Contratto di locazione ad uso non abitativo

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1 Contratto di locazione ad uso non abitativo Il presente Contratto di Locazione viene stipulato in...il.., tra: (1) con sede legale in, Via. n.. Numero di Iscrizione presso il Registro Imprese di..rea, Codice Fiscale e Partita Iva n.., in persona del legale rappresentante Sig., nato/a a.. il giorno, codice fiscale, munito/a dei necessari poteri in forza di.. (di seguito il Locatore ) e (2), con sede legale in.., Via.., codice fiscale e numero di iscrizione al Registro delle Imprese di.., in persona del sig... munito dei necessari poteri in forza di.(di seguito Conduttore ) (qui di seguito singolarmente la Parte, congiuntamente le Parti ). PREMESSO CHE A Il Locatore è proprietario e ha la piena e incondizionata disponibilità dell immobile sito in Forlì, Via..... n.. distinto al N.C.E.U. del Comune di Forlì al foglio n.., particella.. sub, categoria catastale.., avente una superficie totale pari a circa mq lordi ed una destinazione d uso commerciale, composto da un locale piano terra ad uso negozio con annesse unità ad uso,. il tutto come meglio identificato nella planimetria qui riportata sotto Allegato A ( l Immobile ); B l Immobile è attualmente utilizzato (ovvero è libero) dal Locatore (o da terzi) per lo svolgimento della propria attività commerciale sotto l insegna.. attraverso un proprio esercizio commerciale anch esso in sua piena disponibilità e proprietà ; C Il Conduttore ha manifestato il proprio interesse ad acquisire la disponibilità dell Immobile al solo fine di potervi condurre la propria attività di vendita al pubblico delle merceologie tipiche dell insegna ; D le Parti si sono accordate in ordine alla stipula di un contratto di locazione; TUTTO CIÒ PREMESSO, le Parti come sopra indicate e rappresentate convengono quanto segue. 1

2 1. Premesse ed Allegati Le Premesse e gli allegati formano parte integrante e sostanziale del presente contratto di locazione (qui di seguito il Contratto ) 2. Oggetto della locazione Con la sottoscrizione del presente Contratto, il Locatore promette di concedere in locazione al Conduttore, che a tale titolo accetta l Immobile, come sopra definito, ai termini ed alle condizioni di seguito descritte verso il pagamento del Corrispettivo, come determinato all art. 4 che segue. Ai fini del presente Contratto le Parti convengono espressamente che il diritto di locazione del Conduttore si estenderà a tutte le pertinenze, accessori ed ogni altro elemento necessario per la piena e completa fruibilità e godimento dell Immobile, compresi, a titolo meramente esemplificativo e non esaustivo, i parcheggi, gli impianti elettrici e telefonici fissi, gli impianti di distribuzione di acqua, gli impianti di riscaldamento e di condizionamento, gli ascensori, i mezzi non rimovibili di sicurezza passiva ed i sistemi antincendio il tutto in quanto di proprietà o in disponibilità del Locatore (le Parti Accessorie o, ciascuna singolarmente, la Parte Accessoria ). Il Locatore dichiara e garantisce che l Immobile concesso in locazione è munito di certificato di agibilità ed ha destinazione d uso commerciale e può essere legittimamente utilizzato dal Conduttore per lo svolgimento della propria attività di vendita al dettaglio sotto ogni profilo ivi compreso quello igienico sanitario, impegnandosi a mantenere detta legittimità per tutta la durata del rapporto. Il Locatore garantisce inoltre che nell immobile non sono presenti sostanze nocive e che lo stesso non è interessato da contaminazione, sostanze inquinanti o da scarichi non autorizzati ed è in totale conformità ad ogni legge e regolamento in materia ambientale. Gli impianti a servizio dell Immobile e di proprietà del Locatore vengono garantiti in buono stato di manutenzione. 3. Destinazione d uso dell immobile Le Parti convengono che l Immobile dovrà continuare ad essere destinato esclusivamente ad uso di negozio di vendita, uffici e depositi strumentali all attività commerciale, servizi vari alla clientela, con espresso divieto per il Conduttore di mutare, di fatto o di diritto, tale destinazione d uso senza il consenso scritto del Locatore. 4. Corrispettivo 2

