CONTRATTI DI LOCAZIONE: GIURISPRUDENZA

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1 CONTRATTI DI LOCAZIONE: GIURISPRUDENZA INDICE: Recesso dal contratto anzitempo per gravi motivi. Locazione di immobili commerciali. Prelazione e riscatto Durata del contratto Locazione di immobile realizzato abusivamente. Esercitabilità della prelazione sugli immobili degli enti pubblici Obbligo di pagamento del canone del conduttore fino alla pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore. Sul recesso del conduttore Termine di decorrenza degli interessi sul deposito cauzionale Gravi motivi per recedere dal contratto. Durata inferiore al quadriennio: disciplina applicabile. Immobile locato abusivo su terreno demaniale. Durata inferiore a quella legale: nullità. In tema di locazioni di immobili ad uso non abitativo, in caso di vendita a terzi della quota di proprietà comprendente l immobile locato, non spetta al conduttore il diritto di prelazione e di riscatto previsto negli artt L. 392/78, mancando l imprescindibile requisito dell identità dell immobile locato con quello venduto. Cass. Civ n Giurisprudenza Conforme: Cass.Civ n Recesso dal contratto anzitempo per gravi motivi. In tema di locazioni ad uso diverso da quello abitativo, l art. 27, ultimo comma della l. 392/78, prevede che ove sussistano gravi motivi, sia consentito al conduttore recedere dal contratto anzitempo. La Cass. n.3418/2004 ha chiarito che detti motivi debbano essere determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locatizio. In conseguenza di ciò la Suprema Corte ha ricompresso entro detti ambiti anche la fattispecie costituita da un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all impresa conduttrice) oggettivamente imprevedibile e che imponendo un ampliamento o una riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere oltremodo difficoltoso il permanere del rapporto di locazione. Concordemente sul punto si era già espressa la Cass. n /96 - Cass. Civ. n. 3418/2004. Nei contratti di locazione di immobile adibito ad uso diverso di quello abitativo, costituisce grave inadempimento e, quindi, causa di risoluzione del contratto, il fatto che il conduttore abbia ceduto l uso dell immobile locato ad un terzo, senza il previo consenso del locatore, non costituendo causa giustificativa di tale cessione il trasferimento di un ramo dell azienda del conduttore ad altra sede.

2 Giurisprudenza Conforme: Cass.Civ n.112; Giurisprudenza Contraria: Cass. Civ n Sulla questione si veda anche Cass. Civ n : il giudice di merito, chiamato a dichiarare la risoluzione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello locativo, per inadempimento consistente nell'avvenuta sublocazione dello stesso, non può limitarsi a ritenere che la sublocazione realizzi di per sé un inadempimento, bensì ha il dovere di preliminarmente accertare se tra le parti sia stato pattuito un divieto di sublocazione e, solo in caso positivo, verificare la sussistenza di un inadempimento idoneo a provocare la risoluzione del contratto. Cass. Civ n Locazione di immobili commerciali. In tema di Locazione di immobili commerciali, individuati dall art. 27 l. 392/78, la previsione di un termine di durata del contratto superiore alla minima prevista dalla legge, non esclude affatto l applicabilità del successivo art. 28 relativo alla disciplina del rinnovo del contratto di locazione. Tutto ciò vale a prescindere dal fatto che la durata inizialmente concordata contrattualmente sia uguale i superiore ai 12 anni (ossia la somma della durata minima legale iniziale e e quella minima di rinnovo). Così hanno stabilito i Giudici della Suprema Corte con sentenza Cass. n /04. Prelazione e riscatto Come la prelazione agraria, anche la prelazione urbana prevista a favore del conduttore di immobile urbano adibito ad uso diverso dall'abitazione che sia stato pretermesso nel caso di vendita del bene locato ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a vantaggio del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto "ex nunc" a favore del retraente, né un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione con effetto "ex tunc" di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia. Ne consegue che la pronuncia, che decide sull esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, è di mero accertamento, e che il diritto di riscatto, una volta esercitato, non si trasferisce al successivo cessionario del contratto di locazione. Cass. Civ. 12/01/2006 n. 410 Durata del contratto La Suprema Corte (Cass. 2004/5233), chiamata a pronunciarsi in materia di locazione di immobile ad uso abitativo, ha stabilito che la mera indicazione nel contratto di una durata inferiore al quadriennio, senza che sia stata anche dichiarata l esigenza abitativa da soddisfare, non è di per sé sufficiente ed idonea a far rientrare un siffatto contratto tra le locazioni per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio o di lavoro e nemmeno tra quelle tra quelle per esigenze abitative non stabili e primarie. Il caso di specie rimane pertanto assoggettato alla disciplina prevista dal capo primo, titolo primo della l. n. 392/78. Cass. Civ. n. 5233/2004; Sul punto è copiosa la giurisprudenza conforme: ex plurimis Cass. 2002/11375; Cass. 1999/4802; Cass. 1997/6933.

