Cinzia Talamo del Politecnico di Milano

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1 URBAN UTILITY _ milano LA COSTRUZIONE DEL DATO COME PRESUPPOSTO DELLA DECISIONE TERZA SESSIONE RICOGNIZIONI E PRATICHE DI MANUTENZIONE URBANA: IL FACILITY MANAGEMENT URBANO Cinzia Talamo del Politecnico di Milano

2 PREMESSA Nell ultimo decennio si è progressivamente sviluppata, sia nella teoria che nella prassi, la consapevolezza dell importanza di perseguire condizioni di efficienza gestionale, riferita sia ai beni edilizi che a quelli urbani. Si tratta di pensare all efficienza gestionale come strategia in grado non solo di contrastare processi di degrado, capaci di necrotizzare progressivamente porzioni di edificato e di tessuto connettivo, ma anche di innescare processi virtuosi di conservazione/valorizzazione. In questa direzione si stanno sviluppando esperienze di Facility Management Urbano (FMU), inteso come forma di gestione integrata dei servizi di supporto per il funzionamento, la fruizione e la valorizzazione dei beni urbani.

3 LE CHIAVI DI LETTURA Conoscenza Modelli organizzativi Servizi ai beni edilizi e urbani Competenze

4 INTEGRAZIONE URBAN UTILITY _ milano PRIMA SEZIONE Prof. Cinzia Talamo I TEMI CENSIMENTO STRUTTURA ANAGRAFICA SISTEMA INFORMATIVO Conoscenza PROGRAMMAZIONE CONTROLLO Modelli organizzativi Servizi ai beni edilizi e urbani Competenze COMPETENZE MANAGERIALI COMPETENZE TECNICHE

5 CENSIMENTO STRUTTURA ANAGRAFICA SISTEMA INFORMATIVO Censimento immobiliare/urbano Processo sistematico di acquisizione e gestione delle informazioni tecniche, amministrative e giuridiche finalizzate alla conoscenza di beni immobiliari/urbani, con progressivo aggiornamento dei dati acquisiti e della documentazione. Anagrafe immobiliare Insieme organizzato delle informazioni necessarie a descrivere la consistenza e le caratteristiche tecniche dei beni immobiliari, supportata da un opportuno metodo di classificazione e codifica degli stessi e delle loro componenti. Nota: in particolare, l anagrafe può registrare informazioni sui beni relativamente all'identificazione, alla localizzazione, alla destinazione d uso, alle dimensioni, alle condizioni giuridiche e amministrative e alle caratteristiche tecnologico-costruttive, funzionali e prestazionali (anagrafe identificativa, tecnica, funzionale, amministrativa, ecc.). Sistema informativo di manutenzione immobiliare Strumento di supporto decisionale e operativo costituito da banche dati, procedure e funzioni finalizzate a raccogliere, archiviare, elaborare, utilizzare e aggiornare le informazioni necessarie per l'impostazione, l'attuazione e la gestione del servizio di manutenzione. [UNI 10951:2001] Anagrafe urbana Insieme organizzato delle informazioni necessarie a descrivere la consistenza e le caratteristiche tecniche dei beni urbani, supportata da un opportuno metodo di classificazione e codifica degli stessi e delle loro componenti. [UNI 11447:2012] Nota: in particolare, l anagrafe può registrare informazioni sui beni relativamente all'identificazione, alla localizzazione, alla destinazione d uso, alle dimensioni, alle condizioni giuridiche e amministrative e alle caratteristiche tecnologico-costruttive, funzionali e prestazionali (anagrafe identificativa, tecnica, funzionale, amministrativa, ecc.).

6 I RIFERIMENTI CULTURA E PRASSI DELLA MANUTENZIONE PROGRAMMATA APPARATO NORMATIVO STRUMENTI E PROCEDURE PER LA MANUTENZIONE PROGRAMMATA SISTEMI INFORMATIVI MODELLI ORGANIZZATIVI E CONTRATTUALI MANUTENZIONE DI EDIFICI, SUBSISTEMI TECNICI, COMPONENTI EDILIZI MANUTENZIONE DI PATRIMONI IMMOBILIARI MANUTENZIONE URBANA INFRASTRUTTURE FUNZIONALI ATTREZZATURE IMMAGINE URBAN MANUTENZIONE DEL TERRITORIO RETI INFRASTRUTT. IDRO-GEOLOGICA AGRO-FORESTALE BENI CULTURALI EDILIZIA DIFFUSA C A M P I D I A P P L I C A Z I O N E

7 Norme di approfondimento APPARATO NORMATIVO URBAN UTILITY _ milano PRIMA SEZIONE Prof. Cinzia Talamo Norma quadro UNI EN 15331:2011 UNI :1999 UNI :2001 UNI 10874:2000 UNI 10951:2001 UNI 11136: 2004 UNI 11257: 2007 UNI 11447:2012 Criteri di progettazione, gestione e controllo dei servizi di manutenzione degli immobili. Manutenzione dei patrimoni immobiliari - Documentazione ed informazioni di base per il servizio di manutenzione da produrre per i progetti dichiarati eseguibili ed eseguiti - Struttura, contenuti e livelli della documentazione Manutenzione dei patrimoni immobiliari - Documentazione ed informazioni di base per il servizio di manutenzione da produrre per i progetti dichiarati eseguibili ed eseguiti - Articolazione dei contenuti della documentazione tecnica e unificazione dei tipi di elaborato Manutenzione dei patrimoni immobiliari - Criteri di stesura dei manuali d'uso e di manutenzione. Sistemi informativi per la gestione della manutenzione dei patrimoni immobiliari - Linee guida Global service per la manutenzione dei patrimoni immobiliari. Linee-guida Manutenzione dei patrimoni immobiliari - Criteri per la stesura del piano e del programma di manutenzione SERVIZI DI FACILITY MANAGEMENT URBANO UNI EN 13306:2010 Manutenzione - Terminologia di manutenzione