3 4.1 - Ai soli fini economici il contratto avrà decorrenza dalla data di apertura al pubblico, che interverrà non oltre 30 (tenta) giorni dalla consegna dei locali nello stato convenuto. Il canone annuo viene dalle Parti stabilito nella percentuale pari al. % (. percento), (oltre I.V.A. nella misura di legge), dell ammontare del volume d'affari annuo, al netto I.V.A., complessivamente realizzato in ogni singolo anno solare dal Conduttore. Il Conduttore garantisce comunque, in ogni caso e indipendentemente dall ammontare del proprio volume d'affari, il pagamento al Locatore di un canone annuo minimo garantito (qui di seguito, il Canone Minimo Garantito ) pari ad euro.000,00 (euro..mila//00) oltre I.V.A.. Il pagamento del Canone Minimo Garantito, oltre I.V.A. di legge, avverrà in rate trimestrali anticipate, di pari ammontare, scadenti al 1 gennaio, 1 aprile, 1 luglio e 1 ottobre di ogni anno, la prima delle quali decorrerà dalla data di sottoscrizione del presente contratto, salvo conguaglio iniziale o finale e salvi altresì i conguagli da effettuarsi sulla parte di canone in percentuale, mediante bonifico bancario sul conto corrente indicato dal Locatore. Entro il 28 febbraio di ogni anno, il Conduttore provvederà a versare, con la medesima modalità di cui sopra, a valuta fissa del 28/02, l'eventuale differenza tra il canone minimo garantito versato durante l esercizio precedente ed il corrispettivo in percentuale dovuto in base al volume d affari, qualora dovuto, ed il relativo importo dovrà essere corrisposto in un unica soluzione entro 10 giorni dall emissione della fattura di conguaglio. Ai fini del calcolo del canone di affitto ai sensi del presente articolo, il Conduttore si impegna a presentare entro il 15 di ogni trimestre al Locatore, o a soggetto dalla stessa indicato, una dichiarazione mensile, contenente l indicazione del volume di affari al lordo di I.V.A., oltre all importo dell I.V.A. relativa, realizzato nel trimestre precedente nonché, entro il 31 gennaio di ogni anno, una dichiarazione riepilogativa annuale contenente l indicazione del volume di affari, al lordo di I.V.A., globalmente realizzato nel corso dell anno solare precedente, fermo restando il diritto del Locatore di effettuare tutti i controlli e le verifiche che ritenesse necessari, per i quali il Conduttore dovrà mettere a disposizione tutta la documentazione richiesta dalla Concedente. Per volume d'affari si intende il prezzo riscosso, al netto di I.V.A., per tutti i prodotti, beni o merci venduti, dati in locazione o licenziati dal Conduttore 3