3 Locazione di immobile realizzato abusivamente. La Cassazione n. 5672/04 ha stabilito che il fatto che l immobile locato sia stato abusivamente realizzato su terreno demaniale, non viene ad inficiare la validità ed efficacia inter partes del contratto di locazione relativo al bene medesimo. La circostanza riferentesi alla costruzione abusiva viene casomai ad incidere sul profilo dell eventuale responsabilità dell autore dell opera abusiva ei confronti della Pubblica Amministrazione. Cass. Civ. n. 5672/2004; Nel caso in esame, la Suprema Corte non ha fatto altro che adeguarsi all enunciato delle Sezioni Unite (Cass. 20 marzo 1985 n. 2034). Esercitabilità della prelazione sugli immobili degli enti pubblici In caso di alienazione del patrimonio di edilizia residenziale di proprietà degli enti pubblici territoriali, anche se con il sistema dei pubblici incanti, la cessione delle unità immobiliari deve avvenire con priorità assoluta in favore dei legittimi conduttori, che vantano un vero e proprio diritto di prelazione sull immobile, anche se non assistito dal diritto di riscatto dell'immobile nei confronti dell'acquirente. In questi casi, il bando d'asta non è idoneo a perfezionare un'efficace "denuntiatio" e non esonera, perciò, l'alienante dall'onere di notificare al conduttore una vera e propria proposta di alienazione. Se questa formalità non viene osservata, e si procede all'espletamento della procedura di vendita per pubblici incanti con aggiudicazione dell'immobile nei confronti di un terzo, il conduttore può esercitare l'azione per il riconoscimento del suo diritto di prelazione sull'immobile aggiudicato e l'ottenimento della condanna dell'ente pubblico al trasferimento della proprietà dello stesso in suo favore. Cass. Civ n. 41. In tema di locazioni di immobili ad uso non abitativo, in caso di vendita a terzi della quota di proprietà comprendente l immobile locato, non spetta al conduttore il diritto di prelazione e di riscatto previsto negli artt L. 392/78, mancando l imprescindibile requisito dell identità dell immobile locato con quello venduto. Cass. Civ n ; Giurisprudenza Conforme: Cass.Civ n Obbligo di pagamento del canone del conduttore fino alla pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore. Fatta salva la possibilità di sospendere la corresponsione del canone ex art c.c., l obbligo del conduttore di corrispondere il canone di locazione al locatore, non viene meno fino a quando non intervenga la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore. Solo dopo tale pronuncia, infatti, il conduttore potrà richiedere la restituzione dei canoni versati con decorrenza dal momento in cui ha avuto inizio l inadempimento - venendo infatti a crearsi una situazione di ripetizione dell indebito, essendo stata accertata la mancanza della prestazione corrispettiva da parte del locatore. Tutto ciò vale a meno che il conduttore non abbia nel frattempo detenuto la cosa locata e ne abbia goduto. Giurisprudenza Conforme: un caso simile è trattato dalla Cass. Civ n Cass. Civ n