8 STRUMENTI E PROCEDURE PER LA MANUTENZIONE PROGRAMMATA MANUTENZIONE PROGRAMMATA supporti strategici e operativi supporti informativi Programma di manutenzione Piano di manutenzione Manuale di manutenzione Sistema informativo Sistema di identificazione anagrafica e codifica del bene e delle sue parti

9 CENSIMENTO SISTEMI INFORMATIVI STRUTTURA ANAGRAFIC A SISTEMA INFORMATIVO UNI 11447:2012 SERVIZI DI FACILITY MANAGEMENT URBANO

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12 MODELLI ORGANIZZATIVI E CONTRATTUALI URBAN UTILITY _ milano PRIMA SEZIONE Prof. Cinzia Talamo La fase di impostazione preliminare dell'appalto di FMU - l'analisi dello stato di consistenza qualitativa e quantitativa del patrimonio urbano; - l individuazione dei beni urbani e delle loro criticità in relazione alle diverse finalità; - l'esame delle caratteristiche della struttura organizzativa interna; - l analisi e la valutazione del sistema informativo (se esistente); - l individuazione delle attività affidabili attraverso l appalto di FMU; - la definizione della gradualità di esternalizzazione ed integrazione delle attività; - l esame delle integrazioni possibili e dei rischi di interferenza esistenti con altri servizi; - l analisi dei flussi finanziari prevedibili e l'analisi di fonti finanziarie integrative o alternative; - la definizione dei criteri per la determinazione e il controllo dei livelli prestazionali da garantire Definizione del modello di centrale di governo la struttura strategica preposta alle attività di supporto all erogazione dei servizi con funzioni di: coordinamento delle attività, controllo dei livelli prestazionali e degli esiti delle attività, gestione dei flussi informativi. Gradualità di implementazione dell appalto Definizione dei parametri di controllo della qualità dei servizi - criteri per la misurazione degli standard di servizio; - metodi di valutazione, degli standard di qualità/di servizio erogati; -- procedure dei controlli e modalità di gestione delle informazioni di ritorno dai controlli; - modalità di monitoraggio periodico degli standard di qualità/di servizio erogati e delle non conformità - piano dei controlli.

13 SISTEMI INFORMATIVI DI SUPPORTO I sistemi informativi per la gestione dei servizi di FMU, attraverso specifici moduli dedicati, devono garantire il supporto alle seguenti funzioni ed elaborazioni caratterizzanti: - l anagrafica, contenente i dati anagrafici, di localizzazione, tecnici, funzionali e dimensionali dei beni urbani secondo diversi livelli di articolazione; - la schedatura delle lavorazioni, contenente informazioni sui metodi di lavorazione, mezzi e risorse necessari, frequenza dei lavori, costi e tempi di esecuzione; - il piano di manutenzione e dei servizi, contenente informazioni sulla frequenza, modalità, operatori, specifiche tecniche ed eventuali costi di intervento; - la programmazione e la gestione delle risorse, comprendente l'allocazione e l organizzazione delle risorse tecniche ed economiche nonché le loro modalità di impiego; - le richieste di intervento, comprendente le richieste di intervento non programmate, per guasto od obsolescenza; - l emissione e il recepimento di bolle/ordini di lavoro, comprendenti le autorizzazioni amministrative all'intervento e le istruzioni agli operatori; - il controllo dello stato di avanzamento dei lavori, comprendente le informazioni relative agli interventi già effettuati o da effettuare; - la gestione del magazzino e il controllo ricambi; - i rapporti di spesa, comprendenti i dettagli appropriati per il controllo dei costi; - l archivio storico, comprendente gli interventi effettuati; - le ispezioni, il monitoraggio e i controlli concernenti le condizioni funzionali e di conservazione degli elementi tecnici;

14 Comune di Bologna ƒfase di rilevamento della consistenza e dello stato del patrimonio (fine anni 80-inizio anni 90); fase di gestione strutturata della manutenzione ( ); ƒfase di attivazione di appalti che si richiamano al Global Service, con avvio del processo di outsourcing( ); ƒfase di attivazione di un unico appalto per la gestione di servizi relativi al patrimonio comunale attraverso il City Global Service ( ); ƒfase di attivazione di più appalti di Global Service coordinati per la gestione di servizi relativi al patrimonio comunale ( ).

15 URBAN UTILITY _ milano PRIMA SEZIONE PProf. Cinzia Talamo Comune di Venezia Insula coordina in forma integrata tutte le fasi di attuazione del programma manutentivo: predisposizione di studi di fattibilità e progettazione preliminare, definitiva ed esecutiva; pianificazione tecnica ed economica delle attività; coordinamento dell esecuzione degli interventi e dei soggetti coinvolti; cura dei bandi delle gare di appalto; direzione dei lavori e dei collaudi; MIMUV, il sistema di monitoraggio degli interventi di manutenzione urbana per Venezia. il controllo in tempo reale tanto sull intero processo manutentivo che sui singoli interventi puntuali; il pieno coinvolgimento, in un ottica di partnership, delle diverse imprese che operano sui diversi beni oggetto di manutenzione; la trasparenza verso i cittadini, che sono messi in condizione di verificare tanto la fase di programmazione quanto la fase di realizzazione di ogni intervento.

16 URBAN UTILITY _ MILANO GRAZIE DELL ATTENZIONE