4 all interno dell unità locata, e tutte le somme percepite per i servizi resi o eseguiti in favore della clientela, così come tutte le altre entrate risultanti da qualsivoglia attività esercitata da qualsiasi persona e/o società negli spazi afferenti l immobile locato. In caso di inadempimento da parte del Conduttore a tali obbligazioni, ovvero di accertamento da parte del Locatore di importi maggiori del 3% rispetto a quelli dichiarati, la Concedente potrà ex art c.c. ritenere risolto il contratto e comunque avrà diritto a richiedere oltre che le maggior somme vantate a titolo di canone anche il risarcimento dei danni A partire dall inizio del 2 anno di decorrenza del contratto, il Canone Minimo Garantito sarà aggiornato, esclusivamente in aumento, in misura pari all importo effettivamente corrisposto dal Conduttore sulla base del calcolo di cui all art. 4.1; A partire dal 4 anno di locazione il Corrispettivo sarà aggiornato in misura pari alla media dell importo, effettivamente corrisposto dal Conduttore, nei tre ani precedenti sulla base del calcolo di cui all art Il Conduttore è tenuto in ogni caso al pagamento degli interessi di mora sulle somme pagate in ritardo rispetto alla scadenza contrattuale, o non corrisposte, in misura corrispondenti alle previsioni dell art.5 D.Lgs. 231/2002. Il Corrispettivo verrà pagato in rate trimestrali anticipate mediante bonifico bancario ( o altro) al Locatore. Il pagamento dovrà essere effettuato entro e non oltre il quinto giorno del secondo mese del trimestre di riferimento. Il mancato pagamento di almeno due rate di Corrispettivo comporterà la facoltà in capo al Locatore di risolvere il Contratto, ai sensi e per gli effetti dell art c.c., tramite l invio di lettera raccomandata A.R. al Conduttore, a condizione che il Locatore abbia preventivamente informato con raccomandata A.R. il Conduttore medesimo della propria intenzione di avvalersi di tale facoltà e che siano decorsi 15 (quindici ) giorni dal ricevimento da parte del Conduttore di tale raccomandata, senza che sia stato posto rimedio all inadempimento. 5. Oneri accessori Oltre al Corrispettivo, sono a carico del Conduttore tutti i costi e le spese accessorie se ed in quanto esistenti e imputabili allo stesso- relativi all Immobile ed alle Parti Accessorie (qui di seguito, gli Oneri Accessori ). Il Conduttore provvederà autonomamente per quanto attiene ai costi relativi alle forniture di 4

5 elettricità, acqua, gas, ai costi sostenuti per la sicurezza e la vigilanza., ai costi dei servizi di pulizia e custodia e corrisponderà i corrispettivi direttamente ai fornitori dei relativi servizi, tenendo il Locatore pienamente manlevato ed indenne in relazione ad ogni e qualsiasi pretesa di tali fornitori. A tale scopo, le Parti procederanno immediatamente a volturare a nome del Conduttore tutti i contratti relativi alle utenze dell Immobile. 6. Durata, recesso e prelazione La locazione avrà la durata di 6 anni, decorrenti dal.. Alla prima scadenza il Contratto di locazione si rinnoverà tacitamente, agli stessi termini e condizioni, per successivi periodi di sei anni, a meno che una della Parti comunichi la propria disdetta con lettera raccomandata almeno dodici mesi prima della relativa data di scadenza. (In parziale deroga a quanto precede, il Locatore rinuncia ad avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del presente Contratto alla scadenza del primo periodo di 6 anni di durata dello stesso.) Ove, nei sessanta giorni successivi alla data di cessazione del Contratto, l Immobile non venga riconsegnato al Locatore, il Conduttore sarà tenuto a corrispondere per ogni giorno di ritardo nella riconsegna un importo pari al doppio del canone giornaliero da corrispondere in forza del presente contratto, a titolo di penale per il ritardo. Solo a partire dall inizio del secondo anno di durata della locazione il Conduttore avrà la facoltà di recedere dal rapporto, con conseguente scioglimento del vincolo contrattuale, a mezzo di lettera raccomandata a.r. che dovrà essere spedita con un preavviso di almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso avrà efficacia. Al termine del rapporto di locazione è comunque riservato al Conduttore il diritto di prelazione in caso di nuova locazione, nonché il diritto di prelazione in caso di trasferimento a terzi dell immobile, con le modalità ed i termini di cui agli artt. 38, 39 e 40 della legge 392/78 che si intendono pattiziamente trascritti. In ogni caso il Locatore, anche per se ed aventi causa, nell ipotesi di trasferimento a terzi dell Immobile locato, si impegna a far assumere al terzo l obbligo di rispettare il presente Contratto ai sensi e per gli effetti dell art u.cpv. C.C. 7. Manutenzione Le Parti convengono che saranno a carico del Conduttore tutte le spese di ordinaria manutenzione dell Immobile e degli impianti a servizio dello stesso nonché tutte le spese di 5