4 Sul recesso del conduttore Per quanto riguarda, invece, il recesso del conduttore dal contratto di locazione previsto dall art. 27 della l.n.392 del 27 luglio 1978 i Supremi giudici, hanno ritenuto da un lato che a tal fine sia sufficiente la manifestazione della volontà di recesso a mezzo lettera raccomandata o altra modalità equivalente, in cui si manifesti il grave motivo per cui intende recedere, senza però dovere addentrarsi nelle ragioni di fatto, di diritto od economiche poste a fondamento del grave motivo, né deve darne la prova: il relativo onere spetta in caso di contestazione al locatore; dall altro lato i gravi motivi devono essere estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. Cass. Civ Termine di decorrenza degli interessi sul deposito cauzionale In tema di locazione, i Supremi giudici hanno stabilito con chiarezza quale sia il termine fino al quale vanno fatti decorrere gli interessi sul deposito cauzionale. Detto termine non coincide con il termine del rapporto locatizio ma col giorno in cui la somma detenuta dal locatore a titolo di deposito viene in concreto restituita al locatore. Cass. Civ. n. 8330/2004. Gravi motivi per recedere dal contratto. In tema di locazioni ad uso diverso da quello abitativo, l art. 27, ultimo comma della l. 392/78, prevede che ove sussistano gravi motivi, sia consentito al conduttore recedere dal contratto anzitempo. La Cass. n.3418/2004 ha chiarito che detti motivi debbano essere determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locatizio. In conseguenza di ciò la Suprema Corte ha ricompresso entro detti ambiti anche la fattispecie costituita da un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all impresa conduttrice) oggettivamente imprevedibile e che imponendo un ampliamento o una riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere oltremodo difficoltoso il permanere del rapporto di locazione. Cass. Civ. n. 3418/2004; Concordemente sul punto si era già espressa la Cass. n /96. Nei contratti di locazione di immobile adibito ad uso diverso di quello abitativo, costituisce grave inadempimento e, quindi, causa di risoluzione del contratto, il fatto che il conduttore abbia ceduto l uso dell immobile locato ad un terzo, senza il previo consenso del locatore, non costituendo causa giustificativa di tale cessione il trasferimento di un ramo dell azienda del conduttore ad altra sede. Giurisprudenza Conforme: Cass.Civ n.112; Giurisprudenza Contraria: Cass. Civ n Sulla questione si veda anche Cass. Civ n : il giudice di merito, chiamato a dichiarare la risoluzione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello locativo, per inadempimento consistente nell'avvenuta sublocazione dello stesso, non può limitarsi a ritenere che la sublocazione realizzi di per sé un inadempimento, bensì ha il dovere di preliminarmente accertare se tra le parti sia stato pattuito un divieto di sublocazione e, solo in caso positivo, verificare la sussistenza di un inadempimento idoneo a provocare la risoluzione del contratto.

5 Cass. Civ n Durata inferiore al quadriennio: disciplina applicabile. La Suprema Corte (Cass. 2004/5233), chiamata a pronunciarsi in materia di locazione di immobile ad uso abitativo, ha stabilito che la mera indicazione nel contratto di una durata inferiore al quadriennio, senza che sia stata anche dichiarata l esigenza abitativa da soddisfare, non è di per sé sufficiente ed idonea a far rientrare un siffatto contratto tra le locazioni per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio o di lavoro e nemmeno tra quelle tra quelle per esigenze abitative non stabili e primarie. Il caso di specie rimane pertanto assoggettato alla disciplina prevista dal capo primo, titolo primo della l. n. 392/78. Cass. Civ. n. 5233/2004; Sul punto è copiosa la giurisprudenza conforme: ex plurimis Cass. 2002/11375; Cass. 1999/4802; Cass. 1997/6933. Immobile locato abusivo su terreno demaniale. La Cassazione n. 5672/04 ha stabilito che il fatto che l immobile locato sia stato abusivamente realizzato su terreno demaniale, non viene ad inficiare la validità ed efficacia inter partes del contratto di locazione relativo al bene medesimo. La circostanza riferentesi alla costruzione abusiva viene casomai ad incidere sul profilo dell eventuale responsabilità dell autore dell opera abusiva ei confronti della Pubblica Amministrazione. Nel caso in esame, la Suprema Corte non ha fatto altro che adeguarsi all enunciato delle Sezioni 8) - Cass. Civ. n. 5672/04; Unite (Cass. 20 marzo 1985 n. 2034). Durata inferiore a quella legale: nullità. Per quanto riguarda invece la durata della locazione, per la Cass. n /04 incorre nella sanzione di nullità prevista dall art. 79 della l. 392/ la previsione di una durata inferiore a quella legale. In tale ipotesi si ha l eterointegrazione del contratto ai sensi dell art c.c. ed applicazione della durata legale ex art. 27 della citata legge. Ciò anche se le parti abbiano stabilito che l invalidità anche di una sola clausola comporta il venir meno dell intero contratto. E per converso, consentito alle parti prevedere una durata superiore a quella legale: l art. 27, infatti considera inderogabile solo la durata minima dei contratti di locazione, senza limitare invece quella massima: questa rimane ancora quindi limitata dal disposto dell art c.c. (30 anni). Cass. Civ. n /2004.