultimo. Nel Quadro AC vanno elencati: relativamente al condominio, il codice fiscale o la partita Iva, la ragione o denominazione sociale, l'indirizzo e il codice di natura giuridica; relativamente a ciascun fornitore, cognome, nome, data e luogo di nascita, se persona fisica, la ragione o denominazione sociale, se altro soggetto, codice fiscale o partita Iva, domicilio fiscale, importo complessivo di acquisti di beni e servizi effettuati nell'anno solare. Doveri e poteri dell'amministratore di condominio L'amministratore, ai sensi dell'art c.c., ha l'obbligo di: eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei Condomini e curare l'osservanza del

5 Regolamento di Condominio; disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; riscuotere i contributi e pagare le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Inoltre, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione". Doveri e poteri relativi all'osservanza del Regolamento di condominio e all'esecuzione delle delibere dell'assemblea. Al fine di attivarsi per far cessare gli abusi, l'amministratore non necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già tenuto ex legge (articolo 1130 comma 1 c.c.) a curare l'osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all'abitabilità dell'edificio; ed è altresì nelle sue facoltà, ai sensi dell'articolo 70 disp. att. c.c, anche quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili di siffatte violazioni del regolamento ove lo stesso preveda tale possibilità. (Cassazione, sez. II civile, sentenza 26/06/2006 n ). Doveri e poteri relativi agli atti conservativi delle parti comuni. Non rientra tra gli atti che un amministratore può compiere senza autorizzazione dell'assemblea la stipula di un contratto di assicurazione sull'edificio, in quanto l'art c.c., obbligando l'amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni, ha inteso riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi o condomini) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile: tra questi non può farsi rientrare il contratto d'assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell'art c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio. Dunque l'amministratore per assicurare l'edificio (attività opportuna) dovrà chiedere ed ottenere, prima, l'approvazione dell'assemblea (Cass. civ. Sez. II,, 03/04/2007 n 8233). Compenso. Il codice civile all'art dispone che l'assemblea di condominio provveda alla conferma dell'amministratore e all'eventuale retribuzione. In base all'art c. c. il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice. L'art c. c. recita che i diritti e gli obblighi degli amministratori sono regolati dalle norme sul mandato, di conseguenza in base ad un'interpretazione analogica il compenso dell'amministratore si presume dovuto se il contrario non è verbalizzato dall'assemblea di condominio al momento della nomina e nelle successive conferme. Non è escluso che presti la sua opera a titolo gratuito, ad esempio quando trattasi di condomino. La giurisprudenza ha chiarito che l'incarico si presume retribuito fino a prova contraria. Non spettano all'amministratore compensi per assemblee straordinarie (Cass del 12/3/03) in quanto, a differenza di quanto avviene nelle assemblee delle società, esse costituiscono eventi accessori alla gestione ordinaria del condominio. Infatti in tali assemblee si decide sulle stesse materie di cui alle assemblee ordinarie. Di parere opposto appare la sentenza n. 9 del 9/2/1998 del pretore di Perugia, che individua nel 2% dell'importo dei lavori il giusto compenso per l'amministratore secondo gli usi correnti per l'esecuzione di lavori straordinari, poiché l'amministratore si impegna in misura superiore rispetto alle competenze stabilite per legge. Questione controversa è quindi la sussistenza del diritto al compenso per i lavori straordinari. La Cassazione non si è ancora pronunciata costantemente, mentre le Corti di merito presentano indirizzi contrastanti; la Pretura di Perugia, si ripete, ritiene che in caso di lavori straordinari spetti all'amministratore una quota aggiuntiva di compenso (Pret. PG 9/98). Il Tribunale di Genova, al contrario, si è pronunciato nel senso che l'onorario contenga anche la gestione di eventuali lavori anche di rilevante entità (Trib. GE 1501/01), in quanto l'amministratore, qualora rilevi che il compenso non appaia più congruo, può dimettersi, come detto sopra. L'Assemblea stabilisce il compenso, a tariffa (con tariffazione per ogni singola attività), forfettizzato (con una somma stabilita inizialmente), o misto (un compenso forfettario con previsione di somme ulteriori in ipotesi

6 di lavori o assemblee straordinarie). Si può anche determinare il compenso facendo riferimento a una tabella di una associazione di categoria (di proprietari o di amministratori). Tuttavia, in passato, l'antitrust ha vietato l'applicazione di tariffari. Proposte di istituzione di un albo professionale regionale. Con Sentenza n. 57/2007 la Corte Costituzionale ha posto una pietra tombale sulla possibilità per le regioni di istituire albi. La Corte ha richiamato la propria giurisprudenza, nella quale ha più volte affermato che "debbono ritenersi riservate allo Stato sia l'individuazione delle figure professionali, con i relativi profili ed ordinamenti didattici, sia la disciplina dei titoli necessari per l'esercizio delle professioni, sia l'istituzione di nuovi albi (da ultimo, sentenze n. 449, n. 424, n. 423 e n. 153 del 2006)". Tra i precedenti richiamati spicca la sentenza n. 355 del 2005, con la quale è stata dichiarata l'illegittimità costituzionale della legge della Regione Abruzzo 19 novembre 2003, n. 17, istitutiva del registro generale degli amministratori di condominio, affermandosi che «esula [ ] dai limiti della competenza legislativa concorrente delle Regioni in materia di professioni l'istituzione di nuovi e diversi albi (rispetto a quelli istituiti dalle leggi statali) per l'esercizio di attività professionali, avendo tali albi una funzione individuatrice delle professioni preclusa in quanto tale alla competenza regionale». Dunque solo lo Stato può istituire l'albo.