6 manutenzione straordinaria degli impianti di sua esclusiva proprietà, restando invece a carico del Locatore tutte le spese di manutenzione straordinaria dell Immobile e degli impianti con esclusione di quelli di proprietà del Conduttore. Il Conduttore si impegna ad effettuare la manutenzione ordinaria e straordinaria ad esso spettante ai sensi del presente Contratto con tempi e modalità tali da preservare lo stato di conservazione e di efficienza dell Immobile e degli impianti accessori, coerentemente con l attuale standard qualitativo dell Immobile stesso. Per quanto attiene gli interventi di manutenzione straordinaria a carico del Locatore le Parti dovranno concordare termini e modalità di tali interventi al fine di non pregiudicare i pregiudizi l attività commerciale del Conduttore. È fatta salva la facoltà del Conduttore di sostituirsi al Locatore dandogliene contemporaneo avviso qualora il Locatore stesso non provvedesse all esecuzione delle opere di manutenzione di propria competenza, con diritto di essere rimborsato entro trenta giorni dall avviso dell avvenuta realizzazione dell opera che sarà comunicata al Locatore con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno unitamente alla relativa nota di addebito. Qualora il Locatore non saldi nei termini previsti nella nota di addebito l importo relativo ai lavori eseguiti, il Conduttore è fin d ora autorizzato a compensare gli importi suddetti, sulle prime rate utili di canone in scadenza. 8. Miglioramenti e addizioni Il Conduttore è autorizzato ad apportare all Immobile tutte le modifiche al fine di renderlo conforme alle proprie necessità commerciali; (le Parti allegano al presente contratto il progetto di massima realizzato dal Conduttore). Fermo quanto sopra, il Conduttore non è autorizzato ad apportare all Immobile modifiche di carattere strutturale o tali da creare pregiudizio alla struttura o modifiche diverse da quelle di carattere interno, che il Conduttore avrà diritto di realizzare senza necessità di preventivo consenso del Locatore purché non comportanti modifiche di destinazione d uso, delle sagome, dei volumi, delle facciate o la corresponsione di oneri o contributi alla Pubblica Amministrazione. I lavori saranno eseguiti a cura, spese e sotto la esclusiva responsabilità del Conduttore, che si impegna a rispettare tutte le norme di legge applicabili, ad ottenere le autorizzazioni necessarie ed a tenere il Locatore manlevato ed indenne in relazione ad ogni e qualsiasi pretesa di terzi (ivi inclusi fornitori ed appaltatori in relazione ai lavori in questione) o di autorità competenti. Il Locatore avrà sempre la piena facoltà di verificare i lavori 6

7 effettivamente effettuati. In ogni caso il Conduttore non avrà diritto ad alcuna indennità per l effettuazione di tali miglioramenti, addizioni o variazioni, ancorché autorizzate, con ciò espressamente derogando a quanto previsto agli artt. 1592, 1 comma e 1593, 1 comma. Alla scadenza del presente contratto le migliorie e le addizioni resteranno acquisite definitivamente a titolo gratuito dal Locatore. Il Conduttore avrà il diritto esclusivo, per tutta la durata del presente Contratto, ad apporre e mantenere insegne anche luminose sulla facciata e sulla copertura dell Immobile ovvero di sostituirle con altre, anche di dimensioni maggiori, salve le dovute e prescritte autorizzazioni amministrative. Al termine della locazione il Conduttore avrà il diritto di asportare attrezzature e impianti da esso installati nel corso della locazione senza che ciò arrechi danno o pregiudizio al Locatore o, in alternativa, potrà lasciare gli impianti nello stato in cui si troveranno nella piena disponibilità e proprietà del Locatore, senza aver nulla a che pretendere da quest ultimo. 9. Obbligo di custodia dell immobile Il Conduttore è costituito custode dell Immobile e delle Parti Accessorie, ed esonera il Locatore, anche in deroga al disposto degli artt nn. 2 e 3 e 1576 c.c., da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivare al Locatore medesimo ovvero a terzi per fatti, omissione o colpa del Conduttore, di dipendenti del Conduttore e di terzi in genere. 10. Sublocazione dell Immobile e cessione del contratto Il Conduttore, nell ambito dell esercizio della propria attività commerciale e nel rispetto della destinazione d uso di cui all art. 3, avrà facoltà di sublocare porzioni dell Immobile a terzi così come affidare a terzi la gestione di reparti aziendali. E vietata la sub-locazione totale dell Immobile senza il preventivo assenso del Locatore Salvo che nel caso previsto dall art. 36, comma 1, della L. 392/1978, il Conduttore non può cedere il presente Contratto a terzi senza il preventivo consenso scritto del Locatore. Tuttavia il Conduttore potrà cedere il presente Contratto a società controllate o collegate o ancora facenti parte del Gruppo di appartenenza del Conduttore, o a parenti di primo grado. 11. Imposte e Tasse 7

8 Sono a carico del Conduttore le tasse e contributi relative all uso dell Immobile, nonché a targhe e/o insegne eventualmente affisse, impegnandosi il medesimo a provvedere alle denunce agli Enti impositori, con esonero del Locatore da ogni responsabilità al riguardo. Il Contratto di locazione, sarà soggetto ad Iva ai sensi del D.L. 4/ 7/2006 n. 223 convertito in Legge dall art. 1 della Legge 4/8/2006 n. 248 e sconterà l imposta di registro annuale per tutta la sua durata. Le spese di registrazione annua del Contratto e le spese di bollo sono a carico delle parti in eguale misura. Alla registrazione provvederà il Conduttore che tratterrà l importo di competenza dal Locatore dal primo rateo di canone di locazione successivo all assolvimento dell imposta. 12. Diritto di accesso del locatore Il Locatore ha diritto, nei 12 mesi precedenti la scadenza del Contratto, di far visitare l Immobile a potenziali nuovi conduttori, al fine di procedere ad una nuova locazione dell Immobile. 13. Clausola risolutiva espressa Il Locatore, senza pregiudizio per il risarcimento degli eventuali danni, avrà diritto di risolvere il Contratto, ai sensi e per gli effetti dell art c.c., qualora il Conduttore ponga in essere un grave inadempimento ai sensi del presente Contratto, previa diffida ad adempiere in un termine ragionevole. Le Parti si danno reciprocamente atto di aver pattuito che i seguenti inadempimenti si considerano di per sé rivestire carattere di gravità in relazione all interesse delle Parti al presente Contratto ed indipendentemente dalla rilevanza economica delle conseguenze dell inadempimento stesso e pertanto legittimeranno il Locatore all esercizio del diritto di risoluzione del Contratto: (i) mutamento della destinazione d uso di tutto o parte dell Immobile; (ii) inadempimento all obbligo di pagamento di almeno due trimestri del Corrispettivo, come di volta in volta aggiornato, a ciascuna scadenza. 14. Modifiche del contratto Ogni modifica al presente Contratto dovranno essere effettuate esclusivamente per iscritto, a pena di nullità ai sensi dell art.1352 c.c Spese Tutte le spese derivanti direttamente o indirettamente dal presente Contratto, ivi 8

9 espressamente incluse le spese di registrazione e di bollo, sono a carico delle parti per giusta metà. 16. Comunicazioni A tutti gli effetti del presente Contratto ed ai fini della notifica di qualsiasi atto giudiziale o stragiudiziale, ciascuna delle Parti elegge domicilio all indirizzo di seguito indicato: per quanto riguarda il Conduttore:.... att. Sig.. Via_..... Tel:..- Fax:. Per quanto riguarda il Locatore:.... att. Sig.. Via_..... Tel:..- Fax:. Date e Luogo.. Il Locatore Il Conduttore 9

10 ALLEGATO A PLANIMETRIA DELL IMMOBILE 10

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